ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6788/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6788/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc.

civ., asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială,

la data de 02 decembrie 2009, reclamanta SC N.C. SRL a chemat în judecată pe

pârâții SC E.P. SRL, S.N. și S.V., solicitând instanței ca prin hotărârea care

se va pronunța să se dispună:

1.

Evacuarea pârâților de pe terenul în suprafață totală de 894,45 m.p., ocupat

abuziv, fără titlu, situat în Orașul Pantelimon

, str. D., județ Ilfov;

2.

În principal, să se constate că pârâții sunt constructori de rea credință pe

terenul proprietatea reclamantei și să fie obligați la desființarea pe propria

lor cheltuială a tuturor lucrărilor pe care le-au efectuat pe terenul ocupat în

mod abuziv, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 1.000 RON pe

fiecare zi de întârziere, sau să fie autorizată reclamanta să le desființeze pe

cheltuiala pârâților;

3.

În subsidiar, dacă se va considera că pârâții sunt constructori de bună

credință, să se constate că în baza accesiunii imobiliare artificiale,

reclamanta a dobândit calitatea de proprietar asupra tuturor lucrărilor

efectuate de pârâți, cu stabilirea în sarcina reclamantei a unei indemnizații

reprezentând contravaloarea lucrărilor în cauză;

4.

Obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată aferente litigiului.

În motivarea cererii, reclamanta arată că este

proprietara terenului în suprafață de 894,45 m.p. situat în Orașul Pantelimon,

str. D., județ Ilfov și a construcțiilor identificate ca C1., C2., C3., C4., C5.,

C6., C7. și C8., în suprafață totală de 372,25 m.p., aflate pe teren, dobândite

prin contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. V1. din 15 februarie 2008 de B.N.P.

M.S.P. La momentul la care a intenționat să intre în posesia imobilului, a constatat

că o parte din terenul său, în imediata apropiere a corpului C1., era ocupat de

o construcție edificată fără autorizație, de pârâții S., construcție folosită pentru

activități comerciale. Pârâții au refuzat să demoleze construcția și să părăsească

terenul. Ca atare, devin incidente dispozițiile art. 494 C. civ. Referitor la daunele

cominatorii, acestea se justifică în raport de poziția ostilă a pârâților.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 4

și 893 C. com., art. 480, 494 și urm. C. civ.

Pârâții au depus întâmpinare, prin care au solicitat

respingerea cererii. S-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților

S.N. și S.V., arătând că pârâta SC E.P. SRL a închiriat de la Primăria Pantelimon,

prin contractul de închiriere nr. I1. din 01 septembrie 2003, terenul în suprafață

de 50 m.p., situat în comuna Pantelimon, str. T.V., colț cu str. D., pentru o perioadă

de 15 ani. Ca atare, singura beneficiară a folosinței și posesiei terenului este

societatea și nu persoanele fizice.

S-a mai invocat excepția autorității de lucru

judecat a capătului de cerere privind evacuarea pârâtului S.N. (față de sentința

nr. 11670 din 22 octombrie 2009, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a

comercială), dar și excepția inadmisibilității capătului de cerere privind evacuarea

pârâților S.N. și S.V., deoarece doar pârâta societate are raporturi locative, care

nu există cu pârâții persoane fizice.

Pe fondul cauzei, pârâții au arătat că există

contract de închiriere încheiat pe 15 ani, iar la data de 12 mai 2004, Primăria

Pantelimon a emis autorizația de construire nr. AC1., în temeiul căreia societatea

a ridicat construcția la care se referă reclamanta. Singurul teren avut în folosință

este cel de 50 m.p., care face obiectul contractului de închiriere, astfel că exercitarea

drepturilor în temeiul actului juridic nu poate fi considerată abuzivă; nu poate

fi reținută reaua credință, întrucât s-a construit cu bună credință.

Prin sentința comerciala nr. 6823 din 24 mai 2011,

s-a admis în parte cererea; s-a constatat calitatea de proprietar, în baza accesiunii

imobiliare artificiale, a reclamantei asupra spațiului comercial edificat de pârâtă

pe terenul proprietatea reclamantei, construcție având o suprafață utilă de 29,66

m.p. și suprafața construită de 36 m.p., spațiu comercial identificat conform raportului

de expertiză întocmit de expert H.E.; a fost obligată reclamanta la plata către

pârâta SC E.P. SRL a unei despăgubiri în sumă de 75.977,1 RON, s-au respins celelalte

capete de cerere formulate împotriva acestei pârâte ca neîntemeiate. S-a respins

cererea formulată de reclamantă împotriva pârâților S.N. și S.V., ca fiind introdusă

împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă și s-a dispus obligarea

pârâtei SC E.P. SRL la plata către reclamantă a sumei de 5.135,54 RON, reprezentând

cheltuieli de judecată.

Curtea de Apel București, secția a V-a civilă,

învestită cu soluționarea apelurilor declarate de reclamanta SC N.C. SRL și pârâta

SC E.P. SRL, prin decizia nr. 505 din 21 decembrie 2011 a respins căile de atac,

ca nefondate, pentru motivele ce urmează.

Din probele administrate a reieșit că suprafața

de teren de 50 mp, închiriată de către pârâtă, pe care aceasta a edificat construcția

în suprafață de 36 m.p., se află pe terenul proprietatea reclamantei.

Asupra apelului declarat de apelanta reclamantă

SC N.C. SRL, Curtea a reținut că la data de 01 septembrie 2003, între Primăria Pantelimon,

în calitate de locator, pe de o parte și SC E.P. SRL, în calitate de locatar; pe

de altă parte, a intervenit încheierea contractului de închiriere nr. I1. din

01 septembrie 2003 a terenului în suprafață de 50 mp situat în Comuna Pantelimon,

str. T.V. colț cu str. D. (actualmente str. T.V. nr. X1.).

Contractul a fost încheiat pe o perioada de 15,

ani cu începere de la data semnării, respectiv 01 septembrie 2003. Beneficiara contractului

de închiriere și implicit a folosinței și posesiei terenului în suprafață de 50

m.p., este SC E.P. SRL, nu pârâții S.N. și S.V. în calitate de reprezentanți legali

ai pârâtei, astfel încât în mod corect prima instanță a respins excepția lipsei

calității procesuale pasive a pârâților persoane fizice.

Susținerea reclamantei, potrivit căreia pârâta

nu deține nici un titlu cu privire la terenul pe care a edificat construcția, nu

este întemeiată.

Astfel, pârâta a închiriat, în baza contractului

de închiriere nr. I1. din 1 septembrie 2003, de la Primăria Comunei Pantelimon,

suprafața de 50 mp, situată în str. T.V. colț cu str. D., pentru o perioadă de 15

ani. Construcția a fost edificată cu respectarea dispozițiilor privind disciplina

în construcții, partea obținând din partea Primăriei autorizația de construire nr.

AC1. din 12 mai 2004.

Autorizația de construire sus-menționată a fost

eliberată în baza certificatului de urbanism nr. U1. din 15 decembrie 2003 emis

de Primăria Pantelimon, avizului favorabil nr. AV1. din 04 mai 2004 emis de Consiliul

Județean Ilfov, precum și a avizului Inspectoratului de Stat în Construcții nr.

AV2. din 26 martie 2004. La definitivarea construcției a fost încheiat și procesul

verbal de recepție la finalul lucrărilor.

Așadar, pârâta nu ocupă în mod abuziv terenul,

iar construcția nu a fost edificată cu rea - credință. Aceasta pentru că a obținut

de la autoritatea publică locală toate asigurările că nu va fi tulburată pe parcursul

derulării contractului de închiriere. În plus, reclamanta a devenit proprietara

terenului abia în anul 2008, potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat

sub nr. V1. din 15 februarie 2008.

În mod neîntemeiat a susținut apelanta reclamantă

că, la momentul rămânerii definitive și irevocabile a sentinței civile nr. 2645

din 7 iunie 2006 (prin care autoarea sa a uzucapat terenul pe care i l-a înstrăinat

prin contractul de vânzare-cumpărare menționat mai sus), pronunțată de Judecătoria

Buftea, efectele contractului de închiriere încetau. Acest contract putea înceta

doar la cererea părților care l-au semnat, și între care a produs și produce în

continuare efecte, potrivit principiului relativității actului juridic civil; nici

locatorul, nici locatarul nu au solicitat încetarea efectelor contractului.

Pe de altă parte, contrar susținerilor apelantei

reclamante, nu doar în ipoteza în care ambele părți invocă un titlu de proprietate

asupra aceluiași bun poate fi promovată acțiunea în revendicare, ci și atunci când

doar una dintre părți are titlu sau când niciuna din părți nu deține un asemenea

titlu, problemele găsindu-și rezolvări diferite, în funcție de ipotezele date.

Cu privire la greșita validare de către instanță

a concluziilor raportului de expertiză față de modul de stabilire a valorii construcției,

se reține că expertiza a relevat starea foarte bună a acesteia, utilitățile pe care

le posedă, astfel că valoarea stabilită, actualizată, nu apare ca disproporționată.

Împrejurarea că expertul desemnat în cauză a folosit un catalog „normativ” din 1964,

câtă vreme nu s-a dovedit că există cataloage recente, apărute după 1990 este irelevantă,

din acest punct de vedere, acesta fiind și motivul pentru care instanța de control

a respins refacerea probei cu expertiză doar pe acest considerent.

Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta

întemeiat pe dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ. și art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

Dezvoltând motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile

art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recurenta învederează că decizia se impune a fi

casată deoarece valoarea despăgubirilor pe care aceasta le datorează intimatei-pârâte

SC E.P. SRL nu poate fi posibilă fără administrarea unei noi expertize tehnice în

specialitatea construcții care să stabilească valoarea reală a lucrărilor de construcție

realizate de către aceasta pe terenul proprietatea recurentei, construcție asupra

căreia, în baza accesiunii imobiliare artificiale, a fost constatată calitatea sa

de proprietar.

În privin

ța acestui motiv de recurs se învederează că s-a

solicitat instanței de apel să încuviințeze refacerea raportului de expertiză de

către un alt expert, raport care să se fundamenteze pe normative în construcții

ulterioare anului 1990 și care să aibă în vedere și coeficienți negativi de calcul,

care în cauza dedusă judecații sunt determinați, printre altele, de lipsa instalațiilor

de încălzire și gaze, existența litigiilor cu privire la imobil, etc.

Evaluarea făcută este incorectă având în vedere

că, separat de fundamentarea legală a acesteia pe baza unui catalog de evaluare

nr. E1. din anul 1964, expertul nici măcar nu a definit și explicitat formulele

de calcul aplicate.

O altă critică, întemeiată pe dispozițiile

pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. se referă la faptul că la data efectuării raportului

de expertiza, singurul catalog care reglementează clasificarea și duratele normale

de funcționare a mijloacelor fixe este cel adoptat prin H.G. nr. 2139/2004, publicată

în M. Of. al României nr. 46 din 13 ianuarie 2005, care

a abrogat vechiul catalog

aprobat prin H.G. nr. 964/1998 și nu un catalog din anul 1964.

H.G. nr. 2139/2004 cuprinde o clasificare a mijloacelor

fixe la care însăși experta a făcut trimitere, în grupe, subgrupe, clase, ș.a.m.d.,

iar Construcțiile fac parte din grupa 1.

Expertiza a fost realizată fără să se țină cont

și de Standardele internaționale de Evaluare ediția a opta - 2007, care reglementează

metodologia de evaluare a oricăror construcții/proprietăți imobiliare.

Hotărârea recurată nu cuprinde motivele de fapt

și de drept pentru care a fost respinsă solicitarea de trimitere a cauzei la instanța

de fond, pentru încălcarea de către aceasta a principiului contradictorialității.

Astfel

în cuprinsul motivelor de apel, cu referire la

pretinsa admisibilitate a cererii de evacuare determinată de lipsa raporturilor

locative cu intimații și de necesitatea formulării unei acțiuni în revendicare,

a arătat că instanța fondului a nesocotit principiul contradictorialității prevăzut

de art. 129 alin. (4) C. proc. civ., prin aceea că s-a pronunțat asupra unui aspect

pe care nu l-a pus niciodată în discuția părților.

Se arată că a fost încălcat dreptul la ap

ărare și la un proces

echitabil prevăzut de art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor

Omului.

Instanța de apel a respins susținerile privitoare

la admisibilitatea acțiunii în evacuare și la reaua-credință a reclamatei-pârâte

SC E.P. SRL în edificarea construcției, apreciind în mod eronat că aceasta deține

un titlu locativ care îi permite să folosească imobilul, fiind și de buna-credință

la efectuarea lucrărilor.

Evacuarea era admisibilă nu doar în situa

ția în care între părțile

litigante există raporturi locative, ci și în situația în care o persoană ocupă

fără titlu un bun ce nu este proprietatea sa.

Pârâ

ții sunt doar simpli detentori precari "animus

detinendi", deoarece ei nu dețin lucrul cu intenția de a se comporta ca proprietari

ori titulari ai unui alt drept.

Acestora le lipse

ște elementul psihologic

intențional "animus sibi habendi", care constă în intenția sau voința

celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume

proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.

C

ontrar celor re

ținute de instanța de apel, certificatul

de urbanism nr. U1. din 15 decembrie 2003 și autorizația de construire nr. AC1.

din 12 mai 2004, enumerate ca argument al bunei-credințe a societății pârâte, nu

reprezintă în realitate decât simple acte administrative pe baza cărora este permisă

executarea unor lucrări de construcții și nu conferă titularului lor vreun titlu

de proprietate.

Pârâ

ții cunosc faptul că dreptul de proprietate al

Primăriei Pantelimon asupra terenului închiriat a fost desființat definitiv și irevocabil

prin sentința civilă nr. 2645 din 07 iunie 2006 a Judecătoriei Buftea.

Pe cale de consecin

ță și contractul de închiriere

încheiat cu Primăria Pantelimon, ca act subsecvent, este desființat la rândul său

conform principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipientis (principiul

anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului inițial), cât și datorită

faptului că a încetat calitatea de locator a primăriei.

Evacuarea intimaților-pârâți se impune în cauză

cu atât mai mult cu cât instanța de fond a constatat că recurenta a devenit, în

baza accesiunii imobiliare artificiale, proprietară asupra construcției edificată

de intimați.

Reaua-credință a intimatei persoană juridică este

determinată de împrejurarea că atât la data încheierii contractului de închiriere

cu Primăria Pantelimon, cât și la momentul eliberării de către autoritatea publică

locală a actelor administrative de construire, terenul se afla în posesia unui terț

- Societatea C.C. Pantelimon.

Ca urmare a exercit

ării unei posesii utile,

continue, netulburate și sub nume de proprietar de către Societatea C.C. Pantelimon,

aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului din Str. D., prin uzucapiune

de lungă durata, conform sentinței civile nr. 2645 din 07 iunie 2006 a Judecătoriei

Buftea.

Or, cu minime diligențe, pe care intimata-pârâtă

SC E.P. SRL a recunoscut că nu le-a efectuat (a se vedea r

ăspunsul la întrebarea

3 din interogatoriul administrat la fond), aceasta putea să cunoască cel puțin faptul

că nu Primăria Pantelimon ocupă terenul obiect al contractului de închiriere, ci

o altă persoană care îndeplinea toate condițiile necesare dobândirii dreptului de

proprietate prin uzucapiune.

Înalta Curte, analizând decizia prin raportare

la criticile formulate, la probatoriile administrate și la temeiurile de drept incidente

cauzei reține caracterul nefondat al recursului pentru argumentele ce succed.

Prioritar, Înalta Curte învederează că își însușește

în totalitate considerentele de fapt și de drept avute în vedere de instanța superioară

de fond la darea hotărârii recurate.

Pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ. ce permiteau

verificarea temeiniciei deciziei pronunțate în apel au fost abrogate prin art. I

pct. 111

1

din O.U.G. nr. 138/2000 și, respectiv art. I pct. 112 din același

act normativ, aprobat prin Legea nr. 219/2005.

În actuala configurație a art. 304 C. proc.

civ., hotărârile supuse recursului pot fi verificate doar cu privire la legalitatea

acestora și nu sub aspectul temeiniciei lor.

Drept consecință, critica referitore la respingerea

cererii de efectuare a unei noi expertize tehnice nu poate face obiect al recursului.

Ceea ce va fi examinat, din punctul de vedere

al pct. 9 din art. 304 C. proc. civ., este dacă instanța a înlăturat corect dispozițiile

H.G. nr. 2139 din 30 noiembrie 2004.

Actul normativ invocat, modificat prin H.G.

nr. 1496/2008, a aprobat Catalogul privind clasificarea și duratele normale de funcționare

a mijloacelor fixe.

Baza legală de evaluare a construcției a avut

în vedere Ghidul cuprinzând coeficienții de uzură fizică normală la mijloacele fixe

din grupa 1 „Construcții” indicativ P 135-99, cursul valutar B.N.R. la data efectuării

expertizei și Catalogul nr. 120/1964.

Cu alte cuvinte, reținerea instanței de apel în

sensul că utilizarea catalogului este legală, este corectă câtă vreme actul normativ

invocat de recurentă se referă la o altă componentă a evaluării, componentă ce nu

a făcut obiect al apelului, astfel cum se reține, în etapa devolutivă.

- Recurenta invocă încălcarea dispozițiilor

art. 261 pct. 5 C. proc. civ. sub aspectul nemotivării cererii de trimitere a cauzei

la instanța de fond urmare a încălcării principiului contradictorialității.

Critica poate fi încadrată în motivul de modificare

prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ. (hotărârea nu cuprinde motivele pe

care se sprijină) și nu pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. cum din eroare s-a indicat.

Cele invocate de recurentă nu reprezintă un motiv

de apel în sine ci doar o eventuală consecință a constatării incidenței dispozițiilor

art. 297 alin. (1) C. proc. civ.

Așadar, cum instanța de apel a constatat că prima

instanță a soluționat corect pricina pe fond, dispozițiile art. 297 alin. (1) C.

proc. civ. nu au fost incidente în cauză, așa încât instanța nu avea a se pronunța

asupra cererii de anulare a sentinței apelate.

- Se mai invocă încălcarea dreptului la apărare

și la un proces echitabil de către prima instanță deoarece nu a pus în discuție

excepția de inadmisibilitate a acțiunii în evacuare, critică ce nu a primit nicio

motivare în decizie.

Contrar celor susținute de recurentă, instanța

de apel arată condițiile exercitării acțiunii în revendicare și în ipoteza în care

posesorul nu invocă un drept de proprietate, ca în speța de față.

Cele arătate mai sus semnifică răspunsul dat de

instanță criticii formulate, în sensul că reclamanta avea la îndemână acțiunea în

revendicare și nu o acțiune având izvorul într-un contract de locațiune, față de

care era terț.

Oricum, din expunerea rezumativă a cursului procesului

rezultă că prima instanță s-a pronunțat pe fondul cauzei și nu pe cale de excepție

cum susține recurenta.

- Recurenta invocă încălcarea dispozițiilor

art. 129 alin. (5) C. proc. civ. cu referire la soluția greșită a instanței de a

nu reține admisibilitatea acțiunii în evacuare și a relei credințe a intimatei la

edificarea construcției.

Temeiul de drept procesual invocat, art. 129

alin. (5) C. proc. civ., nu este incident criticilor formulate câtă vreme se invocă

aplicarea greșită a dispozițiilor art. 480 C. civ. și art. 1899 C. civ., critici

ce pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Instanța de apel, pornind de la premisa că dreptul

de proprietate al autoarei reclamante a fost dobândit ulterior încheierii contractului

de locațiune și obținerii încuviințările administrative pentru ridicarea construcției,

a reținut buna-credință a pârâtei.

Contrar celor susținute de reclamantă, instanța

a reținut corect că prezumția bunei credințe prevăzută de art. 1899 alin. (2) C.

proc. civ. a pârâtei la edificarea construcției, nu a fost răsturnată de reclamantă,

față de respectarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, coroborată cu existența contractului

de închiriere, a cărei valabilitate nu a fost contestată.

Recurenta a susținut că, urmare a constatării

dobândirii dreptului de proprietate prin prescripție achizitivă pe termen lung de

către autoare a, locațiunea a încetat.

Susținerea nu are temei legal câtă vreme, așa

cum deja s-a arătat contractul de închiriere produce în continuare efecte, potrivit

principiului relativității actului juridic civil și niciuna dintre părți nu a denunțat

contractul.

Drept urmare, existența contractului de locațiune,

dublată de buna-credință a pârâtei la ridicarea construcției, îi conferă acesteia

un titlu cu privire la terenul pe care a edificat imobilul.

Înalta Curte, pentru cele ce preced va respinge

recursul ca nefondat în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta

SC N.C. SRL împotriva deciziei nr. 505 din data de 21 decembrie 2011 a Curții de

Apel București, secția a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 6 noiembrie 2012.