ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6015/2012

Deliberând, în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursului de față; Prin acțiunea înregistrată sub nr. 2891/90/2009, pe rolul Tribunalului Vâlcea, secția comercială, și ulterior, sub nr. 334/90/2009, pe rolul Tribunalului Vâlcea, secția civilă, reclamanții C.N., C.E. și D.C., în contradictoriu cu intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, au formulat contestație împotriva Hotărârilor nr. 2 și nr. 3 din 6 august 2009 emise de intimat. Prin sentința civilă nr. 166 din 17 februarie 2011 a fost admisă contestația, au fost anulate Hotărârea nr. 2/6 august 2009 și Hotărârea nr. 3 din 6 august 2009 emise de Primăria Râmnicu Vâlcea. A fost omologat raportul de expertiză întocmit de expert S.G., astfel cum a fost completat la fila 208 dosar, pentru suma de 455 euro/m.p.

cu titlu de despăgubiri. A fost obligat intimatul la plata sumei de 900 lei cheltuieli de judecată către contestatorii C.N., C.E. și a sumei de 1100 lei cheltuieli de judecată către contestatorul D.C. Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că art. 44 alin. (3) din Constituție și art. 1 din Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Modalitatea de stabilire a despăgubirii pentru imobilele expropriate este reglementată de art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Tribunalul a apreciat că trebuie omologată varianta întocmită de expertul S.G., care a stabilit prețul de expropriere la suma de 455 euro/m.p., pentru care a fost aplicată metoda cea mai corectă a comparației directe cu alte tranzacții din zonă, actele doveditoare în acest sens fiind depuse la dosar.

Expertul, la întocmirea documentației tehnico-cadastrală de identificare și evaluare a imobilului, a respectat toate criteriile necesare pentru stabilirea corectă a contravalorii terenului supus exproprierii, respectiv categoria de folosință, clasa de utilitate, valoarea prejudiciului cauzat proprietarului. Pentru a stabili un preț corect, pe baza metodei comparabile în acord cu dispozițiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tribunalul a avut în vedere faptul că Primăria Râmnicu Vâlcea a concesionat acest teren cu suma de 430 euro/m.p., iar principiul exproprierii este acela de a oferi un preț corect, pentru valoarea reală a terenului. Astfel, la fila 49 dosar se află depus un contract de vânzare-cumpărare a unui teren vecin cu cel în litigiu, teren care a fost vândut cu prețul de 470 euro/m.p.

Expertul a procedat la compararea actelor de vânzare și a concesiunilor efectuate în zonă (către SC U. SA) și a ajuns la prețul de 455 euro/m.p. A considerat instanța că punctele de vedere ale celorlalți experți nu pot fi primite, pentru că nu au făcut o comparație cu zona A. Prețul stabilit de experții B.M. și C.C. este contrar dispozițiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care prevăd că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Instanța a avut în vedere și faptul că valoarea terenurilor în cauză, stabilită de expertul S.G.

este în concordanță cu evoluția progresivă a prețurilor terenurilor pe piața imobiliară din momentul emiterii celor două hotărâri contestate, eventuala reducere a valorii de piață a terenurilor în intervalul de timp de la data întocmirii documentației tehnico-economice și până la data întocmirii raportului de expertiză dispus în cauză neputând fi imputată proprietarilor. Pentru aceste considerente, tribunalul a omologat varianta expertului S.G., acordând despăgubiri în sumă de 455 euro/m.p. În temeiul art. 274 C. proc. civ., intimatul a fost obligat la plata sumei de 900 lei cheltuieli de judecată către contestatorii C.N. și C.E. și a sumei de 1100 lei cheltuieli de judecată către contestatorul D.C.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar. Prin Decizia civilă nr. 96/ A din 8 noiembrie 2011, Curtea de apel Pitești, secția I civilă, a admis apelul declarat de intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, în contradictoriu cu intimații reclamanți C.N., C.E. și D.C. A schimbat în parte sentința în sensul că a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma de 9798,8 euro pentru D.C. și suma de 5304 euro pentru C.N. și C.E. A menținut în rest sentința și a obligat pe intimații reclamanți să plătească apelantului 960 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea de apel a reținut următoarele: Contestatorul C.N. a fost expropriat cu un teren de 39 m.p.

format din 2 parcele de câte 19,5 m.p., pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Amenajare cale de acces - Intrarea Sudului" în municipiul Râmnicu Vâlcea. în același scop a fost expropriat și contestatorul D.C. cu un teren de 72, 02 m.p. Prin Hotărârea nr. 2 din 06 august 2009, emisă de Municipiul Râmnicu Vâlcea (f. 4-5 dosar fond) s-a acordat primului contestator suma de 3120 euro, iar prin Hotărârea nr. 3 din 06 august 2009, emisă de aceeași instituție (f. 6-8 dosar fond) s-a acordat celuilalt contestator suma de 5761,6 euro. Nemulțumiți de suma de 80 de euro/m.p., stabilită de expropriator, proprietarii au contestat în fața Tribunalului Vâlcea, cele două hotărâri. Instanța de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice care să stabilească prețul de circulație pentru terenul în litigiu.

După o primă expertiză întocmită de trei experți care nu au avut calitatea de evaluatori imobiliari, la termenul de judecată din data de 01 iulie 2010 (f. 114-115) au fost numiți de către instanță alți trei experți: B.M., desemnată de instanță, S.G., ales de contestatori și C.M.C., ales de intimat. În primul raport de expertiză întocmit împreună de primii doi experți (f. 137-142) s-a stabilit o valoare de circulație de 206,83 euro/m.p., în timp ce al treilea expert, cel desemnat de intimat a stabilit în lucrarea sa valoarea de 133 euro/m.p. (f. 147-151). În ședința publică din data de 11 noiembrie 2010 (f. 181) au fost admise obiecțiunile formulate de contestator și s-a dispus completarea expertizei în sensul celor menționate în respectiva încheiere.

Cei trei experți au răspuns separat acestor obiecțiuni, experții B. și C. menținându-și punctele de vedere anterioare, în sensul stabilirii valorii de 206,83 euro/m.p. (f. 199-200) și respectiv, 133 euro/m.p. (f. 204). În schimb, expertul S. (f. 208-209) a revenit asupra părerii inițiale, concluzionând că prețul real ce se cuvine reclamanților este de 455 euro/m.p., valoarea fiind însușită și de Tribunalul Vâlcea în sentința atacată. Valoarea de 455 euro/m.p.

a fost stabilită de către expert ca fiind media aritmetică dintre prețul de 477 euro/m.p., reprezentând prețul de cumpărare, dintr-un act autentic, a unui teren învecinat și suma de 430 euro/m.p., stabilită de Municipiul Râmnicu Vâlcea în contracte de concesionare în zona A. Curtea a constatat că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea ce se acordă fostului proprietar se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Față de acest text de lege, instanța a apreciat că niciuna dintre cele două valori luate în calcul de expert pentru a stabili o medie de 455 euro/m.p., nu poate fi avută în vedere. Astfel, valoarea de 430 euro/m.p. a fost stabilită de municipiul Râmnicu Vâlcea pentru contractele de concesionare în zona A (f. 166), deci nu poate fi asimilată unui preț de vânzare, de vreme ce este vorba despre operațiuni juridice diferite: concesionarea și vânzarea. Pe de altă parte, suma de 477 euro/m.p. a reprezentat preț de vânzare-cumpărare pentru un teren învecinat, însă într-o tranzacție din anul 2007, iar nu la momentul efectuării expertizei, așa cum prevede art. 26. Ca atare, Curtea a apreciat că în mod greșit tribunalul a stabilit suma de 455 euro/m.p., încălcând dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În aceste condiții, în apel s-a dispus în ședința publică din 07 iunie 2011, efectuarea unei noi expertize tehnice care să stabilească valoarea reală a terenurilor din litigiu la data efectuării expertizei, ținându-se seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel aflate în zona A din unitatea administrați v-teritorială. Au fost numiți experții M.C., desemnat de instanță, M.M., ales de către apelant și V.C., ales de către contestator, care au întocmit o lucrare comună (f. 54-64). Concluzia celor trei experți a fost că prețul real al terenurilor în litigiu este de 136 euro/m.p., ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanților C.N. și C.E., pentru terenul de 39 m.p.

este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafața de 72,02 m.p. Din lucrarea întocmită rezultă că evaluarea s-a făcut prin metoda comparației directe, iar instanța a apreciat că prețul de 136 euro/m.p. reprezintă o dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere și faptul că este vorba despre suprafețe foarte mici de teren (19,5 m.p., 19,5 m.p. și 72 m.p.), fără deschidere, fără utilități, fără posibilitate de exploatare. Împotriva acestei decizii au declarat recurs contestatorii C.N., C.E. și D.C. Motivele de recurs se întemeiază pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în ipoteza - când hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Se susține că este lipsită de temei legal hotărârea atacată, întrucât Curtea de apel, în mod greșit, a făcut distincție între valoarea de concesionare a terenurilor din zona respectivă de către Primăria Râmnicu Vâlcea, stabilind 430 euro/m.p. și valoarea de vânzare a acestora, stabilind în acest caz doar 136 euro/m.p. Or, în această situație Curtea de apel încurajează Primăria să facă afaceri profitabile din exproprierea terenurilor pe care, ulterior, le concesionează unor societăți comerciale cu 430 euro /m.p., cum este și cazul contestatorilor. Din pozele anexă la raportul de expertiză se observă că pe terenul expropriat s-a concesionat către SC U. SA, prin serviciul de salubritate, o suprafață pentru ghenele de gunoi.

Pe de altă parte, instanța de apel nu a ținut cont de obiecțiunile contestatorilor la raportul de expertiză întocmit în apel, prin care s-a arătat că valoarea de 136 euro/m.p. a fost stabilită având în vedere comparația cu terenuri din zona B a orașului, în condițiile în care terenurile expropriate se aflau în zona A. Prin urmare, expertiza efectuată în fata instanței de apel nu poate fi avută în vedere și trebuie să fie înlăturată pentru că nu s-a răspuns la obiectivele trasate de instanță, în sensul de a compara prețurile terenurilor din zone identice cu ale contestatorilor, respectiv cu zona A. Terenurile comparate în expertiză și situate în cartier T. din Lenin Sud, dar și cele de lângă stația O.M.V.

din Lenin Sud se află în zona B a orașului, așa cum rezultă din adresa din 2 noiembrie 2011 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Vâlcea. Recurenții reclamanți precizează, în continuare, că este adevărat faptul că la data la care a fost efectuată expertiza în apel prețurile terenurilor au scăzut față de momentul exproprierii, însă, acest lucru nu este imputabil acestora și corect a reținut instanța de fond acest fapt în motivarea hotărârii pronunțată în primă instanță. În speță, procedurile de expropriere au început încă din anul 2007 și de aceea s-a depus la dosar contractul de vânzare cumpărare din 14 decembrie 2007 privind un teren vecin, care s-a vândut la prețul de 477 euro m.p., având la bază un credit ipotecar.

De aceea prima instanță și expertul S. corect au comparat prețul terenurilor expropriate cu această tranzacție directă și fără dubii fiind vorba de un credit ipotecar în care se trece în contract suma reală. Conform art. 44 alin. (3) din Constituția României, și având în vedere cuprinsul art. 1 din Legea nr. 33/1994, reiese foarte clar că expropriatorul trebuie să acorde o dreaptă și prealabilă despăgubire, în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică. Totodată, prețul despăgubirii se stabilește conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 ce prevede expres că aceasta se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului. Omologarea raportului de expertiză S.G.

și stabilirea prețului de expropriere la suma de 455 euro/m.p. a fost ca urmare a faptului că acest expert a fost singurul care a aplicat metoda legală a comparației directe cu alte tranzacții din zonă (acte existente la dosar). Or, în fata instanței de apel experții au folosit metoda comparației prin bonitate ce este interzisă de către A.N.E.V.A.R. conform adresei existente la dosar ce poartă nr. 7/2008. Metoda comparației directe singura legală este folosită doar de expertul S.G., care corect a reținut că în zona A Primăria a concesionat către SC U. SA o suprafață de teren din aceea expropriată la prețul de 430 euro/m.p. Acest aspect rezultă și din pozele efectuate de expertul C.C. unde se poate observa că pe terenul expropriat SC U. SA a închiriat pentru depozitare de la apelantă această suprafață.

În raport de aceste motive se solicită admiterea recursului și acordarea cheltuielilor de judecată efectuate în cauză. Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat următoarele: Analizând motivele de recurs se constată că nemulțumirile exprimate sunt cu privire la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor prin raportul de expertiză efectuat în fața instanței de apel, despăgubiri aferente imobilului - teren expropriat de la recurenții reclamanți C.N., C.E. și D.C. În raport de criticile aduse hotărârii atacate sub acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, acțiunea formulată de cei expropriați se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Prin urmare, criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994, care în art. 26 statuează, în mod expres, că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că, la calcularea cuantumului acestor despăgubiri, atât experții, cât și instanța, vor ține seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare dovezile depuse de acestea.

Pentru stabilirea despăgubirilor se impune, așadar, efectuarea unei expertize de către o comisie de experți alcătuită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, care să aibă în vedere criteriul de calcul prevăzut de art. 26 alin. (2) din această lege. În speță, s-a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice, în apel, care să stabilească valoarea reală a terenurilor din litigiu la data efectuării expertizei, ținându-se seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel aflate în zona A din unitatea administrativ-teritorială. Au fost numiți experții M.C., desemnat de instanță, M.M., ales de către apelant și V.C., ales de către contestatori, experți care au întocmit o lucrare comună (f. 54-64), în care evaluarea s-a făcut prin metoda comparației directe.

Concluzia celor trei experți a fost că prețul real al terenurilor în litigiu este de 136 euro/m.p., ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanților C.N. și C.E., pentru terenul de 39 m.p. este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafața de 72,02 m.p. Instanța de apel și-a însușit prețul de 136 euro/m.p., care (în opinia sa) reprezintă o dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere și faptul că este vorba despre suprafețe foarte mici de teren (19,5 m.p., 19,5 m.p. și 72 m.p.), fără deschidere, fără utilități, fără posibilitate de exploatare.

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte apreciază că s-au încălcat dispoziții imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la „prețurile obișnuite de tranzacționare ", operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. În speță, experții au avut în vedere patru proprietăți comparabile, „luate din anunțurile de publicitate", astfel cum în mod expres reține instanța de apel, care și-a întemeiat soluția pe lucrarea astfel întocmită.

Prin urmare, nu s-au prezentat acte de înstrăinare sau oferte pentru comparație din care să reiasă că imobilele la care s-a făcut raportarea fac parte din aceeași categorie de folosință cu terenul expropriat. Acesta situație atrage incidența art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ipoteza, când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Drept consecință, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei expertize tehnice de specialitate cu privire la imobilul - teren expropriat, cu respectarea strictă a cerințelor imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, în scopul de a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului și pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice.

Cum o asemenea probă nu se poate administra în recurs, în raport de dispozițiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare la aceeași Curte de apel, pentru ca în baza efectului devolutiv al apelului, să stabilească pe deplin care este situația terenurilor în litigiu, să se facă dovada prețurilor cu care se vând în mod real terenurile de același fel din unitatea administrativ teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, aspecte față de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale de reparație în materia exproprierii. În acest sens, în recurs, se va face aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc.

civ. și, drept consecință, Înalta Curte va casa decizia atacată, trimițând cauza spre rejudecarea apelului la aceeași curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de contestatorii C.N., C.E. și D.C. împotriva Deciziei nr. 96/ A din 08 noiembrie 2011 a Curții de Apel Pitești, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 04 octombrie 2012.