ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2780/2008

Deliberând asupra

recursului de față;

Reclamanta SC C.C. SA

CĂLIMĂNEȘTI-CĂCIULATA a solicitat să se constate, în contradictoriu cu SC S. SRL

CĂLIMĂNEȘTI încetarea contractului de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă

de vânzare nr. 336 din 2 aprilie 1999, ca efect al rezilierii, neîndeplinirea

obligației din anexa II la contract, evacuarea pârâtei din imobilul H.C., cu

cheltuieli de judecată.

Motivându-și

acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul de leasing

imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 336 din 2 aprilie 1999 pentru

imobilul H.C. compus din restaurant și spații de cazare. Pârâta trebuia sa

execute investițiile din anexa II la contract și nu și-a îndeplinit integral

obligația până la expirarea contractului de leasing din 2 aprilie 2004

intervenind rezilierea contractului conform art. 9 alin. (1) din contract

situație în care se impune evacuarea pârâtei din imobil.

La rândul său SC S. SRL

a solicitat obligarea SC C.C. SA să încheie contractul de vânzare-cumpărare

având ca obiect imobilul H.C. compus din restaurant, cu bar de zi, corp de

cazare P+1 (Motel) cu 48 de camere și 21 căsuțe tip bungalouri și terenul

aferent acestora, obligarea la plata de daune cominatorii pentru fiecare zi de

întârziere până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Se arată că, la

împlinirea termenului prevăzut în contract, reclamanta și-a exercitat dreptul

de opțiune pentru cumpărarea imobilului și a îndeplinit toate obligațiile

prevăzute în contract, inclusiv cele cuprinse în anexa 2 la contract dar pârâta

a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare.

Pentru a pronunța

această sentință, instanța de fond a reținut că în contractul de leasing nu era

prevăzut un pact comisoriu expres pentru rezilierea de drept a contractului,

aceasta putând fi cerută în instanță pe parcursul derulării contractului și nu

după încetarea acestuia.

Conform expertizei

utilizatorul a efectuat lucrările prevăzute în anexa II, mai puțin modernizarea

căsuțelor tip bungalouri situate în afara terenului pentru care locatorul a

obținut titlu de proprietate.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel SC C.C.

Curtea de Apel

Pitești, rejudecând apelul după două casări cu trimitere, prin decizia civilă nr.

138 din 28 noiembrie 2007, a respins excepția de inadmisibilitate și a respins,

ca nefundat, apelul reclamantei.

S-a reținut că prin

decizia de casare s-a stabilit irevocabil că SC S. SRL este îndreptățită să

ceară obligarea SC C.C. la vânzarea imobilului nemaiputându-se rediscuta

incidența art. 16 din O.G. nr. 51/1997 care de altfel a și fost modificat

astfel că utilizatorul poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de

act de vânzare-cumpărare.

Pe fond s-a reținut

că, potrivit expertizei, clădirile, care au făcut obiectul contractului de

leasing sunt situate astfel: motelul Cozia P + 1 și restaurantul cu terasă de

vară, pe terenul de 7.573,16 m

2

pentru care SC C.C. SA are

certificat de atestare a dreptului de proprietate iar cele 22 de căsuțe tip

bungalouri sunt situate pe restul de teren până la 14.546 m

2

pentru

care SC C.C. nu are titlu de proprietate, acest teren fiind retrocedat vechilor

proprietari.

În mod corect a

obligat prima instanță la vânzarea terenului din titlu de proprietate.

Cu privire la prețul

vânzării, instanța de apel a apreciat că acesta trebuie să fie cel prevăzut de art.

2 alin. (4) din contract.

Decizia a fost

atacată cu recurs de către SC C.C. invocându-se motivele prevăzute de art. 304 pct.

7 și 9 C. proc. civ.

Se susține că nu au

fost respectate dispozițiile deciziei de casare încălcându-se art. 315 alin. (1)

C. proc. civ.; nu s-a verificat dacă părțile și-au îndeplinit obligațiile

asumate și dacă prețul a fost achitat în condițiile stabilite prin convenție.

Este criticată

pretinsa nerespectare a autorității de lucru judecat a celei de a doua decizii

de casare subliniindu-se că prima decizie a casat în totalitate hotărârea din

apel.

Motivul prevăzut de art.

304 pct. 9 C. proc. civ., se referă la încălcarea art. 969 C. civ. și a art. 16

din O.G. nr. 51/1997 care a avut drept consecință respingerea greșită a

excepției inadmisibilității acțiunii și la o aplicare retroactivă a legii, în

raport de forma modificată a art. 16 din O.G. nr. 51/1997.

De altfel, contractul

de leasing prevedea în art. 9 alin. (3) sancțiunea pentru nerespectarea

dreptului de opțiune al utilizatorului ca fiind obligarea locatorului la plata

de daune egale cu valoarea contabilă rămasă.

Recurenta consideră

că SC S. avea doar dreptul de a solicita daune compensatorii care înlătură

dreptul de a cere executarea în natură a obligației.

Se mai susține și că

decizia încalcă dispozițiile art. 8 lit. c) alin. (2) din contractul de

leasing, art. 977, 979, 981 C. civ. art. 1294, 1295 și 1361 C. civ., cât și art.

6 din Convenția Europeană.

Recurenta arată că a

fost interpretată greșit clauza pe baza căreia se putea stabili prețul rezidual

iar refuzul de a se recunoaște și plăti valoarea reziduală echivalează cu

refuzul de a plăti prețul pentru bunurile care au făcut obiectul contractului

de leasing și în aceste condiții nu poate avea loc vânzarea încălcându-se

dispozițiile art. 1294, 1295 și 1361 C. civ., care arată că vânzarea nu se

poate face decât în schimbul unui preț.

O altă critică se

referă la omisiunea instanței de apel de a analiza aplicarea sancțiunii de

plată a daunelor cominatorii ca pe un abuz față de neplata prețului de către

cealaltă parte care refuză orice negociere serioasă de preț atât pentru

valoarea reziduală a clădirilor cât și pentru teren.

Un alt motiv de

recurs este acela că decizia cuprinde motive contradictorii reținându-se, pe de

o parte că SC C.C. este obligată să vândă și terenul iar pe de altă parte

arătându-se că părțile nu pot fi obligate să încheie contractul de

vânzare-cumpărare fără să negocieze la valoarea pieței.

O altă critică se

referă la încălcarea art. 969 C. civ., cu referire la clauza cuprinsă în art. 2

alin. (4) și art. 4 lit. e) din contractul de leasing și a art. 1294, 1295 și

1361 C. civ.

Recurenta subliniază

imposibilitatea vânzării terenului pentru lipsa negocierii prețului și

neînțelegerea părților cu privire la preț.

Decizia este

criticată și pentru încălcarea dispozițiilor art. 129 alin. 4 și 5 C. proc.

civ., instanța de apel nestăruind în obligația de aflare a adevărului.

Recursul este

nefondat pentru următoarele considerente:

Referitor la critica

privind încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., se constată

că s-a casat pentru neclarificarea situației juridice a terenului dispunându-se

identificarea și măsurarea acestui teren ceea ce s-a și făcut prin expertiza

topometrică.

Nici o instanță nu a

statuat că părțile pot fi obligate să încheie contractul de vânzare mai înainte

ca ele să negocieze direct prețul conform clauzelor din contract.

În acest context este

clar că obligațiile legate de încheierea contractului, atât obligația de plată

a prețului, cât și obligația de plată a daunelor cominatorii curg de la data

când părțile vor negocia direct prețul, în acest mod neputându-se genera abuz

sau tergiversarea încheierii contractului.

Cu privire la aplicarea

art. 16 din O.G. nr. 51/1997 și respingerea excepției de inadmisibilitate a

acțiunii este corectă aprecierea instanței de apel că nu se mai rediscută

admisibilitatea acțiunii, casările făcându-se pentru alte motive decât

aplicarea art. 16 din O.G. nr. 51/1997.

Critica privind

interpretarea art. 9 alin. (3) din contractul de leasing este nefondată. Acest

text prevede posibilitatea acordării de daune pentru neîncheierea contractului

dar acestea nu înlătură dreptul creditorului la executarea în natură a

obligației fiind opțiunea sa pentru executarea în natură a obligației sau plata

de daune.

Decizia nu încalcă

nici dispozițiile art. 8 lit. c) alin. (2) din contractul de leasing și nici art.

977, 979, 981 C. civ., art. 1294, 1295, 1361 C. civ. și art. 6 din C.E.D.O.

Art. 8 lit. c) alin.

(2) din contractul de leasing se referă la opțiunea de cumpărare după achitarea

redevențelor în totalitate și la stabilirea prețului rezidual or instanța nu a

încălcat nici acest text și nici toate celelalte texte privind încheierea

contractului de vânzare (art. 1294, 1295 și 1361 C. civ.) sau interpretarea

acestora conform art. 977, 979 și și 981 C. civ., pentru că s-a recunoscut

dreptul de cumpărare la încheierea contractului de leasing.

Această vânzare este

una rezultând din contractul de leasing și părțile trebuie să revină la

comportamentul de negociere pentru a-și stabili valoarea reziduală de bună

credință ca preț al vânzării.

Recurentei nu i-a

fost încălcat dreptul la apărare prevăzut atât de dreptul intern cât și de art.

6 din C.E.D.O. în condițiile în care prețul trebuie stabilit prin negociere și

nu prin expertiză.

Sancțiunea plății de

daune cominatorii nu a fost analizată de instanță ca abuz față de neplata

prețului tocmai pentru că esențialul este negocierea asupra prețului, de la

acest moment putându-se discuta abuzul uneia sau al celeilalte părți. Până

atunci nimic nu se poate discuta sau analiza și instanțele nu se vor putea

substitui voinței sau lipsei de voință a părților.

Critica referitoare

pretinsele contradicții prin decizia atacată este nefondată.

Obligația de vânzare

și a terenului rezultă din convenția părților, iar raportarea la valoarea

pieței este doar un reper menit să sprijine părțile să depășească impasul în

care se află cu negocierea asupra prețului și de altfel rezultă din convenție.

Nici critica

referitoare la încălcarea art. 2 alin. (4) și art. 4 lit. e) din contractul de

leasing nu se poate imputa instanței de apel, aceste texte privind obligația de

vânzare a terenului dar modalitatea este negocierea directă prin raportare la

criteriul de determinare a prețului, respectiv prețul pieței.

Instanța de apel nu a

încălcat dispozițiile art. 129 alin. (4) și (5) C. proc. civ., stăruind în

aflarea adevărului în limitele convenției încheiate de părți și neputându-se

substitui acestora în negocierea pe care acestea nu se străduie s-o realizeze.

Negăsindu-se

întemeiate motivele de recurs, acesta urmează a fi respins ca nefondat.

Aplicând dispozițiile

art. 274 C. proc. civ., urmează a fi obligată reclamanta la 1000 lei cheltuieli

de judecată către pârâtă reprezentând onorariu de avocat în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D

E C I D E

Respinge recursul

declarat de reclamanta SC C.C. SA CĂLIMĂNEȘTI CĂCIULATA împotriva deciziei nr. 138/

AC din 28 noiembrie 2007 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios

administrativ, ca nefondat.

Obligă recurenta-reclamanta

la 1000 lei cheltuieli de judecată intimatei-pârâtă SC S. SRL CĂLIMĂNEȘTI

CĂCIULATA.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința

publică, astăzi 8 octombrie 2008.