ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3631/2008

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 4341 din 24 octombrie 2005, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis în parte cererea principală completată formulată de reclamanta A.F.I. împotriva pârâților M.S., D.V. și D.G., a dispus evacuarea pârâților M.S. și D.V. din spațiul situat în str. Străpungerea Mărășești, tronson II, sector 3 București, a respins cererea principală având ca obiect evacuarea pârâtului D.G. și cererea în pretenții, ca neîntemeiate, a respins, ca neîntemeiate, cererile reconvenționale formulate de pârâții-reclamanți M.S. și D.G. și i-a obligat pe pârâții M.S. și D.V. la plata sumei de 94.000 rol către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că, prin contractul de închiriere pentru suprafețe locative cu altă destinație decât aceea de locuință nr. 77 din 18 noiembrie 1999, pârâții au dobândit folosința spațiului comercial situat în București, Str. Străpungerea Mărășești, tronson II, magazinul nr. 3, pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 8 decembrie 1998 la 8 decembrie 2003. Prețul închirierii a fost stabilit la suma de 2.596.271 lei, plătibil până la data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs. Locatorului i s-a permis să recalculeze chiria, în cazul modificării tarifelor locale, pârâții obligându-se să accepte chiria recalculată. Conform art. 9 lit. e), chiriașul s-a obligat să plătească chiria la termenul scadent, iar pentru neplata chiriei s-a obligat să achite penalități de întârziere de 0,15 % pe zi și 0,3 % pentru neplata la termen a TVA-ului.

A mai reținut că după expirarea duratei contractului (8 decembrie 2003) pârâții au folosit în continuare spațiul comercial în litigiu, achitându-se 2/3 din chirie și că reclamanta a recunoscut la 26 aprilie 2004 că în speță a operat o tacită relocațiune, față de adresa nr. 802 din 26 aprilie 2004. La data de 11 ianuarie 2005 reclamanta a notificat pârâților concediul contractului, în termen de 15 zile, denunțând unilateral contractul. Înainte de expirarea termenului contractual, la 24 iunie 2003, pârâtul D.G. a comunicat reclamantei că nu mai înțelege să plătească chirie, deoarece este proprietar. Prima instanță a apreciat că față de D.G. nu poate opera sancțiunea evacuării, întrucât acesta se consideră proprietar al unei părți din imobilul închiriat (invocând sentințele judecătorești nr. 4895/2001 și 2434/2003 ale Judecătoriei Sector 3 și H.G.

nr. 505/1998), iar la 24 iunie 2003 a negat dreptul de proprietate al reclamantei asupra a 1/3 din spațiul închiriat. S-a considerat că neplata chiriei reprezintă o formă de rezistență la exercițiul dreptului de proprietate invocat de reclamantă (art. 1858 C. civ.), intervertirea titlului precar al acestui pârât având loc prin notificarea din 24 iunie 2003 și refuzul pârâtului de a mai plăti chiria. În ceea ce privește acțiunea în evacuare îndreptată împotriva pârâților M.S. și D.V., instanța de fond a considerat că aceasta este întemeiată deoarece a expirat termenul locațiunii, iar tacita relocațiune nu putea opera decât cu consimțământul tacit al tuturor părților contractante, iar reclamanta a denunțat unilateral contractul la data de 11 ianuarie 2005, cu preaviz.

Cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant M.S. a fost respinsă, ca neîntemeiată, avându-se în vedere poziția reclamantei care l-a acționat în judecată pe pârât și inexistența unui drept al pârâtului-reclamant la reînnoirea contractului. Referitor la cererea de obligare a pârâților în solidar la plata chiriei, s-a reținut că intervertirea titlului pârâtului D.G. din detenție precară în posesie în iunie 2003, împiedică obligarea pârâților la plata diferențelor de chirie neachitată în perioada iulie 2003 – august 2005, prin sentințele nr. 4895/2001 și 2434/2003 ale Judecătoriei Sector 3, atestându-se cu putere de lucru judecat divizibilitatea dreptului de folosință asupra spațiului închiriat, deci și divizibilitatea obligației de plată a chiriei.

S-a constatat că schimbarea de voință a pârâtului D.G. a fost evidentă și neîndoielnică, astfel încât acesta nu poate fi obligat la plata diferenței de chirie. Cererea reconvențională formulată de acest pârât a fost respinsă însă, reținându-se că până la denunțarea titlului de locațiune (24 iunie 2003) și intervertirea detenției precare în posesie pârâtul nu a contestat calitatea de chiriaș, ceea ce înseamnă că avea obligația de a plăti chirie. Prin decizia comercială nr. 256 din 17 mai 2007, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a respins, ca nefondate, apelurile formulate de pârâtul D.G., reclamanta A.F.I. București și pârâtul M.S. împotriva sentinței mai sus menționate. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că pârâtul-apelant D.G.

a solicitat restituirea chiriei achitate în perioada 2000 – 2003, cu motivarea că a denunțat titlul de locațiune al intimatei-reclamante. Această denunțare a avut loc însă la 24 iunie 2003, când pârâtul i-a comunicat reclamantei că nu mai înțelege să plătească chirie deoarece este proprietar, astfel încât, așa cum a reținut în mod corect și instanța de fond, câtă vreme până la acea dată pârâtul nu a contestat calitatea de chiriaș, avea obligația de a plăti chiria. În plus, însuși reclamantul susține că are dreptul să obțină dreptul de proprietate pentru 1/3 din spațiu, deoarece a achitat o treime din prețul bunului și că P.M.B. – A.F.I. nu a executat hotărârile judecătorești prin care a fost obligată de către instanță să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru cota sa.

În considerarea dispozițiilor art. 1858 pct. 2 C. civ., care prevăd situația în care deținătorul lucrului neagă dreptul celui de la care deține posesia prin acte de rezistență la exercițiul dreptului său, instanța de fond a constatat, în mod corect, că la data de 24 iunie 2003 prin notificarea adresată de pârâtul D.G. reclamantei și prin refuzul acestuia de a mai plăti chiria, a avut loc intervertirea titlului precar al pârâtului, astfel încât acțiunea în evacuare, aplicabilă raporturilor locative nu îi mai putea fi opusă acestui pârât, contrat celor susținute de reclamanta-intimată, neavând relevanță în prezenta speță stabilirea titularului acțiunii în revendicare ce ar putea fi îndreptată împotriva pârâtului D.G.

Instanța de apel a mai constatat și că, la data de 11 ianuarie 2005, prin adresa nr. 8802 din 26 aprilie 2004, reclamanta a notificat pârâților concediul contractului, în termen de 15 zile, denunțând unilateral contractul, ulterior promovând prezenta acțiune în evacuare. Susținerile pârâtului-apelant M.S. se grefează pe un act în care nu figurează ca parte intimata-reclamantă (procesul verbal nr. 30 din 17 martie 2000), neprezentându-se nicio dovadă în sensul că s-ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru cota-parte ce îi revenea din imobilul în litigiu. Chiar dacă după data de 8 decembrie 2003, la care expira durata contractului de închiriere, a operat tacita relocațiune, aspect recunoscut de însăși intimata-reclamantă, în data de 11 ianuarie 2005 locatorul a denunțat unilateral contractul, pârâtul-apelant nefăcând dovada existenței vreunui drept al său la reînnoirea contractului.

Și cererea de obligare a pârâților, în solidar, la plata chiriei pe perioada iulie 2003 – august 2005 a fost respinsă în mod corect de prima instanță, care a reținut că atestarea, prin hotărâre judecătorească, a divizibilității dreptului de folosință asupra spațiului închiriat atrage și divizibilitatea obligației de plată a chiriei. Ca efect al intervertirii precarității, pârâtul D.G. nu poate fi obligat la plata diferenței de chirie, ceea ce înseamnă că față de modul în care a fost formulat capătul de cerere privind obligarea pârâților în solidar la plata chiriei, soluția instanței de fond apare ca fiind legală și temeinică. Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs reclamanta A.F.I.

București și pârâții D.G. și M.S. Reclamanta A.F.I. București își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea în parte a deciziei curții de apel, în sensul admiterii apelului său, schimbării în parte a sentinței tribunalului și evacuării și a pârâtului D.G. din spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat în str. Străpungerea Mărășești, tronson II, sector 3 București și obligarea tuturor pârâților, în solidar, la plata sumei totale de 17.901 lei reprezentând chirie restantă, TVA restant și penalități de întârziere aferente perioadei 1 iulie 2003 – 31 august 2005 inclusiv. În motivarea recursului arată că ea nu este proprietara imobilelor ce fac parte din fondul imobiliar de stat al M.B.

și nu are calitatea de a încheia contracte de vânzare-cumpărare, această calitate având-o doar consiliul local al sectorului 3 al M.B., care are în patrimoniu spațiul respectiv; drept urmare, hotărârea judecătorească de care se prevalează pârâtul D.G. nu constituie titlu de proprietate, prin aceasta dispunându-se doar obligarea la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare și, în consecință, s-ar fi impus și evacuarea acestuia. Mai arată că în mod greșit a fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului D.G. la plata chirie restante, deoarece sentința nr. 4895/2001 nu ține loc de contract de vânzare-cumpărare, abia după încheierea unui astfel de contract putându-se sista calcularea chiriei și, având în vedere că toți cei trei pârâți au avut calitatea de titulari ai contractului de închiriere, în sarcina acestora s-a născut obligația de plată în solidar a chiriei și, deci, și pârâtul D.G.

trebuie constrâns să plătească chiria restantă acumulată în seama sa. Pârâtul D.G. critică pentru nelegalitate decizia curții de apel, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului său, schimbarea în parte a sentinței tribunalului și, pe fond, admiterea cererii sale reconvenționale, prin care a solicitat restituirea sumei achitate cu titlu de chirie către P.M.B.

- A.F.I., pentru perioada 2000 – 2003. Susține astfel, în esență, în motivarea recursului, că, recunoscându-i-se dreptul asupra cotei de 1/3 din spațiul comercial situat în București Str. Străpungerea Mărășești tronson II, de către instanța judecătorească, printr-o hotărâre irevocabilă din anul 2001, aprecierea ca neîntemeiată a cererii sale reconvenționale pe motiv că denunțarea titlului de locațiune a avut loc la 24 iunie 2003, iar el nu a contestat calitatea de chiriaș este neîntemeiată, întrucât între părți exista un acord de voință – procesul verbal nr. 30 din 17 martie 2000 și prețul stabilit de către cele două părți a fost achitat în integralitate, conform cotei ce-i revenea. Pârâtul M.S.

își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și solicită admiterea recursului și modificarea deciziei curții de apel, în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii sale reconvenționale. În motivarea recursului, recurentul susține, în esență, că hotărârea dată în apel este nelegală, întrucât fără nicio justificare instanța a ignorat efectele procesului-verbal de negociere directă a prețului pe care l-a încheiat cu P.M. București, cum, de asemenea, și faptul dovedit că a achitat în întregime prețul, iar împrejurarea că A.F.I. nu a fost parte în operațiunea de stabilire a prețului de vindere-cumpărare a fost greșit considerată de instanța apelului ca motivațiune a admiterii cererii de evacuare și a respingerii cererii reconvenționale, cunoscând că actul de vânzare-cumpărare, legalmente, se încheie între P.M.B., în calitate de proprietar și pârât, în calitate de chiriaș, A.F.I.

având numai calitatea de mandatar al P. Mai susține că hotărârea atacată se vădește a fi nelegală și ca urmare a nereținerii refuzului A.F.I. de a face demersurile necesare pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, prin trimiterea la P.M. București, parte cu care urma să se încheie actul autentic. Recursurile nu sunt fondate. În ce privește recursul reclamantei Din examinarea actelor dosarului, se constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 4895 din 8 iunie 2001 a Judecătoriei sectorului 3 București, pârâta P.M.B. – D.G.A.F.I. a fost obligată să încheie cu reclamantul D.G. contract de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de 1/3 din dreptul de proprietate asupra spațiului închiriat, instanța reținând că reclamantul D.G.

a achitat 30 % din prețul bunului închiriat, având dreptul să obțină titlu de proprietate pentru 1/3 din spațiu, conform H.G. nr. 505/1998, sentința fiind menținută prin decizia civilă nr. 1045/2002 a Curții de Apel București. Prin sentința civilă nr. 2434 din 3 aprilie 2003 a Judecătoriei sectorului 3 București, pârâta P.M.B. a fost obligată la solicitarea pârâtului D.G. să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru lotul identificat în raportul de expertiză, această sentință fiind menținută prin decizia civilă nr. 747 din 2 iunie 2005 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă. La data de 24 iunie 2003, D.G., pârât în prezenta acțiune, i-a comunicat reclamantei că nu mai înțelege să plătească chirie deoarece se consideră proprietar, invocând drept temei sentințele judecătorești mai sus menționate, precum și dispozițiile H.G.

nr. 505/1998. În aceste împrejurări, ambele instanțe corect au apreciat că neplata chiriei reprezintă o formă de rezistență la exercițiul dreptului de proprietate al reclamantei asupra 1/3 din spațiul închiriat și, în considerarea dispozițiilor art. 1858 pct. 2 C. proc. civ., au constatat că a avut loc intervertirea titlului precar al pârâtului, astfel încât față de acesta nu poate opera sancțiunea evacuării, aplicabilă raporturilor locative, reclamanta având deschisă numai acțiunea în revendicare, acțiune cu care însă instanța nu a fost investită și care nici nu are relevanță în prezenta cauză. În ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtului D.G. la plata chiriei restante, se reține că, de asemenea, a fost corect soluționat de instanțele care s-au pronunțat în cauză, întrucât intervertirea titlului pârâtului D.G.

din detenție precară în posesie împiedică obligarea pârâților la plata diferenței de chirie neachitate pentru perioada iulie 2003 – august 2005, în solidar, sentințele judecătorești nr. 4895/2001 și 2434/2003 ale Judecătoriei Sectorului 3 atestând cu putere de lucru judecat divizibilitatea dreptului de folosință asupra spațiului închiriat, așa cum judicios a apreciat și instanța de fond. În consecință, față de cele mai sus arătate, recursul reclamantei se va respinge, ca nefondat. Referitor la recursul formulat de pârâtul D.G. se constată următoarele: Critica acestuia privind greșita respingere a cererii sale reconvenționale, având ca obiect restituirea sumei achitate cu titlu de chirie către P.M.B.

– A.F.I. pentru perioada 2000 – 2003 nu este întemeiată. Astfel, se reține că și această cerere formulată de pârâtul D.G. a fost soluționată corect, deoarece, într-adevăr, acesta a denunțat titlul de locațiune al reclamantei, dar această denunțare a avut loc la data de 24 iunie 2003 și până la acest moment pârâtul nu a contestat calitatea de chiriaș, ci mai mult, începând cu această dată a susținut că are dreptul să obțină dreptul de proprietate pentru 1/3 din spațiu, având în vedere achitarea a 1/3 din prețul bunului și faptul că P.M.B. – A.F.I. nu a executat hotărârile judecătorești prin care a fost obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru cota sa. Drept urmare, recursul pârâtului D.G.

va fi respins și el, ca nefondat. În ce privește recursul pârâtului M.S. Examinând soluțiile pronunțate de instanțe în raport de actele dosarului, se reține că susținerile formulate de acest pârât în recurs nu pot fi primite, întrucât se constată că în mod corect a fost admisă cererea de evacuare a acestuia și respinsă cererea sa reconvențională. Astfel, acțiunea în evacuare privind pe pârâții M.S. și D.V. este întemeiată, întrucât la data de 8 decembrie 2003 a expirat termenul locațiunii, iar la data de 11 ianuarie 2005, reclamanta a notificat pârâților concediul, denunțând unilateral contractul și, ulterior, a formulat acțiunea în evacuare. Pe parcursul judecării acesteia, contrar susținerilor pârâtului, care invocă procesul verbal nr. 30 din 17 martie 2000, acesta nu a produs nicio dovadă că s-ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru cota-parte ce-i revenea din imobilul în litigiu.

Pe de altă parte, în condițiile în care locatorul a denunțat unilateral contractul, la 11 ianuarie 2005, pârâtul nu a făcut dovada existenței vreunui drept al său la reînnoirea contractului având ca obiect spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, împrejurare în care se reține că cererea reconvențională formulată de acest pârât a fost corect respinsă. În consecință, se va respinge, ca nefundat, și recursul formulat de pârâtul M.S. În fine, concluzionând asupra celor mai sus arătate, având în vedere că niciunul dintre recurenți nu au formulat vreun motiv de recurs întemeiat, de natură să conducă la desființarea deciziei curții de apel, în raport de dispozițiile expres și limitativ prevăzute de art. 304 C. proc.

civ., decizia curții de apel va fi menținută și vor fi respinse recursurile declarate în cauză, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de reclamanta P.M.B. – A.F.I. București și pârâții D.G. și M.S. împotriva deciziei comerciale nr. 256 din 17 mai 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 decembrie 2008.