ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1845/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1845/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra recursurilor

de față;

Prin cererea

înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 509/COM/2005 reclamanta SC

C. SRL a solicitat instanței ca, prin sentința ce o va pronunța, în

contradictoriu cu pârâta SC O. SA, să se constate ca fiind intervenită

vânzarea-cumpărarea, având ca obiect activul imobil magazin situat în Mamaia,

Complex C., cu suprafața construită de 309,30 mp.

În subsidiar,

reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare asupra acestui activ.

În drept au fost

indicate prevederile art. 111 C. proc. civ., art. 1294 și următoarele C. civ.,

1073 și următoarele C. civ.

Pârâta SC O. SA a

formulat întâmpinare, în cuprinsul căreia a invocat excepția inadmisibilității

acțiunii, excepția prematurității cererii de chemare în judecată, excepția de

litispendență față de dosarul nr. 6597/2004.

Pe fondul cauzei

pârâta a învederat că reclamanta nu și-a îndeplinit toate obligațiile

contractuale, respectiv plata finală, constând în regularizarea redevenței

totale.

La termenul de

judecată din 3 mai 2005 reclamanta a formulat precizări la acțiune, solicitând

în principal obligarea societății pârâte la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare asupra magazinului situat în Mamaia, Complex C., cu suprafața

construită de 309,30 mp, iar în subsidiar să se pronunțe o hotărâre

judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra

acestui imobil, în caz de refuz al pârâtei de a încheia contractul de

vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr.

4342/COM din 4 septembrie 2007, Tribunalul Constanța a admis cererea de chemare

în judecată, precizată, formulată de reclamanta SC C. SRL, în contradictoriu cu

pârâta SC O. SA și a obligat pârâta să transmită dreptul de proprietate asupra

activului imobil magazin situat în Mamaia, Complex C., în suprafață de 309,30

mp către reclamantă, prin încheierea contactului de vânzare-cumpărare.

Pentru a pronunța

această soluție, prima instanță a reținut următoarele.

Cu privire la

excepția invocată la termenul de judecată din 4 septembrie 2007, s-a reținut că

este neîntemeiată, motivat de faptul că solicitarea SC C. SRL de a obliga

pârâta la transmiterea dreptului de proprietate asupra activului ce a format

obiectul contractului de leasing, poate fi pretinsă prin sesizarea instanței de

judecată, independent de situația juridică a terenului aferent acestui activ.

Pe fondul cauzei,

prima instanță a reținut că părțile au încheiat, la data de 27 aprilie 1998,

contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, asupra

activului reprezentând magazinul - situat în Mamaia, Complex C., cu suprafața

construită de 309,30 mp.

Prin acordul lor de

voință, părțile au stipulat în acest contract, că la expirarea duratei de

leasing, locatorul SC O. SA se obligă să transmită, necondiționat,

utilizatorului SC C. SRL, dreptul de proprietate asupra imobilului ce formează

obiectul respectivului contract (art. 1 alin. (3)).

Transferul dreptului

real a fost condiționat de efectuarea regularizării redevenței totale și a

plăților efectuate, în raport de rata inflației (art. 6 alin. (3)).

La expirarea

contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare din

27 aprilie 1998, utilizatorul SC C. SRL a optat pentru achiziționarea

imobilului ce a format obiectul contractului.

Deși reclamanta și-a

manifestat voința de a deveni proprietară asupra magazinului din Mamaia, pârâta

a refuzat să transfere acest drept real, argumentând că utilizatorul nu și-a

îndeplinit obligațiile contractuale în ceea ce privește efectuarea plății

finale conform art. 6 alin. (3), precum și referitor la asigurarea imobilului

ori la subînchirierea acestuia.

Pârâta a invocat, la

termenul din 4 septembrie 2007, excepția de neexecutare a contractului,

întrucât SC C. SRL a încredințat exploatarea comercială a bunului către

reprezentanța locală a firmei S.

Însă, excepția de

neexecutare, ca și mijloc de apărare uzitat de una dintre părțile contractante,

urmărește suspendarea propriilor obligații ale celui ce invocă această

excepție, până la momentul în care cealaltă parte își va îndeplini obligațiile

ce-i revin.

S-a reținut că

obligația locatorului de a respecta dreptul de opțiune pentru achiziționarea

imobilului în litigiu, nu mai are, la momentul actual, nici un corespondent în

vreo obligație ce ar mai fi de îndeplinit în continuare de către utilizator,

contractul fiind ajuns la termen.

Deși pârâta SC O. SA

a pretins că reclamanta nu a respectat obligația contractuală ce stipula

interdicția de a încheia un contract de subînchiriere privind bunul încredințat

fără acordul locatorului, nu a făcut dovada faptului pozitiv că ar fi încheiat

un astfel de contract.

Modul în care părțile

semnatare ale contractului de leasing au înțeles să-și îndeplinească

obligațiile asumate prin acest contract, a fost analizat de către instanța de

judecată la momentul soluționării cererii de reziliere a acestei convenții,

cerere formulată de SC O. SA (sentința civilă nr. 4025/2005 a Tribunalului

Constanța, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 787com/2006 a

Curții de Apel Constanța), astfel că nu pot fi repuse în discuție aspecte ce

țin de interdependență și reciprocitatea unor obligații asupra cărora s-a

statuat cu putere de lucru judecat.

Contractul de leasing

imobiliar din 27 aprilie 1998 cuprinde o promisiune unilaterală de vânzare, în

sensul obligării pârâtei SC O. SA să înstrăineze către SC C. SRL activul pentru

care și-a exprimat opțiunea de cumpărare.

Astfel, potrivit

convenției părților, interpretată în concordanță cu dispozițiile art. 1073 C.

civ., reclamanta are un drept de opțiune între a solicita transferul dreptului

de proprietate asupra obiectului contractului, dacă acest bun există încă în

patrimoniul locatorului, ori a pretinde daune interese în măsura în care

transferul dreptului real nu mai poate fi realizat din culpa promitentului

vânzător.

Susținerile pârâtei

în sensul că reclamanta nu poate solicita decât despăgubiri pentru refuzul de a

transmite dreptul de proprietate către SC C. SRL asupra magazinului și a

terenului aferent sunt nefondate, cât timp creditorul unei obligații este

îndreptățit, în principal, să solicite executarea în natură a respectivei

obligații asumată de debitor.

Executarea prin

echivalent are un caracter subsidiar și poate fi realizată în împrejurarea în

care bunul ce formează obiectul obligației nu mai există în patrimoniul

debitorului.

De altfel, prin

inserarea clauzelor cuprinse la art. 8 din contractul de leasing imobiliar din 27

aprilie 1998 părțile au evaluat despăgubirile datorate în cazul neexecutării de

către SC O. SA a obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra

magazinului și a terenului aferent către SC C. SRL, aceasta nefiind altceva

decât o clauză penală, conform dispozițiilor art. 1066 C. civ.

Manifestându-și

dreptul de opțiune în sensul obținerii dreptului real asupra activului ce încă

există în patrimoniul pârâtei, reclamanta și-a dovedit pretențiile sale

rezultate din derularea contractului de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998,

fapt pentru care, în aplicarea dispozițiilor art. 969 C. civ. raportat la art. 1068

C. civ. și art. 1073 C. civ., prima instanță a admis cererea precizată.

Împotriva acestei

hotărâri au declarat apel ambele părți.

La solicitarea

părților, au fost administrate probele cu expertiză contabilă, interogatoriu și

înscrisuri.

Prin decizia civilă nr.

149/COM din 1 noiembrie 2010 a Curții de Apel Constanța – secția comercială, maritimă

și fluvială de contencios administrativ și fiscal, au fost respinse, ca

nefondate, apelurile declarate de ambele părți.

Pentru a se pronunța

astfel instanța de apel a reținut următoarele:

Conform precizărilor

făcute la prima instanță (fila 108), reclamanta SC C. SRL a solicitat, în

temeiul art. 1294 și urm. C. civ., art. 1073 și urm. C. civ. și art. 1077 C.

civ., obligarea pârâtei SC O. SA la încheierea contractului de vânzare-cumpărare

asupra activului imobil, situat în Mamaia, Complex C., în suprafață de 309,30 m.p.

De asemenea, a

solicitat și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare a activului, iar în caz de refuz obligarea pârâtei de a

încheia contractul de vânzare-cumpărare, invocând ca temei juridic dispozițiile

art. 969-979 C. civ., art. 1073-1077 C. civ. și art. 1294 C. civ.

Anterior, în dosarul nr.

11097/118/2007 al Tribunalului Constanța, pârâta SC O. SA a sesizat instanța cu

o acțiune având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de

asociere din 17 februarie 1993, încheiat între aceasta și SC C. SRL, a

contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 27

aprilie 1998 și a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de

vânzare din 27 aprilie 1998, pe două cauze de nulitate absolută și anume:

fraudarea legii și cauza ilicită.

Prin sentința civilă nr.

1891 din 1 iulie 2008 a Tribunalului Constanța, acțiunea a fost respinsă ca

nefondată.

Hotărârea a rămas

definitivă și irevocabilă, prin respingerea apelului și respectiv a recursului

declarat de SC O. SA.

În cauza de față,

apelanta SC O. SA a invocat, în apărare, nulitatea contractului de leasing,

pentru cauză ilicită și imorală.

O parte din aceste

aspecte au fost analizate irevocabil prin hotărârea judecătorească sus

amintită.

Pe de altă parte, cu

actele depuse în apel și cu probele administrate, nu s-a făcut dovada

susținerilor apelantei SC O. SA cu privire la acest aspect.

În ceea ce privește

excepția de neexecutare a contractului, în sensul neplății de către reclamantă

a redevenței și a valorii reziduale, s-a reținut că aceasta a fost soluționată

în mod legal de către prima instanță.

Temeiul juridic al

invocării excepției de neexecutare a contractului îl constituie interdependența

obligațiilor reciproce din contract, împrejurarea că fiecare dintre aceste

obligații constituie cauza juridică a obligației corelative, iar pentru

administrarea ei era necesar să fie îndeplinite cumulativ anumite condiții,

care, însă, nu au fost dovedite de către apelanta SC O. SA.

Astfel, aceasta nu a

probat că din partea SC C. SRL există o neexecutare a contractului, chiar și

parțială, dar suficient de importantă.

Mai mult, în dosarul

soluționat dintre părți având ca obiect reziliere contract (sentința civilă nr.

4025/2005 a Tribunalului Constanța, definitivă și irevocabilă prin decizia

civilă nr. 787/COM/2006 a Curții de Apel Constanța), a fost analizată

îndeplinirea obligațiilor asumate de acestea în contractul de leasing.

Contractul de leasing

imobiliar a fost încheiat sub imperiul O.G. nr. 88/1997 și constituie legea

părților. De asemenea, există și acordul societății-pârâte SC O. SA, manifestat

prin hotărârea A.G.A. din 11 martie 1998.

În art. 1 al

contractului s-a prevăzut că „la expirarea contractului, locatorul SC O. SA se

obligă să transmită necondiționat utilizatorului SC C. SRL dreptul de

proprietate asupra imobilului ce face obiectul acestui contract”.

La art. 3 Capitolul

II din același contract, părțile au prevăzut că la sfârșitul perioadei de leasing,

locatorul proprietar trebuie „să respecte, în mod necondiționat, dreptul de

opțiune al utilizatorului care constă în posibilitatea de a solicita

achiziționarea bunului sau restituirea lui”.

S-a reținut că, din

probele administrate în cauză (înscrisuri, hotărâri judecătorești irevocabile,

raport de expertiză), rezultă că apelanta SC C. SRL și-a îndeplinit întocmai și

în totalitate obligațiile de plată către pârâta-apelantă SC O. SA, or, în

aceste condiții, având în vedere dispozițiile legale, transmiterea dreptului de

proprietate asupra activului, situat în Mamaia, Complex C., în suprafață de 309,30 m.p., către SC C. SRL, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, constituie, pentru

pârâta-apelantă SC O. SA, o obligație legală.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs ambele părți.

I. În recursul său

pârâta SC O. SA Constanța a adus următoarele critici deciziei recurate:

motivat sumar și incomplet hotărârea recurată, neexaminând deloc motivul de

apel referitor la prioritatea dispozițiilor art. 8 alin. (3) și (4) din

contractul de leasing.

leasing trebuia constatat nul absolut pentru cauză ilicită și imorală, deoarece

acest contract a fost încheiat în considerarea unor argumente de ordin

personal, legate de administratorul D.I.L., acesta transferându-se de la SC O.

SA la SC C. SRL la scurt timp după încheierea asocierii, rezultând astfel că

activul comercial a fost transferat fraudulos de la o societate comercială cu

capital de stat la una cu capital integral privat.

interpretat în mod greșit dispozițiile art. 8 alin. (3) și (4) din contractul

de leasing, atunci când a apreciat că reclamanta a avut la alegere opțiunea de

a solicita transmiterea imobilului respectiv, sau de a solicita plata de către

locator a unor daune egale cu valoarea contabilă rămasă.

Recurenta-pârâtă

apreciază că se impunea aplicarea dispozițiilor art. 8 alin. (4) din contract,

reclamanta având dreptul doar la daune interese reprezentând paguba certă

cauzată utilizatorului, cât și beneficiul nerealizat.

nu a motivat suficient de clar critica formulată în apel de către pârâtă cu

privire la faptul că aceasta a devenit proprietară asupra terenului aferent

construcției, ulterior încheierii contractului de leasing, așa după cum rezultă

din certificatul de atestare a dreptului de proprietate din 1 noiembrie 1999 și

a deciziei nr. 74 din 15 octombrie 1999 a Consiliului Județean Constanța, context în care trebuia lămurită și situația juridică a terenului.

II. În recursul său

reclamanta SC C. SRL Constanța a adus următoarele critici deciziei recurate:

Deși s-a solicitat

pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare în caz de refuz al pârâtei de a încheia contract de

vânzare-cumpărare, prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestui capăt de

cerere, iar instanța de apel a respins, în mod greșit, apelul formulat de

reclamantă, deși a reținut incidența textelor de lege menționate în susținerea

acestei cereri, încălcând astfel dispozițiile art. 261 C. proc. civ.

Analizând decizia

recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că

ambele recursuri sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează.

I. În ce privește

recursul formulat de pârâta SC O. SA Constanța.

la neexaminarea motivului de apel referitoare la prioritatea aplicării

dispozițiilor art. 8 alin. (3) și (4) din contractul de leasing, nu poate fi

reținută, deoarece, instanța de apel a examinat această critică, arătând că

trebuie acordată prioritate prevederilor art. 3 din respectivul contract, în

sensul că locatorul proprietar trebuie să respecte, în mod necondiționat,

dreptul de opțiune al utilizatorului, care constă în posibilitatea de a

solicita achiziționarea bunului sau restituirea acestuia, or, în speță,

instanța de apel a reținut că utilizatorul (adică reclamanta) a optat pentru

achiziționarea bunului, prin urmare opțiunea lui trebuie respectată de către

locatorul proprietar, adică de către pârâtă.

critică nu poate fi reținută, deoarece, pe de o parte, motivele de nulitate

absolută invocate, și anume, fraudarea legii și cauza ilicită, au fost avute în

vedere anterior, într-un alt dosar, respectiv în dosarul nr. 11097/118/2007 al

Tribunalului Constanța, dosar în care cererea formulat de către SC O. SA a fost

respinsă prin sentința civilă nr. 1891 din 1 iulie 2007, sentință rămasă

definitivă și irevocabilă, iar pe de altă parte, cauza ilicită și imorală

relativ la persona administratorului D.I.L. a fost ridicată pentru prima dată

în fața instanței de recurs, neexistând o cerere formulată de către pârâtă,

pentru constatarea nulității absolute a contractului de leasing, întemeiată pe

acest motiv.

treia critică nu poate fi reținută.

Instanța de apel a

făcut o interpretare corectă a dispozițiilor art. 8 alin. (3) și (4) din

contractul de leasing atunci când a apreciat că reclamanta a avut la alegere

opțiunea de a solicita transmiterea imobilului sau de a solicita plata de către

locator a unor daune.

Acest lucru rezultă

în mod clar din cuprinsul articolului respectiv, și cum reclamanta a optat

pentru achiziționarea imobilului, pârâta este obligată să-și respecte obligația

contractuală și să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare asupra

imobilului respectiv.

Cea care avea

opțiunea alegerii între a cere executarea contractului în natură sau plata unor

daune interese era societatea reclamantă, aceasta alegând varianta

achiziționării imobilului, aceasta îndeplinindu-și obligațiile contractuale

corelative, pârâta neavând niciun motiv de a invoca o eventuală excepție de

neexecutare a contractului de către reclamantă.

patra critică nu poate fi reținută.

Instanța de apel a

arătat, în mod legal, că faptul dobândirii dreptului de proprietate, de către

societatea pârâtă, asupra terenului aferent construcției ce face obiectul

contractului de leasing imobiliar, nu împiedică transmiterea dreptului de

proprietate asupra construcției, către societatea reclamantă, conform contractului

de leasing, aspectele legate de către utilizarea terenului, eventualele

servituți sau o eventuală transmitere a dreptului de proprietate și asupra

terenului, către reclamantă, urmând să fie lămurite ulterior de către ambele

părți.

II. Criticile

formulate de către societatea reclamantă nu pot fi reținute, deoarece, la

termenul din 3 mai 2005, în etapa judecării litigiului în fața primei instanțe,

reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând, în principal, obligarea

societății pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra

magazinului situat în Mamaia, Complex C., cu o suprafață construită de 309,30

mp, și numai în subsidiar a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești

care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, atât

prima instanță cât și instanța de apel s-au pronunțat asupra aceea ce s-a

cerut, în principal, de către reclamantă.

Având în vedere cele

de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge

ambele recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanta SC C. SRL Constanța împotriva

deciziei civile nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel

Constanța – secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ

și fiscal.

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâta SC O. SA Constanța împotriva deciziei

civile nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Constanța

– secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 12 mai 2011.