ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2868/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2868/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Deliberând asupra

cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad

la data de 24 august 2010, ulterior precizată, reclamantul L.P.A., a chemat în

judecată pe

pârâtul

Statul Român, prin M.T.I.,

prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timișoara, solicitând anularea, în

parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 15 iulie 2010 de expropriere și de

stabilire a cuantumului despăgubirii dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr.

198/2004 Arad în ceea ce privește exproprierile pentru realizarea lucrărilor de

utilitate publică prevăzute în H.G. nr. 185/2010 și stabilirea la suma minimă

de 3.566.528 euro a cuantumului total al despăgubirii la care este îndreptățit

pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menționate, sumă la care se vor

adaugă alte daune suferite în condițiile exproprierii.

În motivarea cererii,

reclamantul a arătat că prin hotărârile atacate Comisia pentru aplicarea Legii nr.

198/2004 Arad a dispus exproprierea terenurilor aflate în proprietatea sa, în

suprafață totală de 11.697 mp, pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Autostrada

Arad - Timișoara” ce face obiectul H.G. nr. 185/2010 privind declanșarea

procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de

expropriat situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Autostrada

Arad - Timișoara”, km 12+000 - km 44+000 pe teritoriile municipiului Arad, al

localității Șagu, județul Arad și localităților Orțișoara, Pișchia, Giarmata,

județul Timiș.

Reclamantul a

contestat suma totală a despăgubirilor pe care expropriatorul a înțeles să i le

plătească pentru exproprierea terenurilor menționate mai sus, respectiv 944.750

lei, aceasta fiind derizorie în comparație cu valoarea reală a suprafețelor

expropriate și a daunelor cauzate de această expropriere; în plus, nu are un

fundament real și nu reprezintă „dreapta și prealabila despăgubire” prevăzută

atât de art. 44 alin. (3) al Constituției României, cât și de art. 1 al Legii nr.

33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care

completează corespunzător prevederile Legii speciale nr. 198/2004.

Reclamantul a

precizat că valoarea de piața a terenurilor supuse exproprierii prin hotărârile

atacate este de 134 euro pe mp (aceasta este valoarea la care însuși Statul

Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a expropriat terenuri situate în zona Zădăreni,

la numai câteva sute de metri de terenurile ce fac obiectul cererii de

față), că terenurile sale au, pe întreaga lor lungime, front stradal la D.N.2848,

respectiv drumul european ce leagă municipiul Arad de municipiul Timișoara, în

timp ce întreaga zonă Zădăreni dispune numai de un drum comunal - D.C.2462; întreaga

suprafață de teren aflată în proprietatea reclamantului înainte de expropriere

era destinată utilizării comerciale, prin acordarea unui regim de zonă

construită. Faptul că terenurile supuse exproprierii sunt catalogate formal ca

„extravilan - teren agricol” este pur conjunctural, demersurile reclamatului de

a promova planurile urbanistice zonale (P.U.Z.) de transformare a zonei cu

caracter agricol în zonă construită, inițiate conform certificatului de urbanism

eliberat de Primăria municipiului Arad din 21 februarie 2006 și a contractului

de proiectare din 26 octombrie 2005 încheiat pentru elaborarea studiului de

urbanism în faza P.U.Z. în vederea dezvoltării imobiliare fiind blocate tocmai

de către expropriator, prin introducerea obligativității obținerii unui aviz

prealabil din partea Ministerul Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, traseul

final al autostrăzii Nădlac - Arad - Timișoara și a centurii Arad fiind

stabilite mult mai târziu, odată cu notarea în cărțile funciare ale terenurilor

supuse exproprierii a „începerii lucrării procedurilor de expropriere în

temeiul Legii nr. 198/2004”.

În plus, despăgubirea

plătibilă de către expropriator trebuie să cuprindă și următoarele daune

directe cauzate de expropriere: daune datorate lipsei/imposibilității de

folosință pentru zonele de protecție laterale autostrăzii; daune datorate

scăderii valorii și/sau imposibilității de folosință a restului de teren

neexpropriat, rămas fără căi de acces sau într-o configurație care-i face

improprie utilizarea comercială; penalitățile contractuale la care este obligat

expropriatul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractul

de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 încheiat cu promitentul-cumpărător S.C.T.;

despăgubirea folosirii fără titlu de către expropriator a terenurilor pe

perioada 01 octombrie 2009 - 31 martie 2010, prejudiciu evaluat la suma de

457.734 euro.

Prin întâmpinare

pârâtul a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

În esență, a arătat că valoarea de despăgubire a imobilelor, proprietatea

reclamantului, supuse exproprierii a fost stabilită într-un raport de evaluare,

care a stat la baza emiterii H.G. nr. 185/2010, expertul evaluator ținând seama

de caracteristicile imobilului, de zona de amplasare, de tipul de drum la care

are acces, de existența utilităților tehnico-edilitare, de orientarea și

aspectul urbanistic, de natura terenului și starea acestuia, de gradul seismic

al zonei, de utilizarea terenului și de prețurile de tranzacționare din zonă. Terenurile

reclamantului, ce fac obiectul exproprierii, sunt terenuri arabile, situate în

extravilanul localității Arad, fără utilități, cu o valoare de 80,77 lei/mp.

În ceea ce

privește prejudiciile cauzate de expropriere, pârâtul a susținut că

nu există nicio suprafață de teren, de o parte și de alta a șoselei, rămasă în

proprietatea reclamantului care să fie supusă interdicției de a fi utilizate de

proprietar potrivit destinației terenului, că au fost prevăzute drumuri

accesorii care să asigure căile de acces la terenurile rămase neexpropriate.

Referitor la lipsa de folosință solicitată, pârâtul a menționat că

suprafețele de teren ocupate sunt strict cele expropriate inițial în baza H.G. nr.

212/2009 și nr. 214/2009, unde sunt în derulare lucrările de edificare a

autostrăzii Arad-Timișoara. În absența unor date de identificare,

individualizare cadastrală, topografică a parcelelor de teren ocupate și

folosite de către expropriator și a dovezilor clare care să probeze faptul că

expropriatorul a ocupat și folosit în mod abuziv o suprafață de 76.289 mp timp

de 6 luni, pretențiile reclamantului sunt nefondate și nedovedite.

Prin sentința

civilă nr. 1687 din 15 decembrie 2011, Tribunalul Arad a respins acțiunea

civilă precizată formulată de reclamantul L.P.A.

Pentru a

hotărâ astfel, tribunalul a constatat că în anul 2005 reclamantul a cumpărat

suprafețele de teren arabil situate în extravilanul municipiului Arad, partea

de sud, respectiv de-a lungul șoselei naționale D.N.69 Arad-Timișoara, potrivit

contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de către B.N.P.,

I.D.F., plătind prețul de 2.372.600.000 lei vechi pentru totalul de 971.600 mp

teren, adică 0,24 lei lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067

euro/mp teren, potrivit expertului tehnic judiciar U.I.R.

Conform certificatului

de urbanism din 21 februarie 2006 obținut de reclamant pentru respectivele

terenuri (înscrise în C.F.), acestea au regimul juridic de „teren arabil situat

în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”. În ce privește

regimul economic, același certificat menționează că în prezent terenul este

arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării

zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica regimul tehnic se

arată că terenul în suprafață de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al

municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva

stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei

centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad. Se mai

arată în respectivul certificat de urbanism că după obținerea prealabilă a avizului

M.T.C.T.

-

SC C.N.A.D.N.R. SA

, se va elabora un P.U.Z. în

conformitate cu dispozițiile legale, inclusiv cele din Legea fondului funciar

și cu alte documentații de urbanism din zonă, iar construcțiile se vor amplasa

la minim 30 m de marginea îmbrăcăminții asfaltice a drumului național.

Anterior,

prin contractul de proiectare din 26 octombrie 2005, reclamantul a angajat o

firmă specializată în vederea elaborării P.U.Z. cu denumirea generică „Ansamblul

Prezidențial și de Servicii - Arad Sud”, incluzând studiu teren (geo) și

întocmirea documentațiilor pentru obținerea avizelor și acordurilor.

Ulterior

obținerii certificatului de urbanism sus-menționat, în luna august 2006,

reclamantul împreună cu alți beneficiari printre care și J.O.C. (de la care

cumpărase cea mai mare parte a terenului) și S.C.T. (cu care va încheia

ulterior o promisiune de vânzare-cumpărare privind terenul) solicită întocmirea

unui proiect P.U.Z. „Extindere zona rezidențială cu funcțiuni complementare,

servicii, comerț și birouri extravilan Arad”.

Potrivit

planului de situație de la dosar, detalii ale amplasamentului autostrăzii la

care făcea referire certificatul de urbanism sus-menționat se găseau elaborate

în luna decembrie 2007.

La data

de 20 februarie 2008, reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, încheie

cu S.C.T. un antecontract de vânzare-cumpărare prin care primul se obligă să

vândă în viitor celui de-al doilea suprafața de 590.400 mp teren arabil în

extravilan, cu prețul de 100 euro/mp, în vederea dezvoltării unui proiect

imobiliar, ocazie cu care promitentul-vânzător declară, printre altele, că nu

există iminența vreunei acțiuni legale, privind respectivul teren, garantându-l

pe promitentul cumpărător împotriva împiedicării implementării proiectului de

dezvoltare imobiliară pe întregul teren.

La 9 mai

2008, prin încheierea de C.F. Arad (provenită din conversia pe hârtie a C.F.)

începerea lucrărilor procedurii de expropriere în temeiul Legii nr. 198/2004.

Ulterior,

la 24 iunie 2008, antecontractul sus-menționat este completat cu actul

adițional nr. 1 în privința plății diferenței de preț, iar, la 22 octombrie

2008, valabilitatea antecontractului este prelungită cu încă 12 luni prin actul

adițional.

Prin H.G.

nr. 212/2009 publicată în M. Of. nr. 161 din 16 martie 2009 este aprobat

amplasamentul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timișoara” și

declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată

situate pe amplasamentul respectiv, reclamantul figurând în anexa nr. 2

conținând imobilele supuse exproprierii. Prin H.G. nr. 214/2009 publicată în M.

Of. nr. 154 din 12 martie 2009 este aprobat amplasamentul lucrării de utilitate

publică „Varianta de ocolire a municipiului Arad” și declanșarea procedurilor

de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul

lucrării de utilitate publică, reclamantul figurând în anexa 2 cuprinzând

imobilele supuse exproprierii.

Prin Hotărârile

din 15 iulie 2010 ale Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost

expropriate 5 parcele de teren din C.F. Arad, în suprafață totală de 11.697 mp,

pentru care s-a acordat reclamantului suma totală de 944.750 lei, adică 80,76

lei/mp (aproximativ 18 euro/mp).

În speță,

comisia de experți constituită de instanță pentru stabilirea despăgubirilor

conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 a exprimat o opinie

majoritară și una minoritară, cu privire la cuantumul despăgubirilor cuvenite,

ambele luând în considerare și lucrarea de expertiză topografică având ca

obiective identificarea terenului supus exproprierii și identificarea restului

de teren cu utilizare restricționată, împiedicată ori îngreunată din cauza

autostrăzii și a lipsei drumurilor de acces.

În

lucrarea de expertiză topografică și răspunsurile la obiecțiuni, expertul

tehnic judiciar se arată în esență că parcelele de teren rămase ca urmare a

exproprierii nu mai asigură condiții pentru realizarea unor proiecte

imobiliare, iar forma, dimensiunile, amplasamentele și accesul din drumul

național influențează negativ valoarea terenurilor în cauză; terenurile care

vor rămâne în proprietatea reclamantului după expropriere nu au asigurate căi

de acces, aceste drumuri fiind prevăzute în proiectul autostrăzii. Expertul

topograf a calculat că, din parcelele rămase în proprietatea statului,

suprafața totală de 8.867 mp va fi grefată de interdicția de construire a unor

obiective care generează trafic suplimentar prevăzută de art. 47 alin. (1)

1

din O.G. nr. 43/1997, iar suprafața de 2.943 mp (S 30) rămâne izolată de

celelalte parcele.

Pornind

de la aceste măsurători și considerente ale expertului topograf, opinia

majoritară a experților evaluatori (expertul numit de instanță și cel desemnat

de reclamant) a concluzionat o valoare a despăgubirii de 91,20 euro/mp pentru

terenul expropriat și cel situat în zona de interdicție și de 19,95 euro/mp

pentru terenul rămas fără acces.

Cei doi

experți au folosit metoda comparației directe cu 2 contracte de

vânzare-cumpărare încheiate în data de 23 iunie 2011, prin care numiții D.M.,

respectiv P.D. au vândut firmei SC P.C. SRL București 170+118 mp teren,

respectiv 168+525 mp teren cu prețul de 75 euro/mp, respectiv 82 euro/mp, însă

instanța de fond a apreciat că această comparație se cuvine a fi invalidată

deoarece terenurile ce fac obiectul celor 2 contracte de vânzare-cumpărare sunt

intravilane, iar suprafețele de teren sunt atipice (foarte mici, ceea ce denotă

un interes cu totul special al cumpărătorului și au notată deja procedura

exproprierii în C.F., cu consecința posibilității denaturării prețului în

funcție de așteptările părților relativ la această procedură). În plus, expertul

desemnat de pârât a afirmat, iar reclamantul nu a contestat că numita D.M. este

bunica acestuia.

A doua

metodă folosită de cei 2 experți, cea a valorii de investiție, a pornit de la

premisa incertă că respectivul teren ar fi putut primi în viitor destinația

dorită de reclamant - aceea de spații rezidențiale - și a folosit ca reper al

unei tranzacții în scop investițional o promisiune de vânzare-cumpărare

încheiată chiar între reclamant și numita D.M., astfel încât instanța de fond a

înlăturat și rezultatele obținute de experți prin această metodă.

Pentru

considerente similare, tribunalul a înlăturat și celelalte înscrisuri

depuse de reclamant pentru probațiunea ținând de prețul la care se vând

terenuri de același fel.

Analizând

opinia separată exprimată de expertul tehnic judiciar U.I.R., tribunalul a

apreciat că valoarea propusă de 13 euro/mp de teren expropriat corespunde cel

mai bine noțiunii de „valoare reală” folosită de legiuitor.

Instanța

a reținut că expertul a argumentat în mod corect faptul că ceea ce s-a

expropriat a fost un teren cu destinație agricolă - arabil în extravilan,

transformarea în teren construibil în intravilan fiind ipotetică, atât prin

prisma avizelor și acordurilor ce trebuiau eliberate de instituțiile abilitate,

cât și prin aceea a lipsei intenției autorităților locale de schimbare a

acestui regim juridic potrivit P.U.G. În plus, dispozițiile legale impun luarea

în considerare a prețului la care se vând „ în mod obișnuit” astfel de imobile.

Or, din multitudinea de contracte și convenții existente la dosarul cauzei,

unele încheiate de vânzător la puțin timp după cumpărare, instanța de fond a constatat

că terenuri intravilane din zona în discuție și care prin regimul juridic ar

trebui să aibă o valoare mai mare decât cele extravilane din apropriere, au

avut prețuri de achiziție mult mai mici decât cele extravilane.

Tribunalul

a observat că, în contextul căderii întregii piețe imobiliare după anul 2008,

este de notorietate scăderea prețurilor la care se tranzacționează terenurile

în Arad, în publicațiile de specialitate fiind evidențiate numeroase oferte de terenuri

intravilane cu prețuri sub 20 euro/mp, în timp ce în aceeași zonă există oferte

de terenuri intravilane - suprafețe mari - la prețul negociabil de 15 euro/mp. De

altfel, expertul analizează amănunțit oferta unui teren extravilan situat în

apropierea celui în discuție oferit spre cumpărare cu prețul de 13 euro/mp. În

afara acestui aspect notoriu, expertul arată că, în intervalul 1991-2008,

prețurile terenurilor agricole au crescut de circa 20 de ori, iar apoi au

cunoscut o scădere lentă, dar continuă, astfel încât este cu totul nerezonabil

a se considera că un teren achiziționat de reclamant în anul 2005 cu mai puțin

de o zecime dintr-un euro/mp să fie vândut în anul 2011 cu un preț de peste

1800 ori mai mare. În plus, prețurile unitare ale terenurilor intravilane

situate la ieșirile din Arad către Nădlac, Oradea și Deva sunt cuprinse între

10 și 30 euro/mp, iar, cu ocazia exproprierilor pentru realizarea viitorului

pasaj denivelat pe D.N. 7 către Oradea, au fost acordate despăgubiri maximale

de circa 28 euro/mp pentru terenuri cu destinația curți-construcții în

intravilanul municipiului Arad și de 0,70 euro/mp pentru terenuri arabile

extravilane potrivit unui raport de evaluare realizat în aprilie și iunie 2011.

Pentru

toate aceste considerente, singura valoare de despăgubire pe care instanța de

fond a apreciat-o ca fiind veridică dintre cele propuse de experți a fost de 13

euro/mp.

În

privința prejudiciului creat proprietarului prin expropriere, tribunalul a

înlăturat ca nefondate pretențiile reclamantului vizând imposibilitatea

folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecție și

siguranță a autostrăzii, deoarece suprafața aferentă zonei de siguranță a fost

expropriată conform raportului de expertiză topografică, iar în zona de protecție,

potrivit art. 17 și 18 din O.G. nr. 43/2011 terenul va putea fi folosit în

continuare potrivit destinației sale agricole și obligaților propter in rem ce

reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public și

anterior edificării autostrăzii.

Au fost

apreciate ca nefondate și pretențiile reclamantului privind scăderea valorii

și/sau imposibilității de folosință a restului de teren neexpropriat, rămas

fără căi de acces sau într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială.

Tribunalul a avut în vedere faptul că terenul are o destinație agricolă,

potrivit expertizei topografice și de evaluare există drumuri de exploatare,

iar alte drumuri de acces sunt prevăzute în proiectul autostrăzii, suprafața de

2.943 mp pretins a fi izolată este în fapt situată între zonele de protecție și

un drum de exploatare, precum și aprecierea experților că realizarea

autostrăzii va crește atractivitatea prețului terenului, care ar putea fi

amenajat în viitor ca puncte de asistență și spații comerciale.

Tribunalul

a mai reținut că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare

din 20 februarie 2008 reclamantul a cunoscut faptul că terenul pe care l-a

promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii pentru construirea unei

autostrăzi, a prevăzut în convenție clauzele pe care le-a considerat

acoperitoare pentru toate situațiile de posibilă evicțiune, astfel încât a

considerat că prejudiciul, de altminteri incert, cauzat de eventualul refuz al

promitentului cumpărător de a mai încheia contractul, nu este rezultatul direct

al exproprierii. La fel, este incert și prejudiciul constând în necesitatea

întocmirii unei garanții bancare constituite asupra prețului din antecontract,

nefiind evidențiate riscurile implicate de micșorarea respectivei garanții,

nici raportul de cauzalitate cu exproprierea, în contextul în care nu s-a

probat desființarea antecontractului. În fine, planșele foto nu probează

folosirea fără titlu de către pârâți a unor terenuri ce au legătură cu cele din

prezenta cauză, nefiind certe amplasamentul incriminat, perioada folosirii fără

titlu a terenului, suprafața acestuia, modul de folosire și persoana care se

face responsabilă și, în plus, reclamantul nu a probat că a folosit în

vreun fel terenul rămas neexpropriat, iar terenul ocupat abuziv ar fi putut

primi o folosință similară aducătoare de câștig.

Tribunalul

a apreciat că eventualul prejudiciu produs prin activitățile de edificare a

obiectivului ce a generat exproprierea nu are legătură cu această procedură în

sine, putând rezulta ulterior termenului prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea

nr. 198/2004, în care expropriatul are dreptul la contestarea în justiție a

cuantumului despăgubirii acordate de către comisie și, deci, ar fi supus

jurisdicției de drept comun.

Pentru

aceste considerente, apreciind că hotărârile contestate de reclamant cuprind

despăgubiri echitabile pentru reclamant, ținând cont și de dispozițiile art. 27

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tribunalul a respins ca nefondată acțiunea

civilă precizată formulată de reclamant.

Împotriva

acestei sentințe a declarat apel, în termen, reclamantul L.P.A., acesta

susținând că soluția dată de instanța de fond este nelegală

și netemeinică, din perspectiva despăgubirii pentru terenul efectiv

expropriat precum și a daunelor suplimentare solicitate, pretenție care

i-a fost respinsă în întregime.

Intimatul

Statul Român, prin SC C.N.A.D.N.R. SA a formulat întâmpinare, prin care a

solicitat respingerea apelului reclamantului, împărtășind argumentele instanței

de fond.

În cursul

soluționării apelului, reclamantul a solicitat refacerea expertizei tehnice

judiciare pentru determinarea valorii despăgubirii și a daunelor strict prin

metoda comparației directe, în acord cu dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994,

precum și cu jurisprudența constantă a Înaltei Curți de Casație și Justiție și,

totodată, cu observarea necesității realizării lucrării de specialitate de

către experți judiciari topografi care să aibă în același timp și calitatea de

experți evaluatori, acreditați A.N.E.V.A.R.

Această

probă a fost încuviințată de instanța de apel, iar, pentru determinarea

calității experților s-a constatat că aceștia trebuie să aibă calitatea de

experți judiciari și să aibă o dublă calificare, respectiv să fie acreditați de

Ministerul Justiției atât în calitate de experți specializați în cadastru și

topografie, cât și în calitate de experți judiciari specializați în evaluarea

proprietăților imobiliare.

În acest

sens, au fost desemnați în cauză experții judiciari S.I.F., S.A. și U.I.R.,

care au efectuat o nouă expertiză, însă au ajuns la soluții diametral opuse,

atât în ceea ce privește cuantumul despăgubirii pentru terenul efectiv

expropriat, cât și cuantumul daunelor suplimentare, păstrându-și punctele de

vedere motivate, chiar și după ce au răspuns obiecțiunilor, respectiv cererilor

de lămurire și de completare a expertizei, formulate de către părțile

litigante. De asemenea, la solicitarea reclamantului, instanța a dispus ca

determinarea cuantumului despăgubirii și a daunelor eventuale să fie făcută

atât la nivelul anului la care s-a produs efectiv exproprierea - 2010, cât și

la valorile de la data realizării expertizei - 2013.

Instanța

de apel a reținut, în

această privință, următoarele:

În urma analizării

tranzacțiilor efective, materializate prin contracte de vânzare-cumpărare,

expertul U. a ajuns la concluzia că valoarea de despăgubire pentru terenul

efectiv expropriat de 11.567 mp este 768.454 lei sau 178.964 euro la data

exproprierii în 2010, respectiv 773.137 lei sau 177.794 euro la data efectuării

raportului, și anume mai 2013, cu o valoarea unitară de 15,37 euro/mp, în

condițiile în care terenul a fost achiziționat de reclamant în anul 2005 cu un

preț unitar de aproximativ 0,07 euro/mp, iar SC C.N.A.D.N.R. SA i-a evaluat

terenul și i-a propus spre plată 17,94 euro/mp, atunci când i s-au acordat

944.750 lei prin hotărârile contestate în prezentul litigiu.

O

concluzie similară a avut și expertul S..

În ceea

ce privește daunele suplimentare, expertul U. a opinat că la data exproprierii

cuantumul cumulat al acestor daune este de 17.367 lei, în timp ce același

cuantum, dar la data de raportului, mai 2013, este evaluat la 17.437 lei, în

timp ce, potrivit expertului S., valoarea acestei daune este de 1.544.366 lei

și se compune din dauna pentru redobândirea aceleiași suprafețe de teren -

11.597 lei, dauna datorată pierderii subvenției - 4.144 lei, dauna datorată

lipsei veniturilor pentru o jumătate de an - 1.696 lei.

Diferența

de sumă în concluziile acestor 2 experți provine din faptul că expertul S. a

calculat și o daună de 1.536.929 lei (353.439 euro) pentru terenul de 8.867 mp

aflat în zona de protecție a autostrăzii și unde nu se pot realiza construcții

civile și/sau industriale, cu excepția celor aferente unor servicii specifice

unei autostrăzi.

Expertul U.

a afirmat însă că această daună nu se impunea fi acordată, datorită

caracteristicilor terenului de 8.867 mp, care este teren agricol extravilan la

acest moment și nu un teren intravilan, apt pentru construire.

Ulterior,

în urma unor lămuriri cerute de părți, expertul judiciar S. a concluzionat că

valoarea terenului efectiv expropriat de 11.697 mp este de 3.248.487 lei sau

747.036 euro, la data evaluării, și de 3.358.100 lei sau 772.243 euro, la data

exproprierii.

În plus,

față de aceasta, același expert S. a identificat și daune, respectiv cele

cauzate proprietarului pentru limitarea exercițiului dreptului de proprietate

pentru terenul aflat în zona de interdicție, reglementată de art. 47 alin. (1)

1

din O.G. nr. 43/1997, în sensul că nu pot fi amplasate construcții la o

distanță mai mică de 50 m de la marginea îmbrăcămintei asfaltice, de o parte și

de alta a autostrăzii, arătând că sunt afectați 8.867 mp. Prin urmare, valoarea

daunei, în opinia expertului S. pentru acești 8.867 mp este de 1.218.630 lei

(280.241 euro) la data evaluării și de 1.260.080 lei (289.774 euro) la data

exproprierii.

Finalmente,

același expert S. a mai identificat și o daună cauzată proprietarului ca urmare

a scăderii valorii și a imposibilității de folosință a unui teren de 2.943 mp,

individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deși rămâne în

proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul

public și îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicție, având o configurație

improprie oricărei utilizări economice profitabile. Dauna calculată/evaluată de

expertul S. în acest caz a fost de 108.511 lei (24.954 euro) la data evaluării.

Concluziv,

valoarea medie a prețului pentru mp de teren în opinia expertului S. se

situează la 63,87 euro/mp.

Pe de

altă parte, expertul S. a avut concluzii total diferite, apreciind că toate

daunele solicitate de reclamant i se cuvin a-i fi acordate integral, după cum

și valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport

cu potențialul de dezvoltare al acestuia, nu de teren agricol extravilan, ci de

teren intravilan, afectat unei dezvoltări imobiliare de mare anvergură.

Astfel,

în urma variantei prezentate de expertul S. atât părților, cât și instanței de

apel, valoarea totală a despăgubirii la data întocmirii raportului de expertiză

este de 10.558.452 lei (2.428.076,61 euro), din care 5.177.996,38 lei

(1.190.754,60 euro) pentru suprafața efectiv expropriată de 11.697 mp, apoi

3.905.940,54 lei (898.227,10 euro) pentru suprafața de 8.967 mp teren aflată în

zona de interdicție, unde nu pot fi executate construcții, cu excepția celor

destinată serviciilor pentru autostradă, cu o valoare nominală de 101,80 euro/mp.

Apoi,

dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității de folosință a

unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma

exproprierii, deși rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă

izolată, fără acces la drumul public și îngrădită de parcelele aflate în zona

de interdicție, având o configurație improprie oricărei utilizări economice

profitabile este de 586.771, 59 lei (34.936,55 euro) la data evaluării.

La

acestea se mai adaugă, potrivit expertului S. și suma de 4.204.993,83 lei

(204.149,36 euro), reprezentând daune cauzate pentru lipsa de folosință în

perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010.

În ceea

ce privește valoarea totală de la data exproprierii, expertul S. a concluzionat

că aceasta este inferioară celei de la data evaluării, fiind de 8.570.367,31

lei (2.012.106,71 euro), din care 4.204.993,83 (987.226,80 euro) pentru terenul

de 11.697 mp, apoi 3.176.297,19 lei (745.714,70 euro) pentru terenul de 8.867

mp, urmată de 476.471,09 lei (111.863,43 euro) pentru terenul de 2.943 mp,

precum și suma de 712.604,20 lei (167.301,78 euro) reprezentând daune cauzate

pentru lipsa de folosință în perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010.

În ședința publică

din 03 aprilie 2014, reclamantul a susținut verbal cererea formulată în scris,

de efectuare a unei noi expertize, întrucât consideră că proba deja

administrată este neconcludentă și profund viciată, în condițiile în care

există diferențe majore între opiniile experților referitor la metodele

utilizate, unul dintre motivele pentru care lipsește elementul coerenței, lucrarea

întocmită fiind extrem de stufoasă.

În plus, reclamantul

a invocat și faptul că, la 18 martie 2014, a fost încunoștințat de A.N.E.V.A.R.

că împotriva experților U.I.R. și S.I.F., doi dintre cei trei experți desemnați

în cauză, a fost inițiată procedura disciplinară referitoare la expertizele

depuse în dosar.

În continuare, a

arătat că a apelat la un expert specialist din țară, ing. F.A., membru

acreditat A.N.E.V.A.R. și verificator A.N.E.V.A.R. de evaluări și a depus azi

la dosar raportul de verificare întocmit de acesta, concluziile fiind că

raportul de expertiză din dosar nu este suficient fundamentat și conține

aspecte neconforme cu standardele internaționale.

Instanța de apel,

asupra cererii de efectuare a unei noi expertize, a apreciat că se impune a fi

respinsă, cu argumentul principal că aceste evaluări profesionale efectuate de

ing. F.A. nu au nicio relevanță în cauză câtă vreme cei trei experți contestați

sunt experți judiciari, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 201

și urm. C. proc. civ. stipulează foarte clar că orice expertiză judiciară poate

fi efectuată doar de experți judiciari. În concluzie, în eventualitatea în care

ar putea avea relevanță o acțiune disciplinară, ea ar trebui să fie dispusă

doar de Ministerul Justiției prin Comisia specializată.

Instanța a avut în

vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 raportat la jurisprudența

Înaltei Curți de Casație și Justiție, care, în toate deciziile de speță, cere

instanțelor să se stabilească prețul prin raportare la contracte de

vânzare-cumpărare care vizează imobile de același fel, din aceeași perioadă și

din același perimetru, respectiv din aceeași unitate administrativ-teritorială,

cu terenul expropriat, condiție respectată în cauză,

astfel

că a concluzionat că nu se observă oportunitatea și relevanța unei noi

expertize.

Referitor

la certificatul de urbanism, instanța de apel a constatat că unul dintre

experți face trimitere inclusiv la P.U.Z., un altul consideră că nu sunt

relevante certificatul de urbanism și P.U.Z., iar expertul

S. încearcă să obțină

o cale de mijloc între celelalte două teze propuse de ceilalți experți, astfel

încât există suficiente elemente și argumente necesare pentru a soluționa

cauza.

Prin Decizia

civilă nr.

50

din 10 aprilie 2014 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă,

a fost respins apelul declarat de reclamantul L.P.A., în

contradictoriu cu pârâtul intimat Statul Român reprezentat prin M.T.I. prin SC

C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timișoara, având ca obiect expropriere.

În

considerentele hotărârii, instanța de apel a reținut că, în anul 2005,

reclamantul a cumpărat suprafețele de teren arabil situate în extravilanul

municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul șoselei naționale D.N.69

Arad-Timișoara, potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005

de către B.N.P., I.D.F. din Arad, plătind prețul de 2.372.600.000 lei vechi

pentru totalul de 971.600 mp teren, adică 0,24 lei lei/mp, ceea ce la data

respectivă reprezenta 0,067 euro/mp teren, potrivit expertului tehnic judiciar U.I.R.

Potrivit

certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obținut de reclamant pentru

respectivele terenuri, acestea au regimul juridic de „teren arabil situat în extravilanul

municipiului Arad - proprietate privată”. Același certificat menționează că în

prezent terenul este arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în

vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica

„regimul tehnic” se arată că terenul în suprafață de 1.564.500 mp nu este

prevăzut în P.U.G. al municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind

edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii

Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei centuri destinate devierii traficului de

marfă al municipiului Arad. Aceasta situație există și în continuare, în

aprilie 2014, în sensul că nu există elaborat nici un P.U.G. și nici măcar un P.U.Z.

Prin Hotărârile

din 15 iulie 2010 ale Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost

expropriate 5 parcele de teren din C.F. Arad, în suprafață totală de 11.697 mp,

pentru care s-a acordat reclamantului suma totală de 944.750 lei, adică 80,76

lei/mp (17,94 euro/mp), în condițiile în care același teren a fost achiziționat

de reclamantul L. în anul 2005 cu un preț unitar de 0,07 euro/mp. Astfel, valoarea

acordată reclamantului de către stat în urma exproprierii este cu 2.563% mai

mare decât valoarea de achiziție.

Instanța

de apel a mai reținut că, în esență, critica din apelul reclamantului se referă

pe de o parte la valoarea și justețea despăgubirii oferită de stat pentru cei

11.697 mp expropriați efectiv, precum și refuzul instanței de fond de a acorda

reclamantului daunele suplimentare, reprezentate de afectarea suprafeței de

8.867 mp, grevată de interdicția de construire a unor obiective care generează

trafic suplimentar prevăzută de art. 47 alin. (1)

1

din O.G. nr. 43/1997,

precum și suprafața de 2.943 mp (S 30), care rămâne izolată de celelalte

parcele, la care se mai adaugă și pretenția de a se acorda daune pentru lipsa

de folosință a terenului în perioada 1 octombrie 2009 - 31 martie 2010.

În ceea ce privește legea aplicabilă, curtea de apel a constatat

că incidente sunt dispozițiile art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, la care se

adaugă jurisprudența relevantă și constantă a Înaltei Curți de Casație și

Justiție, în interpretarea textelor de lege de mai sus, care statuează că la

stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța trebuie să

țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză. Or, din această perspectivă, abordarea Înaltei Curți nu diferă de

cea a C.E.D.O., în ceea ce privește rezonabilitatea și proporționalitatea sumei

acordată drept despăgubire.

Astfel, a

apreciat instanța de apel, în cea mai recentă cauză de acest fel, C.E.D.O. a

reiterat că „în

numeroase cazuri de expropriere licita, cum ar fi exproprierea unui teren în

vederea construirii unui drum sau pentru alte scopuri de utilitate publică,

doar o indemnizație integrală poate fi considerată ca justă (rezonabilă), în

raport cu valoarea bunului. Cu toate acestea, această regulă nu este fără

excepție. În fapt, obiective legitime de utilitate publică, cum ar fi cele ce urmăresc

reformele economice sau ale justiției sociale, pot să conducă la o rambursare

inferioară celei reale, de pe piața liberă”.

În cauza de față, Curtea a constatat că transferul

dreptului de proprietate a avut loc în vederea creării unui spațiu verde, fiind

o expropriere izolată, care nu se înscrie în contextul politic mai larg privind

o reformă economică și socială.

„În aceste condiții, se poate concluziona că valoarea

despăgubirii juste în acest caz trebuie să fie la nivelul celei de pe piața

liberă”.

De

asemenea, instanța de la Strasbourg a statuat că valoarea de piață a unor

proprietăți nu se stabilește în funcție de „condiții ipotetice”, iar

potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil și

susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietății

care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ș.a. contra Greciei).

Deși

Curtea Europeană are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume

rezonabile, în raport cu valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow și alții

contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franței), totuși valoarea

despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea

bunului și din privarea de folosință” (cauza Hentrich contra Franței),

„pierderile efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României) care să fie

justificată de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României - cerința

de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigențele Curții, adică „nici

excesivă, nici arbitrară”).

Apoi,

Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilități doar

pentru constatarea unei „imposibilități de a calcula pierderea șanselor (cauza

Sporrong și Lonnroth contra Suediei, în care instanța a dat reclamanților

afectați de existența unor permise de expropriere, însoțite de interdicții de

construire vreme de 23 și respectiv 25 de ani, de 24 de ori mai mici decât cele

solicitate de petenți).

Cu toate

acestea, Curtea Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a

căror acordare ar ascunde un caracter speculativ și a căror determinare este în

funcție de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speță în care

curtea a considerat că valoarea se stabilește în funcție de bunuri similare,

raportată la piața imobiliară).

Mai apoi,

cauza Granitul c/a România este similară în abordare cu Broniowski c/a Poloniei,

respectiv Ozopska c/a Poloniei, în contextul în care subiectul de dispută se

axează pe limitele rezonabile ale compensației, în speța prezentă nefiind

disputată măsura exproprierii, ci doar întinderea compensației, cum la fel de

relevantă este și cauza James, ș.a. c/a Marii Britanii.

Potrivit

acestui raționament, instanța de apel a constatat, totuși, că nu prezintă o

relevanță specifică pentru cazul reclamantului Luca din această speță cauzele

Lonroth vs. Suedia și Papamichalopoulos vs. Grecia, pentru că în acele cauze au

fost analizate exproprieri de fapt, pentru care nu au fost acordate compensații

în beneficiul victimelor exproprierii de către expropriator și unde a fost

analizată existența și legitimitatea pierderii de proprietate și nu

justețea/rezonabilitatea compensației financiare.

Din

analiza celor trei cauze identificate și menționate mai sus, corelate cu

jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța de apel a constatat

că despăgubirea în caz de expropriere pentru cauză de utilitate publică - în

speță fiind vorba de realizarea unui obiectiv public de interes major,

respectiv Autostrada Nădlac - Sibiu, din Coridorul IV European - trebuie să fie

justă, dar și rezonabilă și să nu conducă la atingerea unui scop speculativ,

chiar dacă victima exproprierii este un dezvoltator imobiliar. În speță, trebuie

urmărit justul echilibru dintre interesul proprietarului expropriat și cel al

expropriatorului, căruia nu i se poate impune o sarcină nerezonabilă, excesiv

de oneroasă, speculativă, din partea proprietarului terenului expropriat pentru

realizarea unei autostrăzi.

Ca atare,

este necesar să fie întrunit un set de criterii, care derivă atât din practica

S.I.E., cât și a C.E.D.O., respectiv: amplasament, destinația la momentul

evaluării, categoria localității, poziționarea față de localitate și de căile

de acces, echiparea edilitară - utilități existente, restricții de folosire și

observarea unei eventuale perspective de dezvoltare viitoare, dar concretă și

nu ipotetică.

De

asemenea, din punctul de vedere al C.E.D.O. este necesară o analiză tehnică a

perspectivelor de dezvoltare, însă nu sub aspectul unor condiții ipotetice, ci

bazate pe un potențial concret, realizabil și susceptibil de probare, materializat

eventual printr-un început de realizare, lipsa caracterului speculativ, apoi

certitudinea unei pagube viitoare, precum și existența unui echilibru între

interesul general, public și cel privat.

Prin

prisma analizei pieței libere, instanța de apel a constatat că experții

judiciari, inclusiv în faza apelului, unde s-a administrat o nouă expertiză, au

propus 3 valori unitare diferite pentru mp de teren, la data întocmirii

raportului.

Astfel, expertul U.,

după ce a studiat 24 de contracte de vânzare-cumpărare de terenuri agricole

extravilane, din același perimetru cu cel în care se află terenul expropriat de

la reclamant, într-un interval de 5 ani (2009 - 2013), a constatat că, în

raport cu anul 2005, când reclamantul a cumpărat terenul cu 0,07 euro/mp, în

anul 2013 valoarea unitară a terenului agricol extravilan vândut efectiv în

același perimetru a ajuns la aproximativ 15 euro/mp, sumă inferioară celei

stabilită prin Hotărârile din anul 2010, de 17,94 euro/mp, ceea ce reflectă pe

deplin evoluția pieței imobiliare dinainte de boom-ul imobiliar, urmat de

prețurile determinate de criză și apoi de relativa stabilizare a prețurilor,

survenită la finele lui 2012 și continuată în anii 2013 și 2014.

Pe de altă parte,

expertul S. a analizat ca și comparabile doar 11 contracte de vânzare-cumpărare,

care se referă la terenuri din același perimetru, dar de întinderi mult mai

mici, care nu depășesc 118 - 4.000 mp, afectate pentru construirea unor stații

de carburant, și care au categoria de terenuri intravilane și nu extravilan -

agricol, media prețului unitar fiind de 63,87 euro/mp.

În sfârșit, expertul S.

a utilizat doar 3 contracte pentru comparație, perfectate în perioada 2010 -

2013 și apoi a combinat aceste date cu metoda celei mai bune utilizări,

apreciind că atât terenul expropriat, cât și cel rămas în proprietatea

reclamantului ar fi apte pentru dezvoltare imobiliară și nu are niciun fel de

relevanță că actualmente terenul este clasificat ca și teren extravilan

agricol, fiind posibil în viitor ca acesta să fie inclus în categoria

terenurilor intravilane, astfel că media prețului unitar pe mp este de 101,80 euro.

Curtea de

apel, analizând concluziile diferite ale celor trei experți, precum și

metodele, alături de comparabilele utilizate de aceștia, în sensul art. 26 din Legea

nr. 33/1994, a constatat că cea care reflectă realitatea este cea realizată de

expertul judiciar U. și, parțial, cea realizată de expertul S., urmând a

înlătura în totalitate concluziile expertului judiciar S. Aceasta întrucât a

constatat, la rându-i, că pretențiile reclamantului vizând imposibilitatea

folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecție și

siguranță a autostrăzii sunt nejustificate, deoarece suprafața aferentă zonei

de siguranță de 8.867 mp nu a fost expropriată, iar în zona de protecție,

potrivit art. 17 și 18 din O.G. nr. 43/2011, terenul va putea fi folosit în

continuare potrivit destinației sale agricole și obligaților propter in rem ce

reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public și

anterior edificării autostrăzii.

În cauză,

doar experții S. și U. au analizat imobilul expropriat potrivit categoriei de

folosință actuală - arabil în extravilan - și nu potrivit unei categorii

ipotetice de intravilan construibil.

Față de

categoria de folosință a imobilului expropriat, respectiv de arabil în

extravilan, instanța de apel a constatat că tribunalul în mod justificat a

respins solicitările reclamantului de a fi despăgubit pentru prejudiciul

suferit prin expropriere.

Instanța

de apel a mai reținut că certificatul de urbanism pe care îl menționează

reclamantul în justificarea intenției de schimbare a destinației terenului din

extravilan agricol în intravilan construcții este numai un act de informare,

prin care autoritățile publice locale, în conformitate cu prevederile

planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora ori ale

planurilor de amenajare a teritoriului, după caz avizate și aprobate potrivit

legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic

și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării și

stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de

specificul amplasamentului, precum și lista cuprinzând avizele și acordurile

legale, necesare în vederea autorizării.

Pentru a

se putea realiza construcții (de locuințe, construcții comerciale sau

construcții industriale) pe un teren arabil situat în extravilan, trebuie ca

pentru acest teren să se întocmească o documentație de trecere din extravilan

în intravilan, o documentație de tip P.U.Z. sau P.U.G. și aprobarea acestora,

trebuie realizată scoaterea terenului din circuitul agricol și numai după

aceasta terenul va avea destinația de teren pentru construcții, însă în prezent

nu există date referitoare la schimbarea destinației pentru parcelele de teren

analizate. Prin urmare, față de caracteristicile imobilului supus

exproprierii-arabil în extravilan, fără utilități, imobilul expropriat a fost

corect analizat de prima instanță, potrivit destinației actuale a acestuia -

arabil în extravilanul localității Arad si nu potrivit unei destinații

probabile, viitoare și incerte, sens în care compararea imobilului nu poate fi

făcută decât cu imobile de același fel, respectiv extravilane agricole și nu cu

imobile aflate în intravilanul localității

Instanța

de apel a apreciat că reclamantul a susținut nejustificat că demersurile făcute

pentru trecerea terenurilor în intravilan au fost împiedicate de pârât.

In

dovedirea susținerilor sale, reclamantul indică în mod cronologic o serie de

acte întocmite în scopul trecerii imobilului din extravilan în intravilan în

vederea implementării unui proiect imobiliar și arată că proiectul a fost

împiedicat de expropriator prin introducerea obligativității obținerii unui

preaviz prealabil din partea M.T.I. - SC C.N.A.D.N.R. SA și, ulterior, prin

realizarea efectivă a autostrăzii ce traversează în diagonală acest proiect.

Numai că

reclamantul, în cauză, expune în mod trunchiat aspectul privind necesitatea

obținerii unui preaviz prealabil și contextul în care a fost solicitat acest

preaviz, pentru că în certificatul de urbanism se menționează că terenurile au

regim juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad”. Cu

privire la regimul tehnic, în certificat se arată că terenul în suprafață de

1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G.-ul municipiului pentru extinderea

intravilanului, iar, cel mai important aspect omis a fi supus analizei, este

mențiunea „fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii

Nădlac-Arad-Timișoara și viitoarei centuri destinate devierii traficului de

marfă al municipiului Arad”.

În acest

context, prin certificatul de urbanism se solicită un aviz din partea

Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru a se evita amplasarea

proiectului imobiliar pe traseul autostrăzii, respectiv în zonele de

interdicție ale autostrăzii.

Certificatul

de urbanism este doar primul act necesar demarării unui proiect imobiliar,

acesta stabilind lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în

vederea autorizării, iar următorul pas pe care trebuia să îl facă reclamantul

era acela de a se adresa Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA,

pentru a verifica dacă autostrada ce urma a fi edificată traversa imobilul pe

care urma a se implementa proiectul imobiliar.

Or, instanța

de apel a constatat că reclamantul nu s-a adresat Ministerului Transporturilor -

SC C.N.A.D.N.R. SA, în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism,

cu o cerere de emitere a avizului menționat, neexistând niciun înscris care să

probeze susținerile acestuia.

Pentru aceste

considerente, instanța de apel a respins pretențiile reclamantului privind

evaluarea propusă prin concluziile expertului S. și însușite de reclamant,

respectiv de 10.558.452 lei (2.428.076,61 euro), din care 5.177.996,38 lei

(1.190.754,60 euro) pentru suprafața efectiv expropriată de 11.697 mp, apoi

3.905.940,54 lei (898.227,10 euro) pentru suprafața de 8.967 mp teren aflată în

zona de interdicție, unde nu pot fi executate construcții, cu excepția celor

destinate serviciilor pentru autostradă, cu o valoare nominală de 101,80 euro/mp.

Cât

privește dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii și a imposibilității de

folosință a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma

exproprierii, deși rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă

izolată, fără acces la drumul public și îngrădită de parcelele aflate în zona

de interdicție, având o configurație improprie oricărei utilizări economice

profitabile, aceasta a fost evaluată de expertul S. la valoarea de 586.771,59

lei lei (134.936,55 euro), la data evaluării, însă această valoare nu a fost

primită pentru că nu respectă regula comparației directe cu terenuri similare,

de aceeași categorie de folosință și din același perimetru teritorial -

administrativ.

Au fost

considerate de instanța de apel ca fondate pretențiile reclamantului privind

scăderea valorii și/sau imposibilității de folosință a restului de teren

neexpropriat, de 2.943 mp teren agricol, rămas fără căi de acces și aflat

realmente într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială,

inclusiv agricolă - sola S 30, pentru care, potrivit expertului S., i s-ar

cuveni reclamantului o compensație financiară de 108.511 lei (24.954 euro).

Acest teren, care și el are o destinație agricolă, nu va mai avea drumuri de

exploatare, iar alte drumuri de acces sunt prevăzute în proiectul autostrăzii,

dar configurarea suprafeței de 2.943 mp o va face să fie izolată, fiind în fapt

situată între zonele de protecție și un drum de exploatare.

În ceea

ce privește pretențiile reclamantului privind penalitățile contractuale, instanța

de apel a constatat, asemenea tribunalului, că, la data încheierii

antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 reclamantul a

cunoscut faptul că terenul pe care l-a promis spre vânzare ar putea face

obiectul exproprierii pentru construirea unei autostrăzi, a prevăzut în

convenție clauzele pe care le-a considerat acoperitoare pentru toate situațiil