ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2868/2014

Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad la data de 24 august 2010, ulterior precizată, reclamantul L.P.A., a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin M.T.I., prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timișoara, solicitând anularea, în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 15 iulie 2010 de expropriere și de stabilire a cuantumului despăgubirii dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad în ceea ce privește exproprierile pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică prevăzute în H.G. nr. 185/2010 și stabilirea la suma minimă de 3.566.528 euro a cuantumului total al despăgubirii la care este îndreptățit pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menționate, sumă la care se vor adaugă alte daune suferite în condițiile exproprierii.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin hotărârile atacate Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad a dispus exproprierea terenurilor aflate în proprietatea sa, în suprafață totală de 11.697 mp, pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad - Timișoara” ce face obiectul H.G. nr. 185/2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad - Timișoara”, km 12+000 - km 44+000 pe teritoriile municipiului Arad, al localității Șagu, județul Arad și localităților Orțișoara, Pișchia, Giarmata, județul Timiș.

Reclamantul a contestat suma totală a despăgubirilor pe care expropriatorul a înțeles să i le plătească pentru exproprierea terenurilor menționate mai sus, respectiv 944.750 lei, aceasta fiind derizorie în comparație cu valoarea reală a suprafețelor expropriate și a daunelor cauzate de această expropriere; în plus, nu are un fundament real și nu reprezintă „dreapta și prealabila despăgubire” prevăzută atât de art. 44 alin. (3) al Constituției României, cât și de art. 1 al Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care completează corespunzător prevederile Legii speciale nr. 198/2004. Reclamantul a precizat că valoarea de piața a terenurilor supuse exproprierii prin hotărârile atacate este de 134 euro pe mp (aceasta este valoarea la care însuși Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R.

SA a expropriat terenuri situate în zona Zădăreni, la numai câteva sute de metri de terenurile ce fac obiectul cererii de față), că terenurile sale au, pe întreaga lor lungime, front stradal la D.N.2848, respectiv drumul european ce leagă municipiul Arad de municipiul Timișoara, în timp ce întreaga zonă Zădăreni dispune numai de un drum comunal - D.C.2462; întreaga suprafață de teren aflată în proprietatea reclamantului înainte de expropriere era destinată utilizării comerciale, prin acordarea unui regim de zonă construită.

Faptul că terenurile supuse exproprierii sunt catalogate formal ca „extravilan - teren agricol” este pur conjunctural, demersurile reclamatului de a promova planurile urbanistice zonale (P.U.Z.) de transformare a zonei cu caracter agricol în zonă construită, inițiate conform certificatului de urbanism eliberat de Primăria municipiului Arad din 21 februarie 2006 și a contractului de proiectare din 26 octombrie 2005 încheiat pentru elaborarea studiului de urbanism în faza P.U.Z. în vederea dezvoltării imobiliare fiind blocate tocmai de către expropriator, prin introducerea obligativității obținerii unui aviz prealabil din partea Ministerul Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, traseul final al autostrăzii Nădlac - Arad - Timișoara și a centurii Arad fiind stabilite mult mai târziu, odată cu notarea în cărțile funciare ale terenurilor supuse exproprierii a „începerii lucrării procedurilor de expropriere în temeiul Legii nr. 198/2004”.

În plus, despăgubirea plătibilă de către expropriator trebuie să cuprindă și următoarele daune directe cauzate de expropriere: daune datorate lipsei/imposibilității de folosință pentru zonele de protecție laterale autostrăzii; daune datorate scăderii valorii și/sau imposibilității de folosință a restului de teren neexpropriat, rămas fără căi de acces sau într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială; penalitățile contractuale la care este obligat expropriatul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 încheiat cu promitentul-cumpărător S.C.T.; despăgubirea folosirii fără titlu de către expropriator a terenurilor pe perioada 01 octombrie 2009 - 31 martie 2010, prejudiciu evaluat la suma de 457.734 euro.

Prin întâmpinare pârâtul a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. În esență, a arătat că valoarea de despăgubire a imobilelor, proprietatea reclamantului, supuse exproprierii a fost stabilită într-un raport de evaluare, care a stat la baza emiterii H.G. nr. 185/2010, expertul evaluator ținând seama de caracteristicile imobilului, de zona de amplasare, de tipul de drum la care are acces, de existența utilităților tehnico-edilitare, de orientarea și aspectul urbanistic, de natura terenului și starea acestuia, de gradul seismic al zonei, de utilizarea terenului și de prețurile de tranzacționare din zonă. Terenurile reclamantului, ce fac obiectul exproprierii, sunt terenuri arabile, situate în extravilanul localității Arad, fără utilități, cu o valoare de 80,77 lei/mp.

În ceea ce privește prejudiciile cauzate de expropriere, pârâtul a susținut că nu există nicio suprafață de teren, de o parte și de alta a șoselei, rămasă în proprietatea reclamantului care să fie supusă interdicției de a fi utilizate de proprietar potrivit destinației terenului, că au fost prevăzute drumuri accesorii care să asigure căile de acces la terenurile rămase neexpropriate. Referitor la lipsa de folosință solicitată, pârâtul a menționat că suprafețele de teren ocupate sunt strict cele expropriate inițial în baza H.G. nr. 212/2009 și nr. 214/2009, unde sunt în derulare lucrările de edificare a autostrăzii Arad-Timișoara. În absența unor date de identificare, individualizare cadastrală, topografică a parcelelor de teren ocupate și folosite de către expropriator și a dovezilor clare care să probeze faptul că expropriatorul a ocupat și folosit în mod abuziv o suprafață de 76.289 mp timp de 6 luni, pretențiile reclamantului sunt nefondate și nedovedite.

Prin sentința civilă nr. 1687 din 15 decembrie 2011, Tribunalul Arad a respins acțiunea civilă precizată formulată de reclamantul L.P.A. Pentru a hotărâ astfel, tribunalul a constatat că în anul 2005 reclamantul a cumpărat suprafețele de teren arabil situate în extravilanul municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul șoselei naționale D.N.69 Arad-Timișoara, potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de către B.N.P., I.D.F., plătind prețul de 2.372.600.000 lei vechi pentru totalul de 971.600 mp teren, adică 0,24 lei lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067 euro/mp teren, potrivit expertului tehnic judiciar U.I.R. Conform certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obținut de reclamant pentru respectivele terenuri (înscrise în C.F.), acestea au regimul juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”.

În ce privește regimul economic, același certificat menționează că în prezent terenul este arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica regimul tehnic se arată că terenul în suprafață de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad. Se mai arată în respectivul certificat de urbanism că după obținerea prealabilă a avizului M.T.C.T. - SC C.N.A.D.N.R. SA , se va elabora un P.U.Z. în conformitate cu dispozițiile legale, inclusiv cele din Legea fondului funciar și cu alte documentații de urbanism din zonă, iar construcțiile se vor amplasa la minim 30 m de marginea îmbrăcăminții asfaltice a drumului național.

Anterior, prin contractul de proiectare din 26 octombrie 2005, reclamantul a angajat o firmă specializată în vederea elaborării P.U.Z. cu denumirea generică „Ansamblul Prezidențial și de Servicii - Arad Sud”, incluzând studiu teren (geo) și întocmirea documentațiilor pentru obținerea avizelor și acordurilor. Ulterior obținerii certificatului de urbanism sus-menționat, în luna august 2006, reclamantul împreună cu alți beneficiari printre care și J.O.C. (de la care cumpărase cea mai mare parte a terenului) și S.C.T. (cu care va încheia ulterior o promisiune de vânzare-cumpărare privind terenul) solicită întocmirea unui proiect P.U.Z. „Extindere zona rezidențială cu funcțiuni complementare, servicii, comerț și birouri extravilan Arad”.

Potrivit planului de situație de la dosar, detalii ale amplasamentului autostrăzii la care făcea referire certificatul de urbanism sus-menționat se găseau elaborate în luna decembrie 2007. La data de 20 februarie 2008, reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, încheie cu S.C.T. un antecontract de vânzare-cumpărare prin care primul se obligă să vândă în viitor celui de-al doilea suprafața de 590.400 mp teren arabil în extravilan, cu prețul de 100 euro/mp, în vederea dezvoltării unui proiect imobiliar, ocazie cu care promitentul-vânzător declară, printre altele, că nu există iminența vreunei acțiuni legale, privind respectivul teren, garantându-l pe promitentul cumpărător împotriva împiedicării implementării proiectului de dezvoltare imobiliară pe întregul teren.

La 9 mai 2008, prin încheierea de C.F. Arad (provenită din conversia pe hârtie a C.F.) începerea lucrărilor procedurii de expropriere în temeiul Legii nr. 198/2004. Ulterior, la 24 iunie 2008, antecontractul sus-menționat este completat cu actul adițional nr. 1 în privința plății diferenței de preț, iar, la 22 octombrie 2008, valabilitatea antecontractului este prelungită cu încă 12 luni prin actul adițional. Prin H.G. nr. 212/2009 publicată în M. Of. nr. 161 din 16 martie 2009 este aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timișoara” și declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul respectiv, reclamantul figurând în anexa nr. 2 conținând imobilele supuse exproprierii.

Prin H.G. nr. 214/2009 publicată în M. Of. nr. 154 din 12 martie 2009 este aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Arad” și declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică, reclamantul figurând în anexa 2 cuprinzând imobilele supuse exproprierii. Prin Hotărârile din 15 iulie 2010 ale Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost expropriate 5 parcele de teren din C.F. Arad, în suprafață totală de 11.697 mp, pentru care s-a acordat reclamantului suma totală de 944.750 lei, adică 80,76 lei/mp (aproximativ 18 euro/mp).

În speță, comisia de experți constituită de instanță pentru stabilirea despăgubirilor conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 a exprimat o opinie majoritară și una minoritară, cu privire la cuantumul despăgubirilor cuvenite, ambele luând în considerare și lucrarea de expertiză topografică având ca obiective identificarea terenului supus exproprierii și identificarea restului de teren cu utilizare restricționată, împiedicată ori îngreunată din cauza autostrăzii și a lipsei drumurilor de acces.

În lucrarea de expertiză topografică și răspunsurile la obiecțiuni, expertul tehnic judiciar se arată în esență că parcelele de teren rămase ca urmare a exproprierii nu mai asigură condiții pentru realizarea unor proiecte imobiliare, iar forma, dimensiunile, amplasamentele și accesul din drumul național influențează negativ valoarea terenurilor în cauză; terenurile care vor rămâne în proprietatea reclamantului după expropriere nu au asigurate căi de acces, aceste drumuri fiind prevăzute în proiectul autostrăzii. Expertul topograf a calculat că, din parcelele rămase în proprietatea statului, suprafața totală de 8.867 mp va fi grefată de interdicția de construire a unor obiective care generează trafic suplimentar prevăzută de art. 47 alin. (1) 1 din O.G.

nr. 43/1997, iar suprafața de 2.943 mp (S 30) rămâne izolată de celelalte parcele. Pornind de la aceste măsurători și considerente ale expertului topograf, opinia majoritară a experților evaluatori (expertul numit de instanță și cel desemnat de reclamant) a concluzionat o valoare a despăgubirii de 91,20 euro/mp pentru terenul expropriat și cel situat în zona de interdicție și de 19,95 euro/mp pentru terenul rămas fără acces. Cei doi experți au folosit metoda comparației directe cu 2 contracte de vânzare-cumpărare încheiate în data de 23 iunie 2011, prin care numiții D.M., respectiv P.D. au vândut firmei SC P.C.

SRL București 170+118 mp teren, respectiv 168+525 mp teren cu prețul de 75 euro/mp, respectiv 82 euro/mp, însă instanța de fond a apreciat că această comparație se cuvine a fi invalidată deoarece terenurile ce fac obiectul celor 2 contracte de vânzare-cumpărare sunt intravilane, iar suprafețele de teren sunt atipice (foarte mici, ceea ce denotă un interes cu totul special al cumpărătorului și au notată deja procedura exproprierii în C.F., cu consecința posibilității denaturării prețului în funcție de așteptările părților relativ la această procedură). În plus, expertul desemnat de pârât a afirmat, iar reclamantul nu a contestat că numita D.M. este bunica acestuia.

A doua metodă folosită de cei 2 experți, cea a valorii de investiție, a pornit de la premisa incertă că respectivul teren ar fi putut primi în viitor destinația dorită de reclamant - aceea de spații rezidențiale - și a folosit ca reper al unei tranzacții în scop investițional o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată chiar între reclamant și numita D.M., astfel încât instanța de fond a înlăturat și rezultatele obținute de experți prin această metodă. Pentru considerente similare, tribunalul a înlăturat și celelalte înscrisuri depuse de reclamant pentru probațiunea ținând de prețul la care se vând terenuri de același fel. Analizând opinia separată exprimată de expertul tehnic judiciar U.I.R., tribunalul a apreciat că valoarea propusă de 13 euro/mp de teren expropriat corespunde cel mai bine noțiunii de „valoare reală” folosită de legiuitor.

Instanța a reținut că expertul a argumentat în mod corect faptul că ceea ce s-a expropriat a fost un teren cu destinație agricolă - arabil în extravilan, transformarea în teren construibil în intravilan fiind ipotetică, atât prin prisma avizelor și acordurilor ce trebuiau eliberate de instituțiile abilitate, cât și prin aceea a lipsei intenției autorităților locale de schimbare a acestui regim juridic potrivit P.U.G. În plus, dispozițiile legale impun luarea în considerare a prețului la care se vând „ în mod obișnuit” astfel de imobile. Or, din multitudinea de contracte și convenții existente la dosarul cauzei, unele încheiate de vânzător la puțin timp după cumpărare, instanța de fond a constatat că terenuri intravilane din zona în discuție și care prin regimul juridic ar trebui să aibă o valoare mai mare decât cele extravilane din apropriere, au avut prețuri de achiziție mult mai mici decât cele extravilane.

Tribunalul a observat că, în contextul căderii întregii piețe imobiliare după anul 2008, este de notorietate scăderea prețurilor la care se tranzacționează terenurile în Arad, în publicațiile de specialitate fiind evidențiate numeroase oferte de terenuri intravilane cu prețuri sub 20 euro/mp, în timp ce în aceeași zonă există oferte de terenuri intravilane - suprafețe mari - la prețul negociabil de 15 euro/mp. De altfel, expertul analizează amănunțit oferta unui teren extravilan situat în apropierea celui în discuție oferit spre cumpărare cu prețul de 13 euro/mp. În afara acestui aspect notoriu, expertul arată că, în intervalul 1991-2008, prețurile terenurilor agricole au crescut de circa 20 de ori, iar apoi au cunoscut o scădere lentă, dar continuă, astfel încât este cu totul nerezonabil a se considera că un teren achiziționat de reclamant în anul 2005 cu mai puțin de o zecime dintr-un euro/mp să fie vândut în anul 2011 cu un preț de peste 1800 ori mai mare.

În plus, prețurile unitare ale terenurilor intravilane situate la ieșirile din Arad către Nădlac, Oradea și Deva sunt cuprinse între 10 și 30 euro/mp, iar, cu ocazia exproprierilor pentru realizarea viitorului pasaj denivelat pe D.N. 7 către Oradea, au fost acordate despăgubiri maximale de circa 28 euro/mp pentru terenuri cu destinația curți-construcții în intravilanul municipiului Arad și de 0,70 euro/mp pentru terenuri arabile extravilane potrivit unui raport de evaluare realizat în aprilie și iunie 2011. Pentru toate aceste considerente, singura valoare de despăgubire pe care instanța de fond a apreciat-o ca fiind veridică dintre cele propuse de experți a fost de 13 euro/mp.

În privința prejudiciului creat proprietarului prin expropriere, tribunalul a înlăturat ca nefondate pretențiile reclamantului vizând imposibilitatea folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecție și siguranță a autostrăzii, deoarece suprafața aferentă zonei de siguranță a fost expropriată conform raportului de expertiză topografică, iar în zona de protecție, potrivit art. 17 și 18 din O.G. nr. 43/2011 terenul va putea fi folosit în continuare potrivit destinației sale agricole și obligaților propter in rem ce reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public și anterior edificării autostrăzii. Au fost apreciate ca nefondate și pretențiile reclamantului privind scăderea valorii și/sau imposibilității de folosință a restului de teren neexpropriat, rămas fără căi de acces sau într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială.

Tribunalul a avut în vedere faptul că terenul are o destinație agricolă, potrivit expertizei topografice și de evaluare există drumuri de exploatare, iar alte drumuri de acces sunt prevăzute în proiectul autostrăzii, suprafața de 2.943 mp pretins a fi izolată este în fapt situată între zonele de protecție și un drum de exploatare, precum și aprecierea experților că realizarea autostrăzii va crește atractivitatea prețului terenului, care ar putea fi amenajat în viitor ca puncte de asistență și spații comerciale.

Tribunalul a mai reținut că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 reclamantul a cunoscut faptul că terenul pe care l-a promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii pentru construirea unei autostrăzi, a prevăzut în convenție clauzele pe care le-a considerat acoperitoare pentru toate situațiile de posibilă evicțiune, astfel încât a considerat că prejudiciul, de altminteri incert, cauzat de eventualul refuz al promitentului cumpărător de a mai încheia contractul, nu este rezultatul direct al exproprierii. La fel, este incert și prejudiciul constând în necesitatea întocmirii unei garanții bancare constituite asupra prețului din antecontract, nefiind evidențiate riscurile implicate de micșorarea respectivei garanții, nici raportul de cauzalitate cu exproprierea, în contextul în care nu s-a probat desființarea antecontractului.

În fine, planșele foto nu probează folosirea fără titlu de către pârâți a unor terenuri ce au legătură cu cele din prezenta cauză, nefiind certe amplasamentul incriminat, perioada folosirii fără titlu a terenului, suprafața acestuia, modul de folosire și persoana care se face responsabilă și, în plus, reclamantul nu a probat că a folosit în vreun fel terenul rămas neexpropriat, iar terenul ocupat abuziv ar fi putut primi o folosință similară aducătoare de câștig. Tribunalul a apreciat că eventualul prejudiciu produs prin activitățile de edificare a obiectivului ce a generat exproprierea nu are legătură cu această procedură în sine, putând rezulta ulterior termenului prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, în care expropriatul are dreptul la contestarea în justiție a cuantumului despăgubirii acordate de către comisie și, deci, ar fi supus jurisdicției de drept comun.

Pentru aceste considerente, apreciind că hotărârile contestate de reclamant cuprind despăgubiri echitabile pentru reclamant, ținând cont și de dispozițiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tribunalul a respins ca nefondată acțiunea civilă precizată formulată de reclamant. Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen, reclamantul L.P.A., acesta susținând că soluția dată de instanța de fond este nelegală și netemeinică, din perspectiva despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat precum și a daunelor suplimentare solicitate, pretenție care i-a fost respinsă în întregime. Intimatul Statul Român, prin SC C.N.A.D.N.R. SA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului reclamantului, împărtășind argumentele instanței de fond.

În cursul soluționării apelului, reclamantul a solicitat refacerea expertizei tehnice judiciare pentru determinarea valorii despăgubirii și a daunelor strict prin metoda comparației directe, în acord cu dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și cu jurisprudența constantă a Înaltei Curți de Casație și Justiție și, totodată, cu observarea necesității realizării lucrării de specialitate de către experți judiciari topografi care să aibă în același timp și calitatea de experți evaluatori, acreditați A.N.E.V.A.R. Această probă a fost încuviințată de instanța de apel, iar, pentru determinarea calității experților s-a constatat că aceștia trebuie să aibă calitatea de experți judiciari și să aibă o dublă calificare, respectiv să fie acreditați de Ministerul Justiției atât în calitate de experți specializați în cadastru și topografie, cât și în calitate de experți judiciari specializați în evaluarea proprietăților imobiliare.

În acest sens, au fost desemnați în cauză experții judiciari S.I.F., S.A. și U.I.R., care au efectuat o nouă expertiză, însă au ajuns la soluții diametral opuse, atât în ceea ce privește cuantumul despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat, cât și cuantumul daunelor suplimentare, păstrându-și punctele de vedere motivate, chiar și după ce au răspuns obiecțiunilor, respectiv cererilor de lămurire și de completare a expertizei, formulate de către părțile litigante.

De asemenea, la solicitarea reclamantului, instanța a dispus ca determinarea cuantumului despăgubirii și a daunelor eventuale să fie făcută atât la nivelul anului la care s-a produs efectiv exproprierea - 2010, cât și la valorile de la data realizării expertizei - 2013. Instanța de apel a reținut, în această privință, următoarele: În urma analizării tranzacțiilor efective, materializate prin contracte de vânzare-cumpărare, expertul U. a ajuns la concluzia că valoarea de despăgubire pentru terenul efectiv expropriat de 11.567 mp este 768.454 lei sau 178.964 euro la data exproprierii în 2010, respectiv 773.137 lei sau 177.794 euro la data efectuării raportului, și anume mai 2013, cu o valoarea unitară de 15,37 euro/mp, în condițiile în care terenul a fost achiziționat de reclamant în anul 2005 cu un preț unitar de aproximativ 0,07 euro/mp, iar SC C.N.A.D.N.R.

SA i-a evaluat terenul și i-a propus spre plată 17,94 euro/mp, atunci când i s-au acordat 944.750 lei prin hotărârile contestate în prezentul litigiu. O concluzie similară a avut și expertul S.. În ceea ce privește daunele suplimentare, expertul U. a opinat că la data exproprierii cuantumul cumulat al acestor daune este de 17.367 lei, în timp ce același cuantum, dar la data de raportului, mai 2013, este evaluat la 17.437 lei, în timp ce, potrivit expertului S., valoarea acestei daune este de 1.544.366 lei și se compune din dauna pentru redobândirea aceleiași suprafețe de teren - 11.597 lei, dauna datorată pierderii subvenției - 4.144 lei, dauna datorată lipsei veniturilor pentru o jumătate de an - 1.696 lei.

Diferența de sumă în concluziile acestor 2 experți provine din faptul că expertul S. a calculat și o daună de 1.536.929 lei (353.439 euro) pentru terenul de 8.867 mp aflat în zona de protecție a autostrăzii și unde nu se pot realiza construcții civile și/sau industriale, cu excepția celor aferente unor servicii specifice unei autostrăzi. Expertul U. a afirmat însă că această daună nu se impunea fi acordată, datorită caracteristicilor terenului de 8.867 mp, care este teren agricol extravilan la acest moment și nu un teren intravilan, apt pentru construire. Ulterior, în urma unor lămuriri cerute de părți, expertul judiciar S. a concluzionat că valoarea terenului efectiv expropriat de 11.697 mp este de 3.248.487 lei sau 747.036 euro, la data evaluării, și de 3.358.100 lei sau 772.243 euro, la data exproprierii.

În plus, față de aceasta, același expert S. a identificat și daune, respectiv cele cauzate proprietarului pentru limitarea exercițiului dreptului de proprietate pentru terenul aflat în zona de interdicție, reglementată de art. 47 alin. (1) 1 din O.G. nr. 43/1997, în sensul că nu pot fi amplasate construcții la o distanță mai mică de 50 m de la marginea îmbrăcămintei asfaltice, de o parte și de alta a autostrăzii, arătând că sunt afectați 8.867 mp. Prin urmare, valoarea daunei, în opinia expertului S. pentru acești 8.867 mp este de 1.218.630 lei (280.241 euro) la data evaluării și de 1.260.080 lei (289.774 euro) la data exproprierii.

Finalmente, același expert S. a mai identificat și o daună cauzată proprietarului ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității de folosință a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deși rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public și îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicție, având o configurație improprie oricărei utilizări economice profitabile. Dauna calculată/evaluată de expertul S. în acest caz a fost de 108.511 lei (24.954 euro) la data evaluării. Concluziv, valoarea medie a prețului pentru mp de teren în opinia expertului S. se situează la 63,87 euro/mp.

Pe de altă parte, expertul S. a avut concluzii total diferite, apreciind că toate daunele solicitate de reclamant i se cuvin a-i fi acordate integral, după cum și valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport cu potențialul de dezvoltare al acestuia, nu de teren agricol extravilan, ci de teren intravilan, afectat unei dezvoltări imobiliare de mare anvergură. Astfel, în urma variantei prezentate de expertul S. atât părților, cât și instanței de apel, valoarea totală a despăgubirii la data întocmirii raportului de expertiză este de 10.558.452 lei (2.428.076,61 euro), din care 5.177.996,38 lei (1.190.754,60 euro) pentru suprafața efectiv expropriată de 11.697 mp, apoi 3.905.940,54 lei (898.227,10 euro) pentru suprafața de 8.967 mp teren aflată în zona de interdicție, unde nu pot fi executate construcții, cu excepția celor destinată serviciilor pentru autostradă, cu o valoare nominală de 101,80 euro/mp.

Apoi, dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității de folosință a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deși rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public și îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicție, având o configurație improprie oricărei utilizări economice profitabile este de 586.771, 59 lei (34.936,55 euro) la data evaluării.

La acestea se mai adaugă, potrivit expertului S. și suma de 4.204.993,83 lei (204.149,36 euro), reprezentând daune cauzate pentru lipsa de folosință în perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010. În ceea ce privește valoarea totală de la data exproprierii, expertul S. a concluzionat că aceasta este inferioară celei de la data evaluării, fiind de 8.570.367,31 lei (2.012.106,71 euro), din care 4.204.993,83 (987.226,80 euro) pentru terenul de 11.697 mp, apoi 3.176.297,19 lei (745.714,70 euro) pentru terenul de 8.867 mp, urmată de 476.471,09 lei (111.863,43 euro) pentru terenul de 2.943 mp, precum și suma de 712.604,20 lei (167.301,78 euro) reprezentând daune cauzate pentru lipsa de folosință în perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010. În ședința publică din 03 aprilie 2014, reclamantul a susținut verbal cererea formulată în scris, de efectuare a unei noi expertize, întrucât consideră că proba deja administrată este neconcludentă și profund viciată, în condițiile în care există diferențe majore între opiniile experților referitor la metodele utilizate, unul dintre motivele pentru care lipsește elementul coerenței, lucrarea întocmită fiind extrem de stufoasă.

În plus, reclamantul a invocat și faptul că, la 18 martie 2014, a fost încunoștințat de A.N.E.V.A.R. că împotriva experților U.I.R. și S.I.F., doi dintre cei trei experți desemnați în cauză, a fost inițiată procedura disciplinară referitoare la expertizele depuse în dosar. În continuare, a arătat că a apelat la un expert specialist din țară, ing. F.A., membru acreditat A.N.E.V.A.R. și verificator A.N.E.V.A.R. de evaluări și a depus azi la dosar raportul de verificare întocmit de acesta, concluziile fiind că raportul de expertiză din dosar nu este suficient fundamentat și conține aspecte neconforme cu standardele internaționale. Instanța de apel, asupra cererii de efectuare a unei noi expertize, a apreciat că se impune a fi respinsă, cu argumentul principal că aceste evaluări profesionale efectuate de ing.

F.A. nu au nicio relevanță în cauză câtă vreme cei trei experți contestați sunt experți judiciari, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 201 și urm. C. proc. civ. stipulează foarte clar că orice expertiză judiciară poate fi efectuată doar de experți judiciari. În concluzie, în eventualitatea în care ar putea avea relevanță o acțiune disciplinară, ea ar trebui să fie dispusă doar de Ministerul Justiției prin Comisia specializată.

Instanța a avut în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 raportat la jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, care, în toate deciziile de speță, cere instanțelor să se stabilească prețul prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare care vizează imobile de același fel, din aceeași perioadă și din același perimetru, respectiv din aceeași unitate administrativ-teritorială, cu terenul expropriat, condiție respectată în cauză, astfel că a concluzionat că nu se observă oportunitatea și relevanța unei noi expertize. Referitor la certificatul de urbanism, instanța de apel a constatat că unul dintre experți face trimitere inclusiv la P.U.Z., un altul consideră că nu sunt relevante certificatul de urbanism și P.U.Z., iar expertul S. încearcă să obțină o cale de mijloc între celelalte două teze propuse de ceilalți experți, astfel încât există suficiente elemente și argumente necesare pentru a soluționa cauza.

Prin Decizia civilă nr. 50 din 10 aprilie 2014 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă, a fost respins apelul declarat de reclamantul L.P.A., în contradictoriu cu pârâtul intimat Statul Român reprezentat prin M.T.I. prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timișoara, având ca obiect expropriere. În considerentele hotărârii, instanța de apel a reținut că, în anul 2005, reclamantul a cumpărat suprafețele de teren arabil situate în extravilanul municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul șoselei naționale D.N.69 Arad-Timișoara, potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de către B.N.P., I.D.F. din Arad, plătind prețul de 2.372.600.000 lei vechi pentru totalul de 971.600 mp teren, adică 0,24 lei lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067 euro/mp teren, potrivit expertului tehnic judiciar U.I.R.

Potrivit certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obținut de reclamant pentru respectivele terenuri, acestea au regimul juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”. Același certificat menționează că în prezent terenul este arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica „regimul tehnic” se arată că terenul în suprafață de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad.

Aceasta situație există și în continuare, în aprilie 2014, în sensul că nu există elaborat nici un P.U.G. și nici măcar un P.U.Z. Prin Hotărârile din 15 iulie 2010 ale Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost expropriate 5 parcele de teren din C.F. Arad, în suprafață totală de 11.697 mp, pentru care s-a acordat reclamantului suma totală de 944.750 lei, adică 80,76 lei/mp (17,94 euro/mp), în condițiile în care același teren a fost achiziționat de reclamantul L. în anul 2005 cu un preț unitar de 0,07 euro/mp. Astfel, valoarea acordată reclamantului de către stat în urma exproprierii este cu 2.563% mai mare decât valoarea de achiziție.

Instanța de apel a mai reținut că, în esență, critica din apelul reclamantului se referă pe de o parte la valoarea și justețea despăgubirii oferită de stat pentru cei 11.697 mp expropriați efectiv, precum și refuzul instanței de fond de a acorda reclamantului daunele suplimentare, reprezentate de afectarea suprafeței de 8.867 mp, grevată de interdicția de construire a unor obiective care generează trafic suplimentar prevăzută de art. 47 alin. (1) 1 din O.G.

nr. 43/1997, precum și suprafața de 2.943 mp (S 30), care rămâne izolată de celelalte parcele, la care se mai adaugă și pretenția de a se acorda daune pentru lipsa de folosință a terenului în perioada 1 octombrie 2009 - 31 martie 2010. În ceea ce privește legea aplicabilă, curtea de apel a constatat că incidente sunt dispozițiile art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, la care se adaugă jurisprudența relevantă și constantă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în interpretarea textelor de lege de mai sus, care statuează că la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Or, din această perspectivă, abordarea Înaltei Curți nu diferă de cea a C.E.D.O., în ceea ce privește rezonabilitatea și proporționalitatea sumei acordată drept despăgubire. Astfel, a apreciat instanța de apel, în cea mai recentă cauză de acest fel, C.E.D.O. a reiterat că „în numeroase cazuri de expropriere licita, cum ar fi exproprierea unui teren în vederea construirii unui drum sau pentru alte scopuri de utilitate publică, doar o indemnizație integrală poate fi considerată ca justă (rezonabilă), în raport cu valoarea bunului. Cu toate acestea, această regulă nu este fără excepție. În fapt, obiective legitime de utilitate publică, cum ar fi cele ce urmăresc reformele economice sau ale justiției sociale, pot să conducă la o rambursare inferioară celei reale, de pe piața liberă”.

În cauza de față, Curtea a constatat că transferul dreptului de proprietate a avut loc în vederea creării unui spațiu verde, fiind o expropriere izolată, care nu se înscrie în contextul politic mai larg privind o reformă economică și socială. „În aceste condiții, se poate concluziona că valoarea despăgubirii juste în acest caz trebuie să fie la nivelul celei de pe piața liberă”. De asemenea, instanța de la Strasbourg a statuat că valoarea de piață a unor proprietăți nu se stabilește în funcție de „condiții ipotetice”, iar potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil și susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietății care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ș.a.

contra Greciei). Deși Curtea Europeană are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow și alții contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea bunului și din privarea de folosință” (cauza Hentrich contra Franței), „pierderile efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României) care să fie justificată de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României - cerința de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigențele Curții, adică „nici excesivă, nici arbitrară”).

Apoi, Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilități doar pentru constatarea unei „imposibilități de a calcula pierderea șanselor (cauza Sporrong și Lonnroth contra Suediei, în care instanța a dat reclamanților afectați de existența unor permise de expropriere, însoțite de interdicții de construire vreme de 23 și respectiv 25 de ani, de 24 de ori mai mici decât cele solicitate de petenți). Cu toate acestea, Curtea Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ și a căror determinare este în funcție de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speță în care curtea a considerat că valoarea se stabilește în funcție de bunuri similare, raportată la piața imobiliară).

Mai apoi, cauza Granitul c/a România este similară în abordare cu Broniowski c/a Poloniei, respectiv Ozopska c/a Poloniei, în contextul în care subiectul de dispută se axează pe limitele rezonabile ale compensației, în speța prezentă nefiind disputată măsura exproprierii, ci doar întinderea compensației, cum la fel de relevantă este și cauza James, ș.a. c/a Marii Britanii. Potrivit acestui raționament, instanța de apel a constatat, totuși, că nu prezintă o relevanță specifică pentru cazul reclamantului Luca din această speță cauzele Lonroth vs. Suedia și Papamichalopoulos vs. Grecia, pentru că în acele cauze au fost analizate exproprieri de fapt, pentru care nu au fost acordate compensații în beneficiul victimelor exproprierii de către expropriator și unde a fost analizată existența și legitimitatea pierderii de proprietate și nu justețea/rezonabilitatea compensației financiare.

Din analiza celor trei cauze identificate și menționate mai sus, corelate cu jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța de apel a constatat că despăgubirea în caz de expropriere pentru cauză de utilitate publică - în speță fiind vorba de realizarea unui obiectiv public de interes major, respectiv Autostrada Nădlac - Sibiu, din Coridorul IV European - trebuie să fie justă, dar și rezonabilă și să nu conducă la atingerea unui scop speculativ, chiar dacă victima exproprierii este un dezvoltator imobiliar. În speță, trebuie urmărit justul echilibru dintre interesul proprietarului expropriat și cel al expropriatorului, căruia nu i se poate impune o sarcină nerezonabilă, excesiv de oneroasă, speculativă, din partea proprietarului terenului expropriat pentru realizarea unei autostrăzi.

Ca atare, este necesar să fie întrunit un set de criterii, care derivă atât din practica S.I.E., cât și a C.E.D.O., respectiv: amplasament, destinația la momentul evaluării, categoria localității, poziționarea față de localitate și de căile de acces, echiparea edilitară - utilități existente, restricții de folosire și observarea unei eventuale perspective de dezvoltare viitoare, dar concretă și nu ipotetică. De asemenea, din punctul de vedere al C.E.D.O. este necesară o analiză tehnică a perspectivelor de dezvoltare, însă nu sub aspectul unor condiții ipotetice, ci bazate pe un potențial concret, realizabil și susceptibil de probare, materializat eventual printr-un început de realizare, lipsa caracterului speculativ, apoi certitudinea unei pagube viitoare, precum și existența unui echilibru între interesul general, public și cel privat.

Prin prisma analizei pieței libere, instanța de apel a constatat că experții judiciari, inclusiv în faza apelului, unde s-a administrat o nouă expertiză, au propus 3 valori unitare diferite pentru mp de teren, la data întocmirii raportului.

Astfel, expertul U., după ce a studiat 24 de contracte de vânzare-cumpărare de terenuri agricole extravilane, din același perimetru cu cel în care se află terenul expropriat de la reclamant, într-un interval de 5 ani (2009 - 2013), a constatat că, în raport cu anul 2005, când reclamantul a cumpărat terenul cu 0,07 euro/mp, în anul 2013 valoarea unitară a terenului agricol extravilan vândut efectiv în același perimetru a ajuns la aproximativ 15 euro/mp, sumă inferioară celei stabilită prin Hotărârile din anul 2010, de 17,94 euro/mp, ceea ce reflectă pe deplin evoluția pieței imobiliare dinainte de boom-ul imobiliar, urmat de prețurile determinate de criză și apoi de relativa stabilizare a prețurilor, survenită la finele lui 2012 și continuată în anii 2013 și 2014. Pe de altă parte, expertul S. a analizat ca și comparabile doar 11 contracte de vânzare-cumpărare, care se referă la terenuri din același perimetru, dar de întinderi mult mai mici, care nu depășesc 118 - 4.000 mp, afectate pentru construirea unor stații de carburant, și care au categoria de terenuri intravilane și nu extravilan - agricol, media prețului unitar fiind de 63,87 euro/mp.

În sfârșit, expertul S. a utilizat doar 3 contracte pentru comparație, perfectate în perioada 2010 - 2013 și apoi a combinat aceste date cu metoda celei mai bune utilizări, apreciind că atât terenul expropriat, cât și cel rămas în proprietatea reclamantului ar fi apte pentru dezvoltare imobiliară și nu are niciun fel de relevanță că actualmente terenul este clasificat ca și teren extravilan agricol, fiind posibil în viitor ca acesta să fie inclus în categoria terenurilor intravilane, astfel că media prețului unitar pe mp este de 101,80 euro.

Curtea de apel, analizând concluziile diferite ale celor trei experți, precum și metodele, alături de comparabilele utilizate de aceștia, în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, a constatat că cea care reflectă realitatea este cea realizată de expertul judiciar U. și, parțial, cea realizată de expertul S., urmând a înlătura în totalitate concluziile expertului judiciar S. Aceasta întrucât a constatat, la rându-i, că pretențiile reclamantului vizând imposibilitatea folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecție și siguranță a autostrăzii sunt nejustificate, deoarece suprafața aferentă zonei de siguranță de 8.867 mp nu a fost expropriată, iar în zona de protecție, potrivit art. 17 și 18 din O.G.

nr. 43/2011, terenul va putea fi folosit în continuare potrivit destinației sale agricole și obligaților propter in rem ce reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public și anterior edificării autostrăzii. În cauză, doar experții S. și U. au analizat imobilul expropriat potrivit categoriei de folosință actuală - arabil în extravilan - și nu potrivit unei categorii ipotetice de intravilan construibil. Față de categoria de folosință a imobilului expropriat, respectiv de arabil în extravilan, instanța de apel a constatat că tribunalul în mod justificat a respins solicitările reclamantului de a fi despăgubit pentru prejudiciul suferit prin expropriere.

Instanța de apel a mai reținut că certificatul de urbanism pe care îl menționează reclamantul în justificarea intenției de schimbare a destinației terenului din extravilan agricol în intravilan construcții este numai un act de informare, prin care autoritățile publice locale, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz avizate și aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării și stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului, precum și lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării.

Pentru a se putea realiza construcții (de locuințe, construcții comerciale sau construcții industriale) pe un teren arabil situat în extravilan, trebuie ca pentru acest teren să se întocmească o documentație de trecere din extravilan în intravilan, o documentație de tip P.U.Z. sau P.U.G. și aprobarea acestora, trebuie realizată scoaterea terenului din circuitul agricol și numai după aceasta terenul va avea destinația de teren pentru construcții, însă în prezent nu există date referitoare la schimbarea destinației pentru parcelele de teren analizate.

Prin urmare, față de caracteristicile imobilului supus exproprierii-arabil în extravilan, fără utilități, imobilul expropriat a fost corect analizat de prima instanță, potrivit destinației actuale a acestuia - arabil în extravilanul localității Arad si nu potrivit unei destinații probabile, viitoare și incerte, sens în care compararea imobilului nu poate fi făcută decât cu imobile de același fel, respectiv extravilane agricole și nu cu imobile aflate în intravilanul localității Instanța de apel a apreciat că reclamantul a susținut nejustificat că demersurile făcute pentru trecerea terenurilor în intravilan au fost împiedicate de pârât.

In dovedirea susținerilor sale, reclamantul indică în mod cronologic o serie de acte întocmite în scopul trecerii imobilului din extravilan în intravilan în vederea implementării unui proiect imobiliar și arată că proiectul a fost împiedicat de expropriator prin introducerea obligativității obținerii unui preaviz prealabil din partea M.T.I. - SC C.N.A.D.N.R. SA și, ulterior, prin realizarea efectivă a autostrăzii ce traversează în diagonală acest proiect. Numai că reclamantul, în cauză, expune în mod trunchiat aspectul privind necesitatea obținerii unui preaviz prealabil și contextul în care a fost solicitat acest preaviz, pentru că în certificatul de urbanism se menționează că terenurile au regim juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad”.

Cu privire la regimul tehnic, în certificat se arată că terenul în suprafață de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G.-ul municipiului pentru extinderea intravilanului, iar, cel mai important aspect omis a fi supus analizei, este mențiunea „fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad”. În acest context, prin certificatul de urbanism se solicită un aviz din partea Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru a se evita amplasarea proiectului imobiliar pe traseul autostrăzii, respectiv în zonele de interdicție ale autostrăzii.

Certificatul de urbanism este doar primul act necesar demarării unui proiect imobiliar, acesta stabilind lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării, iar următorul pas pe care trebuia să îl facă reclamantul era acela de a se adresa Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, pentru a verifica dacă autostrada ce urma a fi edificată traversa imobilul pe care urma a se implementa proiectul imobiliar. Or, instanța de apel a constatat că reclamantul nu s-a adresat Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism, cu o cerere de emitere a avizului menționat, neexistând niciun înscris care să probeze susținerile acestuia.

Pentru aceste considerente, instanța de apel a respins pretențiile reclamantului privind evaluarea propusă prin concluziile expertului S. și însușite de reclamant, respectiv de 10.558.452 lei (2.428.076,61 euro), din care 5.177.996,38 lei (1.190.754,60 euro) pentru suprafața efectiv expropriată de 11.697 mp, apoi 3.905.940,54 lei (898.227,10 euro) pentru suprafața de 8.967 mp teren aflată în zona de interdicție, unde nu pot fi executate construcții, cu excepția celor destinate serviciilor pentru autostradă, cu o valoare nominală de 101,80 euro/mp.

Cât privește dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității de folosință a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deși rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public și îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicție, având o configurație improprie oricărei utilizări economice profitabile, aceasta a fost evaluată de expertul S. la valoarea de 586.771,59 lei lei (134.936,55 euro), la data evaluării, însă această valoare nu a fost primită pentru că nu respectă regula comparației directe cu terenuri similare, de aceeași categorie de folosință și din același perimetru teritorial - administrativ.

Au fost considerate de instanța de apel ca fondate pretențiile reclamantului privind scăderea valorii și/sau imposibilității de folosință a restului de teren neexpropriat, de 2.943 mp teren agricol, rămas fără căi de acces și aflat realmente într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială, inclusiv agricolă - sola S 30, pentru care, potrivit expertului S., i s-ar cuveni reclamantului o compensație financiară de 108.511 lei (24.954 euro). Acest teren, care și el are o destinație agricolă, nu va mai avea drumuri de exploatare, iar alte drumuri de acces sunt prevăzute în proiectul autostrăzii, dar configurarea suprafeței de 2.943 mp o va face să fie izolată, fiind în fapt situată între zonele de protecție și un drum de exploatare.

În ceea ce privește pretențiile reclamantului privind penalitățile contractuale, instanța de apel a constatat, asemenea tribunalului, că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 reclamantul a cunoscut faptul că terenul pe care l-a promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii pentru construirea unei autostrăzi, a prevăzut în convenție clauzele pe care le-a considerat acoperitoare pentru toate situațiil