ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5279/2010

Tribunalul București,

secția a III-a civilă, prin Sentința civilă nr. 278 din 2 martie 2009, a admis

contestația formulată de reclamanta Compania Națională „Loteria Română"

S.A. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, a modificat hotărârea nr. 18 din 25

februarie 2008 emisă de aceasta din urmă, în sensul stabilirii cuantumului

despăgubirilor cuvenite reclamantei, pentru terenul în suprafață de 664,81

m.p., situat în București, str. O. nr. 435-437, sector 1, la suma de 629.226

lei reprezentând echivalentul a 147.587 EURO, conform expertizei tehnice

întocmite de expert P.D.N., pe care a omologat-o.

Curtea de Apel

București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin

Decizia civilă nr. 685 A din 15 decembrie 2009, a respins, ca nefondat, apelul

declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România împotriva sentinței civile sus-menționate.

Pentru a pronunța

această decizie, Curtea a reținut următoarele considerente:

Prin hotărârea de

stabilire a despăgubirilor nr. 18 din 25 februarie 2008, emisă de Comisia

pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, constituită la nivelul Companiei Naționale

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, s-au stabilit despăgubiri în

cuantum de 66.481 EURO, ce urma a fi consemnate (în echivalent lei) în termen

de 5 zile, în contul deschis pe numele expropriatului - Compania Națională

Loteria Română SA.

Prin sentința civilă

apelată, cuantumul acestor despăgubiri a fost majorat la suma de 629.226 lei,

reprezentând echivalentul a 147.587 EURO, instanța având în vedere expertiza

tehnică întocmită de expertul P.D.N. Această valoare a fost reținută ca fiind

cea de la momentul efectuării expertizei, dată în raport de care trebuia,

conform legii, a se identifica cuantumul despăgubirilor.

Curtea a reținut că

ceea ce se dispută, în cauză, nu este măsura exproprierii în sine, ci cuantumul

despăgubirilor, care trebuie să însoțească această veritabilă privare de

proprietate, în sensul art. 1 al Primului Protocol adițional la Convenția europeană

a drepturilor omului, mai precis metoda de calcul folosită de experți pentru

identificarea valorii imobilului, întrucât cea stabilită nu reprezintă valoarea

reală a terenului.

În prima instanță,

deși raportul de expertiză a fost comunicat procedural părților în litigiu, nu

a fost contestat de apelantă. Așadar, a fost respectat dreptul acesteia de a

lua cunoștință de conținutul probei, astfel încât lipsa de diligență a părții

nu poate fi invocată în calea de atac a apelului pentru susținerea motivelor invocate.

Pe de altă parte,

împrejurarea că experții ce au întocmit primul raport evaluator în cauză, în

faza exproprierii, având în vedere data exproprierii, au utilizat o metodă de

calcul reală și corectă, prin raportare la valoarea unor imobile similare celui

ce a făcut obiectul exproprierii, iar, la administrarea probei, în fața

instanței de fond, s-a ținut cont de alte criterii de evaluare, așadar nu de

metoda comparației directe, nu prezintă relevanță din punct de vedere juridic,

întrucât, din coroborarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 cu art. 9

din Legea nr. 198/2004, rezultă că despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, cu luarea în considerare a dovezilor prezentate de

părți, fără ca legiuitorul să indice metoda de calcul.

Această tehnică de elaborare

a raportului de expertiză putea fi cenzurată doar prin eventuale obiecțiuni

formulate în fond, iar nu direct în calea de atac a apelului.

De altfel, dacă este

reglementat expres că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de

utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă

despăgubire (art. 44 alin. (3) din Constituția României, revizuită), aceasta

fiind consacrarea legală a protejării unui drept fundamental, cum este dreptul

de proprietate, nu mai puțin metoda de calcul pentru stabilirea despăgubirilor

conforme privării de proprietate, în modalitatea exproprierii, nu poate deveni

pretext de a nu se plăti expropriatului o valoare reală a imobilului

expropriat, prin raportare la cererea și oferta existentă pe piața liber

tranzacționată, de care raportul de expertiză contestat în apel a ținut cont.

Având în vedere toate

aceste considerente, Curtea, conform art. 296 C. proc. civ., a respins apelul,

ca nefondat.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs pârâtul Statul Român,

prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România,

criticând-o din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Hotărârea a fost dată

cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform

cărora: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța

vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același

fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane

îndreptățite".

Art. 26 alin. (1) și

(2) din Legea nr. 33/1994 stabilesc că despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane

îndreptățite.

La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de

prețurile cu care se vând, în mod obișnuit imobile de același fel, în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma „prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit

și menționat efectiv în contractele autentice de vânzare cumpărare și nu

prețurile de ofertare ale agențiilor imobiliare sau din anunțurile de mică publicitate.

Nu pot fi avute în

vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului, știut

fiind că prețul solicitat este mult mai mare.

Valoarea

despăgubirilor din raportul de expertiză efectuat la instanța de fond și

omologat de instanța de apel a fost stabilită în baza prețurilor de ofertare și

nu în baza prețurilor de vânzare, care sunt întotdeauna inferioare prețurilor

de ofertare.

Mai mult, este de

notorietate faptul că, de la sfârșitul anului 2008, piața imobiliară a cunoscut

un real declin, iar criza economică influențează, cu atât mai mult, în sens

negativ, tranzacțiile imobiliare.

Despăgubirile

acordate prin hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor sunt juste și

prealabile exproprierii, evaluarea imobilelor, în procedura exproprierii, a

avut în vedere prețurile cu care se vindeau în zona respectivă imobile de

același fel la data când exproprierea a avut loc, respectiv luna februarie

2008.

Recurentul pârât a

solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, iar, pe fond,

respingerea acțiunii, și, în subsidiar, casarea deciziei și trimiterea cauzei

spre rejudecare.

În dosar nu s-a depus

întâmpinare de către intimata reclamantă.

Analizând decizia

civilă recurată, din perspectiva criticilor formulate și a art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele

considerente:

Într-adevăr,

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd, drept criteriu în

stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite expropriatului, „prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".

În raportul de

expertiză, însă, expertul menționează că a folosit, pentru estimarea valorii

terenului expropriat, „proprietăți imobiliare oferite la tranzacționare și nu

tranzacționate", precum și metodologia de evaluare recomandată de CET-R,

publicată în buletinul CET-R nr. 97/2006 întrucât, la data efectuării

raportului de expertiză, piața imobiliară era blocată, neexistând decât puține

oferte de vânzare și nicio ofertă de cumpărare.

Or, în absența

ofertelor de cumpărare și a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare pentru

terenuri asemănătoare, în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză, expertul nu avea posibilitatea să utilizeze

criteriul prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind necesar să evalueze

terenul, în raport de alte elemente decât cel privind prețul cu care se vând

asemenea imobile, la data raportului.

În caz contrar, dacă

nu s-ar estima valoarea terenului în funcție de alte criterii și folosind alte

metode decât cea a comparației directe, în cazul în care nu se încheie

tranzacții pentru terenuri asemănătoare, ar însemna că persoana expropriată să

nu aibă acces să conteste valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, ceea

ce ar constitui, în cele din urmă, o încălcare a accesului la justiție

reglementat de art. 21 din Constituția României și art. 6 din Convenția

europeană a drepturilor omului.

Art. 9 din Legea nr.

198/2004 permite însă expropriatului să conteste cuantumul despăgubirilor

stabilite prin hotărârea comisiei de aplicare a acestei legi.

Instanța, de

asemenea, „va ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de

același fel în unitatea administrativ-teritorială", în cazul în care

există, la data întocmirii raportului de expertiză astfel de tranzacții, în caz

contrar neputându-l lipsi pe expropriat de dreptul său de a obține valoarea

reală a terenului.

Recurentul pârât, care

a luat la cunoștință de raportul de expertiză, în dosarul primei instanțe, nu a

formulat obiecțiuni la acesta, în condițiile art. 212 C. proc. civ. și nu a

administrat probe din care să rezulte că, la data întocmirii raportului,

existau tranzacții încheiate pentru imobile de același fel, care să fi fost

avute în vedere la estimarea terenului, de către expert, și de care instanța să

fi ținut seama la pronunțarea hotărârii.

Neformulând

obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit în dosarul de fond, pârâtul a fost

de acord cu suma propusă de expert, pe care nu o poate contesta direct în apel,

cum a reținut, în mod corect, și Curtea.

De asemenea, nu are

relevanță că despăgubirile stabilite de expropriator ar fi avut în vedere, după

cum susține, tranzacțiile încheiate pentru imobile de același fel, la data

emiterii hotărârii de expropriere, întrucât art. 26 din Lege stabilește ca

moment la care trebuie evaluate despăgubirile cel al întocmirii raportului de

expertiză, iar nu data exproprierii.

În cele din urmă, susținerile

privind declinul pieței imobiliare la sfârșitului anului 2008 reprezintă simple

afirmații care nu pot fi analizate de instanță în absența administrării unor

probe concrete prin care recurentul să probeze evaluarea disproporționată a

imobilului în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză.

Pentru toate aceste

argumente, Înalta Curte constată că, prin decizia atacată, nu s-au încălcat

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, nefiind întrunite, astfel,

cerințele motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În consecință, în

baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de pârât,

ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, reprezentat de Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, împotriva Deciziei

civile nr. 685/A din 15 decembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a

IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 15 octombrie 2010.

Procesat de GGC - DG