ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3812/2013

Asupra cauzei de față constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 869 din 21 februarie 2012 a Tribunalului Constanța a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților Comuna Agigea prin Primar și Consiliul Local Agigea, fiind respinsă cererea formulată în contradictoriu cu aceste entități, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate. Acțiunea reclamantei SC M.E.D.C. SRL, fondată pe dispozițiile art. 9 al Legii nr. 198/2004, a fost respinsă ca nefondată față de Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, reprezentat de C.N.A.D.N.R. Împotriva acestei hotărâri au fost depuse două apeluri, de către SC M.E.D.C. SRL și de către SC K.I. SRL, în calitate de „continuatoare a personalității juridice" a SC M.E.D.C.

SRL, cu sediul în mun. Constanța, str. Libertății nr. 2B, jud. Constanța. Criticile dezvoltate în cuprinsul căii de atac au vizat următoarele aspecte: - hotărârea nr. 20 din 04 iunie 2009 a Comisiei constituite conform Legii nr. 198/2004, vizând exproprierea a 4.729 mp din totalul suprafeței de 10.000 mp, cu acordarea a doar 16 euro/mp drept despăgubiri, este nelegală, suma astfel stabilită fiind disproporționată față de valoarea imobilului și beneficiul nerealizat prin pierderea dreptului de proprietate. Instanța de fond a ignorat corecta interpretare și aplicare a disp.

art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impune instanței să ia în calcul valoarea stabilită la data întocmirii raportului de expertiză; că din acest punct de vedere în mod greșit s-a stabilit că data de referință a evaluării o reprezintă cea a emiterii hotărârii de expropriere (04 iunie 2009), în condițiile în care la mai puțin de o lună imobilul a fost trecut în intravilan, prin hotărâre a consiliului local. Că în mod greșit s-a îmbrățișat opinia separată a d-nei B.D. (anume, valoarea estimată de 16 euro/mp), fără a parcurge întregul raport de evaluare și fără a stabili de ce s-a ales această variantă dintr-o marjă de prețuri cuprinsă între 1 euro și 34 euro.

Instanța nu a avut în vedere că cea mai bună utilizare pentru- amplasamentul imobilului în cauză este aceea de „construcție de locuințe individuale"; că beneficiul nerealizat trebuie stabilit în funcție de regimul juridic de teren intravilan, așa cum l-ar fi putut vinde după data de 04 iulie 2009, cu 50 euro/mp, dacă nu ar fi fost instituite interdicțiile legale notate în cartea funciară, datorită exproprierii. Prin decizia civilă nr. 3 C din 14 ianuarie 2013 Curtea de Apel Constanța a respins apelul ca nefondat. În considerente instanța a reținut că instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care reglementează această materie și a luat în calcul atât valoarea reală a imobilului, cât și prejudiciul cauzat proprietarului.

Valoarea de 40,38 euro/mp calculată de experții B.E. și M.V. a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii terenului în cauză în intravilanul comunei Agigea conform H.C.L. nr. 151 din 03 iulie 2009, apreciind că cea mai bună utilizare a terenului (din perspectiva caracteristicilor amplasamentului și al posibilității viitoare de dezvoltare a zonei) este cea pentru construirea de locuințe individuale - destinație avută în vedere și de societatea reclamantă la data achiziționării. Comparativ, d-na expert B.D. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, la data întocmirii raportului de evaluare al expropriatorului - respectiv, teren agricol, stabilind o valoarea de 16 euro/mp, bazându-se pe datele reținute pentru imobile din extravilanul comunei Agigea (Dosar nr. 7370/118/2009).

Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate. Expertul cu opinie separată a arătat că față de categoria terenului la momentul exproprierii (extravilan agricol) nu trebuie aplicate normele de urbanism avute în vedere în opinia majoritară, specifice mediului urban. Același expert a indicat ca potrivită în acest caz metoda de evaluare a capitalizării rentei funciare. În privința criticii aduse de apelantul reclamant, potrivit cu care valoarea despăgubirii (valorii de piață) se calculează în raport de momentul efectuării expertizei judiciare, instanța a reținut că ea este neîntemeiată.

Astfel, experții desemnați în condițiile legii au întocmit un raport de evaluare depus la termenul din 22 noiembrie 2011, cu exprimarea opiniilor în raport de obiectivele stabilite, calculând valoarea de piață însă în funcție de datele avute în vedere la emiterea hotărârii contestate (piața imobiliară, natura imobilului supus exproprierii, criteriul CMBU etc). Valoarea regăsită în cuprinsul raportului de expertiză a fost însușită în parte, prin acceptarea argumentelor expertului cu opinie separată. Sub acest aspect trebuie remarcat că prin sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză" prevăzută în art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu reflectă voința Legii nr. 198/2004 de a se verifica, pe calea acestei contestații, legalitatea și justețea despăgubirii conferite de către expropriator.

Ca atare, instanța a reținut că valoarea stabilită de expertul B.D., de 16 euro/mp, care a fost de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate. S-a mai reținut că soluția primei instanțe este în egală măsură corectă și cât privește înlăturarea pretențiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, raportându-se la opinia expertului cu opinie separată. Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs reclamanta, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., învederând că experții cu opinie majoritară, la stabilirea cuantumului despăgubirii au avut în vedere prețurile de vânzare de la momentul exproprierii, nu au avut în vedere grila notarilor publici și nici faptul că terenul expropriat a fost trecut din extravilanul în intravilanul localității prin H.C.L.

nr. 151 din 3 iulie 2009. De asemenea, instanța a apreciat greșit că nu se impune acordarea de daune reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsa de folosință a terenului în scopul dezvoltării unui ansamblu de locuințe, încălcând astfel dispozițiile art. 22 din legea 33/1994. Recursul este fondat pentru considerentele care succed. Cu privire la condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă la momentul stabilirii cuantumului prin hotărârea judecătorească, instanța este obligată să respecte normele cuprinse în art. 26 alin. (2) din legea 33/1994 din cuprinsul cărora rezultă că la calcularea cuantumului despăgubirii instanța va ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Aplicând în cauză aceste dispoziții legale, Înalta Curte constată că despăgubirea pentru imobilul expropriat trebuia să se raporteze la valoarea imobilului de la data efectuării raportului de expertiză în prima instanță și nu la valoarea de la data exproprierii. Astfel, din cuprinsul raportul de expertiză efectuat în fond, a rezultat că la stabilirea cuantumului despăgubirii au fost avute în vedere prețurile existente la momentul exproprierii, 4 iunie 2009 și nu acelea de la data efectuării raportului de expertiză, respectiv noiembrie 2011. În egală măsură, destinația terenului ce trebuie luată în considerare la stabilirea corectă a despăgubirii nu poate fi alta decât aceea pe care terenul a avut-o la data efectuării expertizei întrucât dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stipulează expres că despăgubirea se stabilește în funcție de prețurile cu care se vând imobilele de același fel la data întocmirii raportului.

La momentul emiterii Hotărârii nr. 20 din 4 iunie 2009, categoria de folosință a terenului a fost aceea de extravilan, iar ulterior, prin H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 terenul a fost trecut în intravilanul localității. Această schimbare a categoriei de folosință trebuia luată în considerare la calculul despăgubirii, astfel încât conținutul raportului de expertiză nu este lămuritor deoarece prin concluziile sale s-a propus o valoare a terenului extravilan fără a se ține seama că la data efectuării expertizei terenul se afla în intravilan. Pentru aceste motive se impune admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare. Rejudecând, instanța de trimitere va dispune refacerea raportului de expertiză în funcție de aspectele semnalate în prezentele considerente.

La omologarea valorii corecte a despăgubirii se vor avea în vedere și dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 care stabilesc, în sarcina instanței, obligația de a proceda la compararea rezultatului expertizei cu oferta expropriatorului și cu pretențiile formulate de reclamantă, stabilind o despăgubire care nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea cerută de expropriat. Celelalte critici inserate în motivarea recursului vor fi avute în vedere drept apărări.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC K.I.C. SRL (fostă SC M.E.D.C. SRL) împotriva deciziei nr. 3C din 14 ianuarie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 septembrie 2013.