ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2485/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 30 iulie 2008, reclamanta SC I.V.D. SRL i-a chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local al municipiului Oradea - Administrația Patrimoniului Imobiliar și SC I.D. & C. SA solicitând obligarea pârâtului 1 la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în Oradea loturile EA 63, EA 78, ED 15, ED 16, EA 66, EC 16, EA 30, EC 65-EC 69 potrivit clauzelor stabilite în contractul de asociere în participațiune încheiat la data de 6 iulie 2004 între cei doi pârâți și a contractului de execuție cu plata pe stadii de execuție nr. 9 din 1 februarie 2008 încheiat între ea și pârâta 2, cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că între pârâta 2 în calitate de antreprenor și pârâtul 1 în calitate de asociat s-a încheiat un contract de asociere în participațiune prin care prima se obliga să realizeze un ansamblu rezidențial în zona de sud-vest a municipiul Oradea pe amplasamentul delimitat de drumul de centură vest, str. Umbrei și Cimitirul municipal la sud-est, și Universitatea Oradea la nord-est aparținând domeniului privat al municipiul Oradea. Aceeași pârâtă a încheiat cu ea un contract de execuție având ca obiect realizarea de către executant pe cheltuiala sa a unui număr de 12 construcții identificate în anexele 3-14 la contract pe terenul aflat în proprietatea Consiliului Local al municipiului Oradea, urmând ca acesta să fie cumpărat de către beneficiar.

Pârâtul 1 s-a obligat inițial să pună la dispoziția antreprenorului cu titlu de folosință gratuită terenul în vederea executării construcțiilor, iar ulterior să îl vândă beneficiarilor de locuințe la un preț de 16 Euro/mp. Contravaloarea terenului urma să fie încasată de autoritatea locală la prețul stabilit prin hotărârea Consiliului Local al municipiului Oradea. Cel din urmă tergiversează îndeplinirea obligației cu toate că au fost executate construcțiile amintite, astfel încât se impune admiterea cererii. Prin întâmpinarea depusă pârâtul 1 a invocat excepția lipsei calității procesuale active arătând că părți în contractul de asociere în participațiune au fost numai el și pârâta 2, astfel încât principiul relativității efectelor contractului se opune la invocarea clauzelor lui de către un terț.

Pe aceeași cale a fost invocată excepția lipsei calității procesuale pasive susținându-se că potrivit înscrierilor de carte funciară proprietar asupra terenului este Municipiul Oradea, astfel încât nu poate fi obligat la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare. În ceea ce privește fondul cauzei s-a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiate și nelegale arătând-se că potrivit art. 9 și art. 10 din contractul de asociere în participațiune pârâta 2 avea obligația de a construi locuințele și de a le vinde la un preț de 335 Euro exclusiv TVA, iar principala sa obligație de a vinde terenul aferent la un preț de 16 Euro fără TVA. Perioada de valabilitate a contractului a fost stabilită la patru ani începând cu data de 1 a lunii următoare intrării în vigoare.

Contractul a fost semnat la data de 2 iulie 2004 și a fost aprobat de către Consiliul Local al municipiului Oradea, el încetând să-și mai producă efectele de la data de 1 august 2008, astfel încât solicitarea formulată este inadmisibilă. În plus, pârâta 2 a procedat la vânzarea imobilelor la un preț mult mai mare decât cel stabilit inițial, încălcând prevederile art. 9 lit. h) din contract. Aceasta nu a comunicat niciodată în întregime contractele încheiate, iar includerea unor lucrări de adaptare la teren este abuzivă. Tribunalul Bihor, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin sentința nr. 872 din 2 decembrie 2009 a respins ca nefondat excepțiile ridicate și pe fond s-a respins acțiunea ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că din probele administrate în cauză rezultă că proprietar asupra terenului pe care au fost executate construcțiile ce au constituit obiectul derivat al contractului de execuție construcție cu plata pe stadii de execuție nr. 9 din 1 februarie 2008 este pârâtul Municipiul Oradea. Stabilirea oricărei obligații de vânzare a unui bun pe cale judiciară nu poate fi concepută fără citarea în calitate de pârât a proprietarului bunului respectiv. Admiterea soluției contrare ar echivala cu o veritabilă expropriere în interes privat a titularului dreptului real și la încălcarea dreptului la apărare, astfel încât excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de acest pârât a fost considerată neîntemeiată.

Soluția similară s-a avut în vedere și în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Consiliul Local al municipiul Oradea – Administrația Patrimoniului Imobiliar. Astfel, ca parte în contractul de asociere în participațiune acesta și-a asumat obligația de a proceda la vânzarea terenurilor pe care reclamanta s-a obligat să execute respectivele locuințe. O atare obligație derivă în mod direct din atribuțiile pe care Legea nr. 215/2001 republicată i le stabilește [art. 36 alin. (5) lit. b)], astfel încât apărarea formulată sub acest aspect nu poate fi primită. Referitor la excepția lipsei calității procesuale active reține că într-adevăr potrivit art. 973 C. civ.

convențiile nu au efect decât între părțile contractante. Nimic nu le împiedică pe acestea să stabilească în cuprinsul lui posibilitatea pentru terți de a invoca prevederile lui atâta timp cât acestea le sunt favorabile. Or, prin art. 10 lit. d) din contractul de asociere în participațiune s-a prevăzut tocmai posibilitatea pentru cumpărătorii locuințelor executate de către pârâta 2 de a achiziționa și terenul pe care acestea sunt edificate, astfel încât excepția este nefondată. În ceea ce privește fondul cauzei trebuie precizat că pârâtul 1 și-a asumat obligația prin contractul amintit de a vinde beneficiarilor de locuințe terenul aferent acestora la un preț de 16 Euro/mp astfel cum a fost aprobat prin HCL Oradea nr. 392 din 29 aprilie 2004. Reclamatei i-au fost predate cele 12 construcții, la data de 20 ianuarie 2008 Primăria Municipiului Oradea eliberând și autorizațiile de luare în folosință a acestora.

La acel moment contractul de asociere în participațiune era în vigoare, reclamanta putând invoca beneficiul stabilit în favoarea sa. Faptul că până la soluționarea prezentei cereri a expirat termenul de 4 ani stabilit prin art. 6 alin. (1) de pârâtele 1-2 nu poate exclude dreptul amintit. Tocmai de aceea, instanța consideră că sub acest aspect apărarea formulată de pârâta de rândul 1 nu poate fi primită. Pe de altă parte, prin dispozițiile art. 10 lit. d ) din contractul de asociere în participațiune s-a născut în favoarea beneficiarilor locuințelor în mod direct dreptul de a cumpăra terenul la prețul amintit. Absența intervenției în faza încheierii contractului a terțului beneficiar, precum și obligația asumată cu titlu general de către pârâtul 1 de a vinde terenul acestuia conduce la concluzia că respectiva clauză reprezintă o veritabilă stipulație pentru altul.

Așa fiind, dobândirea dreptului de a cumpăra terenul de către reclamantă a avut loc în momentul încheierii contractului de asociere în participațiune, concretizarea lui prorogându-se până la finalizarea construcțiilor. În baza raportului juridic contractual pârâtul 1 a devenit debitor al obligației și reclamanta creditoarea ei. Din această postură cea din urmă este îndreptățită să solicite promitentului executarea prestației la care s-a angajat în condițiile stabilite în contractul încheiat cu stipulantul. Originea convențională a obligației asumate de către pârâtul 1 dă dreptul acestuia de a recurge la o serie de mijloace juridice pe care le poate opune atât stipulantului, cât și beneficiarului promisiunii.

Caracterul reciproc și interdependent al obligațiilor asumate prin contractul de asociere în participațiune de către pârâți conduce la concluzia că acesta este unul sinalagmatic, astfel încât este posibilă invocarea de către oricare dintre părți a excepției de neexecutare a contractului. Concluzia se impune întrucât neîndeplinirea întocmai a obligațiilor asumate de către una dintre părți lipsește de fundament juridic obligația corelativă a cocontractantului. Răspunzând criticilor formulate de apelanta SC I.D.V. SRL Voluntari, Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 49 din 4 mai 2010 a respins apelul ca nefondat.

În fundamentarea soluției, instanța de control judiciar, a reținut că printre obligațiile părților s-a prevăzut pentru antreprenor respectarea prețului de 335 Euro/mp, exclusiv TVA, acest preț putând fi depășit doar în măsura în care beneficiarul solicită modificarea specificațiilor tehnice care măresc costul metru pătrat construit, iar pentru autoritatea publică să vândă beneficiarilor de locuințe terenul aferent locuinței la un preț de 16 Euro/mp, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004. În mod corect prima instanță a reținut că obligația intimatului Consiliul Local Oradea de a vinde terenul beneficiarilor locuințelor la prețul de 16 Euro /mp reprezintă o stipulație pentru altul. Refuzul Consiliului Local Oradea de a vinde apelantei la prețul de 16 Euro/mp terenul aferent construcțiilor cumpărate de aceasta de la SC I.D.

& C. SA s-a întemeiat pe faptul că antreprenorul nu și-a respectat obligația de a vinde construcțiile la prețul stipulat în contractul de asociere în participațiune, că nici autoritatea locală nu poate fi obligată la respectarea prețului de 16 Euro /mp invocându-se de fapt excepția neexecutării contractului. Din contractul de execuție construcție nr. 9 din 1 februarie 2008 încheiat între reclamanta apelantă, în calitate de beneficiar și SC I.D. & C. SA, în calitate de executant, precum și din anexele la acest contract rezultă că obiectul acestuia l-a constituit realizarea de către executant a unui număr de 12 construcții, identificate în anexe, precum și a rețelelor aferente la valoarea totală de 4.336.356 Ron plus TVA, reprezentând contravaloarea construcțiilor, iar în această valoare a fost inclusă și contravaloarea lucrărilor de adaptare la teren, suplimentare.

În anexa 14 la contract s-a prevăzut că prețul aferent lucrărilor de adaptare la teren și a lucrărilor suplimentare, solicitate de Beneficiar, aferente construcțiilor este de 1.818.951 Ron plus TVA. Potrivit calculului efectuat de către instanța de fond, necontestat de către apelantă și însușit și de către instanța de apel, diferența dintre prețul stabilit prin contractul de execuție lucrări nr. 9/2008 și prețul maxim stabilit prin contractul de asociere în participațiune pe care pârâta intimată SC I.D. & C. SA era îndreptățită să-l obțină pentru cele 12 construcții este de 610.894, 75 Euro și prin urmare se constată o nerespectare de către SC I.D. & C. SA a prevederilor contractului de asociere în participațiune în privința prețului stabilit pe mp . Susținerea apelantei potrivit căreia neexecutarea contractului de către SC I.D.

& C. SA nu i se poate opune deoarece nu are nici o culpă, nu poate fi primită având în vedere faptul că dreptul terțului beneficiar din cadrul unei stipulații pentru altul are ca izvor contractul încheiat între stipulant și promitent, astfel că promitentul poate să invoce față de terțul beneficiar toate excepțiile pe care, în virtutea contractului, ar fi putut să le invoce și împotriva stipulantului pentru a-și motiva refuzul de executare. Referitor la faptul că nerespectarea contractului de asociere în participațiune în privința prețului de vânzare a locuințelor de către SC I.D. & C. SA ar constitui doar o neexecutare parțială și minoră a contractului care nu l-ar îndritui pe pârâtul intimat să refuze îndeplinirea propriilor obligații, s-a apreciat că această neexecutare nu poate fi considerată drept minoră, având în vedere că între cele două părți s-a încheiat contractul de asociere în participațiune în urma unei licitații, iar la stabilirea SC I.D.

& C. SA drept câștigătoare a licitației o pondere importantă a avut și prețul oferit pe metru pătrat de construcție. Împotriva acestei soluții a declarat recurs SC I.V.D. SRL, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Se susține că actul de asociere în participațiune sub nr. 14519 din 6 iulie 2004 nu reprezintă o stipulație pentru altul, întrucât nu a fost stabilită persoana terțului beneficiar, situație în care acest contract este doar un simplu contract bilateral sinalagmatic. Prin încheierea contractului de antrepriză cu SC I.D. & C. SA, susține recurenta, nu a făcut altceva decât să accepte în mod expres oferta de vânzare a terenurilor lansată de intimatul-pârât Municipiul Oradea.

De asemenea se susține că pretinsa vânzare a locuințelor de către SC I.D. & C. SA Voluntari la un preț mai mare decât cel stabilit în contractul de asociere în participațiune nu prejudiciază pe proprietarul terenului care și-a asumat obligația de vânzare a terenului la prețul de 16 Euro/mp. Recursul este fondat. La data de 6 iulie 2004 s-a încheiat între recurenta-reclamantă în calitate de antreprenor și pârâta-intimată în calitate de asociat contractul de asociere în participațiune având ca obiect realizarea de către Antreprenor a unui ansamblu rezidențial (cartier Europa), alcătuit din locuințe, dotări și infrastructură în zona de sud-vest a municipiului Oradea, pe amplasamentul delimitat de drumul de centura la vest, și cimitirul municipal la sud-est, și Universitatea Oradea la nord-est, aparținând domeniului privat al municipiului Oradea.

De asemenea, între SC I.D. & C. SA Voluntari , în calitate de executant și SC I.V.D. SRL, în calitate de Beneficiar, s-a încheiat contractul de execuție construcție cu plata pe stadii de execuție nr. 9 din 1 februarie 2008 având ca obiect realizarea de către Executant, pe cheltuiala beneficiarului, a unui nr. de 12 de construcții, identificate în anexele nr. 3-14 la contractul menționat mai sus pe terenul aflat în proprietatea Consiliului Local Oradea, urmând ca acesta să fie cumpărat de către Beneficiar de la Consiliul Local Oradea (art. 3 și art. 4 din Anexele menționate anterior).

Astfel, pârâtul Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Administrația Patrimoniului Imobiliar s-a obligat să pună la dispoziția antreprenorului, cu titlu de folosință gratuită pe perioada executării lucrărilor, terenul în vederea executării locuințelor și infrastructurii, să realizeze, pe cheltuiala sa, infrastructura necesară furnizării utilităților până la limita amplasamentului și să vândă beneficiarilor de locuințe terenul aferent locuinței, respectiv SC I.V.D. SRL, la un preț de 16 Euro/mp aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004. În baza acestui contract de asociere în participațiune, în ansamblul rezidențial ce se edifica, I. urma să realizeze construcția de locuințe și să la vândă apoi beneficiarilor, iar CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA prin Administrația Patrimoniului Imobiliar urma să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru terenurile aferente locuințelor contractate de către beneficiari (menționate în petitul acestei cereri).

Astfel, autoritatea locală urma să încaseze, conform prevederilor art. 12 lit. b), contravaloarea terenului vândut direct beneficiarilor de locuințe, la prețul stabilit prin hotărâre a Consiliului Local al Municipiului Oradea, contravaloarea terenului urmând a fi recuperată de către Consiliul Local Oradea odată cu încasarea prețului de vânzare a locuințelor de la viitorii beneficiari. Lucrările de construcții au fost executate și recepționate de către beneficiar, instanțele anterioare considerând nejustificat că nu au obligația de a vinde terenul având în vedere că contractul în folosul unei terțe persoane (stipulația pentru altul) este o veritabilă excepție de la principiul relativității efectelor contractului și este definit ca fiind acel contract prin care o parte – stipulant, dispune ca cealaltă parte denumită promitent, să dea, să facă sau să nu facă ceva în folosul unei terțe persoane, străină de contract, denumită terț beneficiar.

În speță, ținând cont de prevederile contractului de asociere în participațiune, art. 10 lit. d), calitatea de stipulant o are pârâta SC I.D. SRL, cea de promitent îi revine Consiliul Local al Municipiului Oradea – API, iar cea de terț beneficiar, reclamantei apelantă. Așadar, o consecință a raporturilor care se nasc prin stipulație pentru altul, între promitent și terțul beneficiar, este și aceea că cel din urmă dobândește direct și nemijlocit dreptul creat în folosul său (în cauză dreptul de a cumpăra terenul), chiar dacă nu este parte contractantă, având în această privință o acțiune directă împotriva promitentului pentru satisfacerea dreptului său. Ca atare, reclamanta este îndreptățită să formuleze acțiune, constând în obligația de a face.

Se apreciază ca fiind eronate susținerile instanțelor referitoare la faptul că, contractul de asociere în participațiune a încetat să producă efecte datorită ajungerii la termen, așa încât obligarea pârâtului intimat Consiliului Local al Municipiului Oradea – API, după această dată, la executarea obligației stabilite prin convenția părților, este inadmisibilă. Pe de altă parte, dreptul reclamantei de a se adresa instanței, s-a născut doar în momentul refuzului pârâtului intimat Consiliul Local al Municipiului Oradea de a-și îndeplini obligația contractuală, anterior acestui moment nu i se poate refuza acest drept reclamantei.

Potrivit art. 10 lit. d) din contract, una dintre obligațiile autorității publice locale este aceea de a vinde beneficiarilor de locuințe, terenul aferent locuinței, la un preț de 16 Euro, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004, iar art. 12 lit. b), stabilește că, autoritatea locală va încasa contravaloarea terenului, vândut direct beneficiarilor de locuințe, la prețul stabilit prin hotărârea consiliului local. În concluzie, din cuprinsul prevederilor enunțate rezultă fără putință de tăgadă, obligația Consiliului Local al Municipiului Oradea de a vinde terenurile aferente locuințelor la prețul de 16 Euro mp, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004. În acest sens, este neîntemeiat refuzul intimatului Consiliului Local al Municipiului Oradea, de a vinde terenul aferent locuințelor, datorită nerespectării de către SC I.D.

& C. SA, a prețului de 335 Euro/mp. stabilit în baza art. 9 lit. h) din contractul de asociere în participațiune, respectiv a prevederilor punctului III din caietul de sarcini, preț la care a adăugat, pentru justificarea majorării valorii construcției „lucrări de adaptare la teren”. Reclamanta apelantă a făcut dovada efectuării acestor lucrări de adaptare, care potrivit procesului – verbal nr. 22755 din 28 octombrie 2004, anexă la contractul de asociere în participațiune nr. 14519 din 6 iulie 2004, aflat la fila 103 în dosarul tribunalului, îi reveneau intimatului pârât Consiliul Local al Municipiului Oradea – prin Administrația Patrimoniului Imobiliar. Ca atare, intimata pârâtă 1 invocă propria neglijență în executarea contractului.

Pentru a opera excepția de neexecutare a contractului, ca mijloc de apărare invocat de intimată, este necesară îndeplinirea mai multor cerințe, printre care și aceea, ca neexecutarea să nu se datoreze faptei însăși a celui ce invocă excepția. Așadar, Consiliul Local – Administrația Patrimoniului Imobiliar, nu se poate prevala de excepția neexecutării contractului, având în vedere că ea însăși, nu și-a îndeplinit obligația asumată. Pe de altă parte, chiar dacă s-ar accepta că operează excepția de neexecutare, intimata pârâtă 1 nu a dovedit că, neexecutarea din partea celeilalte părți contractante este suficient de importantă, pentru ca ea însăși să refuze executarea obligației.

Intimații Consiliul Local Oradea – API și Municipiul Oradea, în întâmpinările formulate au precizat că, prin HCL nr. 545 din 28 iulie 2005 au fost modificate dispozițiile art. 11 din contractul de asociere în participațiune, potrivit cărora, încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru teren se face numai după încheierea de către beneficiar a contractului de execuție cu antreprenorul, așa încât din moment ce beneficiarul a recunoscut finalizarea executării lucrărilor, cu atât mai mult nu se justifică refuzul celor dintâi, de a-și executa obligația de vânzare a terenului. Ca atare, afirmațiile ulterioare ale acestora, conform cărora obligația lor se naște numai în urma executării de către SC I.D.

& C. SA a obligațiilor prevăzute la art. 9 lit. h) din contractul de asociere în participațiune, sunt contrazise de art. 11, așa cum a fost modificat. Nu în ultimul rând, se mai impune a se arăta că HCL nr. 392/2004, prin care s-a aprobat prețul terenului de 16 Euro/mp, stabilit în contractul de asociere în participațiune, nu a fost contestată și nici modificată. De asemenea, la dosarul cauzei s-a făcut dovada că, în privința altor terenuri aferente locuințelor din Cartierul Europa, autoritatea publică a încheiat contracte de vânzare-cumpărare, în condițiile stipulate în contractele de asociere, așa încât este inechitabil față de reclamantă, ca în temeiul aceleași convenții, necontestată în instanță, deci valabilă sub aspectul drepturilor și obligațiilor la care dă naștere, să se refuze vânzarea terenului.

În aceste condiții văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC I.V.D. SRL Voluntari împotriva deciziei nr. 49/2010-A/C de la 4 mai 2010 pronunțate de Curtea de Apel Oradea, s ecția comercială. Modifică decizia, admite apelul, schimbă în tot sentința nr. 872/2009 de la 2 decembrie 2009 pronunțată de Tribunalul Oradea, secția comercială. Admite acțiunea și obligă pârâtul Consiliul Local al Municipiului Oradea la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în Oradea, loturile EA 63, EA 78, ED 15, ED 16, EA 66, EC 16, EA 30, EC 65, EC 66, EC 67, EC 68, EC 69. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 23 iunie 2011.