ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 713/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 713/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată

înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de

22 aprilie 2009, sub nr. 16658/3/2009, întemeiată de dispozițiile Legilor nr.

198/2004 și nr. 33/1995, reclamanții B.L.C., B.R., în calitate de proprietari,

respectiv P.R.E., în calitatate de promitent-cumpărător, au solicitat, în

contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Drumuri și

Autostrăzi din România, anularea Hotărârii nr. 60/1 din 20 februarie 2009,

emisă de Comisia pentru Aplicarea legii nr. 198/2004 comuna M.V., județul Ilfov,

prin care a fost stabilit cuantumul despăgubirii pentru imobilul expropriat,

precum și acordarea unei despăgubiri de 406.638 RON.

Reclamanții au arătat

că prin H.G. nr. 1456/206, completată ulterior de H.G. nr. 244/2008, a fost aprobată

declanșarea procedurii de expropriere a imobilului teren în suprafață de 3306 m.p.

situat în comuna M.V., județul Ilfov, tarlaua XX, parcela AA.

Prin hotărârea contestată

au fost stabilite despăgubiri în cuantum de 125.454,44 RON, sumă ce nu reprezintă

valoarea reală a imobilului. În schimb, valoarea de 406.638 RON reprezintă prețul

real cu care se vând imobilele în zona în care este amplasat imobilul supus exproprierii.

Totodată, la stabilirea despăgubirii, trebuia avut în vedere faptul că terenul face

parte dintr-o suprafață mai mare ce le aparține și a cărei valoare este diminuată,

urmare a expropierii.

Prin sentința civilă

nr. 234 din 20 februarie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a r

espins contestația, ca neîntemeiată.

Instanța de fond a reținut

că, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, întocmit cu opinia majoritară

a comisiei de experți, valoarea terenului supus exproprierii era de 13.300 RON,

la momentul efectuării raportului de expertiză.

Din cuprinsul acestuia

a rezultat că, la stabilirea acestei valori, a fost avută în vedere categoria de

folosință a terenului-arabil situat în extravilanul agricol al comunei M.V., cât

și prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel. S-a constatat

că, în zonă, prețurile practicate sunt cuprinse între 0,63 și 4,91 euro/m.p, context

în care experții s-au orientat spre valoarea minimală de 1,10 euro/m.p., valoarea

apropriată de prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile în zonă, raportat

la caracteristicile acestora.

În privința prejudiciului

pretins a fi fost cauzat reclamanților, de diminuarea valorii terenului rămas în

proprietatea acestora după exproprierea suprafeței de 3306 m.p., Tribunalul a constatat

că reclamanții nu au prezentat dovezi în sensul scăderii valorii acestuia, astfel

că solicitarea de a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirii, este neîntemeiată.

În ce privește opinia

separată, formulată de expert I.D.C., Tribunalul a înlăturat-o, întrucât acesta

nu s-a bazat pe prețul tranzacțiilor efective privind imobile de același fel, ci

pe oferte imobiliare, cum rezultă din anexele alăturate opiniei sale, punct de vedere

care nu respectă art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Cum valoarea determinată

conform raportului de expertiză, de 13.300 RON, este inferioară celei acordată reclamanților

prin hotărârea contestată, de 124.454,44 RON, Tribunalul a respins plângerea ca

neîntemeiată.

Prin decizia civilă

nr. 485A din 10 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă

și pentru cauze cu minori și de familie, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat

de apelanții-reclamanți.

S-a reținut că, potrivit

art. 26 din Legea nr. 33/1994, valoarea despăgubirilor trebuia calculată la data

întocmirii raportului de expertiză, 14 iunie 2013, iar la stabilirea ei trebuie

avute în vedere numai acte de vânzare-cumpărare cât mai apropiate de momentul efectuării

raportului de expertiză, pentru imobile de același fel ori similare, din aceeași

unitate administrativ teritorială.

Curtea de apel a apreciat

că raportul de expertiză, efectuat la instanța de fond, întrunește toate cerințele

dispozițiilor legale sus-menționate, întrucât a avut la bază acte de vânzare-cumpărare

cât mai apropiate de momentul 14 iunie 2013, respectiv din 2010 – 2011.

Stabilirea valorii despăgubirilor

nu se poate întemeia pe oferte de vânzare-cumpărare, chiar credibile, deoarece,

astfel cum s-a stabilit în jurisprudență, singurele valori certe referitoare la

valoare de piață a imobilelor este cea tranzacționată efectiv prin intermediul unor

acte de vânzare-cumpărare.

De asemenea, Curtea a

constatat că, în raportul de expertiză efectuat de Comisia de experți, nu s-a avut

în vedere grila notarilor publice, ci contracte de vânzare-cumpărare autentificate

de notar pentru terenuri din aceeași zonă, împrejurare ce rezultă din dosarul de

fond.

Din acest punct de vedere,

instanța de fond a procedat corect înlăturând opinia expertului parte I.D.C., întrucât

acesta și-a bazat opinia pe oferte de tranzacționare și nu pe acte de vânzare-cumpărare.

Critica referitoare la

faptul că nu s-a luat în calcul prejudiciul produs prin diminuarea valorii terenului

rămas în urma exproprierii a fost apreciată ca fondată, întrucât apelanții nu au

dovedit o altă stare de fapt a terenului decât cea reținută prin raportul de expertiză,

adică caracterul de teren agricol pentru suprafața rămasă neexpropriată, suprafață

care datorită caracteristicilor sale poate fi folosită în același scop și pentru

aceeași destinație, fără să fie afectată de realizarea autostrăzii.

Prin recursul declarat

la data de 30 decembrie 2014 împotriva hotărârii pronunțate de instanța de apel,

întemeiat de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamanții au solicitat,

în principal, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei aceleiași instanțe spre

rejudecarea apelului pentru refacerea expertizei iar, în secundar, modificarea,

în tot a sentinței apelate, în sensul omologării opiniei separate a expertului parte

și admiterea plângerii reclamanților.

În sinteză, recurenții-reclamanți

au invocat faptul că au fost încălcate prevederile

art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

Astfel, recurenții au

susținut că, din analiza conținutului raportul de expertiză, rezultă că experții

nu au ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același

fel, la data întocmirii raportului de expertiză și nici la data exproprierii.

Potrivit art. 7 pct. 7.1

din raportul de expertiză, au fost avute în vedere prețuri de tranzacționare, conform

contractelor de vânzare încheiate în perioada 2010-2011 și, deși au fost formulate

obiecțiuni de către reclamanți, care în esență vizau faptul că nu au fost avute

în vedere toate contractele depuse la dosarul cauzei, iar cele analizate nu sunt

încheiate în perioada mai 2008 sau iunie 2013, acestea au fost respinse de instanța

de fond, cu motivarea că experții au prezentat un tabel ce conține un număr de 6

contracte, în cadrul căruia au fost analizate prețurile de tranzacționare, conform

obiectivelor stabilite, cât și prevederilor legale.

S-a mai invocat faptul

că:

- Raportul întocmit în

cauză nu respectă nici obiectivele stabilite de instanțe de judecată și nici prevederile

legale, contractele analizate nefiind relevante în stabilirea prețului cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la cele două date de referință stabilite de instanța de judecată, respectiv mai

2008 și data efectuării raportului de expertiză. Prin „imobile de același fel",

în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, se înțeleg imobile cu aceleași caracteristici

fizice, de localizare și utilizare, iar potrivit aceleiași norme legale, la stabilirea

despăgubirilor, instanța trebuie să aibă în vedere imobile din aceeași „unitate

administrativ-teritorială".

- În mod greșit, instanța

de fond a înlăturat concluziile expertului parte I.D.C., motivat de faptul că acesta

nu a reținut prețul tranzacțiilor efective referitoare la imobile de același fel,

ci oferte imobiliare din moment ce nu există nicio dispoziție legală care să impună

instanței obligația ca, în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să

aibă în vedere prețurile de tranzacționare stabilite prin grila notarilor publici,

iar textul legale impune numai condiția ca instanța să aibă în vedere prețurile

de tranzacționare, rămânând la latitudinea instanței administrarea probelor din

care să rezulte acest preț.

Expertul parte și-a argumentat

alegerea, arătând că sursele de informare pe care le-au avut la dispoziție, posibile

și credibile, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, contractele

analizate de ceilalți doi experți fiind fără relevanță față de data încheierii.

S-a mai susținut că informațiile despre preț din oferte de pe o piață pot fi o dovadă

a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, existând vânzători care

nu acționează sub constrângerea de a vinde; a nu ține cont de dovada prețurilor

realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței. În plus, expertul

a efectuat corecțiile de rigoare, conform opiniei separate.

- Nu există nicio dispoziție

legală care să impună instanței obligația ca, în aplicarea art. 26 din Legea

nr. 33/1994, să aibă în vedere prețurile de tranzacționare stabilite prin grila

notarilor publici. Textul legal impune numai condiția ca instanța să aibă în vedere

prețurile de tranzacționare, rămânând la latitudinea instanței administrarea probelor

din care să rezulte acest preț. În cauză, instanța de apel a apreciat că se impune

administrarea unui probatoriu suplimentar, constând într-o expertiză tehnică de

evaluare a imobilului supus exproprierii. În vederea întocmirii expertizei de evaluare,

instanța a dispus administrarea probei cu înscrisuri constând în contracte de vânzare-cumpărare

ale unor imobile similare cu cel expropriat, atât la momentul întocmirii primului

raport de expertiză, cât și la momentul efectuării expertizei în apel.

- Instanța nu a luat în

calcul prejudiciul produs reclamanților prin diminuarea valorii terenului rămas

în urma exproprierii.

Experții au concluzionat

că suprafață rămasă neexpropriată nu va fi afectată de autostradă, având în vedere

categoria de folosință a terenului, respectiv arabil, fără a fi ținut cont de destinația

terenului și de posibilitățile de utilizare a acestuia. Prejudiciul trebuie raportat

și la cea mai bună utilizare pe care ar fi primit-o dacă nu ar fi fost expropriat

și de caracterul parțial al exproprierii, respectiv de prejudiciul creat prin limitarea

posibilităților de utilizare a terenului rămas în proprietate. Reclamanții nu pot

folosi terenul rămas în urma exproprierii conform destinației sale, arabil extravilan,

iar aspectele legate de pierderi rezultate din recolta neadunată și pierderi legate

de subvenții, nu au fost analizate.

Comisia de experți nu

a avut în vedere câștigul nerealizat, ținând seama că investiția într-un teren arabil

aduce un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare

a creșterii valorii pământului, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei

sau din arendarea terenului, câștig ce nu depinde de piața imobiliară.

Examinând decizia recurată,

prin prisma criticilor formulate în motivele de recurs, Înalta Curte constată caracterul

fondat al recursului, având în vedere următoarele considerente:

Înalta Curte constată

că este fondată critica privind încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994.

Se ține că, în materia

specială a expropierii, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța trebuia

să se conformeze normei imperative ce decurge din dispozițiile art. 26 alin. (2)

din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora «la stabilirea cuantumului despăgubirilor,

experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz,

altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de acestea».

În speță, prin încheierea

din data de 4 septembrie 2009, instanța de fond a dispus efectuara unei expertize

având ca obiectiv identificarea suprafeței de teren expropriate, precizarea suprafeței

de teren rămase ce va fi afectată de autostradă, stabilirea sporului de valoare

ce ar rezulta pentru restul de proprietate și stabilirea valorii de circulație a

terenului la data efectuării raportului de expertiză.

Prin raportul de expertiză

întocmit de comisia de experți, ținând seama de contracte de vânzare-cumpărare încheiate

în formă autentică încheiate în perioada 30 martie 2010 – 3 iunie 2011, s-a stabilit

valoarea de piață a imobilului la suma de 13.300 RON, la data expropierii, respectiv

luna mai 2008 și la suma de 11.800 RON la data de 14 iunie 2013, data efectuării

expertizei.

Prin încheierea din 21

noiembrie 2013, au fost respinse obiecțiunile reclamanților privind faptul că se

impune refacerea expertizei motivat de faptul că experții trebuia să aibă în vedere

prețul de piață la momentul expropierii, respectiv al efectuării raportului de expertiză,

însă prețurile tranzacționate au fost preluate din contracte încheiate în perioada

2010-2011.

În apel, reclamanții au

reiterat critica concluziilor raportului de expertiză, în sensul că, î

n mod greșit instanța

de fond a omologat concluziile raportului de expertiză, față de dispoz. art. 9 din

Legea nr. 198/2004 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, deși nu au ținut seama de prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel nici la data întocmirii

raportului de expertiză, nici la data exproprierii.

Se mai reține faptul că,

la termenul de judecată din data de 10 octombrie 2014, instanța a respins cererea

reclamanților, de efectuare a unei noi expertize în cauză, cu motivarea că proba

administrată la instanța de fond a răspuns tuturor obiectivelor solicitate și în

calea de atac cu privire la stabilirea despăgubirilor, fiind realizată potrivit

dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, iar proba încheierii unor acte juridice

de vânzare la nivelul anului 2014, când a fost solicitată administrarea unei noi

probe cu expertiza tehnică, nu a fost realizată de reclamanți.

Procedând astfel, instanța

de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum și

dispozițiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora «Instanța va putea

încuviința refacererea sau completarea probelor administrate la prima instanță (...)

dacă consideră că sunt necesare pentru soluționarea cauzei».

Față de prevederile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și în raport de conținutul motivelor de apel,

instanța de apel trebuia să aibă în vedere necesitatea efectuării unei noi expertize

în cauză având ca obiectiv și finalitate stabilirea cuantumului despăgubirii în

funcție de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel cu

imobilul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, respectiv la data

realizării exproprierii, deoarece, contrar celor reținute de instanță, raportul

de expertiză efectuat în cauză nu răspunde criteriilor de întocmire cerute de

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, deși se rețin

ca perioade relevante anul 2008 și respectiv anul 2013, pentru stabilirea valorii

de circulație a imobilului supus exproprierii, experții se raportează la tranzacții

concrete încheiate în anii 2010-2011, tranzacții nerelevante pentru perioada de

referință a raportului de expertiză.

În aceste condiții, văzând

și dispozițiile art. 305 C. proc. civ., în temeiul prevederilor art. 312 alin. (3)

C. proc. civ., se impune casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Cu ocazia rejudecării,

instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea

prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, interpretat și aplicat în lumina Deciziei

Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, publicată în M. Of. nr. 152/03.03.2015

și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași

prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în

mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în

care se află terenurile în litigiu, așa cum rezultă din contracte de vânzare-cumpărare

ce au fost efectiv încheiate la data trasferului dreptului de proprietate, solicitând,

în acest sens, relații de la Camera Notarilor Publici, Serviciul de taxe și impozite

locale al Primăriei și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Pentru toate aceste considerente,

reținându-se

incidența dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 315 C. proc. civ., în baza art.

312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată

cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de apel.

Totodată, Înalta Curte

apreciază asupra caracterului fondat al motivelor de recurs referitoare privitoare

la prejudiciului acordat în temeiul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, urmând ca instanța de apel să administreze probe, inclusiv prin intermediul

noii expertize ce va fi efectuată în cauză, din care să rezulte existența prejudiciului

și întinderea acestuia.

Față de soluția casării

cu trimitere spre rejudecare, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune cercetarea

celorlalte motive de recurs invocate, urmând a fi analizate de instanța de apel,

în măsura în care au fost invocate în cadrul unui motiv de apel.

Pentru toate aceste considerente,

reținându-se

incidența dispozițiilor art. 304 pct. (9) și art. 315 C. proc. civ., în baza

art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia

recurată cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de reclamanții B.L.C., B.R. și P.R.E. împotriva deciziei civile nr. 485 A din 10

noiembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie.

Casează decizia recurată

și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 12 martie 2015.