ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5760/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată sub nr. 4594/118/2010, reclamanții N.G.V. și N.O. au solicitat instanței obligarea pârâților Municipiul Constanța prin Primar și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice la lăsarea în deplină proprietate și posesie a terenului situat în Mamaia, lot 26, careul 58, în suprafață de 394 mp, iar în subsidiar, la plata de despăgubiri constând în valoarea de circulație actuală a terenului.

În motivare s-a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 noiembrie 1935 de Tribunalul Județului Constanța din 13 noiembrie 1935, autoarea reclamaților, numita N.E.D., a cumpărat de la Primăria Municipiului Constanța terenul în suprafață de 394 mp situat în Constanța, Stațiunea Mamaia, lotul 26, careul 58. Potrivit contractului, cumpărătoarea avea obligația să construiască pe teren o casă sau o vilă în intervalul 13 noiembrie 1935 - 13 noiembrie 1941, conform planurilor aprobate de administrație, sub sancțiunea unui pact comisoriu de grad IV care sancționa nerespectarea acestei obligații cu rezilierea de plin drept a vânzării, fără somație sau punere în întârziere.

Au susținut reclamanții că neexecutarea obligației de a construi nu a fost imputabilă autoarei lor, ci s-a datorat intrării în vigoare a Decretului-lege nr. 4215/1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării, conform căruia terenurile de pe plaja Mamaia au devenit zone militare destinate lucrărilor și măsurilor speciale necesare pentru apărarea țării și care a interzis ridicarea construcțiilor de orice natură în interiorul zonelor militare. Decretul regal și-a produs efectele până la terminarea războiului, în 1945, iar ulterior, până în anii 1950-1952, în zona Constanța au staționat trupele de ocupație sovietică, astfel că imposibilitatea de a construi a fost determinată de un fapt asimilat forței majore.

Prin Decizia nr. 22043/1958 emisă de Comitetul Executiv al Sfatului Popular al Orașului Constanța contractul de vânzare cumpărare al autoarei a fost reziliat de plin drept, iar terenul a trecut în proprietatea statului. Au mai pretins reclamanții că sunt moștenitorii cumpărătoarei terenului revendicat conform certificatelor de moștenitor din 25 august 1976, din 06 iunie 1994 și din 15 noiembrie 2007, iar pe fond au invocat existența unui "bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Dreptului Omului, forța majoră și posibilitatea invocării ei, dar și opozabilitatea erga omnes a titlului de proprietate al autoarei, care este înscris autentic și transcris conform art. 712 C. proc.

civ. Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice a invocat excepția lipsei calității sale procesual pasive, respinsă de tribunal prin încheierea din 27 octombrie 2010 în raport de precizările potrivit cărora chemarea sa în judecată se justifică doar în cererea de acordare a despăgubirilor solicitate în subsidiar. Prin sentința civilă nr. 3124 din 24 mai 2011 Tribunalul Constanta a respins acțiunea ca nefondată pentru următoarele considerente: - potrivit actului de vânzare cumpărare prin care autoarea reclamanților a dobândit de la Primăria Constanța terenul în litigiu, cumpărătorul avea obligația de a edifica pe acest imobil o casă sau o vilă în termen de 4 ani de la data autentificării contractului, termen prelungit ulterior la 6 ani, iar nerespectarea vreunei obligații stabilită în sarcina acestuia atrăgea rezilierea de plin drept a vânzării, fără somație, curs de judecată sau altă punere în întârziere.

- din modul de redactare al clauzei contractuale menționate rezultă fără echivoc că suntem în prezența unui pact comisoriu de gradul IV, care sancționează neexecutarea cu desființarea de plin drept a contractului, fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau orice altă formalitate prealabilă și cu excluderea intervenției instanței de judecată care, în măsura în care va fi sesizată, va putea face numai verificările pe care însăși clauzele convenționale de rezolutiune le permit, respectiv dacă s-a edificat construcția sau dacă s-a plătit prețul vânzării în termenul contractual, nefiind îndrituită să analizeze și cauzele care au determinat neexecutarea obligațiilor de către cumpărător.

- contractul autoarei reclamanților nu distinge între neexecutarea culpabilă sau neculpabilă a obligațiilor asumate, astfel că neîndeplinirea condiției de a construi conduce la revocarea vânzării indiferent de natura fortuită a cauzei care a determinat-o; pe cale de consecință, terenul în litigiu nu a revenit în proprietatea Primăriei Municipiului Constanța prin Decizia nr. 22043/1958 a fostului Sfat Popular al Orașului Constanța, ci ca efect al desființării de plin drept a contractului, conform clauzei stabilită prin acordul părților. - aceeași concluzie se impune și în ipoteza analizării convenției din perspectiva riscului contractului pentru că în cazul actelor translative de proprietate imposibilitatea fortuită de executare a obligației ce revine uneia dintre părți are drept consecință suportarea riscului contractului de partea care avea calitatea de proprietar al bunului, care în speță a fost autoarea reclamanților.

- concluzia desființării de plin drept a contractului se impune și din perspectiva faptului că actul de vânzare cumpărare este un contract sinalagmatic, caracterizat prin reciprocitatea și interdependența obligațiilor reciproce, în sensul că fiecare dintre obligațiile reciproce reprezintă cauza juridică a celeilalte, iar neexecutarea uneia dintre ele lipsește de suport juridic pe cealaltă; trebuie avută în vedere, totodată, destinația terenului pentru că scopul determinant al înstrăinării lui a fost edificarea construcției, iar prin neexecutarea obligației asumată de cumpărător acest scop nu a mai putut fi atins.

- pierderea dreptului de proprietate dobândit de autoarea reclamanților prin actul ale cărui clauze au fost examinate nu a fost, prin urmare, consecința preluării abuzive a bunului de către stat, ci a desființării cu efect retroactiv a acestei convenții pentru neîndeplinirea obligației de a construi până la expirarea termenului de 6 ani, indiferent de natura fortuită a neexecutării. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții N.G.V. și N.O. și au invocat încălcarea prevederilor art. 480 C. civ. și a art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O.

Au susținut apelanții că neexecutarea obligației de a construi stabilită în sarcina autoarei lor prin actul translativ de proprietate în temeiul căruia a achiziționat terenul în litigiu s-a datorat intrării în vigoare a Decretului Lege nr. 4215 din 16 decembrie 1938 - care a interzis ridicarea construcțiilor de orice natură în interiorul zonelor militare și care și-a produs efectele până în anul 1945, respectiv până la terminarea războiului - și ocupației trupelor sovietice, care au staționat în zona Constanța până în 1950-1952. Pe cale de consecință, condiția rezolutorie stabilită prin contractul anterior menționat nu s-a realizat dintr-o cauză de forță majoră, independentă de voința cumpărătorului, iar la sfârșitul termenului stabilit pentru edificarea construcției, vânzarea cumpărarea terenului s-a consolidat retroactiv.

A fost invocată și lipsa de opozabilitate a Deciziei nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al orașului Constanța, prin care titlul autoarei apelanților a fost considerat desființat de plin drept, cu motivarea că aceasta este un act unilateral, care nu nominalizează contractele de vânzare cumpărare anulate și persoanele asupra cărora se vor întinde efectele sale și care, fiind un act administrativ, nu poate desființa, potrivit simetriei actelor juridice, un act esentialmente civil. Au mai arătat apelanții că sancțiunea rezoluțiunii nu putea opera decât după chemarea în judecată a cumpărătorului debitor și că decizia anterior menționată nu a fost precedată de o hotărâre judecătorească și ignoră cazul de forță majoră invocat în neexecutarea obligației de a construi.

Ca urmare a caracterului abuziv al preluării terenului revendicat în proprietatea statului s-a pretins existența, în patrimoniul apelanților, a unui „bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. l adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și s-a solicitat obligarea intimaților la acordarea de despăgubiri constând în valoarea de circulație a imobilului imposibil de restituit în natură. Prin Decizia nr. 408/ C din 19 octombrie 2011 Curtea de Apel Constanța a respins apelul ca nefondat. Curtea a reținut următoarele: Prin actul de vânzare autentificat de Tribunalul județului Constanța la 13 noiembrie 1935, sub nr. 3911, autoarea reclamanților, D.G.N., a cumpărat de la Primăria Constanța suprafața de 394 mp teren situat pe plaja Mamaia, ce constituia lotul nr. 26 din careul nr. 58, în schimbul unui preț de 23.640 lei.

În cuprinsul convenției de înstrăinare au fost stabilite în mod expres obligațiile cumpărătorului, printre care și aceea de a construi o casă sau o vilă in termen de 4 ani de la momentul autentificării actului, precum și sancțiunea nerespectării acestor obligații, respectiv „rezilierea de plin drept a prezentei vânzări.

fără somațiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere", cu dreptul vânzătorului Municipiul Constanța de a intra în posesiunea terenului vândut "de plin drept", „fără nici o altă formalitate, cu pierderea din partea cumpărătorului a tuturor sumelor plătite drept preț, putând dispune Municipiul Constanta de lotul de mai sus cum va voi". Rezultă, deci, că în titlul exhibat de reclamanți drept cauză a acțiunii părțile au convenit asupra unei clauze rezolutorii exprese, mai exact asupra unui pact comisoriu de gradul IV - care are drept efect desființarea necondiționată a vânzării de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire - iar potrivit voinței exprimată a acestora și dispozițiilor art. 969 C. civ., sancțiunea intervenea indiferent de natura fortuită a neexecutării sau culpa cumpărătorului.

Aceasta fiind convenția părților, nu prezintă relevanță ca după încheierea ei România a intrat in război - apreciat de apelanți ca un caz de forță majoră - pentru ca posibilitatea realizării construcției sau, cel puțin, a efectuării demersurilor necesare edificării, a existat atât anterior declanșării, cât si după terminarea acestui eveniment, iar apelanții nu au făcut dovada existenței altor împrejurări de natură a împiedica executarea obligațiilor născute in sarcina autoarei lor sau conform contractului de vânzare cumpărare.

Nu poate fi reținută o eventuală imposibilitate de obținere a autorizației de construcție - determinată de situarea terenului într-o zonă militară - pentru ca Legea din 1938, care reglementa situația acestor zone, nu a interzis edificarea construcțiilor particulare în asemenea perimetre, ci prevedea doar necesitatea obținerii aprobării prealabile a Ministerului Apărării Naționale și Ministerului Aerului și Marinei, stabilind in art. 13 că "orice lucrare, construcție, plantație pe care un particular ar vrea să o facă pe terenul cazând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să corespundă și cerințelor apărării naționale". Apelanții nu au demonstrat probator ca autoarea lor a făcut demersurile necesare obținerii unei asemenea aprobări, nici înainte, nici după terminarea războiului, iar în aceste condiții nu se poate reține o imposibilitate de a obține autorizația de construcție ca urmare a refuzului celor două ministere de a o elibera - în ambele perioade - și, pe cale de consecință, nici existența unei imposibilități obiective de a construi.

Nu este întemeiată nici critica referitoare la pretinsul caracter judiciar al rezolutiunii pentru că pactul comisoriu de grad IV inserat în titlul autoarei reclamanților are drept efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost îndeplinită și înlătură în totalitate rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării acestei sancțiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutării obligației debitorului. Prin stipularea rezolutiunii de drept, deci prin voința lor, părțile au renunțat cu anticipație la caracterul judiciar al acestei sancțiuni, iar în măsura în care într-o asemenea situație s-ar apela, totuși, la procedura judiciară, instanța nu poate decât să constate neexecutarea de către debitor a obligațiilor asumate, fără a avea posibilitatea să aprecieze oportunitatea rezolutiunii sau să acorde un termen de grație.

În ceea ce privește momentul la care intervine desființarea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV inserat în cuprinsul său trebuie reținut că sancțiunea nu este numai efectul unei împrejurări obiective, respectiv al neexecutării obligațiilor de către unul dintre contractanți, ci și al manifestării de voință a creditorului obligației neexecutate de a face efectivă această sancțiune.

În cauză, această manifestare de voință a fost exprimată în anul 1958, prin Decizia nr. 22043, prin care titlul autoarei reclamanților a fost declarat "desființat și reziliat de plin drept"; această decizie nu constituie prin ea însăși un act abuziv de naționalizare și de dobândire a proprietății asupra terenurilor de către stat, ci materializează dreptul creditoarei Primăria Constanța de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 și art. 1079 C. civ., și de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu, fără a avea drept consecință desființarea convenției de înstrăinare și pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumpărător, astfel că nici sub acest aspect criticile apelanților nu sunt întemeiate.

Considerentele ce preced conduc la concluzia că în actul de vânzare-cumpărare exhibat de apelanți drept cauză a acțiunii părțile au prevăzut desființarea lui de plin drept în cazul neexecutării obligațiilor asumate de cumpărător, tară îndeplinirea niciunei formalități și fără curs de judecată și că, urmare a needificării construcției până la momentul manifestării voinței creditorului de a da eficientă acestei clauze rezolutorii exprese, convenția de înstrăinare s-a desființat potrivit voinței părților contractante și prevederilor art. 969 C. civ., indiferent că neexecutarea s-a datorat unui caz fortuit sau culpei cumpărătorului. Rezultă, deci, că tribunalul în mod corect a apreciat că dreptul de proprietate asupra terenului revendicat a ieșit din patrimoniul autoarei reclamanților ca efect al desființării convenționale a titlului în temeiul căruia a fost dobândit și că, pe cale de consecință, acesta nu s-a transmis titularilor acțiunii pe cale succesorală.

În temeiul art. 274 alin. (1) din același cod, apelanții au fost obligați la 372 lei cheltuieli de judecată către intimatul Municipiul Constanța. Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanții N.G.V. și N.O., invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivului de recurs s-a susținut că instanța nu a avut în vedere că în perioada 1941 - 1945 era interzisă, prin Decretul-lege nr. 4215/1938, construirea iar în perioada 1945 - 1952 zona Mamaia a fost locul de staționare a trupelor sovietice, astfel că autoarea reclamanților a fost în imposibilitate de a construi, din motive independente de voința ei, fapt asimilat forței majore.

În mod greșit s-a reținut că în cauză contractul de vânzare -cumpărare a fost desființat de plin drept prin Decizia nr. 220443/1950 a Consiliului Executiv al Sfatului Popular al orașului Constanța, care este un act administrativ unilateral, care nu le este opozabil, și care a ignorat cazul de forță majoră în executarea obligației de a construi. Au susținut reclamanții că în cauză nu putea să opereze rezolutiunea contractului, astfel că dețin un „bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție, fiind îndreptățiți la plata contravalorii terenului la valoarea de circulație. Recursul nu este fondat. Actul de vânzare - cumpărare din 13 noiembrie 1935 a fost încheiat de autoarea reclamanților, în calitate de cumpărător și Primăria Constanța, în calitate de vânzător, în condițiile generale de vânzare - cumpărare, și în care s-a stipulat clauza expresă ca dobânditoarea să construiască o casă de locuit sau o vilă în termen de patru ani.

Condițiile generale de vânzare au prevăzut o clauză conform căreia nerespectarea vreunei obligații asumate de cumpărător atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare - cumpărare fără somație, curs de judecată sau altă punere în întârziere, clauză ce constituie un pact comisoriu de grad IV, desființarea convenției realizându-se de drept, fără intervenția instanței de judecată. Prin Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisă de Consiliul Popular al orașului Constanța, au fost declarate „desființate și reziliate de plin drept toate actele de vânzare - cumpărare de loturi de pe plaja Mamaia" urmarea neexecutării obligației de a construi, asumate de cumpărători.

În privința momentului în care are loc desființarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, acesta nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea obligațiilor - dar și ca efect al manifestării voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune. Manifestarea de voință a creditorului, de a face efectivă sancțiunea, a fost exprimată în 1958, prin Decizia nr. 22043. Această decizie nu constituie un act administrativ unilateral, ilegal și neopozabil părților, ci reprezintă doar manifestarea de voință a creditoarei de a da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv în posesia sa terenul, întrucât în urma rezoluțiunii de plin drept, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei.

Până la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care debitoarea și-a manifestat expres și neîndoielnic voința de a da eficiență pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligația, ori putea face dovada că, deși a încercat să-și execute obligația, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauză de forță majoră. Se reține că actul de vânzare - cumpărare care consemnează obligația de a construi, a fost încheiat în anul 1935 iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții.

Dacă pentru perioada războiului (1941 - 1945) se reține că neexecutarea construcției nu este culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forță majoră să își îndeplinească obligațiile asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, până la apariția Deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzătorul și-a manifestat voința de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV. Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării fusese adoptată ulterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare din anul 1935, astfel încât recurenții nu pot susține că interdicția legală de construire trebuie asimilata unui caz de forță majoră, nefîind un eveniment insurmontabil și imprevizibil.

Astfel, cumpărătorii au cumpărat terenul situat în stațiunea Mamaia, anterior intrării în vigoare a acestei legi, iar până la adoptarea ei, timp de trei ani, nu au făcut nici un demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar după adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării nu s-a interzis total și în mod absolut edificarea unor construcții în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevăzându-se obligația ca „orice lucrare, construcție, plantație pe care un particular ar avea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie sa fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea sa corespunda cerințelor apărării naționale". Or, în cauză, se reține că reclamanții nu au făcut dovada ca autoarea lor a fost împiedicată să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizației de construcție, li s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea masurilor necesare apărării țării.

Reclamanții nu sunt îndreptățiți la restituirea în natură și nici la măsuri compensatorii, bunul lor nefîind preluat abuziv de către stat în perioada 1945 - 1989, ci urmare a neexecutării culpabile a obligației contractuale de a edifica o casă de locuit, a intervenit rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare, pierzând astfel dreptul de proprietate asupra terenului. Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. a se respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții N.G.V. și N.O. împotriva Deciziei nr. 408/ C din 19 octombrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 septembrie 2012.