ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3583/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3583/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei civile de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data de 08

octombrie 1999 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. 60/3/1999,

ca urmare a disjungerii dispusă prin sentința civilă nr. 958 din 10 septembrie 1999,

pronunțată de același Tribunal în Dosarul nr. 962/1999, reclamanta A.C. a chemat

în judecată pe pârâtele Primăria Municipiului București și SC H.N. SA, solicitând

să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate

de pârâte cu foștii chiriași ai imobilului situat în București, strada L.C.

La data de 08 mai 2008,

reclamanta a depus cerere de modificare și precizare a acțiunii în nulitate, formulată

inițial la data de 10 septembrie 1999. Modificarea a constat în chemarea în judecată,

ca pârât, a Municipiului București, iar precizarea a fost făcută în sensul că intervenienții

în interes propriu din dosarul inițial de revendicare sunt pârâți în acțiunea în

nulitate, în calitatea lor de cumpărători în contractele de vânzare-cumpărare atacate,

aceștia fiind D.F., D.M., M.C., M.E.I., S.M., S.A.A., L.D., S.C.L., S.A., I.C.,

Z.V.V., Z.D.L., P.O., P.V., A.F. și C.I.

Prin sentința civilă

nr. 1396 din 02 octombrie 2008, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins

acțiunea în nulitate, ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel,

Tribunalul a reținut că imobilul litigios a fost proprietatea autorului reclamantei,

C.P.N., de la care a fost preluat prin naționalizare, în baza Decretului nr. 92/1950;

preluarea operată de stat a fost nelegală deoarece, în calitate de diplomat, proprietarul

imobilului era exceptat de la naționalizare.

Cu toate acestea, contractele

de vânzare-cumpărare încheiate de stat în baza Legii nr. 112/1995 sunt valabile,

fiind încheiate cu respectarea dispozițiilor art. 9 din acest act normativ și cu

bună-credință, în condițiile în care, la data înstrăinării, imobilul era deținut

de vânzător și nu existau elemente care să ateste faptul că acesta nu ar avea însușirile

cerute de lege pentru a putea transmite cumpărătorilor proprietatea asupra apartamentelor

vândute.

Astfel, nu există nicio

dovadă din care să rezulte că pârâții ar fi fost avizați în privința intenției reclamantei

de a revendica imobilul, iar lipsa oricărui demers al acesteia pentru retrocedarea

imobilului, anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, atestă faptul

că orice diligențe ar fi întreprins cumpărătorii, nu ar fi avut cum să cunoască

o altă situație juridică a bunului decât cea de imobil preluat de stat în baza Decretului

nr. 92/1950, act normativ indicat în art. 1 din H.G. nr. 20/1996 pentru aprobarea

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.

Susținerea reclamantei,

în sensul că notorietatea nevalabilității titlului de proprietate al statului asupra

imobilelor preluate în baza Decretului nr. 92/1950 ar înlătura buna-credință cumpărătorilor,

a fost înlăturată, motivat de faptul că subdobânditorii, la momentul cumpărării,

nu aveau calitatea să analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului,

ci erau obligați doar să depună diligențe pentru a cunoaște dacă statul avea titlu.

Cum, în speță, imobilul

a fost preluat în baza Decretului nr. 92/1950, iar reclamanta nu a notificat pârâților

intenția de retrocedare a imobilului, Tribunalul a apreciat că buna-credință a pârâților

este lipsită de orice culpă sau îndoială, atât în cazul contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate în baza Legii nr. 112/1995, cât și în cazul celor încheiate în baza Legii

nr. 4/1973, astfel că aceste contracte îndeplinesc condițiile de validitate prevăzute

de art. 948 C. civ.

În ceea ce privește jurisprudența

Curții Europene a Drepturilor Omului conturată în materia respectării dreptului

de proprietate privată consacrat de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție,

Tribunalul a apreciat că aceasta este irelevantă în acțiunea în nulitate dedusă

judecății, întemeiată pe art. 948 C. civ., unde instanța este sesizată numai cu

verificarea condițiilor de valabilitate a actelor de înstrăinare; jurisprudența

invocată de reclamantă se referă la privarea de bun și respectarea dreptului de

proprietate privată, aspecte ce ar putea fi analizate într-o acțiune având ca obiect

compararea titlurilor de proprietate opuse de către părți.

Cu privire la neseriozitatea

prețului, invocată de reclamantă drept cauză de nulitate absolută a contractelor

de vânzare-cumpărare, s-a reținut că prețul vânzării a fost determinat de părți

cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, așa încât nu poate fi considerat

neserios în condițiile art. 1303 C. civ. De altfel, anularea unui contract de vânzare-cumpărare

pentru leziune o poate invoca numai lezatul, dacă este minor cu capacitate de exercițiu

restrânsă, ceea ce nu este cazul în speță.

Împotriva sentinței susmenționate

a declarat apel moștenitoarea reclamantei decedate, S.M.J. Prin decizia civilă

nr. 213/A din 22 martie 2010, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca neîntemeiată, excepția tardivității

apelului, invocată de intimatul C.I.; a respins, ca lipsite de interes, excepțiile

inadmisibilității acțiunii și lipsei de calitate procesuală activă, invocate de

intimata S.C.L.; a respins, ca lipsită de interes, excepția lipsei calității procesuale

pasive, invocată de intimatul A.F.; a respins excepțiile autorității de lucru judecat

și lipsei de interes, invocate de intimații D.F., D.M.O., M.C. și M.I.E.; a luat

act de renunțarea apelantei-reclamante la judecarea apelului în contradictoriu cu

intimații-intervenienți I.C., Z.V.V., Z.D.L., S.C.L. și A.F.; a respins, ca nefondat,

apelul formulat de reclamantă în contradictoriu cu intimatul-pârât Consiliul General

al Municipiului București și intimații-intervenienți S.A., D.F., D.M.O., S.M., S.A.A.,

D.R., P.O., P.V., C.I., L.D., M.C. și M.I.E.

În motivarea soluției,

Curtea de Apel a reținut, în esență, următoarele:

Excepția tardivității

apelului este neîntemeiată, deoarece prin moartea reclamantei inițiale, intervenită

după pronunțarea sentinței, dar mai înainte de comunicarea acesteia, termenul de

apel s-a întrerupt, conform art. 285 alin. (1) C. proc. civ.; termenul de apel nu

a început să curgă din nou, în condițiile în care nu s-a făcut o nouă comunicare

a hotărârii la cel din urmă domiciliu al părții, pe numele moștenirii, așa cum prevede

art. 285 alin. (2) C. proc. civ.

Excepțiile inadmisibilității

acțiunii și lipsei calității procesuale active a reclamantei sunt lipsite de interes,

atâta timp cât apelanta-reclamantă a renunțat la judecarea apelului împotriva intimatei

care a invocat aceste excepții.

Aceiași soluție se impune

și cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului-pârât

A.F., deoarece apelanta-reclamantă a renunțat la judecată și în contradictoriu cu

acest intimat.

Excepția autorității de

lucru judecat a fost argumentată de intimații-pârâți D. și M. pe existența deciziei

civile nr. 580R din 14 martie 2006 a Tribunalului București și deciziei civile

nr. 809 din 19 aprilie 2007, prin care s-au respins irevocabil acțiunile în revendicare

formulate de autoarea apelantei împotriva acestora cu privire la aceleași apartamente.

Excepția este neîntemeiată, deoarece între acțiunile soluționate prin deciziile

irevocabile enunțate și cea din prezentul litigiu nu există identitate de obiect

și cauză.

Neîntemeiată este și excepția

lipsei de interes, invocată de aceiași intimați-pârâți și argumentată pe ideea că

apelanta-reclamantă nu ar mai avea interes să solicite constatarea nulității contractelor

lor de vânzare-cumpărare, cât timp prin hotărârile irevocabile menționate anterior

au fost respinse acțiunile sale privind revendicarea imobilelor dobândite prin aceste

acte. Apelanta-reclamantă are interes în a solicita instanței să constate nulitatea

absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, chiar dacă anterior i s-au respins

acțiunile privind revendicarea apartamentelor ce făceau obiectul acestor contracte

deoarece, în ipoteza admiterii acțiunii în nulitate, nu ar mai exista temei juridic

pentru continuarea posesiei intimaților-pârâți asupra imobilului.

Pe fond, s-a reținut că

apelul poartă asupra nelegalității și netemeiniciei soluției primei instanțe de

respingere a acțiunii în nulitate față de intimații-pârâți D., M., P., L., S. și

C., apelanta-reclamantă renunțând la judecarea apelului față de ceilalți intimați-pârâți.

Din probele administrate

a rezultat că intimații-pârâți D.D. și D.F. ocupă parte din imobilul în litigiu

în baza contractului de vânzare-cumpărare din 17 octombrie 1973, încheiat în baza

Legii nr. 4/1973, restul intimaților-pârâți deținând locuințe situate în același

imobil, în baza unor acte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

În analiza valabilității

contactelor de vânzare-cumpărare ale intimaților-pârâți, inclusiv al intimaților

D., instanța de fond a avut în vedere dispozițiile speciale cuprinse în art. 45

din Legea nr. 10/2001, republicată.

Acest text de lege reglementează

regula nulității contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile trecute

în patrimoniul statului fără titlu valabil, dar și o excepție de la această regulă,

respectiv cazul în care actul de înstrăinare s-a încheiat cu bună credință.

Buna credință a intimaților-pârâți

a fost în mod corect reținută de instanța de fond, în condițiile în care, la data

încheierii actelor de vânzare-cumpărare, titlul statului nu era contestat, iar din

probele administrate nu a rezultat ca pârâții să fi cunoscut sau să fi putut cunoaște,

prin diligențe proprii, intenția autoarei reclamantei de revendicare a imobilului.

Dimpotrivă, la data încheierii

actelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, se înregistrase la Comisia

de aplicare a Legii nr. 112/1995 cererea nr. RR din 18 iulie 1997, prin care autorul

reclamantei, R.A.C., solicita în baza acestei legi acordarea de despăgubiri pentru

întregul imobil preluat de stat.

Devreme ce Legea nr. 112/1995

permitea acordarea de despăgubiri foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora

doar pentru imobilele trecute în patrimoniul statului cu titlu valabil, cererea

înregistrată de autorul reclamantei nu putea fi interpretată altfel decât ca o recunoaștere

din partea acestuia a valabilității titlului statului asupra imobilului, venind

să întărească convingerea intimaților-pârâți cu privire la calitatea vânzătorului

de adevărat proprietar al bunului înstrăinat și să susțină, implicit, buna lor credință

la momentul încheierii actelor lor de vânzare-cumpărare.

Faptul că această cerere

nu fusese soluționată până la momentul încheierii contractelor în baza Legii

nr. 112/1995 și ulterior, până la apariția Legii nr. 10/2001, nu poate reprezenta

un motiv de nulitate a respectivelor contracte, cu atât mai mult cu cât despăgubirile

cuvenite pentru imobilul în litigiu pot fi acordate în procedura administrativă

prevăzută de Legea nr. 10/2001, care a fost deja declanșată de autoarea apelantei.

La dosar au fost depuse

copii de pe cererile de cumpărare a apartamentelor formulate de intimații-pârâți

(mai puțin intimații D.), iar pe verso-ul acestora se regăsesc mai multe vize întocmite

de instituțiile abilitate, care dovedesc demersurile făcute de aceștia la momentul

cumpărării în vederea lămuririi situației juridice a locuințelor pe care doreau

să le cumpere, critica formulată în acest sens fiind nefondată.

Mai mult decât atât, s-au

depus la fond decizia civilă nr. 580R din 14 martie 2006 a Tribunalului București

și decizia civilă nr. 809 din 19 aprilie 2007 a Curții de Apel București, prin care,

respingându-se acțiunile în revendicare formulate de autoarea apelantei împotriva

intimaților-pârâți D. și M., s-a reținut buna credință a acestora la momentul încheierii

actelor de vânzare-cumpărare.

Nefondată este și critica

prin care se susține că soluția pronunțată de instanța de fond ar încălca dispozițiile

art. 10 alin. (2) din Legea nr. 112/1995, care interzic înstrăinarea în baza acestei

legi a imobilelor declarate monumente istorice.

Din adresa eliberată la

data de 11 noiembrie 1996 de Direcția Generală Patrimoniu Național - Direcția Monumentelor

Istorice rezultă că, la acea dată, imobilul în litigiu se înscria în categoria imobilelor

„bunuri culturale comune” și putea fi vândut chiriașilor, conform Legii nr. 112/1995

și H.G. nr. 632/1996.

Faptul că ulterior acest

imobil a fost clasat monument istoric, fiind nominalizat în Lista Monumentelor Istorice

din Municipiul București, actualizată, aprobată prin Ordinul nr. 2314/2004 al Ministerului

Culturii și Cultelor și publicată în M. Of. al României abia la 16 iulie 2004, nu

este de natură să atragă nulitatea actelor de vânzare-cumpărare încheiate de către

intimații-pârâți în anii 1996 și 1997, pentru fraudă la lege. Aceasta deoarece,

pentru constatarea nulității absolute a unui act de vânzare-cumpărare este necesar

ca motivul de nulitate invocat să fi existat la data încheierii actului.

De asemenea, este nefondată

și critica potrivit căreia, prin soluția pronunțată, instanța de fond ar fi încălcat

dispozițiile art. II din Decretul nr. 50/1992, art. 480 C. civ., Constituției și

practica Convenției Europene a Drepturilor Omului din perspectiva art. 1 din Protocolul

nr. 1 adițional la Convenție.

Dispozițiile art. II din

Decretul nr. 92/1950 au fost în mod corect interpretate și aplicate de instanța

de fond atunci când, verificând legitimarea procesuală a reclamantei, a reținut

că imobilul în litigiu a fost proprietatea autorului acesteia și a fost trecut în

proprietatea statului abuziv, deși titularul dreptului de proprietate era exceptat

de la naționalizare, fiind diplomat.

În ce privește dispozițiile

art. 480 C. civ., ca și cele prevăzute în Constituția României de la 1948, în mod

corect instanța de fond a reținut că nu pot fi aplicate, neavând relevanță juridică

în soluționarea prezentei acțiuni, ce are ca obiect constatarea nulității actelor

de vânzare-cumpărare și nu revendicarea imobilului.

Cu aceeași motivare a

fost înlăturată și susținerea reclamantei întemeiată pe practica Curții Europene

a Drepturilor Omului, din perspectiva aplicării art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional

la Convenție.

Raționamentul instanței

de fond este corect, toate aceste dispoziții legale care ocrotesc dreptul de proprietate

privată neavând relevanță în analiza prezentei acțiuni, ce are ca obiect verificarea

legalității actelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți și nu a dreptului de

proprietate asupra imobilului.

Decizia Curții de Apel

a fost atacată cu recurs de către reclamantă și intervenienta S.C.L.

I. Recurenta-reclamantă

a invocat motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia

a formulat următoarele critici:

decizia recurată, s-a respins acțiunea în constatarea nulității contractelor pe

temeiul art. 45 din Legea nr. 10/2001, republicată.

Cererea pentru constatarea

nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare a fost înaintată Tribu­nalului

în septembrie 1999, anterior apariției Legii nr. 10/2001, așa încât soluționarea

ei nu se putea face prin raportare la această lege, ci la temeiul de drept indicat

în cuprinsul său.

Motivul de nulitate invocat

prin acțiune, frauda la lege, a fost dovedit prin încheierea actelor juridice de

înstrăinare de către statul neproprietar, care a intrat în posesia imobilului în

mod nelegal, prin încălcarea a înseși prevederilor actului de naționalizare. Art.

II din Decretul nr. 92/1950 excepta de la naționalizare pe intelectualii profesioniști,

or din această categorie făcea parte autorul reclamantei, N.P.C., diplomat de carieră.

Prin naționalizarea imobilului

de la o persoană exceptată de la această măsură, titlul statului nu poate fi considerat

valabil, iar contractele de vânzare-cumpărare încheiate de vânzătorul neproprietar

și cumpărător nu au efect obligatoriu decât în privința lor (res inter alios acta),

nu și în privința adevăratului proprietar, bunul nefiind scos din patrimoniul adevăratului

proprietar.

În cauza P., Curtea Europeană

observă că Legea nr. 112/1995 nu se aplică decât în cazul situației bunurilor față

de care statul deținea un titlu de proprietate și nici o altă dispoziție internă

nu acordă statului dreptul de a vinde un bun care se găsea de facto în patrimoniul

său și pentru care nu avea așadar un titlu. Vânzarea în temeiul Legii nr. 112/1995,

ca ingerință litigioasă, era lipsită de bază legală, reprezentând o încălcare a

art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

În cazul în care se reține

caracterul abuziv al preluării imobilului, este aplicabilă ipoteza vânzării bunului

altuia, care înlătură principiul validității aparenței de drept.

Buna credință

a cumpărătorilor caselor

naționalizate,

nereglementată

anterior drept cauză de salvare de la nulitate a contractului de vânzare-cumpărare

a bunului altuia, este invenția Legii nr. 10/2001, lege ulterioară formulării acțiunii

din prezenta cauză.

La momentul naționalizării

imobilului în litigiu, Decretul nr. 92/1950 nu putea fi considerat a reprezenta

un titlu valabil de preluare, cu atât mai mult cu cât naționalizarea imobilului

s-a făcut cu încălcarea a înseși prevederilor exprese ale acestui act normativ.

De aici concluzia relei-credințe a chiriașilor-cumpărători la încheierea actelor

de vânzare-cumpărare atacate.

În apărarea chiriașilor-cumpărători,

pentru justificarea bunei lor credințe, s-a invocat principiul eror communis facit

jus. Incidența acestui principiu este, însă, subsecventă întrunirii cumulative a

două condiții, una privind eroarea referitoare la calitatea de proprietar a statului

vânzător, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și de asemenea, invincibilă

și cealaltă privind buna credință a subdobânditorilor, care trebuie să fie perfectă,

adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoiala imputabilă acestora.

Principiul în discuție

nu-și găsește aplicarea în cazul în care chiriașul a cunoscut cine este adevăratul

proprietar al imobilului, iar speranța în nereușita proprietarului de a-și revendica

imobilul exclude ideea de bună credință și nimicește aparența de drept.

Caracterul comun și invincibil

al erorii nu se prezumă, ci trebuie dovedit de subdobânditorii caselor naționalizate.

decizia

recurată

s-a reținut, ca temei al respingerii acțiunii, formularea de către autorul reclamantei,

în baza Legii nr. 112/1995, a cererii de despăgubiri pentru imobilul litigios.

S-a omis, în mod voit,

a se ține seama de redactarea textului acestei legi, în baza căruia fostul proprietar

al imobilului naționalizat nu era îndreptățit să solicite restituirea în natură

dacă nu îndeplinea condiția de a fi locuit cu titlu de chiriaș în imobil sau imobilul

să fi fost nelocuit (liber) la data respectivă. Dreptul de a solicita restituirea

în natură a imobilului a fost precizat abia prin Legea nr. 213/1998, prin formularea

acțiunilor în revendicare și prin Legea nr. 10/2001, prin formularea notificărilor.

Nu s-a reținut nici faptul

că, în anul 1997, s-a formulat acțiune în revendicarea imobilului litigios în contradictoriu

cu reprezentanții statului, acțiune care nu a fost soluționată nici până în prezent.

considerat, în mod greșit, ca fiind nefondată critica adusă sentinței de fond cu

privire la încălcarea dispozițiilor art. II din Decretul nr. 92/1950, art. 480

C. civ., Constituției și practicii Curții Europene a Drepturilor Omului.

Contrar celor reținute

de instanța de apel, orice încălcare a normelor legale, încheierea unor acte juridice

cu încălcarea legilor, principiilor de drept, a Constituției, a C. civ. are relevanță

în acțiunea în constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare pentru fraudă

la lege.

La recursul reclamantei

au fost depuse întâmpinări de către intimații S.C.L., A.F. și C.I., care au solicitat

respingerea acestuia.

II. Recurenta-intervenientă

S.C.L. a invocat drept motiv de recurs pe cel prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

Examinând decizia atacată

prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:

I. Cu privire la recursul

reclamantei:

motiv de recurs s-a invocat nelegalitatea confirmării în apel a soluției primei

instanțe de respingere a acțiunii în nulitate deduse judecății, față de dispozițiile

legale pe care a fost motivată decizia recurată - art. 45 din Legea nr. 10/2001,

față de încheierea contractelor de vânzare-cumpărare atacate cu nerespectarea dispozițiilor

Legii nr. 112/1995 (decurgând din faptul că imobilul înstrăinat a fost preluat de

stat fără titlu valabil) și față de neîndeplinirea, în cauză, a condițiilor principiului

error comunis facit jus.

Este adevărat că instanța

de apel și-a argumentat, în mod greșit, soluția pronunțată pe dispozițiile art.

45 din Legea nr. 10/2001, numai că o atare greșeală nu poate conduce la modificarea

hotărârii recurate pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în condițiile în care

soluția dată este conformă normelor legale și principiilor de drept aplicabile în

cauză în raport de data sesizării instanței.

Astfel, cererea de chemare

în judecată având ca obiect constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate de stat cu chiriașii cu privire la imobilul litigios a fost formulată

la data de 10 septembrie 1999, fiind întemeiată pe dispozițiile art. 948 C.

civ.

Rezultă că, raportat la

data sesizării instanței, care este anterioară intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001,

conform regulii tempus regit actum care cârmuiește aplicarea legii civile în timp,

soluționarea acțiunii în nulitate era guvernată de dispozițiile de drept comun în

materia nulității actelor juridice de înstrăinare, iar nu de dispozițiile Legii

nr. 10/2001.

Așa fiind, în mod legal,

prima instanță și-a argumentat în drept soluția pe dispozițiile art. 948 C.

civ.

Instanța de apel, deși

în analiza valabilității contractelor de vânzare-cumpărare atacate s-a raportat,

în mod corect, la atitudinea subiectivă a chiriașilor-cumpărători la momentul încheierii

acestora, invocată de reclamantă în justificarea nulității respectivelor contracte,

în drept s-a raportat, în mod greșit, la dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea

nr. 10/2001, republicată.

Așa cum s-a arătat deja,

o asemenea greșeală nu este de natură să schimbe soluția pronunțată în cauză, în

condițiile în care dispozițiile legale la care s-a raportat instanța de apel pentru

a menține sentința de fond impuneau verificarea aceleiași condiții de valabilitate

a actelor de înstrăinare care a făcut și obiectul analizei primei instanțe și la

care a făcut trimitere și reclamanta prin cererea de chemare în judecată, respectiv

atitudinea subiectivă constând în buna sau reaua credință a subdobânditorilor la

momentul contractării.

Din acest punct de vedere,

este de observat că norma cuprinsă în art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu

face decât să consacre expres soluția aplicabilă și înainte de intrarea ei în vigoare,

dar pe temeiul unui principiu de drept, acela al validității aparenței în drept

- error communis facit jus. În acest sens s-a pronunțat și Curtea Constituțională

care, prin Deciziile nr. 191 din 25 iunie 2002 și nr. 33 din 28 ianuarie 2003, a

statuat că art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, devenit art. 45 după republicarea

legii, nu aduce nimic novator în materia nulității actelor de înstrăinare imobiliară,

ci reprezintă în fapt „consacrarea in terminis, pe cale legală, a principiului ocrotirii

bunei-credințe, într-un domeniu particular, dar de interes social major, acela al

regimului juridic al imobilelor preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie

1945 - 22 decembrie 1989”.

În ce privește atitudinea

subiectivă a subdobânditorilor la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare

atacate, atât la fond, cât și în apel s-a reținut, în mod corect, buna-credință

a acestora la contractare, cu consecința menținerii valabilității actelor atacate.

Astfel, referitor la contractele

de vânzare-cumpărare cu privire la care reclamanta și-a restrâns pretențiile în

calea de atac a apelului, instanța de apel a reținut, pe baza probelor administrate,

că, anterior încheierii respectivelor contracte, reclamanta nu a întreprins nici

un demers în sensul contestării titlului statului, adică nu a formulat cerere de

restituire a imobilului în procedura Legii nr. 112/1995 sau potrivit dreptului comun

și nici măcar nu i-a notificat pe chiriași despre intenția sa de a reintra în posesia

imobilului; dimpotrivă, autorul ei, R.A.C., a înregistrat la Comisia de aplicare

a Legii nr. 112/1995 cerere de acordare de despăgubiri pentru imobilul litigios,

modalitatea de reparație solicitată fiind prevăzută de Legea nr. 112/1995 pentru

imobilele trecute în proprietatea statului cu titlu valabil.

Or, raportat la această

situație de fapt, ce nu poate fi reevaluată în recurs față de actuala structură

a art. 304 C. proc. civ., buna-credință a subdobânditorilor pe Legea nr. 112/1995

este mai presus de orice culpă sau chiar îndoială. Aceasta pentru că, orice demersuri

ar fi întreprins aceștia înainte de cumpărare, nu ar fi ajuns la o altă concluzie

decât aceea că titlul statului nu este contestat și că, prin urmare, statul-vânzător

avea toate însușirile cerute de lege pentru a putea înstrăina.

Cererea de despăgubiri

formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 era un element în plus de natură a întări

convingerea cumpărătorilor că vânzătorul avea calitatea de proprietar al imobilului

pe care urma a-l înstrăina, deoarece Legea nr. 112/1995 prevedea acordarea de despăgubiri

doar pentru imobilele preluate de stat cu titlu valabil, de unde și concluzia instanței

de apel că o atare cerere echivalează cu o recunoaștere a valabilității titlului

statului din partea moștenitorului fostului proprietar.

Cu atât mai mult, subdobânditorii

în baza Legii nr. 4/1973 nu pot fi altfel calificați decât ca fiind de bună-credință,

în condițiile în care au contractat în perioada regimului comunist, când nici o

persoană nu putea pune la îndoială calitatea de proprietar a statului asupra bunurilor

de care acesta dispunea; pe de altă parte, la acel moment nu se putea prevedea perspectiva

unei schimbări a regimului politic care să poată permite celor în drept să acționeze

pentru recuperarea bunurilor preluate abuziv, ceea ce a făcut ca cei care au cumpărat

în asemenea condiții să se încreadă întemeiat pe aparența de proprietar a statului

înstrăinător.

În contextul arătat, când

nu era de conceput vreun demers al fostului proprietar în contra titlului de preluare

a statului, nu se poate susține reaua-credință la contractare a celor ce au dobândit

în baza Legii nr. 4/1973

.

Rezultă că, atât chiriașii-cumpărători

care au contractat în baza Legii nr. 4/1973, cât și cei care au contractat în baza

Legii nr. 112/1995 s-au aflat, în momentul încheierii actelor de vânzare-cumpărare,

într-o eroare comună și invincibilă asupra calității de proprietar a statului-înstrăinător

întrucât, în absența contestării la acel moment a titlului statului, nu doar ei,

ci și orice altă persoană în locul lor, cu toate diligențele pe care le-ar fi depus,

nu ar fi putut cunoaște viciile titlului înstrăinătorului.

Sunt astfel îndeplinite,

în speță, și condițiile principiului error communis facit jus, al cărui efect constă

tocmai în salvarea de la nulitate a actelor de înstrăinare cu titlu oneros privind

imobile, încheiate de un proprietar aparent.

Pe cale de consecință,

criticile recurentei-reclamante vizând pronunțarea deciziei recurate cu încălcarea

acestui principiu nu sunt întemeiate, ceea ce face inoperant cazul de modificare

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Cât privește faptul că

titlul statului nu este valabil, întrucât preluarea imobilului litigios din proprietatea

autorului reclamantei s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. II din Decretul

nr. 92/1950, acesta a fost reținut atât la fond, cât și în apel.

Contrar însă susținerilor

din recurs, nevalabilitatea titlului statului nu atrage nulitatea contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 pentru fraudă la lege. Aceasta

pentru că, la încheierea respectivelor contracte au fost respectate dispozițiile

art. 9 alin. (1) din actul normativ menționat, care permiteau chiriașilor titulari

de contracte de închiriere să cumpere apartamentele ce nu se restituiau în natură

foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora. Or, apartamentele înstrăinate

titularilor contractelor de închiriere nu fuseseră solicitate a fi restituite în

natură de fostul proprietar sau moștenitorii săi, nefiind astfel nici un impediment

legal la vânzarea lor.

În plus, cât timp la momentul

contractării, chiriașii-cumpărători nu au cunoscut sau nu puteau cunoaște, în ciuda

oricăror diligențe pe care le-ar fi depus, nevalabilitatea titlului statului, actele

lor de dobândire rămân valabile, ca efect al principiului validității aparenței

în drept, potrivit celor deja arătate.

Prin urmare, nici criticile

în acest sens nu sunt întemeiate și nu fac aplicabil cazul de modificare prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Cât privește condițiile

privării de bun, invocate, de asemenea, în cadrul primului motiv de recurs prin

raportare la cauza P., acestea pot fi analizate într-un litigiu de revendicare,

iar nu în cel pendinte, unde instanța a fost sesizată cu verificarea condițiilor

de valabilitate a unor acte juridice de înstrăinare.

impută instanței de apel că a avut în vedere la pronunțarea soluției cererea de

acordare de despăgubiri formulată, în temeiul Legii nr. 112/1995, de către autorul

său, nu este întemeiată.

Cererea respectivă prezenta

relevanță pe aspectul poziției subiective a chiriașilor-cumpărători la data încheierii

contractelor de vânzare-cumpărare în litigiu, în sensul celor reținute în analiza

primului motiv de recurs, astfel că, în mod corect, instanța de apel a ținut seama

de ea atunci când a analizat valabilitatea contractelor.

Recurenta-reclamantă susține

că instanța de apel trebuia să țină seama și de cererea sa în revendicare, formulată

în anul 1997.

Întrucât cauzele de nulitate

a unui act juridic trebuie să existe la data încheierii actului, în speță interesa

exclusiv dacă astfel de demersuri fuseseră inițiate până la data încheierii contractelor

de vânzare-cumpărare atacate, ceea ce nu este cazul în speță, conform situației

de fapt reținută în etapele procesuale anterioare, imposibil de schimbat în recurs

față de actuala configurație a art. 304 C. proc. civ.

privind pronunțarea soluției de respingere a acțiunii în nulitate cu încălcarea

dispozițiilor art. II din Decretul nr. 92/1950, art. 480 C. civ., Constituției și

practicii Curții Europene a Drepturilor Omului nu este fondată și prin urmare, nici

din acest punct de vedere nu este aplicabil motivul de modificare prevăzut de

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, dispozițiile

art. II din Decretul nr. 92/1950 reglementează persoanele exceptate de la aplicarea

măsurii de naționalizare și ca atare, el are relevanță în stabilirea valabilității

titlului statului întemeiat pe Decretul nr. 92/1950, fiind corect aplicate în cauză.

În acest sens, instanțele

anterioare au reținut că imobilul litigios a fost preluat de stat din proprietatea

autorului reclamantei, deși acesta era exceptat de la naționalizare, fiind diplomat,

ceea ce echivalează cu constatarea nevalabilității titlului statului.

Nevalabilitatea titlului

statului nu atrage însă, în mod automat, nulitatea actelor de înstrăinare încheiate

de stat, ci numai dacă ea era sau putea fi cunoscută, la momentul contractării,

de către subdobânditori, conform celor deja reținute în analiza primului motiv de

recurs.

Prin urmare, simpla încălcare

la preluarea imobilului litigios a prevederilor art. II din Decretul nr. 92/1950

este lipsită de eficiență juridică în ce privește valabilitatea contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate cu privire la acest imobil de către statul-neproprietar.

Referitor la dispozițiile

art. 480 C. civ., în mod corect instanța de apel a reținut că acestea nu au relevanță

în soluționarea acțiunii în nulitate deduse judecății.

Art. 480 C. civ. reprezintă

cadrul juridic general pentru soluționarea acțiunii în revendicare, iar nu pentru

acțiunea în nulitatea actelor de înstrăinare încheiate de stat cu privire la imobile

preluate în perioada comunistă, cum este cea care face obiectul prezentului litigiu.

De aceea, nu se poate susține că pronunțarea soluției în cauză s-a făcut cu încălcarea

acestor dispoziții.

În ce privește Constituția

și practica Curții Europene a Drepturilor Omului, recurenta-reclamantă s-a limitat

să invoce generic încălcarea acestora, fără să arate, în concret, care anume dispoziții

din Constituție și Convenție au fost încălcate și care ar fi fost relevanța lor

în soluționarea acțiunii pendinte, spre a face posibil controlul judiciar.

Față de considerentele

prezentate, Înalta Curte constată că recursul reclamantei este nefondat și îl va

respinge în consecință, pe temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

II. Cu privire la recursul

intervenientei:

În ședința publică de

la termenul la care au avut loc dezbaterile, 15 aprilie 2011, Înalta Curte a invocat,

din oficiu, excepția lipsei de interes în promovarea recursului de către intervenientă,

față de faptul că soluția pronunțată în etapele procesuale anterioare îi este favorabilă

acesteia.

Excepția este întemeiată

și va fi admisă, în sensul argumentelor ce vor urma.

Pentru exercitarea recursului,

trebuie îndeplinite condițiile generale necesare pentru exercițiul acțiunii civile,

printre care și interesul.

Interesul, ca și condiție

de exercițiu a cererii în justiție, semnifică scopul judecății, folosul practic

pe care partea îl urmărește prin inițierea demersului judiciar.

În speță, intervenienta

S.C.L. nu justifică interes în promovarea recursului, neputând obține nici un folos

practic de pe urma acestui demers judiciar, în condițiile în care soluțiile pronunțate

în primă instanță și în apel îi sunt favorabile.

Astfel, în primă instanță,

acțiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare al intervenientei a fost

respinsă, ca neîntemeiată, iar instanța de apel a luat act de renunțarea reclamantei

la apel față de această parte.

Prin urmare, obținând

câștig de cauză în etapele procesuale anterioare, intervenienta S.C.L. nu are interes

să declare recurs, motiv pentru care recursul exercitat de ea va fi respins, ca

lipsit de interes.

Văzând și dispozițiile

art. 274 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va obliga pe recurenta-reclamantă

la plata cheltuielilor de judecată către intimata S.A., față de care a căzut în

pretenții prin respingerea cererii sale de recurs. Cheltuielile de judecată efectuate

de intimata S.A. în etapa procesuală a recursului se ridică la suma de 300 RON și

reprezintă onorariu de avocat, dovedit cu chitanța de la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta S.M.J. împotriva deciziei nr. 213 A din 22 martie

2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori

și de familie.

Respinge, ca lipsit de

interes, recursul declarat de intervenienta S.C.L. împotriva aceleiași decizii.

Obligă pe recurenta-reclamantă

la 300 RON cheltuieli de judecată către intimata S.A.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 29 aprilie 2011.