ÎCCJ, Secția de contencios administrativ și fiscal, Decizia nr. 219/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: 1. Soluția instanței de fond Prin cererea precizată înregistrată pe rolul Curții de Apel Pitești la data de 1 noiembrie 2010, reclamantul M.N. a chemat în judecată Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor – Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților, solicitând instanței să dispună anularea în parte a Deciziei nr. 11898/FF din 18 mai 2010, referitor la cuantumul despăgubirilor și obligarea pârâtei să emită o nouă decizie, în baza unei noi evaluări, având la bază o expertiză tehnică judiciară care să reflecte valoarea reală a imobilului preluat abuziv, sub sancțiunea unor daune cominatorii de 1.000 lei/zi de întârziere, începând cu data pronunțării hotărârii și până la data emiterii acestuia.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin decizia atacată i s-au acordat despăgubiri de 30.810 lei pentru un teren intravilan situat în municipiul Rm. Vâlcea, zona Ostroveni, ce i-a fost preluat abuziv. Valoarea reprezentând despăgubirile este derizorie și necorespunzătoare unei despăgubiri efective și totale, care s-ar fi impus în raport de prețul de piață al imobilului. Pârâta C.C.S.D. a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că suma ce i-a fost recunoscută acestuia cu titlu despăgubiri a rezultat în urma unei evaluări realizate conform art. 16 alin. (1) și (2) raportat la art. 3 lit. d) din Titlul VII al Legii nr. 347/2005, respectiv art. 10 alin. (7) din Titlul I din lege.

A susținut că evaluarea terenului reclamantului a fost realizată prin metoda comparației directe, evaluatorul stabilind despăgubirile la o valoare de 12,25 euro/m.p. corespunzătoare valorii de piață de la momentul realizării expertizei. Pârâta a mai arătat că reclamantul nu a contestat raportul de evaluare întocmit de evaluatorul agreat de C.C.S.D., iar afirmațiile ulterioare ale acestuia, referitoare la o valoare mai mare a terenului, sunt nedovedite. La data de 16 noiembrie 2010 pârâta C.C.S.D. a formulat cerere de chemare în garanție a evaluatorului SC F.C.C. SRL, solicitând instanței să dispună, în situația în care va cădea în pretenții față de reclamant, obligarea evaluatorului să plătească sumele pe care pârâta va fi ținută să le plătească reclamantului.

În motivarea cererii, pârâta a arătat că raportul de evaluare a fost întocmit conform Standardelor Internaționale de Evaluare, iar dacă valoarea stabilită prin acesta este alta decât cea găsită de instanță nu poate fi reținută culpa pârâtei, ci a evaluatorului, care răspunde față de pârâtă pe temei contractual, în baza contractului de prestări servicii. Chemata în garanție SC F.C.C. SRL a depus întâmpinare față de cererea de chemare în judecată a reclamantului, solicitând respingerea acesteia în, principal ca prematur introdusă, în raport de dispozițiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 554/2004, iar în subsidiar ca neîntemeiată, întrucât evaluarea realizată în fața pârâtei C.C.S.D. a respectat legea și a stabilit valoarea de piață a terenului prin metoda comparației directe.

Chemata în garanție a mai arătat că reclamantul nu și-a ales un evaluator pe parcursul realizării evaluării în fața C.C.S.D. și astfel nu a vrut să beneficieze de caracterul contradictoriu al acelei proceduri administrative. Prin sentința nr. 201 din 09 martie 2011, Curtea de Apel Pitești – secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a admis în parte cererea formulată de reclamantul M.N. în contradictoriu cu pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor și chemata în garanție SC F.C.C. SRL; A anulat în parte Decizia nr. 11898/FF din 18 mai 2010, în privința cuantumului despăgubirilor și a obligat Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor să emită o nouă decizie pentru cuantumul de 259.319,84 lei.

A respins capătul de cerere privind daunele cominatorii și cererea de chemare în garanție ca nefondată; A stabilit onorariu definitiv pentru expert în sumă de 1.200 lei și a obligat Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor să plătească reclamantului suma de 1.200 lei cheltuieli de judecată – onorariu expert. Pentru a pronunța această soluție, Curtea de apel a reținut, în esență următoarele: Prin Decizia nr. 11898/FF din 18 mai 2010, pârâta C.C.S.D. a emis titlul de despăgubire în favoarea reclamantului M.N., acordându-i acestuia suma de 30.810 lei, stabilită prin raportul de evaluare întocmit în dosarul nr. 15078/FFCC/2008. Din raportul de evaluare rezultă că pentru terenul de 608 mp.

situat în intravilanul localității Rm. Vâlcea (Ostroveni), județul Vâlcea, a fost folosită metoda comparației directe între valoarea proprietății reclamantului și valoarea altor proprietăți similare și comparabile, tranzacționate sau ofertate recent. Fără o deplasare la fața locului, au fost avute în vedere oferte de vânzare pe piața imobiliară și nu tranzacții reale, fiind aleasă oferta comparabilă cu prețul cel mai mic din cele trei reținute de către evaluator, respectiv 35 euro/mp. Analizând înscrisurile depuse de reclamant ca dovadă de comparație pentru valoarea unui teren situat în aceeași zonă cu cel în discuție în cauză, Curtea de apel a reținut că din Hotărârea nr. 80 din 31 martie 2009, adoptată de Consiliul Local al Municipiului Rm.

Vâlcea și din raportul de expertiză pe care a fost bazată hotărârea respectivă, rezultă că autoritatea publică a aprobat achiziționarea prin cumpărare a unui teren situat în str. Ostroveni, pentru realizarea unui obiectiv de utilitate publică, cu prețul de 112 euro/mp – fără TVA. Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. M.P. din București, rezultă că un teren situat în pct. Ostroveni din Rm. Vâlcea a fost vândut în anul 2009 la prețul de 175 euro/mp; din Decizia civilă nr. 238/A/2008 pronunțată de Curtea de Apel Pitești în dosarul nr. 4349/90/2007, rezultă că pentru exproprierea unor terenuri situate în apropiere relativă de zona Ostroveni (3-3,5 km.), instanțele au stabilit un preț de 100 euro/ mp.

Din expertiza întocmită în cauză, a rezultat că valoarea de piață a terenului reclamantului a fost de 259.319,843 lei, cu un preț de 101 euro/ mp. În raport de aceste împrejurări, Curtea a apreciat că cererea de chemare în judecată a reclamantului este întemeiată și că evaluatorul agreat de C.C.S.D. a stabilit o valoare de piață a terenului foarte mică, ce nu are legătură cu valoarea corectă a acestuia. Capătul de cerere referitor la daunele cominatorii a fost respins, instanța reținând că nu există susțineri și nici indicii că pârâta a tergiversat în mod culpabil procedura stabilirii despăgubirilor către reclamant, astfel încât să fie nevoie de forțarea acesteia și prin penalități de întârziere să emită o nouă decizie.

Cererea de chemare în garanție a fost de asemenea respinsă, cu motivarea că pârâta nu a dovedit în nici un fel că evaluatorul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale și că prin atitudinea sa neconformă cu obligațiile contractuale a provocat o pagubă pe care C.C.S.D. este obligată să o acopere. Despăgubirile pe care pârâta trebuie să le plătească reclamantului nu sunt rezultatul unei culpe contractuale a chematei în garanție, ci sunt rezultatul aplicării legii, care recunoaște persoanei ce a fost deposedată abuziv de proprietatea sa, dreptul de a fi despăgubită în mod real și corect. 2. Calea de atac exercitată 2.1. Împotriva soluției pronunțate a formulat recurs autoritatea publică pârâtă care a invocat ca temei prevederile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. și a susținut, în esență, următoarele critici: - decizia atacată a fost emisă în conformitate cu prevederile art. 16 și următoarele din Titlul VII al Legii nr. 247/2005, în cadrul procedurii administrative, când a fost întocmit raportul de evaluare, necontestat de reclamant; - valoarea stabilită prin raportul de evaluare reprezintă valoarea de piață, așa cum este definită de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare și Grupul european al asociațiilor de evaluatori; - raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză, prin care s-a stabilit o valoare de despăgubire de 259.319,84 nu este întocmit în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, ediția a VIII-a, 2007, fiind încălcate dispozițiile art. 10 alin. (7) din Titlul I al Legii nr. 247/2005.

În concluzie, autoritatea publică pârâtă a solicitat admiterea recursului și, pe cale de consecință, respingerea ca neîntemeiată a acțiunii. 2.2. Intimatul-reclamant nu a depus întâmpinare. 3. Soluția instanței de recurs Recursul este întemeiat pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare. Așa cum s-a arătat în expunerea rezumativă prezentată la pct. 1 al acestor considerente, Curtea de apel și-a întemeiat soluția pe expertiza tehnică judiciară pe care a dispus-o în cauză, potrivit concluziilor căreia valoarea terenului în litigiu este de 295.319,84 lei, iar nu 30.810 lei, cum fusese stabilit în raportul de evaluare întocmit de SC F.C.C. SRL București, pe baza căruia fusese emisă Decizia nr. 11898/FF/2010, anulată de instanța de fond.

Într-adevăr, din Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expertul tehnic judiciar S.G., rezultă că valoarea de piață estimată pentru terenul în suprafață de 608 m.p. situat în municipiul Rm. Vâlcea, satul Ostroveni, este de 61.408 euro, adică 259.319,84 lei, la un curs de 4,229 lei/ euro. Potrivit art. 10 alin. (7) din Legea nr. 10/2001, așa cum a fost modificat și completat prin art. I pct. 22 din Titlul I al Legii nr. 247/2005 „Valoarea terenurilor, precum și a construcțiilor nedemolate preluate în mod abuziv, care nu se pot restitui în natură, se stabilește potrivit valorii de piață de la data soluționării notificării, stabilită potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare”.

Or, în cauză, instanța de fond și-a fundamentat soluția pronunțată pe un raport de expertiză judiciară întocmit cu încălcarea Standardele internaționale de evaluare. Astfel, analizând concluziile expertului tehnic judiciar și Standardele internaționale de evaluare GN1 – Evaluarea proprietății imobiliare, rezultă că expertiza nu respectă criteriile și condițiile prevăzute de Standardele internaționale de evaluare, ediția a VIII-a, 2007: - corecțiile aplicate elementelor de comparație din grilă, nu au fost calculate corect; - corecția totală brută nu a fost calculată corect; - corecția totală brută procentuală din prețul de vânzare și corecția totală netă procentuală nu au fost aplicate; - folosirea mediei aritmetice a valorilor pentru efectuarea corecțiilor este contrară standardelor.

Expertul tehnic judiciar a luat ca reper esențial H.C.L. Rm. Vâlcea nr. 80 din 31 martie 2009 (fila 153), prin care această autoritate publică a aprobat achiziționarea unei suprafețe de 3.012 m.p. pe str. Ostroveni la prețul de 112 euro/ m.p., pentru realizarea unor obiective de utilitate publică, în timp ce suprafața de teren în cauză este de 608 m.p., pretabilă cel mult pentru o locuință individuală. De asemenea, a ignorat faptul că în perioada respectivă și ulterioară, piața imobiliară a cunoscut un recul important, atât în ceea ce privește volumul tranzacțiilor (92%), cât și în ceea ce privește prețurile practicate (peste 65%).

Astfel fiind, reținând că expertiza judiciară a fost efectuată cu nerespectarea Standardelor internaționale de evaluare GN1 – Evaluarea proprietății imobiliare, instanța de recurs constată că instanța de fond, prin soluția pronunțată, a încălcat prevederile art. 10 alin. (7) din Legea nr. 10/2001, modificată și completată prin art. I din pct. 22 din Legea nr. 247/2005, recursul fiind întemeiat. În concluzie, recursul va fi admis, soluția pronunțată va fi desființată, iar acțiunea va fi respinsă ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, împotriva sentinței nr. 201 din 09 martie 2011 a Curții de Apel Pitești - secția comercială și de contencios administrativ și fiscal. Casează sentința recurată și pe fond, respinge acțiunea formulată de reclamant, ca neîntemeiată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 ianuarie 2012.