ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3498/2013

Asupra recursului de față; Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială sub nr. 27348/3/2009 reclamanta SC S.C. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC C.R.C. SRL solicitând să se constate rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007 autentificat de BNP A.A.N. pentru că: a) bunul pe care reclamanta l-a cumpărat nu corespunde din punct de vedere calitativ cu ceea ce s-a prevăzut în contract; b) bunul are vicii ascunse; c) pârâta nu i-a predat bunul în termenul stabilit în contract, caz în care s-a obligat să-i restituie avansul, penalitățile stabilite în contract constând în 600 euro/lună de la data de 15 ianuarie 2009. De asemenea, solicită ca pârâta să îi restituie îndoitul arvunei primite și cheltuieli de judecată.

Pârâta a depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la executarea obligației prevăzute în art. 3.2.1, de a plăti cea de a doua tranșă în valoare de 112.412 euro din prețul apartamentului, așa cum este aceasta stipulată în Anexa nr. 2 a Condițiilor speciale pentru cumpărarea unui imobil în cadrul proiectului R.G., parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007 și a penalităților de întârziere, în cuantum de 0,25% pe zi de întârziere, începând cu data de 15 octombrie 2008, în conformitate cu prevederile art. 3.9.1 din contract, cu cheltuieli de judecată. La data de 18 februarie 2010, pârâta-reclamantă a depus la dosar o cerere prin care arată că renunță la judecarea capătului 2 din cererea reconvențională privind plata penalităților de întârziere.

Prima instanță a încuviințat administrarea probelor cu înscrisuri și interogatorii reciproce, iar la data de 26 octombrie 2010, proba cu expertiză tehnică construcții. Prin Sentința civilă nr. 16386 din 20 septembrie 2011 Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a respins cererea principală, ca neîntemeiată, a admis cererea reconvențională, a obligat reclamanta-pârâtă să plătească pârâtei-reclamante suma de 112.412 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plății, precum și suma de 20.893 lei, reprezentând cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut, în esență, că nu se poate reține neîndeplinirea de către pârâtă a unor obligații contractuale, care să fie suficient de importante pentru a justifica rezoluțiunea contractului.

De asemenea, reclamanta cumpărător s-a obligat ca până la data predării imobilului să facă dovada plății integrale a prețului imobilului, dar nu a făcut această dovadă și nu și-a exprimat disponibilitatea de a o face. Cu privire la data predării imobilului, prima instanță a reținut că pârâta a notificat reclamanta la data de 9 martie 2009 că este posibilă predarea (dosar), notificare avizată pârâtei la data de 12 martie 2009, deci în cadrul termenului în care pârâta putea să își îndeplinească obligația de predare fără să ia naștere dreptul reclamantei să denunțe contractul (15 octombrie 2008 + 5 luni calendaristice, adică acest termen s-ar fi împlinit la 15 martie 2009). Împrejurarea că reclamanta nu s-a prezentat pentru a ridica corespondența reprezintă propria sa culpă, astfel că nu poate fi invocată în favoarea sa.

Referitor la lipsa de conformitate a imobilului s-a arătat că din raportul de expertiză efectuat în cauză rezultă că majoritatea specificațiilor tehnice prevăzute în anexa 2 la contract au fost respectate; nu au fost respectate specificațiile privind ușile și glafurile interioare și exterioare ale ferestrelor. Aceste deficiențe nu sunt de natură a atrage rezoluțiunea contractului, deoarece aceasta poate fi dispusă doar dacă neexecutarea este suficient de importantă. Prin raportare la obiectul contractului, nu reprezintă o neexecutare suficient de importantă împrejurarea că ușa de intrare/ușile interioare sunt din alt material decât cel prevăzut în contract, respectiv faptul că glafurile interioare și exterioare ale ferestrelor sunt din PVC și nu din panouri din fibre de lemn.

De altfel, părțile au acceptat, prin contract, ca pârâta să poată substitui materialele din proiect cu materiale alternative, cu caracteristici și calitate similară cu cele menționate în planuri/specificațiile tehnice (art. 6.1.2 din Condițiile generale), iar reclamanta nu a dovedit că materialele utilizate nu au aceleași calități. Mai mult, părțile au prevăzut, expres, cazurile în care reclamanta era îndreptățită să refuze primirea apartamentului, prin dispozițiile art. 4.6.2. lit. c) din Condițiile generale: în cazul unor vicii în structura de rezistență (nu este cazul în speță), în cazul unor deficiențe care nu pot fi remediate și care împiedică utilizarea imobilului potrivit destinației - nici această condiție nu a fost găsită ca îndeplinită în speță.

Cu privire la înălțimea încăperilor, s-au reținut de prima instanță concluziile raportului de expertiză, iar referitor la suprafața utilă s-a arătat că, prin contract, părțile au stipulat o variație permisă, care se referă la suprafața construită, această variație suprafeței înscriindu-se în limita admisă contractual. În contract părțile nu au prevăzut nimic cu privire la suprafața utilă, însă chiar dacă după edificare, s-a constatat că suprafața utilă este mai mică, această situație nu reprezintă un motiv de rezoluțiune, deoarece suprafața construită este cea cu privire la care părțile au convenit și au acceptat variația de până la 5%; oricum, potrivit art. 4.8.3., nerespectarea variației permise nu reprezintă un motiv de rezoluțiune, ci de modificare a prețului.

În ceea ce privește lipsa utilităților, s-a reținut că, potrivit art. 7.2. din Condițiile generale, părțile au convenit ca pârâta să racordeze clădirea la utilități, iar reclamanta propriul apartament din condominiu și că pârâta a racordat condominiul la utilități anterior datei de 13 februarie 2009. Cu privire la cererea reconvențională, tribunalul a arătat că, potrivit contractului, reclamanta este obligată să plătească restul de preț. Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel, reclamanta, solicitând desființarea, în tot, a sentinței atacate, admiterea cererii principale și respingerea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată. În drept, intimata a invocat art. 969 C. civ., art. 1020 - 1021 și art. 1073 C. civ.

În termenul de pronunțare, ambele părți au înaintat la dosar concluzii scrise. Prin Decizia civilă nr. 318 din 8 iulie 2012, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială s-a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta SC S.C. SRL împotriva Sentinței civile nr. 18386 din data de 20 septembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. 27346/3/2009, în contradictoriu cu intimata SC C.R.C. SRL. A fost obligată apelanta la plata sumei de 5.462,57 RON cheltuieli de judecată către intimată.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Contractul încheiat de părți cuprinde două părți: "Condiții speciale pentru cumpărarea unui imobil în cadrul proiectului R.G." și respectiv "Termeni și Condiții Generale pentru cumpărarea unei proprietăți în cadrul proiectului R.G.". Potrivit art. 7.2 din Condiții speciale "Cumpărătorul declară prin prezentul că Termenii și Condițiile Generale i-au fost aduse la cunoștință, au fost negociate de Părți, și prin semnarea acestui Contract confirmă acceptarea acestora". Deși în Condițiile Speciale s-a prevăzut ca predarea să aibă loc la data de 15 octombrie 2008, părțile au prevăzut în beneficiul vânzătorului posibilitatea extinderii termenului la care urma să aibă loc predarea apartamentului și transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de la vânzător la cumpărător.

Astfel, prin art. 4.4.1 din Condițiile Generale, părțile au convenit ca înainte cu 15 zile de data predării să se efectueze o inspecție preliminară a imobilului. Cu această ocazie se va redacta un proces-verbal preliminar de recepție, în care cumpărătorul va enumera lucrările care nu au fost efectuate corespunzător, sau nu au fost efectuate și urmează că mai fie efectuate până la data predării. Aceste lucrări vor fi efectuate în termenul de 15 zile rămas până la Data Predării, cu excepția situației în care, datorită naturii lucrărilor, este necesar un termen mai îndelungat de efectuare a lucrărilor. În situația în care pentru efectuarea lucrărilor menționate în procesul-verbal preliminar de recepție este necesară o perioadă de timp care depășește data predării, cumpărătorului i se va notifica în scris noua dată a predării.

De asemenea, la art. 4.5, se prevede că inspecția va avea loc la Data Predării, după cum aceasta poate fi modificată potrivit prevederilor Articolului 4.4.1 și Articolului 6.1.1 din Termenii și Condițiile Generale". Instanța de apel a reținut că, distinct de modificările consimțite implicit prin procesul-verbal de recepție preliminară cu privire la data predării, notificarea din data 9 martie 2009, prin care intimata a comunicat cumpărătoarei că imobilul este gata pentru predare, a fost depusă la Oficiul Poștal la data de 11 martie 2009, cu respectarea termenului contractual de 5 luni prevăzut la art. 8.2.1, care se împlinea la data de 15 martie 2009. Prin clauza 8.2.1 se stabilește, în mod expres, posibilitatea denunțării contractului și nu dreptul de a-l denunța, așa cum menționează apelanta în motivele de apel.

Din interpretarea gramaticală și sistematică a dispozițiilor contractuale și având în vedere noțiunea de pact comisoriu consacrată de doctrină și jurisprudență, instanța de apel a apreciat că dispozițiile art. 8.2.1 din Condițiile Generale reprezintă un pact comisoriu de gradul I. Pentru ca această clauză să poată primi altă calificare decât cea de pact comisoriu de gradul I, era necesar ca aceasta să prevadă desființarea de drept a contractului și nu doar posibilitatea denunțării. S-a reținut că, în mod corect, prima instanță a stabilit că nu sunt îndeplinite condițiile art. 1021 C. civ. pentru a opera rezoluțiunea contractului.

Din probele administrate în cauză, înscrisuri (notificările din data de 9 decembrie 2008, 9 martie 2009) coroborate cu răspunsurile apelantei la întrebările din interogatoriul propus de intimată, rezultă că aceasta din urmă și-a îndeplinit obligația de a notifica apelanta în termenul contractual cu privire la finalizarea apartamentului, aducându-i la cunoștință obligația achitării integrale a prețului apartamentului înainte de predare, dar și ca o condiție pentru realizarea predării. Faptul că apelanta nu s-a prezentat la oficiul poștal pentru a ridica notificarea din 9 martie 2009 nu o îndreptățea să denunțe unilateral contractul, întrucât nimeni nu se poate prevala de propria culpă pentru a-și apăra un drept.

Instanța de apel a mai reținut că la recepția preliminară apelanta nu a invocat nicio nemulțumire cu privire la eventuala întârziere în ceea ce privește data predării. Însă, chiar în situația în care intimata nu și-ar fi manifestat disponibilitatea executării obligațiilor proprii, obligația de predare era susceptibilă de executare silită, conform art. 1320 C. civ. S-a mai constatat că apartamentul a fost construit în conformitate cu specificațiile tehnice și prevederile contractului de vânzare-cumpărare, atât în ceea ce privește materialele utilizate, cât și calitatea lucrărilor, înălțimea liberă și suprafața agreată de către părți. Astfel, înălțimea apartamentului corespunde specificațiilor tehnice agreate de către părți prin contract, fapt constatat prin raportul de expertiză tehnică judiciară depus în cauză (dosar fond).

Cu privire la materialele utilizate și lucrările efectuate, în mod corect, prima instanță, în urma analizării amplului material probator administrat, a concluzionat că intimata și-a îndeplinit obligațiile contractuale și a asigurat finisajele contractate în limitele prevăzute prin contract, expertul desemnat în cauză constatând că "majoritatea specificațiilor tehnice prevăzute în anexa 2 la contract au fost respectate" (dosar fond). De altfel, în raport de dispozițiile art. 6.1.2 din contract, apelanta trebuia să dovedească faptul că materialele utilizate nu au aceleași calități dar în cauză această probă nu a fost produsă.

În ceea ce privește suprafața apartamentului, în raport de prevederile art. 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 din Condițiile Speciale, art. 4.8, 4.8.1, 4.8.2, 4.8.3 din Condițiile Generale și art. 1.1.27, art. 1.1.29 din Apendix #1, variația permisă, de 5%, se referă la suprafața construită, aceste prevederi contractuale neputând fi extinse pe cale de interpretare la suprafața utilă. Expertul desemnat de instanță a concluzionat că suprafața construită reală a apartamentului este cu 3,74 mp mai mică decât cea rezultată din planul de arhitectură anexat, reprezentând un minus de 4,3%, mai mic față de procentul admis, de 5%, cât se prevede în contract.

Însă, chiar în situația în care s-ar fi constatat că suprafața construită măsurată a apartamentului nu se înscrie în variația permisă, de 5%, reglementată prin contract, acest aspect nu îndreptățește apelanta să solicite rezoluțiunea contractului, ci cel mult, reducerea proporțională a prețului imobilului, conform art. 4.8.3 din Termenii și Condițiile Generale. S-a mai reținut că, față de prevederile art. 7.2.2 din Condiții generale și procesul-verbal de recepție preliminară din 13 februarie 2009, intimata și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind furnizarea utilităților casnice. Prin raportul de expertiză efectuat în cauză, expertul a concluzionat că instalațiile apartamentului erau funcționale și racordate la utilități.

Prin adresa din 18 mai 2012, Distrigaz a comunicat instanței procesul-verbal de punere în funcțiune a instalației de utilizare de gaze naturale pentru bl. A1 CT, din care rezultă că acesta a fost încheiat la data 17 martie 2009. În cauză s-a probat faptul că în clădirea A1 sunt instalate centrale termice, la data verificării instalației de gaz acestea fiind funcționale. Instanța de apel a mai reținut că, potrivit art. 7.2.2 din Condițiile Generale, după plata restului de preț și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului, apelanta urma să încheie, în nume propriu, contracte de utilități pentru apartamentul său. În considerarea celor arătate anterior, nu s-a reținut existența viciilor ascunse, aspectele referitoare la înălțimea și suprafața utilă înscriindu-se în limitele avute în vedere de părți la momentul încheierii contractului prin art. 4.8.3.

În raport de dispozițiile art. 1352 din vechiul C. civ., pentru a putea fi incidență sancțiunea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare, este necesar ca viciul ascuns să existe și să afecteze direct lucrul ce formează obiectul contractului a cărui rezoluțiune se cere. În mod corect prima instanță a reținut că variația suprafeței construite se înscrie în limita admisă contractual și că înălțimea utilă corespunde specificațiilor tehnice din Contract, precum și celor cuprinse în Anexa nr. 1 a Legii nr. 114/1996. Ca atare, nu au putut fi reținute susținerile apelantei în sensul că este inaplicabilă clauza prin care se prevăd aceste limite, prin contract fiind acceptate anumite marje în interiorul cărora apartamentul trebuia să fie finalizat și predat, iar aceste marje contractuale au fost respectate.

S-a reținut că, în mod corect, prima instanță a admis cererea reconvențională, intimata notificând apelanta încă din data de 9 martie 2009 (data poștei 11 martie 2009) cu privire la posibilitatea predării apartamentului, sub condiția plății în integralitate a prețului. Conform art. 3.2.1, art. 4.1, art. 4.2, art. 4.4.1 lit. b) din Condițiile Generale, cumpărătorul era obligat să plătească prețul integral, ca o condiție imperativă în vederea realizării predării apartamentului și transferului dreptului de proprietate. În temeiul art. 274 C. proc. civ., a obligat apelanta la plata sumei de 5462,57 RON cheltuieli de judecată către intimată. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-recurentă SC S.C.

SRL București aducându-i următoarele critici: 1. Instanța de apel a interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia atunci când a calificat clauza contractuală prevăzută la art. 8.2.1 ca fiind un pact comisoriu de gradul I și nu ca unul de gradul II. Recurenta susține că din modul de redactare al acestui articol rezultă că respectiva clauză reprezintă un pact comisoriu de gradul II, conform definiției date de doctrină, și nu unul de gradul I. În sprijinul susținerilor sale reclamanta invocă și dispozițiile art. 8.2.2, susținând că modul de redactare al acestora denotă intenția părților ca denunțarea unilaterală să producă efectele descrise, iar nu să se recurgă la instanța de judecată pentru desființare.

S-a mai susținut de către recurentă că, potrivit art. 1312 din vechiul C. civ., clauzele neclare, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, se interpretează în contra vânzătorului, de aceea și art. 8.2.1. trebuie interpretat în contra vânzătorului. 2. Instanța de apel a interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul vădit neîndoielnic al mecanismului contractual, atunci când a interpretat clauzele 4.4.1, 4.5, 6.1.1 și implicațiile lor asupra datei predării.

Recurenta apreciază că din contract rezultă care era data de predare a imobilului, iar dacă predarea depășea data de 15 martie 2009, cumpărătoarea putea denunța unilateral contractul, fapt ce s-a și petrecut, deoarece vânzătoarea nu a realizat predarea până la data de 15 martie 2009, astfel că recurenta a notificat-o pe vânzătoare cu privire la denunțarea unilaterală a contractului la data de 17 martie 2009. S-a mai susținut de către recurentă că instanța de apel a interpretat în mod greșit prevederile art. 4.4.1 din Condițiile generale, cu privire la data predării și data plății ultimei rate a prețului, susținând că prin notificarea din 9 martie 2009 nu i-a fost anunțată data predării ci doar faptul că urma să fie reprogramată, iar după această notificare intimata nu a informat-o pe reclamantă în legătură cu data programată pentru predare.

În această situație obligația recurentei de a achita diferența de preț nu ar fi devenit exigibilă. 3. Hotărârea instanței de apel a fost dată cu greșita aplicare a legii atunci când a menținut hotărârea primei instanțe cu privire la cererea formulată de ea. În acest sens, recurenta-reclamantă a susținut că din expertizele efectuate în dosar rezultă că imobilul prezenta vicii ascunse în sensul art. 1352 din vechiul C. civ., recurenta arătând că dacă ar fi cunoscut aceste vicii nu ar fi cumpărat apartamentul. S-a mai susținut că hotărârea instanței de apel este profund nedreaptă, aceasta ignorând probatoriul efectuat în cauză, din care ar rezulta că imobilul nu era gata de predare și că vânzătoarea nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: 1. Prima critică nu poate fi reținută. Pe de o parte, instanța de apel, ca de altfel și prima instanță, a reținut, în mod corect, că respectiva clauză, prevăzută la art. 8.2.1 din Condițiile generale ale contractului, reprezintă un pact comisoriu de gradul I și nu unul de gradul II, cât timp în cuprinsul acestei clauze se prevede că acest contract "poate fi denunțat" și nu "se consideră denunțat", aceasta însemnând că, în cazul în care cumpărătorul consideră că predarea a întârziat cu mai mult de 5 luni, trebuia să apeleze la instanță pentru a declara denunțarea contractului.

Pe de altă parte, chiar dacă s-ar considera că respectivul pact comisoriu este unul de gradul II, cât timp vânzătorul s-a apărat în justiție că nu a întârziat predarea, deci că nu ar fi îndeplinite condițiile pactului comisoriu, oricum era necesară verificarea acestei situații de către instanța de judecată, or, în speța de față, atât prima instanță, cât și instanța de apel, au constatat că predarea nu a fost întârziată și că cererea reclamantei-recurente nu este întemeiată. 2. Cea de a doua critică, ca și cea de a treia critică, nu reprezintă veritabile critici de nelegalitate, recurenta-reclamantă încercând, pe cale ocolită, să conteste starea de fapt reținută de către instanța de apel, mai ales cu privire la așa-zisa nerespectare a termenului de predare a imobilului de către vânzătoare, cât și cu privire la neplata prețului de către cumpărătoarea - recurentă.

De altfel, aceasta a făcut referiri, explicite, la materialul probator existent la dosarul cauzei, în special la rapoartele de expertiză, însă, în calea de atac a recursului, nu mai poate fi analizată hotărârea instanței de apel sub aspectul netemeiniciei, ci doar sub aspectul nelegalității, pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ., fiind abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat. În baza art. 274 C. proc. civ. va obliga recurenta-reclamantă SC S.C. SRL București la plata sumei de 2.721,49 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC C.R.C. SRL București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S.C. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 318 din 8 iulie 2012, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. Obligă recurenta-reclamantă SC S.C. SRL București la plata sumei de 2.721,49 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC C.R.C. SRL București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 octombrie 2013. Procesat de GGC - CL