ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5219/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5219/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 2109 din 21

decembrie 2010 a Tribunalului Constanța a fost respinsă ca nefondată acțiunea

în despăgubiri formulată de reclamanta SC B.B. SRL în contradictoriu cu pârâtul

Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin

mandatar SC C. SA.

Instanța de fond a

reținut că prin cererea de chemare în judecată s-a contestat atât exproprierea

parțială (față de cea totală cerută de reclamantă), cât și valoarea acordată

pentru cei 8.173 mp supuși exproprierii, pe considerentul că prețul stabilit cu

titlu de despăgubiri, de 10 euro/mp, este sub cel la care se vând în mod

obișnuit terenurile de același fel în zonă, de 30 euro/mp. și că exproprierea

parțială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de

întrebuințare a terenului rămas (ce nu a făcut obiectul exproprierii), întrucât

traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafața de teren deținută

într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forțată a parcelei inițiale în

trei subparcele de dimensiuni și forme inegale.

Instanța s-a raportat

la prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, care trimit sub

aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de evaluare la normele

din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994

modul în care au fost respectate premisele de evaluare a despăgubirii la care

este îndrituit proprietarul.

S-a arătat, astfel,

că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la

standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a parcelei ca fiind

de 24,50 euro/mp, ținându-se seama de valoarea cu care se vând imobilele în

zonă. Din cuprinsul lucrării rezultă că valoarea a fost stabilită ținându-se

seama de poziția parcelei de teren în apropierea intravilanului municipiului

Constanța, pentru zona de amplasament fiind analizat un studiu de dezvoltare

imobiliară privind extinderea localității pentru servicii către populație,

locuințe, cât și pentru parcuri industriale.

S-a reținut,

totodată, prin expertiză (opinia majoritară) că localitatea Cumpăna va deveni o

localitate modernă, cu foarte multe servicii de dezvoltare, spre o dezvoltare

practic urbană, ce se va autogestiona prin fondurile de care se va dispune și,

în special, se va baza pe fonduri europene, fiind o zonă comunitară urbană.

Pentru determinarea

valorii terenului s-au analizat de către experții cu opinie majoritară

caracteristicile zonei de amplasament, cât și perspectiva de dezvoltare

viitoare a zonei și s-a constatat că cea mai bună utilizare pentru

amplasamentul imobilului expropriat este de a fi utilizat pentru dezvoltarea

unor „Ansambluri de locuințe tip rezidențial”.

Prin același raport

s-a consemnat opinia separată a expertului B.C., care a constatat că terenul se

află în mijlocul terenului agricol, la o distanță de 3 km de municipiul

Constanța și s-a apreciat că evaluarea trebuie făcută în condițiile anului 2009

și nu în perspectiva anului 2027, când se presupune că terenul va face parte

din etapa III A Zona metropolitană rezidențială a Constanței, ipoteză ce nu are

elemente de susținere în viitorul apropiat, date fiind condițiile economice și

sociale din țară, precum și criza mondială.

Instanța de fond a

conchis în sensul că nu pot fi reținute concluziile opiniei majoritare

exprimate în cuprinsul raportului de expertiză, valoarea terenului fiind

stabilită în aprecierile făcute de experții M. și B. în funcție de o dezvoltare

viitoare a zonei care, în prezent, este doar pe hârtie, cu fonduri europene ce,

până în prezent, au fost atrase în proporție de 3% la nivel național.

Ori, conform legii,

despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, calculată la data

exproprierii, avându-se în vedere realitățile economice de la acea dată, iar nu

prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai

bună, într-un viitor mai mult sau mai puțin îndepărtat, de dezvoltarea unor

ansambluri rezidențiale și de o eventuală includere a zonei într-o anumită

categorie din zona metropolitană rezidențială a municipiului Constanța.

Judecătorul fondului

a arătat că în prezent, imobilul se află în extravilanul comunei Cumpăna, având

categoria de folosință de teren agricol, o eventuală includere a acestuia în

intravilanul localității neputând influența semnificativ prețul, atâta timp cât

această includere nu se știe când se va produce iar exproprierea s-a efectuat

la momentul la care terenul nu face parte din intravilan.

În aceste condiții,

s-a constatat că despăgubirea stabilită de expropriator la 10 euro/mp este

conformă cu realitatea, aceasta fiind valoarea reală a terenului la data

exproprierii.

În ceea ce privește

prejudiciul încercat de către reclamantă prin daunele produse ca urmare a

exproprierii, instanța de fond a apreciat că în cauză nu s-au produs dovezi sub

acest aspect. Valoarea prejudiciului determinată de către expertul în cauză, ca

diferență dintre valoarea totală a terenului parcelei și valoarea suprafeței de

teren expropriate, la care se adaugă valoarea de teren a suprafeței de teren

rămase neexpropriate, nu are corespondent în realitate.

Prejudiciul trebuie

să fie cert sub aspectul producerii lui, condiție neîndeplinită în cauză;

ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută, întrucât la

momentul exproprierii terenul avea destinație agricolă.

Instanța de fond a

avut în vedere și că nu s-a prezentat vreun plan urbanistic zonal sau vreun alt

act al unității administrativ teritoriale din care să rezulte că terenurile în

discuție sunt incluse în intravilanul localităților limitrofe sau există o

propunere în acest sens. Zona metropolitană la care fac referire cei doi

experți constituie o perspectivă de dezvoltare pe termen lung, până în anul

2027, astfel că aprecierile sunt pur speculative, nesusținute probator.

Instanța de fond a

respins cererea de expropriere totală a parcelei, pe considerentul că din

schița de plan aflată la dosar rezultă modul de amplasament, precum și

vecinătățile acesteia, ea fiind învecinată cu parcela A350/12/3 ce aparține tot

reclamantei; că nu sunt probate susținerile legate de inutilitatea suprafețelor

de teren rămase neexpropriate, pentru că planurile atestă că parcela în

discuție beneficiază de acces la calea publică, iar pe de altă parte, suprafața

rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare cât să asigure

folosința normală a terenului.

Împotriva acestei

hotărâri a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC B.B. SRL Constanța,

care a susținut că sentința este nelegală și netemeinică, fiind dată cu greșita

aplicare a legii speciale și cu înlăturarea neîntemeiată a probelor care conduc

către admiterea acțiunii.

Apelanta reclamantă a

susținut că a fost nesocotit rezultatul expertizei efectuate în cauză și s-a

încălcat principiul unei juste despăgubiri consacrat prin art. 44 alin. (3) din

Constituție.

S-a arătat că în mod

neîntemeiat instanța de fond a înlăturat opinia majoritară a experților care

s-au bazat în evaluare pe standardele internaționale de evaluare, apreciind

judecătorul că aceste concluzii ale expertizei se fundamentează pe o ″dezvoltare

viitoare a zonei care este doar pe hârtie″.

Apelanta a susținut

că dacă exista un document în acest sens, această previziune urma a fi

materializată, rămânerea la stadiul de proiect fiind determinată doar de

intervenția exproprierii care aduce o șosea în locul dezvoltării logistice,

imobiliare și industriale prefigurate.

S-a mai susținut că

prețul de 24,50 euro/ mp reflecta această perspectivă de dezvoltare, el fiind

arbitrar înlăturat de prima instanță, câtă vreme este de notorietate că

valoarea pe metru pătrat de teren a crescut foarte mult în acea zonă în anul

2008, creșterea fiind justificată prin cererea de cumpărare în zonă.

Apelanta reclamantă

a arătat că nu contestă apartenența terenului la extravilanul comunei Cumpăna

ori categoria de folosință, ca teren agricol, dar a precizat că prețul de

achiziție pentru alte zone similare, aflate la mai mult de 3 km de oraș, a fost

de 100 euro/mp (complexul rezidențial B., complexul rezidențial T.P.).

S-a susținut că deși

în zonă societatea a deținut o suprafață mare de teren, prin expropriere a fost

fărâmițată de o asemenea manieră încât și-a pierdut valoarea de piață și ca

investiție. Acreditarea ideii că terenul agricol, extravilan, nu are nici o

valoare datorită acestor caracteristici este una eronată, pentru că în speță

acesta a avut o valoare încă de la data achiziționării lui, fapt dovedit prin

cumpărarea la metru pătrat, iar nu la hectar, ca în cazul celor utilizate în

scop exclusiv agricol.

A fost criticată

înlăturarea cererii vizând exproprierea totală, cu neobservarea faptului că s-a

produs o diminuare a valorii suprafețelor rămase pentru scopul în care au fost

achiziționate, precum și subevaluarea calculată prin alte metode decât cele

agreate de A.N.E.V.A.R. Conform Strategiei de dezvoltare zonală a Primăriei

Cumpăna, acestea făceau parte din zona de amplasament imobiliar III A, fiind

destinate unui program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, fiind în

vecinătatea zonei în care se va construi noul spital regional și în care s-a

investit de către grupul austriac Voestalpine în ridicarea unui complex

industrial; prin urmare, chiar dacă piața imobiliară a cunoscut o contracție,

această situație este una temporară, caracteristicile individuale ale Zonei

metropolitane Constanța (apropierea de coasta Mării Negre, o densitate ridicată

a populației stabile și nivelul de trai ridicat al acesteia, un număr ridicat

de populație nerezidentă în tranzit sezonier, precum și al căilor de

comunicație și al dotărilor urbanistice etc.) generând atractivitate pentru

investiții imobiliare.

A fost criticată

neacordarea despăgubirilor produse proprietarului prin indisponibilizarea pe

timpul procedurilor de expropriere și trecerea bunului în proprietatea statului

înainte de plata unei juste și prealabile despăgubiri.

Astfel, prin

stabilirea traseului lucrării de interes public, după avizarea A.N.C.P.I. a

documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din

Legea nr. 198/2004 modificată era interzisă emiterea oricărui aviz, acord,

permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, fiind

generată astfel o indisponibilizare a bunului din punct de vedere juridic,

împiedicând prin fapta sa posibilitatea reclamantei de a iniția procedurile

necesare schimbării regimului juridic și urbanistic al imobilului.

Față de aceste motive

s-a solicitat admiterea căii de atac și schimbarea soluției primei instanțe,

apelanta reclamantă arătând că acoperirea prejudiciului ce i-a fost produs

poate fi realizată în două modalități, respectiv prin exproprierea totală a

suprafeței de teren la prețul de circulație al bunului la momentul exproprierii

parțiale (24,50 euro/mp) sau prin includerea în suma plătită cu titlu de

despăgubire a celei determinate prin expertiză.

Prin Decizia nr. 361/

C din 19 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze

cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și

asigurări sociale, a respins apelul civil declarat de apelanta reclamantă SC: B.B.

SRL, împotriva sentinței civile nr. 2109 din 21 decembrie 2010 pronunțată de

Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimatul pârât Statul Român

reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, ș.a., prin mandatar

SC C SA, ca nefondat.

La pronunțarea

acestei hotărâri, Curtea a reținut următoarele considerente:

În speță se ridică

problema determinării corecte a despăgubirii cuvenite apelantei reclamante

pentru terenul expropriat în suprafață de 8.173 mp. reprezentând parcela

A350/13/2, având număr cadastral 12364 com. Cumpăna, jud. Constanța și care

face obiectul prevederilor Legii nr. 198/2004 modificată și completată prin

O.U.G. nr. 75/2007, Legea 184/2008 și O.U.G. nr. 228/2008 privind unele măsuri

prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean

și local, precum și dacă exproprierea totală constituie o opțiune legitimă, în

raport de situația preluării acestei suprafețe din lotul mai mare de 13.200 mp.

Sub un prim aspect

instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care

reglementează această materie.

Astfel, potrivit art.

4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 modificată și completată (în forma în

vigoare la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmește

documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre

expropriere, care vor cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul

de amplasament va conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții -

propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a

ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori

autorizați.

Norma de trimitere în

cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 alin. (3) din lege,

respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1194 privind exproprierea pentru cauză de

utilitate publică, care stabilește că:

″Despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.(…)″

În cazul exproprierii

parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de

valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de

prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală

reducere numai a daunelor.”

Normele enunțate

stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate

cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat

proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.

Prima componentă, cea

a ″valorii reale″ a imobilului, este intrinsec legată de caracterul

echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să

fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.

Cea de-a doua

componentă, legată de ″prejudiciul cauzat″, ține de consecințele

generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau

viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Acestea fiind

reperele de evaluare corectă a despăgubirii, Curtea va reține că pentru fiecare

din cele două componente, instanța de fond a analizat atât opinia majoritară,

cât și pe cea separată formulată în cadrul raportului de expertiză,

înlăturând-o argumentat pe prima, în considerarea lipsei premisei de

actualitate și de realitate în stabilirea sumelor cuvenite reclamantei.

Astfel, criteriul

″valorii reale a imobilului″ este definit în alin. (2) al art. 26

din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piață al

imobilului, definit la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS

1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării,

între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț

determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea

de piață a terenului – echivalentă celei apreciate ca reale la momentul

exproprierii – trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de

elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de

proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile

și sarcinile care îl grevează etc.

Toate aceste elemente

urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un

moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția

prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic

ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Ori, valoarea de

24,50 euro/mp calculată de experții B.E. și M.V. a fost determinată pornindu-se

de la premisa includerii - în perspectivă - a zonei în viitoarea Zonă

metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 –

2027 a comunei Cumpăna. Prin utilizarea acestui argument definitoriu și

aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea

de dezvoltare a unor ″ansambluri de locuințe de tip rezidențial″,

opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri

aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării

facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în

litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de

câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi

de exploatare rurală.

Astfel, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M.

au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin

amplasament (″extravilan aflat la limita intravilanului″),

apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și

având ca folosință ″viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip

rezidențial”.

Comparativ, expertul

B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca

amplasament și destinație, stabilind o valoare optenabilă de 10 euro/mp.

Experții cu opinie

majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda ″fluxului

de numerar″ pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația

dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având

plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și

trotuare proiectate.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat ″extracția”, definită de către cei doi experți

ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și

valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate

într-o zonă apropiată.

Metoda extracției

constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în determinarea

valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de

vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și

construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E.,

cu indicatorul,,costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de

la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții

situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă (fiind

supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se

putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie

luat în calcul).

În opinia majoritară

s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 24,50 euro/mp și prin

costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți

prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum

au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.). Această opinie,

bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al

tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii

contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6

euro/mp, astfel cum reiese din actul din 01 martie 2007, suma de 79.200 euro

fiind achitată pentru o suprafață de 13.200 mp.

Toate aceste

considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna

Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci

doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu

înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la

concluzia că instanța de fond și-a fundamentat corect soluția, îmbrățișând

opinia separată a expertului B.C., care a calculat valoarea bunului în funcție

de destinația avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective

îndepărtate de dezvoltare.

Susținerile legate de

cumpărarea unor terenuri - similare în opinia reclamantei - cu 100 euro/mp, pe

care s-au dezvoltat ulterior ansambluri rezidențiale în apropierea municipiului

Constanța, ca și cele privitoare la scopul pentru care a fost realizată încă de

la început această tranzacție nu pot fi reținute ca întemeiate, în măsura în

care apelanta reclamantă nu contestă în apel situația juridică a imobilului la

data exproprierii, de extravilan arabil și nici prefigurarea în viitor a

scopului imobiliar evocat, care implică întrunirea cumulativă a mai multor

condiții: încadrarea într-un alt regim juridic cu preluarea în intravilanul

construibil, elaborarea unor planuri urbanistice zonale, a unor planuri

edilitare și de utilități, lotizare etc.

Pentru acest motiv,

valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a fost de altfel avută

în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea

corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate, cât

privește evaluarea proprietății expropriate.

Soluția de primă

instanță este în egală măsură corectă și cât privește înlăturarea pretențiilor

pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat

proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare a experților ca

echivalent cu,,diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului

aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la

care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat”.

În realitate, astfel

cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului

(cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul

unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa

echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale

proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice

certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot

fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță,

prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică

între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului,

fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în

viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul

imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe

suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct de

vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de

această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și

incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza

Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).

Prejudiciul evocat de

apelanta reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției

proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu

rezidențial, nu se poate deduce din modalitatea de achiziționare (în metri

pătrați) a terenului în litigiu – cu toate că în speță s-a cumpărat un ha și

3200 mp, conform contractului – și nici din situația proximității altor

proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).

S-au apreciat ca

nefondate criticile care leagă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării

legale a bunului, după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentației

cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes

public. Măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în măsura în

care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al

despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul juridic clar

și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a

împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în

genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.

Această limitare a

exercițiului dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării

imobilelor cu situația faptică și juridică existentă și la valoarea determinată

la data exproprierii, nu constituie așadar o împiedicare excesivă, nerezonabilă

și arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra

susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau

prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunul

indisponibilizat.

Nefondată este și

critica legată de trecerea bunului în proprietatea statului înainte de plata

unei juste și prealabile despăgubiri, în măsura în care potrivit legii, Comisia

de analiză a consemnat pe numele titularului dreptului suma calculată pe baza

expertizei de evaluare – 81.730 euro, la cursul B.N.R. din ziua emiterii

hotărârii de despăgubire.

A fost apreciată ca

legală și temeinică soluția de primă instanță și în ceea ce privește

inutilitatea măsurii de expropriere totală a parcelei de 13.200 mp (față de cea

parțială, de 8.173 mp), judecătorul fondului arătând că nu s-a realizat

divizarea excesivă a parcelei și lăsarea unei suprafețe fără utilitatea

agricolă actuală, în condițiile în care vecinătățile restului neexpropriat din

parcela A350/13 se constituie din terenurile aceleiași societăți.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, solicitând admiterea

recursului, modificarea deciziei, schimbarea în totalitate a sentinței civile nr.

2109 din 21 decembrie 2010, admiterea acțiunii și obligarea pârâtului la plata

despăgubirii stabilită prin raportul de expertiză, constând în valoarea de

piață a imobilului expropriat plus valoarea prejudiciului produs prin

expropriere (conform raportului de expertiză) invocând în drept dispozițiile art.

304 pct. 9 C. proc. civ.

Prin decizia

recurată, analizând prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de Apel

Constanța a reținut în mod corect premisele unei determinări corecte a valorii

reale a imobilului expropriat, însă argumentația ulterioară a soluției nu

reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot

parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator.

Opinia expusă în

conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse, (Statul

Român), și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară

punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în

inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată

prin prisma a trei metode de evaluare, moderne, concordante cu standardele

internaționale de evaluare.

Recurenta pârâtă a

arătat că pentru a stabili un preț de referință al prețului cu care se vând în

mod obișnuit terenurile în comuna Cumpăna, experții au prezentat spre

comparație aproape 75 de anunțuri de vânzări imobiliare culese din surse

diferite de publicitate, anunțuri care cuprind oferte de preț pentru terenuri

având aceeași perspectivă de dezvoltare urbanistică ca și terenul expropriat,

prețuri la care experții au adăugat corecții ce au condus la prețuri mai mici

decât cele anunțate în presă sau alte mijloace de publicitate deși categoria de

teren era aceeași cu cel aflat în litigiu.

Instanța nu și-a

argumentat afirmația că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește

terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în

care distanța de 1 km este una rezonabilă aflată în mod real la limita și în

apropierea intravilanului.

Chiar amplasamentul

acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului

în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul oferind prețul mai

mare, urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a

zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de

cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.

Experții nu puteau

face abstracție de zona în care este situată parcela de teren A350/10, care

conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei

Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de

dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”.

Societatea reclamantă

a achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea

un lot cât mai compact poziționat într-o zonă limitrofă a Constanței, pe care

ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.

Metoda fluxului de

numerar reprezintă prin ea însăși o analiză a parcelării și dezvoltării, fiind

reprezentată atunci când terenul este liber și are potențial de dezvoltare,

reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

Această metodă de

evaluare este una corectă în condițiile în care există deja aprobată prin

Hotărâre de Consiliu Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală

în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A,

având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial” ceea ce

presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

Construirea acestor

locuințe de tip rezidențial presupune în prealabil parcelare, elaborarea de

străzi și trotuare pentru acces, ceea ce coincide cu premisele luate în

considerare de cei doi experți atunci când au evaluat terenul prin metoda

fluxului de numerar.

Metoda capitalizării

rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă

ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul

se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente

sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada

că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Ultima metodă

folosită de experți, aceea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia

și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași

considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află

în vecinătatea unor terenuri construite.

Raportul de expertiză

a fost întocmit „în concordanță cu legile și reglementările naționale și

internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare

recunoscute (conform SEV 4.01)” și are la bază „principiile de evaluare care

sunt definitive în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV 4.02 și

definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02”.

Experții au avut la

bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului

lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit

conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă,

posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă

financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului

imobil.

Expertiza întocmită

în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în conformitate

cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996 prețul cu care se vând în mod

obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ – teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal

de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei

contrar opiniei instanței de apel.

II. S-a invocat ca

fiind nelegală și soluția de respingere a cererii privind prejudiciul suferit

de reclamanta B.B. SRL.

Adoptând o astfel de

soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în

hotărâre, anume ca „definirea celei de-a doua componente legată de prejudiciul

cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor

certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se

poate bucura”.

Privarea

expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a

noțiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului

despăgubirilor.

Aprecierea experților

cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că

terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de

circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro pe metru pătrat (în

funcție de poziție și metoda de evaluare folosită) iar prin trasarea lucrării

de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a

mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost

stopată.

Astfel, după avizarea

de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral – juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3)

din Legea nr. 189/2004 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 183 din 21

octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau

autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în

concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren

aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile

necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului

în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către

Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.

Prin începerea

procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu - zisă parțială,

expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea

acesteia de a-și realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor

achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu

perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zonă a

unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a

expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în

proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod

evident procedurii de expropriere care a împiedicat valoarea terenurilor rămase

potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.

Recursul nu este

fondat pentru următoarele considerente:

În drept, potrivit art.

304 C. proc. civ., se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea

pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau

aplicarea greșită a legii.

Pentru a fi incident

acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs

încălcare expresă și reală a legii, anume soluția pronunțată să fie în

contradicție cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicții să nu fie cu

putință, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de

judecătorii fondului.

În analiza acestui

motiv, instanța de recurs nu poate verifica dacă instanțele de fond au făcut o

apreciere eronată a probatoriului, adică dacă s-a comis o gravă greșeală de

fapt, știut fiind că o astfel de verificare era permisă prin dispozițiile art. 304

pct. 11 C. proc. civ., care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Criteriile de

stabilire a cuantumul despăgubirii în caz de expropriere sunt legale, în sensul

că ele sunt prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (1) și nerespectarea

acestora pune în discuție o problemă de încălcare a legii.

Astfel, potrivit art.

26 alin. (1) și alin. (2) din aceeași Lege nr. 33/1994 „despăgubirea se compune

din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau

altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia”.

Sintagma „prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai

probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de

proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură

rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate

condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează

prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul

dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Stabilirea acestui

preț de piață presupune administrarea de către părțile litigante a unor

probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către

judecătorul cauzei.

Or, dacă respectarea

criteriilor prevăzute de dispozițiile legale menționate poate face obiectul

unor critici de nelegalitate, în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

aprecierea judecătorilor de fond cu privire la valoarea efectivă a

despăgubirii, stabilită în concordanță cu criteriile prevăzute de textul de

lege menționat, constituie o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru

considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanței de recurs.

În speța supusă

analizei, sub motivul unei încălcări de către judecătorii fondului a

dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, se constată că reclamanta

solicită, în principal, o reevaluare a probatoriului administrat în fața

instanțelor de fond, cu consecința stabilirii unui alt cuantum al despăgubirii,

ceea ce nu este permis instanței de recurs.

De altminteri,

reclamanta a reiterat prin recurs aceleași critici pe care le-a formulat în

apel, critici care au fost respinse de instanță, pentru considerentele din

hotărâre.

Susținerile

reclamantei potrivit cărora, în stabilirea valorii despăgubirii, instanțele de

fond nu ar fi avut în vedere criteriile legale prevăzute de art. 26 din lege,

sunt nefondate.

La stabilirea valorii

reale a imobilului expropriat s-a avut în vedere prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativă, la data

întocmirii raportului de expertiză, avându-se în vedere, categoria localității,

poziționarea terenului față de căile de acces, etc., la data efectuării

expertizei iar nu în raport de o dată ulterioară, pe baza unei perspective

îndepărtate de dezvoltare.

Reținerile

instanțelor de fond privind inexistența unui prejudiciu, urmare a măsurii

exproprierii, constituie o chestiune de fapt și care se bazează pe

interpretarea și aprecierea probelor administrate, și care nu mai poate face

obiect de analiză în recurs, după abrogarea pct. 10 și 11 din vechea

reglementare a art. 304 C. proc. civ.

O eventuală

reapreciere a stării de fapt ar fi fost posibilă în condițiile în care s-ar fi

administrat probe cu înscrisuri noi, în condițiile art. 305 C. proc. civ., fapt

ce nu s-a realizat în cauză.

Având în vedere

aceste considerente, urmează ca în baza dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. a

se respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva Deciziei nr. 361/

C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru

cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de

muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 12 septembrie 2012.