ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1610/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava, reclamanta SC S.U.C.T. SA SUCEAVA a solicitat instanței să dispună evacuarea pârâtului C.G. din imobilul în care acesta locuiește și care este proprietatea reclamantei. În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a dobândit dreptul de proprietate asupra garsonierei nr. 14 situată în Aleea Jupiter din Municipiul Suceava, în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 1 din 23 mai 2006, încheiat cu SC C. SA SUCEAVA, contract încheiat în baza procesului verbal de licitație din 28 decembrie 2005. Pârâtul locuiește în imobilul sus menționat fără forme legale, fiind notificat să părăsească imobilul.

Acțiunea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile Legii nr. 114/1996. Prin sentința civilă nr. 3345 din 10 octombrie 2006, Judecătoria Suceava a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu. Tribunalul Suceava, secția comercială contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 5 din 14 martie 2007, a admis apelul declarat de pârât, a anulat sentința civilă nr. 3345 din 10 octombrie 2006 a Judecătoriei Suceava și a reținut cauza spre competentă soluționare. În considerentele deciziei, tribunalul a analizat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Suceava în soluționarea fondului cauzei, și a reținut că în raport de obiectul nepatrimonial al acțiunii și de calitatea de comerciant a reclamantei, devin aplicabile dispozițiile art. 56 C. com., competența de soluționare aparținând, conform art. 2 alin. (1) lit. a) C. proc.

civ., tribunalului. Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 4317/86/2007, la data de 12 iunie 2007, iar pârâtul a formulat cerere reconvențională, prin care a arătat că înțelege să cheme în judecată pe SC S.U.C.T. SA SUCEAVA și SC C. SA SUCEAVA, pentru ca instanța să constate rezilierea de drept a contractului nr. 1 din 23 mai 2006, conform pactului comisoriu de gradul IV, inserat în contract, pentru neplata prețului și în consecință să se constate că părțile sunt repuse de drept în situația anterioară și de asemenea să se constate nulitatea absolută, parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 1, întrucât în urma licitației s-au adjudecat către SC S.U.C.T.

SA activele reprezentate de garsonierele nr. 13, 52 și 61 din blocul 100. Tribunalul Suceava, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, prin sentința nr. 79 din 25 ianuarie 2008, a respins excepția prematurității formulării acțiunii; a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtului; a admis excepția lipsei calității procesuale active a pârâtului de a formula cererea de rezoluțiune a contractului de vânzare cumpărare nr. 1 din 23 mai 2006; a respins cererea de rezoluțiune a contractului de vânzare cumpărare nr. 1/2006 ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă și a respins cererea privind constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare nr. 1/2006. Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut următoarea situație de fapt: între SC C. SA prin lichidator judiciar și SC S.U.C.T.

SA SUCEAVA a intervenit contractul de vânzare cumpărare nr. 1/2006 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra garsonierei nr. 14, situată în aleea Jupiter, autentificat prin încheierea din 21 iunie 2006 pronunțată de judecătorul sindic în dosarul nr. 98/F/2004 al Tribunalului Suceava. Pârâtul a deținut contractul de închiriere nr. 1907 din 24 februarie 1982, termenul închirierii fiind prelungit prin Legea nr. 17/1994. În această calitate pârâtul a formulat acțiune privind obligarea SC C. SA SUCEAVA la încheierea contractului de vânzare cumpărare a garsonierei, acțiune admisă prin sentința civilă nr. 7645 din 3 noiembrie 1998 a Judecătoriei Suceava, rămasă definitivă și irevocabilă, contract care nu a fost încheiat.

Tribunalul a apreciat că de la data rămânerii definitive și irevocabile a acestei sentințe, pârâtul a pierdut calitatea de chiriaș și a devenit potențial cumpărător, și nu a beneficiat de prelungirea contractelor de închiriere de drept prin O.U.G. nr. 40/1999. Pentru aceste motive a fost respinsă excepția prematurității acțiunii și a admis acțiunea reclamantei. Cu privire la cererea reconvențională, tribunalul a analizat cu prioritate excepția lipsei calității procesual active a pârâtului reclamant și a reținut că reclamantul nu este parte în contractul de vânzare cumpărare. În ceea ce privește cererea pârâtului privind anularea contractului sus menționat, tribunalul a constatat că pârâtul la data vânzării garsonierei nu mai avea calitatea de chiriaș ci de promitent cumpărător, drept pe care trebuia să îl valorifice, și drept urmare nu mai beneficia de dreptul de preemțiune prevăzut de art. 18 din O.U.G.

nr. 40/1999. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, iar Curtea de Apel Suceava, secția comercială, contencios, administrativ și fiscal, prin decizia nr. 157 din 10 decembrie 2008, a respins, ca nefundat, apelul declarat de pârât. Analizând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, instanța de apel a reținut că urmare nepunerii în executare a hotărârilor judecătorești și datorită neformulării unei cereri de prelungire a contractului de închiriere la expirarea duratei acestuia, pârâtul nu mai deține nici un titlu legal pentru ocuparea garsonierei în litigiu. În condițiile în care reclamanta a dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu, în mod legal a fost admisă acțiunea reclamantei, pârâtul fiind evacuat din imobil, fiind respinsă și excepția prematurității acțiunii.

Cu privire la cererea reconvențională, instanța de apel a apreciat că în mod corect a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active, reclamantul nefiind parte în contractul de vânzare cumpărare dintre SC C. SA SUCEAVA și SC S. SA . De asemenea, corect s-a apreciat că pârâtul nu beneficiază de dreptul de preemțiune prevăzut de art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, acesta fiind un drept recunoscut exclusiv în persoana chiriașilor. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurată și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar pe fond admiterea cererii reconvenționale și respingerea cererii de chemare în judecată.

Prin criticile de nelegalitate, recurentul a susținut că locuiește în garsoniera nr. 14, începând cu data de 24 februarie 1982, în baza contractului de închiriere nr. 1907/1982, încheiat cu SC C. SA, contractul fiind prorogat legal în baza Legii nr. 17/1994, conform sentinței civile nr. 7645/1998 a Judecătoriei Suceava. În continuarea arată că acest contract de închiriere a fost prelungit de drept, pe o durată de 5 ani, socotiți de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, din moment ce nu a fost notificat de către proprietar cu privire la refuzul de reînnoire a contractului de închiriere. În acest sens invocă dispozițiile art. 22 alin. (1) și (3) și art. 14 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999.

Conform art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței, condiții în care lichidatorul era obligat să îmi înainteze o ofertă de vânzare a locuinței prin executor judecătoresc și doar în condițiile refuzului de a cumpăra locuința putea solicita judecătorului sindic vânzarea prin licitație a garsonierei. Recurentul susține că prin hotărârile judecătorești invocate s-a reținut cu autoritate de lucru judecat prorogarea contractului de închiriere și calitatea acestuia de chiriaș. Recurentul arată că soluțiile pronunțate sunt nelegale întrucât contractul de închiriere și calitatea de chiriaș s-a perpetuat prin efectul legii, normele prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999 fiind imperative și nesusceptibile de interpretare.

Sentința nr. 7645/1998 a rămas definitivă și irevocabilă, la data de 15 mai 2001, iar obligația încheierii contractului de vânzare cumpărare a fost transmisă lichidatorului, iar lichidatorul nu putea vinde această garsonieră decât după notificarea pârâtului și exprimarea refuzului acestuia de a încheia contract de vânzare cumpărare. Buna credință a vânzătoarei și cumpărătoarei nu puteau fi invocate, ambele urmărind o cauză ilicită. Contractul de vânzare cumpărare nr. 1/2006 este reziliat de plin drept, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV, pârâtul solicitând constatarea acestei rezilieri. Ambele instanțe au interpretat greșit în sensul că s-a solicitat rezoluțiunea contractului, în realitate instanțele nu s-au pronunțat asupra cererii pârâtului.

De asemenea, capătul de cerere privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare a fost respins în mod nelegal, întrucât calitatea de chiriaș nu încetează decât fie la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, fie la data când chiriașul refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare. Lichidatorul judiciar trebuia să notifice pârâtul pentru cumpărarea imobilului. În final susține că decizia recurată este nelegală întrucât contractul de vânzare cumpărare încalcă dispozițiile art. 18 din Legea nr. 448/2006, având în vedere că pârâtul este o persoană cu handicap, ambele instanțe nepronunțându-se asupra acestei apărări. Instanțele au apreciat greșit că nu s-a făcut proba relei credințe a vânzătorului și cumpărătorului.

Examinând recursul prin prisma criticilor aduse deciziei și în raport de motivele de nelegalitate invocate, Înalta Curte constată că nu este fondat pentru următoarele considerente: Prealabil examinării motivelor de recurs, Înalta Curte reține următoarele: Pârâtul a ocupat garsoniera nr. 14 situată în Aleea Jupiter, municipiul Suceava, în baza contractului de închiriere nr. 1907 din 24 februarie 1982 încheiat cu SC C. SA SUCEAVA. Prin sentința civilă nr. 7645 din 3 noiembrie 1998, pronunțată de Judecătoria Suceava, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 1219 din 15 mai 2001 a Curții de Apel Suceava, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul C.G. și a fost obligată pârâta SC C. SA să încheie contractul de vânzare cumpărare având ca obiect apartamentul sus menționat.

În considerentele sentinței sus evocată, s-a reținut că termenul închirierii a fost prorogat legal conform Legii nr. 17/1994 privind prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative, și având în vedere dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 a fost obligată pârâta SC C. SA să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru spațiul ocupat de reclamant. Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1 din 23 mai 2006, SC C. SA SUCEAVA, prin lichidator judiciar a înstrăinat dreptul de proprietate asupra garsonierei către SC S.U.C.T. SA SUCEAVA. 1. În raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul a susținut aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1, art. 14 și art. 22 din O.U.G.

nr. 40/1999, în ceea ce privește perpetuarea calității sale de chiriaș prin efectul legii. Critica este nefondată, în raport de următoarele considerente: Prin art. 1 din O.U.G.

nr. 40/1999: „Contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, de sindicate și de alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.” Din interpretarea acestui text legal rezultă că sunt aplicabile dispozițiile Ordonanței de urgență sus menționată, contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, aflate în curs de executare la data publicării Ordonanței, respectiv 8 aprilie 2001. În lumina acestor dispoziții, raportat la situația de fapt reținută, Înalta Curte constată că pârâtul a deținut garsoniera nr. 14 în baza unui contract de închiriere, încheiat în baza Legii nr. 5/1973, contract al cărui termen a fost prelungit de drept prin Legea nr. 17/1994, pe o durată de 5 ani, respectiv până în anul 1999. Întrucât, în cursul derulării contractului de închiriere, pârâtul și-a exprimat intenția de a deveni proprietarul garsonierei, iar în urma obținerii hotărârii prin care SC C. SA fost obligată la vânzarea garsonierei,

acesta a dobândit calitatea de promitent cumpărător, drept care nu a fost valorificat de către pârâtul C.G. Cu alte cuvinte, pârâtul nu a beneficiat de prelungirea ope legis a contractului de închiriere, întrucât la data publicării Ordonanței, astfel cum a fost modificată prin Legea de aprobare nr. 241/2001, nu beneficia de un contract aflat în curs de executare (art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999) nici de un contract prelungit la cererea sa (art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999) nici de un nu nou contract de închiriere ( art. 5 din O.U.G. nr. 40/1999). În speța de față, prorogarea nu a operat, datorită culpei fostului chiriaș, care nu și-a manifestat voința în sensul valorificării dreptului de cumpărare a locuinței.

Invocarea de către recurent a dispozițiilor art. 22 din O.U.G. nr. 40/1999, sunt lipsite de temei legal, întrucât pârâtul nu se poate prevala de acest text legal, întrucât pe de o parte acesta nu și-a manifestat intenția de a reînnoi contractul de închiriere, în condițiile art. 2 și 5 din O.U.G. nr. 40/1999, iar pe de altă parte nu a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere potrivit acestei ordonanțe. În aceeași ordine de idei se înscrie și invocarea art. 14 din aceeași ordonanță. 2. Critica privind nepronunțarea instanței de apel asupra capătului din cererea reconvențională privind constatarea de drept a rezilierii contractului de vânzare cumpărare, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract este nefondată.

Confuzia pârâtului în ceea ce privește distincția dintre rezoluțiune și reziliere nu poate constitui motiv de nelegalitate a deciziei . Astfel, prin rezoluțiune se înțelege desființarea pe cale judiciară sau convențională a unui contract cu executare uno ictu, în cazul în care nu sunt îndeplinite în mod culpabil obligațiile asumate prin convenție, desființare care produce efecte retroactive. Ori, în speța de față contractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune se solicită a fost încheiat între SC C. SA SUCEVA în calitate de vânzător și SC S.U.C.T. SA SUCEAVA în calitate de cumpărător, pârâtul nefiind parte în acest contract de vânzare cumpărare, neexistând identitate între acesta și titularul dreptului afirmat.

Având în vedere că temeiul juridic al rezoluțiunii este reprezentat de reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic iar în situația de față nu ne aflăm în situația unei excepții de la principul relativității efectelor contractului, se constată că în mod corect, față de acest capăt al cererii reconvenționale, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale active a pârâtului reclamant. 3. În ceea ce privește motivul de nelegalitate privind aplicarea greșită a art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, se constată că dreptul de preemțiune este definit ca fiind „facultatea recunoscută unei persoane sau entități administrative, în virtutea unui contract sau a unei dispoziții legale, de a dobândi proprietatea unui bun, în cazul înstrăinării sale, cu preferință față de orice alt cumpărător”.

Din interpretarea acestor dispoziții, se constată că pârâtul nu se poate prevala de aceste dispoziții, în condițiile în care astfel cum s-a demonstrat acesta nu a beneficiat de prorogarea de drept a contractului de închiriere, din moment ce nu a beneficiat de un contract prelungit sau reînnoit, aflat în curs de executare, pentru a beneficia de acest drept de preemțiune. În raport de aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul C.G. împotriva deciziei nr. 157 din 10 decembrie 2008 a Curții de Apel Suceava, secția comercială, contencios, administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 mai 2010.