ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1845/2011

Asupra recursurilor de față; Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 509/COM/2005 reclamanta SC C. SRL a solicitat instanței ca, prin sentința ce o va pronunța, în contradictoriu cu pârâta SC O. SA, să se constate ca fiind intervenită vânzarea-cumpărarea, având ca obiect activul imobil magazin situat în Mamaia, Complex C., cu suprafața construită de 309,30 mp. În subsidiar, reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra acestui activ. În drept au fost indicate prevederile art. 111 C. proc. civ., art. 1294 și următoarele C. civ., 1073 și următoarele C. civ. Pârâta SC O. SA a formulat întâmpinare, în cuprinsul căreia a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, excepția prematurității cererii de chemare în judecată, excepția de litispendență față de dosarul nr. 6597/2004.

Pe fondul cauzei pârâta a învederat că reclamanta nu și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, respectiv plata finală, constând în regularizarea redevenței totale. La termenul de judecată din 3 mai 2005 reclamanta a formulat precizări la acțiune, solicitând în principal obligarea societății pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra magazinului situat în Mamaia, Complex C., cu suprafața construită de 309,30 mp, iar în subsidiar să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra acestui imobil, în caz de refuz al pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 4342/COM din 4 septembrie 2007, Tribunalul Constanța a admis cererea de chemare în judecată, precizată, formulată de reclamanta SC C. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC O. SA și a obligat pârâta să transmită dreptul de proprietate asupra activului imobil magazin situat în Mamaia, Complex C., în suprafață de 309,30 mp către reclamantă, prin încheierea contactului de vânzare-cumpărare. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele. Cu privire la excepția invocată la termenul de judecată din 4 septembrie 2007, s-a reținut că este neîntemeiată, motivat de faptul că solicitarea SC C. SRL de a obliga pârâta la transmiterea dreptului de proprietate asupra activului ce a format obiectul contractului de leasing, poate fi pretinsă prin sesizarea instanței de judecată, independent de situația juridică a terenului aferent acestui activ.

Pe fondul cauzei, prima instanță a reținut că părțile au încheiat, la data de 27 aprilie 1998, contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, asupra activului reprezentând magazinul - situat în Mamaia, Complex C., cu suprafața construită de 309,30 mp. Prin acordul lor de voință, părțile au stipulat în acest contract, că la expirarea duratei de leasing, locatorul SC O. SA se obligă să transmită, necondiționat, utilizatorului SC C. SRL, dreptul de proprietate asupra imobilului ce formează obiectul respectivului contract (art. 1 alin. (3)). Transferul dreptului real a fost condiționat de efectuarea regularizării redevenței totale și a plăților efectuate, în raport de rata inflației (art. 6 alin. (3)). La expirarea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare din 27 aprilie 1998, utilizatorul SC C. SRL a optat pentru achiziționarea imobilului ce a format obiectul contractului.

Deși reclamanta și-a manifestat voința de a deveni proprietară asupra magazinului din Mamaia, pârâta a refuzat să transfere acest drept real, argumentând că utilizatorul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale în ceea ce privește efectuarea plății finale conform art. 6 alin. (3), precum și referitor la asigurarea imobilului ori la subînchirierea acestuia. Pârâta a invocat, la termenul din 4 septembrie 2007, excepția de neexecutare a contractului, întrucât SC C. SRL a încredințat exploatarea comercială a bunului către reprezentanța locală a firmei S. Însă, excepția de neexecutare, ca și mijloc de apărare uzitat de una dintre părțile contractante, urmărește suspendarea propriilor obligații ale celui ce invocă această excepție, până la momentul în care cealaltă parte își va îndeplini obligațiile ce-i revin.

S-a reținut că obligația locatorului de a respecta dreptul de opțiune pentru achiziționarea imobilului în litigiu, nu mai are, la momentul actual, nici un corespondent în vreo obligație ce ar mai fi de îndeplinit în continuare de către utilizator, contractul fiind ajuns la termen. Deși pârâta SC O. SA a pretins că reclamanta nu a respectat obligația contractuală ce stipula interdicția de a încheia un contract de subînchiriere privind bunul încredințat fără acordul locatorului, nu a făcut dovada faptului pozitiv că ar fi încheiat un astfel de contract.

Modul în care părțile semnatare ale contractului de leasing au înțeles să-și îndeplinească obligațiile asumate prin acest contract, a fost analizat de către instanța de judecată la momentul soluționării cererii de reziliere a acestei convenții, cerere formulată de SC O. SA (sentința civilă nr. 4025/2005 a Tribunalului Constanța, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 787com/2006 a Curții de Apel Constanța), astfel că nu pot fi repuse în discuție aspecte ce țin de interdependență și reciprocitatea unor obligații asupra cărora s-a statuat cu putere de lucru judecat. Contractul de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998 cuprinde o promisiune unilaterală de vânzare, în sensul obligării pârâtei SC O. SA să înstrăineze către SC C. SRL activul pentru care și-a exprimat opțiunea de cumpărare.

Astfel, potrivit convenției părților, interpretată în concordanță cu dispozițiile art. 1073 C. civ., reclamanta are un drept de opțiune între a solicita transferul dreptului de proprietate asupra obiectului contractului, dacă acest bun există încă în patrimoniul locatorului, ori a pretinde daune interese în măsura în care transferul dreptului real nu mai poate fi realizat din culpa promitentului vânzător. Susținerile pârâtei în sensul că reclamanta nu poate solicita decât despăgubiri pentru refuzul de a transmite dreptul de proprietate către SC C. SRL asupra magazinului și a terenului aferent sunt nefondate, cât timp creditorul unei obligații este îndreptățit, în principal, să solicite executarea în natură a respectivei obligații asumată de debitor.

Executarea prin echivalent are un caracter subsidiar și poate fi realizată în împrejurarea în care bunul ce formează obiectul obligației nu mai există în patrimoniul debitorului. De altfel, prin inserarea clauzelor cuprinse la art. 8 din contractul de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998 părțile au evaluat despăgubirile datorate în cazul neexecutării de către SC O. SA a obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra magazinului și a terenului aferent către SC C. SRL, aceasta nefiind altceva decât o clauză penală, conform dispozițiilor art. 1066 C. civ. Manifestându-și dreptul de opțiune în sensul obținerii dreptului real asupra activului ce încă există în patrimoniul pârâtei, reclamanta și-a dovedit pretențiile sale rezultate din derularea contractului de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998, fapt pentru care, în aplicarea dispozițiilor art. 969 C. civ.

raportat la art. 1068 C. civ. și art. 1073 C. civ., prima instanță a admis cererea precizată. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părți. La solicitarea părților, au fost administrate probele cu expertiză contabilă, interogatoriu și înscrisuri. Prin decizia civilă nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 a Curții de Apel Constanța – secția comercială, maritimă și fluvială de contencios administrativ și fiscal, au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de ambele părți. Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut următoarele: Conform precizărilor făcute la prima instanță (fila 108), reclamanta SC C. SRL a solicitat, în temeiul art. 1294 și urm. C. civ., art. 1073 și urm. C. civ.

și art. 1077 C. civ., obligarea pârâtei SC O. SA la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra activului imobil, situat în Mamaia, Complex C., în suprafață de 309,30 m.p. De asemenea, a solicitat și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a activului, iar în caz de refuz obligarea pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, invocând ca temei juridic dispozițiile art. 969-979 C. civ., art. 1073-1077 C. civ. și art. 1294 C. civ.

Anterior, în dosarul nr. 11097/118/2007 al Tribunalului Constanța, pârâta SC O. SA a sesizat instanța cu o acțiune având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de asociere din 17 februarie 1993, încheiat între aceasta și SC C. SRL, a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 27 aprilie 1998 și a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 27 aprilie 1998, pe două cauze de nulitate absolută și anume: fraudarea legii și cauza ilicită. Prin sentința civilă nr. 1891 din 1 iulie 2008 a Tribunalului Constanța, acțiunea a fost respinsă ca nefondată. Hotărârea a rămas definitivă și irevocabilă, prin respingerea apelului și respectiv a recursului declarat de SC O. SA.

În cauza de față, apelanta SC O. SA a invocat, în apărare, nulitatea contractului de leasing, pentru cauză ilicită și imorală. O parte din aceste aspecte au fost analizate irevocabil prin hotărârea judecătorească sus amintită. Pe de altă parte, cu actele depuse în apel și cu probele administrate, nu s-a făcut dovada susținerilor apelantei SC O. SA cu privire la acest aspect. În ceea ce privește excepția de neexecutare a contractului, în sensul neplății de către reclamantă a redevenței și a valorii reziduale, s-a reținut că aceasta a fost soluționată în mod legal de către prima instanță. Temeiul juridic al invocării excepției de neexecutare a contractului îl constituie interdependența obligațiilor reciproce din contract, împrejurarea că fiecare dintre aceste obligații constituie cauza juridică a obligației corelative, iar pentru administrarea ei era necesar să fie îndeplinite cumulativ anumite condiții, care, însă, nu au fost dovedite de către apelanta SC O. SA.

Astfel, aceasta nu a probat că din partea SC C. SRL există o neexecutare a contractului, chiar și parțială, dar suficient de importantă. Mai mult, în dosarul soluționat dintre părți având ca obiect reziliere contract (sentința civilă nr. 4025/2005 a Tribunalului Constanța, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 787/COM/2006 a Curții de Apel Constanța), a fost analizată îndeplinirea obligațiilor asumate de acestea în contractul de leasing. Contractul de leasing imobiliar a fost încheiat sub imperiul O.G. nr. 88/1997 și constituie legea părților. De asemenea, există și acordul societății-pârâte SC O. SA, manifestat prin hotărârea A.G.A. din 11 martie 1998. În art. 1 al contractului s-a prevăzut că „la expirarea contractului, locatorul SC O. SA se obligă să transmită necondiționat utilizatorului SC C. SRL dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul acestui contract”.

La art. 3 Capitolul II din același contract, părțile au prevăzut că la sfârșitul perioadei de leasing, locatorul proprietar trebuie „să respecte, în mod necondiționat, dreptul de opțiune al utilizatorului care constă în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului sau restituirea lui”. S-a reținut că, din probele administrate în cauză (înscrisuri, hotărâri judecătorești irevocabile, raport de expertiză), rezultă că apelanta SC C. SRL și-a îndeplinit întocmai și în totalitate obligațiile de plată către pârâta-apelantă SC O. SA, or, în aceste condiții, având în vedere dispozițiile legale, transmiterea dreptului de proprietate asupra activului, situat în Mamaia, Complex C., în suprafață de 309,30 m.p., către SC C. SRL, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, constituie, pentru pârâta-apelantă SC O. SA, o obligație legală.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți. I. În recursul său pârâta SC O. SA Constanța a adus următoarele critici deciziei recurate: 1. Instanța de apel a motivat sumar și incomplet hotărârea recurată, neexaminând deloc motivul de apel referitor la prioritatea dispozițiilor art. 8 alin. (3) și (4) din contractul de leasing. 2. Contractul de leasing trebuia constatat nul absolut pentru cauză ilicită și imorală, deoarece acest contract a fost încheiat în considerarea unor argumente de ordin personal, legate de administratorul D.I.L., acesta transferându-se de la SC O. SA la SC C. SRL la scurt timp după încheierea asocierii, rezultând astfel că activul comercial a fost transferat fraudulos de la o societate comercială cu capital de stat la una cu capital integral privat.

3. Instanța de apel a interpretat în mod greșit dispozițiile art. 8 alin. (3) și (4) din contractul de leasing, atunci când a apreciat că reclamanta a avut la alegere opțiunea de a solicita transmiterea imobilului respectiv, sau de a solicita plata de către locator a unor daune egale cu valoarea contabilă rămasă. Recurenta-pârâtă apreciază că se impunea aplicarea dispozițiilor art. 8 alin. (4) din contract, reclamanta având dreptul doar la daune interese reprezentând paguba certă cauzată utilizatorului, cât și beneficiul nerealizat.

4. Instanța de apel nu a motivat suficient de clar critica formulată în apel de către pârâtă cu privire la faptul că aceasta a devenit proprietară asupra terenului aferent construcției, ulterior încheierii contractului de leasing, așa după cum rezultă din certificatul de atestare a dreptului de proprietate din 1 noiembrie 1999 și a deciziei nr. 74 din 15 octombrie 1999 a Consiliului Județean Constanța, context în care trebuia lămurită și situația juridică a terenului. II.

În recursul său reclamanta SC C. SRL Constanța a adus următoarele critici deciziei recurate: Deși s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în caz de refuz al pârâtei de a încheia contract de vânzare-cumpărare, prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestui capăt de cerere, iar instanța de apel a respins, în mod greșit, apelul formulat de reclamantă, deși a reținut incidența textelor de lege menționate în susținerea acestei cereri, încălcând astfel dispozițiile art. 261 C. proc. civ. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că ambele recursuri sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează.

I. În ce privește recursul formulat de pârâta SC O. SA Constanța. 1. Critica cu privire la neexaminarea motivului de apel referitoare la prioritatea aplicării dispozițiilor art. 8 alin. (3) și (4) din contractul de leasing, nu poate fi reținută, deoarece, instanța de apel a examinat această critică, arătând că trebuie acordată prioritate prevederilor art. 3 din respectivul contract, în sensul că locatorul proprietar trebuie să respecte, în mod necondiționat, dreptul de opțiune al utilizatorului, care constă în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului sau restituirea acestuia, or, în speță, instanța de apel a reținut că utilizatorul (adică reclamanta) a optat pentru achiziționarea bunului, prin urmare opțiunea lui trebuie respectată de către locatorul proprietar, adică de către pârâtă.

2. Nici cea de-a doua critică nu poate fi reținută, deoarece, pe de o parte, motivele de nulitate absolută invocate, și anume, fraudarea legii și cauza ilicită, au fost avute în vedere anterior, într-un alt dosar, respectiv în dosarul nr. 11097/118/2007 al Tribunalului Constanța, dosar în care cererea formulat de către SC O. SA a fost respinsă prin sentința civilă nr. 1891 din 1 iulie 2007, sentință rămasă definitivă și irevocabilă, iar pe de altă parte, cauza ilicită și imorală relativ la persona administratorului D.I.L. a fost ridicată pentru prima dată în fața instanței de recurs, neexistând o cerere formulată de către pârâtă, pentru constatarea nulității absolute a contractului de leasing, întemeiată pe acest motiv.

3. Nici cea de-a treia critică nu poate fi reținută. Instanța de apel a făcut o interpretare corectă a dispozițiilor art. 8 alin. (3) și (4) din contractul de leasing atunci când a apreciat că reclamanta a avut la alegere opțiunea de a solicita transmiterea imobilului sau de a solicita plata de către locator a unor daune. Acest lucru rezultă în mod clar din cuprinsul articolului respectiv, și cum reclamanta a optat pentru achiziționarea imobilului, pârâta este obligată să-și respecte obligația contractuală și să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului respectiv. Cea care avea opțiunea alegerii între a cere executarea contractului în natură sau plata unor daune interese era societatea reclamantă, aceasta alegând varianta achiziționării imobilului, aceasta îndeplinindu-și obligațiile contractuale corelative, pârâta neavând niciun motiv de a invoca o eventuală excepție de neexecutare a contractului de către reclamantă.

4. Nici cea de-a patra critică nu poate fi reținută. Instanța de apel a arătat, în mod legal, că faptul dobândirii dreptului de proprietate, de către societatea pârâtă, asupra terenului aferent construcției ce face obiectul contractului de leasing imobiliar, nu împiedică transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției, către societatea reclamantă, conform contractului de leasing, aspectele legate de către utilizarea terenului, eventualele servituți sau o eventuală transmitere a dreptului de proprietate și asupra terenului, către reclamantă, urmând să fie lămurite ulterior de către ambele părți. II.

Criticile formulate de către societatea reclamantă nu pot fi reținute, deoarece, la termenul din 3 mai 2005, în etapa judecării litigiului în fața primei instanțe, reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând, în principal, obligarea societății pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra magazinului situat în Mamaia, Complex C., cu o suprafață construită de 309,30 mp, și numai în subsidiar a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Prin urmare, atât prima instanță cât și instanța de apel s-au pronunțat asupra aceea ce s-a cerut, în principal, de către reclamantă. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge ambele recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC C. SRL Constanța împotriva deciziei civile nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Constanța – secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O. SA Constanța împotriva deciziei civile nr. 149/COM din 1 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Constanța – secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 12 mai 2011.