ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3500/2012

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin Decizia civilă nr. 522A din 17 mai 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanții-reclamanți G.I. și G.E. împotriva Sentinței civile nr. 1366 din 23 septembrie 2010 Tribunalul București Secția a III-a civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți Statul Român și Ministerul Finanțelor. Pentru a pronunța această decizie, Curtea a reținut următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București sub nr. 4054/299/2009, la data de 25 februarie 2009, astfel cum a fost precizată, reclamanții G.I. și G.E. au solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață al imobilului (apartament și boxă) situat în București, str. C.B., sector 1. În drept au fost invocate disp.

50 1 din Legea nr. 10/2001. În cauză pârâtul a formulat cererea de chemare în garanție împotriva Municipiului București. Prin Sentința civilă nr. 1366 din 23 septembrie 2010, pronunțată în urma declinării competenței de Judecătoria sectorului 2 București, Tribunalul București, secția a III-a civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanți și a respins ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut, în esență, următoarele: Prin Decizia civilă nr. 668 din 30 martie 2007 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis recursul declarat de reclamanta G.M.R.A. împotriva Deciziei civile nr. 862 din 12 aprilie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, a fost modificată decizia atacată în sensul că s-a admis apelul declarat de reclamanta G.M.R.A.

împotriva Sentinței civile nr. 2794 din 21 aprilie 2003 a Judecătoriei sectorului 1 București. A fost schimbată în parte sentința menționată, în sensul că s-a admis acțiunea în revendicare cu privire la ap. și boxa din București str. C.B., sector 1 și au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate. Potrivit art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 republicată cu modificările ulterioare, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Din aceste dispoziții legale, pe care reclamanții și-au întemeiat acțiunea și în limitele cărora instanța este obligată să se pronunțe pentru respectarea cauzei acțiunii civile, rezultă că au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului numai foști chiriașii cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 care au încheiat contractul de vânzare cumpărare cu statul cu respectarea dispozițiilor legii menționate.

Reclamanții au dreptul doar la restituirea prețului actualizat plătit în temeiul contractului de vânzare cumpărare, deoarece în litigiul anterior s-a stabilit cu putere de lucru judecat că la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare din 17 ianuarie 1997 și din 27 ianuarie 1998 nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995 întrucât apartamentul care a făcut obiectul primului contract nu fusese preluat de stat cu titlu valabil, iar boxa cumpărată prin al doilea contract fusese închiriat în anul 1997 deci după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, astfel că nu putea fi vândut conform acestei legi, care nu permitea decât înstrăinarea locuințelor închiriate anterior datei intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.

De asemenea, tribunalul a constatat că prin Sentința civilă nr. 2535 din 25 februarie 2008 rămasă irevocabilă, Judecătoria sectorului 1 București a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să plătească reclamanților G.I. și E. suma de 21.906.726 RON și 751.634 RON actualizate cu indicele de inflație ca urmare a anulării contractelor de vânzare-cumpărare din 17 ianuarie 1997 și din 27 ianuarie 1998. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții G.I. și G.E., în analiza căruia s-a constatat că în cauză este aplicabil art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, iar nu al art. 50 1 din lege, reclamanții fiind îndreptățiți legal numai la prețul actualizat al imobilului, în considerarea următoarelor argumente.

1. Faptul că actele de vânzare-cumpărare în discuție au fost încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 a fost tranșat irevocabil, cu putere de lucru judecat, prin hotărârile judecătorești menționate mai sus, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare. În raport de situația din speță, reclamanților li se cuvine doar prețul actualizat, iar nu prețul de piață, aceasta în aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, text care reia principiul general al efectelor nulității, conform căruia declararea nulității unui contract atrage restituirea prestațiilor. Aceasta spre deosebire de situația evicțiunii consumate, care are drept ipoteza un contract pe deplin valabil, nedeclarat nul, caz în care se aplică nu principiul restituirii prestațiilor, ci răspunderea pentru evicțiuni întemeiată pe art. 1337 și urm. C. civ.

Invocându-se obligația de garanție pentru evicțiune reglementată de C. civ. în sarcina vânzătorului, această obligație, ca efect al contractului, poate exista numai în situația în care acel contract își produce efectele, iar nu și când a fost declarat nul și nu produce niciun efect. Un act juridic nul nu poate produce nici un efect și nu dă naștere obligațiilor specifice acelui tip de contract în sarcina părților. În consecință, de vreme ce contractele de vânzare-cumpărare ale reclamanților sunt nule și nu produc niciun efect, acestea nu pot fundamenta cererea reclamanților în despăgubiri o obligație inexistentă - anume obligația de răspundere pentru evicțiune. În consecință, Curtea a constatat neîntemeiate criticile apelanților-reclamanți întemeiate pe dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ.

2. În ce privește criticile apelanților-reclamanți întemeiate pe art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și practica instanței europene, Curtea a constatat că reclamanții nu se află sub protecția acestui text al Convenției Europene pentru Drepturile Omului, întrucât reclamanții nu au beneficiat niciodată de un bun în sensul Convenției Europene a Drepturile Omului, atâta timp cât contractul lor a fost desființat de către instanțele judecătorești. Situația este total diferită de cea din cauza R. contra României, invocată, în acea cauză încălcarea constatată de instanța europeană grefându-se tocmai pe faptul că, printr-o hotărâre judecătorească dată de jurisdicțiile interne fusese respinsă cererea de declarare a nulității contractului, fiind astfel recunoscut un bun, ingerința fiind ulterior săvârșită prin promovarea și admiterea unui recurs în interesul legii.

Situația era similară și în cauza P. și P., în care Curtea a constatat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 întrucât, în mod esențial, aceștia erau beneficiarii unui bun. De altfel, prin două hotărâri judecătorești reclamanții au obținut restituirea prețului actualizat, după cum s-a reținut și de prima instanță. Așadar, apelanții-reclamanți au obținut deja pe cale judecătorească drepturile cuvenite conform legii, respectiv conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții G.E.

și G.I., criticând-o pentru următoarele motive: l. Nu este corectă susținerea în sensul că doar aceia care au pierdut imobilul în urma admiterii unei acțiuni în revendicare pot solicita prețul de piață întrucât legiuitorul nu face această distincție și face referire la contractele "desființate". S-au detaliat normele legale din materia răspunderii pentru evicțiune C. civ., susținându-se că acestea își găsesc aplicare în cauză, nefiind excluse prin art. 50 1 introdus prin Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001, care nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Dacă ar fi fost încheiat cu respectarea disp.

Legii nr. 112/1995, în mod evident contractul ar fi fost păstrat, iar ceea ce se impută cumpărătorilor nu înlătura dreptul acestora de a obține restituirea prețului de piață al imobilului. Aceasta cu atât mai mult cu cât culpa acestora constă în faptul că nu au apreciat corect titlul statului și nu au așteptat încheierea contractului de vânzare-cumpărare după finalizarea cererii de retrocedare depusă de fostul proprietar, aspecte care dimpotrivă conturează reaua-credință a statului, care fără să-și verifice titlul a demarat procedura de vânzare a locuinței, creând aparența unui proprietar veritabil, care anterior, până la 22 decembrie 1989, în urma naționalizării, și-a exercitat aceste prerogative în mod public, sub nume de proprietar, dispunând de bun prin închiriere.

Lipsa de diligență asupra condiției esențiale ca lucrul vândut să aparțină vânzătorului nu poate fi imputată cumpărătorilor, cu atât mai mult cu cât cererea de cumpărare a imobilului s-a făcut în contextul legislativ de la data respectivă (Legea 112/1995 - art. 9 și H.G. nr. 20/1996, art. 1 alin. (2) în conformitate cu care erau considerate ca fiind preluate cu titlu în proprietatea statului imobilele cu destinația de locuință în baza Decretului nr. 92/1950). Verificarea îndeplinirii acestei condiții obliga vânzătorul să cerceteze dacă pentru imobilul pentru care chiriașul și-a exprimat opțiunea de cumpărare în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 poate fi dobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995.

De vreme ce s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare rezultă că vânzătorul a acceptat oferta tăcută de cumpărător (chiriașul), iar lucrul vândut a fost considerat ca fiind în circuitul civil și proprietatea vânzătorului, ambele părți având deopotrivă drepturi și obligații contractuale, ce țin inclusiv de garanția contra evictiunii. 2. Recurenții-reclamanți au fost privați de dreptul de proprietate întrucât Statul și-a încălcat obligația pozitivă de a reacționa în timp util și cu coerență față de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vânzarea unor imobile intrate în posesia sa în temeiul decretelor de naționalizare (parag. 112 din Hot. P. contra României, aceeași hotărâre sesizând incoerența practicii judiciare în analizarea titlului statului parag.

95 și 96). Curtea Europeană a Drepturilor Omului prin Hotărârea din 24 martie 2009 în cauza T. contra României a apreciat pozitiv și se declară mulțumită de jurisprudența instanțelor naționale din România, prin faptul că în situația în care în urma pierderii dreptului de proprietate de către foștii chiriași aceștia pot solicita despăgubiri din partea vânzătorului (statul) în temeiul C. civ. pentru evicțiune, despăgubiri care nu se rezumă numai la prețul de cumpărare pentru proprietatea pierdută, ci, dimpotrivă, includ valoarea de piață actuală a proprietății de care au fost lipsiți, precum și rambursarea oricăror costuri angajate în limite rezonabile pentru întreținerea casei.

În aceeași hotărâre s-a mai reținut că este încălcat dreptul de proprietate al celor în situația reclamanților atunci când aceștia au primit o indemnizație la valoarea la care l-au cumpărat și nu la valoarea lui actuală (Curtea Europeană a Drepturilor Omului, 5 noiembrie 2002, P. și P. contra Republica Cehă; Cauza R. împotriva României, Hotărârea din 19 octombrie 2006). În consecință, Curtea Europeană a reținut că persoana deposedată de proprietate trebuie în principiu să obțină compensații "în concordanță cu valoarea ei", deși "obiectivele legitime ale interesului public ar cere să se returneze mai puțin decât valoarea integrală la prețul pieței". Astfel, echilibrul menționat mai sus este obținut în general acolo unde compensațiile plătite persoanei a cărei proprietate a fost luată sunt legate în mod rezonabil cu valoarea de piață.

Înalta Curte constată că recursul este nefondat, în considerarea argumentelor ce succed: 1. Dispozițiile Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, prevăd că se restituie prețul actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (art. 50 alin. (2)), în vreme ce proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare (art. 50 1 ). Sintagma "desființate prin hotărâri judecătorești" este definită de art. 20 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, care prevede că în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile,

au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor. Prin urmare desființarea contractului, în sensul Legii nr. 10/2001, este urmarea fie a unei acțiuni în anulare, fie a unei acțiuni în revendicare. Numai că aceste dispoziții, cu dublă justificare, au în vedere o situație de excepție, respectiv cea în care imobilul a fost vândut cu respectarea/dispozițiilor Legii nr. 112/2005, iar cum recurenții reclamanți nu se află într-o astfel de ipoteză, nu le sunt aplicabile.

Prin Decizia civilă nr. 668 din 30 martie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, pronunțată în recurs, s-a reținut că recurenți pârâți, aceiași cu recurenții reclamanți din cauza de față, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu nesocotirea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/2005, prin faptul că au cumpărat un imobil care fusese solicitat a fi restituit în natură, fiind astfel de rea-credință. În aceste condiții, s-a făcut o corectă aplicare în cauză a dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, care prevăd că se restituie prețul actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Evident, în cazul în speță, termenul "desființare" nu poate semnifica decât anularea contractului pentru încălcarea dispozițiilor acestei legi. Aceste dispoziții legale se aplică cu prioritate față de cele din dreptul comun în material evicțiunii, în virtutea principiului specialia generalibus derogant. Ipoteza care dă dreptul la restituirea prețului de piață este cea reglementată de art. 50 1 din lege, care atât timp cât se referă la contracte încheiate legal, desființate, nu poate viza decât cazul în care proprietatea imobilului a fost pierdută de chiriașul cumpărător în urma unei acțiuni în revendicare. Față de statuările deciziei sus-menționate, irevocabilă, nu mai pot fi repuse în discuție aspectele invocate referitoare la culpa vânzătorului, pentru că altfel s-ar încălca puterea de lucru judecat a acesteia.

2. După cum în mod corect a reținut instanța de apel, recurenții reclamanți nu se află sub protecția art. 1 din Primul Protocol Adițional al Convenției Europene pentru Drepturile Omului, întrucât aceștia nu beneficiază de un "bun" în sensul acestor dispoziții în condițiile în care au fost privați de imobil urmare desființării titlului pe care îl aveau, pentru nerespectarea dispozițiilor legale edictate pentru încheierea lui valabilă. Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului din Cauza T. împotriva României, invocată în cadrul recursului, s-a pronunțat la cererea unor chiriași cumpărători, aflați însă într-o situație total diferită de cea în speță, întrucât se reținuse în favoarea acestora respectarea dispozițiilor legale la data încheierii actului, fiind lipsiți de bun în urma unei acțiuni în revendicare formulate de fostul proprietar.

În considerarea acestor argumente care susțin caracterul nefondat al recursului, Înalta Curte urmează să facă aplicarea art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (1) C. proc. civ., dispunând în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții G.E. și G.I. împotriva Deciziei nr. 522 A din 17 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 mai 2012. Procesat de GGC - AA