ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2780/2008

Deliberând asupra recursului de față; Reclamanta SC C.C. SA CĂLIMĂNEȘTI-CĂCIULATA a solicitat să se constate, în contradictoriu cu SC S. SRL CĂLIMĂNEȘTI încetarea contractului de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 336 din 2 aprilie 1999, ca efect al rezilierii, neîndeplinirea obligației din anexa II la contract, evacuarea pârâtei din imobilul H.C., cu cheltuieli de judecată. Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 336 din 2 aprilie 1999 pentru imobilul H.C. compus din restaurant și spații de cazare. Pârâta trebuia sa execute investițiile din anexa II la contract și nu și-a îndeplinit integral obligația până la expirarea contractului de leasing din 2 aprilie 2004 intervenind rezilierea contractului conform art. 9 alin. (1) din contract situație în care se impune evacuarea pârâtei din imobil.

La rândul său SC S. SRL a solicitat obligarea SC C.C. SA să încheie contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul H.C. compus din restaurant, cu bar de zi, corp de cazare P+1 (Motel) cu 48 de camere și 21 căsuțe tip bungalouri și terenul aferent acestora, obligarea la plata de daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Se arată că, la împlinirea termenului prevăzut în contract, reclamanta și-a exercitat dreptul de opțiune pentru cumpărarea imobilului și a îndeplinit toate obligațiile prevăzute în contract, inclusiv cele cuprinse în anexa 2 la contract dar pârâta a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că în contractul de leasing nu era prevăzut un pact comisoriu expres pentru rezilierea de drept a contractului, aceasta putând fi cerută în instanță pe parcursul derulării contractului și nu după încetarea acestuia.

Conform expertizei utilizatorul a efectuat lucrările prevăzute în anexa II, mai puțin modernizarea căsuțelor tip bungalouri situate în afara terenului pentru care locatorul a obținut titlu de proprietate. Împotriva acestei sentințe a declarat apel SC C.C. Curtea de Apel Pitești, rejudecând apelul după două casări cu trimitere, prin decizia civilă nr. 138 din 28 noiembrie 2007, a respins excepția de inadmisibilitate și a respins, ca nefundat, apelul reclamantei. S-a reținut că prin decizia de casare s-a stabilit irevocabil că SC S. SRL este îndreptățită să ceară obligarea SC C.C. la vânzarea imobilului nemaiputându-se rediscuta incidența art. 16 din O.G. nr. 51/1997 care de altfel a și fost modificat astfel că utilizatorul poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Pe fond s-a reținut că, potrivit expertizei, clădirile, care au făcut obiectul contractului de leasing sunt situate astfel: motelul Cozia P + 1 și restaurantul cu terasă de vară, pe terenul de 7.573,16 m 2 pentru care SC C.C. SA are certificat de atestare a dreptului de proprietate iar cele 22 de căsuțe tip bungalouri sunt situate pe restul de teren până la 14.546 m 2 pentru care SC C.C. nu are titlu de proprietate, acest teren fiind retrocedat vechilor proprietari. În mod corect a obligat prima instanță la vânzarea terenului din titlu de proprietate. Cu privire la prețul vânzării, instanța de apel a apreciat că acesta trebuie să fie cel prevăzut de art. 2 alin. (4) din contract. Decizia a fost atacată cu recurs de către SC C.C.

invocându-se motivele prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. Se susține că nu au fost respectate dispozițiile deciziei de casare încălcându-se art. 315 alin. (1) C. proc. civ.; nu s-a verificat dacă părțile și-au îndeplinit obligațiile asumate și dacă prețul a fost achitat în condițiile stabilite prin convenție. Este criticată pretinsa nerespectare a autorității de lucru judecat a celei de a doua decizii de casare subliniindu-se că prima decizie a casat în totalitate hotărârea din apel. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se referă la încălcarea art. 969 C. civ. și a art. 16 din O.G. nr. 51/1997 care a avut drept consecință respingerea greșită a excepției inadmisibilității acțiunii și la o aplicare retroactivă a legii, în raport de forma modificată a art. 16 din O.G.

nr. 51/1997. De altfel, contractul de leasing prevedea în art. 9 alin. (3) sancțiunea pentru nerespectarea dreptului de opțiune al utilizatorului ca fiind obligarea locatorului la plata de daune egale cu valoarea contabilă rămasă. Recurenta consideră că SC S. avea doar dreptul de a solicita daune compensatorii care înlătură dreptul de a cere executarea în natură a obligației. Se mai susține și că decizia încalcă dispozițiile art. 8 lit. c) alin. (2) din contractul de leasing, art. 977, 979, 981 C. civ. art. 1294, 1295 și 1361 C. civ., cât și art. 6 din Convenția Europeană.

Recurenta arată că a fost interpretată greșit clauza pe baza căreia se putea stabili prețul rezidual iar refuzul de a se recunoaște și plăti valoarea reziduală echivalează cu refuzul de a plăti prețul pentru bunurile care au făcut obiectul contractului de leasing și în aceste condiții nu poate avea loc vânzarea încălcându-se dispozițiile art. 1294, 1295 și 1361 C. civ., care arată că vânzarea nu se poate face decât în schimbul unui preț. O altă critică se referă la omisiunea instanței de apel de a analiza aplicarea sancțiunii de plată a daunelor cominatorii ca pe un abuz față de neplata prețului de către cealaltă parte care refuză orice negociere serioasă de preț atât pentru valoarea reziduală a clădirilor cât și pentru teren.

Un alt motiv de recurs este acela că decizia cuprinde motive contradictorii reținându-se, pe de o parte că SC C.C. este obligată să vândă și terenul iar pe de altă parte arătându-se că părțile nu pot fi obligate să încheie contractul de vânzare-cumpărare fără să negocieze la valoarea pieței. O altă critică se referă la încălcarea art. 969 C. civ., cu referire la clauza cuprinsă în art. 2 alin. (4) și art. 4 lit. e) din contractul de leasing și a art. 1294, 1295 și 1361 C. civ. Recurenta subliniază imposibilitatea vânzării terenului pentru lipsa negocierii prețului și neînțelegerea părților cu privire la preț. Decizia este criticată și pentru încălcarea dispozițiilor art. 129 alin. 4 și 5 C. proc.

civ., instanța de apel nestăruind în obligația de aflare a adevărului. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Referitor la critica privind încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., se constată că s-a casat pentru neclarificarea situației juridice a terenului dispunându-se identificarea și măsurarea acestui teren ceea ce s-a și făcut prin expertiza topometrică. Nici o instanță nu a statuat că părțile pot fi obligate să încheie contractul de vânzare mai înainte ca ele să negocieze direct prețul conform clauzelor din contract. În acest context este clar că obligațiile legate de încheierea contractului, atât obligația de plată a prețului, cât și obligația de plată a daunelor cominatorii curg de la data când părțile vor negocia direct prețul, în acest mod neputându-se genera abuz sau tergiversarea încheierii contractului.

Cu privire la aplicarea art. 16 din O.G. nr. 51/1997 și respingerea excepției de inadmisibilitate a acțiunii este corectă aprecierea instanței de apel că nu se mai rediscută admisibilitatea acțiunii, casările făcându-se pentru alte motive decât aplicarea art. 16 din O.G. nr. 51/1997. Critica privind interpretarea art. 9 alin. (3) din contractul de leasing este nefondată. Acest text prevede posibilitatea acordării de daune pentru neîncheierea contractului dar acestea nu înlătură dreptul creditorului la executarea în natură a obligației fiind opțiunea sa pentru executarea în natură a obligației sau plata de daune. Decizia nu încalcă nici dispozițiile art. 8 lit. c) alin. (2) din contractul de leasing și nici art. 977, 979, 981 C. civ., art. 1294, 1295, 1361 C. civ.

și art. 6 din C.E.D.O. Art. 8 lit. c) alin. (2) din contractul de leasing se referă la opțiunea de cumpărare după achitarea redevențelor în totalitate și la stabilirea prețului rezidual or instanța nu a încălcat nici acest text și nici toate celelalte texte privind încheierea contractului de vânzare (art. 1294, 1295 și 1361 C. civ.) sau interpretarea acestora conform art. 977, 979 și și 981 C. civ., pentru că s-a recunoscut dreptul de cumpărare la încheierea contractului de leasing. Această vânzare este una rezultând din contractul de leasing și părțile trebuie să revină la comportamentul de negociere pentru a-și stabili valoarea reziduală de bună credință ca preț al vânzării. Recurentei nu i-a fost încălcat dreptul la apărare prevăzut atât de dreptul intern cât și de art. 6 din C.E.D.O.

în condițiile în care prețul trebuie stabilit prin negociere și nu prin expertiză. Sancțiunea plății de daune cominatorii nu a fost analizată de instanță ca abuz față de neplata prețului tocmai pentru că esențialul este negocierea asupra prețului, de la acest moment putându-se discuta abuzul uneia sau al celeilalte părți. Până atunci nimic nu se poate discuta sau analiza și instanțele nu se vor putea substitui voinței sau lipsei de voință a părților. Critica referitoare pretinsele contradicții prin decizia atacată este nefondată. Obligația de vânzare și a terenului rezultă din convenția părților, iar raportarea la valoarea pieței este doar un reper menit să sprijine părțile să depășească impasul în care se află cu negocierea asupra prețului și de altfel rezultă din convenție.

Nici critica referitoare la încălcarea art. 2 alin. (4) și art. 4 lit. e) din contractul de leasing nu se poate imputa instanței de apel, aceste texte privind obligația de vânzare a terenului dar modalitatea este negocierea directă prin raportare la criteriul de determinare a prețului, respectiv prețul pieței. Instanța de apel nu a încălcat dispozițiile art. 129 alin. (4) și (5) C. proc. civ., stăruind în aflarea adevărului în limitele convenției încheiate de părți și neputându-se substitui acestora în negocierea pe care acestea nu se străduie s-o realizeze. Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs, acesta urmează a fi respins ca nefondat. Aplicând dispozițiile art. 274 C. proc. civ., urmează a fi obligată reclamanta la 1000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă reprezentând onorariu de avocat în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC C.C. SA CĂLIMĂNEȘTI CĂCIULATA împotriva deciziei nr. 138/ AC din 28 noiembrie 2007 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Obligă recurenta-reclamanta la 1000 lei cheltuieli de judecată intimatei-pârâtă SC S. SRL CĂLIMĂNEȘTI CĂCIULATA. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 8 octombrie 2008.