ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3363/2012

Asupra cauzei constată următoarele: La 04 noiembrie 2009 reclamanta C.S. a chemat în judecată pe pârâții Primarul Municipiului Constanța și Municipiul Constanța, prin Primar, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să dispună anularea dispoziției nr. 6882 din 06 octombrie 2009 și să oblige pe pârâți în principal la restituirea în cotă de ½ a terenului în suprafață de 341,92 m.p., situat în Mamaia, iar, în subsidiar, la acordarea unui teren în compensare sau la emiterea unei oferte de despăgubiri în echivalent bănesc. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin dispoziția contestată pârâtul Primarul Municipiului Constanța a respins notificarea înregistrată în 19 octombrie 2001, prin care a solicitat restituirea în natură a terenului menționat.

Măsura astfel dispusă a fost motivată de inaplicabilitatea Legii nr. 10/2001, întrucât contractul de vânzare-cumpărare invocat ca titlu de proprietate a fost încheiat sub condiție rezolutorie, instituindu-se și un pact comisoriu de gradul IV prin care s-a stabilit rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligațiilor contractuale în ceea ce privește obligația de a construi în termenul prevăzut. Reclamanta a susținut că dispoziția atacată este nelegală. Astfel, s-a subliniat că, deși autorul reclamatei avea obligația de a construi pe teren casă de locuit sau vilă, această obligație nu a putut fi îndeplinită întrucât prin intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938, terenurile de la plaja Mamaia au devenit zone militare, iar ridicarea construcțiilor de orice natură a fost interzisă.

Prin urmare, condiția rezolutorie prin care s-a stipulat obligația cumpărătorului de a construi pe terenul cumpărat nu s-a realizat din cauza forței majore apărute prin adoptarea actului normativ menționat. În ce privește rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a susținut că această sancțiune nu poate opera de drept, ci doar dacă se ia act de instanța de judecată. Prin urmare, decizia administrativă prin care statul își justifică dreptul de proprietate este ilegală, fiind unilaterală și generală, fără specificarea numărului actului de vânzare-cumpărare și a numelui cumpărătorului. A mai învederat reclamanta că și vânzătorul din contractul de vânzare-cumpărare avea obligația de a întocmi planurile de edificare a unor construcții, precum și de a executa lucrările edilitare, la care ulterior trebuia să contribuie și autorul său cu cota de 25%.

Prin sentința civilă nr. 1173 din 25 iunie 2010, Tribunalul Constanța a respins ca nefondată acțiunea reclamantei. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță de fond a reținut că reclamanta nu este îndreptățită la restituirea imobilului solicitat prin notificare deoarece contractul de vânzare-cumpărare, prin care autorul său a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului situat în stațiunea Mamaia, a fost reziliat de plin drept din cauză că nu a fost îndeplinită de către cumpărător obligația de a construi pe teren, obligație inserată în contract sub forma pactului comisoriu de gradul IV.

Instanța a înlăturat susținerile reclamantei referitoare la existența unui caz de forță majoră care a determinat o imposibilitate obiectivă și insurmontabilă de îndeplinire a obligației de către autorul său, câtă vreme preluarea efectivă a imobilului de către stat s-a realizat după mai mult de 10 ani de la data încetării cazului de forță majoră invocat, respectiv starea de război care a produs efecte până în anul 1945. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta C.S., iar prin decizia civilă nr. 19C din 19 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, l-a respins, ca nefondat, reținând în esență următoarele: Actul de vânzare-cumpărare din 1935 a fost încheiat de autorul reclamantei, L.S., în calitate de cumpărător și Primăria Constanța, în calitate de vânzător, în condițiile generale de vânzare-cumpărare stabilite prin decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula că terenurile situate în zona plajei din stațiunea Mamaia se vor vinde cu condiția expresă ca dobânditorii să construiască o casă de locuit sau o vilă în termen de patru ani, prelungit la șase ani și să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare.

Condițiile generale de vânzare prevăzute în Decizia nr. 25/1905, conțin o clauză conform căreia nerespectarea vreunei obligații asumate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare fără nicio altă formalitate sau punere în întârziere, clauză ce constituie un pact comisoriu de grad IV, desființarea convenției realizându-se de drept, fără intervenția instanței de judecată. Deși reclamanta nu a depus la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare încheiat de autorul său cu Primăria Constanța, inserarea în contract a clauzelor cuprinzând obligațiile cumpărătorului a fost recunoscută de aceasta.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantei, care cuprinde clauza potrivit căreia vânzarea se desființează „fără somație, judecată și fără niciun drept de despăgubire pentru cumpărător, în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de a construi în termen de 4 ani (ulterior șase ani) este, după termenii folosiți, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desființarea necondiționată a contractului deîndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost îndeplinită”. În prezența unui asemenea pact rolul instanței de judecată, sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii, este înlăturat în totalitate.

Rezoluțiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenția instanței, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației debitorului. De aceea s-a reținut că nu era necesară intervenția instanței pentru a pronunța rezoluțiunea contractului, cum greșit a susținut apelanta, pentru că prin voința părților, s-a renunțat cu anticipație la caracterul judiciar al rezoluțiunii, iar în măsura în care ar fi sesizată, instanța nu putea aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii, ci doar a constatat că rezoluțiunea contractului a avut loc de plin drept. În privința momentului în care are loc desființarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de gradul IV, acesta nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective – neexecutarea obligației unei părți – dar și ca efect al manifestării voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune.

Manifestarea de voință a creditorului de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii, a fost exprimată în anul 1958, prin decizia din 24 octombrie 1958. Această decizie nu constituie în sine un act abuziv de preluare și de dobândire a proprietății asupra terenurilor de către stat, cum greșit susține reclamanta, ci reprezintă doar manifestarea de voință a creditoarei Primăria Constanța de a da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezoluțiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei. Este real că decizia din 24 octombrie 1958 nu face referire expresă și nu identifică parcela de teren ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu L.S.

și C.B., dar identificarea acestuia este lesne de făcut, pentru că din actele depuse rezultă că parcela vândută autorului reclamantei face parte din suprafața de teren cuprinsă între Sutghiol și Marea Neagră, cedată comunei Constanța de Ministerul Domeniilor în anul 1905. Până la momentul emiterii deciziei din 24 octombrie 1958, prin care creditoarea și-a manifestat expres și neîndoielnic voința de a da eficiență pactului comisoriu, debitorul putea să-și execute în mod valabil obligația ori putea face dovada că, deși a încercat să-și execute obligația, a fost împiedicat de creditor ori de o cauză de forță majoră. Se reține că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 1935, iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții.

Dacă pentru perioada războiului (1941-1945) se reține că neexecutarea construcției nu este culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forță majoră să-și îndeplinească obligațiile asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, până la apariția deciziei din 24 octombrie 1958, prin care vânzătorul și-a manifestat voința de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV. Legea nr. 4215/1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării a fost adoptată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din anul 1935, iar cumpărătorii, anterior intrării în vigoare a acestei legi, timp de trei ani, nu au făcut niciun demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar după adoptarea Legii nr. 4215/1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării nu s-a interzis total și în mod absolut edificarea unor construcții în aceste zone, în art. 13 din lege prevăzându-se obligația ca „orice lucrare, construcție, plantație pe care un particular ar avea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să corespundă cerințelor apărării naționale”. Ori, în cauză, s-a reținut că reclamanta nu a făcut dovada că autorul său a fost împiedicat să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizației de construcție, i s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

În fine, referitor la contribuția cu 25% din cheltuielile pentru efectuarea lucrărilor edilitare, aceasta este înscrisă în contract ca și obligație în sarcina cumpărătorului, fără ca să fie înscrisă o obligație corelativă în sarcina vânzătorului de a efectua aceste lucrări. Prin urmare, chiar dacă vânzătorul efectua lucrări edilitare, cumpărătorul era obligat să achite procentul stabilit din aceste cheltuieli ocazionate de lucrări, așa cum se stabileau de către Serviciul Tehnic al Primăriei, prin deviz. Între obligația de a construi stabilită în sarcina cumpărătorului și efectuarea acestor lucrări, contractul nu stabilește nicio legătură și nu condiționează edificarea construcției de planurile edilitare ale municipalității.

De altfel, în speță, pactul comisoriu este prevăzut în act ca sancțiune aplicabilă în cazul în care cumpărătorul nu își execută obligația asumată prin contract și nicidecum în sarcina vânzătorului, căruia nu i s-a stabilit vreo obligației corelativă. S-a reținut, pentru considerentele expuse mai sus, că terenul nu a fost preluat abuziv de la autorul reclamantei, prin decizia din 24 octombrie 1958, ci urmare a rezoluțiunii de drept a contractului de vânzare-cumpărare, așa cum corect a reținut și instanța de fond, situație în care reclamanta nu este îndreptățită la măsuri reparatorii pentru teren în condițiile Legii nr. 10/2001, apelul său fiind nefondat. Împotriva menționatei decizii a formulat și motivat recurs, în termen legal, apelanta-reclamantă C.S.

pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând următoarele: Autorul contestatoarei aveau obligația ca în perioada 13 noiembrie 1935-13 noiembrie 1941 să construiască pe teren casă de locuit sau vilă, iar, în cazul nerespectării acestei obligații, urma să se aplice pactul comisoriu de gradul IV stipulat în contractul de vânzare-cumpărare.

Fostul proprietar, autorul reclamantei, nu a reușit să-și execute obligația de construire a casei întrucât, independent de voința acestuia, deoarece, prin intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938, ridicarea construcțiilor de orice natură în interiorul zonelor militare a fost interzisă prin adoptarea acestui act normativ, conform art. 9 pct. 1, art. 10, 11 și 13. Decretul regal și-a produs efectele până în anul 1945, adică până la terminarea războiului, iar, după 1945, în zona Constanta au staționat trupele de ocupație sovietice până în anii 1950-1952, astfel încât autorul recurentei a fost în imposibilitate de a construi pentru motivele expuse mai sus, independente de voința lui, fapt asimilat cu forța majoră.

Astfel, condiția rezolutorie prin care s-a stipulat obligația cumpărătorului de a construi pe terenul cumpărat o casă de locuit sau vilă în termen de 6 ani nu s-a realizat datorită cazului de forță majoră apărut prin adoptarea acestui decret-lege, astfel că, la sfârșitul acestui termen, vânzarea-cumpărarea terenului s-a consolidat retroactiv. Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nu operează de drept, despre aceasta urmând a lua act instanța de judecată și nu autoritatea administrativă, printr-un act administrativ, cum greșit s-a procedat. Rezoluțiunea de drept nici nu putea avea loc deoarece nerespectarea de către cumpărător a obligației de a construi în perioada de 6 ani de la data încheierii contractului de vânzare cumpărare a fost împiedicat de un eveniment de forță majoră, respectiv cel de-al doilea război mondial.

Referitor la decizia administrativă a Consiliului Popular Constanța, decizie care se constituie în titlul de proprietate al statului, acesta constituie un act administrativ unilateral, care nu este opozabil, nespecificând numărul actului de vânzare-cumpărare și numele cumpărătorului. Pe de altă parte, terenul în cauză a fost predat cumpărătorului numai după achitarea tuturor ratelor, iar, dacă nu s-ar fi achitat integral prețul, vânzătorul ar fi avut la îndemână dispozițiile art. 1365 C. civ. privind rezoluțiunea contractului, prevederi legale care nu au fost respectate, procedându-se la emiterea unei singure decizii, unilaterale, fără acționarea în judecată a cumpărătorilor. Titlul de proprietate al recurentei este un înscris autentic, transcris conform art. 712 C. proc.

civ., deci face dovada proprietății erga omnes. În fine, decizia Comitetului Executiv al Sfatului Popular al orașului Constanța din 24 octombrie 1958 este un act administrativ, iar, potrivit principiului simetriei în actele juridice, un act administrativ nu poate desființa un act esențialmente civil, astfel cum este contractul de vânzare-cumpărare intrat în circuitul civil. De remarcat este și motivarea Deciziei nr. 136 din 21 octombrie 1998 a Curții Constituționale dată asupra Legii nr. 213/1998, în care se reține că nu este posibilă repararea abuzurilor comise prin includerea bunurilor preluate în domeniul public, simpla apartenență a unui bun la domeniul public nu poate fi un obstacol pentru restituirea lui în natură vechiului proprietar și cu atât mai puțin pentru despăgubirea acestuia prin echivalent.

Este de observat că și vânzătorul avea obligația de a întocmi și aproba planurile de edificare a unor construcții, precum și de a executa lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuia să contribuie și autorul contestatoarei cu cota de 25%. În lipsa acestor lucrări, nici construcția nu putea fi edificată. Analizând recursul formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente: Preluarea imobilului de către stat s-a realizat în temeiul deciziei din 24 octombrie 1958, emisă de vânzător, ca urmare a dorinței acestuia de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV menționat în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantei, în calitate de cumpărător, pact care a fost recunoscut de părțile contractante, deși înscrisul doveditor al contractului de vânzare-cumpărare nu a fost depus la dosar.

Înalta Curte observă că instanța de apel a analizat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare prin prisma neexecutării culpabile de către cumpărători a obligației de a edifica construcția cu destinație de locuință în termenul convenit în contract, motiv pe care criticile vizând incidența în cauză a dispozițiilor art. 1365 C. civ., referitoare la un alt motiv de rezoluțiune, sunt străine de motivarea avută în vedere de către instanța de apel. Invocarea lipsei culpei cumpărătorului în îndeplinirea obligației de a edifica pe teren construcții în termen de 6 ani, nu poate salva contractul de la aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, câtă vreme autorul recurentei nu a avut nicio restricție de a construi în perioada 1935-1938, iar după intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938 nu s-a impus o interdicție absolută de a construi, ridicarea de construcții și măsurile aferente acestora fiind supuse numai unei autorizări, cum corect a reținut instanța de apel.

Astfel, chiar recurenta invocă art. 9 pct. 1, art. 10, 11 și 13 din Decretul-Lege nr. 4215/1938, care nu prevăd interdicția absolută de a construi, deoarece în interiorul zonelor militare Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei putea interzice, în totul sau în parte construcțiile de orice natură și era interzis oricărei persoane, fără autorizarea Ministerului Apărării Naționale sau Ministerului Aerului și Marinei, să execute ridicări de planuri, lucrări topografice în care s-ar cuprinde porțiuni din zonele militare sau lucrări de apărare națională. De altfel, recurenta nu a făcut dovada că a început demersurile pentru ridicarea construcției și nu ar fi obținut autorizațiile cerute de Decretul-Lege nr. 4215/1938, astfel încât să se afle în imposibilitate de a ridica locuința datorită restricțiilor legale.

În consecință, nu se poate aprecia că instanța de apel a încălcat prevederile legale menționate din cuprinsul Decretului-Lege nr. 4215/1938. Astfel fiind, Înalta Curte apreciază că nu a fost dovedită nicio împrejurare care să justifice imposibilitatea autorului reclamantei de a edifica locuința în termenul de 6 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv în perioada 1935-1941. De altfel, cu excepția perioadei 1941-1945, în care România a fost forță beligerantă, recurenta nu a făcut această dovadă ulterior intervenirii rezoluțiunii contractului, din anul 1945, care a marcat sfârșitul războiului, până în 1958, când creditoarea și-a manifestat intenția de a se constata intervenirea acestei sancțiuni.

Totdată, Înalta Curte consideră că îndeplinirea obligației asumate de cumpărător, de a ridica o construcție cu destinație de locuință pe teren, nu era condiționată de nicio obligație corelativă a vânzătorului, astfel cum se susține în recurs. Din contră, cumpărătorul era acela care trebuia să suporte o cotă de 25% din lucrările edilitare aferente construcției, astfel că, nici sub acest aspect, nu se poate reține o neexecutare culpabilă a obligației de către cumpărător. Potrivit pactului comisoriu de gradul IV, în caz de neexecutare, contractul de vânzare-cumpărare se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, ceea ce are ca efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire.

Sancțiunea intervine fără a fi nevoie de intervenția instanței judecătorești, astfel cum se invocă în recurs. Este de subliniat că singurul în drept a aprecia dacă este cazul să se aplice rezoluțiunea este creditorul care și-a executat sau este gata să își execute obligația. În aceste condiții, apare ca nefondată critica recurentei prin care se susține că, potrivit principiului simetriei în actele juridice, un act administrativ nu poate desființa un act esențialmente civil, astfel cum este contractul de vânzare cumpărare intrat în circuitul civil.

Sub acest aspect, în mod riguros instanța de apel a motivat că manifestarea de voință a creditorului de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii, exprimată prin decizia din 24 octombrie 1958, nu constituie în sine un act administrativ abuziv de preluare și de dobândire a proprietății asupra terenurilor de către stat, ci reprezintă doar manifestarea de voință a Primăriei Constanța, în calitatea sa de creditoare, de a da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv posesia terenului în litigiu. Deși este adevărat că decizia din 24 octombrie 1958 nu face referire expresă la parcela de teren ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu L.S.

și C.B., identificarea acesteia s-a realizat pe baza actelor administrate în cauză, din care rezultă că parcela vândută autorului reclamantei face parte din suprafața de teren cuprinsă între Sutghiol și Marea Neagră, cedată comunei Constanța de Ministerul Domeniilor în anul 1905, astfel încât nu există dubii asupra individualizării bunului în litigiu. Luând în considerare efectele pe care le produce pactul comisoriu de gradul IV, prin reîntoarcerea terenului în patrimoniul vânzătoarei, apar ca lipsite de relevanță și criticile recurentei referitoare la incidența Deciziei Curții Constituționale nr. 136/1998 privind imposibilitatea refuzului reparării pagubelor prin includerea bunurilor preluate de stat în domeniul public.

Pentru argumentele expuse, Înalta Curte apreciază că în mod corect instanța de apel a apreciat că trecerea imobilului în patrimoniul statului nu s-a realizat ca un act de preluare abuzivă în sensul Legii nr. 10/2001, ci în temeiul raporturilor contractuale existente între părțile contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935, prin activarea, la cererea creditorului, a pactului comisoriu de gradul IV, astfel că motivul de recurs invocat nu este incident, ceea ce va atrage respingerea recursului, ca nefondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta C.S. împotriva deciziei nr. 19 C din 19 ianuarie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 16 mai 2012.