ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2457/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea formulată la 23 iunie 2010, D.R.D. și D.C. au solicitat instanței - în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - să anuleze parțial Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010, sub aspectul sumei ce urmează a li se acorda cu titlu de despăgubire, apreciată de reclamanți la 67.280 euro, reprezentând valoarea reală a terenului supus exproprierii, în suprafață de 478 mp (16.730 euro) și prejudiciul cauzat proprietarilor, respectiv 50.550 euro. În motivarea cererii, reclamanții au arătat că atât din cuprinsul hotărârii contestate, cât și din Procesul-verbal nr. 643 din 27 aprilie 2010 rezultă dezacordul lor expres cu privire la cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.

Astfel, această despăgubire, de aproximativ 4.65 euro/mp este net inferioară valorii reale a terenului ai căror proprietari au fost, având în vedere prețurile practicate pe piața liberă, cu care se vindeau terenurile în zona respectivă la data exproprierii, respectiv de aprox. 30 euro/mp. În plus, se arată, văzând și despăgubirile acordate altor persoane, la evaluarea imobilelor nu s-a avut în vedere valoarea reală a terenului supus exproprierii, ci doar criterii abstracte, care au condus la stabilirea unor despăgubiri ce nu au nicio legătură cu valoarea de circulație a imobilului expropriat. Valoarea stabilită de către expropriator pentru terenul în litigiu este de 19.77 lei/mp, respectiv 4.65 euro/mp, preț ce nu poate fi apreciat ca real nici măcar în cazul terenurilor agricole, din câmp situate în zone fără niciun fel de perspective de dezvoltare.

De asemenea, mai susțin reclamanții, la stabilirea despăgubirii nu a fost avut în vedere prejudiciul cauzat proprietarilor prin expropriere, cu atât mai mult cu cât, din informațiile primite, pe terenul în cauză urmează a fi amplasată o fosă care va colecta apele de pe autostradă, astfel încât restul de teren neexpropriat va fi în permanență ud și în pericol de a fi inundat efectiv, ceea ce limitează drastic posibilitățile de folosire a respectivei suprafețe de teren sau a înstrăinării acesteia. Valoarea suprafeței de teren neexpropriate a scăzut în mod drastic și datorită lipsei unui drum de acces, motiv pentru care reclamanții au înțeles să solicite contravaloarea prejudiciului în cuantum de 50.550 euro (în echivalent lei la cursul B.N.R.).

Învestit în primă instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin Sentința nr. 1921 din 29 octombrie 2012, a admis în parte cererea și în consecință a stabilit cuantumul despăgubirilor, pentru terenul în suprafață de 478 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, județ Ilfov, având număr cadastral AA, expropriat prin Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, la suma de 17.857 RON. În motivarea sentinței, prima instanță a reținut în esență că în privința modului de calcul al despăgubirilor, experții au calculat valoarea acestora ținând cont de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză oferte de vânzare ale unor terenuri similare celui expropriat, în acord cu prevederile art. 26 al Legii nr. 33/1994.

Din concluziile raportului de expertiză, s-a constatat că valoarea propusă - de 17.857 RON - se încadrează între cea stabilită de expropriator și cea solicitată de reclamanți, făcându-se astfel aplicațiunea art. 27 din lege. Cu privire la prejudiciul invocat de contestatori, tribunalul a reținut concluziile raportului de expertiză, potrivit cu care bazinul de retenție ce urma a fi amplasat în vecinătatea terenului rămas în proprietatea reclamanților nu îi poate prejudicia prin eventuale inundații, acesta având tocmai rolul de a colecta eventualul exces de apă.

Nici susținerile contestatorilor referitoare la producerea unui prejudiciu prin faptul că terenul rămas în proprietatea lor, de aproximativ de 2000 mp, ar deveni un teren înfundat, nu au fost găsite ca întemeiate, în condițiile în care din schița aflată la dosar, precum și din cele reținute de comisia de experți, a rezultat că există acces la calea publică, prin drumul de exploatare DE 468. Apelul declarat împotriva acestei hotărâri, de Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a fost admis de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 120A din 21 martie 2014, a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 15.104 RON, pentru terenul în suprafață de 478 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, județ Ilfov, expropriat prin Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004 a Consiliului local al comunei Moara Vlăsiei.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a avut în vedere concluziile raportului de expertiză evaluatorie efectuat în apel, potrivit căruia, la data efectuării expertizei - 24 septembrie 2013 - valoarea unui metru pătrat al terenului expropriat era de 7 euro, în echivalentul în lei la cursul B.N.R., iar a întregii suprafețe, de 3.346 euro, echivalentul a 15.104 RON. A mai reținut instanța de apel că terenul expropriat de 478 mp, făcea parte dintr-o parcelă de 2500 mp teren extravilan, identic cu numărul cadastral BB și este situat într-o zonă de exploatare agricolă a Comunei Moara Vlăsiei. La stabilirea valorii terenului expropriat s-au avut în vedere contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosarul cauzei și metoda de evaluare a comparației vânzărilor, la care s-a aplicat o corecție de 50%.

Comisia, se mai arată, nu a identificat un posibil prejudiciu produs prin expropriere ținând cont de faptul că terenul rămas neexpropriat nu și-a schimbat indicatorii urbanistici, are ieșire la drumul european DE 468 și este folosit ca și anterior exproprierii, pentru agricultură. Valoarea pe metru pătrat a terenului expropriat, mai reține instanța de apel, este de 7 euro la data efectuării expertizei din apel, față de 9,12 euro la data efectuării expertizei la prima instanță și 4,30 euro la data evaluării aceluiași teren de către comisia de evaluatori, astfel încât se încadrează în limitele prevăzute de art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Aceeași valoare este stabilită conform art. 26 alin. (2) din aceeași lege în funcție de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data, efectuării raportului de expertiză. În cuantumul valorii totale de 15.104 RON nu s-a inclus și valoarea vreunui prejudiciu cauzat proprietarilor prin expropriere, or prin scăderea valorii terenului rămas neexpropriat, atâta vreme cât acesta are deschidere la drumul european, este folosit în continuare ca teren agricol, nu este afectat de lucrările efectuate pe terenul expropriat și este amplasat în extravilanul localității. Cât privește valoarea despăgubirii, aceasta nu se poate stabili în euro, deoarece moneda națională este stabilită în RON.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal, atât reclamanții D.R.D. și D.C., cât și pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA. În recursul lor, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei de față - în vigoare la data inițierii demersului judiciar - reclamanții critică decizia din apel, pe considerentul admiterii greșite a apelului formulat de pârât și reducerii cuantumului despăgubirilor deși, se arată, expertiza întocmită în calea de atac, a confirmat valoarea reținută de instanța fondului, respectiv 9,12 euro/mp. Tot astfel, mai susțin recurenții reclamanți, valoarea suprafețelor expropriate trebuia stabilită în moneda euro, așa cum s-a solicitat, și nu în RON, instanța de apel ignorând faptul că în România, tranzacțiile se realizează "exclusiv, în euro", plata efectuându-se la cursul de schimb din ziua plății.

În aceste condiții, pârâtul trebuia să se supună regulilor și uzanțelor pieței imobiliare fără a exista un "tratament discriminatoriu" între persoanele private și Stat. Invocând același temei juridic - art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.R., critică hotărârea din apel, tot pe considerentul stabilirii greșite a cuantumului despăgubirilor care, se arată, este prea mare în raport cu valoarea reală a nemișcătorului. Se susține, printr-o motivate eliptică, ignorarea de către instanța de control judiciar a criteriilor legale de stabilire a despăgubirilor și a tranzacțiilor încheiate, în legătură cu imobile similare, concluzionându-se în sensul că, instanța ar fi trebuit să acorde o despăgubire echivalentă cu suma pe care proprietarul ar fi obținut-o dacă ar fi vândut imobilul pe piața liberă.

Recursurile se privesc ca nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea argumentelor ce succed. Se constată că prin expertiza tehnică judiciară efectuată în apel, evaluarea proprietății imobiliare supusă exproprierii a fost făcută corect, în raport cu exigențele art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite) fiind avută în vedere și evoluția pieței imobiliare, în scădere sau chiar în stagnare, față de perioada la care se raportează reclamanții. Înalta Curte observă, din examinarea actelor dosarului, că în faza apelului, au fost puse la dispoziția comisiei de experți un număr suficient de mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare având ca obiect înstrăinarea unor imobile similare celui expropriat, din aceeași unitate administrativ-teritorială, pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigențele legii.

Valorificând concluziile experților, instanța a fost în măsură să dea o interpretare corectă sintagmelor "valoarea reală a imobilului" și "imobile de același fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ținând seama de toate asemănările și diferențele cuantificabile din punctul de vedere al tranzacțiilor de pe piața imobiliară, reflectate în indicii de corecție aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului. Cât privește evaluarea terenului, concluziile experților au fost clare în a stabili că valoarea estimată, prin comparație, se încadrează în limitele a 5,42 - 7 euro/mp în funcție de corecția netă cea mai mică, rezultată din cea de a 2-a comparabilă.

Ca atare, raportarea valorică s-a făcut în moneda europeană, în funcție de nivelul actual al pieții imobiliare, iar calculul efectiv al despăgubirilor s-a raportat, în mod corect, la moneda națională, avută în vedere și de tranzacțiile notariale la care chiar recurenții fac trimitere. Tot astfel, se reține că reclamanții nu au administrat niciun fel de probe care să ateste producerea vreunui prejudiciu urmare exproprierii, în condițiile în care, așa cum corect se arată în hotărârea atacată, terenul rămas neexpropriat nu și-a schimbat indicatorii urbanistici, are ieșire la drumul public (DE 468) și este folosit în același mod ca în perioada anterioară exproprierii.

Or, un eventual prejudiciu produs reclamanților nu poate fi calculat fără a se fi probat un beneficiu actual, previzibil a se produce și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă neexpropriată. De altfel, în practica constantă a instanței europene, s-a statuat că pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert, în măsura în care pot fi luate în calcul mai multe variabile (a se vedea cauzele Buzescu contra României și Isar contra României). Aceleași argumente, vizând stabilirea corectă a valorii de piață a nemișcătorului prin expertiza efectuată în apel, vin să combată și susținerile recurentului pârât, cu precizarea că în estimarea acestei valori, experții au avut în vedere "Standardul Internațional de evaluare IVS - Cadrul General", ediția a 9-a.

Potrivit acestei reglementări, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ (sau o datorie) ar putea fi schimbat la data evaluării "între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere (...)". Or, expertiza pe concluziile căreia instanța de control judiciar și-a fundamentat soluția, a avut în vedere comparabile derivând din tranzacții imobiliare cu terenuri libere, situate în extravilan, în zone similare cu terenul evaluat și a căror dată de înstrăinare era cât mai apropiată de data efectuării expertizei evaluatorii. Așa fiind, față de cele ce preced, ambele recursuri urmează a se respinge, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții D.C. și D.R.D. și de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 120A din 21 martie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 30 septembrie 2014. Procesat de GGC - AZ