ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7067/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la data de 4 mai 2009 reclamantul O.A.D. a chemat în judecată pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 1.200.000 RON, reprezentând preț de piață al imobilului situat în București, str. C. (intrarea A.C.), asupra căruia s-a produs evicțiunea, cu cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este unicul moștenitor al mamei sale, Garbi Victoria, calitate statuată prin certificatul de moștenitor nr. M1. din 13 martie 2009 emis de B.N.P.

A.N. Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. V1. din 3 februarie 1997 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, mama sa a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situate în București, str. C. (Intrarea A.C.), sector 1. A mai arătat reclamantul că, în urma unei cereri de revendicare formulată în anul 2007 de numitele P.B. și P.V.M., prin sentința civilă nr. 6431 din 23 aprilie 2007, mama sa a fost obligată să lase acestora în deplină proprietate și posesie apartamentul sus-menționat. În drept, acțiunea a fost întemeiată pe disp. art. 50 alin. (3) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 modificată și completată prin Legea nr. 1/2009.

Prin sentința civilă nr. 149 din 02 februarie 2011, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte acțiunea, a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să plătească reclamantului suma de 144.545 RON, valoare de piață a imobilului situat în București, str. C., parter, sector 1. Pentru a hotărî astfel, s-a reținut că în prezent Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, reglementează calitatea pasivă în ambele cazuri (atât al contractelor încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 cât și al contractelor încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995) Ministerului Finanțelor Publice.

Întrucât autoarea reclamantului a pierdut dreptul de proprietate în urma admiterii unei acțiuni având ca obiect revendicare, nefiind formulată și o cerere de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, prin care acesta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu, buna-credință a acesteia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, precum și încheierea acestuia cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu mai putea fi pusă în discuție, cu atât mai mult cu cât termenul de prescripție pentru formularea unei asemenea acțiuni a expirat. Tribunalul a constatat îndeplinite prevederile dispozițiilor art. 50 alin. (2 1 ), privind restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Împotriva sentinței au formulat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și reclamantul O.A.D. Prin decizia civilă nr. 79A din 22 februarie 2012, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondate, ambele apeluri. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că ambele apeluri sunt nefondate, pentru următoarele considerente: Art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 arată expres că Ministerul Finanțelor Publice este ținut de plata sumei, obligația care este stabilită printr-o lege specială care derogă de la dreptul comun. Faptul că nu s-a constatat nulitatea contractului și nici nu se mai poate constata, prezumă că acesta a fost valabil încheiat de cumpărător.

Noțiunea de desființare acoperă lipsa de efecte juridice a contractului încheiat, astfel încât au fost considerate ca îndeplinite ambele condiții impuse de art. 50 1 alin. (1) și (2) C. proc. civ. În ce privește apelul reclamantului s-a constatat că nu s-a dovedit existența termoficării, respectiv alimentarea de la o centrală termică cu apă caldă. Nu s-a dovedit racordarea la agentul termic, planșele foto referindu-se la gaze, fapt necontestat. Este falsă afirmația potrivit cu care expertul O.C. ar fi reținut că respectiva garsonieră nu ar fi racordată la gaze. Dimpotrivă, s-a reținut expres acest lucru. Referitor la zona în care se află situat imobilul, din verificare rezultă că în mod corect s-a reținut că se află în zona 1 de interes conform H.C.G.M.B.

nr. 211/2006. În ce privește coeficienții reținuți de cei doi experți cu privire la imobil s-a constatat că sunt pozitivi, fapt ce a dus la creșterea valorii. Coeficientul de +150% reținut de expert B. pentru locul situării imobilul este însă nejustificat, valoarea de 144.545 RON, deci aproximativ 35.000 euro fiind considerată ca o valoare de piață corectă a imobilului. De asemenea, un preț de circa 300 euro/mp teren este justificat, având în vedere suprafața de 22,14 mp., suprafață care, luată individual, este neatractivă. Împotriva menționatei decizii au declarat și motivat recurs, în termen legal, atât reclamantul O.A.D., cât și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin D.G.F.P. a Municipiului București, pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamantul O.A.D. arată că atât sentința civilă nr. 149 din 02 februarie 2001, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV a civilă, cât și decizia civilă nr. 79 din 22 februarie 2012, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IV -a civilă sunt netemeinice în parte. Instanța de judecată a avut în vedere numai raportul de expertiză întocmit de expertul O.C., fără a lua în considerare obiecțiunile formulate de reclamant și demonstrate prin metode științifice de expertul parte B.I. Expertul desemnat a ajuns la concluzia că imobilul se afla în zona 1 a municipiului București, în timp ce expertul parte a stabilit cu certitudine că imobilul se afla în zona 0 a municipiului București unde prețurile sunt cu mult mai mari.

Așa cum rezultă și din raportul de expertiză B.I., acest imobil este racordat la sistemul municipal de termoficare, iar corecția reală este cea stabilită de expertul B. și anume aceea de 36% pentru încălzire centrală racordată la sistemul de termoficare. Din factură, reiese clar că imobilul menționat mai sus este racordat la rețeaua de termoficare. În raportul de expertiză O. acesta menționează că apartamentul nu este racordat la rețeaua de gaze naturale motiv pentru care acordă o corecție de numai 6,7% specificând „gaze naturale la gard”. Expertul a menționat că telefonia se află „la gard” pentru care acordă o corecție de 3,4% și „electricitate la gard”. Din simpla vizionare exterioară se poate observa că acest imobil este racordat la toate aceste utilități, motiv pentru care expertul trebuia să acorde corecții mai mari care să exprime adevărata valoare, așa cum este menționată în raportul de expertiză B.I.

Raportul de expertiză O. a fost întocmit după două metode și anume prin metoda comparației prin bonitate și metoda costului standard, în timp ce expertul B. a efectuat raportul de expertiză prin trei metode și anume: metoda costului de înlocuire net C.I.N., metoda comparației directe, prin bonitate la teren și metoda capitalizării veniturilor, așa cum prevăd dispozițiile Normelor Internaționale de Evaluare IVS 1, preluate de normele de evaluare A.N.E.V.A.R. La obiecțiunile formulate, expertul O. a răspuns că el nu poate efectua evaluarea prin metoda capitalizării veniturilor, motiv pentru care considerăm că această expertiză este empirică și nemotivată științific. Raportul de expertiză efectuat de către expert B.I., corespunde realității, întrucât a fost întocmit conform Normelor Internaționale de Evaluare IVS 1 și IVS 2, preluate de normele A.N.E.V.A.R., raport care a fost întocmit prin cele trei metode de evaluare.

Decizia civilă nr. 79/02/2012 este netemeinică datorită faptului că instanța nu a luat în considerație înscrisurile depuse de reclamant în dosar. De asemenea, în conținutul raportului de expertiză efectuat de O.C., s-a reținut că apartamentul nu este racordat la sistemul de termoficare al municipiului București, motiv pentru care s-a acordat o corecție de 0,00%. Precizăm faptul că, din înscrisurile depuse de noi la dosarul cauzei reiese în mod clar faptul că imobilul este racordat la rețeaua de termoficare, și în mod corect expertul B.I., acordă o corecție de + 36%. Expertul O.C., consideră că apartamentul nu este racordat la rețeaua de gaze și rețeaua de telefonie, menționând doar gaze naturale la gard, motiv pentru care acordă o corecție de 6,7%, în ceea ce privește rețeaua de telefonie este considerată de expert ca fiind tot la gard, motiv pentru care acordă o corecție de doar 3,4%.

Din raportul de expertiză, efectuat de către B.I., reiese faptul că imobilul este situat în zona 0 a Bucureștiului, fapt care corespunde cu realitatea. Instanța în mod netemeinic a apreciat că valoarea terenului, stabilită de expertul O.C. ar fi cea reală întrucât terenul are o suprafață de 22,14 mp., care ar corespunde valorii de 300 euro/ mp., fără a ține cont că pe acest teren este construit un imobil de locuit funcțional, fapt pentru care îi creste valoarea în mod real. În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului București critică hotărârea instanței de apel în ceea ce privește respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere următoarele considerente: Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.

Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamant și Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București. Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să acorde calitate procesuală acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață. Deposedarea reclamantului de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.

Această tulburare de drept, este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, față de pretențiile privind restituirea valorii prețului pentru imobilul în cauză la prețul de circulație. Dispozițiile art. 1344 din C. civ., potrivit cărora: „Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii”. Conform dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

În prezenta cauză, nu este îndeplinită nicio condiție din cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001: cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, considerăm că reaua-credință, atât a vânzătorului cât și a cumpărătorului nu poate fi pusă la îndoială, având în vedere că imobilul supus vânzării nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, fiind preluat de către stat fără un titlu valabil, aspect reținut în sentința civilă nr. 6431 din 23 aprilie 2007 pronunțată de către Judecătoria Sector 1 București. De vreme ce reclamantul nu a făcut dovada existenței unei sentințe definitive și irevocabile în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de către el cu Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA, nu se poate justifica obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata sumei reprezentând valoarea de piață a imobilului în cauză. În ceea ce privește stabilirea prețului de piață al imobilului, în mod eronat, a menținut Curtea de Apel opinia instanței de fond in sensul că valoarea acestuia este de 144.545 RON. Raportul de expertiză întocmit de către expert O.C., deși prin răspunsul la obiecțiuni s-a propus o sumă mai mică, instanța de fond a apreciat, iar instanța de apel a menținut această opinie, în sensul că prețul de piață corect este reprezentat de suma inițial stabilită. Expertul desemnat în cauză, la momentul efectuării expertizei, nu a ținut cont și de coeficienții negativi, ci numai de cei pozitivi.

Apreciem că se impune ajustarea prețului de piață de 144.545 RON cu un procent de 30% în raport de declinul evident cu care se confruntă piața imobiliară în prezent și de vechimea imobilului în discuție. În ceea ce privește obligarea Ministerul Finanțelor Publice la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1203,6 RON, consideră că Ministerul Finanțelor Publice nu a dat dovadă de rea-credință, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Neexistând culpa procesuală, principiu consacrat de procedura civilă, potrivit art. 274 C. proc. civ. și neexistând temei legal, este inadmisibilă obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

Analizând recursurile formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate pentru următoarele considerente: Recursul declarat de către reclamant conține atât critici aduse sentinței primei instanțe de fond, identice cu cele din cererea de apel, cât și critici privind decizia pronunțată de către instanța de apel. Întrucât obiectul recursului îl constituie numai decizia pronunțată în apel, ne vom rezuma numai la analiza criticilor care se referă la soluția instanței de apel, observând că acestea sunt reiterarea celor menționate în apel. Recurentul este nemulțumit de modul în care instanța de apel a interpretat proba cu expertiză, criticând conținutul expertizei omologate de instanță în detrimentul opiniei exprimate de expertul consilier propus de către reclamant și care a ajuns la o altă concluzie pe care recurentul-reclamant o consideră cea corectă.

Înalta Curte observă că nu sunt invocate aspecte de nelegalitate pe care expertul care a efectuat expertiza omologată de instanță să le fii încălcat, ci se critică neacordarea unor coeficienți suplimentari care se bazează pe o greșită apreciere a situației de fapt. Astfel, recurentul-reclamant menționează că s-a reținut greșit de către expert că imobilul nu este racordat la rețeaua de termoficare, gaze naturale și telefonie, precum și de zona în care este situat imobilul, cât și de valoarea terenului în suprafață de 22,14 mp care ar fi sporită de faptul că pe aceasta se află amplasat un clădire funcțională. Analizarea unor astfel de critici presupune reevaluarea în recurs a unor aspecte de fapt, or în recurs nu se pot cenzura decât aspecte de nelegalitate, astfel încât nefiind invocat vreun temei juridic care să fi fost aplicat greșit, instanța de recurs nu va putea reevalua situația de fapt.

De altfel, posibilitatea instanței de recurs de reapreciere a probelor cauzei, astfel cum este expertiza, a fost abrogată odată cu prevederile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care permitea instanței de recurs să admită recursul atunci când hotărârea se întemeiase pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate. De asemenea, recurentul-reclamant menționează și neluarea în considerare a înscrisurilor noi de către instanța de apel, fără a preciza în concret care ar fi fost acestea. Oricum, nici această critică nu constituie motiv de recurs, deoarece art. 304 pct. 10 C. proc. civ., care stipula că „modificarea unor hotărâri se poate cere când instanța nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate care era hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii”, a fost și el abrogat prin OUG nr. 138/2000.

Criticile recurentului-reclamant, care vizează greșita neomologare de către instanță a punctului de vedere exprimat de către expertul propus de reclamant, sunt nefondate întrucât vizează tocmai susținerile contrare celor reținute în expertiza omologată, susținute de împrejurarea că acest expert ar fi respectat normele Internaționale de Evaluare IVS 1 și IVS 2, preluate de normele A.N.E.V.A.R., prin efectuarea a trei metode de evaluare. O astfel de critică nu precizează în concret aspectele de nelegalitate ale metodelor de evaluare avute în vedere în expertiza omologată de instanță, astfel încât nu poate conduce la modificarea soluției instanței de apel. În ceea ce privește reanalizarea existenței sau nu a unor racorduri ale imobilului la rețelele urbane de termoficare, gaz metan, telefonie, acest fapt ar constitui o reapreciere a probelor administrate în faza procesuală a apelului de către instanța de recurs, ceea ce este imposibil, pentru argumentul expus anterior.

Recurentul-reclamant a depus în cadrul probei cu înscrisuri în recurs dovada că imobilul este racordat la rețelele de telefonie, electricitate și gaze naturale pentru care expertul O.C. a precizat că nu există racordare, aceste rețele fiind „la gard”, însă aceste înscrisuri nu au concludența necesară pentru a determina o casare cu trimitere spre rejudecare a cauzei, întrucât nu poate dovedi că situația de fapt în cauză nu a fost pe deplin stabilită, cu atât mai mult cu cât aceste aspecte au avut o relevanță parțială numai în cadrul calculului valorii terenului prin metoda comparație prin bonitate, iar valorarea imobilului în ansamblu a fost stabilită ca medie între metoda analitică standard (care include și metoda comparație prin bonitate, conform pct. 5.3.3.1.3 din expertiză) și metoda comparației directe a ofertelor.

Astfel fiind, Înalta Curte apreciază că recursul declarat de către reclamant nu este fondat, nefiind incidente motivele de recurs invocate. Analizând recursul declarat de către pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului București , Înalta Curte îl apreciază ca nefondat, pentru argumentele ce succed: Astfel cum corect a motivat și instanța de apel, calitatea procesuală pasivă a acestui recurent în cauze având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor pentru care s-a produs evicțiunea chiriașului, cumpărător al imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, este dată de lege, respectiv de art. 50 alin. (3) al Legii nr. 10/2001.

Prin urmare, invocarea calității Primăriei municipiului București de pârâtă în cauză, ca răspunzătoare pentru evicțiune în temei contractual sau de purtătoare a responsabilității suportării cheltuielilor de judecată în astfel de spețe, nu va putea fi primită întrucât dispozițiile Legii nr. 10/2001, ca lege specială de reparație pentru categoria imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, se aplică cu prioritate față de dispozițiile dreptului comun de la care derogă, conform principiului „specialia generalibus derogant”. Textul art. 274 alin. (3) C. proc. civ. se referă numai la „partea care cade în pretenții”, astfel încât numai Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la cheltuieli de judecată, cât timp numai acestuia îi este recunoscută calitatea de parte într-un astfel de proces.

Analizând modul de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 de către instanța de apel, Înalta Curte constată că motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este incident nici sub acest aspect, câtă vreme necontestarea în instanță a valabilității contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaș în temeiul Legii nr. 112/1995 face imposibilă reanalizarea valabilității sale, întrucât s-ar încălca prezumția de valabilitate rezultând din existența titlului de proprietate, în absența constatării pe cale judecătorească a aspectelor care țin de valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare.

Întrucât respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu a fost verificată de către instanță nici în acțiunea în revendicare, astfel cum rezultă din cuprinsul sentinței civile nr. 6431 din 23 aprilie 2007 pronunțată de către Judecătoria Sector 1 București, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 1950 din 3 12 2007 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, nu există nici un argument care să determine înlăturarea reclamantului de la beneficiul restituirii prețului de circulație a imobilului. Nu sunt fondate nici criticile privind supraevaluarea imobilului, întrucât recurentul dorește să fie luați în calcul și coeficienții negativi, de micșorare a valorii imobilului, (în raport de care în răspunsul la obiecțiuni s-a stabilit o valoare mai mică a imobilului), cât și coeficientul de 30% rezultat din devalorizarea imobilului, pentru aceleași argumente pentru care nici cererea recurentului-reclamant, de majorare a valorii imobilului, nu a fost primită.

Pentru aceste argumente și în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile urmează a fi respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de reclamantul O.A.D. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului București împotriva deciziei nr. 79A din 22 februarie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 16 noiembrie 2012.