ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 33/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 33/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra cauzei de față, constată

următoarele:

Prin

acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția I civilă, la data

de 21 decembrie 2011, reclamantul G.M. a solicitat, în temeiul dispozițiilor

art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în contradictoriu cu pârâtul Statui Român,

prin Departamentul pentru Proiecte, Infrastructură și Investiții Străine,

stabilirea cuantumului justelor despăgubiri pentru expropriere cu privire la

terenul situat în Medgidia, parcela XX, număr cadastral AA cu suprafața de 4

ha, din care a fost expropriată suprafața de 3.373 m.p., categoria de folosință

arabil și acordarea de daune echitabile ca urmare a exproprierii efectuate.

În motivare, reclamantul a arătat că

la data de 02 martie 2011 s-a publicat în M. Of. nr. 167/09.03.2011, H.G. nr.

200 cu privire la declanșarea procedurii de expropriere; lucrările de

construcție Ia tronsonul de autostradă au început la data de 19 aprilie 2011,

însă nu a primit hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor și nici

dovada că s-au consemnat sumele aferente acestora; prin decizia nr. 604 din 19

mai 2011 s-a fixat cuantumul despăgubirilor la suma de 92.986 RON, reclamantul

apreciind că acest cuantum este prea mic față de valoarea reală a terenului,

respectiv, 48.255 euro pentru suprafața de 3.373 m.p.

La data de 13 februarie 2012, pârâtul

a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prematurității și a

solicitat respingea acțiunii, ca neîntemeiată.

Prin sentința nr. 3558 din 23

septembrie 2013, Tribunalul Constanța, secția I civilă, a respins acțiunea, ca

neîntemeiată.

Pentru a pronunța această soluție,

tribunalul a reținut că prin decizia nr. 604 din 19 mai 2011 emisă de CNADNR în

temeiul art. 2 și art. 9 din Legea nr. 255/2010, s-a dispus exproprierea pentru

coridorul lucrării Autostrada București - Constanța, tronsonul 6 Cernavoda -

Constanța, la punctul YY din lista imobilelor anexă la decizia de expropriere

figurând reclamantul G.N. cu suprafață de 3.373 m.p. al cărui teren a fost

evaluat la suma de 1.652 RON conform raportului de expertiză întocmit în luna

februarie 2011, în procedura de expropriere, de către expertul G.N.

Deși prin raportul de expertiză

agricolă efectuat în cauză, raportat la data efectuării acestei lucrări

(decembrie 2012), s-a stabilit - în baza comparației relative - că

despăgubirile cuvenite expropriatului ar fi în cuantum de 92.986 RON,

echivalentul a 6,065 euro/mp la data efectuării raportului de expertiză,

evaluarea imobilului expropriat trebuie să se raporteze la momentul anului

2011, luna februarie, când expertul G.N., a întocmii expertiza care a stat la

baza deciziei de expropriere din 19 mai 2011.

Tribunalul a reținut că valoarea de

piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele

pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al

dreptului de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul

acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar

în raport eu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior,

favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața

liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de

prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În acest context, prima instanță a

reținut că, la stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se țină seama de

criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele", criteriu

prevăzut de prevederile legale, iar sintagma „prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv

prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de

vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentințe au formulat

apel atât reclamantul G.M., cât și părând Statul Român, prin Departamentul

pentru Proiecte, Infrastructură și Investiții Străine.

Reclamantul G.M. a arătat că prima

instanță nu a luat în considerare înscrisurile depuse în cauză cu referire la

stabilirea valorii de circulație prin metoda comparațiilor directe cit

proprietăți comparabile similare, și nici măcar concluziile raportului de

expertiză al comisiei de experți încuviințată chiar de această instanță.

Reclamantul a mai arătat că sintagma

„prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de

preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca

atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de

preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de

mică publicitate sau de pe internet; dar, în condițiile economice actuale de

devalorizare a monedei naționale, este posibil ca în momentul când despăgubirea

va fi efectiv plătită ea să nu mal corespundă valorii reale a terenului și nici

cuantumului prejudiciului produs reclamanților sens în care se impune

actualizarea cuantumului despăgubirilor.

Pârâtul Statut Român, prin

Departamentul pentru Protecție Infrastructură și Investiții Străine a arătat că

cererea introductivă este prematură față de faptul că nu a fost emisă hotărârea

de stabilire a cuantumului despăgubirii și, prin urmare, procedura în fața

comisiei de verificare constituite de expropriator reprezintă, în parte, și o

procedură prealabilă prevăzută de lege în vederea stabilirii pe cale amiabilă a

despăgubirilor cuvenite în temeiul exproprierii.

Numai după parcurgerea acestei

proceduri, persoana expropriată se poate adresa instanței competente, posibilitate

condiționată de prezentarea acestei persoane în fața comisiei de verificare

pentru, fie a declara că este de acord cu despăgubirile oferite, fie a refuza

suma oferită de expropriator.

În acest context, numai în ipoteza în

care reclamantul s-ar fi prezentat în fața comisiei de verificare în vederea

înțelegerii asupra cuantumului despăgubirii, comisia putea întocmi

procesul-verbal cu privire la acordul sau refuzul acestuia referitor la

valoarea despăgubirilor oferite, iar ulterior putea emite hotărârea de

stabilire a cuantumului despăgubirii, în condițiile art. 16 din Normele

metodologice și art. 20 din Legea nr. 255/2010.

Prin decizia nr. 44/C din 14 mai 2014

Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a respins apelurile, ca

neîntemeiate.

Referitor la apelul incident al

pârâtului, în care se critică soluția dată de prima instanță excepției

prematurității, instanța de apel a apreciat că dezlegarea tribunalului asupra

acestei probleme a fost una judicioasă, instanța fiind obligată să analizeze

cererea reclamantului de stabilire pe cale judecătorească a despăgubirilor

datorate pentru exproprierea terenului proprietatea lui, soluția contrară fiind

de natură să încalce dreptul la un proces echitabil al petentului.

Pârâtul a apreciat că acțiunea

reclamantului a fost introdusă prea devreme („ca prematură"), deoarece

acesta ar trebui să aștepte ca expropriatorul să emită mai întâi hotărâre

pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor și abia după acea se naște dreptul

lui de a contesta cuantumul despăgubirilor.

Acest raționament este greșit dintr-o

dublă perspectivă: pe de o parte este în contradicție cu regimul juridic al

exproprierii și al efectelor acesteia și, pe de altă parte, este contrar

jurisprudenței C.E.D.O. care, permanent, condamnă încălcarea art. 6 privind

dreptul de acces la o instanță ori de câte ori reclamanților li se respinge

acțiunea ca efect al legii, fără o analiză a fondului (indiferent cum se

numește argumentul instanței care a condus la această soluție:

„inadmisibilitate", „autoritate de lucru judecat", „prescripție"

ș.a.).

Din perspectiva consecințelor imediate

ale exproprierii, primul efect este nașterea unor raporturi juridice

obligaționale între expropriator - în calitate de debitor - și proprietarul

îndreptățit la despăgubiri, în calitate de creditor.

Deoarece prevederile Legii nr.

255/2010 trebuie aplicate în satisfacerea principiului constituțional care

instituie obligația unei „drepte și prealabile" despăgubiri, este evident

că momentul nașterii acestor raporturi obligaționale este momentul emiterii

deciziei de expropriere (care are ca efect transferul silit ai dreptului de

proprietate).

Trebuie făcută distincția între

momentul nașterii dreptului de creanță și cel al datoriei având ca obiect

despăgubiri cu momentul plății despăgubirilor. Analiza regimului juridic al

despăgubirilor datorate de expropriator în temeiul Legii nr. 255/2010, impune

concluzia că legiuitorul utilizează două categorii de despăgubiri: despăgubiri

provizorii (cele stabilite prin hotărârea de guvern emisă conform art. 5) și

despăgubiri definitive (cele stabilite de instanțele judecătorești, conform

art. 22 și cele acceptate de expropriat conform art. 19).

Deoarece derularea procedurilor

administrative aferente exproprierii necesita (fie doar și din perspectiva amplorii

lucrărilor tehnico-juridice) un interval de timp, este firesc a se cere

persoanelor nemulțumite de sumele individuale aferente despăgubirii estimate

[sintagmă care, împreună cu prevederile art. 8 alin. (3) justifică existența

categoriei despăgubirilor „provizorii"] datorate de expropriator, să

aștepte o anume perioadă de timp, justificată rațional de necesitatea

parcurgerii tuturor etapelor administrative prealabile emiterii hotărârii

pentru stabilirea despăgubirilor.

Se observă că art. 19 din Legea nr.

155/2010 prevede termene extrem de scurte pentru realizarea fazelor

premergătoare determinării administrative a despăgubirilor (având la bază

raționamentul că, prin ipoteză, transferului dreptului de proprietate s-a

produs): 5 zile de la emiterea deciziei de expropriere pentru numirea comisiei;

10 zile (eventual prelungite cu maxim 15 zile) pentru dovedirea dreptului de

proprietate și a pretențiilor privind despăgubirile.

Or, în speța de față, deși de la

emiterea deciziei nr. 604 din 19 februarie 2011 a trecut mai bine de un an,

reclamanții lipsiți de proprietatea bunurilor lor, se văd în imposibilitate de

a beneficia de o despăgubire justă (suma individuală din anexa deciziei nr. 604

din 19 februarie 2011 - având, în continuare, caracter estimativ) tocmai

datorită atitudinii culpabile a expropriatorului ce nu a emis hotărârea de

stabilire a despăgubirilor, deși lucrarea de utilitate publică a fost demult

finalizată.

Referitor la cuantumul despăgubirilor,

instanța de apel a constatat că în expertiza administrată de instanță, prin

metoda capitalizării rentei funciare s-a ajuns la valoarea de 5.532 RON pentru

terenul de 3.373 mp, iar prin comparațiile de preț, la valoarea de 92.986 RON;

deși nu rezultă explicit din motivare, prima instanță a considerat că valoarea

stabilită în faza administrativă ar reprezenta valoarea reală a imobilului.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994

[aplicabil în speță conform art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010],

despăgubirea ce se cuvine expropriatului se poate alcătui din două componente:

„valoarea reală a imobilului și „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane în drept"; aceste două noțiuni sunt explicitate, arătându-se că,

la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine

seama de: 1) prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și 2) daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia,

urmând că experții să defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce

se cuvin titularilor de alte drepturi reale.

Or, vorbindu-se în cuprinsul aceluiași

alineat, alin. (2) al art. 26, despre prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele și, respectiv, despre daunele produse proprietarului, este evident că

acest din urmă prejudiciu este cu totul diferit de dauna suferită de persoană

prin lipsirea de proprietate al cărei echivalent nu poate fi decât „prețul cu

care se vând imobilele".

Rezultă de aici că „prejudiciul cauzat

proprietarului" este altceva decât echivalentul valoric al bunului, precum

„pierderi pentru recolta neadunată", „pierderi din subvenții",

„compensații referitoare Ia secționarea terenului" sau „compensații

referitoare la prejudicii triangulare", dar fără a se limita la acestea,

putându-se încadra în această categorie orice pierdere cauzată în mod direct de

expropriere (exemplu: cheltuieli angajate în vederea unei viitoare modificări a

regimului juridic al bunului; avansul care nu mai poate fi recuperat pentru

lucrările de terasament sau de natură agricolă; întocmirea unei documentații

pentru lotizare sau trecere în intravilan etc.).

În ceea ce privește componenta

despăgubirii - „valoarea reală" - a bunului expropriat, aceasta este

determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea

administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.

Procesul de evaluare este un sistem

complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele

și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piața a imobilului,

aceasta din urmă fiind definită în Standardele internaționale de Evaluare

(S.I.E.), ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la

data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție cu preț determinat obiectiv, în care părțile au acționat în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri.

Suma estimată, se referă la un preț

plătibil pentru o proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare),

care s-ar putea obține în mod rezonabil de către un vânzător (care nu cere un

preț considerat nerealist pe piață) și este cel mai avantajos pentru cumpărător

(care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței, iar nu în raport de

o piață imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau anticipată); în

fine, se presupune că atât cumpărătorul cât și vânzătorul sunt informați,

într-o manieră rezonabilă, în legătură cu natura și caracteristicile

proprietății, cu utilizările acestuia, precum și a stadiului în care se află

piața; fiecare parte trebuie să acționeze în propriul interes și în mod

prudent, depunând de cunoștințele necesare obținerii celui mat bun preț.

Prin urmare, valoarea de piață a

imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate

caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat

în Valea Dacilor), destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la

momentul mai 2011 (teren agricol extravilan pe care nu erau înființate culturi)

și, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă la momentul

expertizării în faza administrativă.

Or, această analiză a tranzacțiilor

pentru bunurile comparabile presupunea dovedirea, de către orice parte

interesată, a unor tranzacții certe cu terenuri având caracteristici

comparabile, tranzacții care să se fi produs într-o epocă cât mai apropiată

exproprierii (19 mai 2011), pârâtul în solicitarea sa de probatorii, dovedind

încheierea unor acte de vânzare-cumpărare ce priveau altfel de bunuri ca

localizare ori ca dată a tranzacționării.

Experții care au soluționat

obiectivele admise de prima instanță, având de stabilit despăgubirea ce se

cuvine reclamanților (valoarea reală) au selectat un număr de 3 contracte care

nu au nicio legătură cu suprafața expropriată; cei doi specialiști au

considerat „comparabile" o vânzare și două antecontracte (care, până la

întocmirea raportului, nici măcar nu erau depuse la dosar) încheiate într-o

epocă ce nu are legătura cu data exproprierii (30 decembrie 2010 și, respectiv,

28 februarie 2011), toate situate în extravilanul localității Medgidia, iar nu

al localității Valea Dacilor.

Referitor la contractul de vânzare

cumpărare autentificat din 28 februarie 2011 Ia B.N.P. V.E., instanța de apel a

constatat că acesta nu poate fi avut în vedere drept comparabilă la stabilirea

valorii terenului expropriat, fiind un act întocmit chiar de o persoană ce are

calitatea de expropriat - pozițiile ZZ, WW și TT din anexa deciziei nr. 604 din

19 mai 2011, în mod evident pro causa, la mult timp după declanșarea

procedurilor de expropriere.

Astfel, în istoricul juridic al

actului se indică aceea că vânzătorii S.N. și C.E. au dobândit terenul de 3,5

ha parcela QQ pe care în vindeau la 27 februarie 2011 printr-o serie de acte

încheiate la 17 februarie 2011 la B.N.P. S.C.: contract din 17 februarie 2011

și contract din 17 februarie 2011, ultimul încheiat cu numiții R.A. și F., care

la rândul lor cumpăraseră prin actul din 17 februarie 2011; aceste trei

contracte din 17 februarie 2011 nu au fost înscrise în Registrul de proprietate

al orașului Medgidia, ceea ce rezultă și din cuprinsul contractului potrivit cu

care vânzarea s-a făcut în baza certificatului fiscal din 17 februarie 2011

care nu putea să îi vizeze pe vânzătorii S.N. și C.E., pentru că în aceeași zi

nu se putea autentifica vânzarea, transmite contractul către Primărie, efectua

înregistrarea noilor proprietari, formula la o cerere de eliberare certificat

fiscal și elibera certificat fiscal menționat.

În plus, contractul din 28 februarie

2011 nu este credibil și din perspectiva existenței unei promisiuni de vânzare

cumpărare pentru 4,5 ha teren (parcele disparate de 2,5 ha, 1 ha și 0,5 ha -

două loturi) care a fost încheiat de aceiași vânzători S.N. și C.E. exact cu

același reprezentant al unei persoane necunoscute, d-na B.O. (antecontract din

20 decembrie 2010), care, în contractul din anul 2011, era și mandatar al SC

L.L.C. SA București, iar în antecontract al unei alte persoane care a „achitat

integral suma de 457.130 euro; aceasta, în condițiile în care pentru realizarea

proiectatei vânzări s-a stabilit termen limită 30 decembrie 2011, iar parcela

QQ a fost „vândută", după doar două luni, unei alte persoane.

De aceea, rezultatul la care au ajuns

experții în opinia majoritară - 6,065 euro - nu este unul comparabil în funcție

de care să se poată stabili valoarea terenului expropriat de la reclamant, în

principal, pentru că nu vizează tranzacții reale cu imobile din raza

teritorială a aceleiași unități administrative; apoi, experții nu au luat în

considerare situația că, în privința pieței imobiliare pentru tranzacțiile cu

terenuri, s-a constatat un dezechilibru cerere-ofertă în favoarea ofertei,

piața fiind practic inactivă.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ.

reclamantul G.M., formulând următoarele critici:

I. Hotărârea recurată cuprinde motive

contradictorii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.), întrucât a ignorat dispozițiile

art. 26-27 din Legea nr. 33/1994 și s-a bazat pe un raport de expertiză care nu

a respectat norma legală anterior menționată (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).

Instanța de apel nu a avut în vedere

Decizia nr. 23 din 21 ianuarie 2014 a Curții Constituționale prin care s-a

statuat faptul că despăgubirea, ca urmare a exproprierii imobilelor, se

stabilește la momentul efectuării expertizei încuviințată de către instanță în

raport de dispozițiile art. 26-27 din Legea nr. 33/1994.

În mod greșit instanțele anterioare au

înlăturat expertiza efectuată de expertul G.N. care a stabilit un cuantum al

despăgubirii de 92.986 RON pentru suprafața de 3373 mp teren agricol, și au

acordat eficiență unei evaluări ce a avut la bază metoda comparației directe

pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și

de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

Prin urmare, se impunea efectuarea

unei expertize care să respecte dispozițiile art. 26-27 din Legea nr. 33/1994

și criteriile internaționale de evaluare a proprietății imobiliare, întrucât

nici până la acest moment suma nu a fost consemnată deși s-au făcut solicitări

în acest sens.

O, în raport de dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant arată că instanța de apel nu a avut

în vedere jurisprudența contenciosului european în materie (art. 1 din

Protocolul nr. 1 adițional la Convenție) ce a statuat că exproprierea, ca o

măsură privativa de proprietate, trebuie să păstreze un echilibru just între

exigențele interesului general al comunității, și imperativele apărării

drepturilor fundamentale ale omului, cu alte cuvinte trebuie să fie deopotrivă

convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționată față de

acesta.

Proporționalitatea în materia

exproprierii este dată de obligativitatea stabilirii unor despăgubiri care să

fie reale, drepte și prealabile, funcție de pierderea suferită de proprietar.

Recurentul-reclamant arată că aceste

principii nu au fost respectate în cauză și că a solicitat instanțelor

anterioare acordarea de daune echitabile ca urmare a exproprierii, inclusiv

obligarea pârâtului la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de

acest proces, aspecte ce nu au fost luate în considerare.

Recursul este fondat și urmează a fi

admis, pentru următoarele considerente:

Criticile recurentului privesc

modalitatea în care au fost aplicate dispozițiile legale care reglementează

modul de efectuare a expertizei privind cuantificarea prejudiciului real

suferit de expropriat și vor fi reținute în raport în cazul de nelegalitate

reglementat de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nefiind dezvoltate

elemente de natură a determina incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 și 8 din

același cod, invocate, de asemenea, în memoriul de recurs.

Potrivit dispozițiilor art. 22 alin.

(1) din Legea nr. 255/2010 aplicabilă în cauză, „Expropriatul nemulțumit de

cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței

judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la

data la care la fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului

despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul

dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus

exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de

stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de

proprietate".

Potrivit alin. (3) al aceluiași

articol „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol

se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii".

Față de mențiunea expresă a normei

speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la stabilirea

cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de

art. 26 și 27 din legea cadru din materia exproprierii, Legea nr. 33/1994, așa

cum de altfel, în mod corect a statuat și instanța de apel.

Referitor la critica privind greșita

interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, Înalta

Curte constată că aceasta este fondată, reprezentând aspectul de nelegalitate

din perspectiva căruia recursul va fi admis.

Astfel, în situația în care părțile nu

ajung la un acord în privința întinderii despăgubirii până la momentul

judecății, legea impune ca valoarea despăgubirilor să fie stabilită după

criteriile reglementate de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de aceiași fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de

aceștia".

Se constată că, în speța supusă

analizei, instanța de apel nu a respectat criteriile pe care textul de lege le

reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv,

„prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială (...)" sens în care critica recurentului-pârât

este fondată.

În acest sens, instanța de apel a

constatat că raportul de expertiză întocmit în procedura judiciară nu respectă

art. 26 al Legii nr. 33/1994, întrucât acest raport a avut în vedere, drept

comparabile, un singur contract, respectiv, contractul din 28 februarie 2011 și

antecontractul din 30 decembrie 2010 ce nu putea fi analizat ca atare, întrucât

nu reprezintă o tranzacție certă în sensul textului legal arătat, ci doar o

promisiune de vânzare despre care nu este sigur că se va finaliza. De asemenea,

contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosarul cauzei vizau terenuri

situate în alte zone decât cea unde se afla terenul în discuție. Deși a

concluzionat că „(...) rezultatul prezentat primei instanțe la care experții au

ajuns privind contravaloarea terenului expropriat nu reprezintă valoarea reală

a imobilului (...)"; că „(...) experții (...) au selectat un număr de 3

contracte care nu au absolut nicio legătură cu suprafața expropriată

(...)" și că „(...) rezultatul la care au ajuns experții în opinia

majoritară (...) nu este unul comparabil în funcție de care să se poată stabili

valoarea terenului expropriat de la reclamant (...)", instanța de apel a

respins, totuși, apelurile declarate în cauză, fără a remedia, în virtutea

rolului devolutiv, acele aspecte pe care însăși aceasta le reținuse ca nefiind

concludente în stabilirea despăgubirii cuvenite reclamantului.

Prin urmare, instanța de apel a

menținut în mod greșit hotărârea primei instanțe, care s-a pronunțat pe baza

raportului de evaluare întocmit de expert G.N. în procedura administrativă a

exproprierii, raport ce a stat la baza H.G. nr. 200/2011, fără a-l compara cu

un raport de expertiză tehnică judiciară întocmit în faza judiciară cu

respectarea criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Constatând, corect, neîndeplinirea

acestor criterii de către expertiza administrată la fond, se impunea ca

instanța de apel să procedeze la refacerea probei cu respectarea criteriilor de

legalitate menționate. Astfel, instanța de apel avea obligația de a manifesta

rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de aceiași fel, din

aceeași unitate administrativ teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin

efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date.

Cum în faza procesuală a recursului nu

este posibilă refacerea unui asemenea probatoriu, această împrejurare va

determina admiterea căii de atac exercitată de recurentul-reclamant, cu

trimiterea cauzei, spre rejudecare, Ia aceeași curte de apel, pentru stabilirea

corectă a situației de fapt.

Astfel, instanța de apel va urmări ca,

la efectuarea expertizei de către comisia de experți constituită în condițiile

art. 25 din Legea nr. 33/1994, să se stabilească despăgubirile cuvenite

reclamantei în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială (...)".

Instanța de apel va ordona măsurile pe

care le va aprecia necesare, în condițiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., cu

luarea în considerare a recomandărilor formulate prin prezenta decizie, pentru

a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință care

interesează în speță.

În vederea identificării unor atare

comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin

efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar

fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și

Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile

încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din

aceste tranzacții.

Cu ocazia rejudecării, se va proceda

la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat sau în măsura

în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să

determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului în conformitate cu

dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi

Curtea de Apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul

cuantumului despăgubirilor ce se vor acorda.

Se va avea în vedere și critica

recurentului referitoare la respectarea principiului proporționalității în

materia exproprierii în ceea ce privește stabilirea unor despăgubiri care să

fie reale și drepte, raportate la pierderea suferită de proprietar la momentul

transferului dreptului de proprietate.

Pentru aceste considerente, Înalta

Curte va admite recursul declarat de reclamantul G.M. împotriva deciziei nr.

44/C din 14 mai 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă; va casa

decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de

apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamantul G.M. împotriva deciziei nr. 44/C din 14 mai 2014 a Curții de Apel

Constanța, secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite

cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi,

14 ianuarie 2015.