ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5339/2013

Asupra recursului civil de față; Prin cererea formulată la 11 noiembrie 2009 și înregistrată sub nr. 12126/118/2009 reclamanții G.I. și G.S. au chemat în judecata pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Naționala de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și Consiliul Local Agigea pentru a se dispune anularea parțială a Hotărârilor de stabilire și consemnare a despăgubirilor nr. 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 și 71 din 21 august 2009, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor stabilite și obligarea intimaților la plata de despăgubiri în cuantum de 703.215 euro, în echivalent în lei la data plății efective, reprezentând valoarea reală a circulației imobilelor expropriate și 52.090 euro, în echivalent în lei la data plății efective, reprezentând prejudiciul suferit în urma exproprierii terenurilor.

În motivare au susținut reclamanții că sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren expropriate de 5.209 mp ce face parte din Sola 12 parcela A 428/3. Prin hotărârile nr. 61-71 din 18 august 2009 s-a aprobat acordarea de despăgubiri bănești pentru imobilele expropriate conform Legii nr. 198/2004, în scopul construirii obiectivului de investiție „Varianta de ocolire a Municipiului Constanța”. Pentru fiecare dintre cele 9 loturi în suprafață de 500 mp s-au stabilit despăgubiri în valoare de 33.772, 80 lei, ceea ce înseamnă 67,5 lei, un lot fiind evaluat la suma de 8000 euro, respectiv 16 euro mp. Se precizează că stabilirea unei juste despăgubiri, care să reflecte adevărata valoare a imobilului expropriat este o condiție esențială în procedura Legii nr. 33/1994.

Din raportul de evaluare întocmit de SC A.M.P. SRL rezultă că 1 mp situat în extravilanul comunei Agigea este evaluat la 135 euro, având în vedere că sola este situată într-o zonă în plină dezvoltare, cu potențial atât din punct de vedere comercial, fiind în apropierea magazinului D., cât și locativ, la extremitatea satului Lazu. În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publica precum și art. 9 și 10 din Legea nr. 198/2004. În apărare, pârâtul Consiliul Local Agigea a invocat excepția lipsei calității procesual pasive, deoarece expropriatorul nu este nici comuna nici Consiliul Local, iar despăgubirile nu se efectuează din fondurile autorităților locale.

Prin încheierea din 23 februarie 2010 instanța a admis excepția lipsei calității procesual pasive a Consiliului Local Agigea și a dispus scoaterea acestuia din cauză, cu motivarea că această parte nu este expropriatorul și nu are obligația de a plată a despăgubirilor. Prin sentința civilă nr. 6715 din 20 decembrie 2011 Tribunalul Constanța a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local Agigea ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă și a respins acțiunea formulată de reclamanții G.I. și G.S. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - C.N. Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., ca nefondată.

Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că deși raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportare la standardele de evaluare internațională, că valoarea de piață a metrului pătrat din parcela indicată de către reclamanți este de 58,40 euro, valoare stabilită prin Metoda comparației directe, nu pot fi reținute concluziile acestui raport deoarece valoarea terenului a fost stabilită prin raportare la aprecierile făcute de cei doi experți vis a vis de o dezvoltare viitoare a zonei care, în prezent, reprezintă doar un deziderat. Potrivit legii despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, calculată la data exproprierii, avându-se în vedere realitățile economice de la acea dată și nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puțin îndepărtat, de dezvoltare a unor ansambluri rezidențiale.

Instanța a mai reținut că, în prezent, imobilul se află în extravilanul satului Lazu, comuna Agigea, având categoria de folosință de teren agricol, iar o eventuală includere a acestuia în intravilanul localității nu poate influența semnificativ prețul, atâta timp cât această includere nu se știe când se va produce, iar exproprierea s-a efectuat la momentul la care terenul nu făcea parte din intravilanul satului Lazu, comuna Agigea. Documentația depusă de reclamanți, respectiv certificatul de urbanism și avizul favorabil emis de E.E.D. Sucursala Constanța, sunt acte premergătoare hotărârii de trecere efectivă a terenului în intravilanul satului Lazu, comuna Agigea. În aceste condiții, s-a constatat că despăgubirea stabilită de expropriator la 16 euro/mp este conformă cu realitatea, aceasta fiind valoarea reală a terenului la data exproprierii.

În ceea ce privește prejudiciul încercat de către reclamanți prin daunele produse ca urmare a exproprierii, instanța a avut în vedere poziția procesuală a părților, care au precizat că această cerere va fi soluționată în cadrul altor dosare aflate pe rolul instanței și care vizează exproprierea altor loturi de teren proprietatea reclamanților, loturi învecinate cu terenul din prezenta cauză. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții G.I. și G.S., hotărâre pe care au considerat-o nelegală și netemeinică pentru următoarele motive: - În mod greșit s-a reținut situația juridică a terenului expropriat la data emiterii hotărârilor de expropriere pentru că, prin Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a Consiliului Local Agigea, terenul din Sola 12 parcela A428/3, din care fac parte și terenurile expropriate, a fost trecut în intravilanul Comunei Agigea.

Această hotărâre este anterioară exproprierii și instanța de fond avea la dosar dovada acestei situații, fiind depuse atât Hotărârea nr. 151/2009 cât și adeverințele din 21 noiembrie 2009 și 23 noiembrie 2009 prin care Primăria Comunei Agigea a atestat introducerea în intravilan a parcelelor A 428/2/2 și A 428/3. Această situație a fost reținută și prin raportul de expertiză efectuat în cauză astfel că instanța de fond din eroare a invalidat acest raport și a respins acțiunea ca neîntemeiată. - Instanța de fond a invalidat raportul de expertiză fără ca, în baza rolului activ, să solicite experților lămuriri suplimentare în justificarea comparabilelor folosite la evaluare, pentru a stabili pe deplin situația de fapt.

Concluziile expertizei în ce privește cea de a doua metodă de evaluare, metoda fluxului de numerar, au fost înlăturate de instanța de fond fără nici o motivare, deși această metodă a ajuns la o valoare similară cu prima și este prevăzută în Standardele Internaționale de Evaluare. - În mod greșit a înlăturat instanța concluziile expertizei cu motivarea că aceasta s-ar raporta exclusiv la o viitoare dezvoltare a zonei care, în prezent, reprezintă doar un deziderat, pentru că valoarea de circulație a terenului a fost stabilită prin metoda comparației directe avându-se în vedere oferte ale agențiilor imobiliare pentru terenuri similare și pentru că o dezvoltare imobiliară a zonei nu poate fi îndepărtată în timp câtă vreme o suprafață mare de teren, inclusiv cea aparținând reclamanților, a fost scoasă din circuitul agricol și trecută în intravilanul localității, proprietarii obținând chiar autorizații de construcție și edificând construcții în zonă.

- Valoarea de circulație a terenului trebuie stabilită în raport cu momentul imediat anterior începerii procedurilor de expropriere, iar nu după expropriere, numai în acest fel despăgubirea putând să aibă un caracter just iar, la data demarării lucrărilor publice pentru care s-a realizat exproprierea, zona era inclusă în proiecte de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, terenul reclamanților fiind situat foarte aproape de șoseaua națională și cu ieșire directă la drumul public.

- Neîntemeiat a considerat instanța de fond că despăgubirea stabilită de expropriator, de 16 euro/mp, este conformă cu realitatea pentru că probele din dosar conduceau la o altă concluzie, raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârilor contestate fiind criticat de către reclamanți pentru că a fost întocmit cu mai mult de un an înainte de expropriere și realizează o analiză generală a terenurilor agricole din extravilanul unor localități, fără să țină cont de caracteristicile loturilor expropriate. Prin întâmpinare, pârâtul Statul Român a solicitat respingerea apelului arătând că, prin Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a consiliului Local Agigea, s-a aprobat un Plan Urbanistic General Preliminar al comunei, plan care, potrivit art. 46 alin. (2) lit. a) și b) din Legea nr. 350/2001, până la aprobare, nu are puterea legală de a modifica regimul juridic al terenului.

În lipsa unor documente de urbanism definitive la data emiterii hotărârilor de expropriere susținerile apelanților nu sunt întemeiate. Mai susține intimatul pârât că în mod corect prima instanță a înlăturat concluziile raportului de expertiză pentru că valoarea reținută prin acest raport nu este o valoare reală potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, expertiza pornind de la ipoteza greșită că terenul se află în intravilanul localității, iar nu că terenul era extravilan, categoria de folosință arabil. Prin decizia civilă nr. 15/C din 30 ianuarie 2013, Curtea de Apel Constanța – Secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul. În motivarea deciziei s-au reținut următoarele. Apelul reclamanților impune o analiză a legalității și temeiniciei hotărârii primei instanțe structurată pe două elemente, respectiv analiza regimului juridic al terenurilor expropriate și valoarea despăgubirii cuvenită reclamanților pentru aceste terenuri.

a) În ceea ce privește regimul juridic al terenurilor supuse exproprierii, analiza trebuie să aibă în vedere momentul în raport de care se stabilește acest regim, moment determinat explicit prin art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (text aplicabil în speță), respectiv „la data întocmirii raportului de expertiză”, mai clar, la data evaluării prin raportul de evaluare, acesta fiind potrivit art. 25 din lege actul care stă la baza fundamentării cuantumului despăgubirilor oferite de expropriator. Evaluarea terenurilor supuse exproprierii, proprietatea reclamanților, s-a realizat în 28 februarie 2009 conform raportului de evaluare întocmit de ing. B.C. și B.D. (filele 160–164 și 173–227 dosar apel), dată la care, în mod necontestat, terenurile figurau în toate evidențele ca având regimul juridic al terenurilor extravilane arabile.

Critica apelanților reclamanți raportează însă analiza regimului juridic la momentul emiterii hotărârilor de expropriere, respectiv 18 august 2009, susținând că la această dată terenurile se aflau în intravilanul comunei Agigea ca urmare a includerii lor în intravilan prin Hotărârea nr. 151 din 3 iulie 2009 a Consiliului Local al comunei Agigea. Această susținere nu poate fi reținută de instanță pentru încadrarea terenurilor în categoria intravilan, pentru că prin hotărârea sus menționată s-a realizat o delimitare nedefinitivă a teritoriului intravilan al localității, Planul Urbanistic General aprobat fiind unul preliminar, iar nu unul definitiv, astfel cum este cerut prin dispozițiile art. 45 și 46 alin. (1) și (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Pentru a se realiza o legală delimitare a intravilanului în cadrul teritoriului administrativ al localității Agigea era necesar ca Planul Urbanistic General Preliminar aprobat prin H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 să fie finalizat și aprobat potrivit art. 56 din Legea nr. 350/2001, ca documentație de urbanism definitivă, în termen de 12 luni (art. 60 din lege). În cazul localității Agigea, definitivarea P.U.G.-ului preliminar nu s-a realizat nici la data soluționării cauzei în apel, adresa din 11 decembrie 2012 emisă de Consiliul Local Agigea și certificatele de urbanism din 14 ianuarie 2013 eliberate la solicitarea reclamanților pentru terenurile neexpropriate proprietatea lor întemeindu-se pe același P.U.G.

preliminar. Nici plata unui impozit corespunzător ca și cuantum unor terenuri aflate în intravilanul localității Agigea nu poate fi primită ca argument pentru încadrarea terenurilor expropriate în această categorie pentru că impozitul a fost calculat astfel pentru o perioadă ulterioară exproprierii, după H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 și pentru alte parcele de teren decât cele expropriate. Prin urmare, față de toate aceste considerente, se constată că în mod corect a stabilit prima instanță că terenurile care fac obiectul litigiului de față erau, la data emiterii hotărârilor contestate, în extravilanul localității și că erau incluse în categoria „arabil”. În fine, relevante pentru regimul juridic al terenurilor în litigiu, respectiv terenuri arabile și nu terenuri construibile, sunt „Tabelul de mișcare parcelară (fișa imobilului)” și Actul de alipire autentificat sub nr. 1798 din 14 decembrie 2012 la B.N.P.

C.P. care consemnează în descrierea parcelelor proprietatea reclamanților (cele rămase după expropriere) categoria intravilan/extravilan arabil. Se poate deduce din aceste date că H.C.L. nr. 151/2009 nu a realizat o efectivă extindere a intravilanului comunei Agigea care să cuprindă și terenurile reclamanților, poate doar din punct de vedere al impunerii fiscale, pentru că scopul inițial al reclamanților, de a da acestor terenuri o destinație pentru construcții rezidențiale, a rămas nefinalizat, în ce privește terenurile neexpropriate, inclusiv până la finalul anului 2012, după 3 ani de la expropriere. b) Referitor la valoarea reală a despăgubirilor pentru terenurile expropriate din proprietatea reclamanților, instanța reține că art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabilește că ea se determină ca „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.

Prețul este, în fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele Internaționale de Evaluare IVS1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv. Estimarea valorii de piață se face prin aplicarea metodelor și procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietății și circumstanțele în care proprietatea evaluată va fi cel mai probabil tranzacționată pe piața liberă, în raport de data evaluării.

Procedura de evaluare trebuie, de aceea, să aibă în vedere starea și circumstanțele pieței la data evaluării, iar nu la o dată anterioară sau ulterioară, precum și elementele care se stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc. Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare. Or, valoarea de 58,40 euro/m.p.

calculată de experții cu opinie majoritară – C.G. și G.G. – a fost determinată pornindu-se de la premisa că terenurile expropriate se află în intravilanul satului Lazu și că ele sunt incluse – în perspectivă – într-o viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial (fila 185 fond). Astfel cum s-a arătat la punctul precedent al considerentelor, evaluarea prin raportare la imobile situate în intravilanul localității Lazu sau Agigea nu poate fi reținută pentru că nu respectă criteriul definit de art. 26 din Legea nr. 33/1994 prin sintagma „imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială”, imobilele în litigiu fiind, la data exproprierii, în categoria extravilanului agricol.

Ținând seama de categoria juridică și tehnico-economică în care sunt incluse terenurile, nici cel de-al doilea criteriu al experților majoritari nu este justificat pentru determinarea valorii reale a terenurilor la data exproprierii, inclusiv terenurile rămase neexpropriate aparținând – la data soluționării cauzei – categoriei imobilelor cu destinație agricolă, iar nu cu destinație „construcții”.

Chiar dacă suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel indică, în aceeași opinie majoritară, o valoare de 59,74 euro/m.p., instanța nu poate reține nici această valoare pentru că se bazează pe tranzacții realizate la distanțe mari de timp de data exproprierii terenurilor în litigiu (2007, respectiv 2011) ori pentru imobile aflate în intravilanul localității (contractul autentificat sub nr. 912 din 30 iunie 2010 și contractul autentificat la 18 martie 2011). Toate aceste considerente conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat corect soluția, îmbrățișând opinia din raportul de evaluare, care a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare urbană ca urmare a afectării terenurilor limitrofe intravilanului unor proiecte imobiliare, ca în cazul opiniei majoritare a experților C. și G. Apelanții reclamanți susțin că prin acordarea unei despăgubiri de 16 euro/m.p.

sunt prejudiciați și nu se asigură o justă despăgubire. Chiar dacă normele constituționale și principiul consacrat prin art. 1 din Protocolul 1 al Convenției converg spre soluția unei reale și echitabile despăgubiri pentru bunul expropriat, aceasta nu implică plata unor sume supraevaluate, pretinse de cel expropriat, care sunt determinate pe criterii subiective, uneori speculative și fără corespondent în realitate. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții G.I. și G.S. invocând prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. În motivarea recursului s-au arătat următoarele. Curtea de apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt și regimul juridic al terenului, la care sa poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

Instanța avea îndatorirea să stabilească și să comunice experților situația juridica a terenului și toate coordonatele de care aceștia să țină cont la efectuarea Suplimentului la Raportul de expertiză. Reclamanții au susținut pe tot parcursul procesului faptul ca terenurile expropriate se aflau în intravilan la data exproprierii (și au administrat probe în acest sens, inclusiv în fata instanței de apel), iar pârâtul a insistat asupra faptului că terenurile ar fi în continuare în extravilan (motivat exclusiv de nedefinitivarea PUG). Față de opiniile divergente ale părților, instanța era obligată să stabilească regimul juridic al terenului expropriat, aspect care excede atribuțiilor experților și care ar fi trebuit lămurit anterior administrării probei cu expertiza de evaluare.

Instanța de apel a dispus, la solicitarea reclamanților, efectuarea unui supliment al raportului de expertiză care să determine valoarea terenului pe baza de tranzacții efective, fără a indica însă momentul de referința la care sa se raporteze experții în stabilirea despăgubirii și regimul juridic al terenului supus evaluării. În acest mod, instanța de apel a dispus și acceptat efectuarea unui raport de expertiza pornind de la niște premise eronate, ceea ce echivalează cu privarea lor de aceasta proba, căci instanța a invalidat-o ulterior pe aceste considerente. Astfel, expertiza administrată în apel a fost complet nerelevanta pentru instanța, experții analizând un teren intravilan la momentul hotărârilor de expropriere, în loc sa analizeze un teren extravilan la momentul efectuării expertizei.

Instanța de apel a interpretat și aplicat în mod greșit legea, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Astfel, deși reține că în speța este aplicabil art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza..", instanța considera ca „data întocmirii raportului de expertiza" este „data evaluării prin raportul de evaluare", adică data la care s-a făcut inițial evaluarea contestata, anterior emiterii hotărârilor de despăgubire. Pentru aceste motive, solicită casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, pentru administrarea în mod corect a probei cu expertiza pentru evaluarea terenului expropriat, cu precizarea momentului de referința și a regimului juridic al terenului evaluat.

Prin hotărârea atacata, instanța de apel a încălcat prevederile art. 44 alin. (3) din Constituția României, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeana a Drepturilor Omului și art. 1 din Legea nr. 33/1994, care impun acordarea unei despăgubiri juste pentru terenul expropriat pentru cauza de utilitate publica.

a. Dincolo de regimul juridic al terenului (extravilan sau intravilan), care a avut o importanta covârșitoare atât pentru instanța de fond cat și pentru cea de apel (căci apelul reclamanților a fost respins, în esența, pe motiv ca suma de 16 Euro este suficienta pentru un metru pătrat de teren extravilan), relevante în speță sunt și celelalte caracteristici ale terenului, care ii sporesc valoarea față de alte terenuri aflate „in extravilanul comunei Agigea". Dispozițiile legale invocate mai sus impun acordarea unei despăgubiri la valoarea reala de piața a imobilului efectiv expropriat, fapt ce exclude posibilitatea analizării și evaluării „in bloc" a unor suprafețe extrem de mari de teren.

Au arătat ca raportul de evaluare întocmit de evaluator (si acceptat fără rezerve de instanța de apel) realizează o analiza generala și „in bloc" a terenurilor agricole din extravilanul unor localități: o anumita valoare pentru extravilanul orașului Ovidiu, alta pentru Comuna Cumpăna și alta pentru Comuna Agigea. Pentru Comuna Agigea s-a stabilit o valoare generala de 16 Euro / mp, fără a se ține cont de caracteristicile loturilor expropriate. În cuprinsul raportului se susține ca s-a ținut cont „pentru terenurile extravilane" „de poziția lor fata de intravilan, de vecinătatea cu cai de acces, utilități, traversarea de drumuri naționale sau județene asfaltate". În fapt însă, nu au fost avute în vedere aceste criterii, valoarea stabilita fiind generala pentru întreg extravilanul Comunei Agigea.

Terenul reclamanților are toate avantajele care ar fi trebuit sa fie relevante în stabilirea unei valori mai apropiate de cea reala: era intravilan, este în continuarea Satului Lazu, în imediata vecinătate a drumului național și cu acces facil la utilități (de altfel, reclamanții obținuseră deja avizul R. și E. pentru conectarea la utilități după trecerea în intravilan). Cu toate acestea, a fost evaluat tot la 16 Euro / mp, la fel cu un teren aflat în extravilanul Comunei Agigea, în plin câmp, cu destinație exclusiva de teren arabil. În cuprinsul raportului de evaluare al paratei a fost folosita și metoda comparației prin bonitate (in baza Buletinului Documentar din martie 2006), metoda inaplicabila în cazul exproprierilor, astfel cum rezulta și din jurisprudența în materie (Curtea de Apel București, Secția a IV-a civila - Decizia nr. 174/2011).

La dosarul de fond se aflau suficiente și relevante probe cu privire la situația de teren intravilan a imobilelor expropriate în a doua etapa de expropriere care i-a vizat pe recurenți. În fața instanței de apel au fost administrate însă și numeroase noi probe în aceasta privința, toate demonstrând cu evidenta susținerile reclamanților: la data emiterii hotărârilor de expropriere, terenurile se aflau în intravilanul Comunei Agigea. Din toate înscrisurile ce emana de la Primăria Agigea rezulta ca terenurile incluse în intravilan prin acel PUG în anul 2009 au fost, începând cu data de 03 iulie 2009 (data Hotărârii Consiliului Local de aprobare a PUG), considerate ca fiind terenuri intravilane, impozitate ca atare, fiind și emise autorizații de construire în zona.

b. Conform Notelor de ședința depuse de intimata-parata în Dosarul nr. 495/118/2010 (având ca obiect prima etapa a exproprierilor care îi vizează pe recurenți, exproprieri realizate însă când terenurile erau încă în extravilan), Statul se apără justificând despăgubirea de 16 Euro/mp prin faptul ca terenului lor îi lipsesc caracteristici ce ar influenta pozitiv prețul: trecerea în intravilan si suprafețele mai mici, ușor vandabile. Terenul expropriat în aceasta a doua etapa are toate caracteristicile invocate de pârâtă pentru a creste valoarea acestuia fata de cea acordata prin hotărârile de expropriere: este situat în intravilan, este lotizat în suprafețe mici, ușor vandabile, cu toate utilitățile în zona și învecinat cu alte construcții.

Conform Opiniei separate a expertei B.D. formulate în același Dosar nr. 495/118/2010, „exproprierile în Tarlaua 428 (a noastră) au avut loc în trei etape, terenurile primind preturi variate funcție de perioada exproprierii și amplasamentul lor". În realitate, în toate cele trei etape de expropriere s-a acordat aceeași despăgubire, de 16 Euro/mp, valoare stabilita nediscriminatoriu, pentru întreg extravilanul Comunei Agigea. c. În fapt, așa cum rezulta din înscrisurile atașate recursului, valoarea terenului situat în parcela A 428 este una semnificativ mai mare decât cea propusa de expropriator chiar și după ce s-au realizat lucrările de expropriere (care, în mod evident, prin ele însele, sunt de natura a scădea valoarea loturilor învecinate autostrăzii nou construite).

În mod logic și legal, terenul trebuie analizat în funcție de destinația sa probabila daca nu ar fi intervenit exproprierea. Pentru aceasta, este suficient sa se analizeze terenurile ramase neexpropriate în aceeași zona. Cu toate ca și valoarea acestora a scăzut puțin (pentru ca ele se afla, acum, lângă autostrada/varianta de ocolire), relevanta este evoluția lor în perioada 2009-2013: au fost trecute în intravilan, lotizate, au fost aduse utilitățile în zona, au fost emise autorizații de construcție și s-a elaborat și aprobat un PUZ care prevede ca destinație a acestora „locuințe și dotări pentru locuințe". Astfel, în mod corect experții au reținut faptul ca, anterior demarării lucrărilor publice pentru care s-a realizat exproprierea, zona era inclusa în proiecte de dezvoltare imobiliara de tip rezidențial, terenul lotizat de noi fiind foarte aproape de Șoseaua Naționala și cu ieșire directa la drumul public.

Mai mult, aceste proiecte imobiliare nu au fost complet abandonate (afectate fiind de criza imobiliara dar și de lucrările de expropriere), apelanții-reclamanți fiind unii dintre proprietarii care au continuat investițiile în zona. Raportat la cele de mai sus, valoarea de 58,40 Euro/mp rezultata din Raportul de expertiza efectuat în cauza pentru terenul neafectat de lucrările de expropriere este una corecta. Înalta Curte a constatat recursul nefondat pentru următoarele considerente. Recurenta a invocat ca temei de drept al recursului prevederile art. 304 alin. (1) pct. 7-9 C. proc. civ., fără să identifice concret care dintre motivele de recurs invocate în fapt s-ar încadra în fiecare dintre aceste cazuri, Înalta Curte neidentificând motive de recurs care s-ar putea încadra în prevederile art. 304 alin. (1) pct. 7, 8 C. proc.

civ. Este nefondat primul motiv de recurs prin care se susține că instanța de apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt și regimul juridic al terenului, la care sa poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, motiv de recurs care se circumscrie prevederilor 304 alin. (1) pct. 9 raportat la art. 129 alin. (5) coroborat cu art. 314 C. proc. civ. În esență, recurenții susțin în cadrul acestui motiv de recurs că instanța de apel ar fi trebuit să stabilească anterior efectuării expertizei regimul juridic al terenului, și anume dacă se afla în intravilan sau extravilan Această susținere este eronată. Atâta timp cât regimul juridic al terenului făcea obiect de critică în apel, instanța de apel nu putea face o analiză sub acest aspect înainte de pronunțarea deciziei în cauză, fără a se antepronunța asupra apelului.

Așa cum rezultă din încheierea din 16 mai 2012 instanța de apel a stabilit ca obiectiv al raportului de expertiză determinarea valorii terenului în ambele variante, raportat la regimul juridic al acestuia intravilan sau extravilan, așa cum de altfel au solicitat chiar reclamanții. În ceea ce privește critica prin care se susține că în mod greșit instanța de apel nu ar fi stabilit efectuarea evaluării terenului în apel în raport de data efectuării expertizei, este de remarcat inconsecvența reclamanților care în propriul apel au susținut că prima instanță ar fi trebuit să dispună evaluarea terenului în funcție de data exproprierii, iar nu de o dată ulterioară.

Pe de altă parte instanța de apel a încuviințat efectuarea raportului de expertiză conform solicitării reclamanților, prin raportare la tranzacțiile efectuate, reclamanții arătând că nu au obiecțiuni cu privire la data tranzacțiilor avute în vedere la efectuarea expertizei (încheierea din 21 noiembrie 2012). De asemenea, apelanții reclamanți nu au insistat în apel în determinarea valorii unui teren de același fel din unitatea administrativ-teritorială (extravilan arabil), raportat la data efectuării expertizei în apel. Potrivit art. 129 alin. (5 1 ) C. proc. civ.” părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii”, iar conform art. 212 alin. (2) C. proc.

civ. ”expertiza contrarie va trebui cerută motivat la primul termen după depunerea lucrării.” Este corectă respingerea de către instanța de apel a criticii din apel referitoare la stabilirea eronată de către prima instanță a regimului terenului ca fiind extravilan. Potrivit art. 26 alin. (1), 2 din Legea nr. 33/1994 ”Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” Art. 26 alin. (2) leagă momentul evaluării în fața instanței de judecată a imobilului expropriat (data întocmirii raportului de expertiză) de prețul cu care s-ar putea vinde acesta, pentru respectarea dezideratului menționat la alin. (1)de a se stabili valoarea reală a imobilului.

Totuși, ținând cont că în cadrul procedurii în fața instanței se verifică evaluarea în cadrul procedurii administrative de expropriere imobilului având anumite caracteristici menționate în hotărârea de expropriere, în efectuarea acestei verificări legiuitorul se raportează în același timp la imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, acesta fiind elementul care rămâne stabil până la finalizarea procedurii de expropriere. Instanțele de apel a stabilit corect regimul juridic al terenului ca fiind extravilan la data exproprierii, motivând de ce Hotărârea nr. 151 din 3 iulie 2009 a Consiliului Local al comunei Agigea nu poate produce efecte juridice sub aspectul trecerii prezentului imobil în intravilan, prin raportare la prevederile legale aplicabile.

Astfel, ”prin hotărârea sus menționată s-a realizat o delimitare nedefinitivă a teritoriului intravilan al localității, Planul Urbanistic General aprobat fiind unul preliminar, iar nu unul definitiv, astfel cum este cerut prin dispozițiile art. 45 și 46 alin. (1) și (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Pentru a se realiza o legală delimitare a intravilanului în cadrul teritoriului administrativ al localității Agigea era necesar ca Planul Urbanistic General Preliminar aprobat prin H.C.L.

nr. 151 din 3 iulie 2009 să fie finalizat și aprobat potrivit art. 56 din Legea nr. 350/2001, ca documentație de urbanism definitivă, în termen de 12 luni (art. 60 din lege).” Recurenții reclamanți nu au formulat critici referitor la interpretarea și aplicarea de către instanța de apel a acestor dispoziții legale, ci legat de modul de interpretare a probelor administrate la cererea reclamanților pentru justificarea regimului juridic al terenului ca fiind intravilan, fapt ce ține de temeinicia hotărârii atacate iar nu de legalitatea acesteia, astfel că nu poate face obiect al recursului conform art. 304 alin. (1) C. proc. civ. Este nefondat motivul de recurs prin care se susține încălcarea prevederilor legale referitoare la cerința acordării unei despăgubiri juste.

În cadrul acestui motiv de recurs recurenții au invocat pe de o parte critici legate de modul de interpretare a probelor administrate de către instanța de apel care, ținând de temeinicia hotărârii atacate iar nu de legalitatea acesteia nu pot face obiect al recursului conform art. 304 alin. (1) C. proc. civ. Pe de altă parte, reclamanții au susținut că despăgubirea nu ar fi justă întrucât evaluarea terenului la care s-a raportat instanța de apel nu ar fi ținut cont de faptul că terenul era în intravilan, susținere care nu poate fi reținută pentru considerentele expuse anterior, și de caracteristicile speciale ale terenului situat în extravilan.

Sub acest ultim aspect, reclamanții se raportează tot la posibila evoluție a terenurilor de același fel cu terenul expropriat în perioada ulterioară exproprierii 2009-2013, în sensul trecerii în intravilan și afectarea lor unor proiecte imobiliare, susținere care de asemenea nu poate fi reținută pentru considerentele expuse mai sus, raportat la faptul că evaluarea imobilului se face potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 raportat la regimul juridic al terenului de la data hotărârii de expropriere (extravilan agricol).

Acesta este motivul pentru care sunt nerelevante înscrisurile depuse în recurs referitoare la tranzacții de terenuri intravilane din anul 2013. Având în vedere că recurenții reclamanți solicită casarea hotărârii cu trimitere pentru refacerea expertizei raportat la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, dar ținând cont de regimul juridic al terenului ca fiind intravilan, situație care nu se verifică în raport cu data hotărârii de expropriere, Înalta Curte a constatat că această solicitare este nefondată.

În ceea ce privește eventuala trimitere a cauzei cu trimitere spre rejudecare pentru a se evalua terenul extravilan agricol în raport cu data efectuării expertizei, Înalta Curte nu consideră utilă această măsură, având în vedere că potrivit rapoartelor de evaluare globală a Camerei Notarilor Publici din perioada 2007-2011 prețul pe metru pătrat al terenurilor extravilane arabile din zona Agigea a înregistrat o tendință descendentă ajungând în 2011 la 1; 1,25 euro/mp, fiind puțin probabilă determinarea în 2013 a unei valori de peste 16 euro/mp cât a fost evaluat prin raportul de expertiză întocmit de către expertul B.D. în apel la nivelul anului 2009. În consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 alin. (1) pct. 9 și art. 316 raportat la art. 295 C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții G.I. și G.S. împotriva deciziei nr. 15/C din 30 ianuarie 2013 a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 noiembrie 2013.