ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4412/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 12 decembrie 2008 pe rolul Tribunalului București, reclamanta M.I.D. a contestat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 11 august 2008 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând stabilirea despăgubirii reale pentru terenul expropriat și obligarea pârâtei la plata despăgubirii pentru diferența de teren de 4.542 m.p., ce nu mai poate fi utilizată, neavând ieșire la drumul public. Prin sentința civilă nr. 820 din 17 mai 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în parte contestația, a anulat în parte hotărârea din 11 august 2008, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate contestatoarei, fiind obligată pârâta la plata sumei de 131.241 RON reprezentând valoarea reală a terenului expropriat.

A fost respinsă contestația în ceea ce privește solicitarea referitoare la plata contravalorii prejudiciului pretins de contestatoare pentru diferența de 4.542 m.p. teren. Prima instanță a reținut că, prin procesul verbal din 12 mai 2008, emis de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Consiliul Local S. și hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 11 august 2008, reclamantei i s-au acordat despăgubiri în cuantum de 88.068,56 RON pentru lotul de teren proprietatea acesteia, aflat pe raza comunei S., supus procedurii de expropriere. Prin raportul de expertiză efectuat în cauză s-a stabilit că lotul de teren în suprafață de 1.934 m.p. supus exproprierii are o valoare reală de 131.241 RON (31.060 euro), valoare care este superioară celei acordate reclamantei cu titlu de despăgubire, astfel că pretenția acesteia este justificată.

Cât privește chestiunea acordării de despăgubiri și pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei după expropriere, în suprafață de 4.542 m.p., Tribunalul a apreciat că cererea reclamantei nu este justificată, rezultând din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză că, după executarea lucrării în vederea căreia terenul a fost expropriat, se vor crea drumuri de acces la proprietățile riverane, astfel că lotul de teren avut în vedere va beneficia de cale de acces. Referitor la susținerea în sensul că pârâta ar trebui să plătească reclamantei o chirie pentru o eventuală lipsă de folosință a terenului, Tribunalul a apreciat că este nefondată, neexistând indicii și probe în acest sens.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul. Prin decizia nr. 75 din 16 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă, și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, s-a respins apelul pârâtului, ca nefondat, acesta fiind obligat la plata sumei de 2.500 RON cheltuieli de judecată către intimata reclamantă. În considerentele deciziei din apel s-au reținut următoarele: Motivele de apel se referă la modul în care a fost determinat de instanța de fond, pe baza raportului de expertiză dispus în cauză, cuantumul despăgubirilor de care intimata ar trebui să beneficieze pentru suprafața de teren expropriată. Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”. Expertiza contabilă efectuată în prima instanță a concluzionat că valoarea suprafeței de teren expropriate este de 131.241 RON, stabilită pe baza metodei de comparație a vânzărilor, analizându-se vânzările sau ofertele cu loturi de teren comparabile, la data întocmirii expertizei, iulie 2009. A fost reținută o valoare de 16,06 euro/m.p.

La determinarea despăgubirilor ce trebuie acordate pentru imobilul supus exproprierii trebuie avută în vedere valoarea reală a imobilului expropriat, așa cum prevede art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. Această valoare se stabilește în mod obiectiv, la nivelul la care un imobil comparabil se tranzacționează pe piața imobiliară. Valoarea de tranzacționare se stabilește pe baza cererii și a ofertei, la un nivel rezonabil rezultat din compararea acestora, modalitate utilizată și de expertiza efectuată. Susținerea apelantului în sensul că trebuie avute în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare încheiate nu poate fi reținută. În cazul unei relații contractuale concrete, prețul este stabilit și în raport de diferite aspecte de ordin personal, de anumite împrejurări particulare legate de persoana contractanților sau de situația imobilului.

Astfel de aspecte particulare nu pot fi luate în considerare în cazul unei exproprieri când imobilul expropriat este stabilit obiectiv, iar voința proprietarului nu are vreo influență în efectuarea exproprierii. În consecință, și despăgubirea trebuie determinată pornind de la elemente ce oferă o mai mare certitudine în privința valorii reale, de la o analiză a valorilor de tranzacționare pe piața imobiliară. Contractele de vânzare-cumpărare nu pot fi singurul reper, putând fi apreciate ca probe ce oferă anumite informații despre valorile cu care se vând terenurile în mod obișnuit. În cauză, prețurile din contractele depuse de apelant nu se coroborează cu valoarea stabilită prin expertiză, astfel că nu pot fi avea o relevanță hotărâtoare.

A mai reținut instanța de apel că despăgubirea a fost determinată la data întocmirii raportului de expertiză, iulie 2009, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Cum părțile implicate nu s-au înțeles asupra despăgubirii, iar proprietarul a contestat valoarea acordată de expropriator, ajungându-se în fața instanței, este evident că acest text trebuie interpretat în sensul că este vorba de data efectuării expertizei în cursul procesului. În caz contrar, s-ar ajunge ca timpul trecut de la efectuarea expertizei în cadrul procedurii administrative să fie în defavoarea proprietarului. De altfel, expertiza efectuată în apel a stabilit o despăgubire (147.700 RON) apropriată de cea stabilită de expertiza dispusă în fond, dar, cum nu se poate crea apelantului o situație mai grea în propria cale de atac, Curtea nu a ținut cont de această valoare.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia se susține, în esență, că instanța de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, deoarece nu s-au avut în vedere prețurile de tranzacționare, stabilite în contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui în litigiu, ci prețurile de ofertare postate pe diverse pagini de internet sau în diferite ziare. Recurentul mai susține că despăgubirile stabilite pentru producția agricolă sau zona de protecție nu are la bază niciun fel de dovadă și lipsește o schiță prin care să se evidențieze situația terenului înainte și după expropriere.

Examinând decizia recurată, Înalta Curte găsește întemeiată critica recurentului pârât referitoare la interpretarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 (critică ce se încadrează în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Astfel, potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului”, iar alin. (3) al aceluiași articol prevede că „acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.

Ca atare, criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 alin. (1) și (2) prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are în vedere prețul de piață, respectiv cel de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.

„Prețul de piață” este considerat a fi prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea prețului de piață presupune administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere la calculul privind valoarea despăgubirii cuvenite reclamantei doar prețurile indicate în diverse oferte imobiliare, oferte ce nu pot fi asimilate prețului de piață.

În mod greșit instanța de apel a refuzat apelantei pârâte obiecțiunile la expertiză, în cadrul cărora aceasta a solicitat ca experții să aibă în vedere contracte de vânzare-cumpărare din care rezultă prețurile efective de vânzare pentru terenuri considerate de apelantă ca având caracteristici similare cu cel expropriat. Întrucât, pentru stabilirea valorii despăgubirii, cu respectarea dispozițiilor legale menționate, se impune refacerea expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, în temeiul art. 312 alin. (3) și art. 314 C. proc. civ. se va dispune casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului.

În ceea ce privește susținerile recurentului, în sensul că despăgubirile stabilite pentru producția agricolă sau zona de protecție nu are la bază niciun fel de dovadă și lipsește o schiță prin care să se evidențieze situația terenului înainte și după expropriere, aceste aspecte nu pot fi examinate de instanța de recurs, fiind împrejurări de fapt care nu au fost invocate ca motive de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, împotriva deciziei civile nr. 75 din 16 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă, și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 iunie 2012.