ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3363/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3363/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei

constată următoarele:

La 04 noiembrie 2009 reclamanta C.S. a chemat

în judecată pe pârâții Primarul Municipiului Constanța și Municipiul Constanța,

prin Primar, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să dispună

anularea dispoziției nr. 6882 din 06 octombrie 2009 și să oblige pe pârâți în

principal la restituirea în cotă de ½ a terenului în suprafață de 341,92

m.p., situat în Mamaia, iar, în subsidiar, la acordarea unui teren în

compensare sau la emiterea unei oferte de despăgubiri în echivalent bănesc.

În motivarea cererii,

reclamanta a arătat că prin dispoziția contestată pârâtul Primarul Municipiului

Constanța a respins notificarea înregistrată în 19 octombrie 2001, prin care a

solicitat restituirea în natură a terenului menționat. Măsura astfel dispusă a

fost motivată de inaplicabilitatea Legii nr. 10/2001, întrucât contractul de

vânzare-cumpărare invocat ca titlu de proprietate a fost încheiat sub condiție

rezolutorie, instituindu-se și un pact comisoriu de gradul IV prin care s-a

stabilit rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligațiilor

contractuale în ceea ce privește obligația de a construi în termenul prevăzut.

Reclamanta a susținut

că dispoziția atacată este nelegală.

Astfel, s-a subliniat

că, deși autorul reclamatei avea obligația de a construi pe teren casă de

locuit sau vilă, această obligație nu a putut fi îndeplinită întrucât prin

intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938, terenurile de la plaja

Mamaia au devenit zone militare, iar ridicarea construcțiilor de orice natură a

fost interzisă. Prin urmare, condiția rezolutorie prin care s-a stipulat obligația

cumpărătorului de a construi pe terenul cumpărat nu s-a realizat din cauza

forței majore apărute prin adoptarea actului normativ menționat.

În ce privește

rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a susținut că

această sancțiune nu poate opera de drept, ci doar dacă se ia act de instanța

de judecată. Prin urmare, decizia administrativă prin care statul își justifică

dreptul de proprietate este ilegală, fiind unilaterală și generală, fără

specificarea numărului actului de vânzare-cumpărare și a numelui

cumpărătorului.

A mai învederat

reclamanta că și vânzătorul din contractul de vânzare-cumpărare avea obligația

de a întocmi planurile de edificare a unor construcții, precum și de a executa

lucrările edilitare, la care ulterior trebuia să contribuie și autorul său cu

cota de 25%.

Prin sentința civilă

nr. 1173 din 25 iunie 2010, Tribunalul Constanța a respins ca nefondată

acțiunea reclamantei.

Pentru a pronunța

această sentință, prima instanță de fond a reținut că reclamanta nu este îndreptățită

la restituirea imobilului solicitat prin notificare deoarece contractul de

vânzare-cumpărare, prin care autorul său a dobândit dreptul de proprietate

asupra terenului situat în stațiunea Mamaia, a fost reziliat de plin drept din

cauză că nu a fost îndeplinită de către cumpărător obligația de a construi pe

teren, obligație inserată în contract sub forma pactului comisoriu de gradul

IV.

Instanța a înlăturat

susținerile reclamantei referitoare la existența unui caz de forță majoră care

a determinat o imposibilitate obiectivă și insurmontabilă de îndeplinire a

obligației de către autorul său, câtă vreme preluarea efectivă a imobilului de

către stat s-a realizat după mai mult de 10 ani de la data încetării cazului de

forță majoră invocat, respectiv starea de război care a produs efecte până în

anul 1945.

Împotriva acestei sentințe

a declarat apel reclamanta C.S., iar prin decizia civilă nr. 19C din 19

ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii

de muncă și asigurări sociale, l-a respins, ca nefondat, reținând în esență următoarele:

Actul de vânzare-cumpărare

din 1935 a fost încheiat de autorul reclamantei, L.S., în calitate de cumpărător

și Primăria Constanța, în calitate de vânzător, în condițiile generale de vânzare-cumpărare

stabilite prin decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța,

aprobată prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula că terenurile situate în

zona plajei din stațiunea Mamaia se vor vinde cu condiția expresă ca dobânditorii

să construiască o casă de locuit sau o vilă în termen de patru ani, prelungit la

șase ani și să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Condițiile generale

de vânzare prevăzute în Decizia nr. 25/1905, conțin o clauză conform căreia nerespectarea

vreunei obligații asumate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin

drept a contractului de vânzare-cumpărare fără nicio altă formalitate sau punere

în întârziere, clauză ce constituie un pact comisoriu de grad IV, desființarea convenției

realizându-se de drept, fără intervenția instanței de judecată.

Deși reclamanta nu a depus

la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare încheiat de autorul său cu Primăria

Constanța, inserarea în contract a clauzelor cuprinzând obligațiile cumpărătorului

a fost recunoscută de aceasta.

Pactul comisoriu inserat

în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantei,

care cuprinde clauza potrivit căreia vânzarea se desființează „fără somație, judecată

și fără niciun drept de despăgubire pentru cumpărător, în cazul în care cumpărătorul

nu își îndeplinește obligația de a construi în termen de 4 ani (ulterior șase ani)

este, după termenii folosiți, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect

desființarea necondiționată a contractului deîndată ce a expirat termenul de executare,

fără ca obligația să fi fost îndeplinită”.

În prezența unui asemenea

pact rolul instanței de judecată, sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii,

este înlăturat în totalitate. Rezoluțiunea operează de drept, fără a fi necesară

intervenția instanței, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct

al neexecutării obligației debitorului.

De aceea s-a reținut că

nu era necesară intervenția instanței pentru a pronunța rezoluțiunea contractului,

cum greșit a susținut apelanta, pentru că prin voința părților, s-a renunțat cu

anticipație la caracterul judiciar al rezoluțiunii, iar în măsura în care ar fi

sesizată, instanța nu putea aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii,

ci doar a constatat că rezoluțiunea contractului a avut loc de plin drept.

În privința momentului

în care are loc desființarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un

pact comisoriu expres de gradul IV, acesta nu se produce numai ca efect al unei

împrejurări obiective – neexecutarea obligației unei părți – dar și ca efect al

manifestării voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune.

Manifestarea de voință

a creditorului de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii, a fost exprimată în anul

1958, prin decizia din 24 octombrie 1958.

Această decizie nu constituie

în sine un act abuziv de preluare și de dobândire a proprietății asupra terenurilor

de către stat, cum greșit susține reclamanta, ci reprezintă doar manifestarea de

voință a creditoarei Primăria Constanța de a da eficiență pactului comisoriu și

de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezoluțiunii

de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul

vânzătoarei.

Este real că decizia din

24 octombrie 1958 nu face referire expresă și nu identifică parcela de teren ce

a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu L.S. și C.B., dar

identificarea acestuia este lesne de făcut, pentru că din actele depuse rezultă

că parcela vândută autorului reclamantei face parte din suprafața de teren cuprinsă

între Sutghiol și Marea Neagră, cedată comunei Constanța de Ministerul Domeniilor

în anul 1905.

Până la momentul emiterii

deciziei din 24 octombrie 1958, prin care creditoarea și-a manifestat expres și

neîndoielnic voința de a da eficiență pactului comisoriu, debitorul putea să-și

execute în mod valabil obligația ori putea face dovada că, deși a încercat să-și

execute obligația, a fost împiedicat de creditor ori de o cauză de forță majoră.

Se reține că actul de

vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 1935, iar România a intrat în război în

anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers

pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții.

Dacă pentru perioada războiului

(1941-1945) se reține că neexecutarea construcției nu este culpabilă, proprietarul

terenului fiind împiedicat de un caz de forță majoră să-și îndeplinească obligațiile

asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea

obligației de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, până la apariția

deciziei din 24 octombrie 1958, prin care vânzătorul și-a manifestat voința de a

da eficiență pactului comisoriu de gradul IV.

Legea nr. 4215/1938 pentru

crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării a fost adoptată

ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din anul 1935, iar cumpărătorii,

anterior intrării în vigoare a acestei legi, timp de trei ani, nu au făcut niciun

demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar după

adoptarea Legii nr. 4215/1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile

necesare apărării țării nu s-a interzis total și în mod absolut edificarea unor

construcții în aceste zone, în art. 13 din lege prevăzându-se obligația ca „orice

lucrare, construcție, plantație pe care un particular ar avea să o facă pe terenul

căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul

Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea

să se facă astfel ca ea să corespundă cerințelor apărării naționale”.

Ori, în cauză, s-a reținut

că reclamanta nu a făcut dovada că autorul său a fost împiedicat să construiască

o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea

autorizației de construcție, i s-au respins cererile de către cele două ministere

implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

În fine, referitor la

contribuția cu 25% din cheltuielile pentru efectuarea lucrărilor edilitare, aceasta

este înscrisă în contract ca și obligație în sarcina cumpărătorului, fără ca să

fie înscrisă o obligație corelativă în sarcina vânzătorului de a efectua aceste

lucrări.

Prin urmare, chiar dacă

vânzătorul efectua lucrări edilitare, cumpărătorul era obligat să achite procentul

stabilit din aceste cheltuieli ocazionate de lucrări, așa cum se stabileau de către

Serviciul Tehnic al Primăriei, prin deviz. Între obligația de a construi stabilită

în sarcina cumpărătorului și efectuarea acestor lucrări, contractul nu stabilește

nicio legătură și nu condiționează edificarea construcției de planurile edilitare

ale municipalității.

De altfel, în speță, pactul

comisoriu este prevăzut în act ca sancțiune aplicabilă în cazul în care cumpărătorul

nu își execută obligația asumată prin contract și nicidecum în sarcina vânzătorului,

căruia nu i s-a stabilit vreo obligației corelativă.

S-a reținut, pentru considerentele

expuse mai sus, că terenul nu a fost preluat abuziv de la autorul reclamantei, prin

decizia din 24 octombrie 1958, ci urmare a rezoluțiunii de drept a contractului

de vânzare-cumpărare, așa cum corect a reținut și instanța de fond, situație în

care reclamanta nu este îndreptățită la măsuri reparatorii pentru teren în condițiile

Legii nr. 10/2001, apelul său fiind nefondat.

Împotriva menționatei

decizii a formulat și motivat recurs, în termen legal, apelanta-reclamantă C.S.

pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., arătând următoarele:

Autorul contestatoarei

aveau obligația ca în perioada 13 noiembrie 1935-13 noiembrie 1941 să construiască

pe teren casă de locuit sau vilă, iar, în cazul nerespectării acestei obligații,

urma să se aplice pactul comisoriu de gradul IV stipulat în contractul de vânzare-cumpărare.

Fostul proprietar, autorul

reclamantei, nu a reușit să-și execute obligația de construire a casei întrucât,

independent de voința acestuia, deoarece, prin intrarea în vigoare a Decretului-Lege

nr. 4215/1938, ridicarea construcțiilor de orice natură în interiorul zonelor militare

a fost interzisă prin adoptarea acestui act normativ, conform art. 9 pct. 1,

art. 10, 11 și 13.

Decretul regal și-a produs

efectele până în anul 1945, adică până la terminarea războiului, iar, după 1945,

în zona Constanta au staționat trupele de ocupație sovietice până în anii 1950-1952,

astfel încât autorul recurentei a fost în imposibilitate de a construi pentru motivele

expuse mai sus, independente de voința lui, fapt asimilat cu forța majoră.

Astfel, condiția rezolutorie

prin care s-a stipulat obligația cumpărătorului de a construi pe terenul cumpărat

o casă de locuit sau vilă în termen de 6 ani nu s-a realizat datorită cazului de

forță majoră apărut prin adoptarea acestui decret-lege, astfel că, la sfârșitul

acestui termen, vânzarea-cumpărarea terenului s-a consolidat retroactiv.

Rezoluțiunea contractului

de vânzare-cumpărare nu operează de drept, despre aceasta urmând a lua act instanța

de judecată și nu autoritatea administrativă, printr-un act administrativ, cum greșit

s-a procedat.

Rezoluțiunea de drept

nici nu putea avea loc deoarece nerespectarea de către cumpărător a obligației de

a construi în perioada de 6 ani de la data încheierii contractului de vânzare cumpărare

a fost împiedicat de un eveniment de forță majoră, respectiv cel de-al doilea război

mondial.

Referitor la decizia administrativă

a Consiliului Popular Constanța, decizie care se constituie în titlul de proprietate

al statului, acesta constituie un act administrativ unilateral, care nu este opozabil,

nespecificând numărul actului de vânzare-cumpărare și numele cumpărătorului.

Pe de altă parte, terenul

în cauză a fost predat cumpărătorului numai după achitarea tuturor ratelor, iar,

dacă nu s-ar fi achitat integral prețul, vânzătorul ar fi avut la îndemână dispozițiile

art. 1365 C. civ. privind rezoluțiunea contractului, prevederi legale care nu au

fost respectate, procedându-se la emiterea unei singure decizii, unilaterale, fără

acționarea în judecată a cumpărătorilor.

Titlul de proprietate

al recurentei este un înscris autentic, transcris conform art. 712 C. proc.

civ., deci face dovada proprietății erga omnes.

În fine, decizia Comitetului

Executiv al Sfatului Popular al orașului Constanța din 24 octombrie 1958 este un

act administrativ, iar, potrivit principiului simetriei în actele juridice, un act

administrativ nu poate desființa un act esențialmente civil, astfel cum este contractul

de vânzare-cumpărare intrat în circuitul civil.

De remarcat este și motivarea

Deciziei nr. 136 din 21 octombrie 1998 a Curții Constituționale dată asupra Legii

nr. 213/1998, în care se reține că nu este posibilă repararea abuzurilor comise

prin includerea bunurilor preluate în domeniul public, simpla apartenență a unui

bun la domeniul public nu poate fi un obstacol pentru restituirea lui în natură

vechiului proprietar și cu atât mai puțin pentru despăgubirea acestuia prin echivalent.

Este de observat că și

vânzătorul avea obligația de a întocmi și aproba planurile de edificare a unor construcții,

precum și de a executa lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuia să contribuie

și autorul contestatoarei cu cota de 25%. În lipsa acestor lucrări, nici construcția

nu putea fi edificată.

Analizând recursul formulat,

în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat

pentru următoarele considerente:

Preluarea imobilului de

către stat s-a realizat în temeiul deciziei din 24 octombrie 1958, emisă de vânzător,

ca urmare a dorinței acestuia de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV

menționat în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantei,

în calitate de cumpărător, pact care a fost recunoscut de părțile contractante,

deși înscrisul doveditor al contractului de vânzare-cumpărare nu a fost depus la

dosar.

Înalta Curte observă că

instanța de apel a analizat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare prin

prisma neexecutării culpabile de către cumpărători a obligației de a edifica construcția

cu destinație de locuință în termenul convenit în contract, motiv pe care criticile

vizând incidența în cauză a dispozițiilor art. 1365 C. civ., referitoare la un alt

motiv de rezoluțiune, sunt străine de motivarea avută în vedere de către instanța

de apel.

Invocarea lipsei culpei

cumpărătorului în îndeplinirea obligației de a edifica pe teren construcții în termen

de 6 ani, nu poate salva contractul de la aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, câtă

vreme autorul recurentei nu a avut nicio restricție de a construi în perioada 1935-1938,

iar după intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938 nu s-a impus o interdicție

absolută de a construi, ridicarea de construcții și măsurile aferente acestora fiind

supuse numai unei autorizări, cum corect a reținut instanța de apel.

Astfel, chiar recurenta

invocă art. 9 pct. 1, art. 10, 11 și 13 din Decretul-Lege nr. 4215/1938, care nu

prevăd interdicția absolută de a construi, deoarece în interiorul zonelor militare

Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei putea interzice,

în totul sau în parte construcțiile de orice natură și era interzis oricărei persoane,

fără autorizarea Ministerului Apărării Naționale sau Ministerului Aerului și Marinei,

să execute ridicări de planuri, lucrări topografice în care s-ar cuprinde porțiuni

din zonele militare sau lucrări de apărare națională.

De altfel, recurenta nu

a făcut dovada că a început demersurile pentru ridicarea construcției și nu ar fi

obținut autorizațiile cerute de Decretul-Lege nr. 4215/1938, astfel încât să se

afle în imposibilitate de a ridica locuința datorită restricțiilor legale. În consecință,

nu se poate aprecia că instanța de apel a încălcat prevederile legale menționate

din cuprinsul Decretului-Lege nr. 4215/1938.

Astfel fiind, Înalta Curte

apreciază că nu a fost dovedită nicio împrejurare care să justifice imposibilitatea

autorului reclamantei de a edifica locuința în termenul de 6 ani de la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare, respectiv în perioada 1935-1941. De altfel, cu

excepția perioadei 1941-1945, în care România a fost forță beligerantă, recurenta

nu a făcut această dovadă ulterior intervenirii rezoluțiunii contractului, din anul

1945, care a marcat sfârșitul războiului, până în 1958, când creditoarea și-a manifestat

intenția de a se constata intervenirea acestei sancțiuni.

Totdată, Înalta Curte

consideră că îndeplinirea obligației asumate de cumpărător, de a ridica o construcție

cu destinație de locuință pe teren, nu era condiționată de nicio obligație corelativă

a vânzătorului, astfel cum se susține în recurs. Din contră, cumpărătorul era acela

care trebuia să suporte o cotă de 25% din lucrările edilitare aferente construcției,

astfel că, nici sub acest aspect, nu se poate reține o neexecutare culpabilă a obligației

de către cumpărător.

Potrivit pactului comisoriu

de gradul IV, în caz de neexecutare, contractul de vânzare-cumpărare se consideră

desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice

altă formalitate prealabilă, ceea ce are ca efect desființarea necondiționată a

contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi

fost adusă la îndeplinire. Sancțiunea intervine fără a fi nevoie de intervenția

instanței judecătorești, astfel cum se invocă în recurs.

Este de subliniat că singurul

în drept a aprecia dacă este cazul să se aplice rezoluțiunea este creditorul care

și-a executat sau este gata să își execute obligația.

În aceste condiții, apare

ca nefondată critica recurentei prin care se susține că, potrivit principiului simetriei

în actele juridice, un act administrativ nu poate desființa un act esențialmente

civil, astfel cum este contractul de vânzare cumpărare intrat în circuitul civil.

Sub acest aspect, în mod

riguros instanța de apel a motivat că manifestarea de voință a creditorului de a

face efectivă sancțiunea rezoluțiunii, exprimată prin decizia din 24 octombrie

1958, nu constituie în sine un act administrativ abuziv de preluare și de dobândire

a proprietății asupra terenurilor de către stat, ci reprezintă doar manifestarea

de voință a Primăriei Constanța, în calitatea sa de creditoare, de a da eficiență

pactului comisoriu și de a prelua efectiv posesia terenului în litigiu.

Deși este adevărat că

decizia din 24 octombrie 1958 nu face referire expresă la parcela de teren ce a

format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu L.S. și C.B., identificarea

acesteia s-a realizat pe baza actelor administrate în cauză, din care rezultă că

parcela vândută autorului reclamantei face parte din suprafața de teren cuprinsă

între Sutghiol și Marea Neagră, cedată comunei Constanța de Ministerul Domeniilor

în anul 1905, astfel încât nu există dubii asupra individualizării bunului în litigiu.

Luând în considerare efectele

pe care le produce pactul comisoriu de gradul IV, prin reîntoarcerea terenului în

patrimoniul vânzătoarei, apar ca lipsite de relevanță și criticile recurentei referitoare

la incidența Deciziei Curții Constituționale nr. 136/1998 privind imposibilitatea

refuzului reparării pagubelor prin includerea bunurilor preluate de stat în domeniul

public.

Pentru argumentele expuse,

Înalta Curte apreciază că în mod corect instanța de apel a apreciat că trecerea

imobilului în patrimoniul statului nu s-a realizat ca un act de preluare abuzivă

în sensul Legii nr. 10/2001, ci în temeiul raporturilor contractuale existente între

părțile contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935, prin activarea,

la cererea creditorului, a pactului comisoriu de gradul IV, astfel că motivul de

recurs invocat nu este incident, ceea ce va atrage respingerea recursului, ca nefondat,

în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta C.S. împotriva deciziei nr. 19 C din 19 ianuarie

2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă

și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică astăzi, 16 mai 2012.