ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6912/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6912/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului

București, secția a IV-a civilă, sub nr. 13121/3/2008 reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu

cu pârâții Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA și Comisia de Aplicare a Legii nr.

198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București, a formulat contestație împotriva

Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008 emisă de Comisia

de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București, solicitând

anularea sa, urmând ca instanța să stabilească despăgubirile cuvenite, în condițiile

art. 25 și urm. din Legea nr. 33/2004.

În motivare, se arată

că reclamanta este proprietarul imobilului București, Sos. O., sector 1, compus

din teren în suprafață de 6700 mp și construcții cu destinația de depozit, birouri

și anexe în suprafață construită de 2609,54 mp, având cadastru nr. CA1. și CF nr.

C1., așa cum rezultă din Contractul de vânzare-cumpărare nr. V1. din 03

octombrie 2005 autentificat de B.N.P. M.M.Ț., rectificat potrivit încheierii de

rectificare nr. 8668 din 19 octombrie 2005 eliberată de același notar și, potrivit

încheierilor nr. 18639 din 05 octombrie 2005 și nr. 20710 din 26 octombrie 2005

ambele pronunțate de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București Sector

nr. 198/2004 și H.G. nr. 1519/2007 în cadrul proiectului "Fluidizare trafic

pe DN 1 km 8+100-km 17+000 și centura rutiera în zona de nord a Municipiului București

- obiect SA - Reabilitare și extindere la patru benzi a Centurii rutiere a municipiului

București între DN 1A și DN 1", s-a realizat dezmembrarea suprafeței de 441

mp teren, constituită sub număr cadastral CA1.

Se mai arată că Comisia

de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București, a dispus

exproprierea pentru suprafața de 441 mp teren, cu număr CA1., CF nr. C1. și a decis

acordarea despăgubirilor în cuantum de 247.113,33 RON, echivalentul a 67.282

euro, respectiv 44.100 euro pentru teren (100 euro/mp) și 23.182 euro pentru investițiile

situate pe teren.

Reclamanta mai susține

că despăgubirea stabilită la valoarea terenului de numai 100 euro/mp, este mult

subevaluată în raport de valoarea de circulație a terenurilor din zonă, criteriu

prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Că valoarea reală de piață este de minim

600 euro/mp, exproprierea îi prejudiciază nu numai din perspectiva valorii terenului

expropriat, dar și în raport de diminuarea integrală a valorii fondului, față de

afectațiunea sa. Prin exproprierea suprafeței de 441 mp, este limitat accesul și

parcajul autovehiculelor, sunt lipsiți de platforma edificată pe terenul expropriat,

iar activitatea de depozitare va deveni practic imposibilă. Prin urmare, prejudiciul

nu este limitat la valoarea de circulație a imobilului și a valorii investițiilor;

investițiile situate pe teren sunt de asemenea subevaluate. Valoarea de despăgubire

va trebui să acopere pe lângă valoarea investițiilor și diferența până la valoarea

lucrărilor de repoziționare a branșamentelor la utilități și crearea noilor căi

de acces. Estimează această valoare la minim 30.000 euro.

Prin încheierea din 21

mai 2008 a fost admisă excepția lipsei capacității de folosință în ceea ce o privește

pe intimata

Comisia

de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București.

Prin sentința civilă

nr. 718 din 13 mai 2009 Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis contestația

și a modificat în parte hotărârea nr. 7/2008 emisă de pârât în sensul că a stabilit

cuantumul despăgubirilor la suma de 136.168 euro echivalent în RON la cursul BNR

din ziua plății.

S-a reținut, în esență,

că potrivit dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994 instanța de judecată nu

este obligată să acorde valoarea rezultată din expertiza administrată în fața sa,

ci poate opta, întemeiat, și pentru valoarea rezultată din expertiza efectuată în

faza administrativă sau pentru valoarea expertului cu opinie separată.

Având în vedere valoarea

stabilită prin expertiza separată efectuată de expertul A.D., tribunalul a constatat

că valoarea despăgubirilor de 136.168 euro (119.952 euro pentru teren și de 16.216

euro pentru platforma betonată) este o despăgubire reală pentru imobilul supus exproprierii.

Pentru a concluziona în

acest mod, tribunalul a avut în vedere că expertul A.D. a reținut oferte de piață

pentru terenuri situate în aceeași zonă (O.), în timp ce experții prezintă mai ales

oferte din alte zone și mai ales rezidențiale, care în mod evident se tranzacționează

la alte prețuri. Pe de altă parte, ofertele preluate de pe internet nu poartă data

postării pentru a se verifica în ce măsură sunt valabile pentru data efectuării

expertizei și, oricum, nu reprezintă decât oferte de vânzare și nu prețuri reale

de tranzacționare.

În ceea ce privește platforma

betonată tribunalul a constatat că cei doi experți nu au nici o justificare pentru

care o astfel de construcție cu un grad avansat de uzură a fost evaluată la suma

de 104.108 euro. Pe de altă parte, expertul A.D. prezintă în concret modul de calcul

cât și criteriile avute în vedere.

În ceea ce privește branșamentele

electrice și lucrările de canal, obligația relocării utilităților revine constructorului,

iar costul acestor lucrări va fi suportat de către intimată, astfel că nu se pot

reține sumele indicate de cei doi experți drept prejudiciu.

În ceea ce privește prejudiciul

suferit de restul imobilului ca urmare a exproprierii unei părți din acesta nu se

prezintă care ar fi criteriile și care ar fi modul concret de stabilire a acestuia

și, oricum, nu se amintește în nici un fel de faptul că influența pe care o va avea

asupra valorii terenului a modernizării căilor de acces ce va duce la fluidizarea

traficului.

Împotriva acestei hotărâri

judecătorești a formulat apel în termen legal reclamanta SC A. SRL, precum și cerere

de aderare la apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R.

În apelul formulat reclamanta

SC A. SRL a susținut următoarele.

S-a invocat nulitatea

încheierii de ședință din 06 mai 2009 și, în consecință, a sentinței civile apelate,

având în vedere că s-a dispus judecarea cauzei în lipsa reclamantei, fără a se da

posibilitatea de a formula obiecțiuni, încălcându-se prevederile art. 85 coroborat

cu art. 297 alin. (1) C. proc. civ., precum și prevederile art. 88 alin. (1)

lit. 2 C. proc. civ.

O altă critică vizează

faptul că instanța de fond nu a ținut cont de probele administrate în cauză, respectiv

de raportul comun al celor doi experți ce prezintă în mod detaliat metoda folosită

pentru determinarea și stabilirea valorii de circulație a imobilului care este aceeași

cu cea folosită de către expertul A.

În mod greșit, susține

apelanta-reclamantă, instanța de fond a validat raportul de expertiză întocmit de

expertul A., deși imobilele menționate de către acesta și față de care s-a stabilit

valoarea de circulație, nu sunt identificabile și nici verificabile. De asemenea,

expertul A. nu a răspuns la toate obiectivele stabilite de instanța de judecată.

Apelanta-reclamantă susține

că, în mod greșit, instanța de fond a dispus refacerea lucrării întocmită de expert

D.C.I. pentru evaluarea despăgubirilor, întrucât această lucrare fusese însușită

cu obiecțiuni și de expert V.E., iar expertul A. a prezentat opinia sa aducând obiecțiuni

la cele două rapoarte.

O altă critică se referă

la împrejurarea că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra despăgubirii datorate

pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere.

Apelanta-reclamantă mai

arată că prima instanță a decis asupra pricinii fără a ține cont de faptul că nu

s-a finalizat expertiza, întrucât în ședința publică de la 19 noiembrie 2008 s-a

dispus realizarea evaluării imobilului și la momentul efectuării plății/consemnării

sumei de bani, raportat la modificările aduse Legii nr. 198/2004 prin Legea nr.

184/2008.

Prin soluția pronunțată,

instanța a încălcat prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994 care arată că despăgubirile

acordate de către instanță nu pot fi mai mici decât cea oferită de exproprietar.

Astfel, se arată că prima instanță a acordat suma de 16.216 euro față de 23.182

euro cât s-a stabilit prin hotărârea contestată.

Ultima critică privește

modul de soluționare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, susținându-se

că în mod greșit instanța a reținut că reclamanta a renunțat la cheltuielile de

judecată.

La termenul de judecată

de la 23 noiembrie 2009 pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a formulat cerere

de aderare la apel susținând că hotărârea pronunțată de instanța de fond este netemeinică

și nelegală datorită omologării raportului de expertiză în care expertul nu a avut

în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile de același fel ci doar oferte

publicate în presa scrisă și pe internet.

La termenul de judecată

de la 08 februarie 2010, Curtea a încuviințat efectuarea unei expertize evaluatorii,

având ca obiective: identificarea și stabilirea valorii de circulație a imobilului

atât la data exproprierii cât și la data efectuării raportului de expertiză, identificarea

construcțiilor de pe teren, evaluarea acestora precum și a lucrărilor de refacere

a branșamentelor la utilități; evaluarea prejudiciului suferit prin diminuarea valorii

fondului ce rămâne după expropriere, față de afectațiunea terenului.

Lucrarea de specialitate

a fost depusă la data de 18 octombrie 2010 iar intimatul Statul Român a formulat

obiecțiuni ce au fost încuviințate de către instanță.

Comisia de experți a formulat

un răspuns la obiecțiuni iar expertul M.A.S. a expus un punct de vedere diferit

de cei doi experți.

S-au efectuat adrese către

Direcția de Taxe și Impozite a Sectorului 1 pentru a se comunica valoarea de circulație

pentru terenurile din aceiași categorie de folosință cu cel ce formează obiectul

cauzei cât și către comisia de experți pentru a stabili valoarea terenurilor prin

raportare la Grila notarilor publici și la valorile efective de tranzacționare pentru

terenuri de aceiași categorie.

La termenul de judecată

de la 06 iunie 2011, reprezentanta apelantei-reclamante a invocat excepția tardivității

cererii de aderare la apel.

Prin decizia nr. 633A

din 20 iunie 2011 pronun

ț

ată de Curtea de Apel

București, secția a IV-a civilă, au fost respinse excepția tardivității cererii

de aderare la apel și apelul formulat de pârâtul Statul Român ca nefondate, a fost

admis apelul reclamantei și a fost schimbată în parte sentința apelată în sensul

stabilirii despăgubirilor, astfel cum au fost precizate, au fost păstrate celelalte

dispoziții ale sentinței atacate.

În motivarea deciziei

s-au re

ț

inut următoarele.

Conform dispozițiilor

art. 293 alin. (1) C. proc. civ. - intimatul este în drept să adere la apelul făcut

de partea potrivnică, chiar după împlinirea termenului de apel, printr-o cerere

proprie, care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe. Cererea se poate

face până la prima zi de înfățișare.

În cauză, pârâtul Statul

Român a formulat cerere de aderare la apel la data de 23 noiembrie 2009, respectiv

la primul termen de judecată ce nu a constituit prima zi de înfățișare, întrucât,

conform art. 134 C. proc. civ. părțile legal citate nu puteau pune concluzii, fiind

necesară atașarea dosarului de fond. Ca urmare, Curtea a respins excepția tardivității

cererii de aderare la apel.

Referitor la apelul declarat

de către reclamantă, în ceea ce privește încheierea de ședință de la data de 06

mai 2009, se constată inaplicabilitatea dispozițiilor art. 105 alin. (2) C.

proc. civ. întrucât, așa cum rezultă din mențiunile încheierii, cauza a fost strigată

de două ori la ordine, la a doua strigare a cauzei fiind prezent numai pârâtul Statul

Român și reprezentantul Ministerului Public, în condițiile în care procedura de

citare a fost legal îndeplinită, fiind respectate dispozițiile art. 85 și art. 88

alin. (1) lit. 2 C. proc. civ., reclamanta având termen în cunoștință.

Critica vizând cheltuielile

de judecată este, de asemenea, nefondată. Instanța de fond nu a luat act că reclamanta

a renunțat la cheltuielile de judecată, ci a luat act că nu s-au solicitat de către

aceasta cheltuielile de judecată, în condițiile în care aceasta a lipsit de la dezbateri.

Restul criticilor formulate

cu privire la fondul cauzei au fost apreciate fondate în limitele ce se vor arăta

în continuare.

Conform art. 44 din Constituția

României și art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică - exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru

cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre

judecătorească.

De asemenea, potrivit

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - la calcularea despăgubirilor, experții,

precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză.

Prin sintagma „prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele” legiuitorul se referă la prețul efectiv

plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare autentice și nu

la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare.

Pentru a da eficiență

acestor principii, Curtea a dispus efectuarea unei alte lucrări de specialitate

- expertiză evaluatoare și s-au efectuat demersuri pentru a cunoaște valorile efective

de tranzacționare pentru terenuri de același fel la o dată cât mai apropriată de

momentul exproprierii, întrucât o „dreaptă și prealabilă despăgubire” privește valoarea

de circulație a terenului expropriat la data deposedării efective și nu la data

efectuării raportului de expertiză.

Ca urmare, Curtea s-a

raportat în stabilirea despăgubirilor totale la evaluarea efectuată de experții

ing. L.A., M.A.S. și M.V., asupra terenului în suprafață de 441 mp, platforma betonată,

construcția „casă poartă” raportată la luna februarie 2008, avându-se în vedere

și cele două contracte de vânzare-cumpărare în care sunt tranzacționate terenuri

similare la date apropiate de luna februarie 2008.

Punctul de vedere - opinia

separată a expertului ing. M.A.S. care a semnat, de altfel, lucrarea comună, privește

valoarea de piață a terenului la data efectuării raportului de expertiză și, ca

urmare, urmează a fi înlăturat.

În ceea ce privește despăgubirile

solicitate de apelanta-reclamantă pentru diminuarea valorii fondului rămas după

expropriere, Curtea reține că suma de 94.680 euro stabilită de către experți nu

este fundamentată științific, aspect recunoscut în conținutul raportului, suma certă

dovedită în cauză fiind aceea de 47.340 euro.

Această sumă reprezintă

pierderile suferite de către apelanta-reclamantă ca urmare a imposibilității folosirii

incintei imobilului în condițiile rezilierii contractului de închiriere, prețul

negociat al chiriei fiind de 15.780 euro/lună.

Nu s-a făcut dovada că

diminuarea platformei din fața halei ce conține service-ul și magazinul poate conduce

la prejudicii materiale pentru societatea apelantă, experții concluzionând că numărul

de locuri de parcare necesare este asigurat la limită, această concluzie fiind coroborată

și cu împrejurarea că pentru platforma betonată s-au calculat deja despăgubiri.

Împotriva deciziei

nr. 633A din 20 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, au

declarat recurs reclamanta SC A. SRL, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA și Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București.

În motivarea recursului

reclamanta SC A. SRL a arătat că în mod eronat, instanța de apel nu a acordat despăgubirile

solicitate pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere. Conform legislației

in vigoare, cel expropriat trebuie sa primească contravaloarea întregului prejudiciu

suferit prin expropriere, drept pentru care consideră ca se impunea ca instanța

de apel sa acorde despăgubiri și pentru prejudiciul suferit de expropriat prin diminuarea

valorii fondului rămas după expropriere.

Cu privire la aprecierea

experților - pagina 10 din raportul de expertiza conform căreia diminuarea platformei

din fata halei ce conține service-ul și magazinul anexa acestuia poate în mod cert

influenta negativ valoarea chiriei, considera ca nu a fost luata in calcul de către

instanța de apel, care fără a tine cont de opinia comisiei de experți a considerat

nejustificat ca nu s-a făcut dovada „ca diminuarea platformei din halei ce conține

service-ul și magazinul poate conduce la prejudicii materiale pentru societatea

apelanta (...)", deși experții au precizat în mod clar ca accesul facil și

spațiul de parcare sunt factori importanți în negocierea prețului chiriei.

În cadrul societății SC

A. SRL, service-ul auto este o unitate separata ca amplasament și tip de activitate

de depozitele aflate în hala comuna „A" sau hala vecina „B", astfel că

despăgubirile pentru diminuarea posibilității de desfășurare a activității la parametrii

stabiliți de către reclamantă sunt diferite decât cele pentru platforma betonata.

Din expertizele efectuate reiese ca prin exproprierea suprafeței de 41 m.p. este

limitat și accesul și parcajul autovehiculelor. Fiind lipsiți de platforma edificată

pe terenul expropriat, activitatea de depozitare a devenit practic imposibila, iar

aprovizionarea cu mărfuri a fost mult limitata, chiar în condițiile afectării imobilului

altor activități, fie ele de producție. Reclamanta a fost nevoita sa renunțe la

activitatea de service auto, deoarece datorita exproprierii terenului din fața service-ului,

acest spațiu nu mai îndeplinește condițiile și normele legale pentru a funcționa

ca service.

În plus, din cauza accesului

îngrădit la proprietatea sa prin lucrările efectuate, societatea a fost prejudiciata

prin lipsa de folosința a spatiilor pe o perioada lunga de timp, și prin imposibilitatea

desfășurării vreunei activități, precum și a perceperii de chirii de pe urma imobilelor

aflate la adresa terenului expropriat, clienții solicitând rezilierea loca

ț

iunii, fapt care le-a

adus prejudicii majore.

Prin urmare, este greșita

reținerea instanței potrivit căreia prejudiciile materiale rezultate din diminuarea

afacerii de service auto au fost acoperite prin acordarea de despăgubiri pentru

platforma betonata.

A depus la dosarul cauzei

toate documentele necesare pentru a dovedi prejudiciile suferite, in sensul existentei

acestora și a întinderii lor, iar experții au consimțit unanim ca afacerea a fost

diminuata prin limitările aduse fondului.

A arătat instanței de

judecata în faza procesuala a apelului modul cum poate fi evaluata diminuarea afacerii

de service auto pe care o avea datorita pierderii terenului pe care se aflau locurile

de parcare, argumentând detaliat și în baza prevederilor legale necesitatea acordării

despăgubirilor, fără ca instanța sa tina cont de toate aceste considerente.

Din dispozițiile art.

41, alin. (3) din Constituția României

ș

i jurispruden

ț

a C.E.D.O. pronun

ț

ată în interpretarea

art. 1 din Protocolul nr. 1 rezulta ca nicio expropriere nu poate fi făcuta decât

în schimbul unei despăgubiri, care trebuie sa fie dreapta, adică sa reprezinte valoarea

reala a bunului expropriat, precum și daunele suferite de către proprietar prin

actul respectiv.

Potrivit legii, exproprierea

se poale realiza numai după o dreapta și prealabila despăgubire. Acest principiu

impune expropriatorului obligația de a-l compensa pe proprietarul mobilului, cât

și pe ceilalți titulari de drepturi reale asupra bunului expropriat, prin plata

unei despăgubiri drepte, adică in măsura sa acopere integral pagubele suferite le

aceștia.

Astfel, potrivit art.

26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului

și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptă

ț

ite. La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care, în

mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la

data raportului de expertiza, precum îi de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptă

ț

ite.

Prin urmare, instanța

de apel nu a ținut cont de dispozițiile legale cu privire la compunerea despăgubirilor

datorate în mod corect reclamantei, motiv pentru care a respins în mod nejustificat

capătul de cerere prin care s-a solicitat acordarea de despăgubiri și pentru diminuarea

integrala a valorii fondului și a afacerilor întreprinse de societatea prejudiciata

prin expropriere.

În concluzie, solicită

admiterea recursului și modificarea in parte a deciziei nr. 633/A din data de 20

iunie 2011 și acordarea de despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin diminuarea

valorii fondului ce rămâne după expropriere, având in vedere limitările ce au fost

aduse terenului fata de afecțiunea sa.

În drept, au fost invocate

prevederile art. 304, pct. 9 și urm. C. proc. civ.

În motivarea recursului

pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA a arătat că hotărârea atacată a fost

data cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994: „La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum

ș

i instanța vor tine seama de prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de acela

ș

i fel din unitatea administrativ-teritoriala,

la data întocmirii raportului de expertiza, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite.”

Art. 26 alin. (1) și 2

din Legea nr. 33/1994 stabilește ca despăgubirea se compune din valoarea reala a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptă

ț

ite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de preturile cu care

se vând în mod obișnuit imobile de același fel, în unitatea administrativ-teritoriala,

la data întocmirii raportului de expertiza.

Sintagma „prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv

și menționat efectiv în contractele autentice de vânzare cumpărare și nu preturile

de ofertare ale agențiilor imobiliare sau din anunțurile de mica publicitate.

Nu pot fi avute în vedere

ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a pre

ț

ului, știut fiind ca prețul

solicitat este mult mai mare.

Valoarea despăgubirilor

din raportul de expertiza efectuat la instanța de apel a fost stabilita în baza

preturilor de ofertare și nu în baza preturilor de vânzare care sunt întotdeauna

inferioare preturilor de ofertare.

Mai mult, este de notorietate

faptul ca de la sfârșitul anului 2008 piața imobiliara a cunoscut un real declin,

iar criza economica influențează cu atât mai mult în sens negativ tranzacțiile imobiliare.

Despăgubirile acordate

prin Hotărârea comisiei de stabilire a despăgubirilor sunt juste și prealabile exproprierii,

evaluarea imobilelor fiind făcuta ținându-se seama de preturile cu care se vindeau

în zona respectiva imobile de același fel la data când exproprierea a avut loc,

respectiv luna mai 2008.

În condițiile actuale,

valoarea de 67.282,00 euro (44.100,00 euro pentru suprafa

ț

a de 441 mp, iar pentru

investițiile situate pe teren s-au acordat despăgubiri în cuantum de 23.182,00

euro) stabilita drept despăgubire prin hotărârea comisiei de stabilire a despăgubirilor

este dreapta, respectându-se atât dispozi

ț

iile Constituției, cât și dispozițiile Convenției

Europene a Drepturilor omului cu privire la dreptul de proprietate privata.

Prin respingerea apelului

declarat, instanța de apel a avut în vedere preturile de ofertare și nu preturile

de tranzacționare, pronunțând o hotărâre prin care se încălca dispozițiile art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Mai mult, raportul de

expertiza omologat de instanța de apel, nu respecta dispozițiile legii în ceea ce

privește momentul pentru stabilirea despăgubirilor.

Art. 9 alin. (3) din Legea

nr. 198/2004, actualizata, coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede ca

experții, cat și instanța vor avea în vedere preturile de vânzare de la data întocmirii

raportului de expertiza, or instanța de judecata a omologat varianta din raportul

de expertiza de la data exproprierii - februarie 2008 și nu la data întocmirii raportului

de expertiza iulie 2010.

În ceea ce privește despăgubirile

acordate pentru platforma betonata, în mod greșit, instanța de judecata a acordat

despăgubiri nejustificate în cuantum de 32.500 curo stabilite aleatoriu de comisia

de experți.

De asemenea, pentru evaluarea

„casei porți", experții nu au relevat metoda de evaluare a acesteia, rezultatul

obținut fiind suma de 1534 euro. Instanța de judecata, in mod nejustificat (de către

comisia de experți) a acordat suma de 1534 euro.

Cu privire la acordarea

sumei în cuantum de 47.340 euro reprezentând despăgubiri ca urmare rezilierii contractului

de închiriere nr. 686/2005, se arată ca, în mod greșit, instanța de judecata a acordat

aceste despăgubiri, în condițiile in care acest prejudiciu nu a fost stabilit în

urma unei expertize contabile, expertul contabil (și nu experți evaluatori imobile)

fiind singurul abilitat a calcula prejudiciul rezultat din neînchirierea unui imobil.

Mai mult actul adițional

din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna

a fost întocmit pro causa. Reclamanta, având cunoștința ca urmează sa fie expropriata,

a stabilit aceasta chirie în scopul de a obține despăgubiri constând in prejudiciul

suportat din cauza imposibilității închirierii spațiului deținut.

Solicită admiterea recursului,

modificarea hotărârii apelate, pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiata, iar

în subsidiar, admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea spre rejudecare.

În drept, au fost invocate

prevederile art. 299 și urm. C. proc. civ., art. 9 din Legea nr. 198/2004, actualizata,

art. 21-27 din Legea nr. 33/1997.

În motivarea recursului

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a arătat că decizia este nelegală

față de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Potrivit art. 22

alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local,

publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010, acțiunea formulată în conformitate

cu prevederile acestui articol (expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

se poate adresa instanței judecătorești - n.n.) se soluționează potrivit dispozițiilor

art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Conform art. 26 din Legea

nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirii, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.

Contrar acestor prevederi

legale, instanța de apel a omologat expertiza evaluatoare efectuată în cauză în

varianta stabilirii cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat la data transferului

dreptului de proprietate, prin raportare la prețurile practicate în luna februarie

2008.

Nici în ceea ce privește

cuantumul prejudiciului, sumele de bani acordate de instanța de apel nu au fost

stabilite în mod legal.

Astfel, în privința sumei

de 47.340 euro, instanța a motivat că aceasta reprezintă pierderile suferite de

către apelanta - reclamantă ca urmare a imposibilității folosirii incintei imobilului

în condițiile rezilierii contractului de închiriere, prețul negociat al chiriei

fiind de 15.780 euro/lună.

Într-adevăr, suma de 47.340

euro reprezintă contravaloarea chiriei de 15.780 euro/lună pe care SC A. SRL ar

fi încasat-o din închirierea spațiului pe cele 3 luni, cât mai rămăseseră până la

expirarea contractului (decembrie 2008), dacă nu intervenea rezilierea acestuia

(octombrie 2008) cauzată de măsura exproprierii.

Acordând această sumă

de bani în integralitate cu titlu de despăgubire, instanța de apel a nesocotit prevederile

din legislația fiscală care reglementează regimul veniturilor impozabile.

Chiar și în condițiile

în care exproprierea nu s-ar fi produs, apelanta reclamantă tot nu ar fi beneficiat

de aceste venituri în totalitate, ci doar de ceea ce ar fi rămas după scăderea sumei

reprezentând impozitul datorat.

Pentru a nu se ajunge

la o îmbogățire fără just temei, știut fiind faptul că, potrivit art. 42 lit. b

1

)

din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., sumele primite ca urmare a exproprierii

pentru cauză de utilitate publică nu se impozitează, instanța ar fi trebuit să stabilească

în concret suma de care fost privată reclamanta prin neîncasarea venitului aferent

contractului de închiriere, după scăderea sumei corespunzătoare impozitului.

Având în vedere că veniturile

din închiriere sunt incluse în baza de impozitare a societății comerciale în vederea

stabilirii impozitului pe profit, după deducerea cheltuielilor deductibile, ceea

ce implică cunoștințe de specialitate și o abordare complexă a variabilelor puse

în ecuație, în cauză era necesară efectuarea unei expertize contabile pentru stabilirea

venitului net pe care l-ar fi putut realiza reclamanta dacă nu intervenea exproprierea.

Instanța a mai acordat

cu titlu de despăgubire pentru prejudiciul creat sumele de 32.500 euro pentru platforma

betonată și 1574 euro pentru construcția „casă poartă".

Din modul lacunar în care

a fost efectuată expertiza asupra contravalorii celor două construcții, apreciem

că valorile stabilite de experți sunt nedovedite, nefiind prezentat modul de calcul.

Astfel, pentru platforma

betonată, experții au precizat că au folosit calculul prin metoda valorii de înlocuire

care pornește de la indicatorii din fișele cuprinse în Cataloagele de reevaluare

a clădirilor elaborate de Comisia pentru Inventarierea și Reevaluarea Fondurilor

Fixe în 1965 depunând un simplu deviz ca și documentație, în acest sens.

Pentru estimarea valorii

de piață a acestei construcții trebuia ca experții să descrie o serie de parametri

tehnici, cum ar fi norma de evaluare, valoarea de înlocuire, stabilită în funcție

de coeficientul de uzură, dotarea tehnico-edilitară, finisaje, structura constructivă;

materialele folosite, actualizarea acestei valori de înlocuire, indicarea numărului

de catalog și a fișei în baza cărora s-au efectuat calculele, pentru a se verifica

exactitatea și corectitudinea valorilor obținute.

Pentru aceste motive,

în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. (3) C. proc. civ., solicită admiterea

recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii, ca nefondat

și a apelului declarat de reclamanta SC A. SRL cu menținerea, ca legală și temeinică,

a sentinței instanței de fond.

Înalta Curte a constatat

fondate recursurile pentru considerentele expuse mai jos.

Sunt fondate sus

ț

inerile recurentului pârât

ș

i Ministerului Public

în sensul că decizia recurată este pronun

ț

ată cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994,

sub aspectul atât al momentului în func

ț

ie de care trebuia determinată suma cuvenită cu

titlu de despăgubiri (

ș

i anume data întocmirii

raportului de expertiză, iar nu data emiterii hotărârii de expropriere), dar

ș

i al criteriilor în func

ț

ie de care trebuia stabilită

această sumă (

ș

i anume prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

iar nu ofertele de vânzare din publica

ț

iile privind pia

ț

a imobiliară).

Potrivit art. 9 din Legea

nr. 198/2004, în vigoare la data exproprierii,

„Expropriatul nemulțumit

de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, (…) se poate adresa instanței judecătorești

competente (…) în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea

comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acțiunea

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. În acest caz,

plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de la data

solicitării, pe baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile de stabilire

a cuantumului acesteia.”

Potrivit

art.

26 din Legea nr. 33/1994;

„(1)

Despăgubirea se compune

din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite.

(2)

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.

(…)

”

Instanța de apel a înlăturat

aplicarea acestui text pe motiv că ar contraveni art. 44 din Constituția României

care impune să se acorde pentru expropriere o justă și prealabilă despăgubire. Or,

în opinia instanței, despăgubirea ar fi justă numai dacă s-ar ține cont de prețul

cu care se vindeau terenuri similare la momentul exproprierii contestatoarei, astfel

încât aceasta să nu suporte scăderea de preț de pe piața imobiliară.

Această interpretare a

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este eronată, și nu este de natură să respecte

nici dispozi

ț

iile constitu

ț

ionale, care nu îngăduie,

pentru determinarea justeții cuantumului despăgubirilor, să se judece cu încălcarea

dispozi

ț

iilor exprese a legii

în vigoare. Ca atare, cuantumul despăgubirilor trebuie stabilit prin raportare la

momentul arătat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, indiferent după cum

prețul imobilelor la data întocmirii raportului de expertiză este mai mic sau mai

mare decât prețul de la data hotărârii de expropriere.

Nu se poate re

ț

ine apărarea reclamantei

în sensul că prin evaluarea imobilului expropriat prin raportare la data întocmirii

raportului de expertiză despăgubirea nu ar mai fi prealabilă având în vedere că

transferul

dreptului de proprietate operează întotdeauna ulterior consemnării despăgubirii

la dispoziția proprietarului sau a titularului altui drept real, în acord cu dispozițiile

art. 44 alin. (3) din Constituție.

Potrivit

art. 15 din Legea nr.

198/2004 „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică

a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului

operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz,

la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.”

Contestarea deciziei de

expropriere, sub aspectul caracterului just al despăgubirii, cu efectul consemnării

acesteia pe numele expropriatului, până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești

nu echivalează cu nerespectarea caracterului prealabil al despăgubirii.

Despăgubirea, fiind astfel

consemnată, este prealabilă măsurii de expropriere, iar în privința cuantumului

despăgubirii, expropriatul are la dispoziție calea contestației în justiție.

Obligația pozitivă a legiuitorului,

la nivel normativ, este aceea de a prevedea o procedură administrativă clară, precisă

și neechivocă în privința stabilirii despăgubirilor, pentru a nu se ajunge la situația

ca despăgubirea consemnată să fie derizorie.

Așadar, revine instanței

judecătorești sarcina de a stabili dacă valoarea despăgubirii consemnate este una

justă, prin raportare la dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, aspect

care, însă, nu pune în discuție caracterul prealabil al despăgubirii. Pretinsa încălcare

a exigenței constituționale referitoare la caracterul prealabil al despăgubirii,

în sensul că, dacă se contestă în justiție cuantumul despăgubirii, expropriatul

nu poate dispune de suma consemnată, este consecința firească a opțiunii acestuia

de a contesta decizia de expropriere.

Acest ra

ț

ionament este re

ț

inut

ș

i în deciziile Cur

ț

ii constitu

ț

ionale în analiza constitu

ț

ionalită

ț

ii art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

În ceea ce prive

ș

te caracterul just al

despăgubirii aceasta reprezintă o condi

ț

ie diferită a despăgubirii de cea de a fi prealabilă,

astfel că nu se poate considera că este încălcat art. 44 alin. (3) din Constitu

ț

ie prin simpla reglementare

a determinării valorii bunului expropriat în func

ț

ie de data întocmirii raportului de expertiză,

când în func

ț

ie de fluctua

ț

iile pie

ț

ei imobiliare această

valoare poate fi mai mare sau mai mică decât cea propusă de către expropriator.

Atâta timp cât reclamanta

nu a făcut dovada că valoarea determinată în raport cu acest moment ar fi derizorie

nu se poate re

ț

ine încălcarea dreptului

său de proprietate sub acest aspect.

În ceea ce prive

ș

te modul de evaluare a

prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere constând în demolarea platformei

betonate

ș

i a casei por

ț

i, pentru a se determina

o despăgubire unitară urmează a se dispune reevaluarea acestora în cadrul expertizei

ce se va efectua conform celor expuse în prezenta decizie, urmând a se avea în vedere

la efectuarea acesteia

ș

i criticile din recurs,

raportat la modalitatea de evaluare.

În ceea ce prive

ș

te suma de 47.340 RON,

aceasta a fost acordată ca urmare a rezilierii contractului nr. 686/2005, care avea

ca obiect spa

ț

iile rămase după expropriere

ș

i care, pretinde reclamanta,

că nu au mai putut fi folosite o perioadă de timp necesară efectuării lucrărilor

de utilitate publică pentru care s-a realizat exproprierea unei păr

ț

i din terenul proprietatea

reclamantei.

Prin contesta

ț

ia formulată reclamanta

nu a cerut repararea acestui prejudiciu care, de altfel, se pretinde că s-a produs

în decembrie 2008, după emiterea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 7

din 25 februarie 2008.

Ca atare, această sumă

nu reprezintă repararea prejudiciului suferit prin diminuarea fondului, solicitat

de către reclamantă prin ac

ț

iune, ci prejudiciu produs ca urmare a lucrărilor ulterioare,

afectând fondul care a rămas în proprietatea reclamantei.

Acest prejudiciu a fost

eviden

ț

iat pentru prima dată

în apel, dar recuren

ț

ii nu au criticat decizia

pronun

ț

ată în apel sub aspectul

încălcării art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Referitor la determinarea

valorii despăgubirilor pentru acest prejudiciu, Înalta Curte a constatat că situa

ț

ia de fapt nu a fost deplin

stabilită, urmând ca instan

ț

a de apel să evalueze condi

ț

iile încheierii actului adițional din 14

decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna, despre

care recurenta pârâtă sus

ț

ine că a fost întocmit

pro causa, prin raportare

ș

i la contractul de închiriere anterior, care nu se află la

dosarul cauzei, dar

ș

i măsura în care la determinarea

despăgubirilor cuvenite pentru acest prejudiciu trebuie avute în vedere sau nu suma

cu titlu de impozit pe care ar fi datorat-o reclamanta dacă ar fi încasat această

chirie, raportat la sus

ț

inerile din recursul Parchetului

de pe lângă Curtea de Apel Bucure

ș

ti.

Având în vedere motivul

de casare cu trimitere rezultat din recursurile pârâtului

ș

i Ministerului Public,

pentru neefectuarea expertizei la instan

ț

a de apel cu respectarea art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, Înalta Curte va admite

ș

i recursul formulat de către reclamantă, care

prive

ș

te modul de evaluare a

despăgubirilor datorate pentru prejudiciul reprezentat de diminuarea valorii fondului

rămas după expropriere, pentru a se determina în mod unitar despăgubirile datorate

ca urmare a exproprierii, urmând ca instan

ț

a de apel să evalueze

ș

i criticile formulate

în recursul acestei păr

ț

i la determinarea sumei

datorate în condi

ț

iile art. 26 alin.

(1) din Legea nr. 33/1994.

Potrivit

art. 314 C. proc.

civ.

Înalta

Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului pricinii în toate cazurile

în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări

de fapt ce au fost deplin stabilite.

În consecin

ț

ă,

ț

inând cont că împrejurările

de fapt nu au fost deplin stabilite, fiind necesară

ș

i efectuarea unui raport

de expertiză cu respectarea art. 22 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 312

alin. (1)-(3) raportat la art. 304 alin. (1) pct. 9

ș

i art. 314 C. proc.

civ., Înalta Curte va a

dmite

recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași

instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate

de reclamanta SC A. SRL, de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA și de Parchetul

de pe lângă Curtea de Apel București împotriva deciziei nr. 633A din 20 iunie 2011

a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia atacată.

Trimite cauza spre rejudecare

aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 noiembrie

2012.