ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 530/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1112 din 3 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, acțiunea precizată formulată de reclamanta SC A.C.I. SRL, de anulare parțială a hotărârii de stabilire a despăgubirilor acordate pentru suprafața de 11843 m.p., situată în comuna Ștefaneștii de Jos, tarla 47, parcela A348 Ilfov, având nr. cadastral 88/1/2, în contradictoriu cu pârâții S.R. prin M.T.I. și prin C.N.A.D.N.R. SA Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarea situație de fapt și de drept. Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 103 din 23 aprilie 2009, emisă de C.N.A.D.N. R. s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 11843 m.p., pentru care s-a stabilit o despăgubire de 1.646.000 lei.

Potrivit raportului de expertiză, întocmit în faza judiciară a procesului s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor în sumă de 675.050 Euro, iar valoarea daunelor cauzate reclamantei ca urmare a exproprierii pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei de 231.350 Euro. Instanța a apreciat că valoarea reală a despăgubirilor este cea stabilită prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor, deoarece în raportul de evaluare avut în vedere de comisia de expropriere s-au reținut prețurile obișnuite pentru terenuri similare aflate în aceeași unitate administrativ - teritorială, iar pe de altă parte, daunele aduse proprietarului s-au stabilit ținându-se seama de categoria de folosință a terenului, clasa de calitate, rangul unității administrativ - teritoriale, importanța economică și destinația terenului.

A mai reținut prima instanță că, în raportul întocmit în faza procesuală s-a menționat greșit că restul de teren rămas în proprietatea expropriatorului ar fi lipsit de drum de acces, față de planul de amplasament, delimitarea imobilului și de documentația cadastrală pentru dezmembrarea terenului, terenul rămas având drum de acces la DE 349/1. În ceea ce privește echiparea tehnico - edilitară a terenului s-a arătat că aceasta nu a existat la momentul exproprierii și, deci nu se poate reține un prejudiciu provocat, iar ipoteca existentă se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite conform art. 28 din Legea nr. 33/1994. Referitor la valoarea despăgubirilor stabilită prin expertiză, prima instanță a înlăturat-o cu motivarea că expertiza a avut în vedere valoarea imobiliară a trei imobile din care două reprezintă loturi parcelate în cartiere rezidențiale sau pretabile pentru astfel de lucrări, și nu pot fi considerate similare cu cel expropriat.

În plus, s-au avut în vedere prețuri din ofertele imobiliare, dar și faptul că exproprierea a avut loc în anul 2007, iar expertizele au fost făcute în 2010, când valoarea imobilelor a scăzut. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A. C.I. SRL, criticând-o ca nelegală întrucât probele au fost interpretate trunchiat, terenul în litigiu fiind încadrat greșit în categoria de folosință la momentul analizării valorii sale de circulație, în faza exproprierii, neputând fi încadrat ca teren agricol extravilan.

S-a mai arătat că instanța de fond nu a analizat faptul că prin contractul de credit ipotecar a avut loc o refinanțare din partea B. din Austria și nici faptul că există mențiunea ipotecii în cartea funciară, iar B. Austria nu și-a mutat ipoteca pentru diferența de teren rămas în proprietatea societății și nici nu a dat relevanță juridică certificatelor de urbanism nr. 43 și 44 din 22 aprilie 2005 obținute la momentul achiziționării terenului în vederea ridicării unui complex rezidențial și comercial. A mai susținut apelanta - reclamantă că prima instanță a încălcat dispozițiile art. 1 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabilirea despăgubirilor fiind făcută prin metoda comparării directe a ofertelor de vânzare ale unor terenuri comparabile situate în perimetrul comunei Ștefaneștii de Jos, iar la prețul stabilit s-a aplicat un coeficient de corecție 10 % ajungându-se la un preț de 55 Euro/m.p.

Că, pentru terenul în suprafață de 16.466 m.p., nu există cale de acces, ceea ce implică cheltuieli de proiectare și consultanță, iar pentru terenul expropriat s-a garantat un împrumut de 17.700.000 Euro, valoarea despăgubirilor fiind foarte mică, fapt ce determină ca diferența să fie suportată de apelantă. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 175/ A din 25 aprilie 2012, a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamantă, reținând următoarele considerente: Deși categoria de folosință a imobilului expropriat a fost stabilită ca intravilan construibil, acest motiv nu este de natură a schimba sentința instanței de fond întrucât raportul de expertiză tehnică întocmit de experții C.A.A., A.N.

și M.V. nu au respectat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că stabilirea despăgubirilor nu s-a făcut în raport cu prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate în aceeași localitate. Din expertiză rezultă că s-au avut în vedere prețuri din anunțurile aflate pe site-ul „imobiliare.ro”. A respins, ca nefondată, și critica referitoare la existența ipotecii imobiliare întrucât potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, ipoteca se strămută de drept, iar pretinsa evaluare la acordarea creditului nu poate înlocui întocmirea unei expertize în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Referitor la faptul că instanța de fond nu ar fi dat relevanță juridică certificatelor de urbanism, Curtea a reținut că atât timp cât intenția de a construi nu s-a materializat în construcția ce se urmărea a fi ridicată nu poate conduce la concluzia că existența certificatelor de urbanism ar fi condus la creșterea valorii terenului expropriat.

În ceea ce privește pretinsul prejudiciu cauzat, Curtea a reținut că nici acest motiv de apel nu este întemeiat întrucât este vorba despre un prejudiciu viitor și nu unul actual. Faptul că expertiza dispusă în cauză reprezintă o probă în dosar, aceasta este supusă aprecierii instanței de judecată, iar opiniile experților nu înlătură dreptul instanței de a aplica legea. Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs reclamanta SC A.C.I. SRL invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia a susținut următoarele critici de nelegalitate: Raportul de expertiză întocmit în fața instanței de fond a fost întocmit cu respectarea cerințelor impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Sub acest aspect instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, întrucât comisia de experți de la fond a avut în vedere prețurile la care se vând în mod obișnuit terenuri din intravilan și nu terenuri agricole situate în extravilan. Prin raportare la dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea cuvenită expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului expropriat, cât și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane prin măsura exproprierii. Pentru determinarea valorii reale a imobilului în litigiu experții au avut în vedere ofertele de vânzare ale unor loturi de teren comparabile situate în perimetrul comunei Ștefaneștii de Jos la care s-a aplicat și un coeficient de corecție de 10 %, astfel că evaluarea terenului s-a realizat cu respectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Estimarea valorii cuantumului daunelor cauzate prin exproprierea terenului din litigiu a fost stabilită pe baza documentelor aflate la dosarul cauzei în cuantum de 231.350 Euro. A mai susținut recurenta - reclamantă că din expertiza tehnică rezultă că experții au avut în vedere vânzarea terenurilor de același fel și că instanța de apel a dovedit o atitudine comodă, lipsită de orice analiză minimă a actelor depuse atunci când a reținut că la stabilirea despăgubirilor s-ar fi avut în vedere site-ul „imobiliare.ro”. Instanța de apel a ignorat poziția recurentei - reclamante exprimată prin procesul - verbal nr. 103 din 9 aprilie 2009 întocmit de Comisia de expropriere, în sensul că terenul expropriat a fost încadrat greșit în categoria teren arabil extravilan în loc de teren intravilan construibil.

Recurenta a criticat hotărârea atacată și pentru că instanța de apel a înlăturat raportul de expertiză tehnică fără a-l corobora cu alte probe cât și sub aspectul interpretării noțiunii de prejudiciu ce a fost cauzat în urma exproprierii, și care rezultă din faptul că terenul a fost ipotecat în favoarea B. Austria Creditanstalt A.G., alături de alte terenuri pentru un împrumut cu valoare de 12.700.000 Euro, că nu mai are cale de acces la suprafața de teren rămasă în proprietatea sa cât și scăderea valorii de circulație a terenului rămas după expropriere. Recurenta - reclamantă în sprijinul criticilor formulate a invocat și art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție și jurisprudența C. E.D.O.

În raport cu cele expuse, recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, admiterea apelului și a acțiunii așa cum a fost formulată. Analizând recursul, în limita criticilor formulate care fac posibilă încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este neîntemeiat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare. Prin Legea nr. 198/2004, este stabilit cadrul juridic pentru luarea unor măsuri de pregătire a executării lucrărilor de construcție autostrăzi și drumuri naționale. Art. 6 din Legea nr. 198/2004 prevede că asupra cuantumului despăgubirii se pronunță o comisie numită de expropriator, de comun acord cu proprietarul, printr-o hotărâre de stabilire a despăgubirilor.

Conform art. 9 din aceeași lege, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirilor se poate adresa instanței judecătorești competente. În speță, prin hotărârea nr. 103 din 23 aprilie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 11843 m.p., situat în comuna Ștefaneștii de Jos, tarlaua 47, parcela A438, cu nr. cadastral 88/1/2 pentru care s-au acordat despăgubiri de 1.646.000 lei. Criticile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute în art. 26 alin. (2) din care rezultă că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că la calcularea cuantumului, experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarilor.

Pentru stabilirea despăgubirii prima instanță a dispus efectuarea unei expertize alcătuită din trei experți care a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 675.050 Euro iar al daunelor cauzate recurentei la suma de 231.350 Euro. Din anexa nr. 1 la raportul de expertiză rezultă că pentru stabilirea valorii de circulație a terenului în cauză au fost selectate ofertele de prețuri de pe piața imobiliară, internet pentru terenuri situate pe teritoriul comunei Ștefaneștii de Jos, pe cât posibil similare cu terenul evaluat.

Experții au redat trei proprietăți imobiliare, respectiv: comparabilă A, comparabilă B și comparabilă C ce fac parte dintr-un cartier rezidențial (construcții mixte) actualizat la 22 ianuarie 2010 (55 Euro/m.p.), o altă suprafață de teren intravilan, actualizat la 20 noiembrie 2009 - 70 Euro/m.p., preluate de pe site-ul „imobiliare.ro” și ultima comparabilă, un teren scos din circuitul agricol, zona Ștefănești, pretabil pentru cartier rezidențial, teren vândut (6200 m.p.) cu 80 Euro/m.p. preluat de pe site „case de lux”. Valoarea daunelor a fost stabilită la 315.820 Euro, în care a fost inclusă și suprafața pentru terenul intitulat „Parcela 2 A - rest de proprietate”, motivat de faptul că, acest rest de proprietate este lipsit de drum de acces, fiind necesar o servitute de trecere, astfel încât traseele utilităților trebuie să traverseze proprietățile vecine.

Or raportul de expertiză efectuat în faza judecății nu întrunește cerințele art. 26 din Legea nr. 33/1994 întrucât nu reflectă prețul de vânzare practicat în mod obișnuit în unitatea administrativ - teritorială în care se află imobilul expropriat. Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, prevăzută în art. 26 din Legea nr. 10/2001, are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare și nu oferte de preț ale agențiilor imobiliare. Din planul de amplasament și delimitare a imobilului și documentația tehnică cadastrală, rezultă că „Parcela 2 A, rest de proprietate S - 4370 m.p. în sud, are cale de acces, astfel încât critica că recurenta ar fi prejudiciată pentru lipsa drumului de acces este nefondată.

Susținerea recurenților - reclamanți că în contextul crizei economice aceasta ar fi prejudiciată prin scăderea valorii de circulație a terenului este de asemenea nefondată în contextul în care instanța de fond a reținut valoarea terenului stabilită în anul 2007, astfel că satisface exigențele art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994. Aprecierea și administrarea probatoriului sunt atribute ale instanței de judecată care se circumscriu principiului aplicării adevărului și a rolului activ al acesteia, iar prin exercitarea prerogativelor conferite de dispozițiile art. 129 C. proc. civ., instanța de judecată a stăruit prin toate mijloacele legale să stabilească, în mod corect situația de fapt dedusă judecății ca și situația juridică a terenului pentru ca, prin raportarea la aceasta să poată stabili cât mai corect valoarea de circulație a terenului în litigiu.

În stabilirea cuantumului despăgubirilor ambele instanțe au avut în vedere criteriile pentru stabilirea acestora, raportul de evaluare și documentația avută în vedere la exproprierea suprafeței de teren în litigiu, astfel încât critica recurentei că instanța de apel și-a bazat soluția pe o simplă prezumție cum ar fi scăderea pieței imobiliare, și că sumele acordate de comisia de expropriere sunt oricum mai mari decât sumele cu care s-a achiziționat inițial terenul sunt nefondate. Nefondată este și critica referitoare la încălcarea art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție, recurenta bucurându-se de o despăgubire proporțională pentru bunul de care a fost expropriată. În raport cu cele mai sus expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta SC A.C.I. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. C.I. SRL împotriva deciziei civile nr. 175/ A din 25 aprilie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 februarie 2013.