ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3047/2011

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 7787 din 07 iulie 2010, Tribunalul București – secția a VI-a comercială a admis în parte acțiunea principală, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanții-pârâți M.M. și M.M.C., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC P.I.L. SRL, a obligat pârâta - reclamantă să plătească reclamanților-pârâți suma de 2.014,41 euro, în echivalent în lei la cursul B.N.R. din data plății, reprezentând penalități de întârziere, calculate conform art. 5.5 din antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat la 06 martie 2007 de B.N.P. P.M.T., pentru perioada 01 ianuarie 2009-31 martie 2009 și a obligat pârâta – reclamantă să achite reclamanților pârâți și suma de 623,28 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Celelalte capete de cerere ale acțiunii principale și cererea reconvențională au fost respinse, ca neîntemeiate. În pronunțarea acestei hotărâri instanța de fond a reținut, în esență, cu privire la cererea principală, că există o întârziere în executarea obligațiilor contractuale care îi reveneau pârâtei-reclamante, în speță nefiind îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, întrucât scadența obligației de finalizare a imobilului nu a fost considerată esențială la încheierea contractului, iar prejudiciul cauzat prin depășirea scadenței urmează să fie reparat în alt mod.

Examinând cererea reconvențională instanța de fond a considerat că pârâta-reclamantă nu și-a îndeplinit propriile obligații, privind prezentarea documentelor necesare transferului dreptului de proprietate, așa încât a apreciat că aceasta nu poate solicita obligarea celorlalte părți la executarea obligației de încheiere a contractului și de plată a restului de preț și nici nu poate pretinde suplinirea consimțământului, conform art. 1073, 1077 C. civ. și art. 5.9 (iii) din antecontract, considerând totodată că și ultimul petit al cererii reconvenționale este neîntemeiat, în condițiile în care nu s-a făcut dovada pretinsului prejudiciu. Pârâta - reclamantă a fost obligată la plata către reclamanții - pârâți a cheltuielilor de judecată, în limita în care a căzut în pretenții.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel părțile litigante, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială prin decizia nr. 146 din 17 martie 2011, a respins, ca nefondate, apelurile declarate, instanța de control judiciar reținând, în esență, legalitatea și temeinicia sentinței apelate din perspectiva criticilor formulate. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții M.M. și M.M.C. și pârâta SC P.I.L. SRL București. I. Recurenții – reclamanți solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei recurate în sensul admiterii apelului declarat de reclamanți, schimbarea sentinței în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și precizată.

Recurenții – reclamanți își subsumează criticile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., vizând în esență, următoarele aspecte: a) În ceea ce privește soluția pronunțata privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare din 06 martie 2007, hotărârea instanței de apel a fost data cu interpretarea și aplicarea greșita a legii, apreciindu-se în considerentele hotărârii atacate că „pentru a se justifica aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, neexecutarea trebuie sa fi fost suficient de importantă, așadar ca părțile să fi privit termenul de finalizare ca fiind esențial, în sensul că fără respectarea acestuia, antecontractul nu ar fi fost încheiat ". În dezvoltarea acestei critici recurenții invocă următoarele argumente: - în acord cu prevederile art. 977 și art. 982 C. civ., interpretarea clauzelor contractuale nu trebuie să aibă în vedere sensul literal al termenilor folosiți, ci intenția comună a părților, voința lor reală, întregul conținut al actului care le cuprinde, contextul în care acestea se încadrează; - din cuprinsul antecontractului de vânzare - cumpărare rezultă că părțile au convenit să vândă, respectiv să cumpere un imobil, după ce acesta este finalizat, aspecte ce rezultă din preambulul contractului de vânzare – cumpărare și din art. 5.1, 5.6, 5.7, 6.1 din evocata convenție al căror conținut este redat pe larg.

În susținerea aceleiași critici, recurenții subliniază caracterul esențial al obligației de finalizare a imobilului, arătând că aceasta este singura obligație care are prevăzut un termen limită de executare, respectiv 31 decembrie 2008, de la momentul îndeplinirii acesteia putându-se realiza predarea si transferul proprietății, că fiind vorba de un imobil construit de la zero, finalizarea este primordială, că fără finalizare, celelalte obligații de predare și transfer de proprietate, nu se pot îndeplini, astfel încât acestea din urma apar ca fiind subsecvente obligației de finalizare, că termenul de termenul de 31 decembrie 2008 este unul esențial și a fost stabilit de comun acord de către părți, fără de care nu se contracta, întrucât transferul proprietății s-a prevăzut ca fiind în cel mult 30 zile de la data încheierii procesului-verbal de predare, iar procesul-verbal de predare trebuia să se încheie imediat după finalizare.

În continuare s-a mai arătat că intenția comună a părților a fost ca, după "Data finalizării" (31 decembrie 2008), într-un interval de maxim 45 zile să se semneze actele de vânzare - cumpărare; acest lucru decurgând din modul în care sunt prezentate operațiunile și termenele stabilite de către părți pentru a fi realizate, și că fără acest termen, care este și singurul expres stabilit – 31 decembrie 2008 - recurenții reclamanți-pârâți nu ar fi contractat, pentru ca nu aveau de unde să cunoască durata execuției construcției si întinderea obligației corelative asumată de intimată, în calitate de promitentă-vânzătoare. b) Instanța de apel a interpretat si aplicat greșit si prevederile art. 1020 si art. 1021 C. civ.

În sprijinul celei de-a doua critici recurenții aduc următoarea argumentație: - potrivit prevederilor art. 1020 și 1021 C. civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese.

Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate; - pornind de la aceste prevederi și având în vedere conduita ulterioară a părților, stanța de apel ar fi trebuit să constate că măsura rezolutiunii se impune, motivat nu numai de nerespectarea culpabilă de către intimata pârâta - reclamantă a obligației de finalizare, cat si de datele la care au fost întocmite documentele necesare pentru îndeplinirea procedurilor de vânzare-cumpărare; - aprecierea instanței de apel că întârzierea de 3 luni nu există, este subiectivă și nelegală și nu are în vedere și aspectele interdependente de aceasta întârziere.

Toate procedurile ulterioare, necesare pentru vânzare, au fost considerabil întârziate de neexecutarea la termen a obligației de finalizare; - obligația neexecutată la termen de către pârâta - reclamantă nu este legată numai de nefinalizarea termenul din 31 decembrie 2008 a imobilului din litigiu, termen fără de care recurenta nu ar fi contractat, ci are ca efect imediat nerespectarea clauzelor contractuale referitoare la termenele de predare și în special, netransferarea la termenul anticipat în patrimoniul recurenților reclamanți - pârâți a dreptului de proprietate, luând în calcul și faptul că, abia în ianuarie 2011, intimata și-a îndeplinit obligațiile de radiere a sarcinilor). Toate obligațiile neexecutate la termen sunt obligații esențiale, întrucât țin de cauza/scopul antecontractului de vânzare - cumpărare.

În continuarea acestei critici recurenții precizează următoarele: - în martie 2007, când s-a încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare, recurenții au estimat, în mod cert, că în maxim 2 luni de la data finalizării (31 decembrie 2008), adică cel mai târziu la începutul lunii martie 2009, vor deveni proprietari asupra imobilului antamat prin promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare încheiată cu intimata; - calculul matematic a fost făcut prin luarea în considerare a singurului termen stabilit în mod expres prin antecontract, respectiv 31 decembrie 2008, care este „Data Finalizării". Acest termen a fost esențial la încheierea antecontractului și fără el nu s-ar fi contractat, or, întârzierea în executarea obligației de finalizare cu mult peste 3 luni este imputabilă exclusiv intimatei fapt de natură a conduce la rezoluțiunea contractului.

Conchid recurenții că în mod greșit, a stabilit instanța de apel faptul că recurenții reclamanți – pârâți nu au dreptul să solicite rezoluțiunea antecontractului, motivat de faptul că întârzierea în executarea obligației de finalizare nu este semnificativa și termenul scadentei obligației de finalizare nu a fost considerat esențial la încheierea antecontractului. c) Cea de a treia critică vizează considerentele instanței de apel referitoare la modul în care a operat termenul de grație în favoarea intimatei parate - reclamante, precum și justificarea dată în legătură cu faptul ca „SC P.I.L.

SRL nu s-a aflat în întârzierea executării obligațiilor", cu următoarele precizări: - așa cum instanța de fond a stabilit, în mod corect și legal, intimata pârâtă - reclamantă nu a beneficiat de termenul de grație de 3 luni (01 ianuarie 2009-31 martie 2009), întrucât înștiințarea trimisă prin e-mail nu ,,deplinește condițiile contractuale pentru a fi considerată o notificare în sensul art. 11.1, întrucât nu s-a dovedit că finalizarea imobilului ar fi fost întârziată din culpa antreprenorilor sau a subantreprenorilor textul înștiințării referindu-se doar la „iarna foarte grea" - și nici nu s-a făcut vreo probă privind datele expedierii înștiințării; - instanța de apel, a interpretat greșit clauzele contractuale (art. 5.2, 5.3, și 5.4.

) și prevederile legale incidente, atunci când a st abilit prin hotărârea atacată că,,părțile au agreat că data finalizării a fost decalată până la sfârșitul lunii aprilie 2009'' și atunci când arata în mod expres:,,Curtea impune părților concluzia că în perioada scursă la data de 01 ianuarie 2009 până la 31 martie 2009, SC P.I.L.

SRL nu s-a aflat în întârzierea executării obligațiilor"; - instanța de apel, în mod nelegal, a apreciat în raport de art. 108 2 C. civ., că s-ar fi impus în cauză neplata de către intimata a penalităților de întârziere (dacă s-ar fi formulat apel în acest sens) și a considerat că "se impune" ca perioada 01 ianuarie 2009 - 31 ianuarie 2009 să nu fie apreciată ca întârziere în îndeplinirea obligației de finalizare din partea intimatei, întrucât niciun moment intimata nu a făcut dovada faptului că executarea cu întârziere a obligațiilor sale provine dintr-o cauza străină, care să nu-i fie imputată și totodată ca au fost îndeplinite toate procedurile contractual stabilite pentru a opera in mod valabil aceasta exonerare de răspundere.

- poziția recurentului M.M., prin notificarea din 02 aprilie 2009, nu a fost aceea de a ”achiesa” la acordarea termenului de grație. Astfel, există o clauză subînțeleasă în toate contractele referitoare la faptul că dacă una din părți renunță la un moment dat la stricta aplicare a unei clauze contractuale, aceasta nu va fi considerată ca o renunțare definitivă și nu va opri partea să solicite în continuare aplicarea strictă a respectivei prevederi contractuale sau prevalarea de conținutul acelei prevederi contractuale.

- ceea ce instanța „apreciază" ca disfuncționalități nu atât de grave, trebuie raportat: - la „aprecierea" unei persoane care cumpăra un apartament într-un ansamblu rezidențial în Aleea Privighetorilor contra prețului de 223.823,95 euro și la „prezentarea de ansamblu a complexului rezidențial pe macheta" când se semnează antecontractul (martie 2007); - la data la care au fost constatate: 02 aprilie 2009, respectiv după 3 luni de Ia data finalizării prevăzute în antecontract ca fiind 31 decembrie 2008, neexistând niciun termen de grație care să opereze legal în favoarea intimatei; - la faptul că s-a dorit și cumpărarea și loc de parcare - care nu era funcțional; - la faptul că s-a dorit și cumpărarea unei boxe (spațiu de depozitare) care nu era funcțională; - la faptul că s-a antamat și un teren aferent numit sugestiv,,spațiu pentru grădină” – care așa cum rezultă din planșele foto întocmite de expertul extrajudiciar – erau departe de a fi,,grădini”.

d) O a patra critică adusă privește soluția dată de către instanța de apel cu privire la penalitățile în cuantum de 0,01 % zi/,,întârziere", aceasta fiind dată în opinia recurenților cu interpretarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 1069 C. civ. Această critică este susținută prin următoarele argumente: - în mod greșit, a interpretat instanța de apel dispozițiile contractuale referitoare la natura juridica a penalităților de întârziere stabilite prin art. 5.5 din contract întrucât obligarea la plata de penalități contractuale nu reprezintă o clauza penală de sine stătătoare, dat fiind faptul că clauza penală este definită ca o modalitate de recuperare a prejudiciului (compensatorie /reparatorie), în prezenta cauză penalitatea are caracter punitiv, fiind stabilită ca sancțiune pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere a unei obligații contractuale.

Mai precizează recurenții că d ispozițiile art. 5.5 din contract au fost stabilite cu titlu de sancțiuni pentru simpla întârziere a executării obligației de finalizare, sens în care s-a folosit termenul,,penalități pe zi/întârziere" și nu sintagma,,clauză penală", părțile neavând nici un moment intenția de a insera o clauză penală prin care să cuantifice daunele - interese pe care recurenții reclamanți - pârâți le-ar putea suferi prin neexecutarea obligației principale, motiv pentru care se desprinde din întregul contract ideea că penalitățile de 0,01% zi/întârziere sunt doar penalități stabilite pentru simpla întârziere a executării, în acord cu teza finală a alin. (2) art. 1069 C. civ. Conchid recurenții în sensul că potrivit dispozițiilor din C. civ.

în deplină concordanță cu prevederile contractuale recurenții reclamanți – pârâți au solicitat penalitățile de 0,01% zi pentru întârzierea în executarea obligației de finalizare, cu titlu de daune interese și în același timp a solicitat și rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare pentru neexecutarea la termen a obligației de finalizare, precum și a obligației de a transfera proprietatea în termenul anticipat.

e) Cea de-a cincia critică vizează greșita aplicare și interpretare de către instanța de apel, a prevederilor art. 1073 și art. 1075 C. civ., recurenții arătând că hotărârea atacată este nelegală și în ceea ce privește soluția dată pe capătul de cerere privind calculul penalităților doar pentru perioada 31 decembrie 2008-31 martie 2009 și nu cum s-au solicitat prin acțiune pentru perioada 01 ianuarie 2009 pană la data de 05 iunie 2009. Recurenții argumentează această critică arătând că prin art. 5.5 din antecontract, s-au stabilit penalități de 0,01% pe zi/întârziere, însă acestea au fost limitate de către instanțe la data 31 martie 2009, deși abia la data de 13 aprilie 2009 a fost semnat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar la data de 05 iunie 2009 apartamentul din litigiu a fost "pregătit" pentru predare, deci finalizat, când s-a încheiat "Procesul verbal de Predare". f) Cea de-a șasea și ultima critică are în vedere pretinsa nelegalitate a hotărârii recurate în ceea ce privește soluția dată pe capetele de cerere privind restituirea avansului și a spezelor suportate de către recurentă pentru perfectarea și notarea antecontractului în cartea funciară.

Sub acest aspect recurenții precizează că potrivit art. 92 din antecontractul de vânzare - cumpărare: "în cazul rezilierii antecontractului din orice motiv, părțile vor fi repuse în situația anterioară executării Antecontractului, care va fi considerat a nu fi fost niciodată încheiat, iar Promitentul - Cumpărător nu va mai avea niciun drept în legătură cu Activele Imobiliare", în urma rezoluțiunii contractului sinalagmatic, părțile fiind repuse în situația anterioară în virtutea adagiului de drept: "restitutio in integrum". Arată recurenții că principiul repunerii părților în situația anterioară - restitutio in integrum - este o consecința a principiului retroactivității efectelor rezoluțiunii și un mijloc de asigurare a eficienței practice a acestor sancțiuni de drept substanțial își consta în acea regulă de drept potrivit căreia tot ceea ce s-a executat în baza actului desființat, trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care actul nu ar fi fost încheiat.

II. Recurenta – pârâtă SC P.I.L. SRL solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului formulat de pârâtă și respectiv admiterii cererii reconvenționale formulate în cauză și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentului litigiu. Recurenta își subsumează criticile motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1. Instanța a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1073 și 1077 C. civ. și art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005. În dezvoltarea acestei critici recurenta – pârâtă reproșează instanței de apel contradictorialitatea considerentelor cu privire la neregulile ce au stat la baza refuzului intimaților de a perfecta și de a cere rezoluțiunea antecontractului, acestea nefiiind apreciate de instanță atât de grave, încât să justifice aplicarea sancțiunii rezoluțiunii.

Recurenta – pârâtă consideră că sub acest aspect instanța de control judiciar a făcut o greșită aplicare a legii cu următoarea argumentație: - potrivit evocatelor texte legale sus-menționate, creditorul obligației de a face poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului, iar atunci când una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare - cumpărare. - în considerentele sale, instanța retine doua momente diverse la care pârâta ar fi trebuit să-și îndeplinească anumite obligații, între care, și momentul în care au pretins suplinirea consimțământului, reținându-se însă că proba administrată în apel privind radierea ipotecii - atestând îndeplinirea obligațiilor - nu poate duce la suplinirea consimțământului intimaților printr-o hotărâre judecătoreasca.

- având în vedere că instanța a considerat că data până la care părțile își pot executa obligațiile corelative poate fi alta decât cea stabilita inițial de părți, înseamnă că aceeași este situația și în privința datei până la care una dintre părți poate să-și execute obligațiile astfel încât, în cazul lipsei consimțământului celeilalte părți, să poată cere o hotărâre care să țină loc de act autentic; - întrucât instanța nu a statuat un termen fix de îndeplinire a obligațiilor, înseamnă că îndeplinirea lor la un moment ulterior datei stabilite de părți, dar anterior începerii dezbaterilor în apel, echivalează cu îndeplinirea obligațiilor la termen; - în lumina celor reținute de instanța, pârâta a arătat că la momentul în care a cerut instanței de apel suplinirea consimțământului și-a îndeplinit toate obligațiile, printre care și cea relativă la radierea ipotecii din cartea funciară a imobilului; - având în vedere că antecontractul încheiat între părți era în continuare valabil, instanța de apel trebuia să raporteze suplinirea consimțământului la termenul prorogat iar nu la termenul stabilit inițial de părți.

În aceste condiții, obligațiile executate de pârâtă fiind suficiente în sine pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare - cumpărare. Înalta Curte, examinând cererile de recurs din perspectiva criticilor invocate, astfel cum acestea au fost circumscrise temeiurilor de drept indicate de părți, reține nemotivarea în drept a acestora în raport de reglementarea cuprinsă în art. 302 1 lit. c) C. proc. civ., pentru următoarele considerente. Recursul, cale extraordinară de atac, poate fi exercitat numai pentru motivele de nelegalitate, în reglementarea expresă și limitativă redată în art. 304 C. proc. civ. Recurenții – reclamanți își circumscriu criticile motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Chiar dacă recurenții – reclamanți, în dezvoltarea criticilor aduse deciziei recurate, fac vorbire de încălcarea de către instanța de control judiciar a dispozițiilor contractuale (art. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.6, 5.7, 6.1 din contractul de vânzare – cumpărare ce formează temeiul juridic al acțiunii), de greșita aplicare și interpretare a art. 969, 977, 981, 1020, 1021, 1069, 1073, 1082 C. civ., trimiterea este pur formală, neregăsindu-se în argumente care să susțină eventuale motive de nelegalitate a deciziei atacate. Prin criticile aduse recurenții reproșează instanței de control judiciar o greșită stabilire a situației de fapt raportat la dinamica raporturilor juridice dintre părți și o interpretare eronată a probatoriului administrat în cauză, ceea ce situează analiza hotărârii recurate în sfera examenului de temeinicie și nu al celui de legalitate, din perspectiva art. 304 C. proc.

civ. Recursul pârâtei se înscrie, sub aspectul motivării în drept, în aceleași coordonate ca și recursul reclamantului. Astfel, deși își subsumează criticile dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., acestea vizează atitudinea procesuală a reclamanților, administrarea probatoriului, stabilirea situației de fapt, aprecierile instanței de apel, fără a fi susținute în drept prin indicarea normelor de drept încălcate sau greșit aplicate. Așadar, simpla prezentare a motivelor de netemeinicie de către recurenți, reiterarea unor situații de fapt, în lipsa unei argumentații în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de modificare indicate fac imposibilă exercitarea efectivă a controlului de legalitate al instanței de recurs.

În considerarea celor ce preced, constatând că recurenții nu s-au conformat obligației reglementată de dispozițiile art. 302 1 lit. c) C. proc. civ. potrivit cărora cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de recurs și dezvoltarea lor, Înalta Curte, având în vedere și inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 306 alin. (2) C. proc. civ., va aplica ambelor cereri sancțiunea nulității.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Constată nulitatea cererilor de recurs declarate de recurenții – reclamanți M.M.C. și M.M. și de recurenta – pârâtă SC P.I.L. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 146 din 17 martie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 octombrie 2011.