ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1061/2008

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 13 septembrie

2002, reclamanta SC C.I. SRL a solicitat obligarea pârâtei SC F. SA București

la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru activul situat în

București, str. Buhuși cumpărat de reclamantă prin contractul de leasing nr. 2797

din 21 iunie 1999.

Pârâta a formulat cerere reconvențională prin

care a solicitat evacuarea reclamantei-pârâte din spațiul respectiv, cu

cheltuieli de judecată.

Tribunalul București, secția a VI-a

comercială, prin sentința comercială nr. 1052 din 4 martie 2005, a respins, ca

neîntemeiată, acțiunea reclamantei, a admis cererea reconvențională a pârâtei

și a dispus evacuarea reclamantei din spațiul situat în București, str. Buhuși,

cu obligarea la 14.500.000 lei cheltuieli de judecată.

S-a reținut în considerentele hotărârii că

între părți s-a încheiat contractul nr. 2797 din 21 iunie 1999 de leasing

imobiliar prin care pârâta a închiriat reclamantei imobilul situat în str.

Buhuși cu mențiunea ca la sfârșitul perioadei de închiriere stabilite de părți,

de 36 luni, cu îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate, respectiv plata

integrală a redevențelor, să respecte dreptul de opțiune a utilizatorului, care

constă în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului sau restituirea

acestuia.

Reclamanta a achitat prețul imobilului de

428.400 lei + TVA, fără actualizarea cu rata inflației așa cum părțile au

stabilit la art. 6 alin. (3) din contract, așa încât aceasta mai datorează

pârâtei suma de 324.179.827 lei conform raportului de expertiză tehnică efectuat

în cauză.

Instanța a reținut că reclamanta nu și-a

îndeplinit obligațiile asumate prin contract așa încât nu i se poate conferi

dreptul de a solicita achiziționarea imobilului și mai mult termenul de 36 de

luni pentru care s-a încheiat contractul a expirat la data de 21 iunie 2002.

Pârâta a rămas în continuare proprietara de

drept a imobilului, iar reclamanta nu are nici un titlu asupra acestuia, așa

încât cererea reconvențională privind evacuarea reclamantei, este întemeiată.

Apelul declarat de reclamantă împotriva

acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia comercială nr. 645 din

4 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

SC C. SRL cu sediul social în București a

declarat recurs în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.,

împotriva acestei decizii și a solicitat admiterea acestuia, modificarea în tot

a hotărârii atacate și rejudecând cauza să se admită acțiunea privind obligarea

pârâtei SC F. SA să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru spațiul

situat în București str. Buhuși și să se respingă ca neîntemeiată cererea

pârâtei privind evacuarea reclamantei din acest spațiu, cu cheltuieli de

judecată.

A susținut recurenta că hotărârea atacată s-a

dat cu aplicarea greșită a legii în sensul că s-a dat prioritate O.G. nr.

51/1997 aplicabilă societăților de leasing și nu s-a aplicat legea specială,

respectiv O.U.G. nr. 88/1997 act normativ ce a stat la baza încheierii

contractului dintre părți.

Astfel, instanța de apel nu a avut în vedere

dispozițiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 conform cărora din prețul de

vânzare se va scădea valoarea investițiilor efectuate pe bază de raport de

evaluare acceptat de părți, și prin aceasta investițiile în valoare de

189.310.200 lei au fost adăugate la preț și achitate de două ori.

S-a invocat că instanțele nu au avut în

vedere că oferta de vânzare făcută de intimată chiar dacă cuprindea un preț de

pornire care includea contrar legii și investițiile efectuate de recurentă,

conținea toate elementele vânzării și era irevocabilă, deci aceasta constituia

baza încheierii contractului de leasing.

Recurenta a precizat că în contractul de

leasing numai aceasta în calitate de utilizator are dreptul de opțiune

(cumpărare, restituire sau prelungire de contract) pe care l-a manifestat în

sensul cumpărării imobilului întrucât a achitat toate obligațiile contractuale,

iar intimata era obligată să opereze vânzarea.

În al doilea motiv de recurs s-a susținut că

ambele instanțe au interpretat în mod eronat prevederile art. 6 din contract și

nu au avut în vedere intenția comună a părților la încheierea contractului de

leasing, conform cărora modificarea clauzelor contractuale urma să se facă

conform art. 12 din contract prin act adițional.

S-a considerat că interpretarea corectă a art.

6 din contract privind posibilitatea indexării are la bază necesitatea adaptării

contractului la realitățile economice din momentul executării obligației, fără

însă să aibă în vedere că în raportul de evaluare făcut anterior încheierii

contractului s-a reținut la stabilirea redevențelor lunare valoarea contabilă

reactualizată, și valoarea de circulație a spațiului și alte cheltuieli precum

și marja de profit indexată deja înainte de încheierea contractului cu o rată

de inflație prognozată pe perioada 1999 – 2002, de aproape 3 ori mai mare decât

cea înregistrată în acea perioadă.

Recurenta a precizat că în mod greșit

instanța de apel a avut în vedere cele două expertize contabile efectuate la

instanța de fond și a înlăturat expertiza contabilă efectuată în apel, deși

aceasta a avut în vedere și raportul de evaluare inițial care a stabilit

condițiile în care s-a ajuns la valoarea de circulație stipulată în contract.

Referitor la cererea reconvențională

formulată de intimată privind evacuarea recurentei, s-a susținut că instanța de

apel a admis-o fără însă să aibă în vedere natura complexă a contractului de

leasing, conform căruia recurenta avea dreptul să păstreze imobilul și după

expirarea termenului contractual, ca urmare a manifestării dreptului său de

opțiune la achiziționarea bunului prin notificarea din 4 aprilie 2002 conform art.

3 pct. 3 și art. 4 lit. i) din contract.

Recursul reclamantei nu este fondat.

Părțile au încheiat contractul de leasing

imobiliar nr. 2797 din 21 iunie 1999 prin care intimata-pârâtă s-a obligat să

transmită dreptul de folosință și posesie, iar recurenta-reclamantă în calitate

de utilizator să plătească și să preia imobilul situat în București.

La art. 3 lit. c) din contract, intimata s-a

obligat ca la expirarea contractului de leasing imobiliar să respecte dreptul

de opțiune al utilizatorului care consta în posibilitatea de a solicita

achiziționarea bunului sau restituirea acestuia.

Susținerea recurentei că hotărârea pronunțată

a fost dată cu aplicarea greșită a legii în sensul că s-a dat eficiență O.G.

nr. 51/1997 și nu s-a aplicat legea specială, respectiv O.U.G. nr. 88/1997, va

fi înlăturată întrucât, nu are temei.

Astfel, din considerentele deciziei rezultă

că instanța de apel a analizat cauza și din perspectiva dispozițiilor O.U.G. nr.

88/1997 modificată prin Legea nr. 99/1999, legea specială, dar cu referire la O.G.

nr. 51/1997 care cuprinde norme generale în materia leasingului imobiliar.

Criticile recurentei în sensul că instanța de

apel nu a avut în vedere dispozițiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind

deducerea investițiilor efectuate pe bază de raport de evaluare acceptat de

părți din prețul de vânzare sau că oferta de vânzare făcută de intimată era

irevocabilă și deci constituia baza încheierii contractului de leasing, nu pot

fi examinate întrucât se referă la îndeplinirea unor condiții ce privesc

perioada anterioară încheierii contractului și exced obiectului litigiului dedus

judecății.

Afirmația recurentei că aceasta are dreptul

de opțiune în calitate de utilizator conform art. 3 lit. c) și 4 lit. i) din

contract și pe care l-a manifestat prin notificarea din 4 aprilie 2002 nu poate

fi reținută, cât timp acest drept nu operează automat și numai dacă au fost

îndeplinite toate obligațiile asumate de utilizator așa cum au fost stabilite

de comun acord de ambele părți la art. 4 din convenția acestora.

Susținerea recurentei că ambele instanțe au

interpretat în mod eronat prevederile art. 6 din contractul de leasing și nu au

avut în vedere intenția comună a părților la încheierea contractului va fi

înlăturată pentru următoarele considerente:

Prin art. 6 din convenția părților s-a

stabilit prețul contractului la suma de 428.400 mii lei, iar la aliniatul 3 s-a

prevăzut că evoluția ratei inflației, care se înregistrează ulterior

perfectării contractului, poate determina indexarea redevențelor lunar.

Potrivit art. 977 C. civ., „interpretarea

contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după

sensul literal al termenilor”, iar art. 982 C. civ., prevede că „toate clauzele

convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul

ce rezultă din actul întreg”.

În speță, în raport de aceste dispoziții

legale, rezultă că prin încheierea și semnarea contractului, voința părților a

fost aceea de indexarea redevenței lunare în raport de rata inflației așa cum

au stipulat prin clauza prevăzută la art. 6 alin. (3) din contractul de leasing

imobiliar.

De precizat că așa cum a reținut și instanța

de apel recurenta nu a contestat faptul că nu a achitat diferențele rezultate

din actualizarea cu indicele de inflație, dar a susținut fie că în raport de art.

6 alin. (3) din contract nu le datorează, fie că au fost greșit calculate.

(324.179.827 lei)

Criticile recurentei în sensul că instanța de

apel în mod greșit, a avut în vedere cele două expertize contabile efectuate la

instanța de fond și a înlăturat expertiza contabilă efectuată în apel prin care

s-a stabilit în mod corect că actualizarea unei rate de leasing se face prin

adăugarea inflației din luna precedentă la suma totală datorată, nu pot fi

reținute cât timp nu s-a arătat în concret în ce măsură instanța de apel prin

însușirea raportului de expertiză de la instanța de fond a pronunțat o hotărâre

nelegală.

De altfel, instanța de apel și-a însușit

raportul de expertiză pe care l-a omologat motivat și a explicat modul de

calcul avut în vedere de aceasta.

Nu este întemeiată nici critica recurentei

privind admiterea cererii reconvenționale formulată de intimată prin care s-a

dispus evacuarea recurentei din imobilul obiect al contractului de leasing

imobiliar, întrucât în raport de art. 5 din contract termenul utilizării în

sistem leasing imobiliar de 36 luni a expirat la 21 iunie 2002.

Susținerea recurentei că avea dreptul să

păstreze imobilul și după expirarea termenului contractual deoarece și-a

manifestat dreptul de opțiune la achiziționarea bunului prin notificarea din 4

aprilie 2002 conform art. 3 pct. 3 și art. 4 lit. i) din contract, nu poate fi

reținută cât timp nu a dovedit că a îndeplinit toate obligațiile asumate pentru

a opera transferul dreptului de proprietate al imobilului asupra sa în urma de

a achiziționa acest bun.

Pentru toate aceste considerente, urmează ca

potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., să se respingă, ca nefondat,

recursul reclamantei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de reclamanta SC C. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei comerciale nr. 645

din 4 decembrie 2006, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a

comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi  13

martie 2008.