ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3498/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3498/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra recursului de

față;

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a VI-a comercială sub nr. 27348/3/2009

reclamanta SC S.C. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC C.R.C. SRL solicitând

să se constate rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie

2007 autentificat de BNP A.A.N. pentru că: a) bunul pe care reclamanta l-a

cumpărat nu corespunde din punct de vedere calitativ cu ceea ce s-a prevăzut în

contract; b) bunul are vicii ascunse; c) pârâta nu i-a predat bunul în termenul

stabilit în contract, caz în care s-a obligat să-i restituie avansul, penalitățile

stabilite în contract constând în 600 euro/lună de la data de 15 ianuarie 2009.

De asemenea, solicită ca pârâta să îi restituie îndoitul arvunei primite și

cheltuieli de judecată.

Pârâta a depus

întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea

reclamantei la executarea obligației prevăzute în art. 3.2.1, de a plăti cea de

a doua tranșă în valoare de 112.412 euro din prețul apartamentului, așa cum

este aceasta stipulată în Anexa nr. 2 a Condițiilor speciale pentru cumpărarea

unui imobil în cadrul proiectului R.G., parte integrantă din contractul de

vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007 și a penalităților de întârziere, în

cuantum de 0,25% pe zi de întârziere, începând cu data de 15 octombrie 2008, în

conformitate cu prevederile art. 3.9.1 din contract, cu cheltuieli de judecată.

La data de 18

februarie 2010, pârâta-reclamantă a depus la dosar o cerere prin care arată că

renunță la judecarea capătului 2 din cererea reconvențională privind plata

penalităților de întârziere.

Prima instanță a

încuviințat administrarea probelor cu înscrisuri și interogatorii reciproce,

iar la data de 26 octombrie 2010, proba cu expertiză tehnică construcții.

Prin Sentința civilă

nr. 16386 din 20 septembrie 2011 Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a respins

cererea principală, ca neîntemeiată, a admis cererea reconvențională, a obligat

reclamanta-pârâtă să plătească pârâtei-reclamante suma de 112.412 euro, în

echivalent lei la cursul BNR din ziua plății, precum și suma de 20.893 lei,

reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această sentință, prima instanță a reținut, în esență, că nu se poate reține

neîndeplinirea de către pârâtă a unor obligații contractuale, care să fie

suficient de importante pentru a justifica rezoluțiunea contractului. De

asemenea, reclamanta cumpărător s-a obligat ca până la data predării imobilului

să facă dovada plății integrale a prețului imobilului, dar nu a făcut această

dovadă și nu și-a exprimat disponibilitatea de a o face.

Cu privire la data

predării imobilului, prima instanță a reținut că pârâta a notificat reclamanta

la data de 9 martie 2009 că este posibilă predarea (dosar), notificare avizată

pârâtei la data de 12 martie 2009, deci în cadrul termenului în care pârâta

putea să își îndeplinească obligația de predare fără să ia naștere dreptul

reclamantei să denunțe contractul (15 octombrie 2008 + 5 luni calendaristice,

adică acest termen s-ar fi împlinit la 15 martie 2009). Împrejurarea că

reclamanta nu s-a prezentat pentru a ridica corespondența reprezintă propria sa

culpă, astfel că nu poate fi invocată în favoarea sa.

Referitor la lipsa de

conformitate a imobilului s-a arătat că din raportul de expertiză efectuat în

cauză rezultă că majoritatea specificațiilor tehnice prevăzute în anexa 2 la

contract au fost respectate; nu au fost respectate specificațiile privind ușile

și glafurile interioare și exterioare ale ferestrelor. Aceste deficiențe nu

sunt de natură a atrage rezoluțiunea contractului, deoarece aceasta poate fi

dispusă doar dacă neexecutarea este suficient de importantă. Prin raportare la

obiectul contractului, nu reprezintă o neexecutare suficient de importantă

împrejurarea că ușa de intrare/ușile interioare sunt din alt material decât cel

prevăzut în contract, respectiv faptul că glafurile interioare și exterioare

ale ferestrelor sunt din PVC și nu din panouri din fibre de lemn. De altfel,

părțile au acceptat, prin contract, ca pârâta să poată substitui materialele

din proiect cu materiale alternative, cu caracteristici și calitate similară cu

cele menționate în planuri/specificațiile tehnice (art. 6.1.2 din Condițiile

generale), iar reclamanta nu a dovedit că materialele utilizate nu au aceleași

calități.

Mai mult, părțile au

prevăzut, expres, cazurile în care reclamanta era îndreptățită să refuze primirea

apartamentului, prin dispozițiile art. 4.6.2. lit. c) din Condițiile generale:

în cazul unor vicii în structura de rezistență (nu este cazul în speță), în

cazul unor deficiențe care nu pot fi remediate și care împiedică utilizarea

imobilului potrivit destinației - nici această condiție nu a fost găsită ca

îndeplinită în speță.

Cu privire la

înălțimea încăperilor,  s-au reținut de prima instanță concluziile raportului

de expertiză, iar referitor la suprafața utilă s-a arătat că, prin contract,

părțile au stipulat o variație permisă, care se referă la suprafața construită,

această variație suprafeței înscriindu-se în limita admisă contractual. În

contract părțile nu au prevăzut nimic cu privire la suprafața utilă, însă chiar

dacă după edificare, s-a constatat că suprafața utilă este mai mică, această

situație nu reprezintă un motiv de rezoluțiune, deoarece suprafața construită

este cea cu privire la care părțile au convenit și au acceptat variația de până

la 5%; oricum, potrivit art. 4.8.3., nerespectarea variației permise nu

reprezintă un motiv de rezoluțiune, ci de modificare a prețului.

În ceea ce privește

lipsa utilităților, s-a reținut că, potrivit art. 7.2. din Condițiile generale,

părțile au convenit ca pârâta să racordeze clădirea la utilități, iar

reclamanta propriul apartament din condominiu și că pârâta a racordat

condominiul la utilități anterior datei de 13 februarie 2009.

Cu privire la cererea

reconvențională, tribunalul a arătat că, potrivit contractului, reclamanta este

obligată să plătească restul de preț.

Împotriva acestei

sentințe, în termen legal, a declarat apel, reclamanta, solicitând

desființarea, în tot, a sentinței atacate, admiterea cererii principale și

respingerea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.

În drept, intimata a

invocat art. 969 C. civ., art. 1020 - 1021 și art. 1073 C. civ.

În termenul de

pronunțare, ambele părți au înaintat la dosar concluzii scrise.

Prin Decizia civilă

nr. 318 din 8 iulie 2012, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a

comercială s-a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta SC S.C. SRL

împotriva Sentinței civile nr. 18386 din data de 20 septembrie 2011 pronunțată

de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. 27346/3/2009, în

contradictoriu cu intimata SC C.R.C. SRL.

A fost obligată

apelanta la plata sumei de 5.462,57 RON cheltuieli de judecată către intimată.

Pentru a se pronunța

astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Contractul încheiat

de părți cuprinde două părți: "Condiții speciale pentru cumpărarea unui

imobil în cadrul proiectului R.G." și respectiv "Termeni și Condiții

Generale pentru cumpărarea unei proprietăți în cadrul proiectului R.G.".

Potrivit art. 7.2 din

Condiții speciale "Cumpărătorul declară prin prezentul că Termenii și

Condițiile Generale i-au fost aduse la cunoștință, au fost negociate de Părți,

și prin semnarea acestui Contract confirmă acceptarea acestora".

Deși în Condițiile

Speciale s-a prevăzut ca predarea să aibă loc la data de 15 octombrie 2008,

părțile au prevăzut în beneficiul vânzătorului posibilitatea extinderii

termenului la care urma să aibă loc predarea apartamentului și transferul

dreptului de proprietate asupra imobilului de la vânzător la cumpărător.

Astfel, prin art.

4.4.1 din Condițiile Generale, părțile au convenit ca înainte cu 15 zile de

data predării să se efectueze o inspecție preliminară a imobilului. Cu această

ocazie se va redacta un proces-verbal preliminar de recepție, în care

cumpărătorul va enumera lucrările care nu au fost efectuate corespunzător, sau

nu au fost efectuate și urmează că mai fie efectuate până la data predării.

Aceste lucrări vor fi efectuate în termenul de 15 zile rămas până la Data

Predării, cu excepția situației în care, datorită naturii lucrărilor, este

necesar un termen mai îndelungat de efectuare a lucrărilor. În situația în care

pentru efectuarea lucrărilor menționate în procesul-verbal preliminar de

recepție este necesară o perioadă de timp care depășește data predării,

cumpărătorului i se va notifica în scris noua dată a predării.

De asemenea, la art.

4.5, se prevede că inspecția va avea loc la Data Predării, după cum aceasta

poate fi modificată potrivit prevederilor Articolului 4.4.1 și Articolului

6.1.1 din Termenii și Condițiile Generale".

Instanța de apel a

reținut că, distinct de modificările consimțite implicit prin procesul-verbal

de recepție preliminară cu privire la data predării, notificarea din data 9

martie 2009, prin care intimata a comunicat cumpărătoarei că imobilul este gata

pentru predare, a fost depusă la Oficiul Poștal la data de 11 martie 2009, cu

respectarea termenului contractual de 5 luni prevăzut la art. 8.2.1, care se

împlinea la data de 15 martie 2009.

Prin clauza 8.2.1 se

stabilește, în mod expres, posibilitatea denunțării contractului și nu dreptul de

a-l denunța, așa cum menționează apelanta în motivele de apel. Din

interpretarea gramaticală și sistematică a dispozițiilor contractuale și având

în vedere noțiunea de pact comisoriu consacrată de doctrină și jurisprudență,

instanța de apel a apreciat că dispozițiile art. 8.2.1 din Condițiile Generale

reprezintă un pact comisoriu de gradul I. Pentru ca această clauză să poată

primi altă calificare decât cea de pact comisoriu de gradul I, era necesar ca

aceasta să prevadă desființarea de drept a contractului și nu doar

posibilitatea denunțării.

S-a reținut că, în

mod corect, prima instanță a stabilit că nu sunt îndeplinite condițiile art.

1021 C. civ. pentru a opera rezoluțiunea contractului.

Din probele

administrate în cauză, înscrisuri (notificările din data de 9 decembrie 2008, 9

martie 2009) coroborate cu răspunsurile apelantei la întrebările din

interogatoriul propus de intimată, rezultă că aceasta din urmă și-a îndeplinit

obligația de a notifica apelanta în termenul contractual cu privire la finalizarea

apartamentului, aducându-i la cunoștință obligația achitării integrale a

prețului apartamentului înainte de predare, dar și ca o condiție pentru

realizarea predării.

Faptul că apelanta nu

s-a prezentat la oficiul poștal pentru a ridica notificarea din 9 martie 2009

nu o îndreptățea să denunțe unilateral contractul, întrucât nimeni nu se poate

prevala de propria culpă pentru a-și apăra un drept.

Instanța de apel a

mai reținut că la recepția preliminară apelanta nu a invocat nicio nemulțumire

cu privire la eventuala întârziere în ceea ce privește data predării. Însă,

chiar în situația în care intimata nu și-ar fi manifestat disponibilitatea

executării obligațiilor proprii, obligația de predare era susceptibilă de

executare silită, conform art. 1320 C. civ.

S-a mai constatat că

apartamentul a fost construit în conformitate cu specificațiile tehnice și

prevederile contractului de vânzare-cumpărare, atât în ceea ce privește

materialele utilizate, cât și calitatea lucrărilor, înălțimea liberă și

suprafața agreată de către părți.

Astfel, înălțimea

apartamentului corespunde specificațiilor tehnice agreate de către părți prin

contract, fapt constatat prin raportul de expertiză tehnică judiciară depus în

cauză (dosar fond).

Cu privire la

materialele utilizate și lucrările efectuate, în mod corect, prima instanță, în

urma analizării amplului material probator administrat, a concluzionat că

intimata și-a îndeplinit obligațiile contractuale și a asigurat finisajele

contractate în limitele prevăzute prin contract, expertul desemnat în cauză

constatând că "majoritatea specificațiilor tehnice prevăzute în anexa 2 la

contract au fost respectate" (dosar fond).

De altfel, în raport

de dispozițiile art. 6.1.2 din contract, apelanta trebuia să dovedească faptul

că materialele utilizate nu au aceleași calități dar în cauză această probă nu

a fost produsă.

În ceea ce privește

suprafața apartamentului, în raport de prevederile art. 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2,

1.2.3 din Condițiile Speciale, art. 4.8, 4.8.1, 4.8.2, 4.8.3 din Condițiile Generale

și art. 1.1.27, art. 1.1.29 din Apendix #1, variația permisă, de 5%, se referă

la suprafața construită, aceste prevederi contractuale neputând fi extinse pe

cale de interpretare la suprafața utilă. Expertul desemnat de instanță a

concluzionat că suprafața construită reală a apartamentului este cu 3,74 mp mai

mică decât cea rezultată din planul de arhitectură anexat, reprezentând un

minus de 4,3%, mai mic față de procentul admis, de 5%, cât se prevede în

contract.

Însă, chiar în

situația în care s-ar fi constatat că suprafața construită măsurată a

apartamentului nu se înscrie în variația permisă, de 5%, reglementată prin

contract, acest aspect nu îndreptățește apelanta să solicite rezoluțiunea

contractului, ci cel mult, reducerea proporțională a prețului imobilului,

conform art. 4.8.3 din Termenii și Condițiile Generale.

S-a mai reținut că,

față de prevederile art. 7.2.2 din Condiții generale și procesul-verbal de

recepție preliminară din 13 februarie 2009, intimata și-a îndeplinit

obligațiile contractuale privind furnizarea utilităților casnice. Prin raportul

de expertiză efectuat în cauză, expertul a concluzionat că instalațiile

apartamentului erau funcționale și racordate la utilități.

Prin adresa din 18

mai 2012, Distrigaz a comunicat instanței procesul-verbal de punere în

funcțiune a instalației de utilizare de gaze naturale pentru bl. A1 CT, din

care rezultă că acesta a fost încheiat la data 17 martie 2009.

În cauză s-a probat

faptul că în clădirea A1 sunt instalate centrale termice, la data verificării

instalației de gaz acestea fiind funcționale.

Instanța de apel a

mai reținut că, potrivit art. 7.2.2 din Condițiile Generale, după plata

restului de preț și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului,

apelanta urma să încheie, în nume propriu, contracte de utilități pentru

apartamentul său.

În considerarea celor

arătate anterior, nu s-a reținut existența viciilor ascunse, aspectele

referitoare la înălțimea și suprafața utilă înscriindu-se în limitele avute în

vedere de părți la momentul încheierii contractului prin art. 4.8.3.

În raport de

dispozițiile art. 1352 din vechiul C. civ., pentru a putea fi incidență

sancțiunea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare, este necesar ca

viciul ascuns să existe și să afecteze direct lucrul ce formează obiectul

contractului a cărui rezoluțiune se cere. În mod corect prima instanță a

reținut că variația suprafeței construite se înscrie în limita admisă

contractual și că înălțimea utilă corespunde specificațiilor tehnice din

Contract, precum și celor cuprinse în Anexa nr. 1 a Legii nr. 114/1996.

Ca atare, nu au putut

fi reținute susținerile apelantei în sensul că este inaplicabilă clauza prin

care se prevăd aceste limite, prin contract fiind acceptate anumite marje în

interiorul cărora apartamentul trebuia să fie finalizat și predat, iar aceste

marje contractuale au fost respectate.

S-a reținut că, în

mod corect, prima instanță a admis cererea reconvențională, intimata notificând

apelanta încă din data de 9 martie 2009 (data poștei 11 martie 2009) cu privire

la posibilitatea predării apartamentului, sub condiția plății în integralitate

a prețului. Conform art. 3.2.1, art. 4.1, art. 4.2, art. 4.4.1 lit. b) din

Condițiile Generale, cumpărătorul era obligat să plătească prețul integral, ca

o condiție imperativă în vederea realizării predării apartamentului și

transferului dreptului de proprietate.

În temeiul art. 274

C. proc. civ., a obligat apelanta la plata sumei de 5462,57 RON cheltuieli de

judecată către intimată.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta-recurentă SC S.C. SRL București aducându-i

următoarele critici:

interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul

vădit neîndoielnic al acestuia atunci când a calificat clauza contractuală

prevăzută la art. 8.2.1 ca fiind un pact comisoriu de gradul I și nu ca unul de

gradul II.

Recurenta susține că

din modul de redactare al acestui articol rezultă că respectiva clauză

reprezintă un pact comisoriu de gradul II, conform definiției date de doctrină,

și nu unul de gradul I.

În sprijinul

susținerilor sale reclamanta invocă și dispozițiile art. 8.2.2, susținând că

modul de redactare al acestora denotă intenția părților ca denunțarea

unilaterală să producă efectele descrise, iar nu să se recurgă la instanța de

judecată pentru desființare.

S-a mai susținut de

către recurentă că, potrivit art. 1312 din vechiul C. civ., clauzele neclare,

în cazul contractului de vânzare-cumpărare, se interpretează în contra

vânzătorului, de aceea și art. 8.2.1. trebuie interpretat în contra

vânzătorului.

interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul

vădit neîndoielnic al mecanismului contractual, atunci când a interpretat

clauzele 4.4.1, 4.5, 6.1.1 și implicațiile lor asupra datei predării.

Recurenta apreciază

că din contract rezultă care era data de predare a imobilului, iar dacă

predarea depășea data de 15 martie 2009, cumpărătoarea putea denunța unilateral

contractul, fapt ce s-a și petrecut, deoarece vânzătoarea nu a realizat

predarea până la data de 15 martie 2009, astfel că recurenta a notificat-o pe

vânzătoare cu privire la denunțarea unilaterală a contractului la data de 17

martie 2009.

S-a mai susținut de

către recurentă că instanța de apel a interpretat în mod greșit prevederile

art. 4.4.1 din Condițiile generale, cu privire la data predării și data plății

ultimei rate a prețului, susținând că prin notificarea din 9 martie 2009 nu i-a

fost anunțată data predării ci doar faptul că urma să fie reprogramată, iar după

această notificare intimata nu a informat-o pe reclamantă în legătură cu data

programată pentru predare.

În această situație

obligația recurentei de a achita diferența de preț nu ar fi devenit exigibilă.

instanței de apel a fost dată cu greșita aplicare a legii atunci când a

menținut hotărârea primei instanțe cu privire la cererea formulată de ea.

În acest sens,

recurenta-reclamantă a susținut că din expertizele efectuate în dosar rezultă

că imobilul prezenta vicii ascunse în sensul art. 1352 din vechiul C. civ.,

recurenta arătând că dacă ar fi cunoscut aceste vicii nu ar fi cumpărat

apartamentul.

S-a mai susținut că

hotărârea instanței de apel este profund nedreaptă, aceasta ignorând

probatoriul efectuat în cauză, din care ar rezulta că imobilul nu era gata de

predare și că vânzătoarea nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale.

Analizând decizia

recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că

recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

poate fi reținută.

Pe de o parte,

instanța de apel, ca de altfel și prima instanță, a reținut, în mod corect, că

respectiva clauză, prevăzută la art. 8.2.1 din Condițiile generale ale

contractului, reprezintă un pact comisoriu de gradul I și nu unul de gradul II,

cât timp în cuprinsul acestei clauze se prevede că acest contract "poate

fi denunțat" și nu "se consideră denunțat", aceasta însemnând

că, în cazul în care cumpărătorul consideră că predarea a întârziat cu mai mult

de 5 luni, trebuia să apeleze la instanță pentru a declara denunțarea

contractului.

Pe de altă parte,

chiar dacă s-ar considera că respectivul pact comisoriu este unul de gradul II,

cât timp vânzătorul s-a apărat în justiție că nu a întârziat predarea, deci că

nu ar fi îndeplinite condițiile pactului comisoriu, oricum era necesară

verificarea acestei situații de către instanța de judecată, or, în speța de

față, atât prima instanță, cât și instanța de apel, au constatat că predarea nu

a fost întârziată și că cererea reclamantei-recurente nu este întemeiată.

critică, ca și cea de a treia critică, nu reprezintă veritabile critici de

nelegalitate, recurenta-reclamantă încercând, pe cale ocolită, să conteste

starea de fapt reținută de către instanța de apel, mai ales cu privire la

așa-zisa nerespectare a termenului de predare a imobilului de către vânzătoare,

cât și cu privire la neplata prețului de către cumpărătoarea - recurentă.

De altfel, aceasta a

făcut referiri, explicite, la materialul probator existent la dosarul cauzei,

în special la rapoartele de expertiză, însă, în calea de atac a recursului, nu

mai poate fi analizată hotărârea instanței de apel sub aspectul netemeiniciei,

ci doar sub aspectul nelegalității, pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ.,

fiind abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Având în vedere cele

de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge

recursul, ca nefondat.

În baza art. 274 C.

proc. civ. va obliga recurenta-reclamantă SC S.C. SRL București la plata sumei

de 2.721,49 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC

C.R.C. SRL București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta

SC S.C. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 318 din 8 iulie 2012,

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială.

Obligă

recurenta-reclamantă SC S.C. SRL București la plata sumei de 2.721,49 lei, cu

titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC C.R.C. SRL București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 octombrie 2013.

Procesat de GGC - CL