ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5435/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 357 din data 20 aprilie 2010 pronunțată de Tribunalul Cluj, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantele M.M. și M.M.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, având ca obiect despăgubiri expropriere, în sensul că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantelor pentru terenul în suprafață totală de 2.505 mp., situat în localitatea G., categoria de folosință arabil intravilan, expropriat prin hotărârea din 18 iunie 2008, la suma de 266.200 RON, reprezentând echivalentul a 63.000 euro la data întocmirii raportului de expertiză. Pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că, prin hotărârea din 18 iunie 2008, s-a aprobat acordarea despăgubirii pentru imobilul expropriat în cuantum de 115.558,46 RON, reprezentând echivalentul sumei de 31.563 euro, conform art. 6 din Legea nr. 198/2004. A mai învederat instanța de fond că, în conformitate cu raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia formată din experții Ș.M.R., C.S.C. și P.T., proprietatea imobiliară evaluată este situată în intravilanul localității G., jud. Cluj și reprezintă o parcelă de teren liberă, fără construcții, fiind utilizată în prezent ca teren agricol. Experții Ș. și C. au stabilit că valoarea terenului este în sumă de 63.000 euro sau 266.200 RON, iar expertul P.T.

a stabilit valoarea de despăgubire la suma de 31.563 euro. Instanța de fond a apreciat că sunt pertinente argumentele prin care cei doi experți au fundamentat valoarea de 63.000 euro, întrucât parcela de teren expropriată are o lățime de 19,35 m și o lungime cuprinsă între 42,95 m și 54,39 m, suprafața fiind relativ plană. Cu toate că imobilul are categoria de folosință arabil și este folosit ca atare, ar putea constitui și amplasamentul unor construcții, deoarece este situat în intravilanul localității. În ceea ce privește opinia expertului P.T., este de remarcat faptul că acesta procedează la o atentă analiză a terenurilor arabile extravilane, cu toate că în tabelul final cuprins în lucrarea depusă la dosarul cauzei arată că terenul este situat în intravilanul localității.

A opinat instanța de fond, că suma de 115.558,46 RON, reprezentând echivalentul a 31.563 euro, stabilită prin hotărârea de expropriere, nu reprezintă o justă și echitabilă despăgubire în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994. Soluția de admitere în parte a vizat cuantumul sumei stabilite cu titlu de despăgubire, deoarece prin cererea de chemare în judecată, reclamantele au solicitat acordarea sumei de 150.300 euro cu acest titlu. Împotriva acestei sentinței, a declarat apel pârâtul arătând că cererea de majorare a cuantumului despăgubirii a fost analizată de către prima instanță cu încălcarea dispozițiilor nr. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 129 C. proc. civ., întrucât experții C. și Ș. nu au făcut altceva decât să identifice, în raportul de expertiză, oferte de vânzare, pur speculative, din mica publicitate care sunt proprii unor terenuri superioare valoric terenului evaluat.

Aceștia au prezentat oferte pentru terenuri situate în intravilanul construibil al localității, în condițiile în care terenul expropriat este inclus în categoria terenurilor arabile, în circuitul agricol, chiar dacă este situat în intravilanul localității. Instanța a încălcat rolul activ prevăzut de art. 129 C. proc. civ., prin faptul că a pronunțat o hotărâre ce se întemeiază pe o gravă greșeală de fapt și de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, în speță proba cu expertiza tehnică. Pe de altă parte, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se stabilește prin raportare la prețul pieții la momentul întocmirii raportului de expertiză ori, experții nu au anexat raportului nici o tranzacție în acest sens, iar la dosar nu există nici o probă care să susțină valorile propuse de experții C.S.

și Ș.M., ci numai oferte de vânzare, astfel încât metoda comparației directe de piață nu are suport probator. Referitor la analiza celei mai bune utilizări, pârâtul consideră că experții au propus o variantă antagonică raportat la categoria terenului, astfel că, deși terenul este în circuitul agricol și, prin urmare, cea mai bună utilizare este de teren arabil, experții au propus varianta de teren construibil. Metoda capitalizării rentei funciare utilizată de experți nu este proprie determinării despăgubirilor întrucât contravine prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind doar o analiză subiectivă și probabilă al experților.

Prin decizia civilă nr. 254 A din 23 septembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, a fost respins apelul declarat de pârât, motivat de faptul că, prima instanță a dispus efectuarea unui raport de expertiză de către o comisie de experți în conformitate cu prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994, respectiv: expert Ș.M., numită de reclamante, expert P.T., numit de pârât și expert C.S., numit de instanță. Expertul P.T. a refuzat semnarea raportului de expertiză întocmit de ceilalți doi experți numiți în cauză și a prezentat un punct de vedere separat. Experții Ș.M. și C.S. au stabilit că terenul supus exproprierii este în suprafață de 2.505 mp. și este înscris în C.F., cu ramura de folosință arabil, însă este situat în intravilanul loc.

G., în zona N-E, la limita perimetrului construit, fiind învecinat la sud cu drumul comunal de acces (pietruit), iar pe celelalte laturi cu terenuri arabile. Terenul este liber, fără construcții și are o formă relativ trapezoidală, având lățimea de 19,35 m. și o lungime cuprinsă între 42,95 m. și 54,39 m., suprafața fiind relativ plană. Expertul P.T. a menționat în punctul său de vedere că, din adeverința din 21 aprilie 2008 emisă de Primăria com. G. rezultă că suprafața de 2.600 mp. din titlul de proprietate, parcela 205 se află în intravilanul com. G., fără a se specifica din ce categorie face parte (curți, construcții, arabil, etc). Instanța a reținut că, chiar dacă la momentul exproprierii terenul a avut categoria de folosință arabil, la momentul întocmirii raportului de expertiză, toți experții au stabilit fără dubiu că terenul este cuprins în intravilanul loc.

G. și a fost evaluat ca atare, astfel încât susținerile pârâtului referitoarei la regimul juridic distinct al terenurilor arabile față de cel al terenurilor construibile sau necesitatea parcurgerii procedurii scoaterii terenurilor a arabile din circuitul civil pentru ca acestea să devină construibile, sunt lipsite de relevanță. Pentru prima evaluare experții au ținut seama de prețurile menționate în contractele de vânzare-cumpărare încheiate de SC E.H. SRL și SC I.C. SRL, iar pentru cea de-a doua estimare, experții au arătat că, la momentul efectuării expertizei nu există tranzacții destul de recente cu proprietăți asemănătoare, iar în analiza comparativă au fost avute în vedere proprietăți oferite spre vânzare, prețul ofertelor fiind redus cu 15 % deoarece în urma negocierii în actualele condiții ale pieței imobiliare prețul de vânzare cumpărare este mai redus.

Având în vedere că experții Ș.M. și C.S. au stabilit că la nivelul loc. G., cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate a fost în creștere până la jumătatea anului 2008, după care a început să scadă datorită efectelor crizei economice, iar la data întocmirii raportului de expertiză nu s-au încheiat tranzacții cu proprietăți asemănătoare, în mod just, prima instanță a stabilit despăgubirea pentru terenul expropriat în cuantum de 25,14 euro/mp., la valoarea stabilită de cei doi experți, valoare care a fost comparată și cu valoarea unor proprietăți similare situate în vecinătatea terenului expropriat.

Critica apelantului referitoare la însușirea de către cei doi experți a metodei capitalizării rentei funciare nu a fost primită, deoarece experții au răspuns la obiecțiunile formulate de pârât în fața Tribunalului și au arătat că aceasta este una din cele 6 metode de estimare a valorii de piață a unui teren, conform standardelor internaționale de evaluare, iar experții au obligația să utilizeze, când există posibilitatea, cel puțin 2 dintre acestea, urmând ca la stabilirea valorii finale să se țină seama de metoda care duce la cea mai potrivită valoare a proprietății evaluate.

Motivul de apel prin care apelantul a susținut că prima instanță și-a încălcat rolul activ întrucât a pronunțat o hotărâre care se întemeiază pe o gravă greșeală de fapt și de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a probei cu expertiza tehnică judiciară, nu a fost primit deoarece, în speță, judecătorul a ordonat proba pe care a considerat-o necesară pentru justa soluționare a cauzei, respectiv expertiza tehnică judiciară în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar dacă concluziile raportului de expertiză întocmit de cei doi experți și răspunsurile acestora la obiecțiuni nu convin pârâtului, această împrejurare nu echivalează cu lipsa de rol activ, în condițiile în care prima instanță s-a considerat pe deplin lămurită de concluziile raportului de expertiză, probă care a fost coroborată cu celelalte înscrisuri depuse la dosarul cauzei în privința înscrisurilor depuse în probațiune în fața instanței de apel, acestea nu vor fi luate în considerare deoarece majoritatea contractelor de vânzare-cumpărare au ca obiect terenuri situate în extravilanul loc.

G., iar pentru cele care au ca obiect terenuri situate în intravilanul localității, nu se poate stabili cu certitudine dacă acestea prezintă aceleași caracteristici ca și cele ale terenului în litigiu. Împotriva deciziei menționate a declarat recurs pârâtul, încadrat în motivul de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța de apel a pronunțat hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a legii. Astfel, arată că cererea reclamantelor de majorare a despăgubirilor se soluționează din perspectiva prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, exclusiv în ceea ce privește modalitatea stabilirii despăgubirilor, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 stabilește că experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Or, experții C. și Ș. au prezentat oferte proprii unor terenuri aflate în intravilanul construibil al localității, în condițiile în care terenul expropriat este inclus în circuitul agricol, iar categoriile de teren agricol și teren construibil intravilan nu au același regim juridic. Astfel, susține că, chiar dacă terenul în litigiu este situat în intravilanul localității, el are categoria de folosință arabil, nefiind construibil.

Recurentul invocă lipsa rolului activ al instanței, întrucât aceasta s-a raportat exclusiv la raportul de expertiză întocmit de cei doi experți, cu ignorarea punctului de vedere al expertului P. Arată că, la dosar există doar oferte de vânzare speculative și unilaterale, ce corespund unor terenuri construibile, experții au propus doar varianta pentru teren construibil, deși terenul este în circuitul agricol și cea mai bună utilizare este de teren arabil, experții nu au anexat tranzacții înregistrate pe piața imobiliară locală și au identificat oferte aferente anului 2009. Or, evaluarea trebuia raportată la prețul pieței din momentul întocmirii raportului de expertiză, adică la nivelul anului 2008. Referitor la metoda capitalizării rentei funciare, arată că aceasta contravine dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, experții nu au anexat raportului nici un înscris doveditor în susținerea rentei și nu s-au prezentat criteriile în baza cărora aceștia au menționat procentele pentru cuantificarea riscului global.

Analizând recursul din prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată următoarele: Examinând motivele de recurs, Înalta Curte va înlătura, în primul rând, critica vizând greșita interpretare, de către instanța de apel, a prevederilor art. 9 al Legii nr. 198/2004. Se constată că această critică este nefondată, atât timp cât recurentul însuși acceptă, în motivele de recurs, că dreptul de a contesta în justiție al persoanei nemulțumite de cuantumul despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva hotărârii administrative emise de comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004. În condițiile în care s-a inițiat și parcurs o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziții administrative, demersul judiciar prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestație împotriva acestui act administrativ.

Recurentul susține că instanțele de fond și apel au soluționat cauza cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor. Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele autentice și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de anunțuri de mică publicitate privind imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială. Criticile relative la încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susține necesitatea completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantelor, ca persoane expropriate, în baza Legii nr. 33/1994.

Din cuprinsul normei sus-menționate rezultă două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată: în primul rând, este avut în vedere prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății. Se observă că expertiza de specialitate, efectuată în faza judecății în primă instanță, nu a respectat nici una dintre cerințele legale anterior menționate.

Astfel, experții C. și Ș., desemnați de către prima instanță în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 au folosit metoda comparației de piață și metoda capitalizării rentei funciare, iar expertul P. a avut un punct de vedere separat, având în vedere că valorile de despăgubire cuprinse în raportul primilor doi nu cuprind prețurile din contractele de vânzare-cumpărare ale terenurilor vecine, ci numai exemple de proprietăți oferite spre vânzare. În ceea ce privește valoarea imobilului la momentul efectuării expertizei, se constată că experții Ș. și C. au arătat că, cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate a fost în creștere până la jumătatea anului 2008, după care a început să scadă datorită efectelor crizei economice, iar la data întocmirii raportului de expertiză nu s-au încheiat tranzacții pentru bunuri asemănătoare.

În ceea ce privește amplasamentul terenului expropriat, din titlul de proprietate, din extrasul C.F., din sentința civilă nr. 9968/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, precum și din alte înscrisuri existente la dosarul cauzei rezultă că acesta se află în extravilanul localității, iar expertiza a fost efectuată în considerarea faptului că acesta s-ar afla în intravilanul localității, astfel că situația de fapt nu a fost pe deplin lămurită.

Se constată, în aceste condiții, că administrarea noii expertize în apel era necesară, dat fiind faptul că evaluarea despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate se realizează în raport de prețul de piață al imobilelor similare ca amplasament, întindere și categorie de folosință din aceeași unitate administrativ - teritorială, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă, respectiv aceea a efectuării expertizei și, eventual, din oferte de tranzacționare ori pe baza altor factori relevanți ce permit identificarea prețului de piață al imobilului în litigiu.

Or, nu s-a cercetat dacă metodele pe baza cărora experții au întocmit lucrarea sunt compatibile cu finalitatea prevăzută de legiuitor, instanța de apel menținând hotărârea primei instanțe fără a verifica dacă raportul de expertiză întocmit în faza judecății în primă instanță întrunește sau nu exigențele legale, astfel cum s-a solicitat prin motivele de apel, și fără a fi clarificat amplasamentul bunului expropriat și categoria acestuia de folosință. Pentru aceste motive, se va proceda la casarea deciziei, reținându-se și incidența art. 312 alin. (3) C. proc. civ., cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Cu ocazia rejudecării, se va stabili situația juridică a bunului expropriat (amplasament, categorie de folosință) și se vor avea în vedere tranzacții imobiliare cu privire la terenuri similare din aceeași unitate administrativ – teritorială cu terenul în litigiu, încheiate în perioada efectuării expertizei, ce vor fi identificate de către experți, urmând ca și pârâta să depună diligențe în vederea procurării unor contracte de vânzare - cumpărare relevante în acest sens, alături de cele existente deja la dosarul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei civile nr. 254 A din 23 septembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale pentru minori și familie. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Cluj. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 iunie 2011.