ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 565/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 1140/ C din 2 decembrie 2004, pronunțat de Tribunalul Vâlcea, secția comercială a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta SC C.C. SA cu sediul social în județul Vâlcea, împotriva pârâtei SC S. SRL cu sediul social în județul Vâlcea. De asemenea a fost admisă cererea formulată de reclamanta SC S. SRL, împotriva pârâtei SC C.C. SA și în consecință a obligat pe pârât să vândă reclamantei imobilul H.C. cu sediul în Călimănești, compus din construcții identificate prin contractul de leasing imobiliar din 2 aprilie 1999 și terenul aferent pentru care s-a obținut titlul de proprietate conform legii la prețul prevăzut în contract la art. 8 lit. c) alin. (2) pentru construcții și la art. 2 alin. (4) pentru teren.

A mai fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 174.000 lei precum și la plata daunelor cominatorii de câte 200.000 lei pe zi de întârziere până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În fundamentarea acestei soluții instanța de fond a reținut că părțile au încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 2 aprilie 1999, pe o perioadă de 5 ani, iar înainte de finalizarea contractului, pârâta în calitatea de utilizatoare și-a exprimat opțiunea de a cumpăra imobilul în condițiile prevăzute de contract. Deși acest contract prevede obligații corelative pentru ambele părți, nu conține un pact comisoriu expres care să conducă la rezilierea de drept a lui, fără intervenția instanței, care ar avea astfel numai sarcina de a constata îndeplinirea condițiilor prevăzute în pactul comisoriu și de a constata rezilierea contractului.

Ca urmare, dacă locatorul nu a uzat de posibilitatea legală de a proceda la rezilierea contractului în perioada în care acesta se afla în derulare, cererea sa, formulată după expirarea contractului prin ajungerea la termen și după expirarea contractului prin ajungerea la termen și după ce utilizatorul și-a exprimat opțiunea de cumpărare a bunului, nu poate fi primită. Din rapoartele de expertiză a reieșit că pârâta a efectuat lucrările prevăzute în anexa 2 la contractul de leasing, fiind identificate pe teren. Deși în contractul de leasing s-a prevăzut că terenul aferent construcțiilor, pus la dispoziția utilizatorului este de 14.546 m.p. în realitate, locatorul a obținut titlul de proprietate pentru o suprafață de 7,573,19 m.p., conform răspunsului la interogator al reclamantei, diferența fiind restituită foștilor proprietari și ca urmare realizarea unei părți din investițiile exterioare prevăzute în anexă s-a făcut cu întârziere și parțial.

Analizând acțiunea formulată de reclamanta SC S. SRL, împotriva pârâtei SC C.C. SA, privind obligarea acesteia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobil s-a constatat că este întemeiată și a fost admisă în totalitate, deoarece la finalizarea contractului de leasing, utilizatorul este în drept să opteze pentru cumpărarea imobilului în temeiul clauzei irevocabile de vânzare, iar locatorul nu se poate opune de vreme ce opțiunea a fost făcută în termen, iar contractul a expirat și nu sa dispus, anterior, rezilierea pentru motive imputabile utilizatorului. Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 19/ A-C din 23 februarie 2005 a admis apelul declarat de reclamanta SC C.C.

SA, împotriva sentinței nr. 1140/ C din 2 decembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Vâlcea, secția comercială, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a obligat pe SC C.C. SA să vândă terenul de 14.546 m.p. prin negociere, așa cum s-a obligat prin contract, fiind menținută în rest sentința. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a stabilit că, în conformitate cu dispozițiile cap. II art. 2 alin. (4) din contractul de leasing din 2 aprilie 1999, în funcție de opțiunea utilizatorului, la expirarea contractului, terenul aferent imobilului va fi vândut utilizatorului de către locator, prin negociere directă, la prețul pieței. Astfel, în mod greșit instanța de fond a reținut că terenul face obiectul contractului de leasing încheiat între părți, deoarece pentru aceasta există o promisiune de vânzare-cumpărare și în consecință va obliga apelanta SC C.C.

SA să vândă terenul în suprafață de 14.546 mp prin negociere. Împotriva deciziei nr. 19/ A-C din 23 februarie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ a promovat recurs reclamanta SC C.C.

SA, care a criticat această hotărâre judecătorească sub aspectele că instanța de apel a dispus în mod greșit obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a suprafeței de teren, întrucât acesta nu se poate perfecta datorită neexecutării culpabile din partea SC S. SRL, încălcarea principiului interdependenței, de asemenea aceeași instanță nu s-a pronunțat asupra unuia dintre motivele de apel invocate, motiv care dacă ar fi fost analizat ar fi putut conduce la adoptarea unei soluții diferite, precum și agravarea situației reclamantei în propria cale de atac și în lipsa unei cereri exprese din partea acesteia, obligând-o să înstrăineze către intimată o suprafață de teren de 14,546 mp în loc de o suprafață de 7.573,19 mp, la cât fusese obligată prin hotărârea instanței de fond, invocând ca temei de drept al cererii de recurs dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc.

civ. Intimata pârâtă SC S. SRL a depus întâmpinare, motivată în fapt și în drept, prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile formulate în cererea de recurs, urmează a admite recursul declarat de reclamanta SC C.C. SA în limitele și pentru următoarele considerente. Instanțele judecătorești anterioare au stabilit, amplu motivat și bine documentat, adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu întinderea reală a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, precum și răspunderea care intervine în situația nerespectării clauzelor contractuale, așa cum părțile le-au prevăzut, prin liberul lor acord de voință în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 2 aprilie 1999, lăsând însă neclarificată situația juridică a suprafeței de teren aferentă construcției.

Astfel, instanța de fond a reținut că suprafața de teren aferentă construcțiilor, pusă la dispoziția utilizatorului este de 7.573,19 mp, justificată de titlul de proprietate și răspunsul la interogatoriu oferit de reclamantă, iar instanța de apel, a considerat că prin contractul de leasing părțile au convenit că urmează a fi perfectată o vânzare-cumpărare a unei suprafețe de 14.456 mp prin negociere. În speță se impune aprofundarea sub aspect probator a regimului juridic al terenului în litigiu, urmând a fi administrate probe suplimentare și documentații complete care să stabilească indubitabil corecta situație de fapt și de drept și care să conducă la reala suprafață a terenului ce urmează a fi vândut utilizatorului de către locator prin negociere directă la prețul pieții.

De remarcat că instanța de apel, sub incidența acestei critici a încălcat dispozițiile art. 296 C. proc. civ., prin aceea că, admițând apelul reclamantei, schimbând în parte sentința atacată, în sensul obligării de a vinde terenul în suprafață de 14.546 mp prin negociere, a creat apelantului, în propria cale de atac o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată, în condițiile în care el nu a consimțit la aceasta. Pentru aceste rațiuni juridice, urmează a admite recursul declarat de reclamanta SC C.C. SA, împotriva deciziei nr. 19/ A-C din 23 februarie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, casează decizia recurată și în temeiul art. 304 pct. 9, raportat la art. 312 pct. 5 C. proc.

civ., va trimite cauza la aceeași instanță pentru rejudecarea apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC C.C. SA, împotriva deciziei nr. 19 din 23 februarie 2005 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și contencios administrativ. Casează decizia recurată și trimite cauza la aceeași instanță pentru rejudecarea apelului. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 10 februarie 2006.