ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6912/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, sub nr. 13121/3/2008 reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA și Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București, a formulat contestație împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București, solicitând anularea sa, urmând ca instanța să stabilească despăgubirile cuvenite, în condițiile art. 25 și urm. din Legea nr. 33/2004. În motivare, se arată că reclamanta este proprietarul imobilului București, Sos.

O., sector 1, compus din teren în suprafață de 6700 mp și construcții cu destinația de depozit, birouri și anexe în suprafață construită de 2609,54 mp, având cadastru nr. CA1. și CF nr. C1., așa cum rezultă din Contractul de vânzare-cumpărare nr. V1. din 03 octombrie 2005 autentificat de B.N.P. M.M.Ț., rectificat potrivit încheierii de rectificare nr. 8668 din 19 octombrie 2005 eliberată de același notar și, potrivit încheierilor nr. 18639 din 05 octombrie 2005 și nr. 20710 din 26 octombrie 2005 ambele pronunțate de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București Sector 1. Din această proprietate, în vederea exproprierii stabilite potrivit Legii nr. 198/2004 și H.G.

nr. 1519/2007 în cadrul proiectului "Fluidizare trafic pe DN 1 km 8+100-km 17+000 și centura rutiera în zona de nord a Municipiului București - obiect SA - Reabilitare și extindere la patru benzi a Centurii rutiere a municipiului București între DN 1A și DN 1", s-a realizat dezmembrarea suprafeței de 441 mp teren, constituită sub număr cadastral CA1. Se mai arată că Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București, a dispus exproprierea pentru suprafața de 441 mp teren, cu număr CA1., CF nr. C1. și a decis acordarea despăgubirilor în cuantum de 247.113,33 RON, echivalentul a 67.282 euro, respectiv 44.100 euro pentru teren (100 euro/mp) și 23.182 euro pentru investițiile situate pe teren.

Reclamanta mai susține că despăgubirea stabilită la valoarea terenului de numai 100 euro/mp, este mult subevaluată în raport de valoarea de circulație a terenurilor din zonă, criteriu prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Că valoarea reală de piață este de minim 600 euro/mp, exproprierea îi prejudiciază nu numai din perspectiva valorii terenului expropriat, dar și în raport de diminuarea integrală a valorii fondului, față de afectațiunea sa. Prin exproprierea suprafeței de 441 mp, este limitat accesul și parcajul autovehiculelor, sunt lipsiți de platforma edificată pe terenul expropriat, iar activitatea de depozitare va deveni practic imposibilă. Prin urmare, prejudiciul nu este limitat la valoarea de circulație a imobilului și a valorii investițiilor; investițiile situate pe teren sunt de asemenea subevaluate.

Valoarea de despăgubire va trebui să acopere pe lângă valoarea investițiilor și diferența până la valoarea lucrărilor de repoziționare a branșamentelor la utilități și crearea noilor căi de acces. Estimează această valoare la minim 30.000 euro. Prin încheierea din 21 mai 2008 a fost admisă excepția lipsei capacității de folosință în ceea ce o privește pe intimata Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 București. Prin sentința civilă nr. 718 din 13 mai 2009 Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis contestația și a modificat în parte hotărârea nr. 7/2008 emisă de pârât în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 136.168 euro echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății.

S-a reținut, în esență, că potrivit dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994 instanța de judecată nu este obligată să acorde valoarea rezultată din expertiza administrată în fața sa, ci poate opta, întemeiat, și pentru valoarea rezultată din expertiza efectuată în faza administrativă sau pentru valoarea expertului cu opinie separată. Având în vedere valoarea stabilită prin expertiza separată efectuată de expertul A.D., tribunalul a constatat că valoarea despăgubirilor de 136.168 euro (119.952 euro pentru teren și de 16.216 euro pentru platforma betonată) este o despăgubire reală pentru imobilul supus exproprierii. Pentru a concluziona în acest mod, tribunalul a avut în vedere că expertul A.D.

a reținut oferte de piață pentru terenuri situate în aceeași zonă (O.), în timp ce experții prezintă mai ales oferte din alte zone și mai ales rezidențiale, care în mod evident se tranzacționează la alte prețuri. Pe de altă parte, ofertele preluate de pe internet nu poartă data postării pentru a se verifica în ce măsură sunt valabile pentru data efectuării expertizei și, oricum, nu reprezintă decât oferte de vânzare și nu prețuri reale de tranzacționare. În ceea ce privește platforma betonată tribunalul a constatat că cei doi experți nu au nici o justificare pentru care o astfel de construcție cu un grad avansat de uzură a fost evaluată la suma de 104.108 euro. Pe de altă parte, expertul A.D.

prezintă în concret modul de calcul cât și criteriile avute în vedere. În ceea ce privește branșamentele electrice și lucrările de canal, obligația relocării utilităților revine constructorului, iar costul acestor lucrări va fi suportat de către intimată, astfel că nu se pot reține sumele indicate de cei doi experți drept prejudiciu. În ceea ce privește prejudiciul suferit de restul imobilului ca urmare a exproprierii unei părți din acesta nu se prezintă care ar fi criteriile și care ar fi modul concret de stabilire a acestuia și, oricum, nu se amintește în nici un fel de faptul că influența pe care o va avea asupra valorii terenului a modernizării căilor de acces ce va duce la fluidizarea traficului.

Împotriva acestei hotărâri judecătorești a formulat apel în termen legal reclamanta SC A. SRL, precum și cerere de aderare la apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. În apelul formulat reclamanta SC A. SRL a susținut următoarele. S-a invocat nulitatea încheierii de ședință din 06 mai 2009 și, în consecință, a sentinței civile apelate, având în vedere că s-a dispus judecarea cauzei în lipsa reclamantei, fără a se da posibilitatea de a formula obiecțiuni, încălcându-se prevederile art. 85 coroborat cu art. 297 alin. (1) C. proc. civ., precum și prevederile art. 88 alin. (1) lit. 2 C. proc. civ.

O altă critică vizează faptul că instanța de fond nu a ținut cont de probele administrate în cauză, respectiv de raportul comun al celor doi experți ce prezintă în mod detaliat metoda folosită pentru determinarea și stabilirea valorii de circulație a imobilului care este aceeași cu cea folosită de către expertul A. În mod greșit, susține apelanta-reclamantă, instanța de fond a validat raportul de expertiză întocmit de expertul A., deși imobilele menționate de către acesta și față de care s-a stabilit valoarea de circulație, nu sunt identificabile și nici verificabile. De asemenea, expertul A. nu a răspuns la toate obiectivele stabilite de instanța de judecată. Apelanta-reclamantă susține că, în mod greșit, instanța de fond a dispus refacerea lucrării întocmită de expert D.C.I.

pentru evaluarea despăgubirilor, întrucât această lucrare fusese însușită cu obiecțiuni și de expert V.E., iar expertul A. a prezentat opinia sa aducând obiecțiuni la cele două rapoarte. O altă critică se referă la împrejurarea că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra despăgubirii datorate pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere. Apelanta-reclamantă mai arată că prima instanță a decis asupra pricinii fără a ține cont de faptul că nu s-a finalizat expertiza, întrucât în ședința publică de la 19 noiembrie 2008 s-a dispus realizarea evaluării imobilului și la momentul efectuării plății/consemnării sumei de bani, raportat la modificările aduse Legii nr. 198/2004 prin Legea nr. 184/2008.

Prin soluția pronunțată, instanța a încălcat prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994 care arată că despăgubirile acordate de către instanță nu pot fi mai mici decât cea oferită de exproprietar. Astfel, se arată că prima instanță a acordat suma de 16.216 euro față de 23.182 euro cât s-a stabilit prin hotărârea contestată. Ultima critică privește modul de soluționare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, susținându-se că în mod greșit instanța a reținut că reclamanta a renunțat la cheltuielile de judecată. La termenul de judecată de la 23 noiembrie 2009 pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a formulat cerere de aderare la apel susținând că hotărârea pronunțată de instanța de fond este netemeinică și nelegală datorită omologării raportului de expertiză în care expertul nu a avut în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile de același fel ci doar oferte publicate în presa scrisă și pe internet.

La termenul de judecată de la 08 februarie 2010, Curtea a încuviințat efectuarea unei expertize evaluatorii, având ca obiective: identificarea și stabilirea valorii de circulație a imobilului atât la data exproprierii cât și la data efectuării raportului de expertiză, identificarea construcțiilor de pe teren, evaluarea acestora precum și a lucrărilor de refacere a branșamentelor la utilități; evaluarea prejudiciului suferit prin diminuarea valorii fondului ce rămâne după expropriere, față de afectațiunea terenului. Lucrarea de specialitate a fost depusă la data de 18 octombrie 2010 iar intimatul Statul Român a formulat obiecțiuni ce au fost încuviințate de către instanță. Comisia de experți a formulat un răspuns la obiecțiuni iar expertul M.A.S.

a expus un punct de vedere diferit de cei doi experți. S-au efectuat adrese către Direcția de Taxe și Impozite a Sectorului 1 pentru a se comunica valoarea de circulație pentru terenurile din aceiași categorie de folosință cu cel ce formează obiectul cauzei cât și către comisia de experți pentru a stabili valoarea terenurilor prin raportare la Grila notarilor publici și la valorile efective de tranzacționare pentru terenuri de aceiași categorie. La termenul de judecată de la 06 iunie 2011, reprezentanta apelantei-reclamante a invocat excepția tardivității cererii de aderare la apel.

Prin decizia nr. 633A din 20 iunie 2011 pronun ț ată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, au fost respinse excepția tardivității cererii de aderare la apel și apelul formulat de pârâtul Statul Român ca nefondate, a fost admis apelul reclamantei și a fost schimbată în parte sentința apelată în sensul stabilirii despăgubirilor, astfel cum au fost precizate, au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței atacate. În motivarea deciziei s-au re ț inut următoarele. Conform dispozițiilor art. 293 alin. (1) C. proc. civ. - intimatul este în drept să adere la apelul făcut de partea potrivnică, chiar după împlinirea termenului de apel, printr-o cerere proprie, care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe.

Cererea se poate face până la prima zi de înfățișare. În cauză, pârâtul Statul Român a formulat cerere de aderare la apel la data de 23 noiembrie 2009, respectiv la primul termen de judecată ce nu a constituit prima zi de înfățișare, întrucât, conform art. 134 C. proc. civ. părțile legal citate nu puteau pune concluzii, fiind necesară atașarea dosarului de fond. Ca urmare, Curtea a respins excepția tardivității cererii de aderare la apel. Referitor la apelul declarat de către reclamantă, în ceea ce privește încheierea de ședință de la data de 06 mai 2009, se constată inaplicabilitatea dispozițiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

întrucât, așa cum rezultă din mențiunile încheierii, cauza a fost strigată de două ori la ordine, la a doua strigare a cauzei fiind prezent numai pârâtul Statul Român și reprezentantul Ministerului Public, în condițiile în care procedura de citare a fost legal îndeplinită, fiind respectate dispozițiile art. 85 și art. 88 alin. (1) lit. 2 C. proc. civ., reclamanta având termen în cunoștință. Critica vizând cheltuielile de judecată este, de asemenea, nefondată. Instanța de fond nu a luat act că reclamanta a renunțat la cheltuielile de judecată, ci a luat act că nu s-au solicitat de către aceasta cheltuielile de judecată, în condițiile în care aceasta a lipsit de la dezbateri. Restul criticilor formulate cu privire la fondul cauzei au fost apreciate fondate în limitele ce se vor arăta în continuare.

Conform art. 44 din Constituția României și art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică - exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească. De asemenea, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - la calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Prin sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” legiuitorul se referă la prețul efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare autentice și nu la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare.

Pentru a da eficiență acestor principii, Curtea a dispus efectuarea unei alte lucrări de specialitate - expertiză evaluatoare și s-au efectuat demersuri pentru a cunoaște valorile efective de tranzacționare pentru terenuri de același fel la o dată cât mai apropriată de momentul exproprierii, întrucât o „dreaptă și prealabilă despăgubire” privește valoarea de circulație a terenului expropriat la data deposedării efective și nu la data efectuării raportului de expertiză. Ca urmare, Curtea s-a raportat în stabilirea despăgubirilor totale la evaluarea efectuată de experții ing. L.A., M.A.S. și M.V., asupra terenului în suprafață de 441 mp, platforma betonată, construcția „casă poartă” raportată la luna februarie 2008, avându-se în vedere și cele două contracte de vânzare-cumpărare în care sunt tranzacționate terenuri similare la date apropiate de luna februarie 2008. Punctul de vedere - opinia separată a expertului ing.

M.A.S. care a semnat, de altfel, lucrarea comună, privește valoarea de piață a terenului la data efectuării raportului de expertiză și, ca urmare, urmează a fi înlăturat. În ceea ce privește despăgubirile solicitate de apelanta-reclamantă pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere, Curtea reține că suma de 94.680 euro stabilită de către experți nu este fundamentată științific, aspect recunoscut în conținutul raportului, suma certă dovedită în cauză fiind aceea de 47.340 euro. Această sumă reprezintă pierderile suferite de către apelanta-reclamantă ca urmare a imposibilității folosirii incintei imobilului în condițiile rezilierii contractului de închiriere, prețul negociat al chiriei fiind de 15.780 euro/lună.

Nu s-a făcut dovada că diminuarea platformei din fața halei ce conține service-ul și magazinul poate conduce la prejudicii materiale pentru societatea apelantă, experții concluzionând că numărul de locuri de parcare necesare este asigurat la limită, această concluzie fiind coroborată și cu împrejurarea că pentru platforma betonată s-au calculat deja despăgubiri. Împotriva deciziei nr. 633A din 20 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, au declarat recurs reclamanta SC A. SRL, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA și Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București. În motivarea recursului reclamanta SC A. SRL a arătat că în mod eronat, instanța de apel nu a acordat despăgubirile solicitate pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere.

Conform legislației in vigoare, cel expropriat trebuie sa primească contravaloarea întregului prejudiciu suferit prin expropriere, drept pentru care consideră ca se impunea ca instanța de apel sa acorde despăgubiri și pentru prejudiciul suferit de expropriat prin diminuarea valorii fondului rămas după expropriere.

Cu privire la aprecierea experților - pagina 10 din raportul de expertiza conform căreia diminuarea platformei din fata halei ce conține service-ul și magazinul anexa acestuia poate în mod cert influenta negativ valoarea chiriei, considera ca nu a fost luata in calcul de către instanța de apel, care fără a tine cont de opinia comisiei de experți a considerat nejustificat ca nu s-a făcut dovada „ca diminuarea platformei din halei ce conține service-ul și magazinul poate conduce la prejudicii materiale pentru societatea apelanta (...)", deși experții au precizat în mod clar ca accesul facil și spațiul de parcare sunt factori importanți în negocierea prețului chiriei.

În cadrul societății SC A. SRL, service-ul auto este o unitate separata ca amplasament și tip de activitate de depozitele aflate în hala comuna „A" sau hala vecina „B", astfel că despăgubirile pentru diminuarea posibilității de desfășurare a activității la parametrii stabiliți de către reclamantă sunt diferite decât cele pentru platforma betonata. Din expertizele efectuate reiese ca prin exproprierea suprafeței de 41 m.p. este limitat și accesul și parcajul autovehiculelor. Fiind lipsiți de platforma edificată pe terenul expropriat, activitatea de depozitare a devenit practic imposibila, iar aprovizionarea cu mărfuri a fost mult limitata, chiar în condițiile afectării imobilului altor activități, fie ele de producție.

Reclamanta a fost nevoita sa renunțe la activitatea de service auto, deoarece datorita exproprierii terenului din fața service-ului, acest spațiu nu mai îndeplinește condițiile și normele legale pentru a funcționa ca service. În plus, din cauza accesului îngrădit la proprietatea sa prin lucrările efectuate, societatea a fost prejudiciata prin lipsa de folosința a spatiilor pe o perioada lunga de timp, și prin imposibilitatea desfășurării vreunei activități, precum și a perceperii de chirii de pe urma imobilelor aflate la adresa terenului expropriat, clienții solicitând rezilierea loca ț iunii, fapt care le-a adus prejudicii majore. Prin urmare, este greșita reținerea instanței potrivit căreia prejudiciile materiale rezultate din diminuarea afacerii de service auto au fost acoperite prin acordarea de despăgubiri pentru platforma betonata.

A depus la dosarul cauzei toate documentele necesare pentru a dovedi prejudiciile suferite, in sensul existentei acestora și a întinderii lor, iar experții au consimțit unanim ca afacerea a fost diminuata prin limitările aduse fondului. A arătat instanței de judecata în faza procesuala a apelului modul cum poate fi evaluata diminuarea afacerii de service auto pe care o avea datorita pierderii terenului pe care se aflau locurile de parcare, argumentând detaliat și în baza prevederilor legale necesitatea acordării despăgubirilor, fără ca instanța sa tina cont de toate aceste considerente. Din dispozițiile art. 41, alin. (3) din Constituția României ș i jurispruden ț a C.E.D.O. pronun ț ată în interpretarea art. 1 din Protocolul nr. 1 rezulta ca nicio expropriere nu poate fi făcuta decât în schimbul unei despăgubiri, care trebuie sa fie dreapta, adică sa reprezinte valoarea reala a bunului expropriat, precum și daunele suferite de către proprietar prin actul respectiv.

Potrivit legii, exproprierea se poale realiza numai după o dreapta și prealabila despăgubire. Acest principiu impune expropriatorului obligația de a-l compensa pe proprietarul mobilului, cât și pe ceilalți titulari de drepturi reale asupra bunului expropriat, prin plata unei despăgubiri drepte, adică in măsura sa acopere integral pagubele suferite le aceștia. Astfel, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptă ț ite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data raportului de expertiza, precum îi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptă ț ite.

Prin urmare, instanța de apel nu a ținut cont de dispozițiile legale cu privire la compunerea despăgubirilor datorate în mod corect reclamantei, motiv pentru care a respins în mod nejustificat capătul de cerere prin care s-a solicitat acordarea de despăgubiri și pentru diminuarea integrala a valorii fondului și a afacerilor întreprinse de societatea prejudiciata prin expropriere. În concluzie, solicită admiterea recursului și modificarea in parte a deciziei nr. 633/A din data de 20 iunie 2011 și acordarea de despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin diminuarea valorii fondului ce rămâne după expropriere, având in vedere limitările ce au fost aduse terenului fata de afecțiunea sa. În drept, au fost invocate prevederile art. 304, pct. 9 și urm. C. proc.

civ. În motivarea recursului pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA a arătat că hotărârea atacată a fost data cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum ș i instanța vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de acela ș i fel din unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.” Art. 26 alin. (1) și 2 din Legea nr. 33/1994 stabilește ca despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptă ț ite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de preturile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel, în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza. Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și menționat efectiv în contractele autentice de vânzare cumpărare și nu preturile de ofertare ale agențiilor imobiliare sau din anunțurile de mica publicitate. Nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a pre ț ului, știut fiind ca prețul solicitat este mult mai mare. Valoarea despăgubirilor din raportul de expertiza efectuat la instanța de apel a fost stabilita în baza preturilor de ofertare și nu în baza preturilor de vânzare care sunt întotdeauna inferioare preturilor de ofertare.

Mai mult, este de notorietate faptul ca de la sfârșitul anului 2008 piața imobiliara a cunoscut un real declin, iar criza economica influențează cu atât mai mult în sens negativ tranzacțiile imobiliare. Despăgubirile acordate prin Hotărârea comisiei de stabilire a despăgubirilor sunt juste și prealabile exproprierii, evaluarea imobilelor fiind făcuta ținându-se seama de preturile cu care se vindeau în zona respectiva imobile de același fel la data când exproprierea a avut loc, respectiv luna mai 2008. În condițiile actuale, valoarea de 67.282,00 euro (44.100,00 euro pentru suprafa ț a de 441 mp, iar pentru investițiile situate pe teren s-au acordat despăgubiri în cuantum de 23.182,00 euro) stabilita drept despăgubire prin hotărârea comisiei de stabilire a despăgubirilor este dreapta, respectându-se atât dispozi ț iile Constituției, cât și dispozițiile Convenției Europene a Drepturilor omului cu privire la dreptul de proprietate privata.

Prin respingerea apelului declarat, instanța de apel a avut în vedere preturile de ofertare și nu preturile de tranzacționare, pronunțând o hotărâre prin care se încălca dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Mai mult, raportul de expertiza omologat de instanța de apel, nu respecta dispozițiile legii în ceea ce privește momentul pentru stabilirea despăgubirilor.

Art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, actualizata, coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede ca experții, cat și instanța vor avea în vedere preturile de vânzare de la data întocmirii raportului de expertiza, or instanța de judecata a omologat varianta din raportul de expertiza de la data exproprierii - februarie 2008 și nu la data întocmirii raportului de expertiza iulie 2010. În ceea ce privește despăgubirile acordate pentru platforma betonata, în mod greșit, instanța de judecata a acordat despăgubiri nejustificate în cuantum de 32.500 curo stabilite aleatoriu de comisia de experți. De asemenea, pentru evaluarea „casei porți", experții nu au relevat metoda de evaluare a acesteia, rezultatul obținut fiind suma de 1534 euro.

Instanța de judecata, in mod nejustificat (de către comisia de experți) a acordat suma de 1534 euro. Cu privire la acordarea sumei în cuantum de 47.340 euro reprezentând despăgubiri ca urmare rezilierii contractului de închiriere nr. 686/2005, se arată ca, în mod greșit, instanța de judecata a acordat aceste despăgubiri, în condițiile in care acest prejudiciu nu a fost stabilit în urma unei expertize contabile, expertul contabil (și nu experți evaluatori imobile) fiind singurul abilitat a calcula prejudiciul rezultat din neînchirierea unui imobil. Mai mult actul adițional din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna a fost întocmit pro causa. Reclamanta, având cunoștința ca urmează sa fie expropriata, a stabilit aceasta chirie în scopul de a obține despăgubiri constând in prejudiciul suportat din cauza imposibilității închirierii spațiului deținut.

Solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii apelate, pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiata, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea spre rejudecare. În drept, au fost invocate prevederile art. 299 și urm. C. proc. civ., art. 9 din Legea nr. 198/2004, actualizata, art. 21-27 din Legea nr. 33/1997. În motivarea recursului Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a arătat că decizia este nelegală față de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Potrivit art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, publicată în M. Of.

nr. 853 din 20 decembrie 2010, acțiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui articol (expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești - n.n.) se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Contrar acestor prevederi legale, instanța de apel a omologat expertiza evaluatoare efectuată în cauză în varianta stabilirii cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat la data transferului dreptului de proprietate, prin raportare la prețurile practicate în luna februarie 2008. Nici în ceea ce privește cuantumul prejudiciului, sumele de bani acordate de instanța de apel nu au fost stabilite în mod legal. Astfel, în privința sumei de 47.340 euro, instanța a motivat că aceasta reprezintă pierderile suferite de către apelanta - reclamantă ca urmare a imposibilității folosirii incintei imobilului în condițiile rezilierii contractului de închiriere, prețul negociat al chiriei fiind de 15.780 euro/lună.

Într-adevăr, suma de 47.340 euro reprezintă contravaloarea chiriei de 15.780 euro/lună pe care SC A. SRL ar fi încasat-o din închirierea spațiului pe cele 3 luni, cât mai rămăseseră până la expirarea contractului (decembrie 2008), dacă nu intervenea rezilierea acestuia (octombrie 2008) cauzată de măsura exproprierii. Acordând această sumă de bani în integralitate cu titlu de despăgubire, instanța de apel a nesocotit prevederile din legislația fiscală care reglementează regimul veniturilor impozabile. Chiar și în condițiile în care exproprierea nu s-ar fi produs, apelanta reclamantă tot nu ar fi beneficiat de aceste venituri în totalitate, ci doar de ceea ce ar fi rămas după scăderea sumei reprezentând impozitul datorat.

Pentru a nu se ajunge la o îmbogățire fără just temei, știut fiind faptul că, potrivit art. 42 lit. b 1 ) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., sumele primite ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică nu se impozitează, instanța ar fi trebuit să stabilească în concret suma de care fost privată reclamanta prin neîncasarea venitului aferent contractului de închiriere, după scăderea sumei corespunzătoare impozitului. Având în vedere că veniturile din închiriere sunt incluse în baza de impozitare a societății comerciale în vederea stabilirii impozitului pe profit, după deducerea cheltuielilor deductibile, ceea ce implică cunoștințe de specialitate și o abordare complexă a variabilelor puse în ecuație, în cauză era necesară efectuarea unei expertize contabile pentru stabilirea venitului net pe care l-ar fi putut realiza reclamanta dacă nu intervenea exproprierea.

Instanța a mai acordat cu titlu de despăgubire pentru prejudiciul creat sumele de 32.500 euro pentru platforma betonată și 1574 euro pentru construcția „casă poartă". Din modul lacunar în care a fost efectuată expertiza asupra contravalorii celor două construcții, apreciem că valorile stabilite de experți sunt nedovedite, nefiind prezentat modul de calcul. Astfel, pentru platforma betonată, experții au precizat că au folosit calculul prin metoda valorii de înlocuire care pornește de la indicatorii din fișele cuprinse în Cataloagele de reevaluare a clădirilor elaborate de Comisia pentru Inventarierea și Reevaluarea Fondurilor Fixe în 1965 depunând un simplu deviz ca și documentație, în acest sens.

Pentru estimarea valorii de piață a acestei construcții trebuia ca experții să descrie o serie de parametri tehnici, cum ar fi norma de evaluare, valoarea de înlocuire, stabilită în funcție de coeficientul de uzură, dotarea tehnico-edilitară, finisaje, structura constructivă; materialele folosite, actualizarea acestei valori de înlocuire, indicarea numărului de catalog și a fișei în baza cărora s-au efectuat calculele, pentru a se verifica exactitatea și corectitudinea valorilor obținute. Pentru aceste motive, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. (3) C. proc. civ., solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii, ca nefondat și a apelului declarat de reclamanta SC A. SRL cu menținerea, ca legală și temeinică, a sentinței instanței de fond.

Înalta Curte a constatat fondate recursurile pentru considerentele expuse mai jos. Sunt fondate sus ț inerile recurentului pârât ș i Ministerului Public în sensul că decizia recurată este pronun ț ată cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, sub aspectul atât al momentului în func ț ie de care trebuia determinată suma cuvenită cu titlu de despăgubiri ( ș i anume data întocmirii raportului de expertiză, iar nu data emiterii hotărârii de expropriere), dar ș i al criteriilor în func ț ie de care trebuia stabilită această sumă ( ș i anume prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, iar nu ofertele de vânzare din publica ț iile privind pia ț a imobiliară).

Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, în vigoare la data exproprierii, „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, (…) se poate adresa instanței judecătorești competente (…) în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. În acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de la data solicitării, pe baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia.” Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994; „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. (…) ” Instanța de apel a înlăturat aplicarea acestui text pe motiv că ar contraveni art. 44 din Constituția României care impune să se acorde pentru expropriere o justă și prealabilă despăgubire. Or, în opinia instanței, despăgubirea ar fi justă numai dacă s-ar ține cont de prețul cu care se vindeau terenuri similare la momentul exproprierii contestatoarei, astfel încât aceasta să nu suporte scăderea de preț de pe piața imobiliară.

Această interpretare a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este eronată, și nu este de natură să respecte nici dispozi ț iile constitu ț ionale, care nu îngăduie, pentru determinarea justeții cuantumului despăgubirilor, să se judece cu încălcarea dispozi ț iilor exprese a legii în vigoare. Ca atare, cuantumul despăgubirilor trebuie stabilit prin raportare la momentul arătat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, indiferent după cum prețul imobilelor la data întocmirii raportului de expertiză este mai mic sau mai mare decât prețul de la data hotărârii de expropriere.

Nu se poate re ț ine apărarea reclamantei în sensul că prin evaluarea imobilului expropriat prin raportare la data întocmirii raportului de expertiză despăgubirea nu ar mai fi prealabilă având în vedere că transferul dreptului de proprietate operează întotdeauna ulterior consemnării despăgubirii la dispoziția proprietarului sau a titularului altui drept real, în acord cu dispozițiile art. 44 alin. (3) din Constituție.

Potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004 „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.” Contestarea deciziei de expropriere, sub aspectul caracterului just al despăgubirii, cu efectul consemnării acesteia pe numele expropriatului, până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești nu echivalează cu nerespectarea caracterului prealabil al despăgubirii. Despăgubirea, fiind astfel consemnată, este prealabilă măsurii de expropriere, iar în privința cuantumului despăgubirii, expropriatul are la dispoziție calea contestației în justiție.

Obligația pozitivă a legiuitorului, la nivel normativ, este aceea de a prevedea o procedură administrativă clară, precisă și neechivocă în privința stabilirii despăgubirilor, pentru a nu se ajunge la situația ca despăgubirea consemnată să fie derizorie. Așadar, revine instanței judecătorești sarcina de a stabili dacă valoarea despăgubirii consemnate este una justă, prin raportare la dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, aspect care, însă, nu pune în discuție caracterul prealabil al despăgubirii. Pretinsa încălcare a exigenței constituționale referitoare la caracterul prealabil al despăgubirii, în sensul că, dacă se contestă în justiție cuantumul despăgubirii, expropriatul nu poate dispune de suma consemnată, este consecința firească a opțiunii acestuia de a contesta decizia de expropriere.

Acest ra ț ionament este re ț inut ș i în deciziile Cur ț ii constitu ț ionale în analiza constitu ț ionalită ț ii art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. În ceea ce prive ș te caracterul just al despăgubirii aceasta reprezintă o condi ț ie diferită a despăgubirii de cea de a fi prealabilă, astfel că nu se poate considera că este încălcat art. 44 alin. (3) din Constitu ț ie prin simpla reglementare a determinării valorii bunului expropriat în func ț ie de data întocmirii raportului de expertiză, când în func ț ie de fluctua ț iile pie ț ei imobiliare această valoare poate fi mai mare sau mai mică decât cea propusă de către expropriator. Atâta timp cât reclamanta nu a făcut dovada că valoarea determinată în raport cu acest moment ar fi derizorie nu se poate re ț ine încălcarea dreptului său de proprietate sub acest aspect.

În ceea ce prive ș te modul de evaluare a prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere constând în demolarea platformei betonate ș i a casei por ț i, pentru a se determina o despăgubire unitară urmează a se dispune reevaluarea acestora în cadrul expertizei ce se va efectua conform celor expuse în prezenta decizie, urmând a se avea în vedere la efectuarea acesteia ș i criticile din recurs, raportat la modalitatea de evaluare. În ceea ce prive ș te suma de 47.340 RON, aceasta a fost acordată ca urmare a rezilierii contractului nr. 686/2005, care avea ca obiect spa ț iile rămase după expropriere ș i care, pretinde reclamanta, că nu au mai putut fi folosite o perioadă de timp necesară efectuării lucrărilor de utilitate publică pentru care s-a realizat exproprierea unei păr ț i din terenul proprietatea reclamantei.

Prin contesta ț ia formulată reclamanta nu a cerut repararea acestui prejudiciu care, de altfel, se pretinde că s-a produs în decembrie 2008, după emiterea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008. Ca atare, această sumă nu reprezintă repararea prejudiciului suferit prin diminuarea fondului, solicitat de către reclamantă prin ac ț iune, ci prejudiciu produs ca urmare a lucrărilor ulterioare, afectând fondul care a rămas în proprietatea reclamantei. Acest prejudiciu a fost eviden ț iat pentru prima dată în apel, dar recuren ț ii nu au criticat decizia pronun ț ată în apel sub aspectul încălcării art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Referitor la determinarea valorii despăgubirilor pentru acest prejudiciu, Înalta Curte a constatat că situa ț ia de fapt nu a fost deplin stabilită, urmând ca instan ț a de apel să evalueze condi ț iile încheierii actului adițional din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna, despre care recurenta pârâtă sus ț ine că a fost întocmit pro causa, prin raportare ș i la contractul de închiriere anterior, care nu se află la dosarul cauzei, dar ș i măsura în care la determinarea despăgubirilor cuvenite pentru acest prejudiciu trebuie avute în vedere sau nu suma cu titlu de impozit pe care ar fi datorat-o reclamanta dacă ar fi încasat această chirie, raportat la sus ț inerile din recursul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Bucure ș ti.

Având în vedere motivul de casare cu trimitere rezultat din recursurile pârâtului ș i Ministerului Public, pentru neefectuarea expertizei la instan ț a de apel cu respectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte va admite ș i recursul formulat de către reclamantă, care prive ș te modul de evaluare a despăgubirilor datorate pentru prejudiciul reprezentat de diminuarea valorii fondului rămas după expropriere, pentru a se determina în mod unitar despăgubirile datorate ca urmare a exproprierii, urmând ca instan ț a de apel să evalueze ș i criticile formulate în recursul acestei păr ț i la determinarea sumei datorate în condi ț iile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. Potrivit art. 314 C. proc.

civ. Înalta Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost deplin stabilite. În consecin ț ă, ț inând cont că împrejurările de fapt nu au fost deplin stabilite, fiind necesară ș i efectuarea unui raport de expertiză cu respectarea art. 22 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 312 alin. (1)-(3) raportat la art. 304 alin. (1) pct. 9 ș i art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va a dmite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de reclamanta SC A. SRL, de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA și de Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva deciziei nr. 633A din 20 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia atacată. Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 noiembrie 2012.