ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 822/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 1153 din 10 martie 2005, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, admite acțiunea formulată de reclamanta SC N.I. SA, cu sediul în București, sector 5, în contradictoriu cu pârâta SC F. SA, cu sediul în București,sector 4. Obligă pârâta la încheierea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului situat în București, sector 2. Respinge cererea reconvențională ca neîntemeiată. Obligă pârâta la 8.063.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.

Pentru a dispune astfel, instanța de prim grad a reținut următoarele: Prin contractul de leasing imobiliar încheiat la data de 21 iunie 1999 pârâta - locatoare s-a obligat să transmită dreptul de folosință și posesie reclamantei utilizatoare privind spațiul comercial situat în București, sector 2. Conform art. 3 lit. c) din contract pârâta s-a obligat să respecte la expirarea contractului dreptul de opțiune al utilizatorului care constă în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului sau restituirea acestuia.

De asemenea, potrivit art. 5 termenul utilizării în sistem de leasing imobiliar a fost de 36 de luni cu începere de la data semnării contractului care nu se putea prelungi peste acest termen, deci contractul de leasing expira la data de 21 iunie 2002. La datele de 24 noiembrie 2000 și respectiv 21 iunie 2002 reclamanta a comunicat în scris pârâtei intenția de a achiziționa imobilul, aceasta comunicând prin adresa din 26 septembrie 2002 că, datorită restanțelor acumulate de reclamantă, nu se poate exercita dreptul de opțiune. Ulterior primirii acestei adrese, reclamanta a achitat toate sumele indicate de pârâtă, care a refuzat în continuare să încheie contractul de vânzare - cumpărare pe considerentul că reclamanta nu și-a îndeplinit la timp obligațiile contractuale.

Clauzele contractuale privind plata redevenței lunare sunt neclare, întrucât se precizează în art. 7 că aceasta se efectuează lunar în a 5-a zi, fără a se ști dacă este vorba de obligații pentru luna în curs sau pentru luna expirată și fără a se lua în considerare modificarea cuantumului redevenței generată de rata inflației. În mod concret, pârâta a emis facturi la date diferite, neexistând o practică constantă în acest sens. În fapt, este vorba de patru facturi care se apreciază că au fost achitate cu întârziere, respectiv din 11 iulie 2000, 25 martie 2002, 30 aprilie 2002 și 5 iulie 2002 care reprezintă diferență rată inflație (prima și ultima factură) și redevență plus rată inflație (celelalte două, cu privire la care s-a formulat și cerere de înscriere în fals).

Observându-se că sumele la care se referă aceste facturi nu erau dinainte stabilite și certe, ele rezultând din aplicarea indicelui de inflație, instanța apreciază că trebuiau achitate numai după comunicarea lor reclamantei. Pârâta nu a putut prezenta dovezi clare din care să rezulte data comunicării acestor facturi prin fax către reclamantă, întrucât din înscrisurile prezentate nu rezultă ce acte au fost comunicate reclamantei sau nu este completată dată comunicării. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 494 din 23 octombrie 2006, respinge ca nefondat apelul declarat de SC F. SA București în contradictoriu cu intimata SC N.I. SA București împotriva sentinței comerciale nr. 1153 din 10 martie 2005 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în dosarul nr. 17482/2002.

Instanța de apel a reținut că potrivit art. 3 lit. a) din contractul de leasing imobiliar din 21 iunie 1999 părțile au stipulat o clauză de promisiune unilaterală de vânzare prin care locatorul se obligă să respecte, în sensul de a vinde utilizatorului bunul ce face obiectul contractului, la expirarea contractului de locație, dacă utilizatorul își va manifesta voința în acest sens și nu va opta pentru restituirea bunului. Utilizatorul s-a obligat prin clauza stipulată în articolul 4 lit. i) să își exercite dreptul la acțiune, prin notificare scrisă, cu cel puțin 30 de zile înainte de data expirării contractului. Aceste obligații asumate de către părți prin voința lor exprimată prin contractul încheiat este concordantă și guvernată de O.G.

nr. 51 din 28 august 1997, aprobată și modificată prin Legea nr. 90 din 28 aprilie 1998 în vigoare la data încheierii contractului de leasing, 21 iunie 1999. Actul normativ menționat prevede în articolul 4 lit. e) obligația locatorului de a respecta, la expirarea contractului de leasing, dreptul de opțiune al utilizatorului, ce constă în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului, restituirea acestuia sau prelungirea contractului de leasing, afară de cazul în care în contract s-a prevăzut altfel. De asemenea, art. 7 din O.G. nr. 51/1997 prevede că dreptul de opțiune constând în achiziția bunului, conform art. 4 lit. e), se poate exercita și până la expirarea contractului de leasing cu acceptul locatorului, dacă utilizatorul formulează o ofertă fermă și irevocabilă de cumpărare.

Astfel, apelanta-pârâtă era obligată să încheie contractul de vânzare - cumpărare la expirarea contractului de locație, originalitatea acestui contract constând doar în faptul că prețul va fi fixat în funcție de ratele de chirie plătite și deci de valoarea reziduală a bunului. Prin cererea de recurs formulată, pârâta SC F. SA București a susținut că hotărârea instanței de apel este nelegală, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin încălcarea art. 969 C. civ., art. 1 pct. 1 teza finală din O.G. nr. 51/1997, modificată și completată de Legea nr. 99/1999 și O.U.G. nr. 88/1997, precum și față de dispozițiile din contractul de leasing imobiliar din 21 iunie 1999 art. 3, art. 4, art. 5, art. 6, art. 8 și art. 12, deoarece instanța de apel a schimbat în mod vădit esența contractului de leasing imobiliar raportat și la dispozițiile art. 969 C. civ.

În aceste condiții instanța de apel apreciază că „apelanta nu avea dreptul de a refuza să încheie contractul de vânzare - cumpărare decât cu încălcarea obligațiilor contractuale asumate, această obligație a sa fiind independentă de modul de derulare a contractului”. Instanța de apel consideră că au prioritate prevederile contractuale care reprezintă legea părților conform principiului pacta sunt servanda, chiar dacă ele trebuie raportate la tipul de contract, în speță un contract de leasing imobiliar.

Recurenta motivează că a refuzat încheierea contractului de vânzare - cumpărare pentru următoarele considerente: deși dreptul de opțiune la cumpărare a fost exprimat de către intimata - reclamantă înainte de expirarea termenului contractual, el nu putea produce efecte în sensul respectării acestuia la expirarea contractului de leasing imobiliar sau chiar mai devreme deoarece atât în momentul exprimării opțiunii cât și în momentul expirării contractului de leasing imobiliar intimata - reclamantă nu își respecta în totalitate obligațiile contractuale, în principal legate de plata prețului. Conform clauzelor contractuale, perioada de leasing nu se putea prelungi decât prin act adițional semnat de ambele părți.

Se precizează în continuare că hotărârea instanței de apel este netemeinică și nelegală în baza art. 304 pct. 8 C. proc. civ., întrucât instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, considerând pe de o parte că prin acest contract se transmite și altceva decât dreptul de folosință și posesia bunului – art. 3 lit. a) – iar pe de altă parte conform art. 3 lit. c) din același contract respectarea dreptului de opțiune trebuia făcută de intimată înainte de expirarea contractului de leasing imobiliar. Prin întâmpinarea formulată, intimata SC N.I.

SA a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârilor anterior pronunțate ca legale și temeinice, întrucât obligațiile acesteia au fost executate având în vedere plata de îndată a facturilor emise de către recurentă – la momentul comunicării acestora și manifestarea intenției de cumpărare a imobilului anterior expirării termenului contractual. Părțile nu au depus înscrisuri în conformitate cu prevederile art. 305 C. proc. civ. Intimata - reclamantă SC N.I. SA București, la termenul de judecată din data de 9 noiembrie 2007 a solicitat acordarea unui termen pentru a formula în scris excepția tardivității recursului, deoarece nu a fost declarat în termen de 15 zile și excepția anulării recursului în temeiul art. 133 C. proc.

civ., fără ca la termenul acordat ulterior să se mai prezinte în instanță. Recursul nu este fondat. Înalta Curte analizând decizia recurată în raport de motivele invocate, de înscrisurile dosarului și de dispozițiile incidente constată că situația expusă nu se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., că acestea nu sunt de natură să conducă la modificarea hotărârii, în cauză nefiind întrunită niciuna din situațiile prevăzute de dispozițiile invocate. În temeiul dispozițiilor art. 137 alin. (1) C. proc. civ. „Instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii”.

Referitor la excepția tardivității recursului invocată de intimata - reclamantă aceasta nu poate fi primită, urmând a fi respinsă, întrucât hotărârea a fost comunicată la data de 4 decembrie 2006, iar recursul a fost declarat la data de 18 decembrie 2006, cu respectarea dispozițiilor articolului 301 C. proc. civ. În ceea ce privește prima critică a recurentei aceasta nu poate fi reținută, întrucât din conținutul hotărârii recurate nu rezultă că instanța s-a substituit părților contractante, modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori a reținut un cu totul alt act juridic sau susținut. Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs, în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, recurenta nu a făcut distincție între caracterul imperativ sau dispozitiv al normei de drept material ce a fost nesocotită.

Privitor la reiterarea situației de fapt, recurenta nu se poate prevala de o analiză a susținerilor referitoare la netemeinicia deciziei recurate, întrucât a beneficiat deja de căi devolutive pentru cercetarea probelor și stabilirea situației de fapt în concordanță cu acestea. Importanța contractului de leasing constă în posibilitatea de cumpărare a imobilului de către utilizator și în respectarea dreptului de opțiune de către finanțator. Tocmai această posibilitate de a opta între cumpărarea imobilului sau restituirea acestuia a fost rațiunea pentru care reclamanta a încheiat contractul de leasing imobiliar din 21 iunie 1999. Reclamanta și-a exprimat în repetate rânduri intenția de a achiziționa imobilul, pârâta invocând diverse motive pentru nerespectarea dreptului de opțiune exprimat.

Astfel, conform clauzelor contractuale, dreptul de opțiune trebuie exercitat cu cel puțin 30 zile înainte de data expirării contractului, nefiind necesară condiția achitării obligațiilor din contract, așa cum susține pârâta când invocă faptul că dreptul de opțiune nu era încă născut, aspect care nici nu era posibil întrucât dreptul trebuia exercitat înainte de încetarea efectelor contractului. Cu adresa din data de 24 noiembrie 2000, reclamanta și-a exprimat în mod clar intenția de a cumpăra imobilul, această înștiințare fiind făcută conform art. 4 lit. i) din contract care nu prevede termenul de la care începe să curgă dreptul de opțiune, ci numai un termen până la care se poate exercita.

Așa cum rezultă din însuși recunoașterea pârâtei și din înscrisurile cauzei, reclamanta a achitat toate facturile emise, precum și penalitățile de întârziere aferente, contractul de leasing a încetat, astfel că potrivit art. 3 lit. c), pârâta trebuia să respecte dreptul de opțiune al utilizatorului. În considerarea dispozițiilor art. 1073 C. civ. și a esenței și naturii contractului de leasing imobiliar, pârâta în mod corect a fost obligată să încheie contractul de vânzare - cumpărare pentru imobilul în cauză. Nu se poate reține că singura sancțiune aplicabilă în cazul nerespectării dreptului de opțiune ar fi plata daunelor prevăzute de art. 8 alin. final din contract, deoarece este posibilă executarea în natură de către pârâtă a obligațiilor asumate, iar reclamanta a optat pentru această executare și nu pentru executarea prin echivalent, respectiv prin plata unor daune - interese.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul declarat de pârâta SC F. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 494 din 23 octombrie 2006 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția tardivității recursului invocată de intimata - reclamantă SC N.I. SA București. Respinge recursul declarat de pârâta SC F. SA împotriva deciziei comerciale nr. 494 din 23 octombrie 2006 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 februarie 2008.