ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2867/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2867/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Deliberând asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad

la 06 mai 2009, înregistrată sub nr. 1774/108/2009, reclamantul L.P.A. a chemat

în judecată pe pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, solicitând

instanței să dispună anularea în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 07

aprilie 2009 de expropriere și de stabilire a despăgubirilor dispuse de Comisia

pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad, în ceea ce privește exproprierile pentru

realizarea lucrărilor de utilitate publică prevăzute în H.G. nr. 212/2009

(„Autostrada Arad-Timișoara”) și nr. 214/2009 („Varianta de ocolire a municipiului

Arad) și stabilirea la suma de 19.662.910 euro a cuantumului total al

despăgubirii la care reclamantul este îndreptățit pentru exproprierile dispuse

prin hotărârile menționate, defalcate după cum urmează: a) 7.526.918 euro,

reprezentând contravaloarea terenului efectiv expropriat și a celui cuprins în

zona de protecție - 82.532 mp; b) 3.166.560 euro, reprezentând contravaloarea

terenului rămas fără căi de acces - 39.731 mp; c) 3.969.432 euro, reprezentând contravaloarea

daunelor datorate scăderii valorii și/sau imposibilității de

folosință/valorificare a restului de teren neexpropriat, din cauza

configurației acestuia, a suprafețelor prea mici a loturilor, a imposibilității

edificării unor construcții etc. - 345.168 mp; d) 5.000.000 euro, reprezentând

prejudiciul din penalitățile contractuale la care a fost obligat reclamantul în

cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractului de

vânzare-cumpărare nr. 38/20 februarie 2008.

În motivarea cererii

și prin precizările aduse ulterior, reclamantul a arătat că, prin hotărârile

atacate, pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică „Autostrada

Arad-Timișoara” și „Varianta de ocolire a municipiului Arad”, Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad a dispus exproprierea următoarelor terenuri

aflate în proprietatea sa: 1., C.F. Arad, 12.391 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009);

2., C.F. Arad, 2.281 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 3., C.F. Arad, 1.104 mp

(Hotărârea din 07 aprilie 2009); 4., C.F. Arad, 899 mp (Hotărârea din 07

aprilie 2009); 5., C.F. Arad, 26.865 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 6.,

C.F. Arad, 731 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 7., C.F. Arad, 1.293 mp

(Hotărârea din 07 aprilie 2009), în total suprafața de teren de 45.564 mp Aceste

suprafețe de teren au fost identificate prin raportul de expertiză topo efectuat

de expert C.A.

Reclamantul a

considerat că suma totală a despăgubirilor pe care expropriatorul înțelege să

le plătească, respectiv 885.712 euro, este derizorie în comparație cu valoarea

reală a terenurilor expropriate și a daunelor cauzate de măsura dispusă;

exproprierea nu are un fundament real și suma acordată nu reprezintă o „dreaptă

și prealabilă despăgubire”, cum prevede atât art. 44 alin. (3) din Constituția

României, cât și art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, care completează corespunzător prevederile Legii nr. 198/2004.

A mai arătat

reclamantul că valoarea reală a terenului expropriat și a celui aflat în zona de

protecție a viitoarei autostrăzi a fost stabilită prin raport de expertiză, fiind

de 7.526.918 euro. De asemenea, celelalte despăgubiri au fost identificate de

expert, respectiv 3.166.560 euro - contravaloarea terenului rămas fără căi de

acces, de 39.731 mp, 3.969.432 euro - contravaloarea daunelor datorate scăderii

valorii și/sau imposibilității de folosință/valorificare a restului de teren

neexpropriat, din cauza configurației acestuia, a suprafețelor prea mici a

loturilor, a imposibilității edificării unor construcții etc., de 345.168 mp.

În plus, despăgubirea plătibilă de către expropriator trebuie să includă și

prejudiciul din penalitățile contractuale la care este obligat expropriatul în

cazul neperfectării vânzării convenite în baza antecontractului de

vânzare-cumpărare nr. 38/20 februarie 2008.

În cauză, terenurile

supuse exproprierii sunt situate în polul sudic de dezvoltare al zonei

comercial-rezidențiale a municipiului Arad, în această zonă fiind în curs de

implementare câteva proiecte semnificative de dezvoltare imobiliară. Întreaga

suprafață de teren aflată în proprietatea reclamantului înainte de expropriere

era destinată utilizării comerciale, prin acordarea unui regim de zonă

construită, acest lucru rezultând și din certificatul de urbanism din 21

februarie 2006. Singura cauză pentru care reclamantul nu a putut obține un P.U.Z.

conform acestui certificat de urbanism a fost opoziția expropriatorului.

Prin întâmpinare,

pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În esență, a arătat

că valoarea de despăgubire a imobilelor supuse exproprierii a fost stabilită în

baza unui raport de evaluare, întocmit pentru fiecare proiect în parte, care a

stat la baza emiterii H.G. nr. 214/2009 și nr. 212/2009, raport efectuat în

luna septembrie 2008 de expert evaluator V.H.M.

Imobilele ce fac

obiectul exproprierii sunt terenuri agricole, situate în extravilanul

localității Arad, fără utilități. Potrivit raportului de evaluare, valoarea de

despăgubire a fost stabilită la 20,46 euro/mp, pentru imobilele expropriate

pentru proiectul „Varianta de ocolire a municipiului Arad” și la 19,39 euro/mp,

pentru imobilele expropriate pentru proiectul „Autostrada Arad-Timișoara”. Până

la demararea procedurilor exproprierii, reclamantul nu a întreprins niciun

demers pentru a modifica destinația terenurilor supuse exproprierii.

Așadar, față de

caracteristicile imobilelor proprietatea reclamantului și de prețurile

practicate în cele două zone, cele două valori de despăgubire sunt corecte și

reale.

În concluzie, pârâtul

a solicitat să se constate că procedura de expropriere a celor 7 terenuri

proprietatea reclamantului s-a făcut cu respectarea întocmai a dispozițiilor

Legii nr. 198/2004, modificată și actualizată.

Prin sentința civilă nr.

448 din 9 iunie 2010, Tribunalul Arad a admis în parte acțiunea formulată de

reclamantul L.P.A., a obligat pe pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul

Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA la plata de despăgubiri în cuantum

total de 4.155.436 euro sau contravaloarea în lei la data plății conform curs

B.N.R., pentru terenul expropriat, în suprafață de 45.564 mp, a respins restul

pretențiilor cu privire la devalorizarea terenului, daunelor și penalități, a

compensat cheltuielile de judecată.

Pentru a hotărî

astfel, Tribunalul Arad a reținut că, prin Hotărârile din 07 aprilie 2009 (în

suprafață de 12.391 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafață de 2.281 mp), din 07

aprilie 2009 (în suprafață de 1.104 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafață de

899 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafață de 26.865 mp), din 07 aprilie 2009

(în suprafață de 731 mp) și din 07 aprilie 2009 (în suprafață de 1.293 mp), de

expropriere și de stabilirea despăgubirilor emise de Comisia pentru aplicarea

Legii nr. 198/2004, conform H.G. nr. 212/2009, a fost dispusă exproprierea

celor 7 imobile din proprietatea reclamantului, în suprafața totală de 45.564

mp.

Reclamantul a

contestat cuantumul despăgubirilor acordate, de 885.712 euro, cu motivarea că

valoarea reală de circulație este mult mai mare decât suma stabilită de expropriator,

precum și că, prin exproprierea unei părții din proprietate, folosința restului

de teren neexpropriat rămâne fără căi de acces, iar valoarea acestui teren va

fi la un preț semnificativ redus.

Din expertiza întocmită

de expert C.A. a rezultat că terenurile supuse exproprierii sunt situate în

polul sudic de dezvoltare a zonei comerciale-rezidențiale a municipiului Arad, unde

sunt în curs de implementare câteva proiecte de dezvoltare imobiliare (de exemplu,

I.P.M., la o distanță de cca. 500 ml, și proiectul mixt comercial-rezidențial

dezvoltat de SC P.D.I. SRL pe o suprafață de 20 ha, aflat la o distanță de

circa 700 ml).

Reclamantul deține un

certificat de urbanism din 21 februarie 2006, pentru întreaga suprafață, de

unde reiese că intenția proprietarului a fost aceea de schimbare a destinației

terenului, din agricol, și de introducere în intravilanul localității.

În etapa judiciară, referitor

la valoarea reală a terenurilor expropriate, a fost efectuată o expertiză de o comisie

formată din trei experți.

Experții C.D.L. și S.A.

au stabilit că valoarea de circulație a imobilelor proprietatea reclamantului,

supuse exproprierii, în suprafață totală de 45.564 mp, este de 91,2 euro/mp,

respectiv de 7.526.918 euro. Tot aceștia au apreciat că reclamantul trebuie

despăgubit și pentru terenul în suprafață de 36.968 mp, ce reprezintă zona de

protecție a autostrăzii, tot cu aceeași sumă/mp, dar și pentru terenul influențat

negativ în suprafață de 39.731 mp, cu suma de 79,7 euro/mp.

Expertul desemnat de

pârât, U.I.R., a stabilit suma de 12 euro/mp pentru terenul expropriat.

Tribunalul a apreciat

că valoarea de circulație indicată de experții C.D.L. și S.A. corespunde

realității, deoarece terenurile expropriate sunt situate în imediata vecinătate

a zonei urbane a municipiului Arad și printre zonele amintite cu proiecte

imobiliare, de unde rezultă că valoarea lor este mult superior prețului

stabilit de expertul U.I.R.

În ceea ce privește

restul pretențiilor, tribunalul a reținut că terenul aflat în zona de protecție

a autostrăzii rămâne în proprietatea reclamantului și poate fi folosit, fără

restricții, potrivit actualei destinații, cu atât mai mult cu cât, conform art.

16 alin. (1) din O.G. nr. 43/1997, și terenul reprezentând zona de siguranță

este supus exproprierii (rezultă că nu există nicio suprafață de teren de o

parte și de alta a șoselei rămasă în proprietatea reclamantului care să fie

supusă interdicției de folosință).

Pe de altă parte,

întrucât în proiectul autostrăzii Arad-Timișoara sunt prevăzute căi de acces la

toate terenurile rămase după expropriere, nici capătul de cerere cu privire la

lipsa folosinței nu este fondat.

Referitor la

eventuale daune din penalități contractuale în cazul neperfectării vânzării,

tribunalul a constatat că această pretenție nu este actuală, antecontractul de

vânzare-cumpărare făcând dovada în plus față de cele enunțate cu privire la

valoarea terenului supus exproprierii.

Împotriva sentinței

civile nr. 448 din 9 iunie 2010 au declarat apel atât reclamantul L.P.A., cât

și pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC

C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Timișoara.

Apelantul reclamant a

solicitat schimbarea în parte a hotărârii Tribunalului Arad, în sensul

admiterii acțiunii pentru toate petitele formulate în fața primei instanțe,

respectiv acordarea de despăgubiri în cuantum de: 7.526.918 euro, reprezentând

contravaloarea terenului efectiv expropriat și a celui cuprins în zona de

protecție, stabilit prin raportul de expertiză tehnică, de 82.532 mp; 3.166.560

euro, reprezentând contravaloarea terenului fără căi de acces, stabilită prin

raportul de expertiză, aferentă suprafeței de 39.731 mp; 3.969.432 euro,

contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii și imposibilității de

folosință, sumă stabilită conform raportului de expertiză pentru suprafața de

345.168 mp; 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalitățile

contractuale, în cazul neperfectării antecontractului de vânzare-cumpărare din

20 februarie 2008.

Apelantul pârât a

solicitat, la rândul său, admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței

atacate, în sensul respingerii în totalitate a acțiunii principale, ca

neîntemeiată.

Prin Decizia civilă nr.

921/A din 26 mai 2011, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, s-a admis apelul

declarat de reclamantul L.P.A., împotriva sentinței civile nr. 448 din 9 iunie

2010 pronunțată de Tribunalul Arad, a fost schimbată în parte hotărârea

atacată, în sensul că a fost obligat pârâtul Statul Român, reprezentat de

Ministerul Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Timișoara să

plătească reclamantului și despăgubiri determinate de limitarea dreptului de

folosință asupra terenului din zona de protecție în suprafață de 36.968 mp, în

cuantum de 1.663.560 euro; de scăderea valorii de circulație sau imposibilității

de folosință conform destinației inițiale pentru suprafața de 384.999 mp, în

cuantum de 1.924.495 euro, urmând ca despăgubirile să fie acordate în moneda euro

sau echivalentul în lei, la data plății, conform cursului B.N.R., au fost

menținute restul dispozițiilor sentinței, a fost respins apelul declarat de

pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC

C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Timișoara, împotriva aceleiași sentințe, ca

nefondat.

Curtea de apel a

reținut că exproprierea s-a realizat în diagonală pe întreaga suprafață de

teren deținută de către reclamant, de peste 46 ha, ce avea configurația unui

dreptunghi, prin expropriere secționat de segmentul de autostradă, după cum

rezultă din planșa depusă în apel.

Terenul efectiv expropriat,

în suprafață de 45.564 mp, a fost evaluat corect la fond la o valoare de

circulație de 91,2 euro/mp, în total la 4.155.436 euro. Pentru a se ajunge la

această valoare de circulație, prima instanță a avut în vedere expertizele

tehnice efectuate în cauză, amplasamentul terenului (într-o zonă ce urmează să

fie inclusă într-un plan P.U.Z. pentru dezvoltarea unor centre comerciale),

precum și o situație comparativă privind vânzarea unor terenuri similare, unele

dintre acestea situate în zone lăturalnice față de parcela reclamantului, care

s-au vândut cu peste 125 euro/mp, preț stabilit chiar de către expropriator.

Pârâtul a contestat

în apel, ca de altfel și în fața primei instanțe, prețul pe mp stabilit,

susținând că acesta trebuie să fie cu mult mai mic, chiar mai mic decât prețul

reținut prin hotărârile comisiei de acordare a despăgubirilor, deoarece

tranzacțiile realizate cu terenuri din zona respectivă au un preț de 12-14 euro/mp,

iar terenul este extravilan.

În speță, potrivit

prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, raportat la dispozițiile art. 21 -

27 din Legea nr. 33/1994, au fost avute în vedere două ipoteze de lucru:

ipoteza privind determinarea valorii reale a imobilului expropriat și ipoteza

privind prejudiciul total cauzat proprietarului prin actul de expropriere.

În prima variantă,

față de criteriul de determinare a valorii terenului expropriat stabilit de

lege, dar și de jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, având în

vedere contractele de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada de referință, din

2009 (contracte ce au ca obiect suprafețe de teren asemănătoare cu aceea

deținută de reclamant, categoria de teren fiind teren arabil extravilan, iar

prețul de vânzare pe mp înscris în aceste acte fiind de 112,5 euro/mp, 111,7

euro/mp sau un preț peste aceste valori, ajungând chiar la 130 euro/mp), experții

C.D.L. și S.A. și-au menținut punctul de vedere exprimat în fața primei

instanțe, în sensul că valoarea de circulație a terenului expropriat este de

91,2 euro/mp, argumentând, în plus că actele de vânzare-cumpărare de mai sus

atestă fără putință de tăgadă că s-au vândut efectiv suprafețe de teren, de

natura celui expropriat de la reclamant, cu prețuri mai mari decât acela propus

de experți de 91,2 euro/mp, ajungându-se chiar la prețuri de peste 130 euro/mp.

Experții au mai arătat

că prețurile susținute de pârât prin expert U.I.R. vizează contracte de

vânzare-cumpărare situate în alte zone decât perimetrul în care se construiește

autostrada, într-o parte geografică opusă cu D.N. Arad - Timișoara și zona de

dezvoltare comercială I.P. Arad. În plus, acele prețuri foarte scăzute trecute

în contractele prezentate de pârât reflectă prețuri din promisiuni de

vânzare-cumpărare anterioare, simbolice, unele chiar sub 100 euro pentru

întreaga suprafață ce urma a fi vândută de către promitentul vânzător.

În aceste condiții,

instanța de apel a dat preferință analizei care are în vedere acele contracte

de vânzare-cumpărare care se referă la suprafețe de teren asemănătoare cu

acelea deținute de către reclamant, atât sub aspectul amplasamentului

suprafețelor, cât și sub aspectul calității terenului, categoriei acestuia,

modului de amplasament față de centre de dezvoltare și posibilitatea de

tranzacționare efectivă pe piața imobiliară.

În a doua ipoteză, ce

a vizat noțiunea de prejudiciu cauzat proprietarului,

instanța de apel a

reținut că, pe lângă prețul real de circulație, reclamantului i s-a cauzat și

un prejudiciu determinat de restrângerea dreptului de folosință asupra

terenului cuprins în zona de protecție, precum și de scăderea valorii de

circulație și a imposibilității de folosință pentru terenul rămas fără căi de

acces și restul terenului, în suprafață totală de 384.899 mp.

Zona de protecție,

reglementată potrivit O.G. nr. 43/1997, a fost calculată la suprafața de 36.968

mp, suprafață necontestată de pârât în fond ori apel.

În sensul

jurisprudenței Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța de apel a

apreciat ca rezonabilă, pentru îngrădirea unuia dintre atributele dreptului de

proprietate al reclamantului, respectiv restricționarea folosinței pentru

terenul ce constituie zona de protecție, o despăgubire de 45 euro/mp, respectiv

pentru suprafața de 36.968 mp o despăgubire de 1.663.560 euro.

În opinia instanței,

această despăgubire este rezonabilă și reprezintă jumătate din suma solicitată

de reclamant, pentru că ea trebuie corelată atât cu conținutul restricțiilor de

folosință, cât și cu suprafața de teren de care reclamantul este lipsit a

beneficia prin exercitarea deplină a dreptului de proprietate - 36.968 mp.

În cauză, reclamantul

a solicitat o despăgubire egală cu acea stabilită pentru terenul efectiv

expropriat, însă instanța nu a împărtășit această idee, pentru că, în legătură

cu terenul ce constituie zona de protecție, acesta rămâne proprietar, însă cu

limitările arătate mai sus.

Instanța de apel a

mai reținut, potrivit concluziilor raportului de expertiză și ținând seama de

prețurile tranzacționate prin contractele de vânzare-cumpărare menționate mai

sus, că în mod cert se poate vorbi despre un prejudiciu cauzat reclamantului ca

urmare a secționării suprafeței sale de teren de tronsonul de autostradă, pe

diagonala cea mai lungă, prejudiciu care are o legătură cauzală directă cu exproprierea

în vederea construirii autostrăzii.

În aprecierea

cuantumului acestui prejudiciu, instanța nu a luat în calcul valorile

solicitate de reclamant și stabilite prin raportul de expertiză, respectiv de

79,7 euro/mp pentru terenul rămas fără căi de acces, în suprafață de 39.731 mp,

și de 11,5 euro pentru terenul cu valoare de circulație scăzută, în suprafață

de 345.168 mp, deoarece aceste valori contravin regulilor uzuale de folosință

și exploatare a terenurilor din zona respectivă și acordarea lor, la aceste

sume, ar crea un raport evident disproporționat, între reclamant și ceilalți

proprietari de terenuri, terenuri situate în zona de construcție a autostrăzii.

Curtea a apreciat că

există o justă și rezonabilă despăgubire prin stabilirea acesteia în funcție de

prejudiciul efectiv cauzat reclamantului ca urmare a construcției autostrăzii

pe terenul său de 46 ha, această despăgubire neputând depăși 5 euro/mp, ea

fiind raportată la întreaga suprafață de teren afectată de construcția

autostrăzii, respectiv suprafața de 384.899 mp.

Căile de acces pe

care reclamantul trebuie să le refacă, urmare a lucrărilor de expropriere și

construcție a autostrăzii, beneficiul diminuat ca urmare a scăderii valorii de

circulație, în ansamblu, asupra întregii suprafețe de 46 ha, imposibilitatea de

folosință a unui rest de teren așa cum reclamantul spera la momentul unificării

întregii parcele, înainte de hotărârea de expropriere, reprezintă elemente

certe ale prejudiciului creat, care vor putea fi acoperite prin acordarea

despăgubirii de 5 euro/mp, raportată la suprafața de 384.899 mp, ceea ce va

presupune un cuantum de 1.924.495 euro.

Despăgubirea de 5 euro/mp

a fost stabilită și prin raportare la valorile de piață medii pentru terenurile

extravilane, cuprinse în expertizele notarilor publici, secțiunea teren cu

front stradal la centură și drumurile naționale, încadrarea în limita maximă de

10 euro/mp, menționată în acele expertize, fiind atributul exclusiv al

instanței.

Cuantumul acestei

despăgubiri a fost apreciat ca justificat și din perspectiva Protocolului 1 pct.

1 al Convenției Europene pentru Drepturile Omului, reclamantul deținând un „bun”

asupra căruia își exercita pe deplin dreptul de proprietate, drept care i-a

fost apoi restrâns printr-un act unilateral de putere al autorității statale,

ceea ce determină nașterea imediată a dreptului său la o reparație integrală a

prejudiciului produs.

Petitul privind

solicitarea sumei de 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalitățile

contractuale la care reclamantul poate fi obligat, conform art. 5 pct. 2 din

antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008, nu a fost primit de

instanța de apel, deoarece, pe de o parte, antecontractul de vânzare-cumpărare

a fost încheiat în perioada în care era de notorietate că tronsonul segmentului

de autostradă ar putea să vizeze și terenul ce a făcut obiectul

antecontractului de vânzare-cumpărare, fiind discutabil deci prețul stabilit în

acel antecontract de vânzare-cumpărare, de peste 100 euro/mp, în condițiile în

care părțile aveau reprezentarea destinației viitoare a terenului, iar, pe de

altă parte, pentru că despăgubirea acordată proprietarului terenului, astfel

cum a fost stabilită mai sus, apare ca fiind rezonabilă și acoperă în

totalitate prejudiciul cauzat prin actul de expropriere, inclusiv prin acte

conexe actului principal de expropriere, cum este cazul antecontractului de

vânzare-cumpărare menționat.

Cât privește

criticile pârâtului din apel, instanța a considerat că au fost explicate atunci

când s-a argumentat soluția adoptată, la aceasta adăugându-se doar împrejurarea

că valorile susținute de către apelant nu pot fi reținute deoarece, pe lângă

faptul că sunt contrazise de contractele de vânzare-cumpărare analizate și de

lucrările de expertiză efectuate, sunt fundamentate prin raportare la

antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate cu mult înainte de perfectarea

acestora, la prețuri foarte mici, de 100 euro/ha, în anul 2000, și vizează

suprafețe de teren situate în alte zone decât cele ce fac obiectul acțiunii

reclamantului.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamantul L.P.A., pârâtul Statul

Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Timișoara și Ministerul Public - Parchetul

de pe lângă Curtea de Apel Timișoara.

Înalta Curte de

Casație și Justiție, secția I civilă, prin Decizia nr. 572 din 1 februarie

2012, a admis recursurile declarate împotriva Deciziei nr. 921 A din 26 mai 2011

pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, dispunând casarea cu

trimiterea cauzei spre rejudecare, în apel.

Instanța de recurs a

reținut că legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate

este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat

proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii.

În ceea ce privește

prima componentă a despăgubirii, „valoarea reală” a bunului expropriat, aceasta

este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea

administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.

Valoarea de piață a

imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate

caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, destinația

terenului la momentul evaluării, categoria localității, poziționarea față de

localități și căile de acces, echiparea tehnică edilitară a zonei, restricții

de folosire, iar nu perspectiva unei dezvoltări viitoare.

În speță, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții C. și S.

au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității, pe baza ofertei publicitare, fără o identificare expresă a

acestora, pentru o verificare a faptului dacă imobilele sunt similare. Experții

au aplicat corecții și au stabilit prețul de vânzare al unor terenuri similare,

au ajuns la concluzii pe bază de date incomplete și pe raționamente imprecise,

făcând aprecieri subiective, de ordin general, lucrarea efectuată neavând în

vedere criteriile prevăzute de lege, un raport nemotivat sau motivat greșit

neputând avea valoare probatorie. Nici suplimentul la raportul de expertiză,

depus în apel, însușit de către instanță, nu respectă condițiile impuse de

lege, întrucât nu pot fi calificate proprietăți comparabile terenurile care

sunt descrise ca fiind „asemănătoare din punct de vedere al utilităților și al

deschiderii la D.N.” și care se află la o distanță de 1.100-1.300 ml de terenul

în litigiu.

Ca atare, Înalta

Curtea a apreciat că o reală valoare de piață a imobilului expropriat (și

pentru aceleași considerente și a stabilirii prejudiciului cauzat

proprietarului), pe lângă criteriile prevăzute de S.I.E., se poate determina

(având în vedere că se pune problema despăgubirii pentru privarea de

proprietate) și prin prisma noțiunii de „justă despăgubire”, astfel cum reiese

din practica C.E.D.O. referitoare la aplicarea art. 41 când se constată

încălcarea art. 1 Protocolul 1.

Or, în speță,

prejudiciul produs reclamantului a fost calculat ca o ecuație valorică între

parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără

nicio legătură cu vreun prejudiciu actual sau previzibil a fi produs și în

viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul

imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe

suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice,

nefiind administrate probe în acest sens.

Înalta Curte de

Casație și Justiție a mai notat că instanța de apel nu a analizat în ce măsură

terenul situat în zona de protecție a autostrăzii este afectat de obligațiile

impuse de dispozițiile art. 17 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997, raportat la

destinația actuală a terenului (teren agricol extravilan), respectiv dacă

există un prejudiciu actual sau viitor, urmarea limitărilor impuse de actul

normativ menționat.

De asemenea, a

apreciat că raportul de expertiză efectuat în cauză este incomplet și

superficial în ce privește explicitarea modului de calcul al prejudiciului, iar

argumentele expuse de judecătorii apelului nu au avut în vedere elementele

arătate în considerentele anterioare, ce trebuie avute în vedere la stabilirea

prejudiciului și, respectiv, valoarea acestuia.

Drept consecință,

Înalta Curte a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe pentru lămurirea

deplină a situație de fapt, sens în care a dispus instanței de apel, în

rejudecare, efectuarea unei noi expertize și, eventual, administrarea de probe

suplimentare, în măsura în care acest lucru ar fi apreciat ca necesar, pentru a

se stabili contravaloarea despăgubirilor cuvenite reclamantului, raportat la

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional

la Convenție și art. 41 din Constituția României.

Curtea de Apel

Timișoara, reinvestită cu judecarea apelului, după casarea cu trimitere (Dosar

nr. 1774/108/2009*), a dispus refacerea în totalitate a expertizei judiciare,

experții judiciari nominalizați în această etapă fiind ing. S.A. - desemnat de

reclamant, ing. U.I.R. - desemnat de pârât și ing. O.M. - desemnat de instanță,

toți având dublă calitate, adică atât experți judiciari topografi, cât și

experți judiciari evaluatori de proprietăți imobiliare.

În acord cu dispozițiile

art. 315 C. proc. civ., Curtea a dispus experților ca în realizarea expertizei

să fie avute în vedere atât criteriile S.I.E., respectiv: amplasament,

destinația la momentul evaluării, categoria localității, poziționarea față de

localitate și de căile de acces, echiparea edilitară - utilități existente,

restricții de folosire și observarea unei eventuale perspective de dezvoltare

viitoare, dar concretă și nu ipotetică.

Totodată, din perspectiva

C.E.D.O., a fost cerută o analiză tehnică și perspectivele de dezvoltare, însă

nu prin raportare la condiții ipotetice, ci bazate pe un potențial concret,

realizabil și susceptibil de probare, materializat eventual printr-un început

de realizare, lipsa caracterului speculativ, apoi certitudinea unei pagube

viitoare, precum și existența unui echilibru între interesul general, public și

cel privat.

Experții au ajuns la

soluții diametral opuse, atât în ceea ce privește cuantumul despăgubirii pentru

terenul efectiv expropriat, cât și cuantumul daunelor suplimentare,

păstrându-și punctele de vedere motivate, chiar și după ce au răspuns

obiecțiunilor, respectiv cererilor de lămurire și de completare a expertizei,

formulate de către părțile litigante.

La solicitarea

reclamantului, instanța de apel a dispus ca determinarea cuantumului

despăgubirii și a daunelor eventuale să fie făcută atât la nivelul anului la

care s-a produs efectiv exproprierea - anul 2010, cât și la valorile de la data

realizării expertizei - anul 2013.

În această privință,

în urma analizării tranzacțiilor efective, materializate prin contracte de

vânzare - cumpărare vizând terenuri de dimensiuni similare, din același

perimetru, expertul U. a ajuns la concluzia că valoarea de despăgubire pentru

terenul efectiv expropriat de 45.564 mp este 3.059.649 lei sau 692.573 euro, la

data efectuării raportului, și anume mai 2013, cu o valoarea unitară de 15,20 euro/mp,

în condițiile în care terenul a fost achiziționat de reclamant în anul 2005 cu

un preț unitar de aprox. 0,07 euro/mp, iar SC C.N.A.D.N.R. SA i-a evaluat terenul

și i-a propus spre plată 17,94 euro/mp, atunci când i s-au acordat 885.712 euro,

prin hotărârile contestate în prezentul litigiu.

O concluzie similară

a avut și expertul O., într-o primă fază, pe care apoi și-a modificat-o,

concluzionând în final că la data realizării raportului - anul 2013, valoarea

despăgubirii pentru suprafața efectiv expropriată de 45.564 mp este de

12.855.680 lei sau 2.909.973 euro, respectiv o valoare unitară de 63,87 euro/mp,

deși la aceste despăgubiri s-ar mai putea adăuga și daune cauzate de limitarea

exercițiului dreptului de proprietate pentru o suprafață de 4.297 mp, aflată în

zona de interdicție, caz în care dauna ar fi evaluată în anul 2013 la 537.125

euro, la care se adaugă dauna de 15.329 euro pentru o parcelă de 240 mp, rămasă

fără căi de acces și care nu mai poate avea utilitate comercială sau agricolă.

În ceea ce privește

daunele suplimentare, expertul U. a opinat că valoarea cumulată a acestora, în

luna mai 2013, este de 45.895 lei.

Atât expertul U., cât

și expertul O. au concluzionat că nu se impune acordarea de despăgubiri pentru

o presupusă suprafață afectată, de 36.968 mp, care se află în zona de

protecție, de 50 m, pe fiecare parte laterală a autostrăzii și nici daune

pentru cei 384.899 mp, pe care reclamantul susține că nu îi mai poate utiliza

pentru o presupusă destinație comercială.

Ambii experți, atât O.,

cât și U. au afirmat că aceste daune nu se impun fi acordate datorită

caracteristicilor terenului de 36.968 mp, care se află în zona de protecție, de

50 m mp și nici pentru terenul de 384.899 mp, pe care reclamantul susține că

nu îi mai poate utiliza pentru o presupusă destinație comercială, pentru toate

suprafețele de teren menționate mai sus rămân în proprietatea reclamantului L. și

reprezintă în continuare, cum a fost și la momentul achiziției și la momentul

de față, teren agricol extravilan și nu un teren intravilan, apt pentru

construire sau pentru dezvoltare imobiliară.

Concluziv, valoarea

medie a prețului pentru mp de teren, în opinia expertului O. se situează la

63,87 euro/mp, strict pentru suprafața de teren de 45.564 mp efectiv

expropriată, precum și pentru cei 240 mp de teren blocat, fără posibilități de

utilizare comercială sau agricolă.

Pe de altă parte,

expertul S. a avut concluzii total diferite, apreciind că toate daunele

solicitate de reclamant i se cuvin a-i fi acordate integral, după cum și

valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport cu

potențialul de dezvoltare al acestuia, nu de teren agricol extravilan, ci de

teren intravilan, afectat unei dezvoltări imobiliare de mare anvergură.

Astfel, în ultima

variantă prezentată de expertul S. valoarea totală a despăgubirii la data

întocmirii raportului de expertiză este de 62.677.714,39 lei (13.968.735,10 euro),

din care 18.236.553,59 lei (4.064.308,80 euro) pentru suprafața efectiv

expropriată de 45.564 mp, apoi 21.498.200,55 lei (4.791.219,20 euro) pentru

suprafața de 54.016 mp teren aflată în zona de interdicție, unde nu pot fi

executate construcții, cu excepția celor destinate serviciilor pentru

autostradă.

Apoi, expertul a mai

identificat și dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității

de folosință a unui teren de 31.665 mp, compusă din trei loturi de 26.223 mp +

5.202 mp + 240 mp, care, în urma exproprierii, deși rămâne în proprietatea

reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public și

îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicție, având o configurație

improprie oricărei utilizări economice profitabile. Dauna calculată/evaluată de

expertul S. în acest caz a fost de 4.847.891,65 lei (1.080.430,50 euro), la

data evaluării.

La acestea se mai

adaugă, potrivit expertului, și suma de 18.095.068,60 lei (4.032.776,60 euro),

reprezentând daună cauzată ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității de

folosință a unui teren de 180.842 mp, compusă din două loturi de 75.607 mp + 105.235mp.

În ceea ce privește

valoarea totală de la data exproprierii, expertul S. a concluzionat că aceasta

este superioară celei de la data evaluării, fiind de 66.822.038,17 lei sau

14.892.364,20 euro.

În ședința publică

din 03 aprilie 2014, reclamantul a susținut verbal cererea formulată în scris,

de efectuare a unei noi expertize, întrucât consideră că proba deja administrată

este neconcludentă și profund viciată, în condițiile în care există diferențe

majore între opiniile experților referitor la metodele utilizate, unul dintre

motivele pentru care lipsește elementul coerenței, lucrarea întocmită fiind

extrem de stufoasă.

În plus, reclamantul

a invocat și faptul că, la 18 martie 2014, a fost încunoștințat de A.N.E.V.A.R.

că împotriva experților U.I.R. și O.M.I., doi dintre cei trei experți desemnați

în cauză, a fost inițiată procedura disciplinară referitoare la expertizele depuse

în dosar.

În continuare, a

arătat că a apelat la un expert specialist din țară, ing. F.A., membru

acreditat A.N.E.V.A.R. și verificator A.N.E.V.A.R. de evaluări și a depus azi

la dosar raportul de verificare întocmit de acesta, concluziile fiind că raportul

de expertiză din dosar nu este suficient fundamentat și conține aspecte

neconforme cu standardele internaționale. Or, Înalta Curte de Casație și

Justiție a opinat pentru refacerea expertizei, pentru realizarea unei expertize

care să îndeplinească și să respecte normele internaționale, însă, în

condițiile actuale, nefiind respectată această îndrumare, există riscul unei

noi casări pentru viciile concrete evidențiate anterior.

Instanța de apel,

asupra cererii de efectuare a unei noi expertize, a apreciat că se impune a fi respinsă,

cu argumentul principal că aceste evaluări profesionale efectuate de ing. F.A.

nu au nicio relevanță în cauză câtă vreme cei trei experți contestați sunt

experți judiciari, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 201 și

urm. C. proc. civ. stipulează foarte clar că orice expertiză judiciară poate fi

efectuată doar de experți judiciari. În concluzie, în eventualitatea în care ar

putea avea relevanță o acțiune disciplinară, ea ar trebui să fie dispusă doar

de Ministerul Justiției prin Comisia specializată. Instanța a avut în vedere dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994 raportat la jurisprudența Înaltei Curți de

Casație și Justiție, care, în toate deciziile de speță, cere instanțelor să se

stabilească prețul prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare care

vizează imobile de același fel, din aceeași perioadă și din același perimetru,

respectiv din aceeași unitate administrativ-teritorială, cu terenul expropriat,

condiție respectată în cauză, astfel că a concluzionat că nu se observă

oportunitatea și relevanța unei noi expertize.

Prin Decizia civilă nr.

51 din 10 aprilie 2014, Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă, a respins

apelul declarat de reclamantul L.P.A., împotriva sentinței civile nr. 448 din

09 iunie 2010 pronunțată de Tribunalul Arad, a admis apelul declarat împotriva

aceleiași sentințe de către pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul

Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timișoara, a schimbat

sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea reclamantului L.P.A.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de apel a reținut că, prin H.G. nr. 212/2009, respectiv H.G.

nr. 214/2009, s-a dispus exproprierea suprafeței de 45.564 mp, teren extravilan

proprietate a reclamantului L.P.A., pentru construirea segmentului de autostradă

Arad-Timișoara și variantei de ocolire a municipiului Arad.

Exproprierea s-a

făcut în diagonală pe întreaga suprafață de teren deținută de reclamant, de

peste 46 ha, ce avea configurația unui dreptunghi, în prezent secționat de

segmentul de autostradă, după cum rezultă din planșa depusă în dosar, în apel.

În anul 2005,

reclamantul a cumpărat suprafețele de teren arabil situate în extravilanul

municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul D.N.69 Arad-Timișoara,

potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de B.N.P.,

I.D.F., plătind prețul de 2.372.600.000 lei pentru totalul de 971.600 mp, adică

0,24 lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067 euro/mp.

Potrivit

certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obținut de reclamant pentru

terenurile înscrise în C.F., acestea au regimul juridic de „teren arabil situat

în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”.

În ce privește

regimul economic, același certificat menționează că în prezent terenul este

arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării

zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica „regimul tehnic” se

arată că terenul în suprafață de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al

municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva

stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei

centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad. Aceasta

situație există și în continuare, respectiv în aprilie 2014, în sensul că nu

există elaborat niciun P.U.G. și nici măcar un P.U.Z.

Pentru suprafața

de teren expropriată, teren extravilan, reclamantului L.P.A. i s-a acordat suma

totală de 885.712 euro (17,94 euro/mp), în condițiile în care același teren a

fost achiziționat de acesta în anul 2005 cu un preț unitar de 0,07 euro/mp.

Prin urmare, valoarea acordată reclamantului de către stat, în urma

exproprierii, este cu 2.563% mai mare decât valoarea de achiziție.

În ceea

ce privește legea aplicabilă, instanța de apel a constatat că incidente sunt

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevăd că despăgubirea se

compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Astfel, la

calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

În cazul

exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un

spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând

seamă de prevederile precedente, vor putea propune instanței o eventuală

reducere numai a daunelor.

Art. 27

din aceeași lege stabilește că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va

compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî, astfel

încât despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea

oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau

de altă persoană interesată.

Instanța

de apel a considerat că la aceste considerente se adaugă jurisprudența

relevantă și constantă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în interpretarea

textelor de lege enunțate mai sus, care statuează că la stabilirea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța trebuie să țină seama de prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Din această

perspectivă, instanța de apel a constatat că abordarea Înaltei Curți nu

diferă de cea a C.E.D.O. în ceea ce privește rezonabilitatea și

proporționalitatea sumei acordată drept despăgubire.

Astfel, în cea mai

recentă cauză de acest fel, C.E.D.O. a

reiterat că „în numeroase cazuri de expropriere licita,

cum ar fi exproprierea unui teren în vederea construirii unui drum sau pentru alte

scopuri de utilitate publică, doar o indemnizație integrală poate fi

considerată ca justă (rezonabilă), în raport cu valoarea bunului. Cu toate

acestea, această regulă nu este fără excepție. În fapt, obiective legitime de

utilitate publică, cum ar fi cele ce urmăresc reformele economice sau ale justiției

sociale, pot să conducă la o rambursare inferioară celei reale, de pe piața

liberă”. (î

n acea cauză, Curtea a constatat că

transferul dreptului de proprietate a avut

loc în vederea creării unui spațiu verde, fiind o expropriere izolată, care nu

se înscrie în contextul politic mai larg privind o reformă economică și socială).

„În aceste condiții, se poate concluziona că valoarea despăgubirii

juste în acest caz trebuie să fie la nivelul celei de pe piața liberă”.

Instanța de la

Strasbourg a statuat că valoarea de piață a unor proprietăți nu se stabilește

în funcție de „condiții ipotetice”, iar potențialul de dezvoltare trebuie să

fie unul concret, realizabil și susceptibil de probare (exemplu „un proiect de

exploatare economică a proprietății care începuse să se realizeze - cauza

Papamichalopulos ș.a. contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995).

Deși C.E.D.O. are

drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu

valoarea bunului” (cauza Lithgow ș.a. contra Regatului Unit sau cauza Hentrich

contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din

paguba rezultând din „pierderea bunului și din privarea de folosință” (cauza

Hentrich contra Franței), „pierderile efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra

României), care să fie justificată de diferite probe (cauza Cernea ș.a. contra

României), cerința de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigențele

Curții, adică „nici excesivă, nici arbitrară”.

Curtea Europeană nu

exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilități doar pentru constatarea

unei „imposibilități de a calcula pierderea șanselor” (cauza Sporrong și

Lonnroth contra Suediei). Cu toate acestea, C.E.D.O. consideră că daunele

materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter

speculativ și a căror determinare este în funcție de mai multe variabile (cauza

Radu contra României). Cauza Granitul contra Românii este similară în abordare

cu cauza Broniowski contra Poloniei, respectiv Ozopska contra Poloniei, în

contextul în care subiectul de dispută se axează pe limitele rezonabile ale

compensației, în speța prezentă nefiind disputată măsura exproprierii, ci doar

întinderea compensației, cum la fel de relevantă este și cauza James ș.a. contra

Marii Britanii.

Față de

jurisprudența convențională menționată, instanța de apel a

constatat că nu prezintă o relevanță specifică pentru cazul reclamantului Luca

din această speță cauzele Lonroth vs. Suedia și Papamichaloupoulos vs. Grecia,

pentru că în acele situații au fost analizate exproprieri de fapt, pentru

care nu au fost acordate compensații în beneficiul victimelor exproprierii de

către expropriator și unde a fost verificată existența și legitimitatea

pierderii de proprietate și nu justețea/rezonabiltiatea compensației

financiare.

Or, despăgubirea în

caz de expropriere pentru cauză de utilitate publică - în speță fiind vorba de

realizarea unui obiectiv public de interes major, respectiv autostrada Nădlac -

Sibiu, din coridorul IV european - trebuie să fie justă, dar și rezonabilă și

să nu conducă la atingerea unui scop speculativ, chiar dacă victima

exproprierii este un dezvoltator imobiliar.

Trebuie, prin urmare,

urmărit justul echilibru dintre interesul proprietarului expropriat și cel al

expropriatorului, căruia nu i se poate impune o sarcină nerezonabilă, excesiv

de oneroasă, speculativă, din partea proprietarului terenului expropriat pentru

realizarea unei autostrăzi.

În aceste

condiții, instanța de apel a constatat că este necesar să fie

întrunit un set de criterii, care derivă atât din practica S.I.E., cât și a C.E.D.O.,

respectiv: amplasament, destinația la momentul evaluării, categoria

localității, poziționarea față de localitate și de căile de acces, echiparea

edilitară - utilități existente, restricții de folosire și observarea unei

eventuale perspective de dezvoltare viitoare, dar concretă și nu ipotetică.

De asemenea, este

necesară o analiză tehnică a perspectivelor de dezvoltare, însă nu din viziunea

unor condiții ipotetice, ci bazate pe un potențial concret, realizabil și

suceptibil de probare, materializat eventual printr-un început de realizare,

lipsa caracterului speculativ, apoi certitudinea unei pagube viitoare, precum

și existența unui echilibru între interesul general, public și cel privat.

Prin prisma analizei

pieței libere, instanța de apel a reținut că experții judiciari,

inclusiv în faza apelului, unde s-a administrat o nouă expertiză, au propus 3 valori

unitare diferite pentru mp de teren, la data întocmirii raportului.

Astfel, expertul U.,

după ce a a studiat 24 de contracte de vânzare - cumpărare de terenuri agricole

extravilane, din același perimetru cu cel în care se află terenul expropriat de

la reclamant, într-un interval de 5 ani (2009–2013), a constatat că, în raport

cu anul 2005, când reclamantul a cumpărat terenul cu 0,07 euro/mp, în anul 2013

valoarea unitară a terenului agricol extravilan vândut efectiv în același

perimetru a ajuns la aproximativ 15 euro/mp, sumă inferioară celei stabilită

prin Hotărârile din 2009, de 17,94 euro/mp, ceea ce reflectă pe deplin evoluția

pieței imobiliare dinainte de boom-ul imobiliar, urmat de prețurile determinate

de criză și apoi de relativa stabilizare a prețurilor, survenită la finele lui

2012 și continuată în anii 2013 și 2014.

Pe de altă parte,

expertul O. a avut doar 11 elemente de comparație, respectiv contracte de

vânzare-cumpărare care se referă la terenuri din același perimetru, dar de

întinderi mult mai mici, care nu depășesc 118-4.000 mp, afectate pentru construirea

unor stații de carburant și care au categoria de terenuri intravilane și nu

extravilane - agricole, media prețului unitar fiind de 63,87 euro/mp.

În sfârșit, expertul S.

a utilizat doar 3 contracte pentru comparație, perfectate în perioada 2010-2013

și apoi a combinat acest date cu metoda celei mai bune utilizări, apreciind că

atât terenul expropriat, cât și cel rămas în proprietatea reclamantului ar fi

apt pentru dezvoltare imobiliară și nu are niciun fel de relevanță că

actualmente terenul este clasificat ca și teren extravilan agricol, fiind

posibil în viitor ca acesta să fie inclus în categoria terenurilor intravilane,

astfel că media prețului unitar pe mp este de 89,20 euro.

Instanța de apel,

analizând concluziile diferite ale celor trei experți precum și metodele,

alături de comparabilele utilizate de aceștia, în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994,

a constatat că cea care reflectă realitatea este cea realizată de expertul U.

și, parțial, cea realizată de expertul O., urmând a înlătura în totalitate

concluziile expertului S.

Aceasta, întrucât a constatat

la rându-i că pretențiile reclamantului vizând imposibilitatea folosirii

corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecție și siguranță a

autostrăzii sunt nejustificate, deoarece suprafața aferentă zonei de siguranță

sau de interdicție de 54.016 mp nu a fost expropriată, iar, în zona de

protecție, potrivit art. 17 și 18 din O.G. nr. 43/2011, terenul va putea fi

folosit în continuare potrivit destinației sale agricole și obligaților propter

in rem ce reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum

public și anterior edificării autostrăzii.

Aceeași este și

situația loturilor de teren de 31.665 mp și de 180.842 mp, care rămân în

continuare în proprietatea reclamantului Luca și pot fi utilizate în același

scop, respectiv terenuri agricole extravilane, așa cum o reflectă categoria

actuală de folosință, nefiind exclusă o posibilă schimbare viitoare a acestei

destinații, în teren intravilan construibil, însă pentru acestea trebuiesc

îndeplinite o serie de condiții și de etape pe care reclamantul nu le-a parcurs

în mod evident.

În speță, doar

experții O. și U. au analizat imobilul expropriat potrivit categoriei de

folosință actuală - arabil în extravilan - și nu potrivit unei categorii

ipotetice de intravilan construibil.

Certificatul de

urbanism pe care îl menționează reclamantul în justificarea intenției de

schimbare a destinației terenului din extravilan agricol în intravilan

construcții este numai un act de informare, prin care autoritățile publice

locale, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice și ale

regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a

teritoriului, după caz avizate și aprobate potrivit legii, fac cunoscute

solicitantului elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al

terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării și stabilesc

cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în func