ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2865/2013

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 30 octombrie 2009, reclamanții P.D.M. și P.M.G. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța sa se să anuleze parțial Hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 30 iulie 2009 sub aspectul cuantumului acestora; să se stabilească suma ce li s-a acordat cu titlu de despăgubire, la echivalentul în RON al sumei 40.400 euro, fiind compusă, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, din suma de 26.000 euro, reprezentând valoarea reală a imobilului-teren expropriat (1.040,00 mp) și din suma de 14.400 euro reprezentând prejudiciul cauzat subsemnaților prin expropriere.

Despăgubirea stabilită la nivelul sumei de aprox. 3,91 euro/mp este net inferioară valorii reale a terenului ce le-a aparținut, având în vedere prețurile practicate de către agențiile imobiliare la data exproprierii, respectiv de aprox. 25-30 euro/mp. În plus, la evaluarea imobilelor nu s-a avut în vedere valoarea reală a terenului supus exproprierii, ci au fost avute în vedere criterii abstracte, care au condus la stabilirea unor despăgubiri ce nu au nici o legătură cu valoarea reală a imobilului expropriat. Valoarea stabilită de către expropriator pentru teren este de 16,74 RON/mp, respectiv circa 3,91 euro/mp, preț ce nu poate fi valabil nici măcar în cazul terenurilor agricole din câmp, situate în zone fără nici un fel de perspective de dezvoltare.

De asemenea, la stabilirea despăgubirii nu a fost avut în vedere prejudiciul cauzat reclamanților prin expropriere, încălcându-se astfel dispozițiile legale în materie. Intimatul pârât Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În motivarea întâmpinării a arătat că din imobilul situat pe teritoriul administrativ al comunei Moara Vlasiei, județul Ilfov, identificat prin numărul cadastral, sunt necesari a fi expropriați 1.040 mp, pentru construcția tronsonului de autostradă București-Ploiești.

La stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților s-a avut în vedere raportul de evaluare efectuat de expert evaluator imobiliar, agreat de expropriator, la întocmirea căruia s-a ținut cont de toate criteriile impuse de lege și anume: valoarea reală a imobilelor, prejudiciul cauzat proprietarului și prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de aceeași categorie de folosință aflate pe teritoriul comunei M.V.. Mai mult decât atât, expertul a apreciat prin documentația întocmită, că restul de teren, nu numai că nu ar fi inutilizabil, dar că și prezintă în continuare interes pentru proprietar, având în vedere că va dobândi un spor de valoare, ca urmare a lucrării ce urmează a se executa.

Prin sentința civilă nr. 1006 din 29 iunie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții P.D.M. și P.M.G., a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 1040 mp situat în comuna M.V., județ Ilfov cu număr cadastral expropriat prin hotărârea din 30 iulie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 ca fiind de 24.173 euro, din care 23.920 euro - valoarea terenului expropriat, iar 253 euro - prejudiciu produs reclamanților, echivalent în RON la data plății în funcție de cursul leu/euro stabilit de Banca Națională a României. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 368 din 30 iulie 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, pentru terenul în suprafață de 1040 mp, situat în com.

M.V., jud. Ilfov, cu numărul cadastral, s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 16.742,44 RON. Expertiza efectuată în cauză de către comisia de experți desemnată potrivit prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, a avut drept obiective stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat, stabilirea cuantumului complet al despăgubirilor, atât la data transferului dreptului de proprietate cât și la momentului efectuării expertizei, stabilirea prejudiciului cauzat proprietarilor ca urmare a exproprierii parțiale, respectiv dacă valoarea restului de teren rămas va scădea sau nu ca urmare a efectuării lucrării de utilitate publică.

Părțile nu au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză depus la dosar la data 30 aprilie 2010. Potrivit concluziilor raportului de expertiză, la data transferului dreptului de proprietate, valoarea de circulație a terenului expropriat era de 61.207 RON (14.560 euro), iar la data efectuării raportului de expertiză era de 98.754 RON (23.920 euro). Experții au concluzionat că în urma exproprierii, reclamanții au încercat un prejudiciu de 17.623 euro. Pentru a stabili acest cuantum al prejudiciului, în raportul de expertiză s-a arătat că terenul rămas în proprietatea reclamanților (2 suprafețe, din care una de 11 mp și una de 944 mp) se află aproape în totalitate în „zona de protecție a drumului”, astfel cum aceasta este definită de O.G.

nr. 43/1997, devenind astfel neutilizabil. În privința modului de calcul al despăgubirilor, tribunalul a reținut că experții au calculat valoarea despăgubirii ținând cont de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză oferte de vânzare ale unor terenuri similare celui expropriat. Din concluziile raportului de expertiză, tribunalul a constatat că valoarea propusă de 23.920 euro, se încadrează între cea stabilită de expropriator și cea solicitată de reclamanți. Cu privire la prejudiciul invocat de contestatori, evaluat la 17.623 euro, din care 253 euro reprezintă valoarea suprafeței de 11 mp, iar 17.370 euro reprezintă valoarea suprafeței de 944 mp, tribunalul a constatat această pretenție întemeiată numai în parte.

Tribunalul a reținut că terenul expropriat era încadrat la momentul exproprierii în categoria terenurilor arabile, care, în conformitate cu dispozițiile art. 2 lit. a) din Legea nr. 18/1991 sunt destinate exclusiv exploatării agricole. În concluziile raportului de expertiză se arată că terenul aflat în zona de protecție a autostrăzii nu poate fi utilizat decât pentru exploatare agricolă. Împărțirea terenului rămas neexpropriat, în două suprafețe, care nu se învecinează, din care una de numai 11 mp, conduce la realizarea unui prejudiciu reclamanților, aceștia neputând utiliza pentru exploatare agricolă un teren cu o suprafață atât de mică, ceea ce impune concluzia că trebuie despăgubiți cu valoarea de circulație a acestei suprafețe.

Potrivit raportului de expertiză, valoarea de circulație a celor 11 mp de teren a fost stabilită la suma de 253 euro, pe care tribunalul a reținut-o ca un prejudiciu încercat de reclamanți, pentru care trebuie să fie despăgubiți. A apreciat că lotul de 944 mp poate fi însă folosit ca și înainte de expropriere, pentru exploatare agricolă. În acest sens sunt de altfel dispozițiile art. 17 din O.G. nr. 43/1997 care definesc „zona de protecție” și din care rezultă că terenurile pot fi folosite în continuare pentru exploatare agricolă. Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamanții P.D.M. și P.M.G. și pârâtul Statul Român prin Comapania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.

La data de 11 mai 2011, instanța a încuviințat efectuarea unui raport de expertiză privind stabilirea valorii terenului expropriat, în raport de prețurile reale de tranzacționare la data exproprierii, urmând a fi stabilit totodată și eventualul prejudiciu sau sporul de valoare, ca efect al exproprierii cu privire la terenul rămas în proprietatea reclamanților. Raportul de expertiză a fost depus la data de 28 noiembrie 2011, experții concluzionând că valoarea terenului expropriat este de 16.432 euro respectiv 68.972 RON, existând și un prejudiciu de 173,8 euro, cu privire la terenul neexpropriat.

În cuprinsul raportului de expertiză, evaluarea a fost realizată în raport de 3 contracte de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada 15 februarie 2008-21 mai 2008. La acest raport de expertiză, Statul Român a formulat obiecțiuni la data de 1 februarie 2012, arătând că la stabilirea valorii terenului expropriat experții au avut în vedere doar cele trei contracte de vânzare-cumpărare depuse de către reclamanți, fără a lua în considerare și contractele depuse de el, deși terenurile ce fac obiectul acestor contracte făceau parte din aceeași tarla ca și terenul supus exproprierii.

La termenul din 2 mai 2012, instanța a încuviințat obiecțiunile formulate, obiecțiuni la care s-a răspuns la data de 12 iunie 2012, în sensul că procedura de evaluare a terenurilor este reglementată de standardele internaționale de evaluare, ediția a VII-a, decembrie 2007, experții susținând că au utilizat acele contracte al căror preț este pe deplin credibil și au motivat înlăturarea adresei Primăriei M.V., ca prezentând date sumare din care nu rezultă amplasamentul, vecinătățile și părțile contractante. Prin decizia nr. 324 A din 3 octombrie 2012, Curtea de Apel București, secția a IV a civilă, a respins apelul declarat de reclamanți, a admis apelul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R.

S.A împotriva aceleiași sentinței, a modificat în parte decizia apelată, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat la 5.000 euro în echivalent RON la data plății și a menținut celelalte dispoziții ale deciziei. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a constatat că în stabilirea valorii despăgubirii instanța nu s-a raportat nici la expertiza întocmită în fața instanței de fond (experți A.N., M.A.S. și V.M.) având în vedere că raportul întocmit de aceștia a avut în vedere ofertele de preț și nu valori reale de tranzacționare și nici la expertiza întocmită în apel, care a avut în vedere prețurile de tranzacționare din cuprinsul a trei contracte de vânzare-cumpărare indicate de către reclamanți, fără a lua în considerare celelalte înscrisuri depuse la dosar.

Curtea a constatat că înscrisurile la care Comisia de experți ce a întocmit raportul în apel s-a raportat, erau înscrisuri care datau din prima jumătate a anului 2008, în timp ce hotărârea comisiei era dată în a doua jumătate a anului 2009, când deja prețurile începuseră să scadă. Pe de altă parte, înscrisurile înlăturate de experți și depuse de pârât erau înscrisuri încheiate în anul 2009, la date apropiate de data exproprierii terenului în cauză și din cuprinsul acestora rezulta o valoare mult mai mică de tranzacționare cu privire la terenuri similare. A reținut că din actul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul reclamanților, a rezultat că aceștia au cumpărat terenul în luna iunie 2008, cu prețul de 10.000 euro (2.000 mp).

Din acest teren, în luna iulie 2009 li s-a expropriat o suprafață de aproximativ jumătate. Instanța de apel a stabilit că în drept sunt incidente dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și că potrivit art. 27 din aceeași lege, despăgubirea acordată de către instanță nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat. În speță, expropriații au solicitat 40.400 euro, Comisia le-a acordat 16.742,44 RON (mai puțin de 5.000 euro), iar experții desemnați de instanță, au stabilit odată 24.173 euro, iar în apel, 16.432 euro. Curtea a constatat că nu poate ține cont de rezultatele celor două expertize efectuate în cauză, ale căror concluzii nu au fost întocmite conform dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, situație în care, le-a înlăturat și a stabilit cuantumul despăgubirii prin raportare la valoarea din contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul reclamanților.

Ca atare, a acordat acestora, cu titlu de despăgubire pentru suprafața expropriată, suma de 5.000 euro, care reprezintă jumătate din prețul plătit pentru întregul teren de către reclamanți. Raționamentul juridic ce a dictat această soluție a fost că în decurs de un an de la data cumpărării, valoarea imobilului nu putea crește, dat fiind că acesta a fost achiziționat de reclamant în perioada de vârf a creșterii economice, ceea ce înseamnă că prețul vânzării a fost stabilit la o valoare maximă și a fost expropriat în plină perioadă de criză economică, perioadă ce a atras o stagnare și apoi o scădere dramatică a prețurilor de tranzacționare ale imobilelor. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții P.D.M., P.M.G., pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R.

SA și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București. Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a considerat decizia nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.. Argumentele instanței de apel în sensul că „în decurs de un an de la data cumpărării, valoarea imobilului nu putea crește, dat fiind că aceasta a fost achiziționat de reclamant în perioada de vârf a creșterii economice și expropriat în plină perioadă de criză" contrazic textele de lege care constituie temeiul acțiunii introductive formulate de reclamanți. Astfel, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994: „instanța, primind rezultatul expertizei îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”.

În mod greșit și nelegal instanța de apel a respins obiecțiunile formulate de pârâtul Statul Român la termenul din 26 septembrie 2012, pronunțând o hotărâre contrară legii. În speță, instanța trebuia să dispună suplimentarea raportului de expertiză cu un nou obiectiv, respectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru terenul expropriat, luându-se în considerare valori de tranzacționare de la data întocmirii expertizei în apel. De altfel, stabilirea cu titlu de despăgubire pentru suprafața expropriată a sumei de 5.000 euro (jumătate din prețul plătit pentru întregul teren de către reclamanți) apare evident ca fiind o soluție aleatorie, nu numai nelegală, întrucât dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 stabilesc obligativitatea instanței de a compara oferta de despăgubire și pretențiile formulate de părți, în funcție de rezultatele expertizei întocmită potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Legea nr. 33/1994, a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere atât de comisia de experți numită de instanță, cât și de instanță însăși, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii judecătorești prin care se stabilește cuantumul despăgubirilor. În susținerea acestei critici de nelegalitate, invocă practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a statuat că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate instanțele trebuie să se raporteze în cadrul procedurii de evaluare, la data efectuării expertizei în apel.

Menționează, în acest sens decizia nr. 6060 din 05 octombrie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 38402/3/2008. Un alt aspect de nelegalitate a deciziei recurate îl constituie modul în care instanța de apel a răspuns criticilor invocate de reclamanți cu privire la prejudiciul cauzat acestora prin expropriere. Astfel, reclamanții au criticat sentința instanței de fond arătând că prejudiciul stabilit în sarcina pârâtului în sumă de 253 euro echivalent în RON la data plății doar pentru lotul de 11 mp nu reflectă valoarea reală a prejudiciului suferit de către aceștia, solicitând instanței de apel reanalizarea acestui capăt de cerere, față de împrejurarea că prima instanță a reținut în mod greșit că suprafața de 944 mp rămasă neexpropriată ar aparține unei alte categorii de folosință, respectiv teren agricol.

Mai mult decât atât, reclamanții au susținut că accesul la terenul respectiv este mult îngreunat, fiind necesară constituirea unui drum de servitute aferent acestuia și care depinde de acceptul proprietarilor din vecinătate. Prin expertiza dispusă în cauză instanța de apel nu a reușit să lămurească aspectele invocate în cuprinsul motivelor de apel de către reclamanți, soluția dispusă nerăspunzând criticilor aduse sentinței instanței de fond, deși era obligată să lămurească toate aspectele soluționate nelegal sau netemeinic de către instanța de fond, în virtutea principiului rolului activ, precum și caracterului devolutiv al rejudecării în calea de atac a apelului. Pentru aceste motive, în temeiul art. 304 pct. 9 rap.

la art. 312 alin. (3) C. proc. civ., solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, fiind necesară administrarea probei cu o nouă expertiză. Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA a susținut că atât instanța de apel cât și instanța de fond au încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora "la calcularea despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel din unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", respectiv localitatea M.V., motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ..

Aplicarea și interpretarea greșită a legii constă în aceea că la acordarea despăgubirilor nu s-a ținut cont de faptul că raportul întocmit de către comisia de experți constituită de către instanță conform art. 25 trebuia să stabilească valoarea despăgubirilor la momentul întocmirii acestuia și nu la momentul exproprierii sau alt moment. În conformitate cu art. 26 valoarea despăgubirii stabilită prin raport de comisia de experți ar fi trebuit să fie cea de la data întocmirii și anume în noiembrie 2012 sau iulie 2012 când s-au depus răspunsurile la obiecțiuni. Soluția dată de instanța de apel nu este, în mod evident, în conformitate cu cerințele legale, cu atât mai mult cu cât în chiar în motivare instanța arată că stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se raporteze la valoarea din contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul reclamanților.

Solicită admiterea recursului, modificarea, în totalitate, a decizia civile nr. 324A din 03 octombrie 2012 a Curții de Apel București și a sentinței civile nr. 1006 din 29 iunie 2010 a Tribunalul București în sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulată de către reclamanți, ca neîntemeiată. Reclamanții P.D.M. și P.M.G. au criticat decizia arătând că în mod nelegal și netemeinic, instanța de apel a înlăturat concluziile ambelor expertize efectuate în cauză și a stabilit un cuantum al despăgubirii cu încălcarea prevederilor legale în materie.

Astfel, instanța de apel a apreciat, dat fiind complexitatea operațiunii de evaluare a unui teren și de stabilire a prejudiciului cauzat prin expropriere, că are nevoie de părerea unor specialiști pentru aceasta operațiune, iar în baza prevederilor legale în materie, a stabilit că Raportul de expertiză urma a fi efectuat de o Comisie formată din 3 experți evaluatori proprietăți imobiliare, În consecință, a fost numită Comisia de experți și stabilite obiectivele la care membrii Comisiei urmau să răspundă pentru corecta și legala soluționare a cauzei deduse judecății. Experții au întocmit Raportul de expertiză și l-au depus la dosarul cauzei, părțile implicate formulând obiecțiuni ce au fost, în parte, încuviințate de către instanța de judecată.

Răspunsul Comisiei la obiecțiunile formulate a fost depus la dosarul cauzei, pârâții formulând din nou obiecțiuni, care de această dată au fost respinse de instanță, cauza rămânând în pronunțare la același termen. Prin hotărârea pronunțată, instanța de apel a înlăturat total concluziile Raportului de expertiză întocmit în faza apelului, pe motiv că experții ar fi ținut seama doar de unele dintre contractele de vânzare-cumpărare și nu de toate cele ce fuseseră depuse la dosarul cauzei.

Din această perspectivă, dacă cele reținute de instanța de apel cu privire la caracterul Raportului de expertiză administrat în faza apelului corespund adevărului, respectiv dacă se apreciază că este real faptul că experții nu au respectat prevederile legale în materie la întocmirea Raportului, soluția care ar fi trebuit adoptată de îndată de către instanță era aceea a refacerii Raportului în anumite condiții pe care le stabilea prin încheiere, pentru asigurarea caracterului legal al probei. Ori, în speță, instanța de apel s-a rezumat a constata pretinsa nelegalitate a unei probe administrate efectiv sub directa sa supraveghere, fără a interveni în nici un fel și fără a lua măsurile ce se impuneau a fi adoptate pentru restabilirea legalității.

Altfel spus, instanța de apel a stat într-o totală pasivitate față de modul în care s-au administrat probele sub directa sa conducere. În aceste condiții, reclamanții susțin că au fost supuși degeaba procedurii desfășurate timp de 1 an în fața instanței de apel, care a implicat și anumite costuri legate de plata expertizei, întrucât pretinsa evaluare realizată de instanța de apel se putea realiza încă de la primul termen de judecată și fără nici un fel de costuri suplimentare. Chiar instanța de apel a apreciat că are nevoie de specialiști pentru această evaluare, însă, după ce a primit părerea specialiștilor, a înlăturat-o în mod nelegal și a pronunțat o hotărâre bazată exclusiv pe un calcul arbitrar, ce nu are absolut nici o legătură cu procedura de evaluare a unui imobil și nici cu prevederile legii speciale în materie.

Solicită admiterea recursului, și, în principal, casarea deciziei civile recurate, cu consecința respingerii apelului formulat de pârâtul statul român prin C.N.A.D.N.R. SA și menținerii sentinței pronunțate de instanța de fond. În subsidiar, în condițiile în care se apreciază ca întemeiat apelul formulat de pârâtul statul român prin C.N.A.D.N.R. SA, solicită modificarea în parte a deciziei recurate, în sensul omologării raportului de expertiză și obligării statul român prin C.N.A.D.N.R. SA la plata către subsemnații a sumei de 18.432 euro reprezentând valoarea terenului expropriat și 173,80 euro reprezentând prejudiciul cauzat prin expropriere. Analiza recursurilor.

Înalta Curte constată că principala critică conținută de toate cele trei recursuri vizează încălcarea dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind neaplicarea criteriilor legale de stabilire a despăgubirilor, astfel încât va răspunde printr-un considerent comun susținerilor care identifică această problemă de drept, pentru a se asigura o rezolvare unitară a criticilor formulate pe această chestiune. Instanțele de fond au configurat următoarea situație de fapt: Reclamanții P.D.M. și P.M.G., în calitate de proprietari ai terenului expropriat în suprafață de 1.040 mp situat în comuna M.V., jud. Ilfov au contestat în instanță valoarea despăgubirii acordate, considerată a fi inferioară valorii reale a terenului supus exproprierii și care nu a inclus valoarea prejudiciului ce le-a fost cauzat prin deposedarea de teren.

În primă instanță s-a dispus o expertiză de specialitate care a stabilit: - la data transferului dreptului de proprietate valoarea de circulație a terenului expropriat era de 61.207 RON, respectiv 14,560 euro (4,2 euro mp); - la data efectuării raportului de expertiză în primă instanță (28 aprilie 2010) valoarea terenului era de 98.754 RON, respectiv 23.920 euro (23 euro/mp); - prejudiciul reclamanților a fost estimat la valoarea de 17.623 euro (253 euro pentru lotul de 11 mp și 17.370 euro pentru lotul de 944 mp, pornind de la valoarea de referință de 23 euro/mp), cu motivarea experților că loturile rămase (de 11 mp și 944 mp) se află în totalitate în zona de protecție și nu pot fi exploatate de către reclamanți.

Reclamanții au reclamat în apel faptul că instanța nu le-a acordat despăgubirii și pentru prejudiciul rezultat din împrejurarea că nu pot utiliza suprafața de teren de 944 mp, suprafață rămasă fără cale de acces și care nu are constituit un drum de servitute în acest scop. Pârâtul a reclamat în apel faptul că instanța, în stabilirea despăgubirilor, nu s-a raportat la prețurile reale de tranzacționare ale altor imobile de același fel cu cel supus exproprierii. A depus în dovedire o serie de contracte de vânzare-cumpărare.

În apel, în raport de criticile formulate de apelanți, prin încheierea de ședință din data de 11 mai 2011 (rectificată prin încheierea din 7 septembrie 2011), Curtea a încuviințat proba cu înscrisuri și expertiză tehnică pentru a se stabili valoarea terenului expropriat în raport de prețurile reale de tranzacționare la data exproprierii, respectiv 29 aprilie 2009, valoarea prejudiciului produs reclamanților prin expropriere cu privire la restul proprietății și dacă s-a evidențiat un spor de valoare ca efect al exproprierii. Au fost desemnați trei experți: unul numit de instanță, unul de reclamanți și unul de pârât, cu respectarea dispozițiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Raportul de expertiză întocmit la data de 24 noiembrie 2011 a stabilit că valoarea terenului expropriat, la data de 29 aprilie 2009 este de 68.972 RON, respectiv 16.432 euro (15,8 euro mp); prejudiciul produs prin expropriere la data de 29 aprilie 2009 pentru lotul de teren în suprafață de 11 mp, inutilizabil datorită dimensiunilor mici, fiind de 173,8 euro (15,8 euro/mp) și că restul proprietății, lotul în suprafață de 944 mp, nu beneficiază de spor de valoare ca efect al exproprierii. Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, pârât, a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat în apel criticând faptul că experții nu au ținut cont decât de cele trei contracte de vânzare-cumpărare depuse de reclamanți nu și de dovezile depuse de pârât, respectiv contracte de vânzare-cumpărare al căror obiect îl reprezentau terenuri din aceeași tarla cu terenul în litigiu precum și faptul că s-a ignorat adresa Primăriei M.V.

în care erau enumerate mai multe contracte de vânzare-cumpărare încheiate la nivelul anului 2009 de care nu s-a ținut cont. La data de 12 iunie 2012 experții au răspuns obiecțiunilor și au arătat că procedura de evaluare a terenurilor este reglementată de Standardele Internaționale de evaluare, ediția a VII-a, decembrie 2007 și s-a folosit tehnica comparației vânzărilor luându-se în calcul doar contractele de vânzare-cumpărare în care cumpărătorul este persoană juridică, acestea fiind credibile. Au susținut că în cazul în care cumpărător este o persoană fizică de cele mai multe ori se declară un preț mai mic al contractului și, prin urmare, aceste contracte nu sunt credibile. Adresa Primăriei M.V.

nu se putea lua în considerație întrucât prezintă date sumare din care nu rezultă date privind amplasamentul terenului ce se vinde, vecinătățile și părțile contractante. Instanța de apel a înlăturat concluziile expertizelor efectuate în cauză apreciind că acestea nu au fost întocmite conform dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și a aplicat în stabilirea cuantumului despăgubirilor un criteriu sui-generis, motiv de critică în recurs, raportându-se la valoarea de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul reclamanților.

În ce privește criticile formulate pe fondul cauzei, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, având în vedere că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 reprezintă norme de trimitere în cadrul contestațiilor formulate de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirilor stabilite în procedura exproprierilor derulate în condițiile legii speciale, Legea nr. 198/2004. Astfel, deși instanța de apel a dispus în mod corect refacerea expertizei pentru evaluarea terenului reclamantei supus exproprierii pentru a se asigura respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în final, soluția procesuală nu a respectat exigențele acestui text legal.

Criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 alin. (1) și (2) prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Așa cum s-a cristalizat în practica judiciară, sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are în vedere prețul de piață, respectiv cel de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.

„Prețul de piață” este considerat a fi prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea prețului de piață presupune administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut un start eronat, întrucât însăși instanța de apel a stabilit ca obiectiv al lucrării de specialitate evaluarea terenului la data exproprierii și nu la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma „data întocmirii raportului de expertiză” din cuprinsul art. 26 presupune raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecății, și nu la data exproprierii, cu atât mai mult cu cât legiuitorul folosește o terminologie diferită pentru conturarea celor două etape, respectiv „raport de expertiză”, pentru etapa jurisdicțională și „raport de evaluare”, pentru faza administrativă, neavând-o în vedere, pe aceasta din urmă, ca reper al momentului de calculare a despăgubirilor în etapa jurisdicțională. Este adevărat că simplul fapt că judecătorul nu este specializat în domeniul în care s-a încuviințat expertiza nu conferă valoare absolută concluziei expertului, raportul de expertiză fiind un simplu mijloc de probă care trebuie evaluat de instanță în contextul celorlalte mijloace de probațiune.

Instanța de judecată este îndreptățită a stabili cuantumul despăgubirilor prin aprecierea coroborată a probelor administrate, în cadrul cărora raportului de expertiză întocmit în cauză nu i s-ar putea recunoaște o poziție superioară. Sunt de reținut, în acest sens, prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în conformitate cu care „ Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”. Pe acest temei, în măsura în care pârâtul înfățișează contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada relevantă pentru alte imobile de același fel cu terenul în litigiu, instanța poate cenzura valoarea inserată în raportul de expertiză, apreciind, eventual, asupra oportunității întocmirii unei noi lucrări de specialitate.

Instanța a înlăturat,însă, concluziile raportului de expertiză pe care ea însăși îl ordonase pentru argumente ce nu pot fi reținute. Curtea a reținut că raportul de expertiză a avut în vedere comparabile din anul 2008, deci nerelevante față de momentul exproprierii, și că nu a avut în vedere înscrisurile depuse de pârâți, privind tranzacții încheiate la date apropriate de data exproprierii și din care rezultă o valoare mult mai mică de tranzacționare cu privire la terenuri similare.

Metoda de stabilire a despăgubirilor nu a avut în vedere criteriul prevăzut de Legea nr. 33/1994, și anume „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, ci s-a bazat pe efectuarea unui calcul simplist, respectiv o sumă ce reprezintă jumătate din prețul plătit de reclamanți pentru întregul teren din care s-a expropriat un lot, respectiv prin aplicarea unei metode care nu se regăsește în lege. În vederea aplicării criteriului legal prevăzut de textul invocat și în virtutea respectării principiului impus de dispoz. art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța putea aprecia asupra oportunității întocmirii unei noi lucrări de specialitate având ca obiectiv și finalitate stabilirea cuantumului despăgubirii în funcție de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel cu imobilul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză.

În aceste condiții, se impune efectuarea unei noi expertize topografice, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, care să se bazeze pe prețurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat, astfel cum rezultă din contracte autentice de vânzare-cumpărare de la epoca efectuării expertizei. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, care, în condițiile unei imposibilități obiective de obținere a unor comparabile adecvate exigențelor normei, să aibă în vedere și o analiză de piață pe baza ofertelor supuse tranzacționării, o medie ponderală a ofertelor imobiliare de o manieră echilibrată, care să reflecte o echivalență rezonabilă în raport de elementele caracteristice ale proprietății, valorificând alte probe administrate de părți și aplicând corecțiile de rigoare.

În recursul Ministerului Public s-a criticat și faptul că instanța de apel nu a răspuns criticii reclamanților privind prejudiciul suferit ca urmare a faptului că nu se pot folosi nici de parcela de 944 mp rămasă neexpropriată. Înalta Curte constată că instanța de apel nu a argumentat de ce a respins apelul reclamanților, ce conținea această unică critică. Potrivit art. 261 C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie sa cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. Decizia instanței de apel face referire la expertizele întocmite în fond, dar pe care nu le-a luat în considerare, iar, pe acest aspect, starea de fapt a rămas nelămurită, nefiind administrată nicio altă probă.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în mod constant ca dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 alin. (1) din Convenție înglobează, între altele, dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră elocvente pentru cazul lor. Convenția nu dorește să garanteze drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective, iar acest drept nu poate trece drept efectiv, decât daca observațiile sunt examinate riguros de instanța sesizată. Ca urmare, art. 6 implică în special, în sarcina instanței, obligația de a examina efectiv mijloacele, argumentele și probele propuse părților. Cu alte cuvinte, noțiunea de „proces echitabil” cere ca o instanță internă care nu și-a motivat decât pe scurt hotărârea, să fi examinat cu adevărat problemele esențiale ce i-au fost supuse atenției (cauza Boldea contra României).

Raportat la aceste principii, se constată că instanța de apel nu a examinat sub nici un aspect motivul de apel al reclamanților și nu a stabilit starea de fapt, ceea ce echivalează cu necercetarea cererii de apel cu care a fost învestită de aceste părți, fapt ce impune casarea deciziei atacate și din această perspectivă. În rejudecare, instanța de apel va răspunde și acestei critici ce vizează un motiv de ordine publică privind nemotivarea deciziei recurate în condițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și nu ale art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cum a indicat recurentul. Având în vedere aceste considerente, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile declarate de reclamanții P.D.M., P.M.G., de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R.

SA și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva deciziei civile nr. 324A din 3 octombrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă pe care o va casa și va trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de reclamanții P.D.M., P.M.G., de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva deciziei civile nr. 324A din 3 octombrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 mai 2013.