ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3812/2013

Asupra cauzei

de față constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 869 din

21 februarie 2012 a Tribunalului Constanța a fost admisă excepția lipsei

calității procesuale pasive a pârâților Comuna Agigea prin Primar și Consiliul

Local Agigea, fiind respinsă cererea formulată în contradictoriu cu aceste

entități, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate.

Acțiunea

reclamantei SC M.E.D.C. SRL, fondată pe dispozițiile art. 9 al Legii nr. 198/2004,

a fost respinsă ca nefondată față de Statul Român prin Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii, reprezentat de C.N.A.D.N.R.

Împotriva acestei

hotărâri au fost depuse două apeluri, de către SC M.E.D.C. SRL și de către SC

K.I. SRL, în calitate de „continuatoare a personalității juridice" a SC

M.E.D.C. SRL, cu sediul în mun. Constanța, str. Libertății nr. 2B, jud.

Constanța.

Criticile

dezvoltate în cuprinsul căii de atac au vizat următoarele aspecte:

- hotărârea

nr. 20 din 04 iunie 2009 a Comisiei constituite conform Legii nr. 198/2004,

vizând exproprierea a 4.729 mp din totalul suprafeței de 10.000 mp, cu acordarea

a doar 16 euro/mp drept despăgubiri, este nelegală, suma astfel stabilită fiind

disproporționată față de valoarea imobilului și beneficiul nerealizat prin pierderea

dreptului de proprietate.

Instanța de fond

a ignorat corecta interpretare și aplicare a disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994,

care impune instanței să ia în calcul valoarea stabilită la data întocmirii raportului

de expertiză; că din acest punct de vedere în mod greșit s-a stabilit că data de

referință a evaluării o reprezintă cea a emiterii hotărârii de expropriere (04

iunie 2009), în condițiile în care la mai puțin de o lună imobilul a fost trecut

în intravilan, prin hotărâre a consiliului local.

Că în mod greșit

s-a îmbrățișat opinia separată a d-nei B.D. (anume, valoarea estimată de 16 euro/mp),

fără a parcurge întregul raport de evaluare și fără a stabili de ce s-a ales această

variantă dintr-o marjă de prețuri cuprinsă între 1 euro și 34 euro.

Instanța nu a

avut în vedere că cea mai bună utilizare pentru- amplasamentul imobilului în cauză

este aceea de „construcție de locuințe individuale"; că beneficiul nerealizat

trebuie stabilit în funcție de regimul juridic de teren intravilan, așa cum l-ar

fi putut vinde după data de 04 iulie 2009, cu 50 euro/mp, dacă nu ar fi fost instituite

interdicțiile legale notate în cartea funciară, datorită exproprierii.

Prin decizia civilă

nr. 3 C din 14 ianuarie 2013 Curtea de Apel Constanța a respins apelul ca nefondat.

În considerente

instanța a reținut că instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile

legale care reglementează această materie și a luat în calcul atât valoarea reală

a imobilului, cât și prejudiciul cauzat proprietarului.

Valoarea de 40,38

euro/mp calculată de experții B.E. și M.V. a fost determinată pornindu-se de la

premisa includerii terenului în cauză în intravilanul comunei Agigea conform H.C.L.

nr. 151 din 03 iulie 2009, apreciind că cea mai bună utilizare a terenului (din

perspectiva caracteristicilor amplasamentului și al posibilității viitoare de dezvoltare

a zonei) este cea pentru construirea de locuințe individuale - destinație avută

în vedere și de societatea reclamantă la data achiziționării.

Comparativ, d-na

expert B.D. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente

ca amplasament și destinație, la data întocmirii raportului de evaluare al expropriatorului

- respectiv, teren agricol, stabilind o valoarea de 16 euro/mp, bazându-se pe datele

reținute pentru imobile din extravilanul comunei Agigea (Dosar nr. 7370/118/2009).

Experții cu opinie

majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar"

pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei

mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil

în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate. Expertul cu opinie

separată a arătat că față de categoria terenului la momentul exproprierii (extravilan

agricol) nu trebuie aplicate normele de urbanism avute în vedere în opinia majoritară,

specifice mediului urban. Același expert a indicat ca potrivită în acest caz metoda

de evaluare a capitalizării rentei funciare.

În privința criticii

aduse de apelantul reclamant, potrivit cu care valoarea despăgubirii (valorii de

piață) se calculează în raport de momentul efectuării expertizei judiciare, instanța

a reținut că ea este neîntemeiată.

Astfel, experții

desemnați în condițiile legii au întocmit un raport de evaluare depus la termenul

din 22 noiembrie 2011, cu exprimarea opiniilor în raport de obiectivele stabilite,

calculând valoarea de piață însă în funcție de datele avute în vedere la emiterea

hotărârii contestate (piața imobiliară, natura imobilului supus exproprierii, criteriul

CMBU etc). Valoarea regăsită în cuprinsul raportului de expertiză a fost însușită

în parte, prin acceptarea argumentelor expertului cu opinie separată.

Sub acest aspect

trebuie remarcat că prin sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză" prevăzută în art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu reflectă voința

Legii nr. 198/2004 de a se verifica, pe calea acestei contestații, legalitatea și

justețea despăgubirii conferite de către expropriator.

Ca atare, instanța

a reținut că valoarea stabilită de expertul B.D., de 16 euro/mp, care a fost de

altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii,

este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate,

cât privește evaluarea proprietății expropriate.

S-a mai reținut

că soluția primei instanțe este în egală măsură corectă și cât privește înlăturarea

pretențiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat

proprietarului, raportându-se la opinia expertului cu opinie separată.

Împotriva deciziei

instanței de apel a declarat recurs reclamanta, în temeiul art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., învederând că experții cu opinie majoritară, la stabilirea cuantumului

despăgubirii au avut în vedere prețurile de vânzare de la momentul exproprierii,

nu au avut în vedere grila notarilor publici și nici faptul că terenul expropriat

a fost trecut din extravilanul în intravilanul localității prin H.C.L. nr. 151

din 3 iulie 2009. De asemenea, instanța a apreciat greșit că nu se impune acordarea

de daune reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsa de folosință a terenului în

scopul dezvoltării unui ansamblu de locuințe, încălcând astfel dispozițiile

art. 22 din legea 33/1994.

Recursul este

fondat pentru considerentele care succed.

Cu privire la

condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă la momentul stabilirii

cuantumului prin hotărârea judecătorească, instanța este obligată să respecte normele

cuprinse în art. 26 alin. (2) din legea 33/1994 din cuprinsul cărora rezultă că

la calcularea cuantumului despăgubirii instanța va ține seama de prețul cu care

se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială

la data întocmirii raportului de expertiză.

Aplicând în cauză

aceste dispoziții legale, Înalta Curte constată că despăgubirea pentru imobilul

expropriat trebuia să se raporteze la valoarea imobilului de la data efectuării

raportului de expertiză în prima instanță și nu la valoarea de la data exproprierii.

Astfel, din cuprinsul

raportul de expertiză efectuat în fond, a rezultat că la stabilirea cuantumului

despăgubirii au fost avute în vedere prețurile existente la momentul exproprierii,

4 iunie 2009 și nu acelea de la data efectuării raportului de expertiză, respectiv

noiembrie 2011.

În egală măsură,

destinația terenului ce trebuie luată în considerare la stabilirea corectă a despăgubirii

nu poate fi alta decât aceea pe care terenul a avut-o la data efectuării expertizei

întrucât dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stipulează expres

că despăgubirea se stabilește în funcție de prețurile cu care se vând imobilele

de același fel la data întocmirii raportului.

La momentul emiterii

Hotărârii nr. 20 din 4 iunie 2009, categoria de folosință a terenului a fost aceea

de extravilan, iar ulterior, prin H.C.L. nr. 151 din 3 iulie 2009 terenul a fost

trecut în intravilanul localității.

Această schimbare

a categoriei de folosință trebuia luată în considerare la calculul despăgubirii,

astfel încât conținutul raportului de expertiză nu este lămuritor deoarece prin

concluziile sale s-a propus o valoare a terenului extravilan fără a se ține seama

că la data efectuării expertizei terenul se afla în intravilan.

Pentru aceste

motive se impune admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Rejudecând, instanța

de trimitere va dispune refacerea raportului de expertiză în funcție de aspectele

semnalate în prezentele considerente.

La omologarea

valorii corecte a despăgubirii se vor avea în vedere și dispozițiile art. 27 din

Legea nr. 33/1994 care stabilesc, în sarcina instanței, obligația de a proceda la

compararea rezultatului expertizei cu oferta expropriatorului și cu pretențiile

formulate de reclamantă, stabilind o despăgubire care nu va putea fi mai mică decât

cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea cerută de expropriat.

Celelalte critici

inserate în motivarea recursului vor fi avute în vedere drept apărări.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamanta SC K.I.C. SRL (fostă SC M.E.D.C. SRL) împotriva deciziei

nr. 3C din 14 ianuarie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția

I

civilă.

Casează decizia atacată și trimite

cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

18 septembrie 2013.