ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 522/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 522/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data de

8 septembrie 2010 la Tribunalul Timiș,

reclamanții

B.S. și B.V. au chemat in judecată pe pârâtul M.F.P., solicitând instanței ca

prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâtul la plata prețului de piață al

imobilului din str. Asănești, stabilit conform

standardelor

internaționale de evaluare.

În motivarea cererii, reclamanții au

arătat că au cumpărat imobilul de la R.A.U. Timișoara prin contractul de

vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31martie 1997 la prețul de 35.443.087 lei

vechi. Ulterior, prin decizia civila 255/ A din 1 aprilie 2008 a Tribunalului

Timiș, irevocabila prin decizia civila 1248 din 18 decembrie 2008 a Curții de

Apel Timișoara s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanții au apreciat ca valoarea de

piața a imobilului este de aproximativ 630.000 lei noi, solicitând ca valoarea

sa fie determinata printr-o expertiza judiciara.

În drept, au invocat dispozițiile art.

48 și 50

1

din Legea 10/2001.

Prin sentința civilă nr. 2846 din 20

mai 2011, Tribunalul Timiș a respins acțiunea.

Instanța a reținut că prin decizia

civilă 255/ A din 1 aprilie 2008 a Tribunalului Timiș s-a constatat nulitatea

absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997,

încheiat cu privire la imobilul în litigiu între

R.A.U. Timișoara în

calitate de

vânzător și reclamanți in calitate de cumpărători, instanța

reținând ca

imobilul nu intră în sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, devenind incidente

dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Aceste considerente ale instanței de

apel au fost menținute si de instanța de recurs, respectiv de Curtea de Apel

Timișoara, care prin decizia civila 1248 din 18 decembrie 2008 a respins

recursul declarat de reclamanți, confirmând motivarea primei instanțe.

Conform art. 50

1

din Legea

10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale

căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr.

112/1995, cu modificările

ulterioare, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive

și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor,

stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, valoarea

despăgubirilor urmând a fi stabilita prin expertiză.

S-a mai reținut că, în speță, s-a

statuat cu putere de lucru judecat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă

că imobilul nu putea fi vândut in baza Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare

fiind încheiat cu nerespectarea prevederilor acestei legi.

În concluzie, cererea reclamanților nu

se circumscrie

situației reglementate de

art. 50

1

din Legea 10/2001.

Împotriva acestei sentințe reclamanții

au declarat apel.

S-a susținut că, deși prin decizia

civilă nr. 255/A/2008

pronunțată de

Tribunalul Timiș, rămasă definitivă și irevocabilă prin

decizia civilă

nr. 1248 din 18 decembrie 2008 a Curții de Apel Timișoara, s-a constatat

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu S.R. în

temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, în considerentele ei nu s-a reținut

reaua credință a subdobânditorilor reclamanți (în calitatea lor de chiriași ai

imobilului), ci s-a reținut doar faptul că buna credință a lor nu poate

constitui temei pentru menținerea ca valid a contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanții au mai susținut că au

cumpărat cu respectarea întocmai a Legii nr. 112/1995, și a tuturor normelor

legale în vigoare la momentul contractării și sunt îndreptățiți la restituirea

prețului de piață al apartamentului.

În acest sens, reclamanții au arătat

că potrivit principiului constituțional al neretroactivității legii, legile

apărute ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi

aplicate acestuia. Legea nr. 213/1998 a intrat în vigoare în 24 noiembrie 1998,

iar contractul a fost încheiat la data de 13 martie 1997.

În altă ordine de idei, chiar art. 45

din Legea nr. 10/2001, prevede că „actele de înstrăinare … sunt valabile dacă

au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării”.

Prin decizia civilă nr. 1248 din 18

decembrie 2008 pronunțată

de Curtea de Apel

Timișoara, în dosar nr. 9447/30/2005, nu se reține

lipsa bunei-credințe

a chiriașilor, ci reține doar, fără motivare, lipsa de diligentă din partea

chiriașilor.

Reclamanții au invocat și dispozițiile

art. 1898 C. civ. (ce reglementează buna-credință la încheierea unui contract),

art. 1899 alin. (2) C. civ., coroborat cu art. 1169 C. civ.

Raportat la

aceste texte de lege, s-a indicat practică judiciară în

materie, care a

reținut reaua-credință a cumpărătorilor în funcție de

anumite situații.

În cazul în care foștii chiriași au

cumpărat un imobil, care la data vânzării avea înscris în evidențele de carte

funciară ca proprietar S.R., fără a fi notată vreo interdicție de înstrăinare

sau vreo acțiune a adevăratului proprietar, cumpărătorii au fost de

bună-credință. Chiar dacă contractul a fost desființat cu motivarea lipsei

bunei-credințe, aceasta a fost din partea vânzătorului bunului și nu a

cumpărătorilor.

Având în vedere

aceste susțineri, reclamanții au arătat că sunt

îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50

1

din Legea nr. 1/2009

pentru modificarea și

completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul

juridic al unor imobile

preluate în mod abuziv, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, ei fiind

îndreptățiți la a primi ca despăgubiri pentru prejudiciul suferit prețul de

piață al imobilului,

stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare.

Prin decizia nr. 75/ A din 5 aprilie

2012 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă,

apelul declarat de reclamanții B.S. și

B.V., împotriva sentinței civile nr. 2846 din 20 mai 2011 pronunțată de

Tribunalul Timiș a fost admis. A fost anulată sentința civilă apelată și s-a

dispus trimiterea cauzei pentru rejudecare, în fond, la aceeași instanță.

Pentru a pronunța această decizie

instanța a reținut că prin acțiune reclamanții au solicitat obligarea

pârâtului, S.R., prin M.F.P., la plata sumei ce reprezintă valoarea imobilului

din Timișoara, str. Asănești, la prețul de piață stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare, invocând în acest sens art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

Raportat la acest articol, s-a reținut

că instanța de fond a apreciat că prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a

statuat că

imobilul nu putea fi vândut în

baza Legii nr. 112/1995, că, în speță,

contractul de vânzare-cumpărare a

fost încheiat cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, și prin urmare,

cererea reclamanților de obligare a pârâtului la restituirea prețului de piață

este nefondată.

Instanța de apel

a mai reținut că în sarcina reclamanților, părți

contractante - cumpărători, nu a existat rea-credință.

Nelegalitatea titlului statului

(urmare a nerespectării, la momentul preluării imobilului, a dispozițiilor

Decretului de naționalizare nr. 92/1950), raportat strict la obiectul cauzei,

prin care se solicită despăgubirea cumpărătorului evins cu contravaloarea

prețului de piață al imobilului pierdut, nu are eficiență, instanța de fond a

făcând o greșită interpretare a prevederilor art. 50

1

din Legea nr.

10/2001.

Au fost avute în vedere circumstanțele

concrete existente la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, când

reclamanții, în calitatea lor de chiriași,după expirarea termenului de 6 luni

(cu prelungirile avute) pentru introducerea de către foștii proprietari (sau

moștenitorii lor) a cererilor de retrocedare, în condițiile Legii nr. 112/1995,

au uzat de dreptul lor (reglementat prin art. 9) de a cumpăra locuința ocupată

ca și chiriași, în condițiile în care: nu exista nici o cerere formulată în

temeiul Legii nr. 112/1995 pentru restituirea imobilului, în cartea

funciară, aferentă acestuia nu era notat vreun

impediment juridic la

achiziționarea lui, și era înscris ca proprietar,

S.R., iar reclamanții nu au fost înștiințați, în orice mod, de intenția

foștilor

proprietari de redobândire a

imobilului naționalizat.

S-a reținut împrejurarea că foștii

proprietari au solicitat, pentru prima dată, restituirea imobilului în temeiul

Legii nr. 10/2001, ulterior datei la care reclamanții B. au încheiat

cu S.R., ca și proprietar necontestat (la vremea

respectivă)

contractul de vânzare-cumpărare, cu respectarea întocmai a

dispozițiilor art. 9 din aceeași lege, la data de 31 martie 1997, intabulându-se

în cartea funciară ca și proprietari.

Nu s-a reținut în sarcina

reclamanților-cumpărători ai imobilului naționalizat vreo culpă care să se

concretizeze într-o atitudine de rea-credință, la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare sus menționat, a cărui nelegalitate, a fost

constatată în temeiul art. 6 din Legea nr. 213/1998 (apărută ulterior

încheierii contractului de vânzare-cumpărare), urmare a reținerii de către

instanța de fond a nerespectării, la momentul preluării imobilului de stat, a

dispozițiilor art. II din Decretul de naționalizare nr. 92/1950.

Circumstanțele concrete existente la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, scot în evidență, fără

dubiu, că

reclamanții au fost de

bună-credință (fapt, de altfel, necontestat prin

hotărârea

judecătorească irevocabilă), ei nu aveau calitatea de a se pronunța asupra

valabilității titlului statului, atribut ce revine în exclusivitate instanței

(ci, eventual, obligația de a face minime verificări privind situația juridică

a imobilului, sub aspectul identificării proprietarului la acel moment;

existența vreunei cereri de retrocedare înregistrată la Comisia de aplicare a

Legii nr.

112/1995 sau, a vreunui alt

impediment la înstrăinare). Toate aceste aspecte, însă, au fost verificate de

reclamanți, ca și cumpărători, atât

cât le-a stat în putință, în

limitele legii.

Astfel fiind, s-a reținut că în cauză

sunt pe deplin incidente dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001

și că reclamanții sunt îndreptățiți la restituirea de către stat a prețului de

piață a imobilului.

Împotriva acestei decizii pârâtul M.F.P.

prin D.G.F.P. Timiș a formulat recurs,

invocând

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În critici se susține că imobilul

situat în Timișoara, Str.

Asănești, a fost

achiziționat de reclamanții B.S.

și B.V. prin contractul de

vânzare-cumpărare nr.

12532 din 31 martie

1997 de la R.A.U. Timișoara, iar prin decizia

civilă nr. 255/ A din 1

aprilie 2008 Tribunalul Timiș a constatat nulitatea absolută a acestui

contract, ca urmare a faptului că imobilul a fost preluat de stat fără titlu.

Având în vedere această situație se

susține că reclamanții nu sunt îndreptățiți la plata despăgubirilor la prețul

de piață actualizat

conform Legii nr.

1/2009, deoarece încheierea contractului s-a făcut

cu încălcarea

prevederilor Legii nr. 112/1995.

S-a mai susținut că încheierea

contractului nr. 12532 din 31 martie 1997 a avut loc în perioada în care pe

rolul instanțelor

judecătorești se afla

litigiul privind revendicarea imobilului de către

foștii proprietari.

Recursul va fi admis pentru

următoarele considerente.

Obiectul cererii de chemare în

judecată îl reprezintă solicitarea reclamanților B.S. și B.V. de obligare a

pârâtului M.F.P. la plata contravalorii, la prețul de piață stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare, pentru imobilul situat în Timișoara,

Str.

Asănești, apartament 2, cumpărat în

baza Legii nr. 112/1995.

Acest imobil a fost revendicat de

fostul proprietar W.T. și prin decizia civilă nr. 255/ A din 1 aprilie 2008

pronunțată de Tribunalul Timiș, secția civilă, definitivă și irevocabilă prin

decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 a Curții de Apel Timișoara, secția

civilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

nr. 12532 din 31 martie 1997 încheiat de reclamanți cu R.A.U. Timișoara.

Potrivit art. 50 din Legea nr. 10/2001

republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea dispozițiilor Legii nr. l 12/1995 au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare, iar restituirea acestui preț se face de

către

M.E.F.

Pentru a se dispune obligarea

pârâtului la contravaloarea valorii de piață a imobilului, trebuie îndeplinite

condițiile prevăzute de art. 50

1

alin. (l) din Legea nr. 10/2001, și

anume să fie vorba în

speță de un contract

desființat și acesta să fi încheiat cu respectarea

prevederilor Legii

nr. 112/1995.

Întrucât norma în discuție nu

distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în

totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de

drept procesual, din conținutul acesteia, conducând la neaplicarea art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Această constatare este confirmată

prin interpretarea

sistematică a Legii nr.

10/2001 care reglementează distinct, în art. 50

alin. (2), ipoteza

contractului „cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce înseamnă

că legiuitorul a intenționat un regim juridic al dezdăunării diferit, în raport

de respectarea sau nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul

de vânzare-cumpărare.

În speță, s-a statuat, așa cum am

arătat, cu putere de lucru judecat, că imobilul nu putea fi vândut în temeiul

Legii nr. 112/1995, fiind constatată nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 încheiat de reclamanți cu R.A.U.

Timișoara.

Față de cele expuse rezultă că acest

act juridic nu a fost încheiat cu bună credință și Legea nr. 112/1995 nu a fost

respectată, ceea ce face inaplicabile dispozițiile art. 50 alin. (l) din Legea

nr. 10/2001, devenind incidente dispozițiile art. 45 alin (2) din

Legea 10/2001 republicată: „Actele juridice de

înstrăinare, inclusiv

cele făcute în cadrul procesului de privatizare,

având ca obiect

imobile preluate fără titlu

valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în

afară de cazul în care

actul a fost încheiat cu bună credință”.

Pentru aceste considerente, în temeiul

dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., recursul va fi admis, decizia atacată va

fi modificată și va fi respins apelul declarat de reclamanți împotriva

sentinței civile nr. 2846 din 20 mai 2011 a Tribunalului Timiș, secția civilă,

care va fi păstrată.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul M.F.P.

prin D.G.

F.P. TIMIȘ împotriva deciziei

civile nr. 75/ A

din 5 aprilie 2012 a Curții de Apel Timișoara, secția I

civilă.

Modifică decizia atacată, respinge

apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 2846 din 20 mai

2011 a

Tribunalului Timiș, secția civilă,

pe care o păstrează.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

7 februarie 2013.