ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3179/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 182/COM din 10 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul Bihor, a fost respinsă acțiunea P. precizată din Dosarul 6573/111/2006 și din Dosarul nr. 9259/271/2006 conexat, formulată de reclamanta SC R. SRL, cu sediul în O., județul Bihor în contradictoriu cu pârâții SC B.C. SRL, cu sediul în str. S., județul Bihor și Primăria Comunei B., cu sediul în B., str. P., județul Bihor. A fost admisă cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențional SC B.C. SRL în contradictoriu cu pârâta reconvențional SC R. SRL și pe cale de consecință: S-a constatat nulitatea absolută a constituirii dreptului de servitute și superficie constituită prin contractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 12 mai 2000 între vânzătoare SC C.T.

SRL și cumpărătoare, pârâta reconvențional SC R. SRL S-a dispus radierea din CF a notărilor prin care s-a constituit dreptul de superficie și servitute în favoarea reclamantei. A fost obligată pârâta reconvențională să plătească reclamantului reconvențional 12,12 RON cheltuieli parțiale de judecată, reprezentând taxă de timbru și respinge cheltuielile onorariului de avocat. Pentru a pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, prin acțiunea P., reclamanta a solicitat să se constate că este proprietara drumului Betonat de Acces către imobilul proprietatea sa, situat inițial pe numărul cadastral B., însă neîntabulat, conform contractului de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004 la B.N.P. M.B., și să se dispună intabularea acestuia în CNF O., nr. cadastral nou format, urmare a dezmembrării numărului cadastral.

Că, în conformitate cu contractul de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004, reclamanta a cumpărat alături de bunuri mobile ale falitei SC C.T.O.

SA și bunuri „suis generis” și intitulate drumuri de acces, părțile semnatare în deplină cunoștință de cauză, stipulând că terenul aferent clădirilor înstrăinate se află în proprietatea pârâtei Primăria B. și se constituie asupra acestuia un drept de superficie în favoarea reclamantei, așa cum rezultă din Încheierea din CF a localității B. Având în vedere obiectul generic al contractului de vânzare –cumpărare folosit de părți, conform sintagmei drumuri de acces, susținerea reclamantei conform căreia este proprietara drumului betonat de acces, situat inițial pe nr. cadastral B., a fost respinsă ca neîntemeiată, cu consecința respingerii capătului de cerere principal și cel accesoriu, privind intabularea în CFN, întrucât în lipsa individualizării bunului, transferul de proprietate asupra acestuia, nu a avut loc prin încheierea actului.

Instanța a respins acțiunea P. formulată de reclamantă ca neîntemeiată deoarece, anterior actului de vânzare – cumpărare prin sentința civilă 1909/2003 pronunțată de Judecătoria O. în Dosarul nr. 490/2003 rămasă definitivă prin respingerea apelului, prin Decizia nr. 413/A/2004 a Tribunalului Bihor, s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra coproprietății părților litigante, prin formarea de noi loturi asupra terenului, prin dezmembrarea nr. top a, în nr. top a.1. și a.2., ultimul constituind proprietatea pârâtei SC B.C. SRL, conform raportului de expertiză și planului cadastral de amplasare și de limitarea a bunului imobil, vizat de O.N.C.G.L. Bihor, sub nr. 1008 din 18 martie 2000 și care a constituit parte integrantă din dispozitivul hotărârii și care a fost pronunțată în contradictoriu cu părțile litigante, reclamanta fiind de acord cu hotărârea instanței de fond, cu excepția cheltuielilor de judecată, care au făcut obiectul apelului.

În ceea ce privește constatarea nulității absolute parțiale a contractului de schimb din 5 septembrie 2001 cu privire la drumul Betonat de acces, încheiat între pârâta de rândul I și pârâta de rândul II, pe considerentul că acesta nu a fost niciodată proprietatea pârâtei Primăria Comunei B., invocată de reclamantă, instanța a reținut că, în conformitate cu fila 15 de la dosar, obiectul schimbului a constat în cote de 27.926/32.721 părți din cota de 32.781/109.765 părți din teren în suprafață de 109.765 mp situat în localitatea S.M. – județul Bihor, intabulat și nu drumul de acces betonat. De asemenea, instanța a constatat că în conformitate cu acest extras de CF, apare ca și proprietar co-schimbașa pârâtă Primăria B., și nu reclamanta.

Referitor la obiectul subsidiar al acțiunii principale, de constatare a existenței dreptului de servitute asupra drumului de acces, dobândit din anul 2000, conform contractului de vânzare – cumpărare și înscrierea acesteia în CNF, conform raportului de expertiză, instanța a constatat că prin contractul de vânzare – cumpărare din 12 mai 2000, reclamanta a cumpărat imobile construcții proprietatea vânzătoarei SC C.T.O. SA, vânzătoarea stipulând și dobândirea de către cumpărătoare a dreptului de servitute pe drumul de acces de la poartă și până la intrarea în clădirile cumpărate, și totodată s-a obligat să efectueze pe seama cumpărătoarei un drept de superficie asupra terenului aferent clădirilor în suprafață de 25.200 mp conform planului de situație și semnat de părți.

În ceea ce privește cererea reclamantei de înscriere a dreptului de servitute în CF cu obligarea pârâtei de a-i permite accesul către imobilul proprietatea sa pe Drumul Betonat de Acces, instanța a reținut că în conformitate cu art. 616 – 619 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, fără ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe terenul vecinului său, pentru a-și putea folosi propriul fond, cu obligația de a despăgubi, pentru pagubele ce le-ar cauza. În acest sens, instanța a considerat că în conformitate cu raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expert H.A., terenul proprietatea reclamantei are un front la stradă de 217,78 m și în interiorul lui există și alte drumuri de acces, toate betonate, prin care se poate asigura accesul la toate construcțiile reclamantei, existând încă o poartă de acces la stradă.

Față de aceste concluzii ale expertizei administrate în cauză, instanța constată că fondul proprietatea reclamantei nu îndeplinește condițiile art. 616 C. civ., neavând caracterul de teren înfundat, considerente față de care instanța urmează să respingă aceste capete de cerere ca nefondate. Apelul declarat de reclamanta SC R. SRL Biharia a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 125 din 21 decembrie 2010 a Curții de Apel O., secția comercială, de contencios administrativ și fiscal . În considerentele deciziei, instanța de apel a reținut, în ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de către intimata pârâtă, că este neîntemeiată deoarece prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială a contractului nr. 1071/2001, ori acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului este imprescriptibilă extinctiv.

Pe fondul cauzei a constatat că, potrivit copiei CFN, proprietarul inițial al construcțiilor înscrise în această carte funciară, reprezentând fermă zootehnică, era SC C.T.O. SRL și că, prin contractul de vânzare – cumpărare din data de 12 iulie 1999, SC C.T.O. SA a vândut intimatei pârâte SC B.C. SRL un imobil reprezentând stație de biogaz, situat în S.M., județul Bihor, în contract specificându-se expres că nu fac obiectul contractului terenul aferent, instalația electrică, drumul de acces și instalația de alimentare cu apă aceleași specificații fiind cuprinse și în procesul de predare – primire din 19 iulie. S-a mai reținut că prin contractul de vânzare – cumpărare din 12 mai 2000, SC C.T.O.

SA a vândut reclamantei apelante SC R. SRL activul situat în S.M., județul Bihor, înscris în CFN, compus din 4 grajduri și stație preparat furaje în suprafață de 778 mp, în contract menționându-se că odată cu semnarea contractului cumpărătorul dobândește un drept de servitute pe drumul de acces de la poartă și până la intrarea în clădirile cumpărate, precum și faptul că vânzătorul se obligă să dea cumpărătorului un drept de superficie asupra terenului aferent clădirilor achiziționate, în suprafață de 25.200 mp, conform planului de situație. Ulterior, la data de 5 septembrie 2001 între pârâtele intimate Primăria Comunei B. și SC B.C. SRL Săcădat s-a încheiat un contract de schimb autentificat, din 5 septembrie 2001 prin care coschimbașa Primăria Comunei B. a dat cu titlu de schimb lui SC B.C.

SRL cota de 27926/32781 părți din cota de 32781/109765 părți din teren în suprafață totală de 109.765 mp, situat în localitatea S.M., întabulat în CFN, ce constituie în fapt drum și teren aferent construcțiilor deținute în proprietate de SC B.C. SRL Săcădat iar prin sentința civilă nr. 1909 din 18 martie 2003 a Judecătoriei O. rămasă definitivă prin decizia nr. 413/A/26 mai 2004 a Tribunalului Bihor s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra imobilului în CF prin dezmembrarea în suprafață de 109.765 mp astfel: - număr cadastral nou a.1. cu o suprafață de 81.839 mp teren proprietari Primăria B. asupra cotei de 4855/81839 mp și M.G. asupra cotei de 76.984/81.839 mp, iar proprietari asupra construcțiilor sunt cei notați în CF, respectiv SC C.T.O.

SA și respectiv SC R. SRL - număr cadastral nou a.2. în suprafață de 27.926 mp teren proprietar SC B.C. SRL cu titlu de schimb și construcțiile notate cu titlu de cumpărare, ce a fost transcris în CFN favoarea aceluiași proprietar. De asemenea, instanța avut în vedere că la data de 17 iunie 2004 între SC C.T.O. SA, în calitate de vânzător și reclamanta apelantă SC R. SRL, în calitate de cumpărător, a fost încheiat un contract de vânzare – cumpărare, având ca obiect vânzarea construcțiilor înscrise ce nu fuseseră înstrăinate de către SC C.T.O. SA prin contractele arătate mai sus, menționându-se în contract și „drumuri de acces”, precum și că terenul aferent clădirilor se află în proprietatea Primăriei B. Concluzionând, instanța a arătat că obiectul litigiului îl constituie, practic, dreptul de proprietate asupra stratului asfaltic al drumului ce face legătura dintre drumul public și edificatele pârâtei intimate SC B.C.

SRL Cu privire la solicitarea reclamantei apelante de a se constata că este proprietara acestui drum instanța de control judiciar a apreciat că este nefondată, însă pentru alte considerente decât cele reținute de către instanța de fond. În urma probelor administrate în cauză, instanța a reținut că potrivit art. 492 C. civ. proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul construcțiilor sau plantațiilor executate pe teren, reglementarea decurgând din dreptul de accesiune, ca mijloc originar de dobândire a proprietății. Art.494 C. civ. reglementează drepturile ce se nasc din ridicarea unor construcții de către un terț. În asemenea situație chiar dacă edificarea construcțiilor s-a făcut cu bună credință, nu se poate naște un drept real în favoarea constructorului, ci un drept de creanță.

Instanța a făcut referire la posibilitatea, reglementată de art. 492 parte finală, de a fi înlăturată prezumția dreptului proprietarului terenului asupra construcțiilor de pe teren dacă se dovedește că acestea au fost efectuate de către o altă persoană, pe baza unei convenții, care să justifice dobândirea dreptului de proprietate al constructorului asupra construcției respective, cât și dreptul său de folosință asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie. De asemenea, instanța de apel a constatat că deși în contractul de vânzare cumpărare încheiat între SC C.T.O. SA și apelantă la data de 17 iunie 2004 se menționează că drumurile de acces ce se înstrăinează sunt înscrise în CFN, din copiile in extenso ale cărții funciare aflate la dosarul cauzei rezultă că drumurile de acces nu sunt înscrise în partea I a cărții funciare și nici nu rezultă că acestea ar fi fost proprietatea SC C.T.O.

SA Așadar, s-a concluzionat că la data încheierii acestui contract intimata pârâtă era proprietara drumului în litigiu în temeiul accesiunii, chiar dacă nu o invocase, deoarece proprietarul terenului, în lipsa convenției la care s-a făcut referire mai sus, este ex lege și proprietarul construcției. În ceea ce privește celelalte capete de cerere, instanța a apreciat că în mod corect, au fost respinse de către instanța de fond: Astfel, cu privire la cererea de constatare a nulității absolute parțiale a contractului de schimb s-a constatat că motivele invocate nu sunt de natură să atragă nulitatea absolută a contractului, în temeiul art. 948 și următoarele C. civ.

În ceea ce privește înscrierea dreptului de superficie asupra terenului de sub drumul betonat instanța a avut în vedere că s-a respins capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcției și că dreptul de superficie nu a fost constituit de proprietarul terenului căruia nu-i este opozabil contractul încheiat între SC C.T.O. SA și reclamantă la data de 17 iunie 2004, iar din extrasele de carte funciară nu rezultă că vânzătoarea ar fi avut vreun drept de superficie. Cum, SC C.T.O. SA nu a fost niciodată proprietară asupra terenului înscris în CFN și, prin urmare, nu putea constitui un drept de servitute sau de superficie ,asupra acestuia în favoarea SC R. SRL și prin urmare, nu i se poate recunoaște dreptul de servitute asupra drumului și, implicit, nu se poate înscrie acest drept în cartea funciară.

Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâta intimată s-a considerat că, convenția prin care SC C.T.O. SA a constituit în favoarea reclamantei SC R. SRL un drept de servitute și superficie este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform art. 948, 966 și 968 C. civ., în condițiile în care ambele părți contractante cunoșteau faptul că SC C.T.O. SA nu este proprietară a terenului. De asemenea, instanța a reținut că reclamantei apelante nu i poate constitui un drept de servitute, în temeiul art. 616 – 619 C. civ., deoarece așa cum rezultă din expertizele efectuate în cauză, precum și din procesul verbal de cercetare la fața locului, terenul deținut de aceasta are ieșire la drumul public, având un front stradal de 217,38 m, iar în interiorul lui există și alte drumuri de acces, toate betonate, prin care se poate asigura accesul la toate construcțiile apelantei.

Împotriva deciziei a declarat recurs SC R. SRL, care a invocat nelegalitatea acesteia, susținând următoarele: Decizia atacată s-a dat cu încălcarea și nesocotirea prevederilor art. 969 C. civ., art. 983 C. civ., reținându-se în mod nelegal – ca temei juridic aplicabil în speță – art. 492 și art. 494 C. civ. Se susține că argumentele instanței de apel în justificarea soluției și analiza probatoriului, constând în contractele de vânzare – cumpărare prin care fiecare dintre părți a dobândit în proprietate bunurile s-a făcut superficial fără a se compara și analiza voința legală și efectivă a părților la data semnării contractelor, încălcându-se art. 969 C. civ. și art. 983 C. civ. Recurenta consideră că, din analiza contractului de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004 prin care a dobândit proprietatea asupra fermei de la SC C.T.O.

SA, se impune a trage o singură concluzie, aceea că toate drepturile de acces din incinta firmei sunt proprietatea sa. În atare situație, instanța de apel a reținut greșit că din probele administrate nu ar rezulta cu certitudine că ar fi cumpărat drumul din litigiu, acesta fiind singurul drum principal de acces atât la ferma proprietatea sa, cât și la proprietatea intimaților. De asemenea, recurenta susține că s-au încălcat prevederile art. 969 C. civ. atunci când a reținut că SC C.T.O. SA nu ar fi dorit și nici nu ar fi vândut drumul de acces pentru că actul de vânzare ar fi fost ulterior unei sentințe de partaj judiciar, câtă vreme este singura societate care a continuat activitatea de producție și procesul tehnologic în incintă.

Afirmă recurenta că drumul în litigiu a avut întotdeauna natura unui drum industrial, destinat procesului tehnologic de producție și nu a aparținut niciodată comunei B. În mod nelegal s-au luat în considerare dispozițiile art. 492 și art. 494 C. civ., întrucât, raportat la contractul de vânzare – cumpărare din 12 iulie 1999 – prin care SC B.C. SRL a dobândit parte din activele SC C.T.O. SA este evident că: - drumul de acces din litigiu nu a fost vândut și nimeni nu a pus la îndoială identificarea acestui drum, rămânând în evidențele și în patrimoniul SC C.T.O. SA - drumul de acces nu a fost construit după ce intimata SC B.C. SRL a dobândit drumul de la Primăria B. – cu titlu de schimb – terenul de sub drum, existând cu mult înainte.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: În principal, disputa părților din litigiu vizează – așa cum rezultă din acțiunea introductivă – dreptul de proprietate asupra stratului asfaltic al drumului de acces ce face legătura dintre drumul public și activele dobândite de reclamantă prin contractul de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004 de la SC C.T.O. SA În considerentele deciziei atacate, instanța de apel a expus pe larg modul în care părțile în litigiu au dobândit proprietatea bunurilor de la proprietarul inițial SC C.T.O. SA, precum și situația terenului aferent acestora, prin prezentarea situației rezultată din contractele succesive derulate, inclusiv din contractul de schimb din data de 5 septembrie 2001 încheiat între intimatele Primăria comunei B. și SC B.C.

SRL Săcădat și din sistarea stării de indiviziune. Coroborând situația rezultată cu celelalte probe administrate în cauză, instanța a reținut că terenul pe care se află drumul betonat în litigiu aparține pârâtei SC B.C. SRL Așa fiind, recurenta nu poate susține incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., întrucât motivarea instanței de apel este una amplă, cu raportare la fiecare dintre probele administrate în cauză și la rolul acestora în stabilirea situației de fapt, iar împrejurarea că instanța a reținut o altă situație cu privire la bunul în litigiu, care nu-i este favorabilă recurentei, nu este de natură a atrage aplicabilitatea dispozițiilor anterior menționate. De asemenea, nici critica prin care se susține încălcarea dispozițiilor art. 969 C. civ.

nu poate fi primită, întrucât în mod esențial disputa dintre părți este limitată la proprietatea stratului asfaltic al drumului de acces, iar nu al terenului de sub acesta pentru că altfel, reclamanta ar fi avut la îndemână o acțiune în realizare. Or, din acest motiv s-a procedat la examinarea contractului dintre părți pentru a se putea lămuri cui aparține terenul de sub stratul asfaltic, reclamanta fiind ea însăși în impas cu privire la această situație, care a generat de fapt prezentul demers juridic. În ce privește pretinsa încălcare a prevederilor art. 983 C. civ. se constată că această critică a fost invocată pentru prima dată în fața instanței de recurs motiv pentru care nu poate face obiectul analizei acesteia.

Nici critica ce vizează lipsa incidenței dispozițiilor art. 492 și art. 494 C. civ. nu poate fi primită, în contextul în care soluția instanței de apel nu s-a fundamentat – în principal – pe aceste prevederi, ci numai s-a arătat – raportat la situația de fapt rezultată – că la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004, pârâta SC B.C. SRL era proprietara bunului în litigiu, în temeiul accesiunii deoarece proprietara terenului, în lipsa unei convenții asupra betonării drumului cu cel care a efectuat această lucrare, devine și proprietatea stratului asfaltic. Pentru aceste considerente, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC R. SRL BIHARIA împotriva deciziei nr. 125/2010/A/C din 21 decembrie 2010 a Curții de Apel O., Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 octombrie 2011.