ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3492/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3492/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

La data de 10 martie 2008,

reclamanta SC T.I.P. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin

Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., solicitând

instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună modificarea și

completarea hotărârilor de stabilire a despăgubirilor nr. 31 din 30 octombrie

2007 și 32 din 30 octombrie 2007, ambele emise de Comisia pentru aplicarea

Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov, în temeiul Legii nr. 198/2004

și a H.G. nr. 384/2006, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de

judecată.

În motivarea

acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara terenurilor intravilane

arabile situate în comuna Tunari, județul Ilfov, nr. cadastral în suprafață de

1.898 mp și în

suprafață de 95 mp și că a deținut

terenurile sus-menționate în baza contractului de vânzare-cumpărare

autentificat din 27 august 2004 la B.N.P. Asociați „L. și C.”, încheiat cu D.Ș.,

iar suprafețele ce urmează a fi expropriate fac parte din totalul de 18.358 mp

și sunt înscrise în CF a localității Tunari, județul Ilfov.

A mai

susținut că în temeiul art. 4 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 privind unele

măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale,

prin Hotărârea nr. 1124 din 18 septembrie 2007 a Guvernului României, publicată

în M. Of. nr. 657 din 26 septembrie 2007, cu intrare în vigoare la 26

septembrie 2007, s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a

imobilelor proprietate privată, situat pe amplasamentul DN1 km 8+100 - km 17 +

100 și Centura rutieră în zona de nord a municipiului București și, totodată,

s-a aprobat suma globală ca justă despăgubire a proprietarilor expropriați, iar

în Anexa nr. 2 care cuprinde tabelul cu imobilele proprietate privată ce

urmează a fi expropriate, este trecută la nr. 31 cu 1898 mp, respectiv la nr. 32

cu 95 mp.

Prin

Hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 31 și 32 din

30 octombrie 2007 Comisia pentru aplicarea Legii nr.

198/2004 - Consiliul Local

al comunei Tunari, județul Ilfov, comisie

numită de expropriator și constituită în baza prevederilor Legii nr. 198/2004

și a H.G. nr. 941/2004, a dispus exproprierea și s-a aprobat prin consemnare

despăgubirea aferentă terenurilor sus-menționate, aflate în proprietatea

reclamantei, stabilindu-se următoarele despăgubiri: - 824.925,84 lei

echivalentul a 246.740 euro pentru terenul în suprafață de 1.898 mp, respectiv

41.289,76 lei echivalentul a 12.350 euro pentru 95 mp, la determinarea

cuantumului despăgubirilor avându-se în vedere suma de 130 euro/ mp.

În temeiul

art. 9 din Legea nr. 198/2004, raportat și coroborat cu art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cadru general

în materie, reclamanta a solicitat reevaluarea cuantumului despăgubirilor

stabilite de comisie, deoarece în acord cu voința legiuitorului, despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului și altor persoane îndreptățite (art. 26 din Legea nr. 33/1994),

iar exproprierea nu se poate realiza decât cu o dreaptă și prealabilă

despăgubire, reprezentând o compensație pentru pierderea dreptului de

proprietate asupra bunului supus exproprierii suferită de proprietar, iar

această compensație trebuie să fie dreaptă, adică să acopere atât

contravaloarea prețului real al imobilului, cât și toate pierderile suferite de

proprietarul afectat de măsura exproprierii.

Pornind de la

aceste reglementări, criterii și principii, reclamanta a solicitat să fie

obligat pârâtul să o despăgubească cu o sumă care să cuprindă atât valoarea

reală, constând în prețul de circulație actual al terenurilor în cauză, cât și

contravaloarea daunelor ce vor fi cauzate în urma exproprierii. în ceea ce

privește terenul în suprafață de 1898 mp, a arătat că în urma exproprierii va

suferi și alte prejudicii, constând în necesitatea repoziționării

împrejmuirilor Complexului Multifuncțional Terra, aflat în preajma terenurilor

ce urmează a fi expropriate.

Pârâtul

Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA (C.N.A.D.N.R.)

a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în

judecată ca neîntemeiată.

Instanța

a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri și expertiză evaluatoare

a proprietăți imobiliare.

Investit cu

soluționarea cauzei, Tribunalul București, secția a II civilă, prin sentința

civilă nr. 1324 din 19 noiembrie 2009,

a

admis acțiunea formulată reclamanta SC T.I.P. SRL, astfel cum a fost precizată,

a dispus modificarea hotărârilor 31 din 30 octombrie 2007 și nr. 32 din 30

octombrie 2007 emise de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul

Local Tunari Ilfov, în sensul că despăgubirile cuvenite reclamantei sunt de:

461.000 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/1/1 ) -

(1.980.000 lei); 23.100 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/2/1)

- (99.100 lei); 27.100 euro - prejudiciu cauzat prin repoziționarea

împrejmuirilor (117.000 lei); 260.450 euro - contravaloare lipsă folosință

(teren cu nr. cadastral 1895/1/1) - (1.120.000 lei) și a obligat pârâtul la

plata către reclamantă a sumei de 25.000 lei, cheltuieli de judecată.

Pentru

a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanta este proprietara

terenurilor intravilane arabile situate în comuna Tunari, județul Ilfov, în

suprafață de 1898 mp, respectiv 1895/2/1, în suprafață de 95 mp, în baza

contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2674 / 27 august 2004 la

BNP Asociați L. și C.”, încheiat cu D.Ș.; că în temeiul art. 4 alin. (1) din

Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de

autostrăzi și drumuri naționale, prin Hotărârea nr. 1124 din 18 septembrie 2007

a Guvernului României s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a

imobilelor proprietate privată, situat pe amplasamentul D.N.l. km 8 + 100 - km

17 + 100 și Centura rutieră în zona de nord a municipiului București și,

totodată, s-a aprobat suma globală ca justă despăgubire a proprietarilor

expropriați.

Prin

Hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 31 și 32 din 30 octombrie 2007,

Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local al comunei Tunari

județul Ilfov a dispus exproprierea și s-a aprobat, prin consemnare,

despăgubirea aferentă terenurilor anterior menționate, aflate în proprietatea

reclamantei, stabilind următoarele despăgubiri: - 824.925,84 lei echivalentul a

246.740 euro pentru terenul

în

suprafață de 1.898 mp, respectiv 41.289,76 lei echivalentul a 12.350 euro

pentru suprafața de 95 mp.

La

determinarea cuantumului despăgubirilor s-a avut în vedere suma de 130 euro/ mp.

Având în

vedere dispozițiilor art. 9 alin. (1)-(3) din Legea nr. 198/2004, art. 26 si art.

27 din Legea nr. 33/1994, raportul de expertiză efectuat în cauză, precum și

răspunsului celor trei experți desemnați la obiecțiunile formulate de pârât,

s-a constatat că despăgubirile cuvenite reclamantei sunt de 461.000 euro

(valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/1/1) - (1.980.000 lei);

23.100 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/2/1) - (99.100

lei); 27.100 euro - prejudiciu cauzat prin repoziționarea împrejmuirilor

(117.000 lei); 260.450 euro - contravaloarea lipsă folosință (nr. cadastral

1895/1/1) - (1.120.000 lei) și totodată, s-a reținut că experții nu au

constatat vreun spor de valoare pentru terenul rămas neexpropriat.

Instanța

a avut în vedere prima variantă a raportului de expertiză, raportat la

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, conform cărora despăgubirea se

compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite și instanța a ținut seama de

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

În ceea ce

privește critica pârâtului referitoare la modul de calcul al valorii de

circulație pentru imobilele terenuri expertizate, în raport de înțelesul

sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială” din același art. 26, s-a apreciat că

aceasta se impune a fi interpretată ca referindu-se la ofertele imobiliare

găsite de experți în publicațiile de specialitate, iar nu la prețurile concrete

din contracte de vânzare cumpărare efectiv încheiate, fiind practic imposibil

ca experții să ia cunoștință de astfel de valori din convențiile unor terțe

persoane, o astfel de sarcină a probei fiind excesiv a fi impusă reclamantului.

De

asemenea, s-a reținut că prejudiciul cauzat prin repoziționarea împrejmuirilor

și contravaloarea lipsei de folosință solicitate de reclamantă și determinate

prin raportul de expertiză se încadrează în cuprinsul noțiunii de daune aduse

proprietarului, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia,

reglementate tot de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, în

ceea ce privește repoziționarea împrejmuirilor, s-a constatat că valoarea

prejudiciului a fost redusă de comisia de experți la 27.100 euro, de la

valoarea de 40.451,44 euro, conform contractului de

execuție

încheiat de reclamantă, devizul fiind detaliat în anexa 6 a raportului de

expertiză, iar raportat la contravaloarea lipsei de folosință, s-a constatat că

reclamanta avea încheiat un contract de închiriere - fila 150 - anterior

emiterii dispozițiilor contestate, din 7 decembrie 2006, pentru terenul

expropriat, contract în baza căruia ar fi primit o chirie de 6 euro/mp/lună,

până la data de 6 decembrie 2011 și care, în mod evident, nu mai poate fi

executat ca urmare a exproprierii, determinând pierderea chiriei de către

reclamantă.

S-a apreciat

că înregistrarea contractului la organele fiscale nu a constituit o cerință de

natură a afecta validitatea convenției de închiriere, care produce efecte

depline, în temeiul principiului consensualismului și poate fi avută în vedere

pentru determinarea prejudiciului produs reclamantei cu titlu de lipsă

folosință prin efectul exproprierii.

Tribunalul

a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ. cu privire la cheltuielile de judecată.

Împotriva sentinței

a declarat apel pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA (C.N.A.D.N.R.).

Reclamanta SC

T.I.P. SRL a formulat întâmpinare, prin a solicitat respingerea apelului, ca

nefondat.

Curtea de Apel

București, secția a IX civilă și pentru cauze privind proprietatea

intelectuală, prin decizia nr. 300/ A din 28 decembrie 2010

a admis apelul formulat de pârât; a

schimbat în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile cuvenite

reclamantei sunt de: 290.394 euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral

1895/1/1, din care a fost deja consemnată pe numele reclamantei, suma de

824.995,84 lei; 14.535 euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral 1895/2/1,

din care a fost deja consemnată pe numele reclamantei suma de 41.289,76 lei;

260.450 euro, contravaloarea lipsei de folosință pentru terenul cadastral

1895/1/1 (1.120.000 lei) și s-au menținut restul dispozițiilor sentinței

apelate.

Argumentele

Curții au fost următoarele:

Reclamanta

este proprietara terenurilor intravilane arabile expropriate ce fac obiectul

litigiului de față.

Potrivit

art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile

lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local,

expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art.

5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2), se poate adresa instanței competente

în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de

stabilire a cuantumului despăgubirilor, sub sancțiunea decăderii, fără a se

putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra

imobilului supus exproprierii.

Art. 25,

din acest din urmă act normativ, dispune că pentru stabilirea despăgubirilor,

instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de

instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor

care sunt supuse exproprierii.

Așadar,

din reglementarea menționată, se deduce că cei trei experți urmează a-și desfășura

activitatea în cadrul comisiei, aceștia urmând a întocmi un co-raport, numai

modul de constituire al comisiei fiind astfel stabilit, încât în aceasta să se

afle specialiști desemnați de fiecare parte litigantă, precum și de instanță,

fără însă ca cei desemnați de cei aflați în diferend să aibă calitatea de

experți consilieri.

Curtea a

încuviințat în apel, în temeiul art. 295 C. proc. civ., efectuarea unei noi

lucrări de expertiză de către o comisie de experți constituită potrivit

dispozițiilor legii speciale, aceștia întocmind o singură lucrare în cadrul

căreia și-au exprimat punctele de vedere. De asemenea, a fost depus la dosar,

co-raportul expertului agreat de partea expropriată, însoțit de obiecțiuni, la

susținerea cărora s-a renunțat la termenul de judecată din 14 decembrie 2010,

sub solicitarea de a fi omologat co-raportul expertului desemnat de expropriat.

Sub

aspectul criticilor potrivit cu care sentința este nelegală și netemeinică,

față de faptul că instanța de fond, prin omologarea raportului de expertiză a

încălcat prevederile legale privitoare la modul de stabilire a sumelor

solicitate de către reclamantă, Curtea a reținut că la calcularea cuantumului

despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care

se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ

teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, iar nu prețurile de

ofertare, precum și de daunele aduse proprietarului la data întocmirii

raportului de expertiză, luând în considerare și dovezile prezentate de acesta,

în acest sens fiind și concluziile practicii judiciare.

Analizând

concluziile expertizei efectuate în apel, coroborate cu celelalte înscrisuri

depuse la dosar, respectiv cele care fac referire la contractele de vânzare

cumpărare, Curtea a apreciat că prețurile de tranzacționare a terenurile de pe

raza aceleiași unități administrativ teritoriale au variat foarte mult,

înregistrând un trend descendent, atât al valorii proprietăților, cât și al

numărului de tranzacții înregistrate, de la momentul emiterii hotărârii

contestate.

Într-o

atare situație și pentru stabilirea cu respectarea dispozițiilor legale privind

calculul despăgubirilor, în mod corect expertiza din apel (filele 103-111) a

procedat prin raportare la valorile tranzacționate asupra unor terenuri aflate

raza aceleiași unități administrativ teritoriale într-un interval de timp

apropiat, nu în funcție de ofertele de vânzare la care s-a raportat expertiza

instanței fond. Astfel, a fost stabilită în apel o

valoare

de 153 euro/ mp de teren, față 243-246 euro/ mp cât a reținut instanța de fond,

respectiv 130 euro/ mp cât s-a stabilit prin hotărârile Comisiei pentru

aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov.

În lumina

dispozițiilor art. 27 alim. (1) din Legea nr. 33/1994, Curtea a comparat

rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți. Astfel,

suma calculată de expertiza în apel cu titlu de despăgubire, a fost mai mare

decât cea oferită de expropriator:

- 290.394

euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral X, din care a fost deja

consemnată pe numele reclamantei, suma de 824.995,84 lei;

- 14.535

euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral X, din care a fost deja

consemnată pe numele reclamantei suma de 41.289,76 lei.

Cât privește sporul

de valoare al terenului rămas neexpropriat, Curtea a reținut concluziile

expertizei efectuate în apel, privind neînregistrarea actuală a unui spor

valoric, care să afecteze valoarea despăgubirilor.

S-a

considerat că în mod corect nu poate fi efectuată o evaluare ascendentă ori

descendentă a valorii terenului rămas neexpropiat, chiar luând în considerare

posibilitatea ca odată cu finalizarea lucrărilor de extindere a șoselei de

centură, valorile proprietăților imobiliare să înregistreze o creștere, deoarece

în prezent nu sunt date certe ca să surprindă în mod real o atare fluctuație

valorică ascendentă.

Critica

privind îmbogățirea fără justă cauză a reclamanților, pe seama Statului Român,

nu a fost primită.

Curtea a

apreciat, ca nefondate, și criticile potrivit cu care se impunea obligarea

pârâtului doar la diferența dintre suma consemnată și valoarea despăgubirilor

stabilite de instanță, deoarece din niciuna dispozițiile legale în materie nu

rezultă că există în situația dată, o compensare a sumelor deja depuse cu cele

datorate, desocotirea urmând a se face cu ocazia executării hotărârii

judecătorești prin care s-a admis contestația reclamanților.

Curtea a

apreciat că nu se impune o despăgubire distinctă pentru repoziționarea

împrejmuirilor și a respins această critică.

Raportat

la contravaloarea lipsei de folosință, Curtea a constatat că în mod corect

judecătorul fondului a avut in vedere că reclamanta avea încheiat un contract

de închiriere pentru terenul expropriat - din 07 decembrie 2006, între SC T.I.P.

SRL și SC T.R.U.C. SRL, contract în baza căruia primea o chirie până la data de

6 decembrie 2011 și care nu mai poate fi executat urmare a intervenirii

exproprierii, determinând neîncasarea chiriei de reclamantă.

Referitor

la critica pârâtului sub aspectul unei insuficiente reduceri a onorariului de

avocat, Curtea a apreciat că dispoz. art. 274 alin. (3) C. proc. civ., permite

instanței să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților de câte ori

constată că sunt nepotrivit de mici sau de mari față de valoarea pricinii sau

de munca îndeplinită, fiind menit să împiedice abuzul de drept, deturnarea

onorariului de avocat de la finalitatea sa firească, aceea de a permite

justițiabilului să beneficieze de o asistență judiciară calificată pe parcursul

procesului.

Împotriva

deciziei mai sus menționată, au declarat recurs, în termen legal, reclamanta SC

T.I.P. SRL și pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România S.A., criticând-o pentru motive de nelegalitate

potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În

dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamanta SC T.I.P. SRL a arătat

următoarele:

greșit instanța de apel a omologat raportul de expertiză tehnică de evaluare

efectuat în faza de apel și a înlăturat fără temei concluziile raportului de

expertiză efectuat în primă instanță, încălcând astfel dispozițiile art. 295 C.

proc. civ.

Potrivit

art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile

lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, acțiunea

formulată în conformitate cu prevederile Legii nr. 198/2004 se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Astfel,

la stabilirea despăgubirii ce se cuvine proprietarului expropriat trebuie avute

în vedere toate dispozițiile legale cuprinse între art. 21 și 27 din Legea nr. 33/1994

și nu numai art. 26 alin. (2), mai precis trebuie avute în vedere dispoz. art. 25,

art. 26 alin. (1) și art. 27.

Totodată,

la stabilirea cuantumului despăgubirii nicio instanță națională nu trebuie să

piardă din vedere dispozițiile Protocolului 1 din Convenția Europeană a

Drepturilor Omului, jurisprudența CEDO și art. 44 alin. (3) din Constituția

României.

Jurisprudența

contenciosului european a statuat, în virtutea art. 1 din Protocolul nr. 1, că

o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între

exigențele interesului general al comunității și imperativele apărării

drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie,

în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și

nedisproporționată față de acesta.

În condițiile

în care, cu ocazia stabilirii valorii despăgubirilor cuvenite, o instanță

aplică dispozițiile tuturor articolelor de la art. 21 la art. 27 din Legea nr. 33/1994,

cuantumul despăgubirilor astfel stabilit

corespunde

principiilor europene și constituționale referitoare la dreapta

despăgubire.

În speță,

instanța de fond, omologând raportul de expertiză efectuat în cauză pentru

stabilirea valorii reale a terenurilor expropriate, a acceptat varianta I,

potrivit căreia Comisia de experți urma să stabilească „valoarea reală de

circulație a imobilului în litigiu”, potrivit obiectivelor încuviințate de

instanță, în deplin acord cu ambele părți, deci și cu acordul C.N.A.D.R.

Mai mult, în

speță s-a mai efectuat un raport de expertiză, cu o comisie de experți în care

se regăsea doar expertul numit de instanță, ceilalți doi fiind înlocuiți cu

ocazia efectuării celei de a doua expertize, întrucât instanța a dispus

refacerea primului raport având în vedere anumite motive excepționale.

Deci, în

cauză valoarea despăgubirilor a fost stabilită nu de 3, ci de 5 experți,

fiindcă ambele comisii au ajuns, practic, la aceleași concluzii, cu mici diferențe.

Stabilirea

valorii terenurilor expropriate s-a realizat în conformitate cu practica

înaltei Curți, pe lângă criteriile legale, Comisia de experți a utilizat și

unul tehnic.

A

invocat în acest sens, cu titlu de exemplu, deciziile nr. 3396 din 29 mai 2008,

nr. 374 din 23 ianuarie 2008, nr. 660 din 05 februarie 2008 și nr. 6129 din 21

octombrie 2008, toate pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție,

secția civilă și de proprietate intelectuală, în materie de expropriere.

Astfel,

în expertiza fondului ca să se stabilească prețul cu are se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel în comuna Tunari, s-au folosit toate metodele

practicate de experții evaluatori: cea a comparației prin bonitate și cea a

comparației directe și s-a ținut cont de un număr de 21 de tranzacții (Anexa 4

la Raport). Din toate aceste criterii s-a ales, în mod corect, metoda

comparației directe și s-a făcut o medie a tranzacțiilor prezentate.

Nu pot

fi luate în seamă valorile informative comunicate de Camera Notarilor Publici,

întrucât acestea sunt valori minime stabilite pentru uzul intern al

tranzacțiilor notariale și nicidecum nu pot reflecta prețul real al imobilelor

în cauză.

Totodată,

contrar afirmațiilor pârâtei în cadrul motivelor de apel, la stabilirea valorii

despăgubirilor cuvenite societății expropriate, experții au ținut seama de

valoarea terenurilor în cauză de la data întocmirii expertizei, potrivit

variantei I a raportului, variantă omologată de instanța de fond.

Având în

vedere cele de mai sus, practica judecătorească pe care se sprijină hotărârea

instanței de apel vizează soluții izolate, unde se scot din context anumite

constatări ale Instanței Supreme în alte spețe, nicidecum identice cu prezenta

speță.

În concluzie,

în cauză, consideră reclamanta, în mod greșit a fost omologat raportul de

expertiză efectuată în apel.

2.

Reclamanta

susține că instanța de apel a încălcat și prevederile, art. 295 alin. (2) C.

proc. civ., în sensul că administrarea unei noi probe cu expertiză nu era

necesară cauzei, Curtea pornind de la o premisă eronată, aceea că expertiza în

primă instanță s-a efectuat cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994.

3.

O

ultimă critică vizează faptul că în mod greșit instanța de apel a înlăturat

obligarea pârâtului la plata sumei de 27.100 euro, reprezentând contravaloarea

prejudiciului cauzat pentru repoziționarea împrejmuirilor, având în vedere că

determinarea cuantumului prejudiciului cauzat reclamantei prin repoziționarea

împrejmuirilor s-a efectuat în speță avându-se în vedere probele prezentate,

Contractul de execuție nr. 26/2008 și devizul de cheltuieli, plecând de la care

Comisia de Experți a fondului a făcut o cuantificare riguroasă a daunelor, stabilind

o sumă finală chiar mai redusă față de cuantumul prezentat ulterior.

În dezvoltarea

motivelor de recurs formulate, pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. a arătat următoarele:

Decizia

atacată cu recurs a fost pronunțată cu greșita aplicare a legii, întrucât

prejudiciul invocat de reclamantă nu există.

Art. 26 alin.

(1) din Legea nr. 33/1994 stabilește că despăgubirea pentru expropriere să

înglobeze și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite.

Fără a

contesta posibilitatea ca prejudiciul suferit prin expropriere sa fie superior

valorii intrinseci a terenului afectat, pârâtul consideră că prejudiciul la

care se referă legiuitorul in art. 26 alin. d) trebuie să îndeplinească

condițiile generale de acordare a despăgubirilor, respectiv sa fie cert, in ce

privește existența si posibilitatea de cuantificare, și să nu fi fost reparat

la momentul introducerii acțiunii.

Pe aspectul

prejudiciului pretins de reclamantă pentru lipsa de folosința datorată

exproprierii, reclamanta nu a depus documente justificative pentru dovedirea

acestuia. Astfel, s-a limitat la a înfățișa înscrisuri (contractul de

închiriere din 07 decembrie 2006 încheiat intre SC T.I.P. SRL si SC T.R.U.C. SRL;

procesul verbal de predare primire al imobilului din data de 07 decembrie 2006;

doua ordine de plata ce atestă plata unor facturi către SC T.I.P. SRL), însă fără

vreo mențiune referitoare la plata chiriei sau executarea unor alte obligații,

amănunte extrem de importante, întrucât cele doua persoane juridice au acționat

ca administrator comun. Instanța de apel a reținut greșit faptul că pârâtul ar

fi negat valabilitatea contractul de închiriere menționat, contractul de

închiriere fiind un contract consensual și valabil prin simpla manifestare de

voință a părților.

Acest contract

a fost încheiat prin înscris sub semnătură privată, iar dat fiind faptul ca

manifestarea acordului de voința este un fapt material în ce privește aceasta

categorie de înscrisuri, pârâtul a menționat că data încheierii este opozabilă

numai părților contractante.

În conformitate cu prevederile art. 1182 C. civ., data

înscrisurilor

sub semnătura

privată va avea putere probatorie în relație cu terții doar în cazul în care

este înscris în evidențele unei autorități publice.

De

asemenea, procesul verbal de predare - primire depus la dosar se circumscrie

aceluiași regim juridic în ce privește valoarea sa probatorie, respectiv data

încheierii va face dovada in raporturile cu terții doar in condițiile in care

înscrisul va îndeplini una dintre condițiile prevăzute limitativ de art. 1182 C.

civ.

Contractul

de închiriere și procesul verbal depuse la dosar nu se înscriu in condițiile

impuse de art. 1182 C. civ. prin urmare, sunt insuficiente pentru a demonstra

faptul că executarea contractului s-a început înainte de expropriere, adică

înaintea datei de 27 noiembrie 2007.

Totodată,

reclamanta nu a făcut dovada veniturilor realizate din perceperea chiriei

pentru imobilul închiriat și a înregistrării în contabilitate a plații chiriei;

în detalierea tranzacțiilor consemnate in ordinele de plata din data de 16

octombrie 2008, respectiv data de 19 decembrie 2008, se indică doar numerele

facturilor, din 30 iulie 2008, fără a se specifica activitatea facturabilă

prestată; facturile au fost emise in anul 2008, deci după exproprierea

imobilului, iar, în conformitate cu art. 155 alin. d) din C. fisc. factura

trebuie emisă „cel târziu până în cea de-a 15-a zi a lunii următoare celei în

care ia naștere faptul generator al taxei”, prin urmare, facturile reprezintă

contravaloarea prestării de servicii sau livrării de bunuri realizate după

momentul exproprierii.

Pârâtul

susține că nu rezultă din niciun înscris depus la dosar faptul ca exista

suprapunere între terenul ce face obiectul contractului de închiriere din 07

decembrie 2006 și imobilul expropriat.

Din

actele depuse la dosar, rezultă că întregul imobil supus exproprierii

totalizează o suprafața de circa 18.000 mp, iar suprafața rămasă neexpropriată

se întinde la circa 3.600 mp.

Contractul

de închiriere pretins a fi pus în imposibilitate de executare din pricina

exproprierii are ca obiect o suprafața închiriată de 2.400 mp, iar porțiunea

dezmembrată are o suprafața de 1.898 mp.

Cum

părțile contractante au omis să indice vreun criteriu de delimitare a suprafeței

închiriate față de întregul imobil aflat in proprietatea reclamantei,

suprapunerea celor două suprafețe este situată sub semnul întrebării iar

acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosință este lipsită de fundament

juridic.

Față de

cele de mai sus, consideră ca instanța a făcut o aplicare injusta a art. 26 alin.

(1) din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 998-999 C. civ. si a art. 1182 C.

civ., stabilind despăgubiri pentru un prejudiciu neprobat si inexistent, dând

astfel naștere unei îmbogățiri fără justa cauză pe seama Statului Român.

II. În subsidiar,

solicită diminuarea despăgubirilor de la suma de 260.450 euro la suma de

180.868 euro, ce reprezintă despăgubiri pentru lipsa de folosință pentru

perioada 27 noiembrie 2007 - 06 decembrie 2009, întrucât în cauză au fost

încălcate dispozițiile art. 19 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996.

În

conformitate cu prev. art. 19 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996, în forma

în vigoare la momentul încheierii contractului in discuție, locațiunea pe o

perioada mare de 3 ani se va înscrie in partea a IlI-a a Cărții funciare a

imobilului expropriat.

Locațiunea

care depășește trei ani este considerată a fi un act de dispoziție si supusă

regulilor de publicitate imobiliară iar durata contractuală ce excede

termenului de cinci ani nu poate fi opusă terților din motive de echitate și

siguranță a circuitului civil.

În

speță, consideră că durata contractuală pentru care SC T.I.P. SRL se poate

prevala de lipsa de folosință se încadrează în termenul de trei ani de la

încheierea contractului de închiriere, respectiv perioada 7 decembrie 2006 - 6

decembrie 2009.

Cum

exproprierea a operat in virtutea art. 15 din Legea 198/2004 la data de 26

noiembrie 2007, prin transferul începând cu acea dată a dreptului de

proprietate în domeniul public al Statului Roman, consideră că o despăgubire

justă ar trebui să se limiteze la lipsa de folosință situată între data

exproprierii și data maximă de valabilitate a contractului de închiriere - 6

decembrie 2009 (25 de luni).

Dat

fiind faptul ca părțile nu au îndeplinit nici o condiție de publicitate a

contractului, iar închirierea imobilului are o anumită aparență de act juridic pro

causa, solicită reducerea valorii despăgubirilor până la echivalentul lipsei de

folosință pentru cele 25 de luni (26 noiembrie 2007 - 06 decembrie 2009).

Analiza

instanței de recurs.

Recursul

formulat de reclamanta SC T.I.P. SRL este nefondat.

În

speță, instanța a fost învestită cu o contestație împotriva hotărârii de

stabilire a despăgubirii nr. 31 din 30 octombrie 2007 și 32 din 30 octombrie 2007,

ambele emise de Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov, reclamanta solicitând

reevaluarea cuantumului despăgubirilor stabilite de comisie.

Legea nr.

198/2004, în baza căreia s-a emis hotărârea contestată, prevede la art. 9 alin.

(1) că „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în

condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa

instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care

i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub

sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate

către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor

de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii,

respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.”

Conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, „Acțiunea formulată

în conformitate cu prevederile

prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce

privește stabilirea despăgubirii.”

Art. 25

din Legea nr. 33/1994 prevede că „pentru stabilirea despăgubirilor, instanța va

constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul

desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt

supuse exproprierii” iar art. 26 din aceeași lege prevede la alin. (1) că „despăgubirea

se compune din valoarea reala a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite”. Totodată la alin. (2) se

prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.”

Rezultă

că, pe calea contestației, expropriatul poate valorifica exclusiv motive ce țin

de cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.

Potrivit

art. 44 alin. (3) din Constituție, „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru

o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și

prealabilă despăgubire”, iar potrivit art. 481 C. civ. „nimeni nu poate fi

silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și

primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.”

Rezultă

că exproprierea este un mod originar de dobândire a proprietății, care operează

chiar împotriva voinței expropriatului, fiind justificată de o cauză de

utilitate publică. Acest regim juridic al exproprierii explică reglementarea

din art. 9 al Legii nr. 198/2004, privind posibilitatea expropriatului de a

valorifica, pe calea contestației,

numai

nemulțumiri legate de cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.

Analiza

fondului contestației prevăzute de art. 9 din Legea nr. 198/2004 presupune,

așadar, administrarea probei cu expertiză pentru determinarea cuantumului

despăgubirii cuvenite expropriaților, prin raportare la criteriile prevăzute de

art. 26 din Legea nr. 33/1994, sens în care, contrar susținerii reclamantei,

instanța de apel a procedat în cauză având în vedere criteriile impuse de

textul legal pentru aprecierea valorii datorate cu titlu de despăgubire.

Astfel, art.

26 alin. (2) din lege prevede că la calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia.

Textul

consacră metoda comparației directe, astfel că, pentru efectuarea expertizei în

vederea verificării cuantumului despăgubirilor, este necesară punerea la

dispoziția experților constituiți în comisia de expertiză conform art. 25 din

Legea nr. 33/1994, înscrisuri doveditoare ale unor tranzacții de vânzare

cumpărare având ca obiect imobile de același fel din unitatea administrativ

teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, tranzacții

încheiate (pe cât posibil) la momentul efectuării expertizei.

Așa cum

instanța de apel a reținut, experții au procedat prin raportare la valorile

tranzacționate asupra unor terenuri aflate pe raza aceleiași unități

administrativ teritoriale într-un interval de timp apropriat, având în vedere

că prețurile de tranzacționare la terenurile de pe raza aceleiași unități

administrativ teritoriale au variat foarte mult fiind în scădere din punct de

vedere valoric cât și al numărului de tranzacții înregistrate.

Raportul

de expertiză efectuat în apel prin metoda comparației vânzărilor este

considerată a fi mai apropriată de evoluția reală a valorii imobiliare, față de

metoda comparației prin bonitate care se folosește cu prioritate atunci când nu

sunt suficiente informații referitoare la tranzacții similare fiind o metodă

statistică.

Raportul

de expertiză efectuat în primă instanță a luat în calcul ofertele imobiliare

postate pe site-urile agențiilor imobiliare iar sintagma „prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele

”

conținută de dispoz. art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de

utilitate publică are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de

tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare,

el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor

imobiliare sau ale rubricilor de

vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Obiecțiunile

la raportul de expertiză formulate de pârât în fața primei instanței și, apoi,

cererea formulată de aceeași parte în fața instanței de apel, privind

efectuarea unei noi expertize, vizau tocmai prețul de circulație al

terenurilor, în sensul în care acesta este determinat de art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

Or, la

întocmirea raportului de expertiză, din cuprinsul căruia, instanța de apel și-a

însușit valoarea stabilită de experți s-a avut în vedere prețul cu care se vând

în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială și

care este rezultatul acordului de voință între vânzător și cumpărător, exprimat

prin contracte autentice de vânzare-cumpărare, și nu de diverse oferte de vânzare,

publicate în rețeaua Internet, precum și criterii referitoare la amplasarea

terenului, existența utilităților, caracteristicile tehnice ale terenului ș.a.

Prin urmare

critica recurentei-reclamante pe acest aspect nu este fondată, în primă

instanță lipsind verificările cu privire la existența sau nu a unor contracte

de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel.

Astfel,

în mod greșit prima instanță și-a însușit valoarea stabilită de experții M.B.,

P.E. și F.F. pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sentința apelată fiind pronunțată cu

încălcarea textului de lege menționat.

Pe de

altă parte, pentru aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, față de inevitabila negociere a

prețului, știut fiind că, de regulă, prețul solicitat este mai mare decât cel

tranzacționat.

Instanța

de apel, interpretând si aplicând prevederile legale speciale, și în

considerarea caracterului devolutiv al apelului, a apreciat că se impune

refacerea expertizei evaluatorii administrate în fața primei instanțe și a

dispus întocmirea unei noi lucrări de expertiză, de către o noua comisie de

experți, constituită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Curtea

de apel a omologat raportul de expertiză efectuat în data de 11 noiembrie 2010

de cei trei experți desemnați și care a ținut cont de tranzacții încheiate în

data de 18 mai 2010 și 10 noiembrie 2009, fiind astfel respectate cerințele

textului de lege.

De

altfel, nimic nu opunea ca reclamanta însăși să producă în cauză dovezi în

completare, să depună mai multe comparabile care să fie luate drept reper de

către experți pentru aplicarea criteriului legal evocat. Chiar și în recurs,

acesta se putea prevala de dispozițiile art. 305 C. proc. civ. și să depună cu

titlu de înscrisuri noi alte asemenea contracte de vânzare - cumpărare.

În consecință,

cât timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot

fi acordate persoanelor expropriate, iar Curtea de Apel a aplicat și respectat

aceste criterii în cauza dedusă judecății, stabilind o despăgubire

proporțională, ca urmare a măsurii exproprierii suportată de

recurenta-reclamantă, hotărârea astfel pronunțată satisface, în opinia

instanței de recurs, exigențele art. 1 din Primul Protocol adițional la

Convenția Europeană a Drepturilor Omului si ale legislației interne și nu poate

reprezenta o încălcare a normelor naționale sau convenționale, așa cum a

susținut recurenta prin motivele de recurs.

Nici ultima

sa critică nu poate fi primită întrucât în stabilirea despăgubirilor ce se

cuvin recurentei-reclamante expertiza efectuată în apel a avut în vedere și

inconvenientele care rezultă din fragmentarea proprietății, astfel încât în mod

just a reținut instanța de apel că nu se impune o despăgubire distinctă pentru

repoziționarea împrejmuirilor.

Pentru

aceste considerente, în aplicarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte

va respinge, ca nefondat, recursul reclamantei.

Recursul

formulat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA (C.N.A.D.N.R.) este fondat în limitele și

pentru următoarele considerente:

Potrivit

dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 198/2004 transferul imobilelor din

proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților

administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de

drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data

consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.

Prin

cele două recipise emise în data de 26 noiembrie 2007, aflate la filele 111,

112 dosar tribunal, Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA a

consemnat la dispoziția reclamantei SC T.I.P. SA contravaloarea despăgubirilor

datorate conform Legii nr. 194/2004 pentru suprafețele expropriate în cuantum

de 824.925,84 RON, respectiv 41.289,76 RON.

Așa cum

corect a reținut instanța de apel, data de 26 noiembrie 2007 este data la care

a operat de drept transferul dreptului de proprietate a imobilului, din

proprietate privată a reclamantei în cea publică a statului, fiind data

consemnării plății despăgubirilor în condițiile legii.

Pe

aspectul nelegalității deciziei atacate, i se impută instanței de apel faptul

că a reținut eronat că reclamanta a fost împiedicată, prin expropriere, să

execute contractul de închiriere, fiind astfel prejudiciată, critică fondată.

Actele

depuse de reclamantă (contractul de închiriere din 07 decembrie 2006 încheiat

intre SC T.I.P. SRL si S.C. T.R.U.C. SRL; procesul verbal de predare primire al

imobilului din data de 07 decembrie 2006; cele două ordine de plata ce atestă

plata unor facturi către SC T.I.P. SRL) nu probează, fără echivoc, prejudiciul

reclamat de expropriată după data de 27 noiembrie 2007, când a operat

transferul dreptului de proprietate.

Contractul

de închiriere nr. 11 dintre SC T.I.P. SRL

și SC T.R.U.C. SRL, încheiat la data de

7 decembrie 2006 (filele 150-154

dosar) conține la art. 5.1 clauza potrivit căreia chiria va fi plătibilă lunar,

în avans însă nu mai târziu de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data

primirii de către Locatar a facturii emise în mod corespunzător în care sunt

menționate toate plățile datorate.

Prin

încheierea de ședință din data de 26 februarie 2009, tribunalul a reținut că

reclamanta înțelege să depună dovezi (filele 215, 216) privind încasarea

chiriei decurgând din contractul de închiriere, ce nu a fost înregistrat la

administrația financiară.

Aceste

înscrisuri, însă, reprezintă plăți efectuate pentru o factură emisă la data de

30 iulie 2008, dată ulterioară transferului dreptului de proprietate pentru

imobilul expropriat, când reclamanta nu mai avea calitatea de proprietar al

terenului, astfel încât, teoretic, nu mai putea încasa chirie pentru teren.

Prin

urmare, măsura exproprierii imobilului în litigiu nu a împiedicat-o pe

reclamantă să deruleze contractul de închiriere, astfel încât nu se poate

concluziona că i-a fost cauzat un prejudiciu.

În lipsa altor

dovezi, instanța de apel a reținut eronat că reclamanta a fost lipsită de

folosul perceperii chiriei ulterior exproprierii imobilului, critica în acest

sens fiind fondată.

Potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 despăgubirea pentru

expropriere trebuie să înglobeze și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului

sau altor persoane îndreptățite.

Or, în cauză, nu se poate reține un prejudiciu cauzat

proprietarului

terenului

expropriat conform art. 26 alin. (1) din actul normativ anterior menționat,

întrucât nu a fost dovedit, astfel încât este incident cazul de modificare

prevăzut de art. 304 pct. 9, raportat la art. 312 alin. (3) C. proc. civ.

Celelalte

critici formulate de pârât nu vor fi primite având în vedere considerentele

anterior dezvoltate în analiza recursurilor, ce impun doar înlăturarea obligației

pârâtului de a plăti contravaloarea lipsei de folosință a terenului în litigiu

și menținerea celorlalte dispoziții ale deciziei atacate.

În consecință,

Înalta Curte urmează să facă aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1), (2) și

(3) C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pe temeiul

cărora va admite recursul pârâtului, va modifica în parte decizia recurată în

sensul că va înlătura obligația pârâtului de a plăti contravaloarea lipsei de

folosință pentru terenul în litigiu, va menține celelalte dispoziții ale

deciziei recurate și va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE

LEGII

D E C I D E

Admite

recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi

și Drumuri Naționale din România SA (C.N.A.D.N.R.) împotriva deciziei nr. 300/

A din 28 decembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și

pentru cauze privind proprietatea intelectuală.

Modifică în

parte decizia recurată în sensul că înlătură obligația pârâtului de a plăti

suma de 260.450 euro, cu titlu de contravaloare lipsă de folosință teren.

Menține

celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

Respinge,

ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC T.I.P. SRL împotriva deciziei nr.

300 A din 28 decembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și

pentru cauze privind proprietatea intelectuală.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 18 mai 2012.