ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3328/2012

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la 8 aprilie 2008, SC

M.D.I. SRL a solicitat instanței - în contradictoriu cu Statul Român, prin

CC.N.A.D.N.R. SA și Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 - să dispună

anularea procesului-verbal din 25 ianuarie 2008 al Comisiei de aplicare a Legii

nr. 198/2004, de stabilire a cuantumului despăgubirii și să modifice în parte

Hotărârea nr. 7/2008 în sensul majorării cuantumului despăgubirii, de la 100

euro/mp (respectiv 41.100 euro cuantum total) la suma de 400 euro/mp (respectiv

188.400 euro) ce ar reprezenta o justă despăgubire pentru terenul expropriat în

suprafață de 471 mp, proprietatea societății situat în București, Șos. O.,

sector 1.

La data de 18 iunie

2006 reclamanta și-a precizat acțiunea, arătând, că dorește numai majorarea

cuantumului stabilit prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor.

Învestit în primă

instanță Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin Sentința nr. 735 din

26 mai 2010, a admis cererea precizată și în consecință a obligat pârâta la

plata sumei de 193.110 euro (echivalent în RON la data plății) reprezentând

despăgubire pentru terenul supus exproprierii.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut că prin Hotărârea nr. 4/2008 emisă de Comisia

pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local sector 1 București -

proiectul „fluidizare trafic pe DN1 km 8 + 100 - km 117+ 000 și centura rutieră

în zona de nord a municipiului București, obiect 5A - extindere la 4 benzi a

centurii rutiere a municipiului București, între DN 1A și DN1” s-a stabilit că

pentru terenul situat în București, sector 1, Sos. O., în suprafață de 471 mp,

ce urmează a fi expropriat, este îndreptățită la despăgubiri reclamanta SC M.D.

SRL, cuantumul despăgubirilor ce vor fi achitate acesteia fiind de 47.100 euro

(100 euro/mp).

Conform raportului de

expertiză privind evaluarea imobilului, întocmit de o comisie formată din

experți desemnați de instanță, pârâtă și reclamantă, valoarea de piață a

terenului la data exproprierii (februarie 2008) este de 193.110 euro, iar la

data efectuării raportului de expertiză (aprilie 2009) este de 133.764 euro.

La stabilirea

cuantumului despăgubirilor, s-a ținut cont și de prejudiciul cauzat

proprietarului, respectiv cheltuielile ocazionate pentru proiectarea și

construirea unui obiectiv de investiții.

În drept, Tribunalul

a reținut că potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 „expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)

- (8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești

competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată

hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii,

fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator

asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu

suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv

transferul dreptului de proprietate asupra terenului”.

Tot astfel, s-a

reținut că alin. (3) al art. 9 din Legea nr. 198/2004 face trimitere la

dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică.

Potrivit art. 26 din

același act normativ „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului

și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".

Prima instanță a

apreciat că dispozițiile vizând calcularea cuantumului despăgubirilor - care

trebuie raportate la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarului - urmează a

fi corelate cu prevederile art. 4 din legea fundamentală, potrivit cărora

nimeni nu poate fi expropriat, decât pentru cauză de utilitate publică,

stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Ca atare, s-a

apreciat că momentul acoperirii prejudiciului este acela de la data

exproprierii și nu cel ulterior, calculat la peste 1 an de la expropriere.

Mai mult, se arată,

pentru stabilirea caracterului just al despăgubirii calculate de către Comisie,

instanța trebuie să se raporteze la același moment avut în vedere la data

emiterii procesului-verbal de către aceasta.

Soluția a fost

menținută de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia

nr. 73 A din 1 februarie 2011, a respins ca nefondat apelul formulat împotriva

sentinței de pârât, reținând în esență că instanța de fond a verificat

îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 25 din Legea nr. 33/1994, în sensul

respectării cerințelor vizând numirea experților și a stabilit corect obiectivele

raportului de expertiză, în acord cu prevederile art. 26 al aceluiași act

normativ.

S-a reținut totodată

că experții au respectat criteriile de calcul prevăzute de art. 26 al Legii nr.

33/1994, respectiv prețul de circulație al terenurilor din zonă și au avut în

vedere prejudiciul cauzat proprietarului de expropriere, constând în

cheltuielile efectuate de intimata reclamantă cu proiectarea construcției ce

urma a fi realizată.

Tot astfel, conchide

instanța de control judiciar, prin aplicarea corectă a prevederilor art. 27 din

Legea nr. 33/1994, a fost respectată cerința ca despăgubirea acordată de către

instanță să nu fie inferioară valoric față de cea oferită de expropriator și

nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

În cauză a declarat

recurs în termen legal, pârâtul Statul Român prin CC.N.A.D.N.R. SA care,

invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică decizia

dată în apel după cum urmează:

- deși în fața primei

instanțe au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică de evaluare

întocmit de comisia de experți, instanțele și-au fundamentat în mod greșit

soluțiile pe concluziile acestei lucrări care conține erori majore, în

condițiile în care valorile de comparație au fost preluate din ofertele

publicate pe internet și nu din prețurile concrete de tranzacționare, așa cum

stabilește imperativ art. 26 alin. (2) din lege.

- deși tribunalul nu

a reținut cuantumul despăgubirilor cuvenite de la data întocmirii raportului de

expertiză, instanța de control judiciar a validat în mod greșit sentința,

ignorând atât prevederile legale incidente cât și practica instanței supreme.

- metoda comparației

directe presupune comparația între prețurile efective de tranzacționare a

imobilelor de același fel, având ca scop stabilirea valorii de piață a

imobilului expropriat.

- în mod greșit au

fost acordate despăgubiri pentru acoperirea unui „prejudiciu” constând în

„așa-zisele” cheltuieli cu proiectarea unui obiectiv de investiții pe terenul

expropriat, fără a se observa că reclamanta a dobândit terenul ulterior

începerii lucrărilor de expropriere, astfel că apare ca evident că la data

„proiectării” se cunoșteau implicațiile tehnice generate de expropriere și

limitele de construire.

Recursul se privește

ca fondat, urmând a fi admis, în considerarea celor ce succed.

Criticile vizând

nerespectarea criteriilor instituite prin dispozițiile art. 26 al Legii nr.

33/1994 „privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică” cu privire la

calcularea cuantumului despăgubirilor, sunt fondate.

Astfel, potrivit

alin. (1) al acestui text „despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite”, iar alin. (2) al aceluiași articol dispune ca „la calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Rezultă că,

despăgubirea cuvenită expropriatului se compune atât din valoarea reală a

imobilului expropriat, cât și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite prin măsura exproprierii, iar la calcularea acestei

despăgubiri trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate

administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite.

Sintagma “prețul cu

care se vând, în mod obișnuit imobilele” are semnificația de preț plătit

efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în

contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale

agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică

publicitate sau de pe internet.

Or, instanța de apel

a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță, pe baza unui

raport de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu

care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași

unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Astfel, expertiza

însușită de instanță este cea refăcută urmare, constatării nulității expertizei

V.E.

Din cuprinsul acestei

lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației

directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de

specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate

în zonă.

Scăderea pieții

imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, la care fac referire experții

în lucrare, nu exclude existența unor tranzacții, așa încât ei aveau obligația

de a face verificări în acest sens, la agenții imobiliare, notari, publicații

de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind

tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare

prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în

care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea unor

contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții

puteau apela la alte elemente decât prețul de vânzare, în determinarea

despăgubirilor aferente exproprierii.

Expertiza însușită de

instanțe, nu este însă însoțită de niciun document care să ateste rezultatul

negativ al unei asemenea verificări, or în absența acestei dovezi atașate raportului

de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.

În contextul arătat,

se impuneau lămuri suplimentare din partea experților în justificarea

comparabilelor folosite la evaluare, respectiv în privința prejudiciului

pretins de reclamantă prin scăderea valorii economice a terenului rămas în

proprietatea sa după expropriere, ceea ce ar fi presupus ca instanța de apel să

dispună completarea expertizei refăcute în faza fondului.

Neprocedând în acest

mod, Curtea de Apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată

fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și

alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Cu prilejul

rejudecării, urmează a se verifica și apărarea pârâtului Statul Român prin

C.N.A.D.N. SA, potrivit căreia reclamanta a dobândit terenul ulterior începerii

efective a lucrărilor de expropriere astfel că a cunoscut și implicit și-a

asumat consecințele cumpărării unui teren ce urma a fi supus acestei proceduri,

precum și implicațiile tehnice și limitele impuse de expropriere, asupra

proiectului său de investiții.

Tot astfel, urmează a

se vedea că la data achiziționării terenului de 2.000 mp - din care face parte

suprafața de 471 mp, expropriată - reclamanta a plătit vânzătorilor un preț de

207,5 euro/mp, pentru ca ulterior să pretindă, iar instanțele să îi

stabilească, o despăgubire de 410 euro/mp, în condițiile unui declin marcant al

pieței imobiliare, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv

data de 16 ianuarie 2007.

Așa fiind, față de

cele ce preced, recursul urmează a se admite, cu consecința casării deciziei

atacate și a trimiterii cauzei spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Statul Român prin CC.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr.

73/A din 01 februarie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează hotărârea

atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 15 mai 2012.

Procesat de GGC - AS