ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2457/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2457/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea formulată la 23 iunie 2010,

D.R.D. și D.C. au solicitat instanței - în contradictoriu cu Statul Român, prin

C.N.A.D.N.R. SA - să anuleze parțial Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010, sub

aspectul sumei ce urmează a li se acorda cu titlu de despăgubire, apreciată de

reclamanți la 67.280 euro, reprezentând valoarea reală a terenului supus

exproprierii, în suprafață de 478 mp (16.730 euro) și prejudiciul cauzat

proprietarilor, respectiv 50.550 euro.

În motivarea cererii,

reclamanții au arătat că atât din cuprinsul hotărârii contestate, cât și din Procesul-verbal

nr. 643 din 27 aprilie 2010 rezultă dezacordul lor expres cu privire la

cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.

Astfel, această

despăgubire, de aproximativ 4.65 euro/mp este net inferioară valorii reale a

terenului ai căror proprietari au fost, având în vedere prețurile practicate pe

piața liberă, cu care se vindeau terenurile în zona respectivă la data

exproprierii, respectiv de aprox. 30 euro/mp.

În plus, se arată,

văzând și despăgubirile acordate altor persoane, la evaluarea imobilelor nu s-a

avut în vedere valoarea reală a terenului supus exproprierii, ci doar criterii

abstracte, care au condus la stabilirea unor despăgubiri ce nu au nicio

legătură cu valoarea de circulație a imobilului expropriat. Valoarea stabilită

de către expropriator pentru terenul în litigiu este de 19.77 lei/mp, respectiv

4.65 euro/mp, preț ce nu poate fi apreciat ca real nici măcar în cazul

terenurilor agricole, din câmp situate în zone fără niciun fel de perspective

de dezvoltare.

De asemenea, mai

susțin reclamanții, la stabilirea despăgubirii nu a fost avut în vedere

prejudiciul cauzat proprietarilor prin expropriere, cu atât mai mult cu cât,

din informațiile primite, pe terenul în cauză urmează a fi amplasată o fosă

care va colecta apele de pe autostradă, astfel încât restul de teren

neexpropriat va fi în permanență ud și în pericol de a fi inundat efectiv, ceea

ce limitează drastic posibilitățile de folosire a respectivei suprafețe de

teren sau a înstrăinării acesteia.

Valoarea suprafeței

de teren neexpropriate a scăzut în mod drastic și datorită lipsei unui drum de

acces, motiv pentru care reclamanții au înțeles să solicite contravaloarea

prejudiciului în cuantum de 50.550 euro (în echivalent lei la cursul B.N.R.).

Învestit în primă

instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin Sentința nr. 1921

din 29 octombrie 2012, a admis în parte cererea și în consecință a stabilit

cuantumul despăgubirilor, pentru terenul în suprafață de 478 mp situat în

comuna Moara Vlăsiei, județ Ilfov, având număr cadastral AA, expropriat prin

Hotărârea nr. 643 din 28 aprilie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr.

198/2004, la suma de 17.857 RON.

În motivarea

sentinței, prima instanță a reținut în esență că în privința modului de calcul

al despăgubirilor, experții au calculat valoarea acestora ținând cont de

prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel

expropriat, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză oferte de

vânzare ale unor terenuri similare celui expropriat, în acord cu prevederile

art. 26 al Legii nr. 33/1994.

Din concluziile

raportului de expertiză, s-a constatat că valoarea propusă - de 17.857 RON - se

încadrează între cea stabilită de expropriator și cea solicitată de reclamanți,

făcându-se astfel aplicațiunea art. 27 din lege.

Cu privire la

prejudiciul invocat de contestatori, tribunalul a reținut concluziile

raportului de expertiză, potrivit cu care bazinul de retenție ce urma a fi

amplasat în vecinătatea terenului rămas în proprietatea reclamanților nu îi

poate prejudicia prin eventuale inundații, acesta având tocmai rolul de a

colecta eventualul exces de apă.

Nici susținerile

contestatorilor referitoare la producerea unui prejudiciu prin faptul că

terenul rămas în proprietatea lor, de aproximativ de 2000 mp, ar deveni un

teren înfundat, nu au fost găsite ca întemeiate, în condițiile în care din

schița aflată la dosar, precum și din cele reținute de comisia de experți, a

rezultat că există acces la calea publică, prin drumul de exploatare DE 468.

Apelul declarat

împotriva acestei hotărâri, de Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a fost admis de

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 120A din

21 martie 2014, a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit un

cuantum al despăgubirilor de 15.104 RON, pentru terenul în suprafață de 478 mp

situat în comuna Moara Vlăsiei, județ Ilfov, expropriat prin Hotărârea nr. 643

din 28 aprilie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004 a Consiliului

local al comunei Moara Vlăsiei.

Pentru a decide

astfel, instanța de control judiciar a avut în vedere concluziile raportului de

expertiză evaluatorie efectuat în apel, potrivit căruia, la data efectuării

expertizei - 24 septembrie 2013 - valoarea unui metru pătrat al terenului

expropriat era de 7 euro, în echivalentul în lei la cursul B.N.R., iar a

întregii suprafețe, de 3.346 euro, echivalentul a 15.104 RON.

A mai reținut

instanța de apel că terenul expropriat de 478 mp, făcea parte dintr-o parcelă

de 2500 mp teren extravilan, identic cu numărul cadastral BB și este situat

într-o zonă de exploatare agricolă a Comunei Moara Vlăsiei.

La stabilirea valorii

terenului expropriat s-au avut în vedere contractele de vânzare-cumpărare

depuse la dosarul cauzei și metoda de evaluare a comparației vânzărilor, la

care s-a aplicat o corecție de 50%.

Comisia, se mai

arată, nu a identificat un posibil prejudiciu produs prin expropriere ținând

cont de faptul că terenul rămas neexpropriat nu și-a schimbat indicatorii

urbanistici, are ieșire la drumul european DE 468 și este folosit ca și

anterior exproprierii, pentru agricultură.

Valoarea pe metru

pătrat a terenului expropriat, mai reține instanța de apel, este de 7 euro la

data efectuării expertizei din apel, față de 9,12 euro la data efectuării

expertizei la prima instanță și 4,30 euro la data evaluării aceluiași teren de

către comisia de evaluatori, astfel încât se încadrează în limitele prevăzute

de art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de

utilitate publică.

Aceeași valoare este

stabilită conform art. 26 alin. (2) din aceeași lege în funcție de prețurile cu

care se vând în mod obișnuit imobilele în aceeași unitate

administrativ-teritorială, la data, efectuării raportului de expertiză.

În cuantumul valorii

totale de 15.104 RON nu s-a inclus și valoarea vreunui prejudiciu cauzat

proprietarilor prin expropriere, or prin scăderea valorii terenului rămas

neexpropriat, atâta vreme cât acesta are deschidere la drumul european, este

folosit în continuare ca teren agricol, nu este afectat de lucrările efectuate

pe terenul expropriat și este amplasat în extravilanul localității.

Cât privește valoarea

despăgubirii, aceasta nu se poate stabili în euro, deoarece moneda națională

este stabilită în RON.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs în termen legal, atât reclamanții D.R.D. și D.C.,

cât și pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA.

În recursul lor,

întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil

cauzei de față - în vigoare la data inițierii demersului judiciar - reclamanții

critică decizia din apel, pe considerentul admiterii greșite a apelului

formulat de pârât și reducerii cuantumului despăgubirilor deși, se arată,

expertiza întocmită în calea de atac, a confirmat valoarea reținută de instanța

fondului, respectiv 9,12 euro/mp.

Tot astfel, mai

susțin recurenții reclamanți, valoarea suprafețelor expropriate trebuia

stabilită în moneda euro, așa cum s-a solicitat, și nu în RON, instanța de apel

ignorând faptul că în România, tranzacțiile se realizează "exclusiv, în

euro", plata efectuându-se la cursul de schimb din ziua plății.

În aceste condiții,

pârâtul trebuia să se supună regulilor și uzanțelor pieței imobiliare fără a

exista un "tratament discriminatoriu" între persoanele private și

Stat.

Invocând același

temei juridic - art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin

C.N.A.D.R., critică hotărârea din apel, tot pe considerentul stabilirii greșite

a cuantumului despăgubirilor care, se arată, este prea mare în raport cu

valoarea reală a nemișcătorului.

Se susține, printr-o

motivate eliptică, ignorarea de către instanța de control judiciar a

criteriilor legale de stabilire a despăgubirilor și a tranzacțiilor încheiate,

în legătură cu imobile similare, concluzionându-se în sensul că, instanța ar fi

trebuit să acorde o despăgubire echivalentă cu suma pe care proprietarul ar fi

obținut-o dacă ar fi vândut imobilul pe piața liberă.

Recursurile se

privesc ca nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea argumentelor ce

succed.

Se constată că prin

expertiza tehnică judiciară efectuată în apel, evaluarea proprietății

imobiliare supusă exproprierii a fost făcută corect, în raport cu exigențele

art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din

valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite) fiind avută în vedere și evoluția pieței imobiliare, în

scădere sau chiar în stagnare, față de perioada la care se raportează

reclamanții.

Înalta Curte observă,

din examinarea actelor dosarului, că în faza apelului, au fost puse la

dispoziția comisiei de experți un număr suficient de mare de contracte

autentice de vânzare-cumpărare având ca obiect înstrăinarea unor imobile

similare celui expropriat, din aceeași unitate administrativ-teritorială,

pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigențele

legii.

Valorificând

concluziile experților, instanța a fost în măsură să dea o interpretare corectă

sintagmelor "valoarea reală a imobilului" și "imobile de același

fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ținând seama de

toate asemănările și diferențele cuantificabile din punctul de vedere al

tranzacțiilor de pe piața imobiliară, reflectate în indicii de corecție

aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului.

Cât privește

evaluarea terenului, concluziile experților au fost clare în a stabili că

valoarea estimată, prin comparație, se încadrează în limitele a 5,42 - 7

euro/mp în funcție de corecția netă cea mai mică, rezultată din cea de a 2-a

comparabilă.

Ca atare, raportarea

valorică s-a făcut în moneda europeană, în funcție de nivelul actual al pieții

imobiliare, iar calculul efectiv al despăgubirilor s-a raportat, în mod corect,

la moneda națională, avută în vedere și de tranzacțiile notariale la care chiar

recurenții fac trimitere.

Tot astfel, se reține

că reclamanții nu au administrat niciun fel de probe care să ateste producerea

vreunui prejudiciu urmare exproprierii, în condițiile în care, așa cum corect

se arată în hotărârea atacată, terenul rămas neexpropriat nu și-a schimbat

indicatorii urbanistici, are ieșire la drumul public (DE 468) și este folosit

în același mod ca în perioada anterioară exproprierii.

Or, un eventual

prejudiciu produs reclamanților nu poate fi calculat fără a se fi probat un beneficiu

actual, previzibil a se produce și în viitor și care ar justifica creșterea

indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de

rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă neexpropriată.

De altfel, în

practica constantă a instanței europene, s-a statuat că pretențiile de această

natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert,

în măsura în care pot fi luate în calcul mai multe variabile (a se vedea

cauzele Buzescu contra României și Isar contra României).

Aceleași argumente,

vizând stabilirea corectă a valorii de piață a nemișcătorului prin expertiza

efectuată în apel, vin să combată și susținerile recurentului pârât, cu

precizarea că în estimarea acestei valori, experții au avut în vedere

"Standardul Internațional de evaluare IVS - Cadrul General", ediția a

9-a.

Potrivit acestei

reglementări, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ

(sau o datorie) ar putea fi schimbat la data evaluării "între un

cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare,

după un marketing adecvat, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză,

prudent și fără constrângere (...)".

Or, expertiza pe

concluziile căreia instanța de control judiciar și-a fundamentat soluția, a

avut în vedere comparabile derivând din tranzacții imobiliare cu terenuri

libere, situate în extravilan, în zone similare cu terenul evaluat și a căror

dată de înstrăinare era cât mai apropiată de data efectuării expertizei

evaluatorii.

Așa fiind, față de

cele ce preced, ambele recursuri urmează a se respinge, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondate, recursurile declarate de reclamanții D.C. și D.R.D. și de pârâtul

Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 120A din 21 martie

2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 30 septembrie 2014.

Procesat

de GGC - AZ