ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2485/2011
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2485/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)
Asupra recursului de
față;
Din examinarea
lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea
înregistrată la data de 30 iulie 2008, reclamanta SC I.V.D. SRL i-a chemat în
judecată pe pârâții Consiliul Local al municipiului Oradea - Administrația
Patrimoniului Imobiliar și SC I.D. & C. SA solicitând obligarea pârâtului 1
la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în
Oradea loturile EA 63, EA 78, ED 15, ED 16, EA 66, EC 16, EA 30, EC 65-EC 69
potrivit clauzelor stabilite în contractul de asociere în participațiune
încheiat la data de 6 iulie 2004 între cei doi pârâți și a contractului de
execuție cu plata pe stadii de execuție nr. 9 din 1 februarie 2008 încheiat
între ea și pârâta 2, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată
că între pârâta 2 în calitate de antreprenor și pârâtul 1 în calitate de
asociat s-a încheiat un contract de asociere în participațiune prin care prima
se obliga să realizeze un ansamblu rezidențial în zona de sud-vest a municipiul
Oradea pe amplasamentul delimitat de drumul de centură vest, str. Umbrei și
Cimitirul municipal la sud-est, și Universitatea Oradea la nord-est aparținând
domeniului privat al municipiul Oradea.
Aceeași pârâtă a
încheiat cu ea un contract de execuție având ca obiect realizarea de către
executant pe cheltuiala sa a unui număr de 12 construcții identificate în anexele
3-14 la contract pe terenul aflat în proprietatea Consiliului Local al municipiului
Oradea, urmând ca acesta să fie cumpărat de către beneficiar. Pârâtul 1 s-a
obligat inițial să pună la dispoziția antreprenorului cu titlu de folosință
gratuită terenul în vederea executării construcțiilor, iar ulterior să îl vândă
beneficiarilor de locuințe la un preț de 16 Euro/mp.
Contravaloarea
terenului urma să fie încasată de autoritatea locală la prețul stabilit prin
hotărârea Consiliului Local al municipiului Oradea. Cel din urmă tergiversează
îndeplinirea obligației cu toate că au fost executate construcțiile amintite,
astfel încât se impune admiterea cererii.
Prin întâmpinarea
depusă pârâtul 1 a invocat excepția lipsei calității procesuale active arătând
că părți în contractul de asociere în participațiune au fost numai el și pârâta
2, astfel încât principiul relativității efectelor contractului se opune la
invocarea clauzelor lui de către un terț.
Pe aceeași cale a
fost invocată excepția lipsei calității procesuale pasive susținându-se că
potrivit înscrierilor de carte funciară proprietar asupra terenului este
Municipiul Oradea, astfel încât nu poate fi obligat la încheierea contractelor
de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește
fondul cauzei s-a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiate și nelegale
arătând-se că potrivit art. 9 și art. 10 din contractul de asociere în
participațiune pârâta 2 avea obligația de a construi locuințele și de a le
vinde la un preț de 335 Euro exclusiv TVA, iar principala sa obligație de a
vinde terenul aferent la un preț de 16 Euro fără TVA. Perioada de valabilitate
a contractului a fost stabilită la patru ani începând cu data de 1 a lunii următoare intrării în vigoare.
Contractul
a fost semnat la data de 2 iulie 2004 și a fost aprobat de către Consiliul
Local al municipiului Oradea, el încetând să-și mai producă efectele de la data
de 1 august 2008, astfel încât solicitarea formulată este inadmisibilă. În
plus, pârâta 2 a procedat la vânzarea imobilelor la un preț mult mai mare decât
cel stabilit inițial, încălcând prevederile art. 9 lit. h) din contract.
Aceasta nu a comunicat niciodată în întregime contractele încheiate, iar
includerea unor lucrări de adaptare la teren este abuzivă.
Tribunalul
Bihor, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin sentința
nr. 872 din 2 decembrie 2009 a respins ca nefondat excepțiile ridicate și pe
fond s-a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a
se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că din probele administrate în
cauză rezultă că proprietar asupra terenului pe care au fost executate
construcțiile ce au constituit obiectul derivat al contractului de execuție
construcție cu plata pe stadii de execuție nr. 9 din 1 februarie 2008 este
pârâtul Municipiul Oradea. Stabilirea oricărei obligații de vânzare a unui bun
pe cale judiciară nu poate fi concepută fără citarea în calitate de pârât a
proprietarului bunului respectiv.
Admiterea
soluției contrare ar echivala cu o veritabilă expropriere în interes privat a
titularului dreptului real și la încălcarea dreptului la apărare, astfel încât
excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de acest pârât a fost
considerată neîntemeiată.
Soluția
similară s-a avut în vedere și în ceea ce privește excepția lipsei calității
procesuale pasive invocate de pârâtul Consiliul Local al municipiul Oradea –
Administrația Patrimoniului Imobiliar. Astfel, ca parte în contractul de
asociere în participațiune acesta și-a asumat obligația de a proceda la
vânzarea terenurilor pe care reclamanta s-a obligat să execute respectivele
locuințe. O atare obligație derivă în mod direct din atribuțiile pe care Legea
nr. 215/2001 republicată i le stabilește [art. 36 alin. (5) lit. b)], astfel
încât apărarea formulată sub acest aspect nu poate fi primită.
Referitor
la excepția lipsei calității procesuale active reține că într-adevăr potrivit
art. 973 C. civ. convențiile nu au efect decât între părțile contractante.
Nimic nu le împiedică pe acestea să stabilească în cuprinsul lui posibilitatea
pentru terți de a invoca prevederile lui atâta timp cât acestea le sunt
favorabile. Or, prin art. 10 lit. d) din contractul de asociere în
participațiune s-a prevăzut tocmai posibilitatea pentru cumpărătorii
locuințelor executate de către pârâta 2 de a achiziționa și terenul pe care
acestea sunt edificate, astfel încât excepția este nefondată.
În ceea
ce privește fondul cauzei trebuie precizat că pârâtul 1 și-a asumat obligația
prin contractul amintit de a vinde beneficiarilor de locuințe terenul aferent
acestora la un preț de 16 Euro/mp astfel cum a fost aprobat prin HCL Oradea nr.
392 din 29 aprilie 2004. Reclamatei i-au fost predate cele 12 construcții, la
data de 20 ianuarie 2008 Primăria Municipiului Oradea eliberând și
autorizațiile de luare în folosință a acestora.
La acel
moment contractul de asociere în participațiune era în vigoare, reclamanta
putând invoca beneficiul stabilit în favoarea sa. Faptul că până la
soluționarea prezentei cereri a expirat termenul de 4 ani stabilit prin art. 6
alin. (1) de pârâtele 1-2 nu poate exclude dreptul amintit. Tocmai de aceea,
instanța consideră că sub acest aspect apărarea formulată de pârâta de rândul 1
nu poate fi primită.
Pe de altă
parte, prin dispozițiile art. 10 lit. d ) din contractul de asociere în
participațiune s-a născut în favoarea beneficiarilor locuințelor în mod direct
dreptul de a cumpăra terenul la prețul amintit. Absența intervenției în faza
încheierii contractului a terțului beneficiar, precum și obligația asumată cu
titlu general de către pârâtul 1 de a vinde terenul acestuia conduce la
concluzia că respectiva clauză reprezintă o veritabilă stipulație pentru altul.
Așa
fiind, dobândirea dreptului de a cumpăra terenul de către reclamantă a avut loc
în momentul încheierii contractului de asociere în participațiune,
concretizarea lui prorogându-se până la finalizarea construcțiilor. În baza
raportului juridic contractual pârâtul 1 a devenit debitor al obligației și reclamanta creditoarea ei. Din această postură cea din urmă este îndreptățită să
solicite promitentului executarea prestației la care s-a angajat în condițiile
stabilite în contractul încheiat cu stipulantul.
Originea
convențională a obligației asumate de către pârâtul 1 dă dreptul acestuia de a
recurge la o serie de mijloace juridice pe care le poate opune atât
stipulantului, cât și beneficiarului promisiunii. Caracterul reciproc și
interdependent al obligațiilor asumate prin contractul de asociere în
participațiune de către pârâți conduce la concluzia că acesta este unul
sinalagmatic, astfel încât este posibilă invocarea de către oricare dintre
părți a excepției de neexecutare a contractului. Concluzia se impune întrucât
neîndeplinirea întocmai a obligațiilor asumate de către una dintre părți
lipsește de fundament juridic obligația corelativă a cocontractantului.
Răspunzând
criticilor formulate de apelanta
SC I.D.V. SRL Voluntari, Curtea de Apel
Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, prin
decizia nr. 49 din 4 mai 2010 a respins apelul ca nefondat.
În fundamentarea
soluției, instanța de control judiciar, a reținut că printre obligațiile părților
s-a prevăzut pentru antreprenor respectarea prețului de 335 Euro/mp, exclusiv TVA,
acest preț putând fi depășit doar în măsura în care beneficiarul solicită
modificarea specificațiilor tehnice care măresc costul metru pătrat construit,
iar pentru autoritatea publică să vândă beneficiarilor de locuințe terenul
aferent locuinței la un preț de 16 Euro/mp, aprobat prin HCL nr. 392 din 29
aprilie 2004.
În mod corect prima
instanță a reținut că obligația intimatului Consiliul Local Oradea de a vinde
terenul beneficiarilor locuințelor la prețul de 16 Euro /mp reprezintă o
stipulație pentru altul.
Refuzul Consiliului
Local Oradea de a vinde apelantei la prețul de 16 Euro/mp terenul aferent
construcțiilor cumpărate de aceasta de la SC I.D. & C. SA s-a întemeiat pe
faptul că antreprenorul nu și-a respectat obligația de a vinde construcțiile la
prețul stipulat în contractul de asociere în participațiune, că nici
autoritatea locală nu poate fi obligată la respectarea prețului de 16 Euro /mp
invocându-se de fapt excepția neexecutării contractului.
Din contractul de
execuție construcție nr. 9 din 1 februarie 2008 încheiat între reclamanta
apelantă, în calitate de beneficiar și SC I.D. & C. SA, în calitate de
executant, precum și din anexele la acest contract rezultă că obiectul acestuia
l-a constituit realizarea de către executant a unui număr de 12 construcții,
identificate în anexe, precum și a rețelelor aferente la valoarea totală de
4.336.356 Ron plus TVA, reprezentând contravaloarea construcțiilor, iar în
această valoare a fost inclusă și contravaloarea lucrărilor de adaptare la
teren, suplimentare. În anexa 14 la contract s-a prevăzut că prețul aferent
lucrărilor de adaptare la teren și a lucrărilor suplimentare, solicitate de
Beneficiar, aferente construcțiilor este de 1.818.951 Ron plus TVA.
Potrivit calculului
efectuat de către instanța de fond, necontestat de către apelantă și însușit și
de către instanța de apel, diferența dintre prețul stabilit prin contractul de
execuție lucrări nr. 9/2008 și prețul maxim stabilit prin contractul de
asociere în participațiune pe care pârâta intimată SC I.D. & C. SA era
îndreptățită să-l obțină pentru cele 12 construcții este de 610.894, 75 Euro și
prin urmare se constată o nerespectare de către SC I.D. & C. SA a
prevederilor contractului de asociere în participațiune în privința prețului
stabilit pe mp .
Susținerea apelantei
potrivit căreia neexecutarea contractului de către SC I.D. & C. SA nu i se
poate opune deoarece nu are nici o culpă, nu poate fi primită având în vedere
faptul că dreptul terțului beneficiar din cadrul unei stipulații pentru altul
are ca izvor contractul încheiat între stipulant și promitent, astfel că
promitentul poate să invoce față de terțul beneficiar toate excepțiile pe care,
în virtutea contractului, ar fi putut să le invoce și împotriva stipulantului
pentru a-și motiva refuzul de executare.
Referitor la faptul
că nerespectarea contractului de asociere în participațiune în privința prețului
de vânzare a locuințelor de către SC I.D. & C. SA ar constitui doar o
neexecutare parțială și minoră a contractului care nu l-ar îndritui pe pârâtul
intimat să refuze îndeplinirea propriilor obligații, s-a apreciat că această
neexecutare nu poate fi considerată drept minoră, având în vedere că între cele
două părți s-a încheiat contractul de asociere în participațiune în urma unei
licitații, iar la stabilirea SC I.D. & C. SA drept câștigătoare a
licitației o pondere importantă a avut și prețul oferit pe metru pătrat de
construcție.
Împotriva acestei
soluții a declarat recurs SC I.V.D. SRL, criticile vizând aspecte de
nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
Se susține că actul
de asociere în participațiune sub nr. 14519 din 6 iulie 2004 nu reprezintă o
stipulație pentru altul, întrucât nu a fost stabilită persoana terțului
beneficiar, situație în care acest contract este doar un simplu contract
bilateral sinalagmatic.
Prin încheierea
contractului de antrepriză cu SC I.D. & C. SA, susține recurenta, nu a
făcut altceva decât să accepte în mod expres oferta de vânzare a terenurilor
lansată de intimatul-pârât Municipiul Oradea.
De asemenea se
susține că pretinsa vânzare a locuințelor de către SC I.D. & C.
SA Voluntari
la un preț mai mare decât cel
stabilit în contractul de asociere în participațiune nu prejudiciază pe
proprietarul terenului care și-a asumat obligația de vânzare a terenului la
prețul de 16 Euro/mp.
Recursul este fondat.
La data de 6 iulie
2004 s-a încheiat între recurenta-reclamantă în calitate de antreprenor și
pârâta-intimată în calitate de asociat contractul de asociere în participațiune
având ca obiect realizarea de către Antreprenor a unui ansamblu rezidențial
(cartier Europa), alcătuit din locuințe, dotări și infrastructură în zona de
sud-vest a municipiului Oradea, pe amplasamentul delimitat de drumul de centura
la vest, și cimitirul municipal la sud-est, și Universitatea Oradea la nord-est,
aparținând domeniului privat al municipiului Oradea.
De asemenea, între SC
I.D. & C.
SA Voluntari
, în
calitate de executant și SC I.V.D. SRL, în calitate de Beneficiar, s-a încheiat
contractul de execuție construcție cu plata pe stadii de execuție nr. 9 din 1
februarie 2008 având ca obiect realizarea de către Executant, pe cheltuiala
beneficiarului, a unui nr. de 12 de construcții, identificate în anexele nr. 3-14
la contractul menționat mai sus pe terenul aflat în proprietatea Consiliului
Local Oradea, urmând ca acesta să fie cumpărat de către Beneficiar de la Consiliul Local Oradea (art. 3 și art. 4 din Anexele menționate anterior).
Astfel, pârâtul
Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Administrația Patrimoniului
Imobiliar s-a obligat să pună la dispoziția antreprenorului, cu titlu de
folosință gratuită pe perioada executării lucrărilor, terenul în vederea
executării locuințelor și infrastructurii, să realizeze, pe cheltuiala sa,
infrastructura necesară furnizării utilităților până la limita amplasamentului
și să vândă beneficiarilor de locuințe terenul aferent locuinței, respectiv SC I.V.D.
SRL, la un preț de 16 Euro/mp aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004.
În baza acestui
contract de asociere în participațiune, în ansamblul rezidențial ce se edifica,
I. urma să realizeze construcția de locuințe și să la vândă apoi
beneficiarilor, iar CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA prin Administrația
Patrimoniului Imobiliar urma să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru
terenurile aferente locuințelor contractate de către beneficiari (menționate în
petitul acestei cereri).
Astfel, autoritatea
locală urma să încaseze, conform prevederilor art. 12 lit. b), contravaloarea
terenului vândut direct beneficiarilor de locuințe, la prețul stabilit prin
hotărâre a Consiliului Local al Municipiului Oradea, contravaloarea terenului
urmând a fi recuperată de către Consiliul Local Oradea odată cu încasarea
prețului de vânzare a locuințelor de la viitorii beneficiari.
Lucrările de
construcții au fost executate și recepționate de către beneficiar, instanțele
anterioare considerând nejustificat că nu au obligația de a vinde terenul având
în vedere că contractul în folosul unei terțe persoane (stipulația pentru
altul) este o veritabilă excepție de la principiul relativității efectelor
contractului și este definit ca fiind acel contract prin care o parte –
stipulant, dispune ca cealaltă parte denumită promitent, să dea, să facă sau să
nu facă ceva în folosul unei terțe persoane, străină de contract, denumită terț
beneficiar.
În speță, ținând cont
de prevederile contractului de asociere în participațiune, art. 10 lit. d),
calitatea de stipulant o are pârâta SC I.D. SRL, cea de promitent îi revine
Consiliul Local al Municipiului Oradea – API, iar cea de terț beneficiar,
reclamantei apelantă.
Așadar, o consecință
a raporturilor care se nasc prin stipulație pentru altul, între promitent și
terțul beneficiar, este și aceea că cel din urmă dobândește direct și
nemijlocit dreptul creat în folosul său (în cauză dreptul de a cumpăra
terenul), chiar dacă nu este parte contractantă, având în această privință o
acțiune directă împotriva promitentului pentru satisfacerea dreptului său.
Ca atare, reclamanta
este îndreptățită să formuleze acțiune, constând în obligația de a face.
Se apreciază ca fiind
eronate susținerile instanțelor referitoare la faptul că, contractul de
asociere în participațiune a încetat să producă efecte datorită ajungerii la
termen, așa încât obligarea pârâtului intimat Consiliului Local al Municipiului
Oradea – API, după această dată, la executarea obligației stabilite prin
convenția părților, este inadmisibilă.
Pe de altă parte,
dreptul reclamantei de a se adresa instanței, s-a născut doar în momentul
refuzului pârâtului intimat Consiliul Local al Municipiului Oradea de a-și
îndeplini obligația contractuală, anterior acestui moment nu i se poate refuza
acest drept reclamantei.
Potrivit art. 10 lit.
d) din contract, una dintre obligațiile autorității publice locale este aceea
de a vinde beneficiarilor de locuințe, terenul aferent locuinței, la un preț de
16 Euro, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004, iar art. 12 lit. b),
stabilește că, autoritatea locală va încasa contravaloarea terenului, vândut
direct beneficiarilor de locuințe, la prețul stabilit prin hotărârea
consiliului local.
În concluzie, din
cuprinsul prevederilor enunțate rezultă fără putință de tăgadă, obligația
Consiliului Local al Municipiului Oradea de a vinde terenurile aferente
locuințelor la prețul de 16 Euro mp, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie
2004.
În acest sens, este
neîntemeiat refuzul intimatului Consiliului Local al Municipiului Oradea, de a
vinde terenul aferent locuințelor, datorită nerespectării de către SC I.D.
& C. SA, a prețului de 335 Euro/mp. stabilit în baza art. 9 lit. h) din
contractul de asociere în participațiune, respectiv a prevederilor punctului
III din caietul de sarcini, preț la care a adăugat, pentru justificarea majorării
valorii construcției „lucrări de adaptare la teren”.
Reclamanta apelantă a
făcut dovada efectuării acestor lucrări de adaptare, care potrivit procesului –
verbal nr. 22755 din 28 octombrie 2004, anexă la contractul de asociere în
participațiune nr. 14519 din 6 iulie 2004, aflat la fila 103 în dosarul
tribunalului, îi reveneau intimatului pârât Consiliul Local al Municipiului
Oradea – prin Administrația Patrimoniului Imobiliar.
Ca atare, intimata
pârâtă 1 invocă propria neglijență în executarea contractului.
Pentru a opera
excepția de neexecutare a contractului, ca mijloc de apărare invocat de
intimată, este necesară îndeplinirea mai multor cerințe, printre care și aceea,
ca neexecutarea să nu se datoreze faptei însăși a celui ce invocă excepția.
Așadar, Consiliul Local – Administrația Patrimoniului Imobiliar, nu se poate
prevala de excepția neexecutării contractului, având în vedere că ea însăși, nu
și-a îndeplinit obligația asumată.
Pe de altă parte,
chiar dacă s-ar accepta că operează excepția de neexecutare, intimata pârâtă 1 nu
a dovedit că, neexecutarea din partea celeilalte părți contractante este
suficient de importantă, pentru ca ea însăși să refuze executarea obligației.
Intimații Consiliul
Local Oradea – API și Municipiul Oradea, în întâmpinările formulate au precizat
că, prin HCL nr. 545 din 28 iulie 2005 au fost modificate dispozițiile art. 11
din contractul de asociere în participațiune, potrivit cărora, încheierea
contractului de vânzare-cumpărare pentru teren se face numai după încheierea de
către beneficiar a contractului de execuție cu antreprenorul, așa încât din
moment ce beneficiarul a recunoscut finalizarea executării lucrărilor, cu atât
mai mult nu se justifică refuzul celor dintâi, de a-și executa obligația de
vânzare a terenului.
Ca atare, afirmațiile
ulterioare ale acestora, conform cărora obligația lor se naște numai în urma
executării de către SC I.D. & C. SA a obligațiilor prevăzute la art. 9 lit.
h) din contractul de asociere în participațiune, sunt contrazise de art. 11,
așa cum a fost modificat.
Nu în ultimul rând,
se mai impune a se arăta că HCL nr. 392/2004, prin care s-a aprobat prețul
terenului de 16 Euro/mp, stabilit în contractul de asociere în participațiune,
nu a fost contestată și nici modificată.
De asemenea, la
dosarul cauzei s-a făcut dovada că, în privința altor terenuri aferente
locuințelor din Cartierul Europa, autoritatea publică a încheiat contracte de
vânzare-cumpărare, în condițiile stipulate în contractele de asociere, așa
încât este inechitabil față de reclamantă, ca în temeiul aceleași convenții,
necontestată în instanță, deci valabilă sub aspectul drepturilor și
obligațiilor la care dă naștere, să se refuze vânzarea terenului.
În aceste condiții
văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul
declarat de reclamanta SC I.V.D. SRL Voluntari împotriva deciziei
nr. 49/2010-A/C de la 4 mai 2010 pronunțate de
Curtea de Apel Oradea, s
ecția comercială.
Modifică decizia,
admite apelul, schimbă în tot sentința nr. 872/2009 de la 2 decembrie 2009
pronunțată de Tribunalul Oradea, secția comercială.
Admite acțiunea și
obligă pârâtul Consiliul Local al Municipiului Oradea la încheierea
contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în Oradea, loturile
EA 63, EA 78, ED 15, ED 16, EA 66, EC 16, EA 30, EC 65, EC 66, EC 67, EC 68, EC
69.
Irevocabilă.
Pronunțată, în
ședința publică, astăzi 23 iunie 2011.