ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 95/2013
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 95/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)
Asupra
recursului de față;
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată
următoarele:
Prin sentința comercială nr. 563 din 23 martie 2011
Tribunalul Arad a respins acțiunea principală exercitată de reclamantul SC B.U.
SRL în contradictoriu cu pârâții M.M. și M.A.C.; a admis în parte acțiunea
reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali M.M. și M.A.C. În
contradictoriu cu pârâtul reconvențional SC B.U. SRL; a dispus ca prezenta
hotărâre să țină loc de contract de vânzare cumpărare privind înstrăinarea
imobilului situat în Arad, cartier RED 1, de către SC B.U. SRL către M.M. și M.A.C.,
condiționat de încheierea de către cumpărători a unei polițe de asigurare a
apartamentului împotriva tuturor riscurilor obișnuite ale proprietății și
cesionarea cu titlu de garanție, în favoarea SC B.U. SRL a drepturilor de
creanță pentru toate despăgubirile cuvenite în baza poliței de asigurare până
la data achitării integrale a prețului.
A dispus constituirea în favoarea SC B.U. SRL a
unui drept
de ipotecă convențională pentru suma de 72.151,35 euro + TVA
cu toate accesorii sale (daune-interese moratorii, daune-interese
compensatorii, etc. rezultând din contractul dintre părți), precum și o
interdicție corelativă de înstrăinare și grevare a apartamentului până ia plata
integrală a prețului și a eventualelor debite accesorii.
De
asemenea, a îndrumat Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad la
efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.
Pentru
a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, că între părți s-a
încheiat promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare din 11 septembrie 2009
în baza căreia reclamanta s-a obligat să vândă pârâților imobilul situat în
Arad, Cartierul RED 1, cu prețul total de 93.616,62 euro, din care s-a achitat
la data semnării contractului suma de 16.798,87 euro, urmând ca diferența să
fie achitată în rate, în echivalent lei.
Instanța
de fond a constatat că la data promovării acțiunii erau îndeplinite atât
condițiile art. 6.2.2 din contract ce conține pactul comisoriu de gradul IV
privind rezoluțiunea contractului, cât și prevederile art. 3.2.6 din același
contract, privind încheierea contratului autentic de vânzare-cumpărare,
reclamantul solicitând rezoluțiunea contractului, iar pârâții-reclamanți
reconvenționali, încheierea contractului în formă autentică. Ținând seama de
interesul general al stabilității circuitului comercial și de faptul că în
promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare s-au prevăzut pentru vânzător
garanții asupra apartamentului privind plata prețului, instanța de fond a
acordat prioritate dispozițiilor art. 3.2.6 și 5.1.2 din contract, respingând
acțiunea principală și admițând în parte acțiunea reconvențională.
S-a
mai reținut că spre această soluție conduce și faptul că părțile au prevăzut
anumite facilități pentru cumpărători în situația în care cumpărătorii sau unul
dintre ei devin șomeri, ceea ce s-a întâmplat. Potrivit dispozițiilor art. 1073
C. civ., care consacră principiul executării în natură a obligațiilor și a
prevederilor art. 1077 C. civ. care prevăd posibilitatea creditorului de a fi
autorizat să aducă la îndeplinire obligația de a face, dacă aceasta nu este
executată de către debitor, creditorul obligației de a încheia contractul în
formă autentică poate obține îndeplinirea exactă a acestei obligații printr-o
hotărâre judecătorească ce va suplini lipsa manifestării de voință a
debitorului ce refuză încheierea contractului autentic.
De
asemenea art. 27 alin. (1) și (3) din Legea nr. 7/1996 prevede că „cel care s-a
obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra
unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru
înscrierea acelui drept. în situația în care cel obligat nu predă înscrisurile,
persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea
funciară, hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la
înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare
înscrierii."
Față
de considerentele expuse și de prevederile legale antemenționate, instanța de
fond a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare cumpărare
privind înstrăinarea imobilului situat în Arad, cartier RED 1, de către SC B.U.
SRL către M.M. și M.A.C., condiționat de încheierea de către cumpărători a unei
polițe de asigurare a apartamentului împotriva tuturor riscurilor obișnuite ale
proprietății și cesionarea cu titlu de garanție, în favoarea SC B.U. SRL a
drepturilor de creanță pentru toate despăgubirile cuvenite în baza poliței de
asigurare până la data achitării integrale a prețului.
În
baza art. 3.2.6 din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată
între părți, s-a dispus constituirea în favoarea SC B.U. SRL a unui drept de
ipotecă convențională pentru restul de preț neachitat cu toate accesoriile sale
(daune-interese moratorii, daune-interese compensatorii, etc.), precum și o
interdicție corelativă de înstrăinare și grevare a apartamentului până la plata
integrală a prețului și a eventualelor debite accesorii.
De
asemenea, a îndrumat Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad la
efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.
Prima
instanță nu a admis solicitarea din acțiunea reconvențională de a indica
cuantumul sumei pentru care se înscrie ipoteca, deoarece instanța nu a fost
sesizată cu o cerere prin care să se stabilească diferența de preț neplătită,
ci s-a dispus înscrierea ipotecii pentru suma reprezentând diferența dintre
prețul imobilului și suma stabilită de părți ca minim achitată pentru
încheierea contractului autentic, adică suma de 93.616,62 - 21.465,27 =
72.151,35 euro + TVA.
Față
de soluția dată și considerentele acesteia, ce nu a reținut culpa
reclamantului, instanța de fond nu a obligat reclamantul la cheltuieli de
judecată, pe care de altfel, nici pârâții-reclamanți reconvenționali nu le-au
solicitat.
Curtea
de Apel Timișoara - secția a ll-a civilă prin decizia civilă nr. 255/A din 21
noiembrie 2011 a admis apelul formulat de reclamanta pârâtă reconvențional SC B.U.
SRL Arad împotriva sentinței comerciale nr. 563 din 23 martie 2011 pronunțată
de Tribunalul Arad, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a admis
acțiunea principală formulată de reclamanta SC B.U. SRL și a respins cererea
reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional M.M. și M.A.C.
A
fost constatată rezoluțiunea de drept a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare
din 11 septembrie 2009 încheiată între părți și a dispus restabilirea situației
anterioare, în sensul evacuării necondiționate a pârâților reclamanți
reconvențional din apartamentul situat în Arad, Cartier RED 1, proprietatea
reclamantei.
Au
fost obligați pârâții reclamanții pârâți reconvențional la restituirea parcării
descoperite predată în baza promisiunii de vânzare-cumpărare.
Au
fost obligați pârâții la 5698 lei cheltuieli de judecată către reclamanta
pârâtă reconvențional.
În
argumentarea acestei decizii, instanța de apel a reținut, în esență, că
instanța de fond a interpretat greșit actul dedus judecății, deoarece în cazul
în care se constată îndeplinite cumulativ condițiile pentru care se poate
dispune rezoluțiunea unui contract, pe cale de consecință, aceasta exclude
orice posibilitate de rămânere în ființă respectivul contract (în speță, un
antecontract de vânzare cumpărare) și, cu atât mai mult, exclude posibilitatea
ca, în baza respectivului antecontract să fie obligată reclamanta să încheie un
contract autentic de vânzare - cumpărare asupra imobilului în litigiu.
S-a
constatat că în speță în art. 6.2.2 din contractul denumit „promisiune
sinalagmatică de vânzare - cumpărare" din 11 septembrie 2009 încheiat
între părți, se prevede invocarea rezoluțiunii de plin drept a acestei
promisiuni în condițiile unui pact comisoriu de gradul IV (fără vreo
formalitate prealabilă și fără intervenția instanței de judecată), promitentul
vânzător nemaifiind ținut de niciuna din obligațiile asumate prin prezenta
promisiune într-un astfel de caz.
De
asemenea, s-a reținut că acest articol prevede că părțile vor fi repuse de plin
drept în situația anterioară încheierii promisiunii, promitentul vânzător fiind
îndreptățit să păstreze toate sumele achitate de către promitentul cumpărător
în baza respectivei promisiuni, cu titlul de daune interese.
Instanța
de apel a constatat că intervenția acestui pact comisoriu de gradul IV a operat
datorită nerespectării obligației de plată a prețului imobilului, obligație
prevăzută la art. 6.2, potrivit căruia în situația în care promitentul
cumpărător nu achită în tot sau în parte arvuna sau oricare dintre ratele
aferente prețului de vânzare într-un termen de 30 de zile de la scadentă.
De
asemenea, s-a constatat că tot potrivit promisiunii de vânzare cumpărare
încheiată între părți, reclamanta proprietară a bunurilor și-a rezervat dreptul
exclusiv de a apela în mod discreționat la posibilitatea de a alege între
invocarea pactului comisoriu de gradul IV sau la acordarea unui nou termen de
grație pentru plata ratelor aferente imobilului predat pârâților.
Tot potrivit promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între
părți, reclamanta proprietară a bunurilor și-a rezervat dreptul exclusiv de a
apela în mod discreționat la posibilitatea de a alege între invocarea pactului
comisoriu de gradul IV sau la acordarea unui nou termen de grație pentru plata
ratelor aferente imobilului predat pârâților.
Faptul
că pârâții reclamanți reconvențional, nu au achitat la termen ratele scadente a
fost dovedit atât în fața instanței de fond, cât și în apel și, mai mult, nici
în intervalul cuprins între pronunțarea hotărârii apelate și până la
pronunțarea hotărârii de față, pârâții nu au făcut dovada că și-ar respectat
obligațiile de plată asumate.
S-a
mai reținut că deși legal citați la interogatoriu în fața instanței de apel,
astfel că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 225 C. proc. civ.,
conform căruia dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la
interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări
ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părții
potrivnice.
S-a constatat în consecință că fiind făcută dovada deplină a
faptului că pârâții reclamanți reconvențional nu au achitat în termen ratele
scadente prevăzute în contractul încheiat între părți, intitulat „promisiune
sinalagmatică de vânzare - cumpărare" din 11 septembrie 2009, în speță a
intervenit pactul comisoriu de gradul IV inserat la art. 6.2.2 din contract, în
sensul că intervine rezoluțiunea de drept a respectivei promisiuni.
S-a
statuat că, între părți se impune restabilirea situație anterioare, însă cu
specificarea că, potrivit contractului, în caz de neplată la termen a ratelor
scadente, sumele achitate deja de pârâți, nu trebuie restituite de către
aceștia, ci sunt reținute de către reclamantă cu titlul de daune interese.
Împotriva
acestei decizii pârâții M.A.C. și M.M. au declarat recurs întemeiat pe
dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
În
susținerea motivelor de recurs invocate, recurenții au arătat, în esență, că
instanța de apel a interpretat greșit anumite clauze din contractul intitulat
„Promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare" apreciind greșit asupra
culpei recurenților în neexecutarea contractului și nu au dat eficiență
prevederilor art. 977 și art. 982 C. civ. anterior și că ambele instanțe au
interpretat greșit pactul comiscriu prevăzut la art. 6 din convenția părților.
Recurenții
susțin că ambele instanțe trebuiau să analizeze incidența pactului comisoriu
invocat cu privire la neplata sumei de 29.564,67 Euro + TVA, astfel cum s-a
cerut în cererea introductivă.
Recurenții
consideră că interpretarea pactului comisoriu, deși este intitulat ca fiind de
gradul 4, trebuia făcuta potrivit și celorlalte clauze contractuale, art. 982
C. civ. anterior stipulând că toate clauzele convențiilor se interpretează
unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce revine din întregul act. De
asemenea, susțin recurenții, potrivit dispozițiilor art. 977 din aceeași lege,
interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante
și nu după înțelesul literal al termenilor, sau, cu alte cuvinte, voința reală
a părților are prioritate față de cea aparentă.
În
opinia recurenților pactul comisoriu invocat de a fi de gradul IV ar fi dintre
cele mai împovărătoare și instanța are obligația să îl interpreteze restrictiv
și cu mai mare severitate, având în vedere consecințele sale. Debitorul care nu
și-a executat obligațiile nu are dreptul de a invoca rezolutiunea contractului
chiar dacă în cuprinsul acestuia a fost inserat un pact comisoriu expres de
tipul cel mai sever.
Recurenții
apreciază că invocarea antecontractului depinde de îndeplinirea obligațiilor de
către partea care invocă și trebuia stabilit care ar fi întinderea exactă a
obligațiilor de plată, eventual pe calea unei expertize tehnice.
Instanța de apel a făcut o aplicare greșită a
art. 225 C. proc. civ.
, susțin recurenții, întrucât textul de lege
menționat nu consacră obligativitatea interpretării refuzului de a răspunde la
interogatoriu într-unui din modurile arătat, ci conferă doar o posibilitate
pentru instanță ca, în funcție de circumstanțele particulare ale cauzei să
aprecieze asupra atitudinii procesuale a părții chemate la interogatoriu. Or,
având în vedere cele arătate în întâmpinare și în cererea reconvenționala, este
clară poziția procesuală a recurenților în fața primelor două instanțe, de
nerecunoaștere și combatere a susținerilor intimatei-reclamante, astfel că nu
se justifică aprecierea neprezentării la interogatoriu ca o dovadă împotriva
lor.
Pentru
aceste motive recurenții au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei
recurate și trimiterea cauzei la aceeași instanță pentru rejudecarea apelului,
apreciind că în cauză se impune administrarea de noi probe, respectiv expertiza
tehnică.
Prin
întâmpinarea depusă la dosar intimata reclamantă, răspunzând punctual
criticilor recurentei, a solicitat respingerea recursului ca nefondat și
menținerea deciziei recurate ca temeinică și legală.
Recursul
este nefondat și va fi respins pentru următoarele considerente:
Motivul
prevăzut de art. 304 alin. (7) C. proc. civ. poate fi invocat atunci când
hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive
contradictorii ori străine de natura pricinii. Acest motiv, vizează prin
conținutul său nerespectarea prevederilor art. 261 alin. (5) C. proc. civ. pe
care recurenții nu le-au citat și nici nu au argumentat distinct criticile care
ar putea fi încadrate în motivul de nelegalitate invocat. Nicio ipoteză a
motivului invocat nu se desprinde din argumentele recursului.
Recursul
nu este cale de atac devolutivă pentru ca instanța sesizată să desprindă
eventuale critici din susținerile care au fost făcute în legătură cu acest
motiv de nelegalitate.
Motivul
prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizează interpretarea greșită a
actului dedus judecății și schimbarea naturii ori înțelesului lămurit și vădit
neîndoielnic al acestuia. Aceste dispoziții vizează încălcarea principiului
potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile
contractante. Din acest punct de vedere trebuie reținut că natura raporturilor
juridice a fost determinată ținând seama promisiunea sinalagmatică de
vânzare-cumpărare din 11 septembrie 2009 și de clauzele acesteia și că actului
dedus judecății nu i-a fost dată o altă calificare.
Clauza
contractuală expresa din contract privind rezoluțiunea contractului pentru
neexecutare, respectiv art. 6.2.2 invocată de reclamantă în susținerea și
dovedirea acțiunii, clauză denumită pact comisoriu de grad IV, care nu face
necesară intervenția instanței în:
-
declararea rezoluțiunii, a fost verificată de instanța de apel în limita
permisă de însăși această clauză convențională de rezoluțiune, limită dată de chiar
art. 6.2.2.
Astfel
că nu se poate reține că această clauză a fost interpretată greșit, instanța
ținând cont de regulile de interpretare stipulate de art. 970- 985 C. civ. și
cu aplicarea dispozițiilor art. 2.95 alin. (1) C. proc. civ. în sensul că instanța
de apel a verificat situația de fapt precum și aplicarea legii de către prima
instanță și constatând că aceasta a săvârșit erori de judecată, a admis apelul,
schimbând soluția.
Cu
privire la criticile formulate în temeiul pct. 9 al art. 304 C. proc. civ.,
conform căruia hotărârea atacată poate fi modificată dacă este lipsită de temei
legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, înalta Curte
constată că nu sunt fondate față de următoarele considerente.
Prin
art. 977 C. civ., legiuitorul a instituit una din regulile generale de
interpretare a contractelor, aceea a voinței reale a părților, textul precizând
că - interpretarea contractului se face după intenția comună a părților
contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.
În
interdependență cu această regulă cu caracter general, art. 982 C. civ.
reglementează o regulă specială, aceea a interpretării coordonate, în sensul că
- toate clauzele convenției se interpretează unele prin altele, dându-se
fiecăreia înțelesul ce rezultă clin actul întreg, plecându-se de la premisa că
în cazul oricărui contract, clauzele acestuia alcătuiesc un întreg, neputând fi
desprinse de contextul în care se încadrează.
În
cauza dedusă judecății, clauza ce a generat discuții și, față de care se apreciază
că ar fi fost aplicate greșit regulile de interpretare anterior enunțate este
cea cuprinsă în art. 6.2.2 din contractul părților.
Astfel
prin art. 6.2.2 din contractul denumit „promisiune sinalagmatică de
vânzare-cumpărare" din 11 septembrie 2009 - părțile au convenit că
invocarea rezoluțiunii de prim drept a promisiunii în condițiile unui pact
comisoriu de gradul IV (fără vreo formalitate prealabilă și fără intervenția
instanței de judecată) promitentul vânzător nemaifiind ținut de nici una din
obligațiile asumate prin prezenta promisiune într-un astfel de caz.
Aplicând
regulile de interpretare conținute de art. 977 și art. 982 C. civ. acestei
clauze instanța de apel a constatat că fiind făcută dovada deplină a faptului
că pârâții nu au achitat în termen ratele scadente prevăzute în contractul
încheiat între părți intitulat „promisiune de vânzare-cumpărare", în speță
a intervenit pactul comisoriu de gradul IV inserat la art. 6.2.2. din contract
în sensul că intervine rezoluțiunea de drept a respectivei promisiuni.
Așa
fiind, se constată că instanța de apel a făcut o aplicare corectă a
dispozițiilor art. 977 și 982 C. civ., sub aspectul interpretării clauzelor
stabilite de părți dându-le înțelesul și finalitatea urmărită la încheierea
convenției supusă spre analiză instanțelor.
Cu
privire la încălcarea dispozițiilor art. 225 C. proc. civ., se constată că în
lumina dispozițiilor acestui articol și astfel cum corect a reținut și instanța
de apel, instanța nu este obligată să considere refuzul părții de a răspunde ca
o mărturisire deplină, ci are facultatea de a stabili din acest fapt o
prezumție de recunoaștere tacită în favoarea celeilalte părți.
Astfel
încât instanța de apel prin corelarea acestor dispoziții și cu administrarea
altor probe a constatat în mod corect ca fiind făcută dovada faptului că
pârâții nu au achitat în termen ratele scadente.
Lipsa
la interogatoriu trebuie socotită numai ca un început de dovadă care a fost
completată cu-alte probe care au stabilit împrejurările reale ale cauzei ce au
condus la soluția pronunțată.
Prin
celelalte critici recurenta se referă la conținutul probator și la aprecierea
acestor probe de către instanță, aspecte care se circumscriu aspectelor de
netemeinicie și nu de nelegalitate a hotărârii atacate, încât nu pot face
obiect de analiză în recurs.
Așa
fiind, se constată că, instanța de apel a analizat și a răspuns tuturor
criticilor formulate, în cauză neexistând motive de nelegalitate, astfel încât,
decizia atacată este la adăpost de orice critică, urmând ca în temeiul art. 312
alin. (1) C. proc. civ. recursul va fi respins, ca nefondat.
În
temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ. înalta Curte constată
întemeiată cererea formulată de intimata-reclamantă privind acordarea
cheltuielilor de judecată, însă constatând că onorariul avocatului este
nepotrivit de mare față de munca îndeplinită, având în vedere și dispozițiile
art. 274 alin. (3) C. proc. civ., va admite cererea și va obliga
recurenții-pârâți la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca
nefondat recursul declarat de pârâții M.A.C. și M.M. împotriva deciziei civile
nr. 255/A din 21 noiembrie 2011 a Curții de Apel Timișoara - secția a ll-a
civilă.
Obligă
recurenții pârâți M.A.C. și M.M. la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de
judecată către intimata reclamantă SC B.U. SRL.
Irevocabilă.
Pronunțată
în ședință publică, astăzi 17 ianuarie 2013.