ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5981/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 11 septembrie 2009 la Tribunalul Constanța reclamanta V.N. a contestat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA, prin mandatar SC C. SA Craiova hotărârile din data de 13 august 2009 în ce privește cuantumul despăgubirilor datorate pentru terenurile expropriate în suprafață totală de 2.308 m.p. În drept a invocat dispozițiile Legii nr. 198/2004 și Legii nr. 33/1994. Prin sentința civilă nr. 771 din 14 februarie 2011 a Tribunalului Constanța a fost respinsă acțiunea. Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut că art. 26 din Legea nr. 33/1994 dispune că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”. Raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a metrului pătrat din parcela indicată de către reclamantă la 32,90 euro/m.p., aceasta fiind determinată ținându-se seama de poziția parcelei de teren - în apropierea intravilanului Municipiului Constanța, pentru zona de amplasament fiind analizat un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității pentru servicii către populație, locuințe, cât și pentru parcuri industriale.

Expertul a avut în vedere și că Agigea va deveni o localitate cu apartenență la zona metropolitană Constanța, iar potențialul economic al terenului este dat deopotrivă de încadrarea formală în categoria de extravilan agricol și de activitățile din zonă: supermarket-urile S. și D. Instanța a reținut că, astfel cum s-a arătat prin expertiză, cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului expropriat este cea pentru dezvoltarea unor „Locuințe de serviciu” și a unei ferme de melci. În acest sens, pe baza probelor administrate (contractul de vânzare-cumpărare autentificat, din 31 august 2006, la Biroul Notarial Public S.D., studiul de fezabilitate realizat pentru suprafața de 2,2 ha pentru proiectul - investiție Ferma Melci + locuințe de serviciu a SC B.R.

SRL, reprezentată de V.I., avizele eliberate pentru scoaterea din circuitul agricol a suprafeței de teren de 4.069,25 m.p. și cele necesare construirii fermei, precum și confirmarea C.N.A.D.N.R. din 06 iulie 2008 că amplasamentul proiectului nu este afectat de traseul autostrăzii) s-a reținut că deși a existat un asemenea proiect, nu s-au produs dovezi ale unui prejudiciu efectiv încercat de reclamantă ca urmare a exproprierii. Prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul producerii lui, condiție neîndeplinită în cauză; ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută, câtă vreme la momentul exproprierii terenul avea destinație agricolă.

În privința modului în care a fost stabilită valoarea terenului expropriat, s-a reținut că pe lângă metoda comparației directe, care presupune compararea valorică a terenurilor similare celui expropriat, cei doi experți evaluatori ANEVAR au apelat și la alte două metode, respectiv cea a capitalizării rentei funciare și cea a comparației prin bonitate, urmate de o reconciliere a valorii în urma analizei informațiilor de piață și a rezultatelor astfel estimate. Instanța a apreciat că nu pot fi reținute concluziile raportului de expertiză, valoarea terenului fiind stabilită prin raportare la aprecierile făcute de cei doi experți în strânsă legătură cu o dezvoltare viitoare a zonei.

Textul de lege statuează în sensul că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, calculată la data exproprierii, avându-se în vedere realitățile economice de la acea dată, iar nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puțin îndepărtat, de dezvoltare a unor ansambluri rezidențiale și de o eventuală includere a zonei într-o anumită categorie din zona metropolitană rezidențială a Municipiului Constanța. În prezent imobilul se află în intravilanul comunei A., prin hotărârea Consiliului Local A. din 3 iulie 2009 privind aprobarea Planului Urbanistic General preliminar al comunei A., includerea acestuia în intravilanul localității neputând influența semnificativ prețul, atâta timp cât exproprierea s-a efectuat la momentul la care terenul avea destinație agricolă.

Așadar despăgubirea stabilită de expropriator la 16 euro/m.p. este conformă cu realitatea, aceasta fiind valoarea reală a terenului la data exproprierii. Împotriva acestei hotărâri reclamanta a formulat apel. Apelanta reclamantă a arătat că o justă despăgubire este la valoarea de piață de 32,90 euro/m.p. calculată de experți, față de valoarea de 16 euro/m.p. acordată prin hotărârile contestate. Apelanta reclamantă a apreciat că înlăturând concluziile experților și menținând valoarea de 16 euro/m.p. indicată de expropriator, instanța de fond a încălcat prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care valoarea reală a terenului expropriat este cea stabilită în raport de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de acest fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

În acest mod au fost înlăturate evaluările făcute în baza standardelor internaționale, valoarea estimată de experți fiind cea de piață. Apelanta a arătat, în același context, că din ofertele identificate pentru comparație - având în vedere data de referință a evaluării (28 februarie 2009) - doar un singur teren avea valoarea de 19 euro/m.p., unul de 20 euro/m.p., restul fiind cuprinse între 22 și 100 euro/m.p. S-a conchis în sensul că judecătorul fondului nu a ținut seama de probele administrate și a înlăturat considerentele expertizei printr-o interpretare eronată a părerii acestor experți. Prin decizia nr. 403 C din 17 octombrie 2011 Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a respins apelul.

Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut că potrivit art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 modificată și completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmește documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați. Norma de trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 alin. (3) din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Normele enunțate stabilesc că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere. Prima componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat. Cea de-a doua componentă, legată de „prejudiciul cauzat”, ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura. Acestea fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, s-a reținut că pentru prima componentă (care face de altfel și obiectul prezentei căi de atac), instanța de fond a înlăturat corect opinia majoritară, respectiv a experților B.M.

și M.C. Astfel, criteriul „valorii reale a imobilului” este definit în alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piață al imobilului, definită la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc. Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare. Or, valoarea de 32,90 euro/m.p.

calculată de experții cu opinie majoritară a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii - în perspectivă - a zonei în viitoarea zonă metropolitană Constanța și a potențialului economic al terenurilor din acest areal. Opinia majoritară, la terenuri aflate în intravilanul localității, cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria de folosință a extravilanului agricol, introdus în intravilan prin Hotărârea Consiliului Local A. din 3 iulie 2009 (așadar, cu o lună înainte de emiterea hotărârilor expropriatorului). Astfel fiind, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții cu opinie majoritară au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri cu alte caracteristici decât cel în litigiu, spre deosebire de expertul B.C., care a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare obtenabilă de 16 euro/m.p.

Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „extracției”, definită așa cum se arată în preambulul pct. 4.5 din raportul de expertiză ca fiind o tehnică de comparație indirectă prin care se estimează valoarea amenajărilor terenului și construcțiilor prin costul lor, minus deprecierea, care se scade ulterior din prețul total al proprietăților comparabile. Metoda extracției constă, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor.

Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat inițial în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul). De altfel, această a doua evaluare a experților B. și M. ia în calcul anunțuri publicitare pentru terenuri cu construcții (vilă P+M, casă P+M, cu finisaje de bună calitate), obținând astfel o valoare medie de 32,35 euro/m.p.

Cea de-a doua metodă utilizată de expert B. este cea a comparației prin bonitate, obținând în raport de categoria de folosință și de zona de amplasament o valoare estimată de 16 euro/m.p. Prin aceeași metodă, experții B. și M. stabilesc o valoare de 32,20 euro/m.p. incluzând între criteriile de evaluare scopul determinat pentru utilizarea terenului, respectiv pentru mica industrie. Experții B. și M. au apreciat în continuare că nu se aplică în speță metoda „capitalizării rentei funciare”, relevantă în condițiile în care terenul este apt să genereze în mod independent rentă funciară (sau chirie), ce poate fi capitalizată într-o indicație de valoare de piață atunci când există suficiente informații de piață, întrucât cea mai bună utilizare a terenului (CMBU) este cea pentru mică producție.

Pornind însă de la natura terenului la data evaluării, expertul B. stabilește prin metoda capitalizării rentei funciare o valoare de cca. 16 euro/m.p. În concluzie instanța de fond și-a fundamentat corect soluția, îmbrățișând opinia separată a expertului B.C., care a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare urbană. Apelanta reclamantă susține că prin acordarea unei despăgubiri calculate la 16 euro/m.p. este prejudiciată și nu i se asigură, în ultimă instanță, o justă despăgubire. Este real că atât Norma constituțională evocată, cât și principiul consacrat prin art. 1 din Protocolul I al Convenției converg spre soluția unei reale și echitabile despăgubiri pentru bunul expropriat, însă aceasta nu implică plata unor sume supraevaluate, pretinse de cel expropriat, care sunt determinate pe criterii subiective, uneori speculative și fără corespondent în realitate.

Împotriva acestei decizii reclamanta V.N. a declarat recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În critici se susține că la instanța de fond s-a efectuat o expertiză de către o comisie de experți în compunerea prevăzută de Legea nr. 33/1994 prin care doi experți (cel numit de instanță și cel desemnat de reclamanți) au concluzionat că valoarea terenului în litigiu este de 32 euro/m.p., iar expertul desemnat de expropriator a concluzionat că valoarea este de 16 euro/m.p. Stabilind valoarea de 16 euro/m.p. a terenului expropriat instanța de fond și de apel au încălcat prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care valoarea reală a terenului expropriat este cea stabilită în raport de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de acest fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Această stabilire a valorii terenului la suma de 16 euro/m.p. nu este legală. Instanța fondului și instanța de apel nu au ținut cont de probele administrate în cauză și au îndepărtat concluziile raportului de expertiză nu printr-o motivare pertinentă, ci printr-o interpretare eronată a acestuia. Recursul nu este fondat și va fi respins pentru următoarele considerente. Sub un prim aspect se reține că aducerea în discuție a respectării criteriilor prevăzute de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 poate face obiect al unei critici de nelegalitate în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituția României revizuită, dreptul de proprietate privată este garantat de stat și „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”.

Această dispoziție a fost preluată în Legea nr. 33/1994, care în art. 26 alin. (2) dispune ca la calcularea cuantumului despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz altor persoane îndreptățite. Rațiunea acestei dispoziții legale constă în aceea de a se institui un criteriu cert în raport de care să fie calculate despăgubirile. Înalta Curte s-a pronunțat în mod constant cu privire la expresia „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are semnificația de preț efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputându-se raporta la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

În acest context, se reține că acordarea unei despăgubiri calculate de către expertul B.C. la valoarea de 16 euro/m.p. asigură reclamantei o justă despăgubire. Expertul B.C. a ținut cont de criteriile prevăzute de lege în operațiunea de stabilire a despăgubirilor, respectând aceste criterii când a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul exproprierii și nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare urbană, urmare a includerii extravilanului comunei A. (din categoria căreia face parte terenul expropriat) în zona metropolitană și afectării terenurilor limitrofe intravilanului unor proiecte imobiliare sau pentru mica industrie. Valoarea de piață a imobilului a fost stabilită de acest expert în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, ținând seama de categoria de folosință și de zona de amplasament.

În consecință, reclamanta nu poate pretinde a fi îndreptățită să primească o despăgubire mai mare urmare exproprierii decât prețul pe care l-ar fi putut obține pentru imobilul în discuție în perioada de referință prin vânzarea acestuia pe piața imobiliară. Așa fiind, pentru considerentele expuse, recursul va fi respins în temeiul dispozițiilor art. 312 (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta V.N. împotriva deciziei civile nr. 403C din 17 octombrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 octombrie 2012.