ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 822/2008

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 822/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 1153 din 10 martie 2005,

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, admite acțiunea formulată de

reclamanta SC N.I. SA, cu sediul în București, sector 5, în contradictoriu cu

pârâta SC F. SA, cu sediul în București,sector 4.

Obligă pârâta la încheierea

contractului de vânzare - cumpărare a imobilului situat în București, sector 2.

Respinge cererea

reconvențională ca neîntemeiată.

Obligă pârâta la 8.063.000

lei cheltuieli de judecată către reclamantă.

Pentru a dispune astfel,

instanța de prim grad a reținut următoarele:

Prin contractul de leasing

imobiliar încheiat la data de 21 iunie 1999 pârâta - locatoare s-a obligat să

transmită dreptul de folosință și posesie reclamantei utilizatoare privind

spațiul comercial situat în București, sector 2. Conform art. 3 lit. c) din

contract pârâta s-a obligat să respecte la expirarea contractului dreptul de

opțiune al utilizatorului care constă în posibilitatea de a solicita

achiziționarea bunului sau restituirea acestuia. De asemenea, potrivit art. 5

termenul utilizării în sistem de leasing imobiliar a fost de 36 de luni cu

începere de la data semnării contractului care nu se putea prelungi peste acest

termen, deci contractul de leasing expira la data de 21 iunie 2002.

La datele de 24 noiembrie

2000 și respectiv 21 iunie 2002 reclamanta a comunicat în scris pârâtei

intenția de a achiziționa imobilul, aceasta comunicând prin adresa din 26 septembrie

2002 că, datorită restanțelor acumulate de reclamantă, nu se poate exercita

dreptul de opțiune.

Ulterior primirii acestei

adrese, reclamanta a achitat toate sumele indicate de pârâtă, care a refuzat în

continuare să încheie contractul de vânzare - cumpărare pe considerentul că

reclamanta nu și-a îndeplinit la timp obligațiile contractuale.

Clauzele contractuale

privind plata redevenței lunare sunt neclare, întrucât se precizează în art. 7

că aceasta se efectuează lunar în a 5-a zi, fără a se ști dacă este vorba de

obligații pentru luna în curs sau pentru luna expirată și fără a se lua în

considerare modificarea cuantumului redevenței generată de rata inflației. În

mod concret, pârâta a emis facturi la date diferite, neexistând o practică

constantă în acest sens.

În fapt, este vorba de patru

facturi care se apreciază că au fost achitate cu întârziere, respectiv din 11

iulie 2000, 25 martie 2002, 30 aprilie 2002 și 5 iulie 2002 care

reprezintă diferență rată inflație (prima și ultima factură) și redevență plus

rată inflație (celelalte două, cu privire la care s-a formulat și cerere de

înscriere în fals).

Observându-se că sumele la

care se referă aceste facturi nu erau dinainte stabilite și certe, ele

rezultând din aplicarea indicelui de inflație, instanța apreciază că trebuiau

achitate numai după comunicarea lor reclamantei.

Pârâta nu a putut prezenta

dovezi clare din care să rezulte data comunicării acestor facturi prin fax

către reclamantă, întrucât din înscrisurile prezentate nu rezultă ce acte au

fost comunicate reclamantei sau nu este completată dată comunicării.

Curtea de Apel București, secția

a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 494 din 23 octombrie 2006,

respinge ca nefondat apelul declarat de SC F. SA București în contradictoriu cu

intimata SC N.I. SA București împotriva sentinței comerciale nr. 1153 din 10

martie 2005 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în

dosarul nr. 17482/2002.

Instanța de apel a reținut

că potrivit art. 3 lit. a) din contractul de leasing imobiliar din 21 iunie

1999 părțile au stipulat o clauză de promisiune unilaterală de vânzare prin

care locatorul se obligă să respecte, în sensul de a vinde utilizatorului bunul

ce face obiectul contractului, la expirarea contractului de locație, dacă

utilizatorul își va manifesta voința în acest sens și nu va opta pentru

restituirea bunului.

Utilizatorul s-a obligat

prin clauza stipulată în articolul 4 lit. i) să își exercite dreptul la

acțiune, prin notificare scrisă, cu cel puțin 30 de zile înainte de data

expirării contractului.

Aceste obligații asumate de

către părți prin voința lor exprimată prin contractul încheiat este concordantă

și guvernată de O.G. nr. 51 din 28 august 1997, aprobată și modificată prin

Legea nr. 90 din 28 aprilie 1998 în vigoare la data încheierii contractului de

leasing, 21 iunie 1999.

Actul normativ menționat

prevede în articolul 4 lit. e) obligația locatorului de a respecta, la

expirarea contractului de leasing, dreptul de opțiune al utilizatorului, ce

constă în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului, restituirea

acestuia sau prelungirea contractului de leasing, afară de cazul în care în

contract s-a prevăzut altfel.

De asemenea, art. 7 din O.G.

nr. 51/1997 prevede că dreptul de opțiune constând în achiziția bunului,

conform

art.

4 lit. e), se poate

exercita și până la expirarea contractului de leasing cu acceptul locatorului, dacă

utilizatorul formulează o ofertă fermă și irevocabilă de cumpărare.

Astfel, apelanta-pârâtă era

obligată să încheie contractul de vânzare - cumpărare la expirarea contractului

de locație, originalitatea acestui contract constând doar în faptul că prețul

va fi fixat în funcție de ratele de chirie plătite și deci de valoarea

reziduală a bunului.

Prin cererea de recurs

formulată, pârâta SC F. SA București a susținut că hotărârea instanței de apel

este nelegală, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin încălcarea art. 969

C. civ., art. 1 pct. 1 teza finală din O.G. nr. 51/1997, modificată și

completată de Legea nr. 99/1999 și O.U.G. nr. 88/1997, precum și față de

dispozițiile din contractul de leasing imobiliar din 21 iunie 1999 art. 3,

art.

4,

art.

5,

art.

6,

art.

8 și

art.

12, deoarece instanța de apel a

schimbat în mod vădit esența contractului de leasing imobiliar raportat și la

dispozițiile art. 969 C. civ. În aceste condiții instanța de apel apreciază că

„apelanta nu avea dreptul de a refuza să încheie contractul de vânzare - cumpărare

decât cu încălcarea obligațiilor contractuale asumate, această obligație a sa

fiind independentă de modul de derulare a contractului”.

Instanța de apel consideră

că au prioritate prevederile contractuale care reprezintă legea părților

conform principiului pacta sunt servanda, chiar dacă ele trebuie raportate la

tipul de contract, în speță un contract de leasing imobiliar.

Recurenta motivează că a

refuzat încheierea contractului de vânzare - cumpărare pentru următoarele

considerente: deși dreptul de opțiune la cumpărare a fost exprimat de către

intimata - reclamantă înainte de expirarea termenului contractual, el nu putea

produce efecte în sensul respectării acestuia la expirarea contractului de

leasing imobiliar sau chiar mai devreme deoarece atât în momentul exprimării

opțiunii cât și în momentul expirării contractului de leasing imobiliar

intimata - reclamantă nu își respecta în totalitate obligațiile contractuale,

în principal legate de plata prețului. Conform clauzelor contractuale, perioada

de leasing nu se putea prelungi decât prin act adițional semnat de ambele

părți.

Se precizează în continuare

că hotărârea instanței de apel este netemeinică și nelegală în baza art. 304 pct.

8 C. proc. civ., întrucât instanța de apel a interpretat greșit actul juridic

dedus judecății, a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic

al acestuia, considerând pe de o parte că prin acest contract se transmite și

altceva decât dreptul de folosință și posesia bunului – art. 3 lit. a) – iar pe

de altă parte conform art. 3 lit. c) din același contract respectarea dreptului

de opțiune trebuia făcută de intimată înainte de expirarea contractului de

leasing imobiliar.

Prin întâmpinarea formulată,

intimata SC N.I. SA a solicitat respingerea recursului ca nefondat și

menținerea hotărârilor anterior pronunțate ca legale și temeinice, întrucât

obligațiile acesteia au fost executate având în vedere plata de îndată a

facturilor emise de către recurentă – la momentul comunicării acestora și

manifestarea intenției de cumpărare a imobilului anterior expirării termenului

contractual.

Părțile nu au depus

înscrisuri în conformitate cu prevederile art. 305 C. proc. civ.

Intimata - reclamantă SC

N.I. SA București, la termenul de judecată din data de 9 noiembrie 2007 a

solicitat acordarea unui termen pentru a formula în scris excepția tardivității

recursului, deoarece nu a fost declarat în termen de 15 zile și excepția

anulării recursului în temeiul art. 133 C. proc. civ., fără ca la termenul

acordat ulterior să se mai prezinte în instanță.

Recursul nu este fondat.

Înalta Curte analizând

decizia recurată în raport de motivele invocate, de înscrisurile dosarului și

de dispozițiile incidente constată că situația expusă nu se încadrează în

dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., că acestea nu sunt de natură

să conducă la modificarea hotărârii, în cauză nefiind întrunită niciuna din

situațiile prevăzute de dispozițiile invocate.

În temeiul dispozițiilor art.

137

alin.

(1) C. proc. civ. „Instanța

se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de

fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii”.

Referitor la excepția

tardivității recursului invocată de intimata - reclamantă aceasta nu poate fi

primită, urmând a fi respinsă, întrucât hotărârea a fost comunicată la data de

4 decembrie 2006, iar recursul a fost declarat la data de 18 decembrie 2006, cu

respectarea dispozițiilor articolului 301 C. proc. civ.

În ceea ce privește prima

critică a recurentei aceasta nu poate fi reținută, întrucât din conținutul

hotărârii recurate nu rezultă că instanța s-a substituit părților contractante,

modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori a reținut un cu totul alt

act juridic sau susținut.

Referitor la cel de-al

doilea motiv de recurs, în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei

legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, recurenta nu a

făcut distincție între caracterul imperativ sau dispozitiv al normei de drept

material ce a fost nesocotită.

Privitor la reiterarea

situației de fapt, recurenta nu se poate prevala de o analiză a susținerilor

referitoare la netemeinicia deciziei recurate, întrucât a beneficiat deja de

căi devolutive pentru cercetarea probelor și stabilirea situației de fapt în

concordanță cu acestea.

Importanța contractului de

leasing constă în posibilitatea de cumpărare a imobilului de către utilizator

și în respectarea dreptului de opțiune de către finanțator.

Tocmai această posibilitate

de a opta între cumpărarea imobilului sau restituirea acestuia a fost rațiunea

pentru care reclamanta a încheiat contractul de leasing imobiliar din 21 iunie

1999.

Reclamanta și-a exprimat în

repetate rânduri intenția de a achiziționa imobilul, pârâta invocând diverse

motive pentru nerespectarea dreptului de opțiune exprimat.

Astfel, conform clauzelor

contractuale, dreptul de opțiune trebuie exercitat cu cel puțin 30 zile înainte

de data expirării contractului, nefiind necesară condiția achitării

obligațiilor din contract, așa cum susține pârâta când invocă faptul că dreptul

de opțiune nu era încă născut, aspect care nici nu era posibil întrucât dreptul

trebuia exercitat înainte de încetarea efectelor contractului.

Cu adresa din data de 24

noiembrie 2000, reclamanta și-a exprimat în mod clar intenția de a cumpăra

imobilul, această înștiințare fiind făcută conform art. 4 lit. i) din contract

care nu prevede termenul de la care începe să curgă dreptul de opțiune, ci

numai un termen până la care se poate exercita.

Așa cum rezultă din însuși

recunoașterea pârâtei și din înscrisurile cauzei, reclamanta a achitat toate

facturile emise, precum și penalitățile de întârziere aferente, contractul de

leasing a încetat, astfel că potrivit art. 3 lit. c), pârâta trebuia să

respecte dreptul de opțiune al utilizatorului.

În considerarea

dispozițiilor art. 1073 C. civ. și a esenței și naturii contractului de leasing

imobiliar, pârâta în mod corect a fost obligată să încheie contractul de

vânzare - cumpărare pentru imobilul în cauză. Nu se poate reține că singura

sancțiune aplicabilă în cazul nerespectării dreptului de opțiune ar fi plata

daunelor prevăzute de art. 8

alin.

final din contract, deoarece este posibilă executarea în

natură de către pârâtă a obligațiilor asumate, iar reclamanta a optat pentru

această executare și nu pentru executarea prin echivalent, respectiv prin plata

unor daune - interese.

Pentru considerentele

expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312

alin.

(1) C. proc. civ., Înalta Curte

urmează a respinge recursul declarat de pârâta SC F. SA București împotriva

deciziei comerciale nr. 494 din 23 octombrie 2006 a Curții de Apel București, secția

a V-a comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția

tardivității recursului invocată de intimata - reclamantă SC N.I. SA București.

Respinge recursul declarat

de pârâta SC F. SA împotriva deciziei comerciale nr. 494 din 23 octombrie 2006

a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 29 februarie 2008.