ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 522/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 8 septembrie 2010 la Tribunalul Timiș, reclamanții B.S. și B.V. au chemat in judecată pe pârâtul M.F.P., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâtul la plata prețului de piață al imobilului din str. Asănești, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. În motivarea cererii, reclamanții au arătat că au cumpărat imobilul de la R.A.U. Timișoara prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31martie 1997 la prețul de 35.443.087 lei vechi. Ulterior, prin decizia civila 255/ A din 1 aprilie 2008 a Tribunalului Timiș, irevocabila prin decizia civila 1248 din 18 decembrie 2008 a Curții de Apel Timișoara s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanții au apreciat ca valoarea de piața a imobilului este de aproximativ 630.000 lei noi, solicitând ca valoarea sa fie determinata printr-o expertiza judiciara. În drept, au invocat dispozițiile art. 48 și 50 1 din Legea 10/2001. Prin sentința civilă nr. 2846 din 20 mai 2011, Tribunalul Timiș a respins acțiunea. Instanța a reținut că prin decizia civilă 255/ A din 1 aprilie 2008 a Tribunalului Timiș s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997, încheiat cu privire la imobilul în litigiu între R.A.U. Timișoara în calitate de vânzător și reclamanți in calitate de cumpărători, instanța reținând ca imobilul nu intră în sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, devenind incidente dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Aceste considerente ale instanței de apel au fost menținute si de instanța de recurs, respectiv de Curtea de Apel Timișoara, care prin decizia civila 1248 din 18 decembrie 2008 a respins recursul declarat de reclamanți, confirmând motivarea primei instanțe. Conform art. 50 1 din Legea 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, valoarea despăgubirilor urmând a fi stabilita prin expertiză.

S-a mai reținut că, în speță, s-a statuat cu putere de lucru judecat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă că imobilul nu putea fi vândut in baza Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu nerespectarea prevederilor acestei legi. În concluzie, cererea reclamanților nu se circumscrie situației reglementate de art. 50 1 din Legea 10/2001. Împotriva acestei sentințe reclamanții au declarat apel. S-a susținut că, deși prin decizia civilă nr. 255/A/2008 pronunțată de Tribunalul Timiș, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 a Curții de Apel Timișoara, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu S.R.

în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, în considerentele ei nu s-a reținut reaua credință a subdobânditorilor reclamanți (în calitatea lor de chiriași ai imobilului), ci s-a reținut doar faptul că buna credință a lor nu poate constitui temei pentru menținerea ca valid a contractului de vânzare-cumpărare. Reclamanții au mai susținut că au cumpărat cu respectarea întocmai a Legii nr. 112/1995, și a tuturor normelor legale în vigoare la momentul contractării și sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al apartamentului. În acest sens, reclamanții au arătat că potrivit principiului constituțional al neretroactivității legii, legile apărute ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi aplicate acestuia.

Legea nr. 213/1998 a intrat în vigoare în 24 noiembrie 1998, iar contractul a fost încheiat la data de 13 martie 1997. În altă ordine de idei, chiar art. 45 din Legea nr. 10/2001, prevede că „actele de înstrăinare … sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării”. Prin decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, în dosar nr. 9447/30/2005, nu se reține lipsa bunei-credințe a chiriașilor, ci reține doar, fără motivare, lipsa de diligentă din partea chiriașilor. Reclamanții au invocat și dispozițiile art. 1898 C. civ. (ce reglementează buna-credință la încheierea unui contract), art. 1899 alin. (2) C. civ., coroborat cu art. 1169 C. civ.

Raportat la aceste texte de lege, s-a indicat practică judiciară în materie, care a reținut reaua-credință a cumpărătorilor în funcție de anumite situații. În cazul în care foștii chiriași au cumpărat un imobil, care la data vânzării avea înscris în evidențele de carte funciară ca proprietar S.R., fără a fi notată vreo interdicție de înstrăinare sau vreo acțiune a adevăratului proprietar, cumpărătorii au fost de bună-credință. Chiar dacă contractul a fost desființat cu motivarea lipsei bunei-credințe, aceasta a fost din partea vânzătorului bunului și nu a cumpărătorilor.

Având în vedere aceste susțineri, reclamanții au arătat că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, ei fiind îndreptățiți la a primi ca despăgubiri pentru prejudiciul suferit prețul de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Prin decizia nr. 75/ A din 5 aprilie 2012 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă, apelul declarat de reclamanții B.S. și B.V., împotriva sentinței civile nr. 2846 din 20 mai 2011 pronunțată de Tribunalul Timiș a fost admis. A fost anulată sentința civilă apelată și s-a dispus trimiterea cauzei pentru rejudecare, în fond, la aceeași instanță.

Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut că prin acțiune reclamanții au solicitat obligarea pârâtului, S.R., prin M.F.P., la plata sumei ce reprezintă valoarea imobilului din Timișoara, str. Asănești, la prețul de piață stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, invocând în acest sens art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009. Raportat la acest articol, s-a reținut că instanța de fond a apreciat că prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a statuat că imobilul nu putea fi vândut în baza Legii nr. 112/1995, că, în speță, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, și prin urmare, cererea reclamanților de obligare a pârâtului la restituirea prețului de piață este nefondată.

Instanța de apel a mai reținut că în sarcina reclamanților, părți contractante - cumpărători, nu a existat rea-credință. Nelegalitatea titlului statului (urmare a nerespectării, la momentul preluării imobilului, a dispozițiilor Decretului de naționalizare nr. 92/1950), raportat strict la obiectul cauzei, prin care se solicită despăgubirea cumpărătorului evins cu contravaloarea prețului de piață al imobilului pierdut, nu are eficiență, instanța de fond a făcând o greșită interpretare a prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Au fost avute în vedere circumstanțele concrete existente la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, când reclamanții, în calitatea lor de chiriași,după expirarea termenului de 6 luni (cu prelungirile avute) pentru introducerea de către foștii proprietari (sau moștenitorii lor) a cererilor de retrocedare, în condițiile Legii nr. 112/1995, au uzat de dreptul lor (reglementat prin art. 9) de a cumpăra locuința ocupată ca și chiriași, în condițiile în care: nu exista nici o cerere formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 pentru restituirea imobilului, în cartea funciară, aferentă acestuia nu era notat vreun impediment juridic la achiziționarea lui, și era înscris ca proprietar, S.R., iar reclamanții nu au fost înștiințați, în orice mod, de intenția foștilor proprietari de redobândire a imobilului naționalizat.

S-a reținut împrejurarea că foștii proprietari au solicitat, pentru prima dată, restituirea imobilului în temeiul Legii nr. 10/2001, ulterior datei la care reclamanții B. au încheiat cu S.R., ca și proprietar necontestat (la vremea respectivă) contractul de vânzare-cumpărare, cu respectarea întocmai a dispozițiilor art. 9 din aceeași lege, la data de 31 martie 1997, intabulându-se în cartea funciară ca și proprietari. Nu s-a reținut în sarcina reclamanților-cumpărători ai imobilului naționalizat vreo culpă care să se concretizeze într-o atitudine de rea-credință, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sus menționat, a cărui nelegalitate, a fost constatată în temeiul art. 6 din Legea nr. 213/1998 (apărută ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare), urmare a reținerii de către instanța de fond a nerespectării, la momentul preluării imobilului de stat, a dispozițiilor art. II din Decretul de naționalizare nr. 92/1950.

Circumstanțele concrete existente la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, scot în evidență, fără dubiu, că reclamanții au fost de bună-credință (fapt, de altfel, necontestat prin hotărârea judecătorească irevocabilă), ei nu aveau calitatea de a se pronunța asupra valabilității titlului statului, atribut ce revine în exclusivitate instanței (ci, eventual, obligația de a face minime verificări privind situația juridică a imobilului, sub aspectul identificării proprietarului la acel moment; existența vreunei cereri de retrocedare înregistrată la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 sau, a vreunui alt impediment la înstrăinare). Toate aceste aspecte, însă, au fost verificate de reclamanți, ca și cumpărători, atât cât le-a stat în putință, în limitele legii.

Astfel fiind, s-a reținut că în cauză sunt pe deplin incidente dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 și că reclamanții sunt îndreptățiți la restituirea de către stat a prețului de piață a imobilului. Împotriva acestei decizii pârâtul M.F.P. prin D.G.F.P. Timiș a formulat recurs, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În critici se susține că imobilul situat în Timișoara, Str. Asănești, a fost achiziționat de reclamanții B.S. și B.V. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 de la R.A.U. Timișoara, iar prin decizia civilă nr. 255/ A din 1 aprilie 2008 Tribunalul Timiș a constatat nulitatea absolută a acestui contract, ca urmare a faptului că imobilul a fost preluat de stat fără titlu.

Având în vedere această situație se susține că reclamanții nu sunt îndreptățiți la plata despăgubirilor la prețul de piață actualizat conform Legii nr. 1/2009, deoarece încheierea contractului s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995. S-a mai susținut că încheierea contractului nr. 12532 din 31 martie 1997 a avut loc în perioada în care pe rolul instanțelor judecătorești se afla litigiul privind revendicarea imobilului de către foștii proprietari. Recursul va fi admis pentru următoarele considerente. Obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă solicitarea reclamanților B.S. și B.V. de obligare a pârâtului M.F.P. la plata contravalorii, la prețul de piață stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, pentru imobilul situat în Timișoara, Str. Asănești, apartament 2, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995.

Acest imobil a fost revendicat de fostul proprietar W.T. și prin decizia civilă nr. 255/ A din 1 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Timiș, secția civilă, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 încheiat de reclamanți cu R.A.U. Timișoara. Potrivit art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. l 12/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, iar restituirea acestui preț se face de către M.E.F.

Pentru a se dispune obligarea pârâtului la contravaloarea valorii de piață a imobilului, trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, și anume să fie vorba în speță de un contract desființat și acesta să fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procesual, din conținutul acesteia, conducând la neaplicarea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Această constatare este confirmată prin interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001 care reglementează distinct, în art. 50 alin. (2), ipoteza contractului „cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenționat un regim juridic al dezdăunării diferit, în raport de respectarea sau nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare. În speță, s-a statuat, așa cum am arătat, cu putere de lucru judecat, că imobilul nu putea fi vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, fiind constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 încheiat de reclamanți cu R.A.U. Timișoara.

Față de cele expuse rezultă că acest act juridic nu a fost încheiat cu bună credință și Legea nr. 112/1995 nu a fost respectată, ceea ce face inaplicabile dispozițiile art. 50 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, devenind incidente dispozițiile art. 45 alin (2) din Legea 10/2001 republicată: „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință”. Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., recursul va fi admis, decizia atacată va fi modificată și va fi respins apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 2846 din 20 mai 2011 a Tribunalului Timiș, secția civilă, care va fi păstrată.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.G. F.P. TIMIȘ împotriva deciziei civile nr. 75/ A din 5 aprilie 2012 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă. Modifică decizia atacată, respinge apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 2846 din 20 mai 2011 a Tribunalului Timiș, secția civilă, pe care o păstrează. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 februarie 2013.