ÎCCJ, Secția de contencios administrativ și fiscal, Decizia nr. 5351/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea formulată, reclamanții P.C., H.S., P.D., (moștenitoare după P.T.), U.I., P.D.A. și P.R. (moștenitor după P.D.B.), au chemat în judecată pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, solicitând anularea deciziei din 18 noiembrie 2009 emisă de pârâtă, prin care le-au fost stabilite despăgubiri pentru suprafața de 31 mp situați în Iași, str. S.N., la nivelul sumei de 2.604 RON.

Pârâta prin întâmpinare a invocat inadmisibilitatea acțiunii pentru neparcurgerea procedurii prealabile prevăzută de art. 7 din Legea contenciosului administrativ, iar pe fondul cererii a considerat că din raportul de evaluare întocmit în cauză rezultă Standardele Internaționale de Evaluare iar împotriva lui reclamanții nu au formulat obiecțiuni pe parcursul derulării procedurii prevăzute de Legea nr. 247/2005, deși au acceptat așadar varianta finală corectată ca urmare a refacerii raportului de expertiză.

Excepția de tardivitate a fost respinsă de instanță prin încheierea din 4 aprilie 2011, motivat de faptul că actul în cauză a fost comunicat la 23 aprilie 2010, reclamanții urmând procedura prealabilă conform actului de la dosar în termenul de 30 zile, respectiv la 24 mai 2010. Prin sentința civilă nr. 250 din 12 septembrie 2011 Curtea de Apel Iași, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, a respins acțiunea formulată de reclamanții P.C., H.S., P.D., U.I., P.D.A., P.R., în contradictoriu cu pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor București. Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut că evaluatorul nu a avut suficiente date privind similitudinea proprietăților tranzacționate pe piața imobiliară, astfel că a aplicat metoda C.M.B.U.

a terenului considerat liber prin tehnica reziduală, respectiv la 84 RON/mp, întrucât deși valoarea pe mp construit în zona mediană este de 580 E conform M.R. iunie 2009, s-a avut în vedere faptul că, cererea pentru aceste tipuri de proprietăți este foarte mică și tranzacțiile se fac numai în cazuri speciale „pentru reîntregirea proprietăților, de aceea nu puteau preciza o plajă valorică”. Expertiza de evaluare efectuată în cauză de expert N.C. a apreciat că „în zona adiacentă, pentru construcțiile nou realizate în urmă cu 5 ani terenul a fost procurat cu valoarea de 600 până la 800 euro/mp”, astfel că valoarea pentru cei 31 mp ar fi de 809 RON/mp, echivalent a 197 euro, respectiv 25.070 RON/6.117 euro.

Curtea de apel a mai reținut că, valoarea de piață la nivelul căreia reclamanții ar trebui să fie despăgubiți, este definită „ca suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”. Prin prisma acestei definiții, Curtea de apel a constatat că prețul de 809 euro stabilit de expert N.C.

este superior chiar limitei aferente zonei evocate în același raport, de 800 euro/mp, pe de o parte, iar pe de altă parte valoarea stabilită face abstracție de împrejurarea că în discuție vânzarea se referă la 31 mp, care privită independent, nu ar putea prezenta interes decât pentru proprietatea aflată în imediata vecinătate, pentru extinderea suprafeței deja deținute de aceștia, iar nu și pentru un terț cumpărător pentru care o astfel de parcelă nu poate prezenta un interes economic practic. Împotriva sentinței nr. 250 din data de 12 septembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția de contencios administrativ și fiscal, au declarat recurs în termen legal și motivat reclamanții P.C., H.S., P.D.

(moștenitoare după P.T.), U.I., P.D.A., P.R. (moștenitori după P.D.B.), prin care s-a solicitat admiterea căii extraordinare de atac și modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii. S-a învederat, prin motivele cererii de recurs, că sentința este nelegală și netemeinică, instanța de fond având obligația de a exercita un rol activ, în vederea stabilirii unei valori reale a imobilului evaluat, mai ales în condițiile în care la dosarul cauzei s-au aflat două rapoarte de expertiză privind același obiect, prin care s-au stabilit două valori diferite și total disproporționate.

Judecătorul fondului, s-a precizat, dacă proceda la o consultare a anexelor nr. 3.1 și nr. 5 din expertiza evaluare imobile Iași 2010 care tratează încadrarea pe zone a străzilor din Municipiul Iași respectiv valorile minime pe localități și zone, trebuia să observe faptul că până și prețul minim pentru terenul situat în str. S.N., Iași este mult superior celui stabilit în raportul de expertiză întocmit de evaluatorul O.S. În schimb, instanța de fond a reținut acest preț minim, fără a arăta din ce considerente a ales să-și întemeieze hotărârea pe acel raport, iar nu pe cel efectuat de expertul tehnic N.C. sau pe oricare altul. Prima instanță, s-a mai relevat, a avut ca argument, în luarea hotărârii de a respinge acțiunea, faptul că suprafața de teren avută în discuție, respectiv 31 mp, reprezintă o parcelă care nu prezintă interes economic pentru un terț cumpărător, ci doar pentru proprietatea învecinată, pentru extinderea suprafeței deja deținută de vecini.

Or, dacă pentru acest motiv, considerându-se că este o suprafață neglijabilă și inutilă, terenul supus evaluării a fost atât de drastic depreciat, trebuie avut în vedere faptul că terenul învecinat aparține tot reclamanților, iar însăși parcela pentru care se oferă despăgubiri reprezintă un teren ce trebuia restituit în natură reclamanților așa cum s-a procedat cu suprafața de teren de 431 mp situată în Iași, str. S.N. Nu există niciun motiv, au concluzionat recurenții, ca imobilul imposibil de restituit în natură să nu fie apreciat la adevărata sa valoare. În aceste condiții, au considerat reclamanții că prima instanță nu a procedat la o corectă apreciere a probelor, și au solicitat aceștia admiterea recursului și desființarea hotărârii atacate.

Prin întâmpinarea formulată în litigiu intimata Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătându-se că raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare așa cum prevede art. 3 lit. d) și e) din Titlul VII din Legea nr. 247/2005 și că valoarea stabilită prin raportul de expertiză reprezintă valoarea de piață. Prin urmare, cum raportul de evaluare în cadrul procedurii administrative respectă dispozițiile legale în vigoare [art. 16 alin. (5), alin. (6) și alin. (7) din Titlul VII la Legea nr. 247/2005, cu modificările și completările ulterioare], în mod legal, potrivit prevederilor 16 alin. (7) din actul normativ menționat, Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor a procedat la emiterea deciziei reprezentând titlul de despăgubire.

Recursul este fondat și va fi admis, cu consecința modificării sentinței nr. 250 din data de 12 septembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția de contencios administrativ și fiscal, în sensul anulării deciziei din 18 noiembrie 2009 emisă de pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor și a obligării pârâtei sus menționate la emiterea unei noi decizii reprezentând titlul de despăgubire în cuantum de 25.070 RON, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

Emiterea deciziei din data de 18 noiembrie 2009 a Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor, privitoare la acordarea de despăgubiri în condițiile Titlului VII, Regimul stabilirii și plății despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv, din Legea nr. 247/2005, s-a făcut în temeiul raportului de evaluare întocmit în dosarul intern înregistrat sub nr. 13644/CC de către evaluatorul O.S., prin care a fost estimată valoarea de piață a imobilului ce a format obiectul dosarului de despăgubire (teren în suprafață de 31 mp situat în municipiul Iași, str. S.N.) la suma de 2.604 RON (84 RON/mp). Prin concluziile raportului de expertiză tehnică efectuat în cursul judecății, la solicitarea reclamanților, de către inginerul N.C., expert tehnic în specialitatea construcții și evaluări imobiliare, valoarea imobilului teren în suprafață de 31 mp situat în Iași, str. S.N.

reprezentând refugiu pietonal, imposibil așadar de restituit în natură, a fost stabilită, urmare utilizării Standardelor Internaționale de Evaluare, la valoarea de 25.070 RON (31 mp x 197 euro/809 RON/m.p. = 6.117 euro/25.070 RON). În mod neîntemeiat judecătorul fondului, prin hotărârea atacată, a înlăturat, fără o motivare convingătoare, concluziile expertizei tehnice imobiliare administrate în cursul procedurii judiciare, și și-a însușit valoarea de 2.604 RON stabilită prin raportul de evaluare efectuat în cadrul procedurii administrative, care este, cum susține chiar evaluatorul, o „valoare simbolică”, și nu una profund fundamentată, credibilă. Într-adevăr, se reține, în litigiu, că sunt pertinente și concludente constatările și concluziile expertizei tehnice efectuată de expertul judiciar N.C., ele întemeindu-se pe elemente de evaluare obiective și nu simbolice.

Prin urmare, la stabilirea valorii terenului în suprafață de 31 mp imposibil de restituit în natură (datorită destinației sale actuale de refugiu pietonal), de 25.070 RON (31 mp x 197 euro/809 RON/mp = 6.117 euro/25.070 RON), care reprezintă o despăgubire justă și echitabilă, s-a luat în mod corect în considerare, prin expertiza tehnică judiciară, faptul că acesta este situat în continuarea unei suprafețe de 1394 mp restituită descendenților familiei P. în temeiul Legii nr. 18/1991 și a Legii nr. 10/2001, precum și împrejurarea că în zona adiacentă, pentru construcțiile noi realizate în urmă cu 5 ani terenul a fost procurat cu un preț cuprins între 600-800 euro/mp.

În raport de cele mai sus arătate, constatându-se că sunt întemeiate motivele de recurs invocate în cauză și că este nelegală și netemeinică hotărârea atacată prin care a fost respinsă acțiunea reclamanților, urmează a se dispune, în temeiul dispozițiilor art. 20 alin. (3) din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, cu modificările și completările ulterioare, precum și a prevederilor art. 312 alin. (1)-alin. (3) C. proc. civ., admiterea recursului declarat de P.C., H.S., P.D., U.I., P.D.A. și P.R.

împotriva sentinței nr. 250 din 12 septembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția de contencios administrativ și fiscal, cu consecința modificării sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii reclamanților, a anulării deciziei din data de 18 noiembrie 2009 emisă de pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor și a obligării pârâtei la emiterea unei noi decizii reprezentând titlul de despăgubire în cuantum de 25.070 RON în loc de 2.604 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de P.C., H.S., P.D., U.I., P.D.A. și P.R., împotriva sentinței nr. 250/2011 din 12 septembrie 2011 a Curții de Apel Iași, secția contencios administrativ și fiscal. Modifică sentința atacată în sensul că admite acțiunea reclamanților. Anulează decizia din 18 noiembrie 2009 emisă de pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor și obligă pârâta să emită o nouă decizie reprezentând titlul de despăgubire în cuantum de 25.070 RON. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 decembrie 2012.