ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 95/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 563 din 23 martie 2011 Tribunalul Arad a respins acțiunea principală exercitată de reclamantul SC B.U. SRL în contradictoriu cu pârâții M.M. și M.A.C.; a admis în parte acțiunea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali M.M. și M.A.C. În contradictoriu cu pârâtul reconvențional SC B.U. SRL; a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare cumpărare privind înstrăinarea imobilului situat în Arad, cartier RED 1, de către SC B.U. SRL către M.M. și M.A.C., condiționat de încheierea de către cumpărători a unei polițe de asigurare a apartamentului împotriva tuturor riscurilor obișnuite ale proprietății și cesionarea cu titlu de garanție, în favoarea SC B.U.

SRL a drepturilor de creanță pentru toate despăgubirile cuvenite în baza poliței de asigurare până la data achitării integrale a prețului. A dispus constituirea în favoarea SC B.U. SRL a unui drept de ipotecă convențională pentru suma de 72.151,35 euro + TVA cu toate accesorii sale (daune-interese moratorii, daune-interese compensatorii, etc. rezultând din contractul dintre părți), precum și o interdicție corelativă de înstrăinare și grevare a apartamentului până ia plata integrală a prețului și a eventualelor debite accesorii. De asemenea, a îndrumat Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad la efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, că între părți s-a încheiat promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare din 11 septembrie 2009 în baza căreia reclamanta s-a obligat să vândă pârâților imobilul situat în Arad, Cartierul RED 1, cu prețul total de 93.616,62 euro, din care s-a achitat la data semnării contractului suma de 16.798,87 euro, urmând ca diferența să fie achitată în rate, în echivalent lei. Instanța de fond a constatat că la data promovării acțiunii erau îndeplinite atât condițiile art. 6.2.2 din contract ce conține pactul comisoriu de gradul IV privind rezoluțiunea contractului, cât și prevederile art. 3.2.6 din același contract, privind încheierea contratului autentic de vânzare-cumpărare, reclamantul solicitând rezoluțiunea contractului, iar pârâții-reclamanți reconvenționali, încheierea contractului în formă autentică.

Ținând seama de interesul general al stabilității circuitului comercial și de faptul că în promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare s-au prevăzut pentru vânzător garanții asupra apartamentului privind plata prețului, instanța de fond a acordat prioritate dispozițiilor art. 3.2.6 și 5.1.2 din contract, respingând acțiunea principală și admițând în parte acțiunea reconvențională. S-a mai reținut că spre această soluție conduce și faptul că părțile au prevăzut anumite facilități pentru cumpărători în situația în care cumpărătorii sau unul dintre ei devin șomeri, ceea ce s-a întâmplat. Potrivit dispozițiilor art. 1073 C. civ., care consacră principiul executării în natură a obligațiilor și a prevederilor art. 1077 C. civ.

care prevăd posibilitatea creditorului de a fi autorizat să aducă la îndeplinire obligația de a face, dacă aceasta nu este executată de către debitor, creditorul obligației de a încheia contractul în formă autentică poate obține îndeplinirea exactă a acestei obligații printr-o hotărâre judecătorească ce va suplini lipsa manifestării de voință a debitorului ce refuză încheierea contractului autentic. De asemenea art. 27 alin. (1) și (3) din Legea nr. 7/1996 prevede că „cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.

în situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii." Față de considerentele expuse și de prevederile legale antemenționate, instanța de fond a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare cumpărare privind înstrăinarea imobilului situat în Arad, cartier RED 1, de către SC B.U. SRL către M.M. și M.A.C., condiționat de încheierea de către cumpărători a unei polițe de asigurare a apartamentului împotriva tuturor riscurilor obișnuite ale proprietății și cesionarea cu titlu de garanție, în favoarea SC B.U.

SRL a drepturilor de creanță pentru toate despăgubirile cuvenite în baza poliței de asigurare până la data achitării integrale a prețului. În baza art. 3.2.6 din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată între părți, s-a dispus constituirea în favoarea SC B.U. SRL a unui drept de ipotecă convențională pentru restul de preț neachitat cu toate accesoriile sale (daune-interese moratorii, daune-interese compensatorii, etc.), precum și o interdicție corelativă de înstrăinare și grevare a apartamentului până la plata integrală a prețului și a eventualelor debite accesorii. De asemenea, a îndrumat Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad la efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.

Prima instanță nu a admis solicitarea din acțiunea reconvențională de a indica cuantumul sumei pentru care se înscrie ipoteca, deoarece instanța nu a fost sesizată cu o cerere prin care să se stabilească diferența de preț neplătită, ci s-a dispus înscrierea ipotecii pentru suma reprezentând diferența dintre prețul imobilului și suma stabilită de părți ca minim achitată pentru încheierea contractului autentic, adică suma de 93.616,62 - 21.465,27 = 72.151,35 euro + TVA. Față de soluția dată și considerentele acesteia, ce nu a reținut culpa reclamantului, instanța de fond nu a obligat reclamantul la cheltuieli de judecată, pe care de altfel, nici pârâții-reclamanți reconvenționali nu le-au solicitat.

Curtea de Apel Timișoara - secția a ll-a civilă prin decizia civilă nr. 255/A din 21 noiembrie 2011 a admis apelul formulat de reclamanta pârâtă reconvențional SC B.U. SRL Arad împotriva sentinței comerciale nr. 563 din 23 martie 2011 pronunțată de Tribunalul Arad, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a admis acțiunea principală formulată de reclamanta SC B.U. SRL și a respins cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional M.M. și M.A.C. A fost constatată rezoluțiunea de drept a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare din 11 septembrie 2009 încheiată între părți și a dispus restabilirea situației anterioare, în sensul evacuării necondiționate a pârâților reclamanți reconvențional din apartamentul situat în Arad, Cartier RED 1, proprietatea reclamantei.

Au fost obligați pârâții reclamanții pârâți reconvențional la restituirea parcării descoperite predată în baza promisiunii de vânzare-cumpărare. Au fost obligați pârâții la 5698 lei cheltuieli de judecată către reclamanta pârâtă reconvențional. În argumentarea acestei decizii, instanța de apel a reținut, în esență, că instanța de fond a interpretat greșit actul dedus judecății, deoarece în cazul în care se constată îndeplinite cumulativ condițiile pentru care se poate dispune rezoluțiunea unui contract, pe cale de consecință, aceasta exclude orice posibilitate de rămânere în ființă respectivul contract (în speță, un antecontract de vânzare cumpărare) și, cu atât mai mult, exclude posibilitatea ca, în baza respectivului antecontract să fie obligată reclamanta să încheie un contract autentic de vânzare - cumpărare asupra imobilului în litigiu.

S-a constatat că în speță în art. 6.2.2 din contractul denumit „promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare" din 11 septembrie 2009 încheiat între părți, se prevede invocarea rezoluțiunii de plin drept a acestei promisiuni în condițiile unui pact comisoriu de gradul IV (fără vreo formalitate prealabilă și fără intervenția instanței de judecată), promitentul vânzător nemaifiind ținut de niciuna din obligațiile asumate prin prezenta promisiune într-un astfel de caz. De asemenea, s-a reținut că acest articol prevede că părțile vor fi repuse de plin drept în situația anterioară încheierii promisiunii, promitentul vânzător fiind îndreptățit să păstreze toate sumele achitate de către promitentul cumpărător în baza respectivei promisiuni, cu titlul de daune interese.

Instanța de apel a constatat că intervenția acestui pact comisoriu de gradul IV a operat datorită nerespectării obligației de plată a prețului imobilului, obligație prevăzută la art. 6.2, potrivit căruia în situația în care promitentul cumpărător nu achită în tot sau în parte arvuna sau oricare dintre ratele aferente prețului de vânzare într-un termen de 30 de zile de la scadentă. De asemenea, s-a constatat că tot potrivit promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între părți, reclamanta proprietară a bunurilor și-a rezervat dreptul exclusiv de a apela în mod discreționat la posibilitatea de a alege între invocarea pactului comisoriu de gradul IV sau la acordarea unui nou termen de grație pentru plata ratelor aferente imobilului predat pârâților.

Tot potrivit promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între părți, reclamanta proprietară a bunurilor și-a rezervat dreptul exclusiv de a apela în mod discreționat la posibilitatea de a alege între invocarea pactului comisoriu de gradul IV sau la acordarea unui nou termen de grație pentru plata ratelor aferente imobilului predat pârâților. Faptul că pârâții reclamanți reconvențional, nu au achitat la termen ratele scadente a fost dovedit atât în fața instanței de fond, cât și în apel și, mai mult, nici în intervalul cuprins între pronunțarea hotărârii apelate și până la pronunțarea hotărârii de față, pârâții nu au făcut dovada că și-ar respectat obligațiile de plată asumate. S-a mai reținut că deși legal citați la interogatoriu în fața instanței de apel, astfel că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 225 C. proc.

civ., conform căruia dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice. S-a constatat în consecință că fiind făcută dovada deplină a faptului că pârâții reclamanți reconvențional nu au achitat în termen ratele scadente prevăzute în contractul încheiat între părți, intitulat „promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare" din 11 septembrie 2009, în speță a intervenit pactul comisoriu de gradul IV inserat la art. 6.2.2 din contract, în sensul că intervine rezoluțiunea de drept a respectivei promisiuni.

S-a statuat că, între părți se impune restabilirea situație anterioare, însă cu specificarea că, potrivit contractului, în caz de neplată la termen a ratelor scadente, sumele achitate deja de pârâți, nu trebuie restituite de către aceștia, ci sunt reținute de către reclamantă cu titlul de daune interese. Împotriva acestei decizii pârâții M.A.C. și M.M. au declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. În susținerea motivelor de recurs invocate, recurenții au arătat, în esență, că instanța de apel a interpretat greșit anumite clauze din contractul intitulat „Promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare" apreciind greșit asupra culpei recurenților în neexecutarea contractului și nu au dat eficiență prevederilor art. 977 și art. 982 C. civ.

anterior și că ambele instanțe au interpretat greșit pactul comiscriu prevăzut la art. 6 din convenția părților. Recurenții susțin că ambele instanțe trebuiau să analizeze incidența pactului comisoriu invocat cu privire la neplata sumei de 29.564,67 Euro + TVA, astfel cum s-a cerut în cererea introductivă. Recurenții consideră că interpretarea pactului comisoriu, deși este intitulat ca fiind de gradul 4, trebuia făcuta potrivit și celorlalte clauze contractuale, art. 982 C. civ. anterior stipulând că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce revine din întregul act. De asemenea, susțin recurenții, potrivit dispozițiilor art. 977 din aceeași lege, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante și nu după înțelesul literal al termenilor, sau, cu alte cuvinte, voința reală a părților are prioritate față de cea aparentă.

În opinia recurenților pactul comisoriu invocat de a fi de gradul IV ar fi dintre cele mai împovărătoare și instanța are obligația să îl interpreteze restrictiv și cu mai mare severitate, având în vedere consecințele sale. Debitorul care nu și-a executat obligațiile nu are dreptul de a invoca rezolutiunea contractului chiar dacă în cuprinsul acestuia a fost inserat un pact comisoriu expres de tipul cel mai sever. Recurenții apreciază că invocarea antecontractului depinde de îndeplinirea obligațiilor de către partea care invocă și trebuia stabilit care ar fi întinderea exactă a obligațiilor de plată, eventual pe calea unei expertize tehnice. Instanța de apel a făcut o aplicare greșită a art. 225 C. proc.

civ. , susțin recurenții, întrucât textul de lege menționat nu consacră obligativitatea interpretării refuzului de a răspunde la interogatoriu într-unui din modurile arătat, ci conferă doar o posibilitate pentru instanță ca, în funcție de circumstanțele particulare ale cauzei să aprecieze asupra atitudinii procesuale a părții chemate la interogatoriu. Or, având în vedere cele arătate în întâmpinare și în cererea reconvenționala, este clară poziția procesuală a recurenților în fața primelor două instanțe, de nerecunoaștere și combatere a susținerilor intimatei-reclamante, astfel că nu se justifică aprecierea neprezentării la interogatoriu ca o dovadă împotriva lor. Pentru aceste motive recurenții au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei la aceeași instanță pentru rejudecarea apelului, apreciind că în cauză se impune administrarea de noi probe, respectiv expertiza tehnică.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimata reclamantă, răspunzând punctual criticilor recurentei, a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei recurate ca temeinică și legală. Recursul este nefondat și va fi respins pentru următoarele considerente: Motivul prevăzut de art. 304 alin. (7) C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Acest motiv, vizează prin conținutul său nerespectarea prevederilor art. 261 alin. (5) C. proc. civ. pe care recurenții nu le-au citat și nici nu au argumentat distinct criticile care ar putea fi încadrate în motivul de nelegalitate invocat.

Nicio ipoteză a motivului invocat nu se desprinde din argumentele recursului. Recursul nu este cale de atac devolutivă pentru ca instanța sesizată să desprindă eventuale critici din susținerile care au fost făcute în legătură cu acest motiv de nelegalitate. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizează interpretarea greșită a actului dedus judecății și schimbarea naturii ori înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Aceste dispoziții vizează încălcarea principiului potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Din acest punct de vedere trebuie reținut că natura raporturilor juridice a fost determinată ținând seama promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare din 11 septembrie 2009 și de clauzele acesteia și că actului dedus judecății nu i-a fost dată o altă calificare.

Clauza contractuală expresa din contract privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, respectiv art. 6.2.2 invocată de reclamantă în susținerea și dovedirea acțiunii, clauză denumită pact comisoriu de grad IV, care nu face necesară intervenția instanței în: - declararea rezoluțiunii, a fost verificată de instanța de apel în limita permisă de însăși această clauză convențională de rezoluțiune, limită dată de chiar art. 6.2.2. Astfel că nu se poate reține că această clauză a fost interpretată greșit, instanța ținând cont de regulile de interpretare stipulate de art. 970- 985 C. civ. și cu aplicarea dispozițiilor art. 2.95 alin. (1) C. proc. civ. în sensul că instanța de apel a verificat situația de fapt precum și aplicarea legii de către prima instanță și constatând că aceasta a săvârșit erori de judecată, a admis apelul, schimbând soluția.

Cu privire la criticile formulate în temeiul pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., conform căruia hotărârea atacată poate fi modificată dacă este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, înalta Curte constată că nu sunt fondate față de următoarele considerente. Prin art. 977 C. civ., legiuitorul a instituit una din regulile generale de interpretare a contractelor, aceea a voinței reale a părților, textul precizând că - interpretarea contractului se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. În interdependență cu această regulă cu caracter general, art. 982 C. civ.

reglementează o regulă specială, aceea a interpretării coordonate, în sensul că - toate clauzele convenției se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă clin actul întreg, plecându-se de la premisa că în cazul oricărui contract, clauzele acestuia alcătuiesc un întreg, neputând fi desprinse de contextul în care se încadrează. În cauza dedusă judecății, clauza ce a generat discuții și, față de care se apreciază că ar fi fost aplicate greșit regulile de interpretare anterior enunțate este cea cuprinsă în art. 6.2.2 din contractul părților.

Astfel prin art. 6.2.2 din contractul denumit „promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare" din 11 septembrie 2009 - părțile au convenit că invocarea rezoluțiunii de prim drept a promisiunii în condițiile unui pact comisoriu de gradul IV (fără vreo formalitate prealabilă și fără intervenția instanței de judecată) promitentul vânzător nemaifiind ținut de nici una din obligațiile asumate prin prezenta promisiune într-un astfel de caz. Aplicând regulile de interpretare conținute de art. 977 și art. 982 C. civ. acestei clauze instanța de apel a constatat că fiind făcută dovada deplină a faptului că pârâții nu au achitat în termen ratele scadente prevăzute în contractul încheiat între părți intitulat „promisiune de vânzare-cumpărare", în speță a intervenit pactul comisoriu de gradul IV inserat la art. 6.2.2.

din contract în sensul că intervine rezoluțiunea de drept a respectivei promisiuni. Așa fiind, se constată că instanța de apel a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor art. 977 și 982 C. civ., sub aspectul interpretării clauzelor stabilite de părți dându-le înțelesul și finalitatea urmărită la încheierea convenției supusă spre analiză instanțelor. Cu privire la încălcarea dispozițiilor art. 225 C. proc. civ., se constată că în lumina dispozițiilor acestui articol și astfel cum corect a reținut și instanța de apel, instanța nu este obligată să considere refuzul părții de a răspunde ca o mărturisire deplină, ci are facultatea de a stabili din acest fapt o prezumție de recunoaștere tacită în favoarea celeilalte părți.

Astfel încât instanța de apel prin corelarea acestor dispoziții și cu administrarea altor probe a constatat în mod corect ca fiind făcută dovada faptului că pârâții nu au achitat în termen ratele scadente. Lipsa la interogatoriu trebuie socotită numai ca un început de dovadă care a fost completată cu-alte probe care au stabilit împrejurările reale ale cauzei ce au condus la soluția pronunțată. Prin celelalte critici recurenta se referă la conținutul probator și la aprecierea acestor probe de către instanță, aspecte care se circumscriu aspectelor de netemeinicie și nu de nelegalitate a hotărârii atacate, încât nu pot face obiect de analiză în recurs. Așa fiind, se constată că, instanța de apel a analizat și a răspuns tuturor criticilor formulate, în cauză neexistând motive de nelegalitate, astfel încât, decizia atacată este la adăpost de orice critică, urmând ca în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. recursul va fi respins, ca nefondat. În temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ. înalta Curte constată întemeiată cererea formulată de intimata-reclamantă privind acordarea cheltuielilor de judecată, însă constatând că onorariul avocatului este nepotrivit de mare față de munca îndeplinită, având în vedere și dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., va admite cererea și va obliga recurenții-pârâți la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții M.A.C. și M.M. împotriva deciziei civile nr. 255/A din 21 noiembrie 2011 a Curții de Apel Timișoara - secția a ll-a civilă. Obligă recurenții pârâți M.A.C. și M.M. la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată către intimata reclamantă SC B.U. SRL. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 ianuarie 2013.