ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6015/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6015/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând,

în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursului de față;

Prin acțiunea înregistrată sub nr. 2891/90/2009,

pe rolul Tribunalului Vâlcea, secția comercială, și ulterior, sub nr. 334/90/2009,

pe rolul Tribunalului Vâlcea, secția civilă, reclamanții C.N., C.E. și D.C., în

contradictoriu cu intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, au formulat

contestație împotriva Hotărârilor nr. 2 și nr. 3 din 6 august 2009 emise de

intimat.

Prin

sentința civilă nr. 166 din 17 februarie 2011

a fost admisă contestația, au fost anulate Hotărârea nr. 2/6

august 2009 și Hotărârea nr. 3 din 6 august 2009 emise de Primăria Râmnicu

Vâlcea. A fost omologat raportul de expertiză întocmit de expert S.G., astfel

cum a fost completat la fila 208 dosar, pentru suma de 455 euro/m.p. cu titlu

de despăgubiri. A fost obligat intimatul la plata sumei de 900 lei cheltuieli

de judecată către contestatorii C.N., C.E. și a sumei de 1100 lei cheltuieli de

judecată către contestatorul D.C.

Pentru a

pronunța această soluție, instanța a reținut că art. 44 alin. (3) din

Constituție și art. 1 din Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru

cauză de utilitate publică, cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Modalitatea

de stabilire a despăgubirii pentru imobilele expropriate este reglementată de art.

26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum

și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile

prezentate de aceștia.

Tribunalul

a apreciat că trebuie omologată varianta întocmită de expertul S.G., care a

stabilit prețul de expropriere la suma de 455 euro/m.p., pentru care a fost

aplicată metoda cea mai corectă a comparației directe cu alte tranzacții din

zonă, actele doveditoare în acest sens fiind depuse la dosar.

Expertul,

la întocmirea documentației tehnico-cadastrală de identificare și evaluare a

imobilului, a respectat toate criteriile necesare pentru stabilirea corectă a

contravalorii terenului supus exproprierii, respectiv categoria de folosință,

clasa de utilitate, valoarea prejudiciului cauzat proprietarului.

Pentru a

stabili un preț corect, pe baza metodei comparabile în acord cu dispozițiile art.

27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tribunalul a avut în vedere faptul că

Primăria Râmnicu Vâlcea a concesionat acest teren cu suma de 430 euro/m.p., iar

principiul exproprierii este acela de a oferi un preț corect, pentru valoarea

reală a terenului. Astfel, la fila 49 dosar se află depus un contract de

vânzare-cumpărare a unui teren vecin cu cel în litigiu, teren care a fost

vândut cu prețul de 470 euro/m.p. Expertul a procedat la compararea actelor de

vânzare și a concesiunilor efectuate în zonă (către SC U. SA) și a ajuns la

prețul de 455 euro/m.p.

A

considerat instanța că punctele de vedere ale celorlalți experți nu pot fi

primite, pentru că nu au făcut o comparație cu zona A. Prețul stabilit de

experții B.M. și C.C. este contrar dispozițiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr.

33/1994, care prevăd că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara

cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.

Instanța

a avut în vedere și faptul că valoarea terenurilor în cauză, stabilită de

expertul S.G. este în concordanță cu evoluția progresivă a prețurilor

terenurilor pe piața imobiliară din momentul emiterii celor două hotărâri

contestate, eventuala reducere a valorii de piață a terenurilor în intervalul

de timp de la data întocmirii documentației tehnico-economice și până la data

întocmirii raportului de expertiză dispus în cauză neputând fi imputată

proprietarilor.

Pentru

aceste considerente, tribunalul a omologat varianta expertului S.G., acordând

despăgubiri în sumă de 455 euro/m.p.

În temeiul

art. 274 C. proc. civ., intimatul a fost obligat la plata sumei de 900 lei

cheltuieli de judecată către contestatorii C.N. și C.E. și a sumei de 1100 lei

cheltuieli de judecată către contestatorul D.C.

Împotriva

acestei sentințe a declarat apel intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin

primar.

Prin Decizia

civilă nr. 96/ A din 8 noiembrie 2011, Curtea de apel Pitești, secția I civilă,

a admis apelul declarat

de intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, în contradictoriu cu

intimații reclamanți C.N., C.E. și D.C.

A

schimbat în parte sentința în sensul că a stabilit drept cuantum al despăgubirilor

suma de 9798,8 euro pentru D.C. și suma de 5304 euro pentru C.N. și C.E.

A

menținut în rest sentința și a obligat pe intimații reclamanți să plătească

apelantului 960 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a

pronunța această hotărâre, Curtea de apel a reținut următoarele:

Contestatorul

C.N. a fost expropriat cu un teren de 39 m.p. format din 2 parcele de câte 19,5

m.p., pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Amenajare cale de acces

- Intrarea Sudului" în municipiul Râmnicu Vâlcea. în același scop a fost

expropriat și contestatorul D.C. cu un teren de 72, 02 m.p.

Prin

Hotărârea nr. 2 din 06 august 2009, emisă de Municipiul Râmnicu Vâlcea (f. 4-5

dosar fond) s-a acordat primului contestator suma de 3120 euro, iar prin

Hotărârea nr. 3 din 06 august 2009, emisă de aceeași instituție (f. 6-8 dosar

fond) s-a acordat celuilalt contestator suma de 5761,6 euro.

Nemulțumiți

de suma de 80 de euro/m.p., stabilită de expropriator, proprietarii au

contestat în fața Tribunalului Vâlcea, cele două hotărâri.

Instanța

de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice care să stabilească prețul

de circulație pentru terenul în litigiu.

După o

primă expertiză întocmită de trei experți care nu au avut calitatea de

evaluatori imobiliari, la termenul de judecată din data de 01 iulie 2010 (f.

114-115) au fost numiți de către instanță alți trei experți: B.M., desemnată de

instanță, S.G., ales de contestatori și C.M.C., ales de intimat.

În

primul raport de expertiză întocmit împreună de primii doi experți (f. 137-142)

s-a stabilit o valoare de circulație de 206,83 euro/m.p., în timp ce al treilea

expert, cel desemnat de intimat a stabilit în lucrarea sa valoarea de 133

euro/m.p. (f. 147-151).

În

ședința publică din data de 11 noiembrie 2010 (f. 181) au fost admise obiecțiunile

formulate de contestator și s-a dispus completarea expertizei în sensul celor

menționate în respectiva încheiere.

Cei trei

experți au răspuns separat acestor obiecțiuni, experții B. și C. menținându-și

punctele de vedere anterioare, în sensul stabilirii valorii de 206,83 euro/m.p.

(f. 199-200) și respectiv, 133 euro/m.p. (f. 204). În schimb, expertul S. (f. 208-209)

a revenit asupra părerii inițiale, concluzionând că prețul real ce se cuvine

reclamanților este de 455 euro/m.p., valoarea fiind însușită și de Tribunalul

Vâlcea în sentința atacată.

Valoarea

de 455 euro/m.p. a fost stabilită de către expert ca fiind media aritmetică

dintre prețul de 477 euro/m.p., reprezentând prețul de cumpărare, dintr-un act

autentic, a unui teren învecinat și suma de 430 euro/m.p., stabilită de

Municipiul Râmnicu Vâlcea în contracte de concesionare în zona A.

Curtea a

constatat că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea ce se acordă fostului proprietar

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite, la calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța ținând seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Față de

acest text de lege, instanța a apreciat că niciuna dintre cele două valori

luate în calcul de expert pentru a stabili o medie de 455 euro/m.p., nu poate

fi avută în vedere.

Astfel,

valoarea de 430 euro/m.p. a fost stabilită de municipiul Râmnicu Vâlcea pentru

contractele de concesionare în zona A (f. 166), deci nu poate fi asimilată unui

preț de vânzare, de vreme ce este vorba despre operațiuni juridice diferite:

concesionarea și vânzarea. Pe de altă parte, suma de 477 euro/m.p. a

reprezentat preț de vânzare-cumpărare pentru un teren învecinat, însă într-o

tranzacție din anul 2007, iar nu la momentul efectuării expertizei, așa cum

prevede art. 26.

Ca

atare, Curtea a apreciat că în mod greșit tribunalul a stabilit suma de 455

euro/m.p., încălcând dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În aceste

condiții, în apel s-a dispus în ședința publică din 07 iunie 2011, efectuarea

unei noi expertize tehnice care să stabilească valoarea reală a terenurilor din

litigiu la data efectuării expertizei, ținându-se seama de prețurile cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel aflate în zona A din unitatea

administrați v-teritorială.

Au fost

numiți experții M.C., desemnat de instanță, M.M., ales de către apelant și V.C.,

ales de către contestator, care au întocmit o lucrare comună (f. 54-64).

Concluzia

celor trei experți a fost că prețul real al terenurilor în litigiu este de 136

euro/m.p., ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanților C.N. și C.E.,

pentru terenul de 39 m.p. este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită

reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafața de 72,02 m.p.

Din

lucrarea întocmită rezultă că evaluarea s-a făcut prin metoda comparației

directe, iar instanța a apreciat că prețul de 136 euro/m.p. reprezintă o

dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere și faptul că este

vorba despre suprafețe foarte mici de teren (19,5 m.p., 19,5 m.p. și 72 m.p.),

fără deschidere, fără utilități, fără posibilitate de exploatare.

Împotriva

acestei decizii au declarat recurs contestatorii C.N., C.E. și D.C.

Motivele

de recurs se întemeiază pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în

ipoteza - când hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu

aplicarea greșită a legii.

Se

susține că este lipsită de temei legal hotărârea atacată, întrucât Curtea de

apel, în mod greșit, a făcut distincție între valoarea de concesionare a

terenurilor din zona respectivă de către Primăria Râmnicu Vâlcea, stabilind 430

euro/m.p. și valoarea de vânzare a acestora, stabilind în acest caz doar 136

euro/m.p. Or, în această situație Curtea de apel încurajează Primăria să facă

afaceri profitabile din exproprierea terenurilor pe care, ulterior, le

concesionează unor societăți comerciale cu 430 euro /m.p., cum este și cazul

contestatorilor. Din pozele anexă la raportul de expertiză se observă că pe

terenul expropriat s-a concesionat către SC U. SA, prin serviciul de

salubritate, o suprafață pentru ghenele de gunoi.

Pe de

altă parte, instanța de apel nu a ținut cont de obiecțiunile contestatorilor la

raportul de expertiză întocmit în apel, prin care s-a arătat că valoarea de 136

euro/m.p. a fost stabilită având în vedere comparația cu terenuri din zona B a

orașului, în condițiile în care terenurile expropriate se aflau în zona A.

Prin

urmare, expertiza efectuată în fata instanței de apel nu poate fi avută în

vedere și trebuie să fie înlăturată pentru că nu s-a răspuns la obiectivele

trasate de instanță, în sensul de a compara prețurile terenurilor din zone

identice cu ale contestatorilor, respectiv cu zona A. Terenurile comparate în

expertiză și situate în cartier T. din Lenin Sud, dar și cele de lângă stația O.M.V.

din Lenin Sud se află în zona B a orașului, așa cum rezultă din adresa din 2

noiembrie 2011 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Vâlcea.

Recurenții

reclamanți precizează, în continuare, că este adevărat faptul că la data la

care a fost efectuată expertiza în apel prețurile terenurilor au scăzut față de

momentul exproprierii, însă, acest lucru nu este imputabil acestora și corect a

reținut instanța de fond acest fapt în motivarea hotărârii pronunțată în primă

instanță.

În speță,

procedurile de expropriere au început încă din anul 2007 și de aceea s-a depus

la dosar contractul de vânzare cumpărare din 14 decembrie 2007 privind un teren

vecin, care s-a vândut la prețul de 477 euro m.p., având la bază un credit

ipotecar. De aceea prima instanță și expertul S. corect au comparat prețul

terenurilor expropriate cu această tranzacție directă și fără dubii fiind vorba

de un credit ipotecar în care se trece în contract suma reală.

Conform art.

44 alin. (3) din Constituția României, și având în vedere cuprinsul art. 1 din

Legea nr. 33/1994, reiese foarte clar că expropriatorul trebuie să acorde o

dreaptă și prealabilă despăgubire, în cazul exproprierii pentru cauză de

utilitate publică.

Totodată,

prețul despăgubirii se stabilește conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 ce

prevede expres că aceasta se compune din valoarea reală a imobilului și din

prejudiciul cauzat proprietarului.

Omologarea

raportului de expertiză S.G. și stabilirea prețului de expropriere la suma de

455 euro/m.p. a fost ca urmare a faptului că acest expert a fost singurul care

a aplicat metoda legală a comparației directe cu alte tranzacții din zonă (acte

existente la dosar). Or, în fata instanței de apel experții au folosit metoda

comparației prin bonitate ce este interzisă de către A.N.E.V.A.R. conform

adresei existente la dosar ce poartă nr. 7/2008.

Metoda

comparației directe singura legală este folosită doar de expertul S.G., care

corect a reținut că în zona A Primăria a concesionat către SC U. SA o suprafață

de teren din aceea expropriată la prețul de 430 euro/m.p. Acest aspect rezultă

și din pozele efectuate de expertul C.C. unde se poate observa că pe terenul

expropriat SC U. SA a închiriat pentru depozitare de la apelantă această

suprafață.

În raport

de aceste motive se solicită admiterea recursului și acordarea cheltuielilor de

judecată efectuate în cauză.

Examinând

recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat

următoarele:

Analizând

motivele de recurs se constată că nemulțumirile exprimate sunt cu privire la

modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor prin raportul de

expertiză efectuat în fața instanței de apel, despăgubiri aferente imobilului -

teren expropriat de la recurenții reclamanți C.N., C.E. și D.C.

În

raport de criticile aduse hotărârii atacate sub acest aspect, Înalta Curte

constată că, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, acțiunea formulată de cei

expropriați se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea

ce privește stabilirea despăgubirilor.

Prin

urmare, criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirilor

sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994, care în art. 26 statuează, în mod expres,

că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că, la calcularea cuantumului

acestor despăgubiri, atât experții, cât și instanța, vor ține seama de

prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea

administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare dovezile depuse de acestea.

Pentru

stabilirea despăgubirilor se impune, așadar, efectuarea unei expertize de către

o comisie de experți alcătuită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, compusă

dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al

treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, care să aibă în

vedere criteriul de calcul prevăzut de art. 26 alin. (2) din această lege.

În

speță, s-a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice, în apel, care să stabilească

valoarea reală a terenurilor din litigiu la data efectuării expertizei,

ținându-se seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel aflate în zona A din unitatea administrativ-teritorială.

Au fost

numiți experții M.C., desemnat de instanță, M.M., ales de către apelant și V.C.,

ales de către contestatori, experți care au întocmit o lucrare comună (f. 54-64),

în care evaluarea s-a făcut prin metoda comparației directe.

Concluzia

celor trei experți a fost că prețul real al terenurilor în litigiu este de 136

euro/m.p., ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanților C.N. și C.E.,

pentru terenul de 39 m.p. este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită

reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafața de 72,02 m.p.

Instanța

de apel și-a însușit prețul de 136 euro/m.p., care (în opinia sa) reprezintă o

dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere și faptul că este

vorba despre suprafețe foarte mici de teren (19,5 m.p., 19,5 m.p. și 72 m.p.),

fără deschidere, fără utilități, fără posibilitate de exploatare.

Având în

vedere aceste considerente, Înalta Curte apreciază că s-au încălcat dispoziții

imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la „prețurile

obișnuite de tranzacționare ", operațiune pentru îndeplinirea căreia

trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data

întocmirii raportului de expertiză.

În speță,

experții au avut în vedere patru proprietăți comparabile, „luate din anunțurile

de publicitate", astfel cum în mod expres reține instanța de apel, care

și-a întemeiat soluția pe lucrarea astfel întocmită. Prin urmare, nu s-au

prezentat acte de înstrăinare sau oferte pentru comparație din care să reiasă

că imobilele la care s-a făcut raportarea fac parte din aceeași categorie de

folosință cu terenul expropriat.

Acesta

situație atrage incidența art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ipoteza, când

hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Drept

consecință, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei expertize

tehnice de specialitate cu privire la imobilul - teren expropriat, cu

respectarea strictă a cerințelor imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994,

în scopul de a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului și pronunțarea

unei hotărâri legale și temeinice.

Cum o

asemenea probă nu se poate administra în recurs, în raport de dispozițiile art.

305 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea atacată

și va trimite cauza spre rejudecare la aceeași Curte de apel, pentru ca în baza

efectului devolutiv al apelului, să stabilească pe deplin care este situația

terenurilor în litigiu, să se facă dovada prețurilor cu care se vând în mod

real terenurile de același fel din unitatea administrativ teritorială unde este

amplasat terenul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, aspecte

față de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale de reparație în

materia exproprierii.

În acest

sens, în recurs, se va face aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (3)

coroborat cu art. 314 C. proc. civ. și, drept consecință, Înalta Curte va casa

decizia atacată, trimițând cauza spre rejudecarea apelului la aceeași curte de

apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite

recursul declarat de contestatorii C.N., C.E. și D.C. împotriva Deciziei nr. 96/

A din 08 noiembrie 2011 a Curții de Apel Pitești, secția I civilă.

Casează

decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 04 octombrie 2012.