ÎCCJ, Secția de contencios administrativ și fiscal, Decizia nr. 219/2012

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

de fond

Prin cererea

precizată înregistrată pe rolul Curții de Apel Pitești la data de 1 noiembrie 2010,

reclamantul M.N. a chemat în judecată Comisia Centrală pentru Stabilirea

Despăgubirilor – Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților,

solicitând instanței să dispună anularea în parte a Deciziei nr. 11898/FF din 18

mai 2010, referitor la cuantumul despăgubirilor și obligarea pârâtei să emită o

nouă decizie, în baza unei noi evaluări, având la bază o expertiză tehnică

judiciară care să reflecte valoarea reală a imobilului preluat abuziv, sub

sancțiunea unor daune cominatorii de 1.000 lei/zi de întârziere, începând cu

data pronunțării hotărârii și până la data emiterii acestuia.

În motivarea cererii,

reclamantul a arătat că prin decizia atacată i s-au acordat despăgubiri de

30.810 lei pentru un teren intravilan situat în municipiul Rm. Vâlcea, zona

Ostroveni, ce i-a fost preluat abuziv. Valoarea reprezentând despăgubirile este

derizorie și necorespunzătoare unei despăgubiri efective și totale, care s-ar

fi impus în raport de prețul de piață al imobilului.

Pârâta C.C.S.D. a

depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată,

arătând că suma ce i-a fost recunoscută acestuia cu titlu despăgubiri a

rezultat în urma unei evaluări realizate conform art. 16 alin. (1) și (2)

raportat la art. 3 lit. d) din Titlul VII al Legii nr. 347/2005, respectiv art.

10 alin. (7) din Titlul I din lege.

A susținut că

evaluarea terenului reclamantului a fost realizată prin metoda comparației

directe, evaluatorul stabilind despăgubirile la o valoare de 12,25 euro/m.p.

corespunzătoare valorii de piață de la momentul realizării expertizei.

Pârâta a mai arătat

că reclamantul nu a contestat raportul de evaluare întocmit de evaluatorul

agreat de C.C.S.D., iar afirmațiile ulterioare ale acestuia, referitoare la o

valoare mai mare a terenului, sunt nedovedite.

La data de 16

noiembrie 2010 pârâta C.C.S.D. a formulat cerere de chemare în garanție a

evaluatorului SC F.C.C. SRL, solicitând instanței să dispună, în situația în

care va cădea în pretenții față de reclamant, obligarea evaluatorului să

plătească sumele pe care pârâta va fi ținută să le plătească reclamantului.

În motivarea cererii,

pârâta a arătat că raportul de evaluare a fost întocmit conform Standardelor

Internaționale de Evaluare, iar dacă valoarea stabilită prin acesta este alta

decât cea găsită de instanță nu poate fi reținută culpa pârâtei, ci a

evaluatorului, care răspunde față de pârâtă pe temei contractual, în baza

contractului de prestări servicii.

Chemata în garanție

SC F.C.C. SRL a depus întâmpinare față de cererea de chemare în judecată a

reclamantului, solicitând respingerea acesteia în, principal ca prematur

introdusă, în raport de dispozițiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 554/2004,

iar în subsidiar ca neîntemeiată, întrucât evaluarea realizată în fața pârâtei

C.C.S.D. a respectat legea și a stabilit valoarea de piață a terenului prin

metoda comparației directe. Chemata în garanție a mai arătat că reclamantul nu

și-a ales un evaluator pe parcursul realizării evaluării în fața C.C.S.D. și

astfel nu a vrut să beneficieze de caracterul contradictoriu al acelei

proceduri administrative.

Prin sentința nr. 201

din 09 martie 2011, Curtea de Apel Pitești – secția comercială și de contencios

administrativ și fiscal, a admis în parte cererea formulată de reclamantul M.N.

în contradictoriu cu pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor

și chemata în garanție SC F.C.C. SRL;

A anulat în parte

Decizia nr. 11898/FF din 18 mai 2010, în privința cuantumului despăgubirilor și

a obligat Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor să emită o nouă

decizie pentru cuantumul de 259.319,84 lei.

A respins capătul de

cerere privind daunele cominatorii și cererea de chemare în garanție ca

nefondată;

A stabilit onorariu

definitiv pentru expert în sumă de 1.200 lei și a obligat Comisia Centrală

pentru Stabilirea Despăgubirilor să plătească reclamantului suma de 1.200 lei

cheltuieli de judecată – onorariu expert.

Pentru a pronunța

această soluție, Curtea de apel a reținut, în esență următoarele:

Prin Decizia nr. 11898/FF

din 18 mai 2010, pârâta C.C.S.D. a emis titlul de despăgubire în favoarea

reclamantului M.N., acordându-i acestuia suma de 30.810 lei, stabilită prin

raportul de evaluare întocmit în dosarul nr. 15078/FFCC/2008.

Din raportul de

evaluare rezultă că pentru terenul de 608 mp. situat în intravilanul

localității Rm. Vâlcea (Ostroveni), județul Vâlcea, a fost folosită metoda

comparației directe între valoarea proprietății reclamantului și valoarea altor

proprietăți similare și comparabile, tranzacționate sau ofertate recent.

Fără o deplasare la

fața locului, au fost avute în vedere oferte de vânzare pe piața imobiliară și

nu tranzacții reale, fiind aleasă oferta comparabilă cu prețul cel mai mic din

cele trei reținute de către evaluator, respectiv 35 euro/mp.

Analizând

înscrisurile depuse de reclamant ca dovadă de comparație pentru valoarea unui

teren situat în aceeași zonă cu cel în discuție în cauză, Curtea de apel a

reținut că din Hotărârea nr. 80 din 31 martie 2009, adoptată de Consiliul Local

al Municipiului Rm. Vâlcea și din raportul de expertiză pe care a fost bazată

hotărârea respectivă, rezultă că autoritatea publică a aprobat achiziționarea

prin cumpărare a unui teren situat în str. Ostroveni, pentru realizarea unui

obiectiv de utilitate publică, cu prețul de 112 euro/mp – fără TVA.

Din contractul de

vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. M.P. din București, rezultă că un

teren situat în pct. Ostroveni din Rm. Vâlcea a fost vândut în anul 2009 la

prețul de 175 euro/mp; din Decizia civilă nr. 238/A/2008 pronunțată de Curtea

de Apel Pitești în dosarul nr. 4349/90/2007, rezultă că pentru exproprierea

unor terenuri situate în apropiere relativă de zona Ostroveni (3-3,5 km.), instanțele au stabilit un preț de 100 euro/ mp.

Din expertiza

întocmită în cauză, a rezultat că valoarea de piață a terenului reclamantului a

fost de 259.319,843 lei, cu un preț de 101 euro/ mp.

În raport de aceste

împrejurări, Curtea a apreciat că cererea de chemare în judecată a

reclamantului este întemeiată și că evaluatorul agreat de C.C.S.D. a stabilit o

valoare de piață a terenului foarte mică, ce nu are legătură cu valoarea

corectă a acestuia.

Capătul de cerere

referitor la daunele cominatorii a fost respins, instanța reținând că nu există

susțineri și nici indicii că pârâta a tergiversat în mod culpabil procedura

stabilirii despăgubirilor către reclamant, astfel încât să fie nevoie de forțarea

acesteia și prin penalități de întârziere să emită o nouă decizie.

Cererea de chemare în

garanție a fost de asemenea respinsă, cu motivarea că pârâta nu a dovedit în

nici un fel că evaluatorul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale și că

prin atitudinea sa neconformă cu obligațiile contractuale a provocat o pagubă

pe care C.C.S.D. este obligată să o acopere. Despăgubirile pe care pârâta

trebuie să le plătească reclamantului nu sunt rezultatul unei culpe

contractuale a chematei în garanție, ci sunt rezultatul aplicării legii, care

recunoaște persoanei ce a fost deposedată abuziv de proprietatea sa, dreptul de

a fi despăgubită în mod real și corect.

exercitată

2.1. Împotriva

soluției pronunțate a formulat recurs autoritatea publică pârâtă care a invocat

ca temei prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a susținut, în esență,

următoarele critici:

- decizia atacată a

fost emisă în conformitate cu prevederile art. 16 și următoarele din Titlul VII

al Legii nr. 247/2005, în cadrul procedurii administrative, când a fost

întocmit raportul de evaluare, necontestat de reclamant;

- valoarea stabilită

prin raportul de evaluare reprezintă valoarea de piață, așa cum este definită

de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare și Grupul european al

asociațiilor de evaluatori;

- raportul de

expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză, prin care s-a stabilit o valoare

de despăgubire de 259.319,84 nu este întocmit în conformitate cu Standardele

Internaționale de Evaluare, ediția a VIII-a, 2007, fiind încălcate dispozițiile

art. 10 alin. (7) din Titlul I al Legii nr. 247/2005.

În concluzie,

autoritatea publică pârâtă a solicitat admiterea recursului și, pe cale de

consecință, respingerea ca neîntemeiată a acțiunii.

2.2.

Intimatul-reclamant nu a depus întâmpinare.

de recurs

Recursul este

întemeiat pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare.

Așa cum s-a arătat în

expunerea rezumativă prezentată la pct. 1 al acestor considerente, Curtea de

apel și-a întemeiat soluția pe expertiza tehnică judiciară pe care a dispus-o

în cauză, potrivit concluziilor căreia valoarea terenului în litigiu este de

295.319,84 lei, iar nu 30.810 lei, cum fusese stabilit în raportul de evaluare

întocmit de SC F.C.C. SRL București, pe baza căruia fusese emisă Decizia nr. 11898/FF/2010,

anulată de instanța de fond.

Într-adevăr, din

Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expertul tehnic judiciar S.G.,

rezultă că valoarea de piață estimată pentru terenul în suprafață de 608 m.p. situat în municipiul Rm. Vâlcea, satul Ostroveni, este de 61.408 euro, adică 259.319,84 lei,

la un curs de 4,229 lei/ euro.

Potrivit art. 10 alin.

(7) din Legea nr. 10/2001, așa cum a fost modificat și completat prin art. I pct.

22 din Titlul I al Legii nr. 247/2005 „Valoarea terenurilor, precum și a

construcțiilor nedemolate preluate în mod abuziv, care nu se pot restitui în

natură, se stabilește potrivit valorii de piață de la data soluționării

notificării, stabilită potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare”.

Or, în cauză,

instanța de fond și-a fundamentat soluția pronunțată pe un raport de expertiză

judiciară întocmit cu încălcarea Standardele internaționale de evaluare.

Astfel, analizând

concluziile expertului tehnic judiciar și Standardele internaționale de

evaluare GN1 – Evaluarea proprietății imobiliare, rezultă că expertiza nu

respectă criteriile și condițiile prevăzute de Standardele internaționale de

evaluare, ediția a VIII-a, 2007:

- corecțiile aplicate

elementelor de comparație din grilă, nu au fost calculate corect;

- corecția totală

brută nu a fost calculată corect;

- corecția totală

brută procentuală din prețul de vânzare și corecția totală netă procentuală nu

au fost aplicate;

- folosirea mediei

aritmetice a valorilor pentru efectuarea corecțiilor este contrară

standardelor.

Expertul tehnic

judiciar a luat ca reper esențial H.C.L. Rm. Vâlcea nr. 80 din 31 martie 2009

(fila 153), prin care această autoritate publică a aprobat achiziționarea unei

suprafețe de 3.012 m.p. pe str. Ostroveni la prețul de 112 euro/ m.p., pentru

realizarea unor obiective de utilitate publică, în timp ce suprafața de teren

în cauză este de 608 m.p., pretabilă cel mult pentru o locuință individuală.

De asemenea, a

ignorat faptul că în perioada respectivă și ulterioară, piața imobiliară a

cunoscut un recul important, atât în ceea ce privește volumul tranzacțiilor

(92%), cât și în ceea ce privește prețurile practicate (peste 65%).

Astfel fiind,

reținând că expertiza judiciară a fost efectuată cu nerespectarea Standardelor

internaționale de evaluare GN1 – Evaluarea proprietății imobiliare, instanța de

recurs constată că instanța de fond, prin soluția pronunțată, a încălcat

prevederile art. 10 alin. (7) din Legea nr. 10/2001, modificată și completată

prin art. I din pct. 22 din Legea nr. 247/2005, recursul fiind întemeiat.

În concluzie,

recursul va fi admis, soluția pronunțată va fi desființată, iar acțiunea va fi

respinsă ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, împotriva sentinței

nr. 201 din 09 martie 2011 a Curții de Apel Pitești - secția comercială și de

contencios administrativ și fiscal.

Casează sentința

recurată și pe fond, respinge acțiunea formulată de reclamant, ca neîntemeiată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 19 ianuarie 2012.