ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4412/2012

Asupra cauzei de față, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 12 decembrie 2008 pe rolul

Tribunalului București, reclamanta M.I.D. a contestat, în contradictoriu cu

pârâtul Statul Român, reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România, hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 11

august 2008 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând

stabilirea despăgubirii reale pentru terenul expropriat și obligarea pârâtei la

plata despăgubirii pentru diferența de teren de 4.542 m.p., ce nu mai poate fi

utilizată, neavând ieșire la drumul public.

Prin sentința civilă nr. 820 din 17

mai 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în parte contestația,

a anulat în parte hotărârea din 11 august 2008, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor

acordate contestatoarei, fiind obligată pârâta la plata sumei de 131.241 RON reprezentând

valoarea reală a terenului expropriat.

A fost respinsă contestația în ceea ce

privește solicitarea referitoare la plata contravalorii prejudiciului pretins de

contestatoare pentru diferența de 4.542 m.p. teren.

Prima instanță a reținut că, prin procesul

verbal din 12 mai 2008, emis de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Consiliul

Local S. și hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 11 august 2008, reclamantei

i s-au acordat despăgubiri în cuantum de 88.068,56 RON pentru lotul de teren proprietatea

acesteia, aflat pe raza comunei S., supus procedurii de expropriere.

Prin raportul de expertiză efectuat în

cauză s-a stabilit că lotul de teren în suprafață de 1.934 m.p. supus exproprierii

are o valoare reală de 131.241 RON (31.060 euro), valoare care este superioară celei

acordate reclamantei cu titlu de despăgubire, astfel că pretenția acesteia este

justificată.

Cât privește chestiunea acordării de

despăgubiri și pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei după expropriere,

în suprafață de 4.542 m.p., Tribunalul a apreciat că cererea reclamantei nu este

justificată, rezultând din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză că,

după executarea lucrării în vederea căreia terenul a fost expropriat, se vor crea

drumuri de acces la proprietățile riverane, astfel că lotul de teren avut în vedere

va beneficia de cale de acces.

Referitor la susținerea în sensul că

pârâta ar trebui să plătească reclamantei o chirie pentru o eventuală lipsă de folosință

a terenului, Tribunalul a apreciat că este nefondată, neexistând indicii și probe

în acest sens.

Împotriva acestei sentințe a declarat

apel pârâtul.

Prin decizia nr. 75 din 16 mai 2011 a

Curții de Apel București, secția a VII-a civilă, și pentru cauze privind conflicte

de muncă și asigurări sociale, s-a respins apelul pârâtului, ca nefondat, acesta

fiind obligat la plata sumei de 2.500 RON cheltuieli de judecată către intimata

reclamantă.

În considerentele deciziei din apel s-au

reținut următoarele:

Motivele de apel se referă la modul în

care a fost determinat de instanța de fond, pe baza raportului de expertiză dispus

în cauză, cuantumul despăgubirilor de care intimata ar trebui să beneficieze pentru

suprafața de teren expropriată.

Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din

Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din

prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”.

Expertiza contabilă efectuată în prima

instanță a concluzionat că valoarea suprafeței de teren expropriate este de 131.241

RON, stabilită pe baza metodei de comparație a vânzărilor, analizându-se vânzările

sau ofertele cu loturi de teren comparabile, la data întocmirii expertizei, iulie

La determinarea despăgubirilor ce trebuie

acordate pentru imobilul supus exproprierii trebuie avută în vedere valoarea reală

a imobilului expropriat, așa cum prevede art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.

Această valoare se stabilește în mod obiectiv, la nivelul la care un imobil comparabil

se tranzacționează pe piața imobiliară. Valoarea de tranzacționare se stabilește

pe baza cererii și a ofertei, la un nivel rezonabil rezultat din compararea acestora,

modalitate utilizată și de expertiza efectuată.

Susținerea apelantului în sensul că trebuie

avute în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare încheiate nu poate

fi reținută. În cazul unei relații contractuale concrete, prețul este stabilit și

în raport de diferite aspecte de ordin personal, de anumite împrejurări particulare

legate de persoana contractanților sau de situația imobilului. Astfel de aspecte

particulare nu pot fi luate în considerare în cazul unei exproprieri când imobilul

expropriat este stabilit obiectiv, iar voința proprietarului nu are vreo influență

în efectuarea exproprierii. În consecință, și despăgubirea trebuie determinată pornind

de la elemente ce oferă o mai mare certitudine în privința valorii reale, de la

o analiză a valorilor de tranzacționare pe piața imobiliară. Contractele de vânzare-cumpărare

nu pot fi singurul reper, putând fi apreciate ca probe ce oferă anumite informații

despre valorile cu care se vând terenurile în mod obișnuit. În cauză, prețurile

din contractele depuse de apelant nu se coroborează cu valoarea stabilită prin expertiză,

astfel că nu pot fi avea o relevanță hotărâtoare.

A mai reținut instanța de apel că despăgubirea

a fost determinată la data întocmirii raportului de expertiză, iulie 2009, potrivit

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Cum părțile implicate nu s-au înțeles asupra

despăgubirii, iar proprietarul a contestat valoarea acordată de expropriator, ajungându-se

în fața instanței, este evident că acest text trebuie interpretat în sensul că este

vorba de data efectuării expertizei în cursul procesului. În caz contrar, s-ar ajunge

ca timpul trecut de la efectuarea expertizei în cadrul procedurii administrative

să fie în defavoarea proprietarului.

De altfel, expertiza efectuată în apel

a stabilit o despăgubire (147.700 RON) apropriată de cea stabilită de expertiza

dispusă în fond, dar, cum nu se poate crea apelantului o situație mai grea în propria

cale de atac, Curtea nu a ținut cont de această valoare.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs pârâtul, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., invocând motivul

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia se susține,

în esență, că instanța de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (1) din Legea

nr. 33/1994, deoarece nu s-au avut în vedere prețurile de tranzacționare, stabilite

în contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui în litigiu, ci

prețurile de ofertare postate pe diverse pagini de internet sau în diferite ziare.

Recurentul mai susține că despăgubirile

stabilite pentru producția agricolă sau zona de protecție nu are la bază niciun

fel de dovadă și lipsește o schiță prin care să se evidențieze situația terenului

înainte și după expropriere.

Examinând decizia recurată, Înalta Curte

găsește întemeiată critica recurentului pârât referitoare la interpretarea și aplicarea

greșită a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 (critică ce se încadrează în

prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Astfel, potrivit art. 9 alin. (1) din

Legea nr. 198/2004 „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa

instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a

fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea

decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator

asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă

efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul

dreptului de proprietate asupra terenului”, iar alin. (3) al aceluiași articol

prevede că „acțiunea formulată în conformitate cu prevederile

prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea

ce privește stabilirea despăgubirii”.

Ca atare, criteriile în raport de care

se stabilește cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute de Legea nr. 33/1994, care,

în art. 26 alin. (1) și (2) prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite

iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor

ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în

unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Sintagma „prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele” are în vedere prețul de piață, respectiv cel de tranzacționare,

stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează

expertiza de evaluare. „Prețul de piață” este considerat a fi prețul cel mai probabil,

la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui

bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială,

atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul

și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu,

presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Stabilirea prețului de piață presupune

administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza

tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

a avut în vedere la calculul privind valoarea despăgubirii cuvenite reclamantei

doar prețurile indicate în diverse oferte imobiliare, oferte ce nu pot fi asimilate

prețului de piață.

În mod greșit instanța de apel a refuzat

apelantei pârâte obiecțiunile la expertiză, în cadrul cărora aceasta a solicitat

ca experții să aibă în vedere contracte de vânzare-cumpărare din care rezultă prețurile

efective de vânzare pentru terenuri considerate de apelantă ca având caracteristici

similare cu cel expropriat.

Întrucât, pentru stabilirea valorii despăgubirii,

cu respectarea dispozițiilor legale menționate, se impune refacerea expertizei,

probă incompatibilă cu structura recursului, în temeiul art. 312 alin. (3) și

art. 314 C. proc. civ. se va dispune casarea deciziei și trimiterea cauzei spre

rejudecarea apelului.

În ceea ce privește susținerile recurentului,

în sensul că despăgubirile stabilite pentru producția agricolă sau zona de protecție

nu are la bază niciun fel de dovadă și lipsește o schiță prin care să se evidențieze

situația terenului înainte și după expropriere, aceste aspecte nu pot fi examinate

de instanța de recurs, fiind împrejurări de fapt care nu au fost invocate ca motive

de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Statul

Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, împotriva

deciziei civile nr. 75 din 16 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a VII-a

civilă, și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale.

Casează decizia recurată și trimite cauza

spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 iunie 2012.