ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6788/2012

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 02 decembrie 2009, reclamanta SC N.C. SRL a chemat în judecată pe pârâții SC E.P. SRL, S.N.

și S.V., solicitând instanței ca prin hotărârea care se va pronunța să se dispună: 1. Evacuarea pârâților de pe terenul în suprafață totală de 894,45 m.p., ocupat abuziv, fără titlu, situat în Orașul Pantelimon , str. D., județ Ilfov; 2. În principal, să se constate că pârâții sunt constructori de rea credință pe terenul proprietatea reclamantei și să fie obligați la desființarea pe propria lor cheltuială a tuturor lucrărilor pe care le-au efectuat pe terenul ocupat în mod abuziv, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 1.000 RON pe fiecare zi de întârziere, sau să fie autorizată reclamanta să le desființeze pe cheltuiala pârâților; 3. În subsidiar, dacă se va considera că pârâții sunt constructori de bună credință, să se constate că în baza accesiunii imobiliare artificiale, reclamanta a dobândit calitatea de proprietar asupra tuturor lucrărilor efectuate de pârâți, cu stabilirea în sarcina reclamantei a unei indemnizații reprezentând contravaloarea lucrărilor în cauză; 4. Obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată aferente litigiului.

În motivarea cererii, reclamanta arată că este proprietara terenului în suprafață de 894,45 m.p. situat în Orașul Pantelimon, str. D., județ Ilfov și a construcțiilor identificate ca C1., C2., C3., C4., C5., C6., C7. și C8., în suprafață totală de 372,25 m.p., aflate pe teren, dobândite prin contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. V1. din 15 februarie 2008 de B.N.P. M.S.P. La momentul la care a intenționat să intre în posesia imobilului, a constatat că o parte din terenul său, în imediata apropiere a corpului C1., era ocupat de o construcție edificată fără autorizație, de pârâții S., construcție folosită pentru activități comerciale. Pârâții au refuzat să demoleze construcția și să părăsească terenul.

Ca atare, devin incidente dispozițiile art. 494 C. civ. Referitor la daunele cominatorii, acestea se justifică în raport de poziția ostilă a pârâților. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 4 și 893 C. com., art. 480, 494 și urm. C. civ. Pârâții au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii. S-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S.N. și S.V., arătând că pârâta SC E.P. SRL a închiriat de la Primăria Pantelimon, prin contractul de închiriere nr. I1. din 01 septembrie 2003, terenul în suprafață de 50 m.p., situat în comuna Pantelimon, str. T.V., colț cu str. D., pentru o perioadă de 15 ani. Ca atare, singura beneficiară a folosinței și posesiei terenului este societatea și nu persoanele fizice.

S-a mai invocat excepția autorității de lucru judecat a capătului de cerere privind evacuarea pârâtului S.N. (față de sentința nr. 11670 din 22 octombrie 2009, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială), dar și excepția inadmisibilității capătului de cerere privind evacuarea pârâților S.N. și S.V., deoarece doar pârâta societate are raporturi locative, care nu există cu pârâții persoane fizice. Pe fondul cauzei, pârâții au arătat că există contract de închiriere încheiat pe 15 ani, iar la data de 12 mai 2004, Primăria Pantelimon a emis autorizația de construire nr. AC1., în temeiul căreia societatea a ridicat construcția la care se referă reclamanta. Singurul teren avut în folosință este cel de 50 m.p., care face obiectul contractului de închiriere, astfel că exercitarea drepturilor în temeiul actului juridic nu poate fi considerată abuzivă; nu poate fi reținută reaua credință, întrucât s-a construit cu bună credință.

Prin sentința comerciala nr. 6823 din 24 mai 2011, s-a admis în parte cererea; s-a constatat calitatea de proprietar, în baza accesiunii imobiliare artificiale, a reclamantei asupra spațiului comercial edificat de pârâtă pe terenul proprietatea reclamantei, construcție având o suprafață utilă de 29,66 m.p. și suprafața construită de 36 m.p., spațiu comercial identificat conform raportului de expertiză întocmit de expert H.E.; a fost obligată reclamanta la plata către pârâta SC E.P. SRL a unei despăgubiri în sumă de 75.977,1 RON, s-au respins celelalte capete de cerere formulate împotriva acestei pârâte ca neîntemeiate. S-a respins cererea formulată de reclamantă împotriva pârâților S.N. și S.V., ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă și s-a dispus obligarea pârâtei SC E.P.

SRL la plata către reclamantă a sumei de 5.135,54 RON, reprezentând cheltuieli de judecată. Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, învestită cu soluționarea apelurilor declarate de reclamanta SC N.C. SRL și pârâta SC E.P. SRL, prin decizia nr. 505 din 21 decembrie 2011 a respins căile de atac, ca nefondate, pentru motivele ce urmează. Din probele administrate a reieșit că suprafața de teren de 50 mp, închiriată de către pârâtă, pe care aceasta a edificat construcția în suprafață de 36 m.p., se află pe terenul proprietatea reclamantei. Asupra apelului declarat de apelanta reclamantă SC N.C. SRL, Curtea a reținut că la data de 01 septembrie 2003, între Primăria Pantelimon, în calitate de locator, pe de o parte și SC E.P.

SRL, în calitate de locatar; pe de altă parte, a intervenit încheierea contractului de închiriere nr. I1. din 01 septembrie 2003 a terenului în suprafață de 50 mp situat în Comuna Pantelimon, str. T.V. colț cu str. D. (actualmente str. T.V. nr. X1.). Contractul a fost încheiat pe o perioada de 15, ani cu începere de la data semnării, respectiv 01 septembrie 2003. Beneficiara contractului de închiriere și implicit a folosinței și posesiei terenului în suprafață de 50 m.p., este SC E.P. SRL, nu pârâții S.N. și S.V. în calitate de reprezentanți legali ai pârâtei, astfel încât în mod corect prima instanță a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților persoane fizice. Susținerea reclamantei, potrivit căreia pârâta nu deține nici un titlu cu privire la terenul pe care a edificat construcția, nu este întemeiată.

Astfel, pârâta a închiriat, în baza contractului de închiriere nr. I1. din 1 septembrie 2003, de la Primăria Comunei Pantelimon, suprafața de 50 mp, situată în str. T.V. colț cu str. D., pentru o perioadă de 15 ani. Construcția a fost edificată cu respectarea dispozițiilor privind disciplina în construcții, partea obținând din partea Primăriei autorizația de construire nr. AC1. din 12 mai 2004. Autorizația de construire sus-menționată a fost eliberată în baza certificatului de urbanism nr. U1. din 15 decembrie 2003 emis de Primăria Pantelimon, avizului favorabil nr. AV1. din 04 mai 2004 emis de Consiliul Județean Ilfov, precum și a avizului Inspectoratului de Stat în Construcții nr. AV2. din 26 martie 2004. La definitivarea construcției a fost încheiat și procesul verbal de recepție la finalul lucrărilor.

Așadar, pârâta nu ocupă în mod abuziv terenul, iar construcția nu a fost edificată cu rea - credință. Aceasta pentru că a obținut de la autoritatea publică locală toate asigurările că nu va fi tulburată pe parcursul derulării contractului de închiriere. În plus, reclamanta a devenit proprietara terenului abia în anul 2008, potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. V1. din 15 februarie 2008. În mod neîntemeiat a susținut apelanta reclamantă că, la momentul rămânerii definitive și irevocabile a sentinței civile nr. 2645 din 7 iunie 2006 (prin care autoarea sa a uzucapat terenul pe care i l-a înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare menționat mai sus), pronunțată de Judecătoria Buftea, efectele contractului de închiriere încetau.

Acest contract putea înceta doar la cererea părților care l-au semnat, și între care a produs și produce în continuare efecte, potrivit principiului relativității actului juridic civil; nici locatorul, nici locatarul nu au solicitat încetarea efectelor contractului. Pe de altă parte, contrar susținerilor apelantei reclamante, nu doar în ipoteza în care ambele părți invocă un titlu de proprietate asupra aceluiași bun poate fi promovată acțiunea în revendicare, ci și atunci când doar una dintre părți are titlu sau când niciuna din părți nu deține un asemenea titlu, problemele găsindu-și rezolvări diferite, în funcție de ipotezele date. Cu privire la greșita validare de către instanță a concluziilor raportului de expertiză față de modul de stabilire a valorii construcției, se reține că expertiza a relevat starea foarte bună a acesteia, utilitățile pe care le posedă, astfel că valoarea stabilită, actualizată, nu apare ca disproporționată.

Împrejurarea că expertul desemnat în cauză a folosit un catalog „normativ” din 1964, câtă vreme nu s-a dovedit că există cataloage recente, apărute după 1990 este irelevantă, din acest punct de vedere, acesta fiind și motivul pentru care instanța de control a respins refacerea probei cu expertiză doar pe acest considerent. Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta întemeiat pe dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ. și art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Dezvoltând motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recurenta învederează că decizia se impune a fi casată deoarece valoarea despăgubirilor pe care aceasta le datorează intimatei-pârâte SC E.P.

SRL nu poate fi posibilă fără administrarea unei noi expertize tehnice în specialitatea construcții care să stabilească valoarea reală a lucrărilor de construcție realizate de către aceasta pe terenul proprietatea recurentei, construcție asupra căreia, în baza accesiunii imobiliare artificiale, a fost constatată calitatea sa de proprietar. În privin ța acestui motiv de recurs se învederează că s-a solicitat instanței de apel să încuviințeze refacerea raportului de expertiză de către un alt expert, raport care să se fundamenteze pe normative în construcții ulterioare anului 1990 și care să aibă în vedere și coeficienți negativi de calcul, care în cauza dedusă judecații sunt determinați, printre altele, de lipsa instalațiilor de încălzire și gaze, existența litigiilor cu privire la imobil, etc. Evaluarea făcută este incorectă având în vedere că, separat de fundamentarea legală a acesteia pe baza unui catalog de evaluare nr. E1.

din anul 1964, expertul nici măcar nu a definit și explicitat formulele de calcul aplicate. O altă critică, întemeiată pe dispozițiile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. se referă la faptul că la data efectuării raportului de expertiza, singurul catalog care reglementează clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe este cel adoptat prin H.G. nr. 2139/2004, publicată în M. Of. al României nr. 46 din 13 ianuarie 2005, care a abrogat vechiul catalog aprobat prin H.G. nr. 964/1998 și nu un catalog din anul 1964. H.G. nr. 2139/2004 cuprinde o clasificare a mijloacelor fixe la care însăși experta a făcut trimitere, în grupe, subgrupe, clase, ș.a.m.d., iar Construcțiile fac parte din grupa 1. Expertiza a fost realizată fără să se țină cont și de Standardele internaționale de Evaluare ediția a opta - 2007, care reglementează metodologia de evaluare a oricăror construcții/proprietăți imobiliare.

Hotărârea recurată nu cuprinde motivele de fapt și de drept pentru care a fost respinsă solicitarea de trimitere a cauzei la instanța de fond, pentru încălcarea de către aceasta a principiului contradictorialității. Astfel în cuprinsul motivelor de apel, cu referire la pretinsa admisibilitate a cererii de evacuare determinată de lipsa raporturilor locative cu intimații și de necesitatea formulării unei acțiuni în revendicare, a arătat că instanța fondului a nesocotit principiul contradictorialității prevăzut de art. 129 alin. (4) C. proc. civ., prin aceea că s-a pronunțat asupra unui aspect pe care nu l-a pus niciodată în discuția părților. Se arată că a fost încălcat dreptul la ap ărare și la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului.

Instanța de apel a respins susținerile privitoare la admisibilitatea acțiunii în evacuare și la reaua-credință a reclamatei-pârâte SC E.P. SRL în edificarea construcției, apreciind în mod eronat că aceasta deține un titlu locativ care îi permite să folosească imobilul, fiind și de buna-credință la efectuarea lucrărilor. Evacuarea era admisibilă nu doar în situa ția în care între părțile litigante există raporturi locative, ci și în situația în care o persoană ocupă fără titlu un bun ce nu este proprietatea sa. Pârâ ții sunt doar simpli detentori precari "animus detinendi", deoarece ei nu dețin lucrul cu intenția de a se comporta ca proprietari ori titulari ai unui alt drept. Acestora le lipse ște elementul psihologic intențional "animus sibi habendi", care constă în intenția sau voința celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.

C ontrar celor re ținute de instanța de apel, certificatul de urbanism nr. U1. din 15 decembrie 2003 și autorizația de construire nr. AC1. din 12 mai 2004, enumerate ca argument al bunei-credințe a societății pârâte, nu reprezintă în realitate decât simple acte administrative pe baza cărora este permisă executarea unor lucrări de construcții și nu conferă titularului lor vreun titlu de proprietate. Pârâ ții cunosc faptul că dreptul de proprietate al Primăriei Pantelimon asupra terenului închiriat a fost desființat definitiv și irevocabil prin sentința civilă nr. 2645 din 07 iunie 2006 a Judecătoriei Buftea. Pe cale de consecin ță și contractul de închiriere încheiat cu Primăria Pantelimon, ca act subsecvent, este desființat la rândul său conform principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipientis (principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului inițial), cât și datorită faptului că a încetat calitatea de locator a primăriei.

Evacuarea intimaților-pârâți se impune în cauză cu atât mai mult cu cât instanța de fond a constatat că recurenta a devenit, în baza accesiunii imobiliare artificiale, proprietară asupra construcției edificată de intimați. Reaua-credință a intimatei persoană juridică este determinată de împrejurarea că atât la data încheierii contractului de închiriere cu Primăria Pantelimon, cât și la momentul eliberării de către autoritatea publică locală a actelor administrative de construire, terenul se afla în posesia unui terț - Societatea C.C. Pantelimon. Ca urmare a exercit ării unei posesii utile, continue, netulburate și sub nume de proprietar de către Societatea C.C. Pantelimon, aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului din Str. D., prin uzucapiune de lungă durata, conform sentinței civile nr. 2645 din 07 iunie 2006 a Judecătoriei Buftea.

Or, cu minime diligențe, pe care intimata-pârâtă SC E.P. SRL a recunoscut că nu le-a efectuat (a se vedea r ăspunsul la întrebarea 3 din interogatoriul administrat la fond), aceasta putea să cunoască cel puțin faptul că nu Primăria Pantelimon ocupă terenul obiect al contractului de închiriere, ci o altă persoană care îndeplinea toate condițiile necesare dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. Înalta Curte, analizând decizia prin raportare la criticile formulate, la probatoriile administrate și la temeiurile de drept incidente cauzei reține caracterul nefondat al recursului pentru argumentele ce succed. Prioritar, Înalta Curte învederează că își însușește în totalitate considerentele de fapt și de drept avute în vedere de instanța superioară de fond la darea hotărârii recurate.

Pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ. ce permiteau verificarea temeiniciei deciziei pronunțate în apel au fost abrogate prin art. I pct. 111 1 din O.U.G. nr. 138/2000 și, respectiv art. I pct. 112 din același act normativ, aprobat prin Legea nr. 219/2005. În actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., hotărârile supuse recursului pot fi verificate doar cu privire la legalitatea acestora și nu sub aspectul temeiniciei lor. Drept consecință, critica referitore la respingerea cererii de efectuare a unei noi expertize tehnice nu poate face obiect al recursului. Ceea ce va fi examinat, din punctul de vedere al pct. 9 din art. 304 C. proc. civ., este dacă instanța a înlăturat corect dispozițiile H.G.

nr. 2139 din 30 noiembrie 2004. Actul normativ invocat, modificat prin H.G. nr. 1496/2008, a aprobat Catalogul privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe. Baza legală de evaluare a construcției a avut în vedere Ghidul cuprinzând coeficienții de uzură fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcții” indicativ P 135-99, cursul valutar B.N.R. la data efectuării expertizei și Catalogul nr. 120/1964. Cu alte cuvinte, reținerea instanței de apel în sensul că utilizarea catalogului este legală, este corectă câtă vreme actul normativ invocat de recurentă se referă la o altă componentă a evaluării, componentă ce nu a făcut obiect al apelului, astfel cum se reține, în etapa devolutivă.

- Recurenta invocă încălcarea dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. sub aspectul nemotivării cererii de trimitere a cauzei la instanța de fond urmare a încălcării principiului contradictorialității. Critica poate fi încadrată în motivul de modificare prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ. (hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină) și nu pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. cum din eroare s-a indicat. Cele invocate de recurentă nu reprezintă un motiv de apel în sine ci doar o eventuală consecință a constatării incidenței dispozițiilor art. 297 alin. (1) C. proc. civ. Așadar, cum instanța de apel a constatat că prima instanță a soluționat corect pricina pe fond, dispozițiile art. 297 alin. (1) C. proc.

civ. nu au fost incidente în cauză, așa încât instanța nu avea a se pronunța asupra cererii de anulare a sentinței apelate. - Se mai invocă încălcarea dreptului la apărare și la un proces echitabil de către prima instanță deoarece nu a pus în discuție excepția de inadmisibilitate a acțiunii în evacuare, critică ce nu a primit nicio motivare în decizie. Contrar celor susținute de recurentă, instanța de apel arată condițiile exercitării acțiunii în revendicare și în ipoteza în care posesorul nu invocă un drept de proprietate, ca în speța de față. Cele arătate mai sus semnifică răspunsul dat de instanță criticii formulate, în sensul că reclamanta avea la îndemână acțiunea în revendicare și nu o acțiune având izvorul într-un contract de locațiune, față de care era terț.

Oricum, din expunerea rezumativă a cursului procesului rezultă că prima instanță s-a pronunțat pe fondul cauzei și nu pe cale de excepție cum susține recurenta. - Recurenta invocă încălcarea dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ. cu referire la soluția greșită a instanței de a nu reține admisibilitatea acțiunii în evacuare și a relei credințe a intimatei la edificarea construcției. Temeiul de drept procesual invocat, art. 129 alin. (5) C. proc. civ., nu este incident criticilor formulate câtă vreme se invocă aplicarea greșită a dispozițiilor art. 480 C. civ. și art. 1899 C. civ., critici ce pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Instanța de apel, pornind de la premisa că dreptul de proprietate al autoarei reclamante a fost dobândit ulterior încheierii contractului de locațiune și obținerii încuviințările administrative pentru ridicarea construcției, a reținut buna-credință a pârâtei.

Contrar celor susținute de reclamantă, instanța a reținut corect că prezumția bunei credințe prevăzută de art. 1899 alin. (2) C. proc. civ. a pârâtei la edificarea construcției, nu a fost răsturnată de reclamantă, față de respectarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, coroborată cu existența contractului de închiriere, a cărei valabilitate nu a fost contestată. Recurenta a susținut că, urmare a constatării dobândirii dreptului de proprietate prin prescripție achizitivă pe termen lung de către autoare a, locațiunea a încetat. Susținerea nu are temei legal câtă vreme, așa cum deja s-a arătat contractul de închiriere produce în continuare efecte, potrivit principiului relativității actului juridic civil și niciuna dintre părți nu a denunțat contractul.

Drept urmare, existența contractului de locațiune, dublată de buna-credință a pârâtei la ridicarea construcției, îi conferă acesteia un titlu cu privire la terenul pe care a edificat imobilul. Înalta Curte, pentru cele ce preced va respinge recursul ca nefondat în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC N.C. SRL împotriva deciziei nr. 505 din data de 21 decembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a V-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 noiembrie 2012.