ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3179/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3179/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 182/COM din 10 februarie 2010

pronunțată de Tribunalul Bihor, a fost respinsă acțiunea P. precizată din Dosarul

6573/111/2006 și din Dosarul nr. 9259/271/2006 conexat, formulată de reclamanta

SC R. SRL, cu sediul în O., județul Bihor în contradictoriu cu pârâții SC B.C.

SRL, cu sediul în str. S., județul Bihor și Primăria Comunei B., cu sediul în B.,

str. P., județul Bihor.

A fost admisă cererea

reconvențională formulată de reclamanta reconvențional SC B.C. SRL în contradictoriu

cu pârâta reconvențional SC R. SRL și pe cale de consecință:

S-a constatat nulitatea

absolută a constituirii dreptului de servitute și superficie constituită prin contractul

de vânzare – cumpărare încheiat la data de 12 mai 2000 între vânzătoare SC C.T.

SRL și cumpărătoare, pârâta reconvențional SC R. SRL

S-a dispus radierea din

CF a notărilor prin care s-a constituit dreptul de superficie și servitute în favoarea

reclamantei.

A fost obligată pârâta

reconvențională să plătească reclamantului reconvențional 12,12 RON cheltuieli parțiale

de judecată, reprezentând taxă de timbru și respinge cheltuielile onorariului de

avocat.

Pentru a pronunța astfel,

instanța de fond a reținut că, prin acțiunea P., reclamanta a solicitat să se constate

că este proprietara drumului Betonat de Acces către imobilul proprietatea sa, situat

inițial pe numărul cadastral B., însă neîntabulat, conform contractului de vânzare

– cumpărare din 17 iunie 2004 la B.N.P. M.B., și să se dispună intabularea acestuia

în CNF O., nr. cadastral nou format, urmare a dezmembrării numărului cadastral.

Că, în conformitate cu

contractul de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004, reclamanta a cumpărat alături

de bunuri mobile ale falitei SC C.T.O. SA și bunuri „suis generis” și intitulate

drumuri de acces, părțile semnatare în deplină cunoștință de cauză, stipulând că

terenul aferent clădirilor înstrăinate se află în proprietatea pârâtei Primăria

B. și se constituie asupra acestuia un drept de superficie în favoarea reclamantei,

așa cum rezultă din Încheierea din CF a localității B.

Având în vedere obiectul

generic al contractului de vânzare –cumpărare folosit de părți, conform sintagmei

drumuri de acces, susținerea reclamantei conform căreia este proprietara drumului

betonat de acces, situat inițial pe nr. cadastral B., a fost respinsă ca neîntemeiată,

cu consecința respingerii capătului de cerere principal și cel accesoriu, privind

intabularea în CFN, întrucât în lipsa individualizării bunului, transferul de proprietate

asupra acestuia, nu a avut loc prin încheierea actului.

Instanța a respins acțiunea

P. formulată de reclamantă ca neîntemeiată deoarece, anterior actului de vânzare

– cumpărare prin sentința civilă 1909/2003 pronunțată de Judecătoria O. în Dosarul

nr. 490/2003 rămasă definitivă prin respingerea apelului, prin Decizia nr. 413/A/2004

a Tribunalului Bihor, s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra coproprietății

părților litigante, prin formarea de noi loturi asupra terenului, prin dezmembrarea

nr. top a, în nr. top a.1. și a.2., ultimul constituind proprietatea pârâtei SC

B.C. SRL, conform raportului de expertiză și planului cadastral de amplasare și

de limitarea a bunului imobil, vizat de O.N.C.G.L. Bihor, sub nr. 1008 din 18

martie 2000 și care a constituit parte integrantă din dispozitivul hotărârii și

care a fost pronunțată în contradictoriu cu părțile litigante, reclamanta fiind

de acord cu hotărârea instanței de fond, cu excepția cheltuielilor de judecată,

care au făcut obiectul apelului.

În ceea ce privește constatarea

nulității absolute parțiale a contractului de schimb din 5 septembrie 2001 cu privire

la drumul Betonat de acces, încheiat între pârâta de rândul I și pârâta de rândul

II, pe considerentul că acesta nu a fost niciodată proprietatea pârâtei Primăria

Comunei B., invocată de reclamantă, instanța a reținut că, în conformitate cu fila

15 de la dosar, obiectul schimbului a constat în cote de 27.926/32.721 părți din

cota de 32.781/109.765 părți din teren în suprafață de 109.765 mp situat în localitatea

S.M. – județul Bihor, intabulat și nu drumul de acces betonat.

De asemenea, instanța

a constatat că în conformitate cu acest extras de CF, apare ca și proprietar co-schimbașa

pârâtă Primăria B., și nu reclamanta.

Referitor la obiectul

subsidiar al acțiunii principale, de constatare a existenței dreptului de servitute

asupra drumului de acces, dobândit din anul 2000, conform contractului de vânzare

– cumpărare și înscrierea acesteia în CNF, conform raportului de expertiză, instanța

a constatat că prin contractul de vânzare – cumpărare din 12 mai 2000, reclamanta

a cumpărat imobile construcții proprietatea vânzătoarei SC C.T.O. SA, vânzătoarea

stipulând și dobândirea de către cumpărătoare a dreptului de servitute pe drumul

de acces de la poartă și până la intrarea în clădirile cumpărate, și totodată s-a

obligat să efectueze pe seama cumpărătoarei un drept de superficie asupra terenului

aferent clădirilor în suprafață de 25.200 mp conform planului de situație și semnat

de părți.

În ceea ce privește cererea

reclamantei de înscriere a dreptului de servitute în CF cu obligarea pârâtei de

a-i permite accesul către imobilul proprietatea sa pe Drumul Betonat de Acces, instanța

a reținut că în conformitate cu art. 616 – 619 C. civ., proprietarul al cărui loc

este înfundat, fără ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe terenul

vecinului său, pentru a-și putea folosi propriul fond, cu obligația de a despăgubi,

pentru pagubele ce le-ar cauza.

În acest sens, instanța

a considerat că în conformitate cu raportul de expertiză tehnică topografică întocmit

de expert H.A., terenul proprietatea reclamantei are un front la stradă de 217,78

m și în interiorul lui există și alte drumuri de acces, toate betonate, prin care

se poate asigura accesul la toate construcțiile reclamantei, existând încă o poartă

de acces la stradă. Față de aceste concluzii ale expertizei administrate în cauză,

instanța constată că fondul proprietatea reclamantei nu îndeplinește condițiile

art. 616 C. civ., neavând caracterul de teren înfundat, considerente față de care

instanța urmează să respingă aceste capete de cerere ca nefondate.

Apelul declarat de reclamanta

SC R.

SRL Biharia a fost respins ca nefondat prin decizia

nr. 125 din

21 decembrie 2010 a Curții de Apel O., secția comercială, de contencios administrativ

și fiscal

.

În considerentele deciziei,

instanța de apel a reținut, în ceea ce privește excepția prescripției dreptului

la acțiune invocată de către intimata pârâtă, că este neîntemeiată deoarece prin

acțiunea formulată reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială

a contractului nr. 1071/2001, ori acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului

este imprescriptibilă extinctiv.

Pe fondul cauzei a constatat

că, potrivit copiei CFN, proprietarul inițial al construcțiilor înscrise în această

carte funciară, reprezentând fermă zootehnică, era SC C.T.O. SRL și că, prin contractul

de vânzare – cumpărare din data de 12 iulie 1999, SC C.T.O. SA a vândut intimatei

pârâte SC B.C. SRL un imobil reprezentând stație de biogaz, situat în S.M., județul

Bihor, în contract specificându-se expres că nu fac obiectul contractului terenul

aferent, instalația electrică, drumul de acces și instalația de alimentare cu apă

aceleași specificații fiind cuprinse și în procesul de predare – primire din 19

iulie.

S-a mai reținut că prin

contractul de vânzare – cumpărare din 12 mai 2000, SC C.T.O. SA a vândut reclamantei

apelante SC R. SRL activul situat în S.M., județul Bihor, înscris în CFN, compus

din 4 grajduri și stație preparat furaje în suprafață de 778 mp, în contract menționându-se

că odată cu semnarea contractului cumpărătorul dobândește un drept de servitute

pe drumul de acces de la poartă și până la intrarea în clădirile cumpărate, precum

și faptul că vânzătorul se obligă să dea cumpărătorului un drept de superficie asupra

terenului aferent clădirilor achiziționate, în suprafață de 25.200 mp, conform planului

de situație.

Ulterior, la data de 5

septembrie 2001 între pârâtele intimate Primăria Comunei B. și SC B.C. SRL Săcădat

s-a încheiat un contract de schimb autentificat, din 5 septembrie 2001 prin care

coschimbașa Primăria Comunei B. a dat cu titlu de schimb lui SC B.C. SRL cota de

27926/32781 părți din cota de 32781/109765 părți din teren în suprafață totală de

109.765 mp, situat în localitatea S.M., întabulat în CFN, ce constituie în fapt

drum și teren aferent construcțiilor deținute în proprietate de SC B.C. SRL Săcădat

iar prin sentința civilă nr. 1909 din 18 martie 2003 a Judecătoriei O. rămasă definitivă

prin decizia nr. 413/A/26 mai 2004 a Tribunalului Bihor s-a dispus sistarea stării

de indiviziune asupra imobilului în CF prin dezmembrarea în suprafață de 109.765

mp astfel:

- număr cadastral nou

a.1. cu o suprafață de 81.839 mp teren proprietari Primăria B. asupra cotei de 4855/81839

mp și M.G. asupra cotei de 76.984/81.839 mp, iar proprietari asupra construcțiilor

sunt cei notați în CF, respectiv SC C.T.O. SA și respectiv SC R. SRL

- număr cadastral nou

a.2. în suprafață de 27.926 mp teren proprietar SC B.C. SRL cu titlu de schimb și

construcțiile notate cu titlu de cumpărare, ce a fost transcris în CFN favoarea

aceluiași proprietar.

De asemenea, instanța

avut în vedere că la data de 17 iunie 2004 între SC C.T.O. SA, în calitate de vânzător

și reclamanta apelantă SC R. SRL, în calitate de cumpărător, a fost încheiat un

contract de vânzare – cumpărare, având ca obiect vânzarea construcțiilor înscrise

ce nu fuseseră înstrăinate de către SC C.T.O. SA prin contractele arătate mai sus,

menționându-se în contract și „drumuri de acces”, precum și că terenul aferent clădirilor

se află în proprietatea Primăriei B.

Concluzionând, instanța

a arătat că obiectul litigiului îl constituie, practic, dreptul de proprietate asupra

stratului asfaltic al drumului ce face legătura dintre drumul public și edificatele

pârâtei intimate SC B.C. SRL

Cu privire la solicitarea

reclamantei apelante de a se constata că este proprietara acestui drum instanța

de control judiciar a apreciat că este nefondată, însă pentru alte considerente

decât cele reținute de către instanța de fond.

În urma probelor administrate

în cauză, instanța a reținut că potrivit art. 492 C. civ. proprietarul terenului

este prezumat a fi și proprietarul construcțiilor sau plantațiilor executate pe

teren, reglementarea decurgând din dreptul de accesiune, ca mijloc originar de dobândire

a proprietății.

Art.494 C. civ. reglementează

drepturile ce se nasc din ridicarea unor construcții de către un terț.

În asemenea situație chiar

dacă edificarea construcțiilor s-a făcut cu bună credință, nu se poate naște un

drept real în favoarea constructorului, ci un drept de creanță.

Instanța a făcut referire

la posibilitatea, reglementată de art. 492 parte finală, de a fi înlăturată prezumția

dreptului proprietarului terenului asupra construcțiilor de pe teren dacă se dovedește

că acestea au fost efectuate de către o altă persoană, pe baza unei convenții, care

să justifice dobândirea dreptului de proprietate al constructorului asupra construcției

respective, cât și dreptul său de folosință asupra terenului, aceste drepturi concretizând

dreptul real de superficie.

De asemenea, instanța

de apel a constatat că deși în contractul de vânzare cumpărare încheiat între SC

C.T.O. SA și apelantă la data de 17 iunie 2004 se menționează că drumurile de acces

ce se înstrăinează sunt înscrise în CFN, din copiile in extenso ale cărții funciare

aflate la dosarul cauzei rezultă că drumurile de acces nu sunt înscrise în partea

I a cărții funciare și nici nu rezultă că acestea ar fi fost proprietatea SC

C.T.O. SA

Așadar, s-a concluzionat

că la data încheierii acestui contract intimata pârâtă era proprietara drumului

în litigiu în temeiul accesiunii, chiar dacă nu o invocase, deoarece proprietarul

terenului, în lipsa convenției la care s-a făcut referire mai sus, este ex lege

și proprietarul construcției.

În ceea ce privește celelalte

capete de cerere, instanța a apreciat că în mod corect, au fost respinse de către

instanța de fond:

Astfel, cu privire la

cererea de constatare a nulității absolute parțiale a contractului de schimb s-a

constatat că motivele invocate nu sunt de natură să atragă nulitatea absolută a

contractului, în temeiul art. 948 și următoarele C. civ.

În ceea ce privește înscrierea

dreptului de superficie asupra terenului de sub drumul betonat instanța a avut în

vedere că s-a respins capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate

asupra construcției și că dreptul de superficie nu a fost constituit de proprietarul

terenului căruia nu-i este opozabil contractul încheiat între SC C.T.O. SA și reclamantă

la data de 17 iunie 2004, iar din extrasele de carte funciară nu rezultă că vânzătoarea

ar fi avut vreun drept de superficie.

Cum, SC C.T.O. SA nu a

fost niciodată proprietară asupra terenului înscris în CFN și, prin urmare, nu putea

constitui un drept de servitute sau de superficie ,asupra acestuia în favoarea SC

R. SRL și prin urmare, nu i se poate recunoaște dreptul de servitute asupra drumului

și, implicit, nu se poate înscrie acest drept în cartea funciară.

Cu privire la cererea

reconvențională formulată de pârâta intimată s-a considerat că, convenția prin care

SC C.T.O. SA a constituit în favoarea reclamantei SC R. SRL un drept de servitute

și superficie este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform

art. 948, 966 și 968 C. civ., în condițiile în care ambele părți contractante cunoșteau

faptul că SC C.T.O. SA nu este proprietară a terenului.

De asemenea, instanța

a reținut că reclamantei apelante nu i poate constitui un drept de servitute, în

temeiul art. 616 – 619 C. civ., deoarece așa cum rezultă din expertizele efectuate

în cauză, precum și din procesul verbal de cercetare la fața locului, terenul deținut

de aceasta are ieșire la drumul public, având un front stradal de 217,38 m, iar

în interiorul lui există și alte drumuri de acces, toate betonate, prin care se

poate asigura accesul la toate construcțiile apelantei.

Împotriva deciziei a declarat

recurs

SC

R. SRL, care a invocat nelegalitatea acesteia, susținând

următoarele:

Decizia atacată s-a dat

cu încălcarea și nesocotirea prevederilor art. 969 C. civ., art. 983 C. civ., reținându-se

în mod nelegal – ca temei juridic aplicabil în speță – art. 492 și art. 494 C.

civ.

Se susține că argumentele

instanței de apel în justificarea soluției și analiza probatoriului, constând în

contractele de vânzare – cumpărare prin care fiecare dintre părți a dobândit în

proprietate bunurile s-a făcut superficial fără a se compara și analiza voința legală

și efectivă a părților la data semnării contractelor, încălcându-se art. 969 C.

civ. și art. 983 C. civ.

Recurenta consideră că,

din analiza contractului de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004 prin care a dobândit

proprietatea asupra fermei de la SC C.T.O. SA, se impune a trage o singură concluzie,

aceea că toate drepturile de acces din incinta firmei sunt proprietatea sa.

În atare situație, instanța

de apel a reținut greșit că din probele administrate nu ar rezulta cu certitudine

că ar fi cumpărat drumul din litigiu, acesta fiind singurul drum principal de acces

atât la ferma proprietatea sa, cât și la proprietatea intimaților.

De asemenea, recurenta

susține că s-au încălcat prevederile art. 969 C. civ. atunci când a reținut că SC

C.T.O. SA nu ar fi dorit și nici nu ar fi vândut drumul de acces pentru că actul

de vânzare ar fi fost ulterior unei sentințe de partaj judiciar, câtă vreme este

singura societate care a continuat activitatea de producție și procesul tehnologic

în incintă.

Afirmă recurenta că drumul

în litigiu a avut întotdeauna natura unui drum industrial, destinat procesului tehnologic

de producție și nu a aparținut niciodată

comunei B.

În mod nelegal s-au luat

în considerare dispozițiile art. 492 și art. 494 C. civ., întrucât, raportat la

contractul

de vânzare – cumpărare din 12 iulie 1999 – prin care SC B.C. SRL a dobândit parte

din activele SC C.T.O. SA este evident că:

- drumul de acces din

litigiu nu a fost vândut și nimeni nu a pus la îndoială identificarea acestui drum,

rămânând în evidențele și în patrimoniul SC C.T.O. SA

- drumul de acces nu a

fost construit după ce intimata SC B.C. SRL a dobândit drumul de la Primăria B.

– cu titlu de schimb – terenul de sub drum, existând cu mult înainte.

Recursul este nefondat

pentru următoarele considerente:

În principal, disputa

părților din litigiu vizează – așa cum rezultă din acțiunea introductivă – dreptul

de proprietate asupra stratului asfaltic al drumului de acces ce face legătura dintre

drumul public și activele dobândite de reclamantă prin contractul de vânzare – cumpărare

din 17 iunie 2004 de la SC C.T.O. SA

În considerentele deciziei

atacate, instanța de apel a expus pe larg modul în care părțile în litigiu au dobândit

proprietatea bunurilor de la proprietarul inițial SC C.T.O. SA, precum și situația

terenului aferent acestora, prin prezentarea situației rezultată din contractele

succesive derulate, inclusiv din contractul de schimb din data de 5 septembrie 2001

încheiat între intimatele Primăria comunei B. și SC B.C. SRL Săcădat și din sistarea

stării de indiviziune.

Coroborând situația rezultată

cu celelalte probe administrate în cauză, instanța a reținut că terenul pe care

se află drumul betonat în litigiu aparține pârâtei SC B.C. SRL

Așa fiind, recurenta nu

poate susține incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., întrucât motivarea

instanței de apel este una amplă, cu raportare la fiecare dintre probele administrate

în cauză și la rolul acestora în stabilirea situației de fapt, iar împrejurarea

că instanța a reținut o altă situație cu privire la bunul în litigiu, care nu-i

este favorabilă recurentei, nu este de natură a atrage aplicabilitatea dispozițiilor

anterior menționate.

De asemenea, nici critica

prin care se susține încălcarea dispozițiilor art. 969 C. civ. nu poate fi primită,

întrucât în mod esențial disputa dintre părți este limitată la proprietatea stratului

asfaltic al drumului de acces, iar nu al terenului de sub acesta pentru că altfel,

reclamanta ar fi avut la îndemână o acțiune în realizare.

Or, din acest motiv s-a

procedat la examinarea contractului dintre părți pentru a se putea lămuri cui aparține

terenul de sub stratul asfaltic, reclamanta fiind ea însăși în impas cu privire

la această situație, care a generat de fapt prezentul demers juridic.

În ce privește pretinsa

încălcare a prevederilor art. 983 C. civ. se constată că această critică a fost

invocată pentru prima dată în fața instanței de recurs motiv pentru care nu poate

face obiectul analizei acesteia.

Nici critica ce vizează

lipsa incidenței dispozițiilor

art. 492 și art. 494 C. civ. nu poate fi primită, în contextul

în care soluția instanței de apel nu s-a fundamentat – în principal – pe aceste

prevederi, ci numai s-a arătat – raportat la situația de fapt rezultată – că la

momentul încheierii contractului

de vânzare – cumpărare din 17 iunie 2004, pârâta

SC B.C. SRL era proprietara bunului în litigiu, în temeiul accesiunii deoarece proprietara

terenului, în lipsa unei convenții asupra betonării drumului cu cel care a efectuat

această lucrare, devine și proprietatea stratului asfaltic.

Pentru aceste considerente,

Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform art. 312 alin. (1) C.

proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de reclamanta SC R. SRL BIHARIA împotriva deciziei nr. 125/2010/A/C din

21 decembrie 2010 a Curții de Apel O., Secția comercială și de contencios administrativ

și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 19 octombrie 2011.