ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5435/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5435/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin sentința civilă

nr. 357 din data 20 aprilie 2010 pronunțată de Tribunalul Cluj, s-a admis în parte

acțiunea formulată de reclamantele M.M. și M.M.A., în contradictoriu cu pârâtul

Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, având ca obiect despăgubiri expropriere, în sensul

că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantelor pentru terenul în

suprafață totală de 2.505 mp., situat în localitatea G., categoria de folosință

arabil intravilan, expropriat prin hotărârea din 18 iunie 2008, la suma de 266.200

RON, reprezentând echivalentul a 63.000 euro la data întocmirii raportului de expertiză.

Pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a

reținut că, prin hotărârea din 18 iunie 2008, s-a aprobat acordarea despăgubirii

pentru imobilul expropriat în cuantum de 115.558,46 RON, reprezentând echivalentul

sumei de 31.563 euro, conform art. 6 din Legea nr. 198/2004.

A mai învederat instanța

de fond că, în conformitate cu raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit

de comisia formată din experții Ș.M.R., C.S.C. și P.T., proprietatea imobiliară

evaluată este situată în intravilanul localității G., jud. Cluj și reprezintă o

parcelă de teren liberă, fără construcții, fiind utilizată în prezent ca teren agricol.

Experții Ș. și C. au stabilit că valoarea terenului este în sumă de 63.000 euro

sau 266.200 RON, iar expertul P.T. a stabilit valoarea de despăgubire la suma de

31.563 euro.

Instanța de fond a apreciat

că sunt pertinente argumentele prin care cei doi experți au fundamentat valoarea

de 63.000 euro, întrucât parcela de teren expropriată are o lățime de 19,35 m și

o lungime cuprinsă între 42,95 m și 54,39 m, suprafața fiind relativ plană. Cu toate

că imobilul are categoria de folosință arabil și este folosit ca atare, ar putea

constitui și amplasamentul unor construcții, deoarece este situat în intravilanul

localității. În ceea ce privește opinia expertului P.T., este de remarcat faptul

că acesta procedează la o atentă analiză a terenurilor arabile extravilane, cu toate

că în tabelul final cuprins în lucrarea depusă la dosarul cauzei arată că terenul

este situat în intravilanul localității.

A opinat instanța de fond,

că suma de 115.558,46 RON, reprezentând echivalentul a 31.563 euro, stabilită prin

hotărârea de expropriere, nu reprezintă o justă și echitabilă despăgubire în sensul

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Soluția de admitere în

parte a vizat cuantumul sumei stabilite cu titlu de despăgubire, deoarece prin cererea

de chemare în judecată, reclamantele au solicitat acordarea sumei de 150.300 euro

cu acest titlu.

Împotriva acestei sentinței,

a declarat apel pârâtul arătând că cererea de majorare a cuantumului despăgubirii

a fost analizată de către prima instanță cu încălcarea dispozițiilor nr. 26 din

Legea nr. 33/1994 și art. 129 C. proc. civ., întrucât experții C. și Ș. nu au făcut

altceva decât să identifice, în raportul de expertiză, oferte de vânzare, pur speculative,

din mica publicitate care sunt proprii unor terenuri superioare valoric terenului

evaluat. Aceștia au prezentat oferte pentru terenuri situate în intravilanul

construibil al localității, în condițiile în care terenul expropriat este inclus

în categoria terenurilor arabile, în circuitul agricol, chiar dacă este situat în

intravilanul localității.

Instanța a încălcat rolul

activ prevăzut de art. 129 C. proc. civ., prin faptul că a pronunțat o hotărâre

ce se întemeiază pe o gravă greșeală de fapt și de drept, decurgând dintr-o apreciere

eronată a probelor administrate, în speță proba cu expertiza tehnică.

Pe de altă parte, potrivit

art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se stabilește prin raportare la prețul

pieții la momentul întocmirii raportului de expertiză ori, experții nu au anexat

raportului nici o tranzacție în acest sens, iar la dosar nu există nici o probă

care să susțină valorile propuse de experții C.S. și Ș.M., ci numai oferte de vânzare,

astfel încât metoda comparației directe de piață nu are suport probator. Referitor

la analiza celei mai bune utilizări, pârâtul consideră că experții au propus o variantă

antagonică raportat la categoria terenului, astfel că, deși terenul este în circuitul

agricol și, prin urmare, cea mai bună utilizare este de teren arabil, experții au

propus varianta de teren construibil. Metoda capitalizării rentei funciare utilizată

de experți nu este proprie determinării despăgubirilor întrucât contravine prevederilor

art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind doar o analiză subiectivă și probabilă al experților.

Prin decizia civilă

nr. 254 A din 23 septembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, a fost respins apelul

declarat de pârât, motivat de faptul că, prima instanță a dispus efectuarea unui

raport de expertiză de către o comisie de experți în conformitate cu prevederile

art. 25 din Legea nr. 33/1994, respectiv: expert Ș.M., numită de reclamante, expert

P.T., numit de pârât și expert C.S., numit de instanță. Expertul P.T. a refuzat

semnarea raportului de expertiză întocmit de ceilalți doi experți numiți în cauză

și a prezentat un punct de vedere separat. Experții Ș.M. și C.S. au stabilit că

terenul supus exproprierii este în suprafață de 2.505 mp. și este înscris în C.F.,

cu ramura de folosință arabil, însă este situat în intravilanul loc. G., în zona

N-E, la limita perimetrului construit, fiind învecinat la sud cu drumul comunal

de acces (pietruit), iar pe celelalte laturi cu terenuri arabile. Terenul este liber,

fără construcții și are o formă relativ trapezoidală, având lățimea de 19,35 m.

și o lungime cuprinsă între 42,95 m. și 54,39 m., suprafața fiind relativ plană.

Expertul P.T. a menționat

în punctul său de vedere că, din adeverința din 21 aprilie 2008 emisă de Primăria

com. G. rezultă că suprafața de 2.600 mp. din titlul de proprietate, parcela 205

se află în intravilanul com. G., fără a se specifica din ce categorie face parte

(curți, construcții, arabil, etc).

Instanța a reținut

că, chiar dacă la momentul exproprierii terenul a avut categoria de folosință arabil,

la momentul întocmirii raportului de expertiză, toți experții au stabilit fără dubiu

că terenul este cuprins în intravilanul loc. G. și a fost evaluat ca atare, astfel

încât susținerile pârâtului referitoarei la regimul juridic distinct al terenurilor

arabile față de cel al terenurilor construibile sau necesitatea parcurgerii procedurii

scoaterii terenurilor a arabile din circuitul civil pentru ca acestea să devină

construibile, sunt lipsite de relevanță.

Pentru prima evaluare

experții au ținut seama de prețurile menționate în contractele de vânzare-cumpărare

încheiate de SC E.H. SRL și SC I.C. SRL, iar pentru cea de-a doua estimare, experții

au arătat că, la momentul efectuării expertizei nu există tranzacții destul de recente

cu proprietăți asemănătoare, iar în analiza comparativă au fost avute în vedere

proprietăți oferite spre vânzare, prețul ofertelor fiind redus cu 15 % deoarece

în urma negocierii în actualele condiții ale pieței imobiliare prețul de vânzare

cumpărare este mai redus.

Având în vedere că experții

Ș.M. și C.S. au stabilit că la nivelul loc. G., cererea pentru proprietăți de tipul

celei analizate a fost în creștere până la jumătatea anului 2008, după care a început

să scadă datorită efectelor crizei economice, iar la data întocmirii raportului

de expertiză nu s-au încheiat tranzacții cu proprietăți asemănătoare, în mod just,

prima instanță a stabilit despăgubirea pentru terenul expropriat în cuantum de 25,14

euro/mp., la valoarea stabilită de cei doi experți, valoare care a fost comparată

și cu valoarea unor proprietăți similare situate în vecinătatea terenului expropriat.

Critica apelantului referitoare

la însușirea de către cei doi experți a metodei capitalizării rentei funciare nu

a fost primită, deoarece experții au răspuns la obiecțiunile formulate de pârât

în fața Tribunalului și au arătat că aceasta este una din cele 6 metode de estimare

a valorii de piață a unui teren, conform standardelor internaționale de evaluare,

iar experții au obligația să utilizeze, când există posibilitatea, cel puțin 2 dintre

acestea, urmând ca la stabilirea valorii finale să se țină seama de metoda care

duce la cea mai potrivită valoare a proprietății evaluate.

Motivul de apel prin care

apelantul a susținut că prima instanță și-a încălcat rolul activ întrucât a pronunțat

o hotărâre care se întemeiază pe o gravă greșeală de fapt și de drept, decurgând

dintr-o apreciere eronată a probei cu expertiza tehnică judiciară, nu a fost primit

deoarece, în speță, judecătorul a ordonat proba pe care a considerat-o necesară

pentru justa soluționare a cauzei, respectiv expertiza tehnică judiciară în condițiile

art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar dacă concluziile raportului de expertiză întocmit

de cei doi experți și răspunsurile acestora la obiecțiuni nu convin pârâtului, această

împrejurare nu echivalează cu lipsa de rol activ, în condițiile în care prima instanță

s-a considerat pe deplin lămurită de concluziile raportului de expertiză, probă

care a fost coroborată cu celelalte înscrisuri depuse la dosarul cauzei în privința

înscrisurilor depuse în probațiune în fața instanței de apel, acestea nu vor fi

luate în considerare deoarece majoritatea contractelor de vânzare-cumpărare au ca

obiect terenuri situate în extravilanul loc. G., iar pentru cele care au ca obiect

terenuri situate în intravilanul localității, nu se poate stabili cu certitudine

dacă acestea prezintă aceleași caracteristici ca și cele ale terenului în litigiu.

Împotriva deciziei menționate

a declarat recurs pârâtul, încadrat în motivul de nelegalitate prevăzut de dispozițiile

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța de apel a pronunțat

hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a legii. Astfel, arată

că cererea reclamantelor de majorare a despăgubirilor se soluționează din perspectiva

prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, exclusiv în ceea ce privește

modalitatea stabilirii despăgubirilor, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 stabilește

că experții și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză. Or, experții C. și Ș. au prezentat

oferte proprii unor terenuri aflate în intravilanul construibil al localității,

în condițiile în care terenul expropriat este inclus în circuitul agricol,

iar categoriile de teren agricol și teren construibil intravilan nu au același

regim juridic. Astfel, susține că, chiar dacă terenul în litigiu este situat

în intravilanul localității, el are categoria de folosință arabil, nefiind

construibil.

Recurentul invocă lipsa

rolului activ al instanței, întrucât aceasta s-a raportat exclusiv la raportul

de expertiză întocmit de cei doi experți, cu ignorarea punctului de vedere

al expertului P.

Arată că, la dosar există

doar oferte de vânzare speculative și unilaterale, ce corespund unor terenuri

construibile, experții au propus doar varianta pentru teren construibil, deși

terenul este în circuitul agricol și cea mai bună utilizare este de teren arabil,

experții nu au anexat tranzacții înregistrate pe piața imobiliară

locală și au identificat oferte aferente anului 2009. Or, evaluarea trebuia

raportată la prețul pieței din momentul întocmirii raportului de expertiză,

adică la nivelul anului 2008.

Referitor la metoda capitalizării

rentei funciare, arată că aceasta contravine dispozițiilor art. 26 din Legea

nr. 33/1994, experții nu au anexat raportului nici un înscris doveditor în

susținerea rentei și nu s-au prezentat criteriile în baza cărora aceștia

au menționat procentele pentru cuantificarea riscului global.

Analizând recursul din

prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată următoarele:

Examinând motivele de

recurs, Înalta Curte va înlătura, în primul rând, critica vizând greșita interpretare,

de către instanța de apel, a prevederilor art. 9 al Legii nr. 198/2004.

Se constată că această

critică este nefondată, atât timp cât recurentul însuși acceptă, în motivele de

recurs, că dreptul de a contesta în justiție al persoanei nemulțumite de cuantumul

despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva hotărârii administrative

emise de comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004.

În condițiile în care

s-a inițiat și parcurs o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziții administrative,

demersul judiciar prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestație împotriva

acestui act administrativ.

Recurentul susține că

instanțele de fond și apel au soluționat cauza cu încălcarea dispozițiilor art.

26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea

despăgubirilor.

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”.

Sintagma „prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț efectiv plătit și

consemnat ca atare în contractele autentice și nu ofertele de preț ale agențiilor

imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de anunțuri de

mică publicitate privind imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială.

Criticile relative la

încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sunt fondate, în măsura

în care sunt de natură a susține necesitatea completării în apel a probatoriilor,

pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor

cuvenite reclamantelor, ca persoane expropriate, în baza Legii nr. 33/1994.

Din cuprinsul normei sus-menționate

rezultă două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă

experții desemnați de către instanța de judecată: în primul rând, este avut în vedere

prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada

relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul

de referință al determinării cuantumului despăgubirilor este cel al întocmirii raportului

de expertiză în cursul judecății.

Se observă că expertiza

de specialitate, efectuată în faza judecății în primă instanță, nu a respectat nici

una dintre cerințele legale anterior menționate.

Astfel, experții C. și

Ș., desemnați de către prima instanță în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994

au folosit metoda comparației de piață și metoda capitalizării rentei

funciare, iar expertul P. a avut un punct de vedere separat, având în vedere că

valorile de despăgubire cuprinse în raportul primilor doi nu cuprind prețurile

din contractele de vânzare-cumpărare ale terenurilor vecine, ci numai exemple de

proprietăți oferite spre vânzare. În ceea ce privește valoarea imobilului

la momentul efectuării expertizei, se constată că experții Ș. și C. au

arătat că, cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate a fost în creștere

până la jumătatea anului 2008, după care a început să scadă datorită efectelor crizei

economice, iar la data întocmirii raportului de expertiză nu s-au încheiat tranzacții

pentru bunuri asemănătoare.

În ceea ce privește

amplasamentul terenului expropriat, din titlul de proprietate, din extrasul C.F.,

din sentința civilă nr. 9968/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, precum și

din alte înscrisuri existente la dosarul cauzei rezultă că acesta se află în extravilanul

localității, iar expertiza a fost efectuată în considerarea faptului că acesta

s-ar afla în intravilanul localității, astfel că situația de fapt nu a

fost pe deplin lămurită.

Se constată, în aceste

condiții, că administrarea noii expertize în apel era necesară, dat fiind faptul

că evaluarea despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate se realizează în raport

de prețul de piață al imobilelor similare ca amplasament, întindere și categorie

de folosință din aceeași unitate administrativ - teritorială, astfel cum rezultă

din tranzacții încheiate în perioada relevantă, respectiv aceea a efectuării expertizei

și, eventual, din oferte de tranzacționare ori pe baza altor factori relevanți ce

permit identificarea prețului de piață al imobilului în litigiu.

Or, nu s-a cercetat dacă

metodele pe baza cărora experții au întocmit lucrarea sunt compatibile cu finalitatea

prevăzută de legiuitor, instanța de apel menținând hotărârea primei instanțe fără

a verifica dacă raportul de expertiză întocmit în faza judecății în primă instanță

întrunește sau nu exigențele legale, astfel cum s-a solicitat prin motivele de apel,

și fără a fi clarificat amplasamentul bunului expropriat și categoria

acestuia de folosință.

Pentru aceste motive,

se va proceda la casarea deciziei, reținându-se și incidența art. 312 alin. (3)

C. proc. civ., cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Cu ocazia rejudecării,

se va stabili situația juridică a bunului expropriat (amplasament, categorie

de folosință) și se vor avea în vedere tranzacții imobiliare cu privire

la terenuri similare din aceeași unitate administrativ – teritorială cu terenul

în litigiu, încheiate în perioada efectuării expertizei, ce vor fi identificate

de către experți, urmând ca și pârâta să depună diligențe în vederea procurării

unor contracte de vânzare - cumpărare relevante în acest sens, alături de cele existente

deja la dosarul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei civile nr. 254 A

din 23 septembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări

sociale pentru minori și familie.

Casează decizia atacată

și trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Cluj.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 23 iunie 2011.