ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 713/2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 22 aprilie 2009, sub nr. 16658/3/2009, întemeiată de dispozițiile Legilor nr. 198/2004 și nr. 33/1995, reclamanții B.L.C., B.R., în calitate de proprietari, respectiv P.R.E., în calitatate de promitent-cumpărător, au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Drumuri și Autostrăzi din România, anularea Hotărârii nr. 60/1 din 20 februarie 2009, emisă de Comisia pentru Aplicarea legii nr. 198/2004 comuna M.V., județul Ilfov, prin care a fost stabilit cuantumul despăgubirii pentru imobilul expropriat, precum și acordarea unei despăgubiri de 406.638 RON.

Reclamanții au arătat că prin H.G. nr. 1456/206, completată ulterior de H.G. nr. 244/2008, a fost aprobată declanșarea procedurii de expropriere a imobilului teren în suprafață de 3306 m.p. situat în comuna M.V., județul Ilfov, tarlaua XX, parcela AA. Prin hotărârea contestată au fost stabilite despăgubiri în cuantum de 125.454,44 RON, sumă ce nu reprezintă valoarea reală a imobilului. În schimb, valoarea de 406.638 RON reprezintă prețul real cu care se vând imobilele în zona în care este amplasat imobilul supus exproprierii. Totodată, la stabilirea despăgubirii, trebuia avut în vedere faptul că terenul face parte dintr-o suprafață mai mare ce le aparține și a cărei valoare este diminuată, urmare a expropierii.

Prin sentința civilă nr. 234 din 20 februarie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a r espins contestația, ca neîntemeiată. Instanța de fond a reținut că, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, întocmit cu opinia majoritară a comisiei de experți, valoarea terenului supus exproprierii era de 13.300 RON, la momentul efectuării raportului de expertiză. Din cuprinsul acestuia a rezultat că, la stabilirea acestei valori, a fost avută în vedere categoria de folosință a terenului-arabil situat în extravilanul agricol al comunei M.V., cât și prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel. S-a constatat că, în zonă, prețurile practicate sunt cuprinse între 0,63 și 4,91 euro/m.p, context în care experții s-au orientat spre valoarea minimală de 1,10 euro/m.p., valoarea apropriată de prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile în zonă, raportat la caracteristicile acestora.

În privința prejudiciului pretins a fi fost cauzat reclamanților, de diminuarea valorii terenului rămas în proprietatea acestora după exproprierea suprafeței de 3306 m.p., Tribunalul a constatat că reclamanții nu au prezentat dovezi în sensul scăderii valorii acestuia, astfel că solicitarea de a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirii, este neîntemeiată. În ce privește opinia separată, formulată de expert I.D.C., Tribunalul a înlăturat-o, întrucât acesta nu s-a bazat pe prețul tranzacțiilor efective privind imobile de același fel, ci pe oferte imobiliare, cum rezultă din anexele alăturate opiniei sale, punct de vedere care nu respectă art. 26 din Legea nr. 33/1994. Cum valoarea determinată conform raportului de expertiză, de 13.300 RON, este inferioară celei acordată reclamanților prin hotărârea contestată, de 124.454,44 RON, Tribunalul a respins plângerea ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 485A din 10 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanții-reclamanți. S-a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, valoarea despăgubirilor trebuia calculată la data întocmirii raportului de expertiză, 14 iunie 2013, iar la stabilirea ei trebuie avute în vedere numai acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul efectuării raportului de expertiză, pentru imobile de același fel ori similare, din aceeași unitate administrativ teritorială.

Curtea de apel a apreciat că raportul de expertiză, efectuat la instanța de fond, întrunește toate cerințele dispozițiilor legale sus-menționate, întrucât a avut la bază acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul 14 iunie 2013, respectiv din 2010 – 2011. Stabilirea valorii despăgubirilor nu se poate întemeia pe oferte de vânzare-cumpărare, chiar credibile, deoarece, astfel cum s-a stabilit în jurisprudență, singurele valori certe referitoare la valoare de piață a imobilelor este cea tranzacționată efectiv prin intermediul unor acte de vânzare-cumpărare. De asemenea, Curtea a constatat că, în raportul de expertiză efectuat de Comisia de experți, nu s-a avut în vedere grila notarilor publice, ci contracte de vânzare-cumpărare autentificate de notar pentru terenuri din aceeași zonă, împrejurare ce rezultă din dosarul de fond.

Din acest punct de vedere, instanța de fond a procedat corect înlăturând opinia expertului parte I.D.C., întrucât acesta și-a bazat opinia pe oferte de tranzacționare și nu pe acte de vânzare-cumpărare. Critica referitoare la faptul că nu s-a luat în calcul prejudiciul produs prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii a fost apreciată ca fondată, întrucât apelanții nu au dovedit o altă stare de fapt a terenului decât cea reținută prin raportul de expertiză, adică caracterul de teren agricol pentru suprafața rămasă neexpropriată, suprafață care datorită caracteristicilor sale poate fi folosită în același scop și pentru aceeași destinație, fără să fie afectată de realizarea autostrăzii.

Prin recursul declarat la data de 30 decembrie 2014 împotriva hotărârii pronunțate de instanța de apel, întemeiat de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamanții au solicitat, în principal, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei aceleiași instanțe spre rejudecarea apelului pentru refacerea expertizei iar, în secundar, modificarea, în tot a sentinței apelate, în sensul omologării opiniei separate a expertului parte și admiterea plângerii reclamanților. În sinteză, recurenții-reclamanți au invocat faptul că au fost încălcate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Astfel, recurenții au susținut că, din analiza conținutului raportul de expertiză, rezultă că experții nu au ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel, la data întocmirii raportului de expertiză și nici la data exproprierii.

Potrivit art. 7 pct. 7.1 din raportul de expertiză, au fost avute în vedere prețuri de tranzacționare, conform contractelor de vânzare încheiate în perioada 2010-2011 și, deși au fost formulate obiecțiuni de către reclamanți, care în esență vizau faptul că nu au fost avute în vedere toate contractele depuse la dosarul cauzei, iar cele analizate nu sunt încheiate în perioada mai 2008 sau iunie 2013, acestea au fost respinse de instanța de fond, cu motivarea că experții au prezentat un tabel ce conține un număr de 6 contracte, în cadrul căruia au fost analizate prețurile de tranzacționare, conform obiectivelor stabilite, cât și prevederilor legale.

S-a mai invocat faptul că: - Raportul întocmit în cauză nu respectă nici obiectivele stabilite de instanțe de judecată și nici prevederile legale, contractele analizate nefiind relevante în stabilirea prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la cele două date de referință stabilite de instanța de judecată, respectiv mai 2008 și data efectuării raportului de expertiză.

Prin „imobile de același fel", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, se înțeleg imobile cu aceleași caracteristici fizice, de localizare și utilizare, iar potrivit aceleiași norme legale, la stabilirea despăgubirilor, instanța trebuie să aibă în vedere imobile din aceeași „unitate administrativ-teritorială". - În mod greșit, instanța de fond a înlăturat concluziile expertului parte I.D.C., motivat de faptul că acesta nu a reținut prețul tranzacțiilor efective referitoare la imobile de același fel, ci oferte imobiliare din moment ce nu există nicio dispoziție legală care să impună instanței obligația ca, în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să aibă în vedere prețurile de tranzacționare stabilite prin grila notarilor publici, iar textul legale impune numai condiția ca instanța să aibă în vedere prețurile de tranzacționare, rămânând la latitudinea instanței administrarea probelor din care să rezulte acest preț.

Expertul parte și-a argumentat alegerea, arătând că sursele de informare pe care le-au avut la dispoziție, posibile și credibile, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, contractele analizate de ceilalți doi experți fiind fără relevanță față de data încheierii. S-a mai susținut că informațiile despre preț din oferte de pe o piață pot fi o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, existând vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței. În plus, expertul a efectuat corecțiile de rigoare, conform opiniei separate. - Nu există nicio dispoziție legală care să impună instanței obligația ca, în aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, să aibă în vedere prețurile de tranzacționare stabilite prin grila notarilor publici.

Textul legal impune numai condiția ca instanța să aibă în vedere prețurile de tranzacționare, rămânând la latitudinea instanței administrarea probelor din care să rezulte acest preț. În cauză, instanța de apel a apreciat că se impune administrarea unui probatoriu suplimentar, constând într-o expertiză tehnică de evaluare a imobilului supus exproprierii. În vederea întocmirii expertizei de evaluare, instanța a dispus administrarea probei cu înscrisuri constând în contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile similare cu cel expropriat, atât la momentul întocmirii primului raport de expertiză, cât și la momentul efectuării expertizei în apel. - Instanța nu a luat în calcul prejudiciul produs reclamanților prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Experții au concluzionat că suprafață rămasă neexpropriată nu va fi afectată de autostradă, având în vedere categoria de folosință a terenului, respectiv arabil, fără a fi ținut cont de destinația terenului și de posibilitățile de utilizare a acestuia. Prejudiciul trebuie raportat și la cea mai bună utilizare pe care ar fi primit-o dacă nu ar fi fost expropriat și de caracterul parțial al exproprierii, respectiv de prejudiciul creat prin limitarea posibilităților de utilizare a terenului rămas în proprietate. Reclamanții nu pot folosi terenul rămas în urma exproprierii conform destinației sale, arabil extravilan, iar aspectele legate de pierderi rezultate din recolta neadunată și pierderi legate de subvenții, nu au fost analizate.

Comisia de experți nu a avut în vedere câștigul nerealizat, ținând seama că investiția într-un teren arabil aduce un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, câștig ce nu depinde de piața imobiliară. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate în motivele de recurs, Înalta Curte constată caracterul fondat al recursului, având în vedere următoarele considerente: Înalta Curte constată că este fondată critica privind încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Se ține că, în materia specială a expropierii, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța trebuia să se conformeze normei imperative ce decurge din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora «la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de acestea».

În speță, prin încheierea din data de 4 septembrie 2009, instanța de fond a dispus efectuara unei expertize având ca obiectiv identificarea suprafeței de teren expropriate, precizarea suprafeței de teren rămase ce va fi afectată de autostradă, stabilirea sporului de valoare ce ar rezulta pentru restul de proprietate și stabilirea valorii de circulație a terenului la data efectuării raportului de expertiză. Prin raportul de expertiză întocmit de comisia de experți, ținând seama de contracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică încheiate în perioada 30 martie 2010 – 3 iunie 2011, s-a stabilit valoarea de piață a imobilului la suma de 13.300 RON, la data expropierii, respectiv luna mai 2008 și la suma de 11.800 RON la data de 14 iunie 2013, data efectuării expertizei.

Prin încheierea din 21 noiembrie 2013, au fost respinse obiecțiunile reclamanților privind faptul că se impune refacerea expertizei motivat de faptul că experții trebuia să aibă în vedere prețul de piață la momentul expropierii, respectiv al efectuării raportului de expertiză, însă prețurile tranzacționate au fost preluate din contracte încheiate în perioada 2010-2011. În apel, reclamanții au reiterat critica concluziilor raportului de expertiză, în sensul că, î n mod greșit instanța de fond a omologat concluziile raportului de expertiză, față de dispoz. art. 9 din Legea nr. 198/2004 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, deși nu au ținut seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel nici la data întocmirii raportului de expertiză, nici la data exproprierii.

Se mai reține faptul că, la termenul de judecată din data de 10 octombrie 2014, instanța a respins cererea reclamanților, de efectuare a unei noi expertize în cauză, cu motivarea că proba administrată la instanța de fond a răspuns tuturor obiectivelor solicitate și în calea de atac cu privire la stabilirea despăgubirilor, fiind realizată potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, iar proba încheierii unor acte juridice de vânzare la nivelul anului 2014, când a fost solicitată administrarea unei noi probe cu expertiza tehnică, nu a fost realizată de reclamanți. Procedând astfel, instanța de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum și dispozițiile art. 295 alin. (2) C. proc.

civ., potrivit cărora «Instanța va putea încuviința refacererea sau completarea probelor administrate la prima instanță (...) dacă consideră că sunt necesare pentru soluționarea cauzei». Față de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și în raport de conținutul motivelor de apel, instanța de apel trebuia să aibă în vedere necesitatea efectuării unei noi expertize în cauză având ca obiectiv și finalitate stabilirea cuantumului despăgubirii în funcție de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel cu imobilul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, respectiv la data realizării exproprierii, deoarece, contrar celor reținute de instanță, raportul de expertiză efectuat în cauză nu răspunde criteriilor de întocmire cerute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, deși se rețin ca perioade relevante anul 2008 și respectiv anul 2013, pentru stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii, experții se raportează la tranzacții concrete încheiate în anii 2010-2011, tranzacții nerelevante pentru perioada de referință a raportului de expertiză. În aceste condiții, văzând și dispozițiile art. 305 C. proc. civ., în temeiul prevederilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ., se impune casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, interpretat și aplicat în lumina Deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, publicată în M. Of.

nr. 152/03.03.2015 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenurile în litigiu, așa cum rezultă din contracte de vânzare-cumpărare ce au fost efectiv încheiate la data trasferului dreptului de proprietate, solicitând, în acest sens, relații de la Camera Notarilor Publici, Serviciul de taxe și impozite locale al Primăriei și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Pentru toate aceste considerente, reținându-se incidența dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 315 C. proc.

civ., în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de apel. Totodată, Înalta Curte apreciază asupra caracterului fondat al motivelor de recurs referitoare privitoare la prejudiciului acordat în temeiul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca instanța de apel să administreze probe, inclusiv prin intermediul noii expertize ce va fi efectuată în cauză, din care să rezulte existența prejudiciului și întinderea acestuia. Față de soluția casării cu trimitere spre rejudecare, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune cercetarea celorlalte motive de recurs invocate, urmând a fi analizate de instanța de apel, în măsura în care au fost invocate în cadrul unui motiv de apel.

Pentru toate aceste considerente, reținându-se incidența dispozițiilor art. 304 pct. (9) și art. 315 C. proc. civ., în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții B.L.C., B.R. și P.R.E. împotriva deciziei civile nr. 485 A din 10 noiembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 martie 2015.