ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 556/2014

Deliberând, în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursului de față: Prin cererea formulată la data de 10 martie 2009 și înregistrată sub nr. 9254/3/2009, reclamanții C.I. și C.S. au solicitat, în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, municipiul București și SC H.N. SA obligarea pârâților la plata prețului de piață al imobilului, apartamentul nr. 1 situat în București, Aleea Alexandru, sectorul 1, format din teren și construcție, stabilită prin expertiză, potrivit standardelor internaționale de evaluare, cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, în temeiul dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Au motivat că au dobândit imobilul în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar ulterior au pierdut proprietatea asupra imobilului cumpărat în urma admiterii acțiunii în revendicare formulată de foștii proprietari ce au fost puși în posesie la data de 2 iulie 2007. Au arătat că au fost de bună credința la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. l Î2/Î 995. Prin sentința civilă nr. 1765 din 18 noiembrie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis cererea formulată de reclamanți împotriva pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și a obligat pârâtul la plata sumei de 2.183.865 lei, așa cum a fost stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză, reprezentând contravaloarea apartamentului cumpărat de reclamanți în baza Legii nr. 112/1995, pierdut în urma acțiunii în revendicare anterioare.

Instanța a respins cererea reclamanților de obligare a pârâtului la plata unor despăgubiri pentru teren, reținând că reclamanții nu au avut un drept de proprietate asupra terenului la data evicțiunii, ci un drept de folosință, așa cum a rezultata din interpretarea coroborată a prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, art. 33 din H.G. nr. 20/1996 și art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991. împotriva sentinței instanței de fond au declarat apel reclamanții C.I. și C.S. și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice. Reclamanții au criticat hotărârea instanței de fond pe motivul că imobilul situat în București, sectorul 1, Aleea Alexandru, ap. 1 este format din construcție, cota indiviză din părțile de folosință ale imobilului și cota-parte de teren de sub construcție, despăgubirea stabilindu-se pe baza valorii imobilului ca un tot unitar.

Arată că au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, pe care se află construcția, în suprafață de 150,51 mp, conform art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare, iar autoritățile administrative și fiscale au confirmat existența dreptului. In ce privește evaluarea construcției, motivează că trebuia realizată evaluarea construcției ca un tot unitar, evaluarea pe elemente componente nefiind de natură a schimba valoarea imobilului. Pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a invocat ca motive de apel următoarele: soluționarea greșită a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, invocând faptul că potrivit principiului relativității efectelor contractului și în temeiul dispozițiilor art. 1337, art. 1341 si următoarele din C. civ., care nu pot fi contrazise de dispozițiile speciale ale art. 50 din Legea nr. 10/2001, are calitate procesuală pasivă are Primăria municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA, ce răspunde pentru evicțiune, iar nu Ministerul Finanțelor Publice; au fost greșit aplicate dispozițiile imperative ale art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 deoarece contractul nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, imobilul fiind exceptat de la vânzare în condițiile art. 10 din respectivul act normativ, ca monument istoric și nu există o hotărâre care să statueze buna-credință a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului, iar contractul nu a fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă si irevocabilă; instanța de fond și-a însușit raportul de expertiza fără a tine seama de obiecțiunile privind diminuarea coeficientului cerere-oferta față de vechimea imobilului și scăderea pieței imobiliare, precum și de faptul că terenul se află sub clădire, motiv pentru care, în speță, operează îmbogățirea fără justă cauză; pârâtul nu se află în culpă procesuală, motiv pentru care nu poate fi sancționat prin obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

Prin decizia nr. 579/ A din data de 11 mai 2011, Curtea de Apel București a schimbat, în parte, sentința menționată și a acordat reclamanților și contravaloarea terenului, reținând că aceștia au achitat prețul, atât pentru apartament, cât și pentru terenul de 150 mp. Prin decizia civilă nr. 3839 din 29 mai 2012, înalta Curte de Casație și Justiție a casat hotărârea pronunțată în faza apelului și a trimis dosarul spre rejudecare pentru ca instanța de apel să procedeze ia delimitarea terenului aferent construcției, în raport de destinație și „să răspundă motivat și neechivoc tuturor criticilor de nelegalitate". Prin decizia civilă nr. 240/ A din data de 4 iulie 2013, Curtea de Apel București a admis apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, schimbând în parte sentința instanței de fond, în sensul obligării pârâtului la plata sumei de 1.859,100 lei către reclamanții C.S.

și C.A.I., C.P.I., succesori ai lui C.I., decedat și a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanți, reținând că prin raportul de expertiză efectuat în faza apelului, a fost stabilit un preț de piață mai mic al construcției în litigiu, față de cel stabilit prin expertiza efectuată în faza fondului, raportat la suprafața utilă 299,85 mp și amplasamentul construcției. Instanța de apel a păstrat dispoziția instanței de fond, de respingere a cererii de obligare a pârâtului la piața contravalorii terenului, deoarece terenul situat sub construcție nu a fost cumpărat în baza Legii nr. 112/3995, ci atribuit în baza art. 33 din H.G.

nr. 20/3996 și, deși reclamanții au dobândit un drept de proprietate asupra terenului, nu au achitat nici un preț, fiind dobândit prin atribuire, tară nici o contraprestație ceea ce înseamnă că au beneficiat de o donație deghizată, iar conform art. 828 C. civ., donatorul nu este responsabil de evicțiune către donatar pentru lucrurile dăruite, potrivit principiului qui certat de damno vitando anteponendus est qui certat de lucro captando. Curtea de apel a mai reținut că nu se pune problema unui teren aferent construcției sau altele asemănătoare, deoarece singura suprafață de teren dobândită de reclamanți, în proprietate, a fost terenul situat sub construcție. Instanța de apel a reținut faptul că Ministerul Finanțelor are calitate procesuală pasivă, în baza art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Curtea de apei a apreciat ca nefondat motivul încălcării prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, reținând că practica judiciară a dezlegat în mod constant în sensul că art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 se referă la contractele desființate urmare a evicțiunii, în sensul că au fost lipsite de efectele specifice, ca în cazul în speță, iar nu la contractele desființate pur și simplu (adică în sens literal), deoarece în interpretarea propusă de Ministerul Finanțelor, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 ar rămâne fără nici o aplicare, contractele încheiate cu respectarea legii neputând fi desființate. In speța, reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra bunului cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ca urmare a evicțiuni, prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prilej cu care s-a reținut buna-credință a cumpărătorilor la data încheierii contractului Instanța de apel a constatat că dispozițiile art. 274 C. proc.

civ. au fost interpretate corect de prima instanță, deoarece pârâții Ministerul Finanțelor Publice a pierdut procesul, deși ar fi putut să recunoască pretențiile reclamanților la prima zi de înfățișare. Prin motivele recursului declarat la data de 12 august 2013, întemeiat de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., reclamanții C.S., C.P.I. și C.A.I. au criticat hotărârea pronunțată de instanța de apel deoarece prin raportul de expertiză întocmit în apel, validat de instanța de judecată, s-a stabilit o suprafață a imobilului construcție de 270 mp, mai mică decât suprafața de 299,85 mp menționată în contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, rezultând o diferență în minus a despăgubirilor de 46.939,7 euro.

Au mai invocat reclamanții faptul că instanța de apel nu a acordat „din motive de neînțeles" nici suprafața de 150 mp, teren situat sub construcție, menționat în contractul de vânzare-cumpărare, a cărui valoare este de 65.171 euro. Prin recursul declarat la data de 13 august 2013, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a criticat hotărârea pronunțată de instanța de apel, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru următoarele motive: - Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă, dat fiind faptul că nu a fost parte la încheierea contractului încheiat între Primăria mun. București, prin SC H.N. SA, în calitate de vânzător, și reclamanți, în calitate de cumpărători, iar potrivit principiului relativității efectelor contractului și în temeiul dispozițiilor art. 1337, art. 1341, art. 1344 și următoarele C. civ.

răspunderea pentru evicțiunea totală sau parțială revine vânzătorului, dispozițiile de drept comun invocate neputând fi înlăturate prin dispozițiile speciale ale art. 50 din Legea nr. 10/2001, modificate prin Legea nr. 1/2009, deoarece obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului, deposedarea întrunind condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț, în sensul dreptului comun. - Nu sunt aplicabile prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 deoarece în speță nu sunt întrunite condițiile cumulative prevăzute de textul de lege, astfel: contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996 a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 132/1995 care exceptează de la vânzare monumentele istorice, imobilul fiind nominalizat în Lista monumentelor istorice din municipiul București fiind nul absolut în sensul art. 11 din Legea nr. 112/1995.

De altfel, instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestui motiv, deși prin decizia de casare pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție trebuia „să răspundă motivat și neechivoc tuturor criticilor de nelegalitate", Imobilul a fost vândut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 ce nu permitea decât vânzarea imobilelor dobândite cu titlu, imobilul în litigiu fiind dobândit de stat fără titlu; de asemenea, contractul nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. - soluția instanței de apel este nelegală și netemeinică în. Privința raportului de expertiză întocmit în faza apelului, deoarece deși în raport a fost menționată suprafața utilă a construcției de 270,26 mp, instanța de apel a reținut 299,85 mp, iar corecția de 15% aplicată de expert este mică față de vechimea construcției de circa 95 de ani, fiind necesară o corecție de 50%.

- Instanța de apel a greșit menținând obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată deoarece nu există culpa procesuală a părții care nu a dat dovadă de rea credință și nici nu a declanșat litigiul, nefiind incidente prevederile art. 274 C. proc. civ. Examinând decizia civilă în limita criticilor formulate de reclamanții C.S., C.P.I. și C.A.I. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, se constată că recursurile sunt nefondate, pentru cele ce succed: 1. Recursul declarat de reclamanți. Instanța de apel nu a schimbat înțelesul vădit, neîndoielnic al contractului de vânzare-cumpărare, în sensul dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., invocate de către reclamanți, ci a înlăturat, motivat, pretențiile reclamanților, sub ambele aspecte.

Astfel, s-au recunoscut clauzele din contract aferente, însă în ceea ce privește suprafața utilă pentru care s-au acordat despăgubiri s-a făcut referire la raportul de expertiză efectuat în apel, în care s-a indicat temeiul legal care justifica reducerea, iar pentru suprafața de teren s-a arătat, în esență, că reclamanții doresc obținerea unui câștig, în lipsa oricărei contraprestații. Reclamanții recurenți nu au arătat în susținerea cererii de recurs care sunt motivele de nelegalitate ale deciziei de apel, respectiv care sunt dispozițiile legale încălcate în soluționarea cauzei în sensul arătat, sub ambele aspecte, așa cum impune art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. Recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, întemeiat de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., este nefondat pentru următoarele considerente: În ceea ce privește criticile privind lipsa calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, întemeiat de dispozițiile legii generale în materie de evicțiune, se constată că sunt nefondate, fiind legală hotărârea instanței de apel care a aplicat, sub acest aspect, dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului actualizat al imobilelor, restituire ce se efectuează de Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Nu pot fi primite, prin urmare, susținerile recurentului-pârât privind incidența normelor de drept comun în materie de evicțiune și calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, întrucât conform principiului specialia generalibus derogant, norma specială înlătură de la aplicare norma de drept comun. Susținerea recurentului-pârât, în sensul că obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg decât obligația reglementată prin normele speciale, nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu își găsesc aplicabilitatea în speță, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege și anume cu privire la restituirea prețului actualizat, respectiv restituirea prețului de piață al imobilului, în ipotezele prevăzute de art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru care legea conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice.

Nu este fondată nici critica greșitei aplicări a prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru motivul că nu sunt întrunite condițiile speciale cerute de textul de lege, referitoare la existența unei hotărâri judecătorești care să fi desființat contractul încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Art. 20 alin. (2) 1 din Legea nr. 10/2001 face referire la contracte de vânzare-cumpărare care au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, ceea ce înseamnă că noțiunea utilizată vizează ambele ipoteze.

Art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, care justifică restituirea prețului de piață al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, referirea textului făcându-se la acele contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desființate primit-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

În interpretarea art. 50 și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 sunt două situații de deosebit; ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, situație în care sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriașul cumpărător fiind îndreptățit la restituirea prețului actualizat; respectiv ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace, în situația admiterii acțiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50 1 din lege.

Textul art. 50 1 din lege se referă la contracte de vânzare - cumpărare, „încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995", fiind vorba, așadar, de acele contracte în privința cărora nu s~a constatat a fi lovite de nulitate, dar care au fost „desființate", în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față de cel reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului. În ambele situații, Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea, fie a prețului actualizat, fie a prețului de piață al imobilului, conform art. 50 alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate.

Aceasta este ipoteza și în cauza dedusă judecații, contractul de vânzare-cumpărare deținut de reclamanți nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu respectarea legii, dar fund lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare, astfel că nu-și mai poate produce efecte juridice, acesta fiind înțelesul noțiunii de „desființat din cuprinsul textului în discuție. În aplicarea dispozițiilor astfel art. 50 1 C. proc. civ. instanța este ținută de situația relevată, în care reclamanții au pierdut imobilul în urma unei acțiuni în revendicare,în cadrul căreia s-a apreciat buna credință, neputând verifica valabilitatea contractului în raport de prevederile invocate ale Legii nr. 112/1995 decât cu încălcarea dispozițiilor art. 45 alin. final din Legea nr. 10/2001 republicată, care stipulează termenul în care această operațiune poate fi făcută.

În ceea ce privește aspectele referitoare ia reținerile instanței de apel raportat la conținutul raportului de expertiză, instanța constată că: într-adevăr, deși se face referire la raportul de expertiză și la despăgubirea aferentă, instanța menționează dintr-o simplă eroare suprafața care a fost însă redusă - ce este supusă procedurii prevăzută de art. 281 2 a coroborată cu art. 281 C. proc. civ., iar în ceea ce privește corecția aplicată de expert, prin raportul de expertiză confirmat de instanță, nu s-au arătat motivele de nelegalitate, așa cum impune art. 302 1 pct. c) C. proc. civ. Înalta Curte mai reține că instanța de apel a aplicat corect și dispozițiile art. 274 C. proc. civ. ia situația de fapt reținută, respectiv culpa procesuală a părții care a căzut în pretenții în faza fondului, motiv pentru care reține netemeinicia susținerilor recurentului.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) teza a II a C. proc. civ, raportat la dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursurile declarate ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții C.A.I., C.P.I., C.S. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice București împotriva deciziei nr. 240/ A din data de 4 iulie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 februarie 2014.