ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3896/2013
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3896/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)
Asupra cauzei
civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea principală înregistrată
la 07 ianuarie 2011, reclamantul a solicitat ca pârâta să fie obligată să îi lase
în deplină proprietate și posesie imobilul „Cinematograful A.", proprietate
publică a municipiului Sfântu Gheorghe situat în strada K.C.S. înscris în CF nr.
CC1. Sfântu Gheorghe nr. cadastral C1. compus din teren în suprafață de 1.722 mp,
cinematograf și centrala termică, cu obligarea pârâtei la plata echivalentului în
RON a sumei de 784 euro/lună reprezentând despăgubiri civile aferente folosinței
imobilului după data de 31 decembrie 2010 și până la data predării efective a imobilului,
cu cheltuieli de judecată.
Pârâta SC
I.D.C. SRL pe calea unei cererii reconvenționale a solicitat să se constate existenta
unui drept al său de creanță asupra reclamantului, în sumă de 458.726,26 euro, reprezentând
cheltuieli necesare și utiie cu titlu de investiții efectuate
la imobilul din
Municipiul Sfântu Gheorghe, str. K.C.S., județ Covasna, ca urmare a contractului
de închiriere nr. I1./24 ianuarie 2006 modificat prin actele adiționale aferente,
după care să fie obligat reclamantul să îi achite contravaloarea acestor investiții
necesare și utile, cu dobânda legală de la data formulării acțiunii și până la data
plații efective, să se recunoască existența unui drept de retenție al pârâtei asupra
spațiului cinematografului „A." până la plata sumei anterior menționate.
Prin încheierea
de ședință de la termenul de judecată din 22 decembrie 2011 tribunalul a dispus
conexarea la Dosarul nr. 72/305/2011 a Dosarului nr. 3654/119/2011, constatând că
între cererea reconvențională din cel dintâi dosar și acțiunea introductivă din
cei deal doilea dosar există o legătură nu doar de conexitate ci și de litispendență.
Litispendența
s-a creat ca urmare a faptului că și în cadrul Dosarului nr. 3654/119/2011, dosar
format prin înregistrarea unei acțiuni la 04 octombrie 2011, SC I.D.C. SRL a solicitat
în contradictoriu cu municipiul Sfântu Gheorghe prin primar constatarea existenței
unui drept al său de creanță în sumă de 458.726,26 euro provenit din aceleași investiții
realizate asupra cinematografului „A.", cu recunoașterea unui drept de retenție
asupra acestuia, starea de conexitate apărând ca urmare a faptului că pe lângă aceste
două petste, SC I.D.C. SRL a solicitat și constatarea unei compensații legale între
această creanță și cea pe care ia rândul său o are municipiul împotriva societății,
respectiv cea de 109.019,49 RON la provenind din chiriile restante la care se adaugă
penalități de întârziere până la achitarea debitului principal sau până la admiterea
acțiunii introductive din Dosarul nr. 3654/119/2011, în subsidiar solicitându-se
stingerea creanțelor reciproce prin mecanismul compensației judiciare.
Prin încheierea
de ședință de la termenul de judecată din 30 iunie 2011 s-a dispus conexarea la
Dosarul nr. 72/305/2011 și a Dosarului nr. 1713/119/2011 al Tribunalului Covasna,
dosar în care s-a înregistrat la data de 29 aprilie 2011 acțiunea reclamantei SC
I.D.C. SRL în contradictoriu cu pârâtul municipiul Sfântu Gheorghe prin primar (pentru
Consiliul Local al municipiului Sfântu Ghorghe), prin care s-a cerut să se constate
existența dreptului reclamantei de a încheia cu municipiul Sfântu Gheorghe în calitate
de succesor în drepturi și obligații a R.A.D.E.F. R.F., a unui contract de vânzare
- cumpărare a activelor cinematografului „A.” inclusiv a terenului aferent de 1.816
mp pentru prețul total de 69.778 euro, cu obligarea pârâtului sa încheie act autentic
de vânzare-cumpărare pentru acest imobil, în caz contrar hotărârea judecătorească
să țină loc de act apt de intabulare, după care să se înscrie într-o CF nouă dreptul
de proprietate al reclamantei asupra acestuia, cu radierea dreptului de proprietate
al municipiului Sfântu Gheorghe și a dreptului de administrare operativă ai R.A.D.E.F.
asupra acestui bun, odată cu rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești.
Municipiul Sfântu
Gheorghe a depus o cerere de chemare în garanție a R.A.D.E.F. R.F. solicitând ca
în situația în care s-ar dovedi că societatea SC I.D.C. SRL a efectuat totuși unele
investiții minore atunci acestea să fie suportare de R.A.D.E.F. în solidar cu municipiul
Sfântu Gheorghe.
Chemata în garanție
R.A.D.E.F. a depus întâmpinare invocând excepția lipsei calității sale procesuale
pasive, întrucât odată cu predarea imobilului către Consiliul Local al municipiului
Sfântu Gheorghe, activul cinematografic nu se mai află în administrarea regiei.
Prin sentința
civilă nr. 2187 din 22 iunie 2012 Tribunalul Covasna a respins excepția inadmisibilității
cererii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic
de vânzare-cumpărare, cât și excepția inadmisibilității cererilor pentru constatarea
compensației legale și recunoașterea unui drept de retenție.
A respins excepția
tardivității cererii de chemare în garanție formulată de reclamantul municipiul
Sfântu Gheorghe împotriva R.A.D.E.F. „R.F.".
A admis excepția
lipsei calității procesuale pasive a chematei în garanție R.A.D.E.F. „R.F.".
A respins, ca
rămas fără obiect, capătul de cerere pentru predarea imobilului „Cinematograful
A." situat în municipiul Sfântu Gheorghe, str. K.C.S., județ Covasna, formulat
de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe prin primar cu sediul în municipiul Sfântu
Gheorghe, str. P.S., județ Covasna, în cadrul acțiunii principale introduse împotriva
pârâtei SC I.D.C. SRL prin administrator judiciar C.I.C. cu sediul procesual ales
în municipiul Brașov, str. P. județ Brașov.
A suspendat judecata
capătului de cerere din aceeași acțiune principală având ca obiect obligarea pârâtei
SC I.D.C. SRL la plata unor despăgubiri în cuantum de 784 euro/lunar începând cu
data de 31 decembrie 2010 și până la data predării imobilului mai sus arătat, 22
martie 2012.
A respins, ca
neîntemeiată, acțiunea conexă formulată de reclamanta SC I.D.C. SRL împotriva pârâtului
municipiul Sfântu Gheorghe prin primar (pentru Consiliul local al municipiului Sfântu
Gheorghe), având ca obiect constatarea existenței dreptului reclamantei de a încheia
cu pârâtul contract de vânzare -cumpărare pentru imobilul „Cinematograful A.",
obligarea pârâtei la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare în caz contrar
pronunțarea unei hotărâri judecătorești care suplinește actul autentic, radierea
din cartea funciară a dreptului de proprietate al municipiului Sfântu Gheorghe și
a dreptului de administrare operativă a R.A.D.E.F. „R.F.", corelativ înscrierii
dreptului de proprietate al reclamantei.
A admis în parte
cererea reconvenționaîă formulata de pârâta reclamantă SC I.D.C. SRL împotriva reclamantului
pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar.
A constatat existența
unui drept de creanță al pârâtei-reclamante asupra reclamantului-pârât, în sumă
de 838.000 RON, născut din efectuarea de cheltuieli necesare și utile ca urmare
a lucrărilor de construcții și instalații din imobilul reprezentând „Cinematograful
A.".
A obligat reclamantul
pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar să plătească pârâtei reclamante SC
I.D.C. SRL suma de 838.000 RON, cu dobânda legală, începând cu data introducerii
cererii 28 februarie 2011 și până la stingerea debitului.
A respins, ca
neîntemeiat, capătul de cerere din acțiunea reconvențională, având ca obiect recunoașterea
în favoarea pârâtei reclamante a unui drept de retenție asupra imobilului „Cinematograful
A." până la plata creanței în sumă de 838.000 RON.
A respins, ca
neîntemeiate, capetele de cerere conexe acțiunii reconvenționale, având ca obiect
în principal constatarea compensației legale dintre suma de 109.019,49 RON cu penalități
de întârziere și cea de 458.726,26 euro, în subsidiar dispunerea compensației judiciare.
A respins ca introdusă
împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă cererea de chemare în garanție
formulată de reclamantul pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar împotriva
R.A.D.E.F.
Pentru a pronunța
această sentință, instanța de fond a reținut următoarele considerente:
Inițial SC
I.D.C. SRL a exploatat clădirea cinematografului „A." din municipiul Sfântu
Gheorghe în temeiul unui contract de asociere în participațiune încheiat la 04
iulie 1997 cu R.A.D.E.F. R.F. - Filiala de exploatare a filmelor Covasna, prin art.
3 al acestui contract permițându-se în mod expres ca societatea comercială intrată
în asociere să desfășoare în clădirea cinematografului activități de discotecă,
alimentație publică, tombolă, agrement, programe muzicale, jocuri distractive și
alte activități cultural-administrative. Prin art. 5 al acestui contract (Dosar
nr. 72/305/2011), s-a prevăzut dreptul societății SC I.D.C. SRL de a executa pe
cheltuiala sa proprie lucrări de amenajare construcții și lucrări de reparație a
construcției, inclusiv de a dota întreg spațiul cu mobilier modern. S-a mai prevăzut
ca odată cu rezilierea contractului de asociere toate lucrările încorporate imobilului
vor trece cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. R.F.
Ulterior, prin
contractul de închiriere nr. 3 din 24 ianuarie 2006 încheiat cu R.A.D.E.F. R.F.,
clădirea cinematografului a fost preluată de SC I.D.C. SRL spre folosință în schimbul
unei chirii, în art. 2 al contractului menționându-se că locatarul va folosi spațiul
închiriat tot pentru același tip de activitate ca și cea amintită în contractul
de asociere în participațiune, respectiv în principal pentru activitatea de discotecă.
Odată cu intrarea
în vigoare a Legii nr. 303/2008, imobilul reprezentând clădirea cinematografului
„A." din municipiul Sfântu Gheorghe, construcție și teren aferent, a trecut
din domeniul privat al statului român și din administrarea R.A.D.E.F. R.F. în proprietatea
publică a municipiului Sfântu Gheorghe și în administrarea consiliului local al
municipiului, fiind predat acestuia din urmă in baza protocolului din 31 martie
2009, act în cuprinsul căruia s-a menționat că în clădire se află un chiriaș, SC
I.D.C. SRL, al cărei contract de închiriere se întinde până la data de 31
decembrie 2010, dosarul cu investițiile efectuate de acest chiriaș și recunoscute
de R.A.D.E.F. R.F. fiind predat în copie primăriei, menționându-se și împrejurarea
că societatea chiriașă a câștigat în justiție dreptul de a cumpăra de la R.A.D.E.F.
R.F. acel cinematograf, în acest sens fiind pronunțată sentința comercială nr.
6521 din 14 mai 2007 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, irevocabilă
după epuizarea căilor de atac.
Tribunalul a respins
excepția inadmisibilității cererii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești
care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare a cinematografului, cât și excepția
inadmisibilității cererilor pentru constatarea compensației legale și recunoașterea
unui drept de retenție formulate de SC I.D.C. SRL și excepția tardivității cererii
de chemare în garanție formulată de municipiul Sfântu Gheorghe împotriva R.A.D.E.F.
R.F., deoarece potrivit art. 61 alin. (2) C. proc. civ. o atare cerere atunci când
provine de la partea reclamantă se poate depune până la închiderea dezbaterilor
înaintea primei instanțe, or, din acest punct de vedere este de observat că municipiul
Sfântu Gheorghe deși este pârât în ceea ce privește petitul având ca obiect recunoașterea
și plata investițiilor aduse de chiriaș cinematografului „A.", are și calitatea
de reclamant în acțiunea în revendicare imobiliară și plata de despăgubiri cuantificate
la nivelul unei chirii lunare de 784 euro începând cu momentul ulterior datei de
31 decembrie 2010 și până la predarea efectivă a imobilului.
Apreciind că orice
creanță născută în legătură cu lucrările de reparații și investiții la imobilul
în litigiu, poate fi valorificată numai în raport cu municipiul Sfântu Gheorghe
și nu în contradictoriu cu fostul administrator al cinematografului, R.A.D.E.F.
R.F., tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a chematei
în garanție.
Potrivit pct.
8 din Legea nr. 303/2008 sălile de spectacol cinematografic, împreună cu terenul
aferent, au trecut în domeniul public al unității administrativ-teritoriale, consiliul
local al acesteia preluând activul și pasivul aferent fiecărei săli sau grădini
de spectacol cinematografic pe care o primesc în administrare, prin urmare creanțele
chiriașului provenind din lucrările de amenajare și construcții efectuate în legătură
cu sala de spectacol cinematografic, s-au transferat în puterea legii, odată cu
dreptul de proprietate asupra bunului imobil, către noul proprietar al acestuia,
creanța respectivă intrând în ceea ce s-a denumit de legiuitor ca fiind pasivul
sălii de spectacol cinematografic.
Prin această reglementare,
legiuitorul nu a făcut decât să ilustreze o situație tipică obligației „seriptae
in rem" , adică acea obligație care este opozabilă și terțului, prin terț înțelegându-se
acea persoană care nu a fost parte contractantă atunci când s-a constituit raportul
juridic care a generat dreptul de creanță, or, tocmai de acest lucru se poate vorbi
în cauza de față unde locatarul poate fi dezdăunat cu contravaloarea lucrărilor
aduse imobilului închiriat de către noul proprietar al imobilului, în speță municipiul
Sfântu Gheorghe. Pe fondul cauzei, instanța a reținut că la 22 martie 2012, a fost
pusă în executare decizia comercială nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curții de Apel
București, astfel că executorul judecătoresc M.P.I. a predat Consiliului Local al
municipiului Sfântu Gheorghe clădirea cinematografului, pătrunzând în imobil prin
exercitarea forței publice, bunurile mobile acolo găsite fiind inventariate și lăsate
în custodia consiliului local.
Capătul de cerere
având ca obiect revendicarea cinematografului s-a respins ca rămas fără obiect față
de punerea în executare la 22 martie 2012 a deciziei nr. 183 din 07 aprilie 2011
a Curții de Apel București.
Capătul de cerere
din acțiunea principală, având ca obiect obligarea pârâtei SC I.D.C. SRL la plata
unor despăgubiri în cuantum de 784 euro lunar începând cu data de 31 decembrie 2010
și până la data predării imobilului, 22 martie 2012, a fost suspendat pe temeiul
art. 36 din Legea nr. 85/2006, întrucât societatea pârâtă se găsește în procedura
insolvenței.
Acțiunea conexă
promovată de SC I.D.C. SRL pentru constatarea existenței dreptului său de a cumpăra
imobilul cinematograful „A.", cu obligarea municipiului la încheierea actului
autentic de vânzare-cumpărare, urmând ca hotărârea judecătorească să suplinească
acest act a fost respinsă, întrucât imobilul în cauză face parte din domeniul public
al municipiului Sfântu Gheorghe, fiind ca atare inventariat prin H.G. nr. 1269/2011,
la poziția 606, așa încât este evident că regimul juridic al bunului este unul care
se caracterizează prin inalienabilitate, potrivit Legii nr. 303/2008 neputând fi
nici măcar transferat în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale.
Este adevărat
că SC I.D.C. SRL a obținut pe cale judecătorească obligarea R.A.D.E.F. la încheierea
contractului de vânzare-cumpărare pentm acest imobil, prin negocierea directă a
prețului, numai că o atare hotărâre judecătoreasă putea fi executată strict în raport
de R.A.D.E.F., nu și față de municipiul Sfântu Gheorghe.
Referitor la investițiile
realizate de SC I.D.C. SRL este probat cu certitudine că aceste lucrări au fost
realizate cu acceptul administratorului bunului de la acea dată, R.A.D.E.F. R.F.,
fiind vorba de cheltuieli necesare și utile care au permis folosința clădirii conform
destinației agreate cu R.A.D.E.F., aceea de discotecă, prin urmare în discuție nu
sunt cheltuieli voluptorii, ci cheltuieli aprobate de administratorul cinematografului
de la acea vreme, pentru care există o multitudine de acte justificative, chiar
și o autorizație de construcție.
Expertul constructor
a identificat investițiile ca efectuate de SC I.D.C. SRL în anul 1997 și în perioada
anilor 2005-2010, a căror valoare de piață a fost stabilită la suma de 838.000 RON.
O atare preluare
a clădirii cu bunurile chiriașului și cu lucrările de amenajare și construcții realizate
de acesta, naște un drept de despăgubire al celui care a achiziționat bunurile și
a executat lucrările, drept care potrivit Legii nr. 303/2008 poate fi valorificat
în contradictoriu cu cel care a preluat activul și pasivul clădirii pe care R.A.D.E.F.
a avut-o în administrare ca sală de spectacol cinematografic.
În consecință,
SC I.D.C. SRL trebuie indemnizată cu valoarea de piața a investițiilor sale în bunuri
și lucrări, neputându-i-se acorda suma în concret cheltuită cu acestea deoarece
uzura bunurilor și a lucrărilor o suportă întotdeauna chiriașul, cu alte cuvinte
diferența dintre suma cheltuită pentru bunuri și investiții și cea care reprezintă
valoarea de piață a acestora, se suportă de către chiriaș, în cadrul obligației
sale de a folosi imobilul potrivit cu natura și destinația sa.
Chiar dacă prin
contractul de asociere în participațiune s-a prevăzut că R.A.D.E.F. va păstra cu
titlu gratuit construcțiile definitiv încorporate în structura imobilului în urma
lucrărilor executate de SC I.D.C. SRL, o atare clauză contractuală a produs efecte
strict între părțile contractului de asociere, fiind vorba de o desocotire a raporturilor
obligaționale numai între acestea, prin urmare, față de municipiul Sfântu Gheorghe,
dreptul de creanță al SC I.D.C. SRL trebuie privit ca unul integral și neatins de
efectele convenției de asociere în participațiune.
Corespunzător
celor de mai sus, a fost obligat municipiul Sfântu Gheorghe să plătească societății
SC I.D.C. SRL suma de 838.000 RON, cu dobânda legală de la data introducerii acțiunii
și până la stingerea debitului.
Capătul de cerere
referitor la recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu până
la plata creanței de 838.000 RON a fost respins ca neîntemeiat întrucât o atare
formă de garanție se poate recunoaște creditorului numai atunci când acesta deține
bunul asupra căruia urmărește instituirea dreptului de retenție, or, în cauza de
față SC I.D.C. SRL a pierdut stăpânirea imobilului odată cu îndepărtarea sa pe cale
silită din clădirea cinematografului.
S-au respins și
capetele de cerere conexe acțiunii reconvenționale având ca obiect în principal
constatarea compensației legale între suma de 109.019,49 RON cu penalități de întârziere
și cea de 458.726,26 euro reclamată cu titlu de investiții, în subsidiar dispunerea
compensației judiciare, întrucât pentru a inciude o creanță în mecanismul compensației
aceasta trebuie să fie certă, adică existența ei să nu fie discutabilă din punct
de vedere juridic, or, în cauza de față SC I.D.C. SRL și municipiul Sfântu Gheorghe
nu au căzut de acord asupra sumei pe care municipiul o are de încasat cu titlu de
chirie până la data încetării din 31 decembrie 2010 a contractului de închiriere,
prin urmare creanța este discutabilă sub aspectul întinderii ei, în ultimul rând
fiind de menționat că dacă s-ar constata ori dispune o asemenea compensare, acest
lucru s-ar realiza în detrimentul celorlalți creditori ai SC I.D.C. SRL, creditori
înscriși la masa ei credală, cu alte cuvinte municipiu! și-ar stinge fie și parțial
creanța pe care o are împotriva fostului chiriaș ai cinematografului „A.",
în timp ce restul creditorilor acestei societăți comerciale nu se pot îndestula
decât în cadrul procedurii concursuale a insolvenței, ceea ce este inadmisibil.
Împotriva acestei
decizii a declarat apel municipiul Sfântu Gheorghe prin care a solicitat schimbarea
în sensul respingerii cererii privind acordarea investițiilor efectuate cu dobânda
legală de la data introducerii acțiunii și până la plata propriu-zisă.
Prin decizia civilă
nr. 109 din 19 septembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă
și pentru cauze cu minori și familie, s-a admis în parte, apelul declarat de reclamantul
Municipiul Sfântu Gheorghe împotriva sentinței civile nr. 2187 din 22 iunie 2012
pronunțate de Tribunalul Covasna, pe care a schimbat-o în parte în sensul că:
A constatat existența
unui drept de creanță al pârâtei reclamante asupra reclamantului pârât, în sumă
de 797.363 în Ioc de 838.000 RON, născut din efectuarea de cheltuieli necesare și
utile ca urmare a lucrărilor de construcții și instalații din imobilul reprezentând
„Cinematograful A.".
A obligat reclamantul
pârât reconvențional municipiul Sfântu Gheorghe prin primar să plătească pârâtei
reclamante SC I.D.C. SRL suma de 797.363 RON în loc de 835.000 RON cu dobânda legala,
începând cu data pronunțării prezentei decizii și până la stingerea debitului.
A obligat recurentul
municipiul Sfântu Gheorghe să plătească intimatei SC I.D.C. SRL suma de 4.000 de
RON cheltuieli de judecată parțiale în recurs.
Pentru a pronunța
această hotărâre, Curtea de Apel a reținut următoarele:
În fapt pârâta
SC I.D.C. SRL a folosit cu destinația de discotecă imobilul reprezentând „Cinematograful
A." din Sf. Gheorghe în baza contractului de asociere în participațiune
298 din 4 iulie 1997, a contractului de închiriere din 23 august 2004, a contractului
de închiriere din 24 ianuarie 2006 încheiate cu administratorul spațiului, R.A.D.E.F.
„R.F.".
Prin decizia civilă
nr. 596 din 3 decembrie 2007 a Curții de Apel București rămasă irevocabilă prin
decizia civilă nr. 2806 din 9 octombrie 2008 R.A.D.E.F. a fost obligată să vândă
spațiul pârâtei, vânzare care nu s-a mai realizat datorită apariției Legii nr. 303/2008
prin care imobilul a trecut din proprietatea privată a municipiului în proprietatea
publică a recurentei, intre recurent și R.A.D.E.F. s-a încheiat un protocol de predare
primire nr. 2683 din 31 martie 2009, iar pârâta a fost evacuată la 22 martie 2012
în baza deciziei nr. 183 din 7 aprilie 2011 a Curții de Apel București.
Clauzele contractului
de asociere în participațiune nr. 298 din 4 iulie 1997 și ale contractului de închiriere
din 24 ianuarie 2006 nu pot fi invocate de recurentul Municipiul Sfântu Gheorghe
întrucât nu a fost parte contractuală, aceste clauze nefiindu-i opozabile.
De altfel prin
contractul de închiriere din 24 ianuarie 2006, care este ulterior contractului de
asociere în participațiune dispozițiile referitoare ia investiții s-au modificat,
stipulându-se la art. 15 că lucrările definitive executate de locatar rămân în proprietatea
locatorului, dar în măsura în care contractual se reziliază unilateral, partea fără
culpă are dreptul să fie despăgubită pentru toate pagubele suferite, exceptând
art. 4 care se referă la plata chiriei și art. 10 lit. j) referitor la contractele
cu furnizorii de utilități, în speță constatându-se încetarea contractului prin
expirarea termenului prin decizia nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curții de Apei București.
În speță sunt
aplicabile dispozițiile art. 1444 C. civ. potrivit căruia locatarii nu pot fi dați
afară mai înainte de a fi dezdăunați de locator, iar când acesta nu o face de către
cumpărător, în speță de dobânditor.
În speță corect
s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de recurent împotriva R.A.D.E.F.
care nu mai are nicio calitate procesuală pasivă în raport de acest imobil care
a intrat în proprietatea publică a Municipiului și în administrarea consiliului
local.
Pârâta a efectuat
investiții la imobil în trei etape.
În prima etapă
1 iulie - 31 decembrie 1997 potrivit expertizei s-au realizat în baza autorizației
nr. 35/2006 fiind recepționate prin procesul verbal de recepție din 28
noiembrie 1997 constând în lucrări de instalații construcții descrise în anexa 6
la raportul de expertiză constând în instalații electrice, de gaz centrala termică,
hidroizolație acoperiș, confecții metalice, sanitare, ventilație, tâmplărie, pardoseli,
toate în valoare de 598.206 RON valoare reactualizată.
În etapa a doua
respectiv 1 octombrie 2005 - 31 ianuarie 2007 pârâta a realizat lucrări de construcții
și instalații descrise în anexa 7 la raportul de expertiză constând în tâmplarii,
lemn, instalații încălzire, sanitare, electrice, identificate prin nota de constatare
nr. 7004 din 9 octombrie 2009 în care se prevede expres că mijloacele fixe și obiectele
de inventar sunt achiziționate pentru desfășurarea obiectului de activitate al chiriașului
și nu pentru îmbunătățiri aduse clădirii, lucrări în valoare 342.813 RON, fiind
eliminată din valoarea reținută de expert de 396.992 RON, suma de 54.179 RON reprezentând
mijloace fixe constând în mobilier „aparate muzicale, sonorizare, efecte luminoase,
obiecte de inventar, bunuri mobile proprietatea pârâtei care pot fi ridicate de
pârâtă.
În etapa a treia
2007-2010 pârâta a realizat lucrări de construcții și instalații în valoare de 55.679
RON descrise în anexa 8 la raportul de expertiză reprezentând finisaje interioare.
Adunând toate
lucrările de investiții pe cele trei etape rezultă suma de 996.698 RON din care
se scade conform calculului expertului tehnic 20% indici de individualizare, rezultă
suma de 797.363 RON valoarea de piață a investițiilor.
Lucrările executate
de pârâtă reținute de expert sunt cheltuieli necesare și utile care măresc valoarea
imobilului și nu voluptuorii.
Faptul că în anexa
la protocolul de predare primire se menționează activul de 35.679 RON valoare sală
spectacole care este valoarea contabilă a acestei săli și pasivul de 4.242 RON reprezentând
impozitul aferent clădirii nu absolvă recurenta de plata contravalorii investițiilor,
atâta timp cât în proprietatea recurentului a trecut imobilul așa cum există, cu
toate investițiile efectuate de pârâta care i-au mărit valoarea. Nu există în Legea
nr. 213/1998 dispoziții prin care să fie interzisă crearea de obligații pe seama
unităților administrativ-teritoriale.
Excepția prescripției
pentru investițiile efectuate de pârâtă în anul 1997 invocată de reclamantă este
neîntemeiată având în vedere că termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de
art. 3 din Decretul lege nr. 167/1958 curge doar de la data evacuării pârâtei din
imobil care a avut loc la 22 martie 2012 dată până la care pârâtul nu avea interesul
solicitării acestora.
Împotriva acestei
decizii a declarat recurs municipiul Sfântu Gheorghe prin primar, criticând soluția
pentru nelegalitate, invocând greșita aplicare a dispozițiilor legale privind acordarea
investițiilor efectuate cu dobânda legală de la data introducerii acțiunii, ori
de la data pronunțării deciziei și până la plata efectivă, invocând în drept dispozițiile
art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
S-a arătat că
instanțele de fond și apel au încălcat prevederile dispozițiilor art. 129 alin.
(5) C. proc. civ., deoarece, deși există suficiente probe la dosar, pentru a-și
forma convingerea, au fost nesocotite aceste probe, respectiv contractele încheiate
de R.A.D.E.F. cu societatea comerciala și au schimbat ori denaturat sensul lor,
ajungând la concluzii eronate, pronunțând astfel hotărâri netemeinice și nelegale.
Recurentul invocă
in acest sens contractul de asociere în participațiune nr. 298/1997 încheiat între
R.A.D.E.F. R.F. și SC I.D.C. SRL, prin care s-a stipulat că la încetarea contractului,
lucrările realizate în baza acestuia trec de drept în proprietatea R.A.D.E.F. cu
titlu gratuit (art. 6 din contract).
Această clauză
și-a produs efectele, astfel că la încetarea contractului, investițiile realizate
au trecut în patrimoniul R.A.D.E.F. R.F.
La data transmiterii
imobilului Cinematograful A. în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe,
investițiile realizate în baza contractului de asociere în participațiune nr. 298/1997
au trecut, ca urmare a voinței pârtilor, cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F.
Ulterior, acestea s-au transmis prin efectul Legii nr. 303/2008 din patrimoniul
R.A.D.E.F.-ului în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe.
Prin urmare este
eronată aserțiunea instanțelor că această asociere în participațiune și-ar fi produs
efectele numai față de R.A.D.E.F., iar nu fața de municipiul Sfântu Gheorghe. Așadar,
odată efectele produse, sunt produse definitiv, și pentru toate transmiterile succesive,
iar nu cum greșit a argumentat instanța de fond că s-a născut un drept de creanță
al SC I.D.C. SRL. Așadar, nu se poate susține de o instanță că anumite clauze care
îi sunt favorabile creditorului se mențin, iar altele care îi sunt defavorabile
nu își produc efectele.
De altfel, există
o contradicție între susținerile instanțelor de fond și de apel care afirma ca municipiul
Sfântu Gheorghe nu se poate prevala de prevederile contractului de asociere în participațiune
nr. 298/1997, dar cu toate acestea instanța a obligat paratul la plata investițiilor
necesare și utile realizate la imobil.
S-a invocat de
recurent că municipiul Sfântu Gheorghe nu a inițiat vreun raport contractual sau
de altă natură cu SC I.D.C. SRL, care să creeze anumite obligații, ci a preluat
raportul preexistent de la R.A.D.E.F. R.F., în starea în care se afla ia data apariției
Legii nr. 303/2008, respectiv cu investițiile efectuate de SC I.D.C. SRL, trecute
în patrimoniul R.A.D.E.F. R.F.
S-a mai invocat
faptul că, atât prin contractul de închiriere nr. I1./2006, cât și prin nota de
constatare predate odată cu dosarul investițiilor, se constată trecerea în proprietatea
locatorului cu titlu gratuit a lucrărilor executate la clădire.
Astfel, prin
art. 15 al contractului de închiriere se întărește încă odată ceea ce s-a stipulat
în contractul de asociere în participațiune cu privire la lucrările definitive executate,
astfel incat lucrările definitive executate de către locatar pe durata închirierii
rămân în proprietatea locatorului. Aceste prevederi se refera la investițiile realizate
după anul 2006.
Or, în această
situație, aserțiunea instanțelor de fond și de apel că acest raport este valabil
numai față de R.A.D.E.F., este nefondată și a condus la pronunțarea unei hotărâri
netemeinice și nelegale.
S-a invocat de
către recurent faptul ca instanța de fond nu a luat în considerare și nu a făcut
nicio referire la obiecțiunile la expertiza realizată de expert în construcții A.G.
Nu au fost luate in considerare obiectivele formulate, iar concluziile nu sunt pertinente
pentru soluționarea cauzei.
În fine, recurentul
a arătat că efectuează cheltuieli cu privire la bunurile mobile aparținând intimatei-reci
amante transmise odată cu imobilul cinematograf, preluat de la R.A.D.E.F.
Recursul este
întemeiat.
Examinând susținerile
recurentului, Înalta Curte constată că acestea se încadrează in dispozițiile
art. 304 pct. 7 C. proc. civ., urmând să le analizeze din această perspectivă.
Sintetizând motivele
de recurs se constată că, in esență, recurentul-pârât municipiul Sfântu Gheorghe
a arătat că instanța de apel a expus considerente contradictorii, deoarece a apreciat,
pe de o parte că pârâtul nu a fost parte in contractul de asociere in participațiune
și în contractele de închiriere, iar pe de altă parte a considerat că aceste contracte
au produs efecte față de unitatea administrativ-teritorială cu privire la dreptul
de creanță născut in favoarea societății comerciale reclamante.
Cât privește încadrarea
în dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., susținerile recurentului nu se circumscriu
acestui motiv de modificare, întrucât, invocând interpretarea greșită a clauzelor
din contractele încheiate între R.A.D.E.F. și intimata SC I.D.C. SRL, aceste critici
se încadrează în realitate, în dispozițiile motivului de casare art. 304 pct. 11
C. proc. civ., critici care nu pot fi analizate în prezentul recurs, față de abrogarea
textului de lege menționat, prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Criticile sunt
întemeiate. într-adevăr, susținând că actele juridice nu pot fi invocate de pârât
în favoarea sa, dar obligându-l totodată pe acesta la contravaloarea investițiilor,
în baza acelorași acte juridice, Curtea a procedat la o motivare contradictorie.
Ca atare, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
și va proceda îa rejudecarea cauzei raportat la actele dosarului.
Astfel, analizând
actele și lucrările dosarului, Înalta Curte reține că R.A.D.E.F. R.F., filiala Sfântu
Gheorghe a încheiat cu SC I.D.C. SRL, un contract de asociere in participațiune,
înregistrat sub nr. 298 din 04 iulie 1997.
Acest contract
prevedea in cuprinsul art. 3 că R.A.D.E.F. trebuia să pună la dispoziția societății
comerciale private clădirea cinematografului în vederea exploatării sale pentru
discotecă, alimentație publică, tombolă și alte activități culiural-educative.
Potrivit dispozițiilor
art. 5 din contract, s-a prevăzut dreptul societății SC I.D.C. SRL de a executa
pe cheltuiala sa lucrări de amenajare construcții și lucrări de reparație a construcției,
inclusiv de a dota întreg spațiul cu mobilier modern. S-a mai prevăzut, potrivit
art. 6 din contract că, odată cu rezilierea contractului de asociere toate lucrările
încorporate imobilului vor trece cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. R.F.
Referitor Ia investițiile
efectuate, instanța de apel a reținut că acestea au fost efectuate în cursul anului
1997, în perioada 1 octombrie 2005 - 31 ianuarie 2007 și în tine în perioada 2007-2010.
Regimul juridic al acestora, urmează să fie analizat în raport, atât de contractul
de asociere în participațiune a cărui durată se situează între 1997 și 2004, cât
și a contractelor de închiriere cu durata între 2004-2006 și 2006-2010.
Nu interesează,
din această perspectivă, cu ce titlu au trecut investițiile și imobilele respective
de la R.A.D.E.F. la pârât, cu sau fără titlu gratuit, deoarece acest aspect este
relevant doar în ceea ce privește raportul juridic dintre părțile contractante respective.
Art. 7 din convenția
părților prevedea că durata asocierii in participațiune este de 5 ani de la data
încheierii contractului, cu posibilitatea reînnoirii acestuia, in situația efectuării
unei investiții suplimentare.
Din cuprinsul
art. 20 din contract reiese că acesta se reziliază de drept, conform lit. a), la
expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul, dacă părțile nu convin
să-l prelungească cu aceleași clauze sau clauze modificate. De asemenea, potrivit
prevederilor de la lit. h), ale aceluiași articol, contractul se reziliază și cu
acordul părților.
Așadar, în înțelegerea
părților, sintagma „rezilierea contractului" privește, în realitate, cauzele
de încetare ale contractului care operează, atât la expirarea termenului pentru
care acesta a fost încheiat, cât și prin acordul părților.
Or, părțile din
contractul de asociere în participațiune au convenit încheierea contractului de
închiriere nr. 42 din 23 august 2004, având ca obiect același imobil, ceea ce demonstrează
că prima convenție a încetat prin acordul părților. Această situație a dus la încetarea
raporturilor juridice din contractul de asociere în participațiune, cu consecința
stingerii tuturor drepturilor și obligațiilor ce decurgeau din convenția respectivă.
Așa fiind, întrucât
la expirarea termenului contractual, investițiile efectuate de societatea comercială
au trecut in proprietatea R.A.D.E.F., societatea comercială nu poate pretinde că
in patrimoniul său a luat naștere un drept de creanță având ca obiect despăgubiri
pentru investițiile efectuate pe parcursul derulării contractului de asociere in
participațiune, pentru perioada 1997-2004.
În ceea ce privește
contractele de închiriere încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea SC I.D.C. SRL, respectiv
nr. I2. din 23 august 2004 și nr. I1. din 24 ianuarie 2006, se constată că R.A.D.E.F.
a închiriat clădirea cinematografului, transmițând folosința acestuia societății
comerciale. Clădirea ce constituia obiectul contractului putea fi in continuare
folosită cu scopul de discotecă, urmând a se plăti o suma lunară drept chirie pentru
aceasta folosință.
Și în cadrul acestor
contracte s-a prevăzut ca locatarul să efectueze lucrări de investiții, urmând ca
la expirarea contractului investițiile să treacă in proprietatea locatorului R.A.D.E.F.
Astfel, din contractul
de închiriere nr. I1./24 ianuarie 2006 reiese conform dispozițiilor art. 15
alin. (1), că lucrările definitive executate de locatar rămân în proprietatea locatorului,
iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol, în măsura în care contractul se reziliază
unilateral, partea fără culpă are dreptul să fie despăgubită pentru toate pagubele
suferite. Așadar, în înțelesul părților sintagma „reziliere unilaterală" înseamnă
încetarea contractului.
Cum corect a reținut
instanța de apel, contractul de închiriere a încetat ca urmare a expirării termenului,
aspect constatat cu putere de lucru judecat prin decizia comercială nr. 183 din
07 aprilie 2013, pronunțată de Curtea de Apel București.
Or, în această
situație, este evidentă concluzia că nu există culpa vreuneia dintre părți la încetarea
raporturilor contractuale.
Având in vedere
această dinamică a raporturilor obligaționale, rezultă că la expirarea duratei contractuale
privind închirierea, raportul juridic dintre R.A.D.E.F. și societatea comercială
s-a stins și, in consecință, au încetat toate drepturile și obligațiile contractuale.
Așa fiind, nici
ca urmare a acestor contracte de închiriere, intimata-reclamantă nu poate pretinde
ca s-a născut in patrimoniul său un drept de creanță având ca obiect despăgubiri
pentru investițiile efectuate pentru perioadele 2004-2006 și 2006-2010.
Efectul produs
de convențiile părților constă în nașterea drepturilor și obligațiilor contractuale,
așa cum au fost stabilite, atât prin contractul de asociere in participațiune, cât
și prin cel referitor la transmiterea folosinței, ceea ce denotă că, in ceea ce
privește investițiile efectuate de societatea comercială, a avut loc transmiterea
dreptului de proprietate asupra acestora în patrimoniul R.A.D.E.F.
Încetarea contractelor
încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea comercială s-a realizat conform clauzelor
convenite de părți, fără a se constata culpa vreuneia dintre ele. În aceste condiții,
raporturile juridice dintre părți s-au stins, având drept consecință faptul ca niciuna
dintre ele nu mai poate pretinde nașterea unui drept in favoarea lor, ulterior expirării
contractelor.
Așadar, instanța
de apel a statuat eronat asupra existentei unui drept de creanță in favoarea intimatei-reclamante,
deși acesta nu a luat naștere ca urmare a derulării contractelor încheiate intre
R.A.D.E.F. și SC I.D.C. SRL.
Prin efectul Legii
nr. 303/2008, clădirile aparținând R.A.D.E.F. au trecut in patrimoniul unităților
administrativ-teritoriale, in speță, clădirea cinematografului a fost transferată
recurentului-pârât, municipiul Sfântu Gheorghe care s-a subrogat în drepturile antecesorului
său.
Imobilul reprezentând
clădirea cinematografului „A." din orașul Sfântu Gheorghe, construcție și teren
aferent, a trecut din domeniul privat al statului român și din administrarea R.A.D.E.F.
R.F., în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe și în administrarea
consiliului local al municipiului, fiind predat acestuia din urmă în baza protocolului
din 31 martie 2009. În cuprinsul acestui act s-a menționat că în clădire se află
un chiriaș, SC I.D.C. SRL, al cărei contract de închiriere se întinde până la data
de 31 decembrie 2010, precum și dosarul cu investițiile efectuate de acest chiriaș
și recunoscute de R.A.D.E.F. R.F. Contractul de închiriere a încetat la expirarea
termenului prevăzut în convenție, astfel încât raporturile juridice dintre părți
s-au încheiat și nu se poate invoca nașterea unui drept de creanță în patrimoniul
societății comerciale.
Preluarea imobilului
de către municipiul Sfântu Gheorghe l-a transformai în succesorul R.A.D.E.F., municipiul
subrogându-se în drepturile acestuia, astfel încât, efectele contractelor incheiate
anterior de către antecesorul său, s-au reflectat asupra recurentului, care a preluat
drepturile și obligațiile contractuale, așa cum au fost transmise, potrivit
art. II din Legea nr. 303/2008.
În situația în
care se constată, fără echivoc, că nici contractul de asociere in pârticipațiune
și nici contractele de închiriere nu au dat naștere unui drept la despăgubiri pentru
investițiile efectuate de către societatea comercială, ci, dimpotrivă acestea au
trecut in proprietatea cocontractantului R.A.D.E.F., municipiul Sfântu Gheorghe
subrogându-se în drepturile acestuia, acesta din urmă poate invoca existența în
patrimoniul său a bunurilor dobândite de antecesorul său.
Este nerelevant
in speță argumentul privind realizarea investițiilor cu acordul locatorului, deoarece
acesta este un element separat al relațiilor contractuale și nu determină nașterea
dreptului de creanță. Temeiul dobândirii dreptului de proprietate asupra investițiilor
realizate la imobilul in litigiu ii constituie clauzele care instituie transferul
către R.A.D.E.F. și stingerea raporturilor contractuale dintre cocontractanții inițiali,
ceea ce consolidează drepturile dobândite ca efect al puterii obligatorii al convențiilor,
fiind expresia principiului pacta sunt servanda.
Având în vedere
soluția adoptată în recurs, celelalte critici formulate de recurent, nu vor mai
fi analizate.
Față de aceste
considerente, Înalta Curte, în baza dispozițiilor art 312 alin. (1), raportate la
art. 304 pct. 7 C. proc. civ. urmează să admită recursul declarat de reclamantul
municipiul Sfântu Gheorghe, sa modifice in parte decizia atacată în sensul că va
respinge capătul din cererea reconvențională și acțiunea conexă având ca obiect
constatarea dreptului de creanță pentru investițiile realizate ia Cinematograful
„A.", precum și capătul de cerere din cererea reconvențională având ca obiect
obligarea reclamantului-pârât la plata contravalorii acestor investiții, cu dobânda
legală. Va înlătura obligarea apelantului-reclamant-pârât municipiul Sfântu Gheorghe,
prin Primar de a plăti suma de 4000 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă
SC I.D.C. SRL, prin administrator judiciar I.C.I.
Urmează să mențină
celelalte dispoziții ale deciziei și sentinței.
În baza dispoz.
art. 274 C. proc. civ. urmează sa oblige pe intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, ca parte
căzută în pretenții, la plata sumei de 6.047 RON către recurentul Municipiul Sfântu
Gheorghe, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, respectiv taxa judiciară
de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul
declarat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe, prin primar împotriva deciziei
civile nr. 109 din 19 septembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția
civilă și pentru cauze cu minori și familie.
Modifică în parte
decizia atacată în sensul că respinge capătul din cererea reconvențională și acțiunea
conexă având ca obiect constatarea dreptului de creanță pentru investițiile realizate
la Cinematograful „A.", precum și capătul de cerere din cererea reconvenționaiă
având ca obiect obligarea reciamantului-pârât la plata contravalorii acestor investiții,
cu dobânda legală.
Înlătură obligarea
apelantului-reclamant-pârât municipiul Sfântu Gheorghe, prin primar de a plăti suma
de 4.000 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, prin administrator
judiciar I.C.I.
Menține celelalte
dispoziții ale deciziei și sentinței.
Obligă pe intimata-pârâtă
SC I.D.C. SRL, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 6.047 RON către recurentul
municipiul Sfântu Gheorghe, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, respectiv
taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.
Irevocabilă.
Pronunțată în
ședință publică astăzi 23 septembrie 2013.