ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3584/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 2026 din 16 decembrie 2009 Tribunalul Călărași a respins acțiunea formulată de reclamantul P.B.M. în contradictoriu cu pârâtul T.G.C., obligând reclamantul către pârât la plata sumei de 1.600 RON reprezentând cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, în esență, următoarele: Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante iar acestea trebuie executate cu bună credință. Din examinarea antecontractului de vânzare-cumpărare se poate constata că acesta întrunește toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 și art. 949 C. civ. Prin acest antecontract (care în esență este tot un contract, o promisiune de vânzare) părțile și-au asumat drepturi și obligații.

Pârâtul s-a obligat ca în data de 31 martie 2009 ora 15:00 să se prezinte la biroul notarial pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Reclamantul s-a obligat să plătească suma totală de 680.000 euro în trei tranșe, ultima plată trebuind a fi făcută înainte de 31 martie 2009. Până în prezent, reclamantul nu a făcut dovada că a achitat ultima rată respectiv suma de 375.000 euro. Rezultă că suntem în prezența unei promisiuni de vânzare cu caracter sinalagmatic, pentru că ambele părți s-au obligat pentru viitor să încheie un contract de vânzare-cumpărare. Antecontractul nu se confundă cu contractul de vânzare, acesta fiind numai o promisiune de a încheia contractul de vânzare în anumite condiții.

Condiția impusă și asumată de reclamant era să plătească prețul până la data de 31 martie 2009, însă acesta nu și-a îndeplinit această obligație nici în prezent. Nu poate fi primită invocarea relei credințe din partea vânzătorului, atâta timp cât reclamantul cumpărător nu și-a îndeplinit singura obligație asumată de a plăti prețul. Este neadevărată afirmația sa că acest contract nu s-a încheiat din culpa vânzătorului deoarece nu a făcut dovada că la momentul datei când trebuia încheiat contractul achitase integral prețul sau că ar fi fost în măsură să-l achite la notar în momentul perfectării contractului. De altfel, obligația nu era de a plăti pe 31 martie 2009 ci în antecontract au stabilit ca plata să se facă cel mai târziu în data respectivă.

Neîndeplinindu-și obligațiile contractuale din culpa sa, reclamantul nu poate invoca o culpă a pârâtului întrucât obligațiile asumate de acesta trebuiau îndeplinite după ce reclamantul și le îndeplinea pe ale sale. Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul P.B.M. prin care solicită schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii inițiale și să se dispună pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului arabil extravilan în suprafață totală de 100.000 m.p., situat în comuna V., ca urmare a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare la data de 04 noiembrie 2008, autentificat de Biroul Notarial Public M.E.

și a plății prețului; notarea în cartea funciară comuna V. a interdicției de înstrăinare a terenului în litigiu până la soluționarea definitivă și irevocabilă a prezentului dosar, prin încheiere motivată, la prima zi de înfățișare și obligarea intimatului - pârât la plata cheltuielilor de judecată. Critică hotărârea pronunțată de instanța de fond pentru greșita aplicare a legii. Învederează astfel că prin sentința civilă nr. 2026 din 16 decembrie 2009, Tribunalul Călărași i-a respins acțiunea. Din motivarea acestei sentințe se desprinde faptul că reclamantul s-a obligat să plătească tranșa a treia din prețul contractual la data de 31 martie 2009, ceea ce nu s-a întâmplat. Solicită a se constata imposibilitatea juridică de plată a tranșei trei de preț, întrucât plata acesteia depindea de îndeplinirea condiției suspensive a încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică între părți.

Conform prevederilor contractuale intimatul T.G.C. trebuia să se prezinte la data de 31 martie 2009 ora 15:00 la sediul biroului notarial pentru a se semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, fapt de care depindea plata tranșei trei din contract în valoare de 375.000 euro. Solicită a se observa că în conformitate cu înscrisurile depuse ca dovadă, respectiv încheierea de certificare fapte din 02 aprilie 2009 emisă de Biroul Notarial Public M.E., prin care se certifică faptul că s-a prezentat în data de 31 martie 2009 la sediul biroului notarial, ocazie cu care a semnat mai multe acte autentice, în timp ce pârâtul nu s-a prezentat la această dată la sediul biroului notarial.

Mai mult decât atât, o a doua obligație a intimatului care nu a fost îndeplinită era aceea de a prezenta un certificat fiscal din care să rezulte că toate taxele și impozitele aferente imobilului sunt achitate la zi, absolut necesar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, conform adeverinței din 06 aprilie 2009 emisă de Primăria Comunei V., rezultă că intimatul, în perioada 01 martie 2009 - 06 aprilie 2009 nu a înregistrat nici o cerere pentru eliberarea unui certificat fiscal și nici nu i s-a eliberat nici un certificat fiscal pentru imobilul în cauză. Această încălcare a prevederilor contractule ne duce la concluzia că intimatul nu a dorit încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică și nici vânzarea imobilului.

Trebuie arătat că lipsa certificatului fiscal din care să rezulte că nu există debite către Primărie conduce la nulitatea contractului de vânzare - cumpărare în conformitate cu prevederile C. fisc. Oricum această obligație îi incumbă în mod exclusiv proprietarului imobilului, doar acesta putând solicita și obține acest certificat. Față de cele două obligații contractuale încălcate apreciază că intimatul se află în culpă contractuală. Acesta a încălcat caracterul obligatoriu al contractului care prevede necesitatea îndeplinirii tuturor obligațiilor corelative născute dintr-un contract sinalagmatic. Pe cale de consecință invocă excepția de neexecutare a contractului întrucât la data tranșei finale de preț, respectiv 31 martie 2009, intimatul nu s-a prezentat la notar pentru semnarea contractului în formă autentică încălcând astfel mai multe obligații contractuale și prin urmare nici el nu a înțeles să execute obligația de plată ce îi revenea.

Subliniază faptul că din cuprinsul antecontractului rezultă în mod neechivoc reciprocitatea și interdependența obligațiilor dintre părți iar împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte implică totodată simultaneitatea de executare a acestor obligații. În cazul în care simultaneitatea nu este respectată se naște posibilitatea invocării excepției de neexecutare a contractului de către partea care nu se află în culpă contractuală. Sancțiunea specifică a aplicării acestei excepții constă în suspendarea executării propriilor obligații până în momentul în care cealaltă parte își va îndeplini obligațiile ce îi revin, în cazul nostru suspendarea plății tranșei finale de preț datorită neîndeplinirii simultane a obligației de semnare a contractului precum și a celei de prezentare a certificatului fiscal fără sarcini de către intimat.

Instanța de fond, în cuprinsul motivării a arătat în mai multe rânduri culpa sa în ceea ce privește faptul că nu a achitat tranșa finală de preț. Solicită să se înlăture această culpă și să se observe că atâta timp cât intimatul nu s-a prezentat la notariat la ora și data stabilită și nu a prezentat certificat fiscal din care să rezulte că toate taxele și impozitele sunt achitate la zi nu poate fi reținută culpa sa în îndeplinirea obligației contractuale de plată, aceasta fiind suspendată datorită neîndeplinirii obligațiilor reciproce și simultane prevăzute în antecontract. Critică atitudinea instanței de fond care, având în vedere achiesarea pârâtului la acțiunea reclamantului prin întâmpinare, nu a acordat un termen, nu a menționat în încheierea de ședință solicitarea reclamantului de a i se acorda un termen pentru plata celei dea treia tranșe și nu a încuviințat consemnarea la CEC a tranșei numărul trei motivând că este o problemă a părților.

Trebuie adus la cunoștința instanței de apel faptul că ar fi fost necesară și utilă acordarea unui termen în acest sens pentru plata prețului și încuviințarea plății celei de a treia tranșe de preț prin consemnarea la CEC. În acest stadiu trebuie arătat că operațiunea de consemnare a celei de a treia tranșe de preț ar fi trebuit să fie făcută cu încuviințarea instanțe întrucât o asemenea suma (375.000 euro) este imposibil a fi manipulată în condiții de siguranță în numerar. Pentru transferul bancar către CEC, spre consemnare, în lipsa contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică este necesar un act al instanței. Având în vedere acest considerent, solicită instanței de apel să încuviințeze emiterea unei adrese către banca sa, prin care să fie aprobată virarea către CEC Bank a sumei de 375.000 euro cu titlu de consemnare și eliberarea de către această bancă a unei recipise de consemnare.

Pentru considerentele învederate, solicită ca prin hotărârea ce se va pronunța, în baza probelor administrate, să se dispună schimbarea în tot a sentinței civile nr. 2026 din 16 decembrie 2009 pronunțată de Tribunalul Călărași în Dosarul nr. 1921/116/2009 (nr. în format vechi 188/2010) în sensul admiterii acțiunii formulate de el și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare asupra terenului arabil extravilan în suprafață totală de 100.000 m.p. situat în comuna V., județul Călărași, sola 133, parcela 12, intabulat în cartea funciară a comunei V., ca urmare a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare la data de 04 noiembrie 2008, autentificat de Biroul Notarial Public M.E.

și a plății prețului. În drept, își întemeiază cererea pe dispozițiile art. 282 și urm. C. proc. civ. La data de 18 martie 2010 prin serviciul registratură, la dosarul cauzei intimatul - pârât a depus întâmpinare prin care arată următoarele: Este de acord ca instanța de apel să admită apelul, să schimbe în tot sentința civilă apelată și să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafeța de 100.000 m.p. teren extravilan situat în comuna V., jud. Călărași, însă cu condiția ca apelantul să facă dovada prin depunere la instanță a unei recipise CEC de plată a ultimei tranșe în suma de 375.000 euro, așa cum rezultă din antecontractul încheiat între părți.

În caz contrar să-i fie respins apelul ca nefondat, întrucât apelantul - reclamant nu a achitat întregul preț, așa cum s-a angajat în antecontractul încheiat cu intimatul - pârât și care se află în dosarul de fond. Apelantul - reclamant motivează greșit apelul său arătând că a fost în imposibilitatea juridică de plata a tranșei a treia de preț și că intimatul - pârât nu s-ar fi prezentat la data stabilită în antecontract pentru a încheia contractul de vânzare - cumpărare, ceea ce nu corespunde adevărului. Așa cum a arătat și la instanța de fond apelantul - reclamant a achitat avansul și două tranșe din prețul terenului conform antecontractului din 04 noiembrie 2008, următoarea tranșă, a treia, în suma de 375.000 euro urma să o achite până la 31 martie 2009, acesta fiind termenul de scadență.

La data de 27 martie 2009, cu trei zile înainte de data scadenței, a fost contactat telefonic de apelantul - reclamant care i-a propus o întâlnire la 30 martie 2009, iar la aceasta data l-a contactat telefonic și a amânat întâlnirea, astfel că, la 31 martie 2009, nu avea suma de bani datorată - tranșa a treia-pentru a încheia contractul de vânzare - cumpărare a terenului. Apelantul reclamant afirmă din nou în motivele de apel că, la data de 31 martie 2009, ora 15:00, s-ar fi prezentat la sediul Biroului notarului public M.E. pentru perfectarea vânzării, ceea ce nu corespunde adevărului, întrucât atât la data de 31 martie 2009 cât și la data de 03 aprilie 2009, notarul public M.E. nu a redactat nici-o încheiere de certificare de fapte care să ateste prezența apelantului - reclamant și lipsa intimatului - pârât.

Încheierea de certificare de fapte din 02 aprilie 2009 eliberată de notar la cererea apelantului - reclamant, din care rezultă că s-ar fi prezentat la data de 31 martie 2009, nu poate fi luată în considerare, întrucât este încheiată post - factum față de data de 31 martie 2009 și înainte de data de 03 aprilie 2009 (termen de grație), iar data de 02 aprilie 2009 nu este prevăzută în antecontract.

Faptul că apelantul - reclamant prezintă fapte neadevărate fiind de rea-credință, rezultă chiar din solicitarea sa prin fax din 31 martie 2009, orele 17:00, ce se află la dosarul de fond, în care precizează că nu are bani să-i plătească tranșa a treia și să accepte modificarea antecontractului de vânzare-cumpărare a terenului și îi solicita sprijin prin a-l păsui cu plata acestei tranșe propunându-i să plătească suma de 100.000 euro până la data de 03 aprilie 2009 și restul de 275.000 euro până la data de 30 mai 2009 și să accepte încheierea unui act de vânzare-cumpărare pentru o parte din teren (35.000 m.p.), folosindu-l pentru a garanta un împrumut la bancă cu care să achite tranșa a treia.

În același fax recunoaște apelantul - reclamant că are să plătească intimatului - pârât suma de 375.000 euro, tranșa a treia. Intimatul - pârât arată că nu a fost de acord cu modificarea antecontractului încheiat între părți și la data de 01 aprilie 2009, i-a comunicat prin fax ca la data de 10 aprilie 2009, ora 12:00, să plătească suma de 375.000 euro și să încheie contractul de vânzare - cumpărare a terenului. Acest termen de grație, peste cel scadent, a fost precizat și prin notificarea din 09 aprilie 2009, însă apelantul - reclamant nu a dat curs acestei solicitări. La data de 15 aprilie 2009, l-a notificat din nou pe apelantul - reclamant când i-a precizat clauzele din antecontract și i-a comunicat rezilierea acestui act pentru neexecutarea din partea acestuia la data de 03 aprilie 2009, însă nici la dată de 10 aprilie 2009 ora 12:00 comunicată prin fax și prin notificarea din 09 aprilie 2009, nu a venit.

La data de 04 mai 2009, arată intimatul că a trecut și peste această comunicare și i-am comunicat prin fax că acceptă ca ultima tranșă de plată a prețului terenului să fie plătită în două rate, una de 200.000 euro, până la 12 mai 2009 și 175.000 euro până la 29 mai 2009, act la dosarul de fond, apelantul - reclamant refuzând și această ofertă făcută de el. Menționează totodată că a pregătit de fiecare dată extrasul de carte funciară și certificatul de plată a impozitului pentru a putea încheia contractul de vânzare - cumpărare a terenului, însă fără achitarea întregului preț stabilit nu puteam accepta încheierea acestui act.

La data de 18 noiembrie 2009 (termenul de judecată pe fondul cauzei) instanța a acordat apelantului - reclamant, un termen pentru a putea face plata ultimei tranșe din prețul terenului și a prezenta recipisa CEC de vărsare a banilor, consemnându-se în încheierea de ședință că i se acordă ca ultim termen de a face plata pentru a se da o hotărâre așa cum a solicitat, însă la termenul din 09 decembrie 2009, s-a prezentat tot fără dovada plății ultimei tranșe din preț, rugându-l să accepte suspendarea procesului. În această situație instanța de fond a respins acțiunea așa cum a fost formulată pe fond, sentință pe care o consideră temeinică și legală.

Solicită instanței să pună în vedere apelantului - reclamant ca până la următorul termen de judecată ce va fi acordat, să depună recipisa CEC de vărsare a banilor pe numele intimatului - pârât, reprezentând tranșa a treia din prețul terenului, situație în care este de acord să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare pentru acest teren, în caz contrar să fie respins apelul ca nefondat. Solicită totodată obligarea apelatului - reclamant la plata cheltuielilor de judecată făcute cu acest proces conform art. 274 C. proc. civ. în care sens va depune chitanțe privind onorariu de avocat. În drept, își întemeiază întâmpinarea pe prevederile art. 115 - 118 C. proc. civ., art. 1294 - 1298 - 1361 - 1363 - 1366 alin. (2) C. civ.

Prin decizia civilă nr. 398 A din 24 iunie 2010 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, a respins apelul declarat de reclamantul P.B.M., ca nefondat și a obligat apelantul la plata sumei de 1.019,97 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimat. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele: Prin apelul formulat, reclamantul a invocat trei motive de nelegalitate și netemeinicie a sentinței atacate: imposibilitatea achitării ultimei tranșe de preț datorită neprezentării intimatului la notariat în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, invocarea excepției de neexecutare de către apelantul reclamant și omisiunea instanței de fond de a acorda un termen de judecată pentru a-i da posibilitatea să facă dovada achitării prețului integral.

Având în vedere că apelul este o cale de atac ordinară, devolutivă, instanța a analizat criticile formulate de reclamant, cenzurând legalitatea și temeinicia hotărârii apelate atât sub aspectul situației de fapt cât și al încadrării în drept, cu respectarea limitelor impuse de dispozițiile procedurale efectului devolutiv. În ceea ce privește primul motiv de apel, referitor la imposibilitatea apelantului reclamant de a achita ultima tranșă de preț, instanța de control judiciar a constatat că din examinarea clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părți a rezultat că acestea au convenit ca plata prețului să se realizeze eșalonat în trei tranșe, dintre care ultima, în cuantum de 375 000 euro, trebuia plătită până cel mai târziu la data de 31 martie 2009, dată la care trebuia perfectat și contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar.

Așa cum reiese din clauzele antecontractului, plata ultimei tranșe de preț trebuia efectuată înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, neputându-se susține că autentificarea vânzării cumpărării este o condiție prealabilă pentru plata acestei ultime tranșe din preț. Pe cale de consecință, neprezentarea intimatului la biroul notarial la data sus-menționată nu este de natură să conducă la o altă concluzie în condițiile în care reclamantul se face vinovat de neachitarea la termenul stabilit a prețului integral. Interpretând clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părți, rezultă că plata integrală a prețului a reprezentat o condiție prealabilă perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și nu invers.

Pentru aceleași argumente, neobținerea certificatului fiscal de către intimat este nerelevantă, având în vedere că însuși apelantul nu și-a îndeplinit nici el obligația de plată a prețului integral, așa cum prevăd clauzele contractuale. Esențial, este de reținut faptul că din materialul probator administrat în cauză în fața instanței de fond, mai ales din corespondența purtată între părți, rezultă că neplata ultimei tranșe din preț se datorează lipsei de disponibilități a reclamantului și nu faptului că intimatul pârât nu și-ar fi îndeplinit la rândul său obligațiile asumate prin antecontract. În acest sens instanța are în vedere notificarea trimisă prin fax de către reclamant pârâtului prin care îi aduce la cunoștință că se află în imposibilitatea de a plăti ultima tranșă de preț la data de 31 martie 2009 și îi solicita să îi vândă o suprafața de 35.000 m.p.

în vederea contractării unui împrumut de la bancă în sprijinul investiției sale. Așa cum rezultă din dovada de trimitere a faxului (fax căii report) data la care pârâtului i-a fost comunicată această notificare este data de 31 martie 2009, ceea ce este de natură să justifice neprezentarea intimatului pârât la biroul notarial în vederea autentificării, având în vedere și răspunsul promitentului vânzător la această propunere comunicată reclamantului la data de 01 aprilie 2009. Prin cel de-al doilea motiv de apel, reclamantul a înțeles să invoce, pentru a justifica neexecutarea propriilor obligații asumate prin antecontract, excepția de neexecutare, susținând că se afla în situația suspendării executării plății ultimei tranșe de preț datorită neîndeplinirii de către pârât a obligației de semnare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și a celei de neobținere a certificatului fiscal fără sarcini.

Deși apelantul reclamant și-a structurat argumentele invocate până la acest moment și le-a subsumat la două motive de apel distincte, examinând fondul celor susținute în cadrul acestor motive, Curtea a apreciat că de fapt, este vorba de un singur motiv de apel, referitor la excepția de neexecutare, cu ajutorul căreia promitentul cumpărător încearcă să justifice neîndeplinirea principalei obligații asumate, aceea de plată a prețului convenit de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat. Excepția de neexecutare este acel efect al contractelor sinalagmatice care permite creditorului, care este gata să-și execute propriile obligații contractuale, să refuze executarea acestora până când debitorul nu-și executa contra prestația la care s-a angajat prin contract.

Fundamentul excepției de neexecutare îi constituie simultaneitatea și reciprocitatea obligațiilor asumate de părți, în sensul că obligația fiecărei părți reprezintă cauza executării obligației interdependente a celeilalte părți. Incidența acestei instituții juridice este triplu condiționată de următoarele cerințe, ce se impun a fi întrunite cumulativ: obligațiile reciproce să-și aibă temeiul în același raport juridic sinalagmatic, să existe o neexecutare, chiar și parțială, dar suficient de importantă din partea celui împotriva căruia se invocă excepția de neexecutare și obligațiile reciproce să se supună regulii executării simultane. Prin invocarea acestei excepții, cel căruia i se cere să-și execute obligațiile, obține direct, fără intervenția instanței de judecată, suspendarea executării propriilor obligații contractuale.

Făcând aplicarea acestor aspecte teoretice la speța de față, instanța de apel a reținut că excepția de neexecutare invocată de reclamantul apelant nu-și găsește incidența în cauză, în condițiile în care clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare sunt clare din acest punct de vedere, în sensul că plata prețului integral trebuia să se facă anterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare sau cel mai târziu la data autentificării contractului, însă înainte de perfectarea contractului la notar. Pe cale de consecință, nu se poate reține drept motiv justificativ pentru invocarea acestei excepții și pentru a obține suspendarea executării obligațiilor reclamantului, neprezentarea pârâtului la biroul notarial, cele două obligații nefiind simultane, părțile convenind ca întâi să se facă plata prețului integral și apoi să aibă loc autentificarea contractului.

În ceea ce privește neprezentarea pârâtului la notar, instanța a avut în vedere faptul că aceasta se datorează unei notificări trimise de reclamant acestuia prin care îl informa că nu poate achita ultima tranșă din preț la data convenită 31 martie 2009, datorită lipsei resurselor financiare și îi cere să îi vândă o suprafață de 35.000 m.p. în vedere obținerii unui împrumut de la bancă în sprijinul investiției sale. Pârâtul a răspuns acestei notificări la data de 01 aprilie 2009 arătând că nu este de acord cu înstrăinarea unei părți din terenul care formează obiectul antecontractului ci doar cu prelungirea termenului de plată a ultimei tranșe din preț. Pe de altă parte este de observat faptul că excepția de neexecutare este invocată de reclamant, cel care cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și nu de către pârât, cel căruia i se cere executarea obligațiilor asumate.

Excepția de neexecutare este un mijloc de apărare la dispoziția pârâtului, adică a celui căruia i se solicită executarea obligațiilor de către cocontractantul său, care însă nu și-a îndeplinit propriile prestații la care s-a angajat prin contract, astfel că pârâtul, prin invocarea acestei excepții obține o suspendare a propriilor obligații până la executarea obligațiilor reciproce ce incumba părții adverse. Acțiunea în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare este un mijloc procesual prin care creditorul obține o formă de executare silită în natură a obligațiilor asumate prin antecontract, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor și a principiului care recunoaște dreptul creditorului de a primi însăși obiectul obligației asumate de debitor.

Pe cale de consecință excepția de neexecutare invocată de apelantul reclamant se dovedește a nu putea fi primită și din această perspectivă. Cu privire la cel de-al treilea motiv de apel referitor la omisiunea instanței de fond de a acorda un termen pentru a da posibilitatea reclamantului să facă dovada achitării ultimei tranșe din preț, Curtea a constatat că aceasta pretinsă omisiune a fost complinită în faza apelului, în sensul că instanța de control judiciar a acordat 2 termene consecutive în acest sens, consemnând în încheierea de ședință toate datele necesare, solicitate de bancă pentru transferul sumelor de bani, care reprezintă a treia tranșă.

Examinând evoluția procesuală a litigiului în fața instanței de fond Curtea a reținut că, reclamantul a beneficiat de mai multe termene de judecată, începând cu data de 23 septembrie 2009, când s-a amânat judecata cauzei datorită protestului magistraților până la data de 09 decembrie 2009 când instanța a rămas în pronunțare, respingând o nouă cerere de amânare pentru soluționarea litigiului pe cale amiabilă, în condițiile în care în acest interval de timp reclamantul a solicitat și a obținut amânarea cauzei, pe diverse motive, de 2 ori. Față de prevederile art. 129 alin. (1) C. proc. civ., care instituie obligația părților de a urmări desfășurarea procesului civil și de a-și proba pretențiile și apărările, Curtea a apreciat că cele 2 amânări obținute au furnizat reclamantului suficient timp pentru a obține transferul bancar al sumelor datorate pârâtului cu titlu de preț, reprezentând a treia tranșă.

Apelantul a susținut că prima instanță nu a admis cererea sa de a încuviința consemnarea la CEC a celei de-a treia tranșe, motivând că este o chestiune ce ține de convenția părților. Curtea a apreciat că soluția primei instanțe este corectă, neputând impune pârâtului ca plata ultimei tranșe din preț să se realizeze la o anume bancă, aleasă de reclamant. O cerere similară a formulat reclamantul și în fața instanței de apel, în sensul de a dispune prin încheierea de ședință ca din contul bancar al apelantului să fie transferată suma de 375.000 euro în contul pârâtului. Instanța de apel a dat satisfacție solicitării reclamantului, consemnând toate datele necesare pentru realizarea transferului și a acordat de asemenea 2 termene de judecată în acest sens și totuși, acesta nu a putut face dovada plății ultimei tranșe de preț, așa cum a dispus instanța la cererea sa.

Împotriva deciziei menționate mai sus, a declarat recurs, în termen legal, reclamantul P.B.M., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 5, 8 și 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs arată că instanța de apel a nesocotit dreptul său la apărare și l-a pus în imposibilitate să administreze probe concludente. Astfel, instanța de apel i-a respins cererea de amânare și nu i-a acordat posibilitatea procesuală de a solicita și administra probe absolut necesare și utile soluționării pricinii. La termenul din data de 10 iunie 2010, recurentul prin avocat a formulat și depus o cerere de amânare a judecării cauzei pentru lipsă de apărare, motivată de imposibilitatea obiectivă de prezentare a apărătorului ales, acesta fiind bolnav.

Subliniază că au fost întrunite condițiile cumulative prevăzute de art. 156 C. proc. civ., în sensul că a fost primul și unicul termen solicitat pentru lipsă de apărare iar aceasta era temeinic motivată cu înscrisuri medicale în original. Prin respingerea cererii instanța a încălcat atât normele interne cât și cele europene privind dreptul la apărare și un proces echitabil, norme prevăzute de art. 156 C. proc. civ., art. 24 din Constituție și art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărare a Drepturilor Omului. Prin respingerea cererii de amânare, instanța de apel a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2), nesocotind dreptul său la apărare, lipsindu-l de dreptul de a administra probe.

Mai mult, instanța de apel a nesocotit și încălcat și prevederile art. 129 C. proc. civ privind rolul activ al judecătorului de a stărui pentru soluționare amiabilă a litigiului. Astfel, instanța a acordat un termen pentru închiderea litigiului pe cale amiabilă iar intimatul a achiesat la pretenția sa de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare. Pentru a se putea efectua plata, a fost solicitată de banca sa o încheire de ședință cuprinzând coordonatele principale. La termenul din data de 10 iunie 2010 instanța de apel i-a respins cererea pentru amânare motivată de lipsă de apărare, în condițiile în care la acest termen au fost depuse acte doveditoare ale bunei credințe, respectiv atât extrase de cont din care rezultă existența disponibilului bănesc necesar pentru efectuarea plății cât și acte medicale care dovedeau imposibilitatea de prezentare a avocatului recurentului.

Având în vedere valoarea considerabilă a litigiului, era absolut firesc să insiste pentru prezența avocatului ales, chiar și în ipostaza stingerii litigiului pe cale amiabilă. Or, prin respingerea cererii de amânare, instanța de apel a interzis practic părților să închidă litigiul pe cale amiabilă. De asemenea, învederează Înaltei Curți faptul că datorită imposibilității de prezentare a avocatului reclamantului, în cauza dedusă judecății nu s-au putut formula, încuviința și administra probe absolut necesare soluționării cauzei și care ar fi putut să ducă la dezlegarea corectă a pricinii. Astfel, acesta ar fi solicitat încuviințarea și ar fi administrat proba cu înscrisuri prin care ar fi demonstrat cu acte notariale autentice faptul că la data la care trebuia să semneze contractul de vânzare-cumpărare respectiv data de 31 martie 2009, era prezentat în biroul notarial în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare.

Ar mai fi demonstrat că la data de 31 martie 2009, prin înscrisurile autentice semnate în sediul Biroului notarial public M.E., a încasat sume de bani destinate plății prețului terenului ce formează obiectul prezentului dosar. De asemenea, ar fi solicitat încuviințarea probei cu interogatoriul intimatului, probă absolut necesară dezlegării aspectului privitor la prezența acestuia la data, locul și ora stabilită în antecontract în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare. Tot pe calea interogatoriului ar fi fost elucidat aspectul dacă intimatul obținuse la data de 31 martie 2009 certificatul fiscal pentru vânzare. Prin neacordarea amânării, instanța de apel l-a privat de posibilitatea administrării probelor și implicit de un grad de jurisdicție, într-o cale de atac devolutivă.

Având în vedere aceste considerente, solicită casarea deciziei recurate și trimiterea spre rejudecare pentru corecta soluționare de către instanța de apel. În subsidiar, solicită modificarea deciziei recurate pentru eronata interpretare a actului dedus judecății și greșita aplicare a legii (art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.). Instanța de apel, a reținut în mod eronat, interpretând greșit clauzele antecontractului, culpa sa decurgând din neplata anticipată a tranșei a treia de preț. Astfel, se reține că intimatul, deși nu s-a prezentat la sediul biroului notarial pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, acesta ar fi fost exonerat de orice culpă și răspundere. Mai reține că neobținerea certificatului fiscal ar fi nerelevantă în cauză, motivat de aceeași presupusă culpă a recurentului.

Se mai argumentează de către instanța de apel în sensul că din corespondența dintre părți ar rezulta că recurentul nu ar fi dorit încheierea contractului din cauza lipsei disponibilului bănesc. Solicită Înaltei Curți să ia act de eronata interpretare și aplicare a antecontractului de către instanța de apel cu privire la ordinea stabiltă de părți cu privire la semnare și plată. Astfel, conform clauzei care reglemenetază plata prețului din antecontract: „prețul acestei vânzări este de 680.000 euro (...) diferența de preț de 650.000 urmând să o achite astfel: suma de 100.000 euro la data de 14 noiembrie 2008 prin transfer bancar, suma de 200.000 euro la data de 15 ianuarie 2009, prin transfer bancar, iar suma de 375.000 până cel mai târziu la data de 31 martie 2009, prin transfer bancar, dată la care se va încheia și contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică”.

Voința reală a părților care rezultă din interpretarea clauzei contractuale citate este evident de stabilire a următoarei ordini: semnarea contractului de vânzare-cumpărare la data de 31 martie 2009 și numai ulterior plata tranșei a treia din preț către vânzător. Nu se poate susține cu nici un argument că părțile ar fi convenit o ordine inversă - respectiv de efectuare a plății urmată de semnare. Acest fapt rezultă și din refuzul băncii de a vira tranșa a treia de preț, în lipsa unui act justificativ - izvor al obligației de plată. Or, acest act justificativ îl reprezintă exclusiv contractul de vânzare-cumpărare. Practic, prin nesemnarea contractului intimatul l-a pus în imposibilitate pe recurent de a face plata ultimei tranșe din preț.

O altă clauză contractuală care demonstrează că voința reală a părților a fost stabilirea ordinii de executare a antecontractului - semnare urmată de plată, o reprezintă clauza care reglementează situația neprezentării intimatului pentru vânzare: „în cazul în care nu mă voi prezenta la data de 31 martie 2009, ora 15:00 la biroul notarial pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, sunt de acord ca promitentul cumpărător să se adreseze instanței judecătorești competente în vederea obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cu consemnarea diferenței de preț la dispoziția subsemnatului”.

Or, atât timp cât părțile au convenit ca în cazul în care intimatul nu se va prezenta la notar pentru semnare, recurentul să poată obține o hotărâre care să țină loc de act de vânzare consemnând tranșa a treia de preț pe numele intimatului, rezultă logic indubitabil că părțile au convenit ca tranșa a treia de preț să fie plătită doar ulterior semnării actului de vânzare, în caz contrar, clauza nu ar avea sens și finalitate pentru că, prin ipoteză, tranșa a treia ar fi trebuit plătită anterior observării prezentării sau neprezentării și implicit anterior semnării sau nesemnării. Clauzele contractuale, conform normelor de interpretare consacrate, trebuie interpretate însă conform voinței reale și în sensul producerii de efecte.

În consecință, învederează că nu este în culpă contractuală, fiind practic pus în imposibilitate de a achita tranșa a treia de preț de către intimat, care a refuzat cu rea credință să se prezinte la notariat pentru semnare. Solicită Înaltei Curți să ia act de faptul că intimatul a fost evident în culpă contractuală, ceea ce îi dă dreptul a obține pronunțarea unei decizii care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, evident după consemnarea de către recurent a restului de preț, conform clauzelor antecontractului. Culpa contractuală a intimatului rezultă din următoarele aspecte principale: neprezentarea la notariat, neprezentarea unui certificat fiscal pentru vânzare și recunoașterea sa exprimată atât la fond cât și în apel - recunoaștere efectuată prin achiesarea la pretențiile recurentului.

Astfel, învederează că lipsa intimatului de la locul semnării contractului rezultă din încheierea de certificare fapte din 2 aprilie 2009 emisă de Biroul notarial public M.E. Actul respectiv dovedește în mod clar faptul că la data de 31 martie 2009 el a fost prezent la sediul notarului iar intimatul a lipsit. Argumentul instanței de apel că această încheiere ar fi fost emisă ulterior zile de 31 martie 2009 și că din acest motiv ar fi nulă nu poate fi reținut. Încheierea respectivă reprezintă un act autentic, emis de un notar public, act care produce toate efectele până la eventuala anulare a sa. Astfel fiind, instanța a omis să ia în considerare un act autentic valabil, care produce efecte și care probează fără putință de tăgadă lipsa intimatului de la sediul notarului public.

Faptul că a fost emisă la două zile după data de 31 martie 2009 nu are nici o relevanță asupra puterii sale de a statua și certifica faptele din sediul biroului notarial intervenite în urmă cu două zile. Astfel, în primul rând arată că nu există nici o interdicție legală ca o încheiere de certificare fapte să se refere la un fapt constatat fizic de notarul public în urmă cu o anume perioadă de timp, în al doilea rând efectul încheierii de certificare fapte este tocmai stabilirea unei situații de fapt prin intermediul notarului public, tocmai pentru a evita ulterior dispute pe marginea acelui fapt. Or, notarul public nu poate refuza certificarea unor fapte de care are cunoștință. Motivul pentru care nu a solicitat încheierea de certificare fapte chiar în ziua respectivă a fost chiar buna credință a acestuia în încercarea de a soluționa situația în mod amiabil.

Astfel, observând lipsa intimatului de la sediul notarului public de la ora stabilită pentru semnare, respectiv ora 15:00, a transmis un fax intimatului la ora 17:17, în aceeași zi. Observând însă reaua credință a intimatului ulterioară, a înțeles să obțină încheierea de certificare fapte. Și acest aspect a fost eronat reținut și interpretat de instanța de apel, astfel cum va detalia mai jos. Mai mult chiar, instanța de apel nu a ținut cont și de următorul aspect: intimatul nu a obținut el însuși o încheiere de certificare de fapte prin care să dovedească că a fost prezent șl a solicitat încheierea actului de vânzare. Or, dacă ar fi fost prezent în vederea semnării, este evident că ar fi trebuit să solicite notarului să confirme acest fapt.

În consecință, solicită a se lua act de faptul că încheierea de certificare fapte probează complet și corespunzător atăt îndeplinirea obligației sale de a se prezenta cât și culpa intimatului cauzată de neprezentare. În ceea ce privește certificatul fiscal pentru imobilul obiect al antecontractului, învederează faptul că intimatul nu a obținut acest act fiscal absolut necesar autentificării contractului de vânzare- cumpărare la data de 31 martie 2009. Astfel, din adeverința emisă la data de 6 aprilie 2009 de Primăria Comunei V., rezultă în mod clar că nu a fost solicitat și ridicat un astfel de act de către intimat pe perioada 1 martie 2009 – 6 aprilie 2009. Reaua sa credință și culpa contractuală rezultă și din acest aspect, care nu este deloc nerelevant, așa cum susține instanța de apel.

Astfel cum este de notorietate, lipsa acestui act conduce la nulitatea absolută a contractului de vânzare. Tot de notorietate este și faptul că notarii publici refuză autentificarea vânzării, în lipsa certificatului fiscal. Culpa intimatului este clară, acesta până la data de 31 martie 2009 nu a cerut autorităților eliberarea certificatului fiscal, fapt ce ar fi determinat, chiar dacă intimatul s-ar fi prezentat (ceea ce nu s-a întâmplat), imposibilitatea încheierii contractului de vânzare- cumpărare. Intimatul a recunoscut pretențiile recurentului, atât la fond cât și în apel. Poziția procesuală a acestuia demonstrează evident culpa sa în executarea antecontractului, intimatul nu a solicitat instanțelor să se facă aplicarea clauzelor care acoperă ipoteza culpei sale și care dau dreptul la păstrarea avansului.

Din întreg materialul probator inclusiv corespondența purtată între părți rezultă faptul că el a fost de bună credință și a îndeplinit toate obligațiile sale rezultate din antecontract. Astfel, în ceea ce privește faxul transmis la data de 31 martie 2009, acesta nu poate justifica în nici un mod neprezentarea la notariat a intimatului. Învederez că acest fax a fost transmis la ora 17 - deci două ore după ora stabilită de părți pentru a se prezenta la notar. Astfel fiind, este evident că instanța a apreciat în mod eronat acest fax ca dovadă a voinței recurentului să nu încheie actul. În fapt, faxul a fost transmis după observarea absenței intimatului, în încercarea de a soluționa amiabil chestiunea.

Prezența sa fizică la sediul notarului în vederea semnării contractului este dovedită de încheierea de certificare fapte din 2 aprilie 2009, emisă de Biroul notarial public M.E. Un argument în plus care probează prezența sa la sediul notarului public la data de 31 martie 2009 îl reprezintă încheierea de către aceasta a mai multor contracte de vânzare-cumpărare în aceeași zi, la același birou notarial. Instanța de apel nu a permis însă administrarea acestor dovezi, respingând cererea de amânare solicitată. Având în vedere calitatea de vânzător pe care el a avut-o în aceste contracte, rezultă și faptul că acesta dispunea de banii necesari pentru efectuarea plății tranșei a treia.

Concluzionând, este dovedită pe de o parte prezentarea sa la notariat și posibilitatea să facă plata (subliniez și faptul că dispunea de un termen de grație de trei zile pentru a efectua plata) iar pe de altă parte lipsa intimatului, lipsă care arată culpa contractuală și care face aplicabile atât clauzele antecontractului cât și prevederile legale care îi dau dreptul să obțină o hotărâre care să țină loc de act de vânzare. Având în vedere aceste aspecte, solicită Înaltei Curți să ia act, în temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ, de eronata interpretare a actului dedus judecății - respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare. Ca și consecință, să se rețină că instanța de apel a pronunțat decizia cu aplicarea eronată a legii, încălcând normele legale care îi dau posibilitatea de a obține o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Recursul este nefondat. Primul motiv de recurs întemeiat pe disp. art. 304 pct. 5 C. proc. civ. este nefondat, întrucât vizează situația în care instanța a încălcat normele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art.105 alin. (2) C. proc. civ. care presupune îndeplinirea unor acte cu neobservarea formelor legale, ceea ce nu se poate reține în cauză. Împrejurarea că instanța de apel a respins cererea de amânare a cauzei, nu conduce la concluzia că instanța a încălcat formele de procedură, în condițiile în care amănarea cauzei pentru lipsă de apărare nu este obligatorie pentru instanța de judecată. În acest sens potrivit art. 156 C. proc. civ. instanța va putea da un singur termen de judecată pentru lipsă de apărare temeinic motivată.

În al doilea rând cererea de amânare nu era formulată la prima zi de înfățișare pentru ca partea să justifice cererea de amânare de imposibilitatea pregătirii apărării până la acest termen de judecată, iar pe de altă parte nimic nu împiedică partea ca până la termenul de judecată la care a formulat cererea de amânare să solicite instanței de apel administrarea probelor menționate în motivele de recurs. Mai mult decât atât proba cu înscrisuri putea fi administrată și în recurs în conformitate cu disp. art. 305 C. proc. civ., prin neadministarea acestei probe în faza apelului neproducându-se recurentului o vătămare ce nu ar putea fi înlăturată decât prin anularea deciziei recurate. Al doilea motiv de recurs vizează interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății de către instanța de apel.

Și acest motiv este nefondat întrucât disp. art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizează situația în care deși rezultă fără dubiu natura juridică a actului dedus judecății, instanța de apel reține un cu totul alt act juridic schimbând natura juridică a actului juridic dedus judecății. În speță instanța de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecății, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare teren, care nu are drept efect transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul promitentului cumpărător, ci doar dă naștere în sarcina părților contractante obligației de a încheia în viitor actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, formă cerută ad validitatem pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Cumpărătorul învederând instanței îndeplinirea obligației asumate prin convenția încheiată cu promitentul vânzător, solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, practic solicită instanței să complinească consimțământul vânzătorului, care refuză să-și îndeplinească obligația. Cea de a treia critică, care vizeză fondul litigiului este deasemenea nefondată pentru următoarele argumente. Din interpretarea clauzelor convenției încheiate între părți rezută clar modalitatea de plată a celor trei tranșe din preț, iar ultima tranșă trebuia achitată într-adevăr până la data de 31 martie 2009, dată când părțile conveniseră să-și îndeplinească obligația asumată de a încheiea contractul de vânzare-cumpărare.

Plata celei de a treia tranșe din prețul convenit nu era condiționată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci dimpotrivă încheierea acestuia era condiționată de plata anticipată a acestei tranșe până la data stipulată expres în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare. Pentru a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, în temeiul disp. art. 1073, 1075 C. civ., recurentul debitor al obligației de plată a prețului, trebuia să-și îndeplinească obligația până la data convenită sau să fie în măsură să-și execute deîndată această obligație, iar intimatul debitor al obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale, să nu-și îndeplinească această obligație.

În condițiile în care recurentul nu și-a îndeplinit această obligație până la data convenită, nu sunt îndeplinite condițiile pentru admiterea acțiunii, refuzul intimatului de a-și executa obligația reciprocă fiind justificat iar neprezentarea acestuia la notariat și neobținerea certificatului fiscal este nerelevantă, în condițiile în care recurentul nu avea asupra sa diferența de preț, adică să fie în situația de a executa imediat obligația de plată. Această situație este confirmată de notificarea trimisă intimatului privind lipsa resurselor financiare. Este adevărat că intimatul în apel și-a exprimat acordul de a se pronunța o astfel de hotărâre dar condiționat de plata anticipată a diferenței de preț, iar instanța de apel a acordat două termene pentru ca recurentul să facă dovada plății.

Dealtfel în condițiile în care recurentul este în măsură să-și îndeplinească obligația, iar intimatul este de acord și el să-și execute obligația, nimic nu împiedică părțile să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare și numai este necesară pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Excepția de neexecutare invocată de recurent este un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-și execute propriile obligații. Prin invocarea acestei excepții partea care o invocă obține o suspendare a executării propriilor obligații, până în momentul în care cealălată parte își va îndeplini obligațiile ce-i revin.

Deîndată ce aceste obligații vor fi îndeplinite, efectul suspensiv al excepției de neexecutare a contractului înceteză. Rezultă așadar că excepția de neexecutare este invocată eventual de pârât, căruia reclamatul îi solicită executarea obligației reciproce, fără ca el să-și execute propria-i obligație. În cauză recurentul ar fi fost în situația de a opune excepția de neexecutare în situația în care intimatul ar fi fost cel care ar fi solicitat instanței obligarea sa la plata diferenței de preț. În raport de toate aceste argumente Înalta Curte reține că în cauză nu sunt incidente motivele de recurs invocate de recurent, prev. de art. 304 pct.. 5, 8 și 9 C. proc. civ., motiv pentru care în temeiul disp.

art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul P.B.M. împotriva deciziei nr. 398 A din 24 iunie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Obligă pe recurentul-reclamant la 1.500 RON cheltuieli de judecată către intimatul T.G.C. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 aprilie 2011.