ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1710/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Reclamanta SC M.P. SRL Săftica a chemat în judecată pe pârâtele F.P., SC P. SA București și în garanție A.V.A.S. București pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligate pârâtele să-și execute obligația de a face în sensul de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare asupra spațiului comercial situat în Șoseaua Pipera, sector 1 București care în prezent face obiectul contractului de Închiriere nr. 2620 din 7 august 1997 modificat prin actul adițional din 21 noiembrie 1997, asupra căruia reclamanta are un drept de preemțiune în cazul în care va fi înstrăinat, sub sancțiunea daunelor cominatorii, solicitând obligarea pârâtelor și la plata cheltuielilor de judecată.

A arătat în acțiunea sa că la data de 7 august 1997 între SC P. SA București în calitate de locator și SC M.P. SRL Săftica în calitate de locatar a fost încheiat contractul de închiriere nr. 2660, al cărui obiect consta în închirierea spațiului comercial situat în Șoseaua Pipera, București conform anexei 1, care face parte integrantă din contract. A mai arătat că în acest contract, în cuprinsul art. 6-8 este prevăzut dreptul de preemțiune al SC M.P. SRL Săftica, în cazul scoaterii la vânzare a activului, contractul fiind încheiat pe un termen de 10 ani, care începe să curgă de la data procesului verbal de predare-primire. În conformitate cu dispozițiile Legii nr. 133/1999 și făcând dovada îndeplinirii condițiilor impuse de lege privind încadrarea în categoria întreprinderilor mici și mijlocii, SC M.P.

SRL Săftica - în baza dreptului său de preemțiune - a depus diligențe pentru cumpărarea spațiului și pentru că pârâta SC P. SA București nu a răspuns, a notificat-o pe aceasta, solicitându-i punctul de vedere cu privire la vânzarea activului. A mai susținut reclamanta că s-a realizat o evaluare a spațiului, că a primit un aviz de cumpărare de la A.V.A.S. (din 6 decembrie 2004) și o adresă de la societatea pârâtă (nr. 87 din 13 ianuarie 2005) prin care era înștiințată de valoarea de circulație a activului în cauză și că în acest timp s-a schimbat și conducerea acționariatului la SC P. SA București în sensul că acțiunile deținute de A.V.A.S. au trecut la Fondul Proprietatea, ceea ce a determinat practic imposibilitatea realizării perfectării acordului de voință, astfel că, apreciind îndeplinite condițiile Legii nr. 133/1999, a solicitat admiterea acțiunii.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins acțiunea principală, a anulat ca netimbrată cererea de chemare în garanție și a obligat-o pe reclamantă la plata către pârâta SC P. SA București a sumei de 5.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată. Pârâta SC P. SA București a depus întâmpinare prin care a invocat excepția inadmisibilității acțiunii întrucât aceasta se întemeiază pe un act normativ abrogat, precum și excepția lipsei de interes legitim. Pârâtul Fondul Proprietatea a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive susținând că prin contractul încheiat este prevăzut un drept de preemțiune în favoarea reclamantei, convenția fiind încheiată cu SC P. SA București, astfel că Fondul Proprietatea nu este în măsură să dispună de activul care face obiectul contractului de închiriere dintre cele două părți.

Constatând că cererea de chemare în garanție este netimbrată, instanța de fond a admis excepția de netimbrare a acestei cereri așa cum rezultă din încheierea din 2 mai 2008, a respins excepțiile inadmisibilității și lipsei de interes invocate de pârâta SC P. SA București, ca nefondate și a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC F.P. SA. La data de 16 iunie 2008 reclamanta și-a precizat cererea în sensul că a renunțat la cererea de chemare în garanție, înțelegând ca pârâta SC P. SA București să fie obligată să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare mai sus menționat sub sancțiunea daunelor cominatorii în sumă de 500 lei pe zi de întârziere calculate de la data pronunțării hotărârii, cu cheltuieli de judecată.

A mai menționat în cererea precizatoare că în conformitate cu dispozițiile art. 13 din Legea nr. 133/1999 societatea pârâtă avea obligația să întocmească lista activelor disponibile, acestea fiind definite tot de art. 13 din Legea nr. 133/1999 ca fiind acelea neutilizate, dar stabilite prin liste transmise camerelor de comerț către titularii dreptului de proprietate.

Analizând acțiunea, tribunalul a constatat că părțile nu au stabilit prin contract asupra obligației locatorului de a vinde bunul ce face obiectul contractului de închiriere, instituind doar un drept de preemțiune în cazul în care acesta va fi supus vânzării, că din probele administrate în cauză nu rezultă intenția locatorului de vânzare a bunului, că art. 9 pct. 5 prevede posibilitatea proprietarului de a refuza vânzarea, situație în care reclamanta beneficiază de dreptul de a solicita recuperarea contravalorii actualizate a investițiilor, ceea ce echivalează cu o clauză de dezicere și că, nefiind instituită o promisiune de vânzare, nu poate fi suplinit consimțământul proprietarul la vânzarea activului fără a fi prevăzut în contract principiul care guvernează actul de voință potrivit art. 5 și 969 C. civ.

Cu privire la aplicarea dispozițiilor Legii nr. 133/1999 tribunalul a constatat că aceasta era abrogată la momentul introducerii acțiunii prin Legea nr. 346/2004 și că, oricum, în lumina principiului libertății contractuale, voința părților este prioritară, pactul de preferință inserat în contract fiind doar cu privire la dreptul de preemțiune. Împotriva acestei sentințe reclamanta a declarat apel care a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin Decizia comercială nr. 172 din 8 aprilie 2009 și a fost obligată apelanta reclamantă să plătească intimatei pârâte suma de 8.000 lei cheltuieli de judecată. Prin întâmpinarea formulată intimata SC P. SA București a ridicat excepția inadmisibilității apelului, cerând și respingerea acestuia ca nemotivat, apărările în legătură cu aceste excepții fiind înlăturate și respinse excepțiile.

Cu privire la fondul cauzei a apreciat că instanța de apel a făcut o corectă analiză a obligațiilor contractuale, neputând fi reținută existența unui acord exprimat de intimată cu privire la vânzarea imobilului. Procesul verbal al ședinței Consiliului de Administrație al SC P. SA București din data de 11 martie 1998, depus de aceasta, nu reprezintă un acord expres al acestei părți în sensul vânzării imobilului, neexistând o hotărâre a adunării generale cu privire la vânzare. La data de 24 iunie 2009 reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei instanței de fond solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, cu consecința admiterii apelului, schimbării sentinței și admiterii acțiunii pe fond, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Recurenta a apreciat că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii fiind incident art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., întrucât în temeiul art. 12 lit. a) din Legea nr. 133/1999 reclamanta se afla în categoria societăților comerciale care puteau avea acces la activele societății pârâte, găsindu-se în situația utilizării activelor în sensul art. 13 din aceeași lege și, cum prevederile art. 12 au caracter imperativ, iar societatea pârâtă nu are posibilitatea de a opta asupra vânzării activelor solicitate, aceste dispoziții având tocmai rolul de a suplini consimțământul proprietarului în ceea ce privește transferarea activelor către reclamantă la cererea acesteia, în mod nelegal s-a dat prioritate principiului libertății contractuale și a voinței expres manifestate de părți în actul încheiat, vânzarea fiind o obligație impusă de lege, motiv pentru care acțiunea trebuia analizată nu numai prin prisma dispozițiilor contractului, dar și în temeiul legilor existente în materie, astfel că instanța nu a dat dovadă că și-a exercitat rolul activ în calificarea juridică a acțiunii, iar faptul că Legea nr. 133/1999 a fost abrogată nu are relevanță, deoarece Legea nr. 346/2004 menține aceleași dispoziții privind obligativitatea locatorului de a vinde locatarului activul disponibil la acea vreme, singura deosebire constând în faptul că reglementarea face obiectul art. 12 lit. b) față de art. 12 lit. a) în precedent.

Recursul este nefondat. Examinând recursul prin prisma motivelor invocate Curtea constată că hotărârea atacată este legală și că instanța care a judecat apelul a interpretat corect dispozițiile art. 13 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 346/2004 raportate la art. 12 lit. a) din aceeași lege.

Este de reținut că societatea pârâtă deține cu titlu de proprietate spațiul în litigiu și că are ca obiect de activitate închirierea și subînchirierea bunurilor imobile proprii sau închiriate, așa cum rezultă din mențiunile făcute la Registrul comerțului încă de la 21 septembrie 1998. În acest context faptul că pârâta a închiriat reclamantei acest spațiu prin novarea contractului de asociere în participațiune nu are semnificația că imobilul în litigiu este activ disponibil în sensul Legii nr. 346/2004, respectiv că nu ar fi utilizat de pârâtă pentru o perioadă de cel puțin trei luni, dimpotrivă închirierea acestui spațiu comercial reprezintă utilizarea lui de către pârâtă în exercitarea obiectului său de activitate referitor la închirierea bunurilor imobiliare proprii.

Se constată de asemenea că reclamanta nu a făcut dovada că spațiul respectiv figurează pe listele cuprinzând activele disponibile prevăzute de art. 13 alin. (4) - (7) din Legea nr. 346/2004, pentru a aprecia că bunul respectiv este activ disponibil în sensul legii și nici că pârâta ar fi aprobat vânzarea acestui spațiu, neexistând o hotărâre a adunării generale în acest sens, procesul verbal al Consiliului de Administrație al SC P. SA nereprezentând un acord al acestei părți în sensul vânzării imobilului, ci doar faptul că s-au actualizat studiile pentru evaluarea spațiului.

Ca urmare, corect au reținut cele două instanțe că, fără a încălca principiul libertății contractuale și a voinței expre manifestate de părți în actul încheiat, nu poate fi suplinit prin actul de justiție acordul proprietarului imobilului pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare, întrucât contractul de închiriere invocat de reclamantă în dovedirea dreptului de a cumpăra acest imobil nu conține o promisiune unilaterală de vânzare a intimatei pârâte. În ceea ce privește motivul invocat de recurentă în sensul că instanța de apel și-a depășit rolul activ, încălcând dispozițiile art. 129 C. proc. civ., Curtea constată că și acesta este nefondat, întrucât judecătorii instanței de apel au analizat apelul în lumina tuturor reglementărilor legale în materie, acestea fiind în concordanță cu soluția reflectată în dispozitiv, așa cum rezultă din considerentele deciziei atacate.

Conform art. 274 C. proc. civ. partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată. Cum intimata pârâtă a solicitat cheltuieli de judecată, conform chitanțelor depuse la filele 94, 95 din dosar, va fi admisă cererea acesteia, fiind obligată recurenta reclamantă la plata sumei de 8.000 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC M.P. SRL Săftica împotriva deciziei nr. 172 din 8 aprilie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta la plata sumei de 8.000 lei cheltuieli de judecată către intimata pârâtă SC P. SA București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 mai 2010.