ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3896/2013

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin acțiunea principală înregistrată la 07 ianuarie 2011, reclamantul a solicitat ca pârâta să fie obligată să îi lase în deplină proprietate și posesie imobilul „Cinematograful A.", proprietate publică a municipiului Sfântu Gheorghe situat în strada K.C.S. înscris în CF nr. CC1. Sfântu Gheorghe nr. cadastral C1. compus din teren în suprafață de 1.722 mp, cinematograf și centrala termică, cu obligarea pârâtei la plata echivalentului în RON a sumei de 784 euro/lună reprezentând despăgubiri civile aferente folosinței imobilului după data de 31 decembrie 2010 și până la data predării efective a imobilului, cu cheltuieli de judecată. Pârâta SC I.D.C.

SRL pe calea unei cererii reconvenționale a solicitat să se constate existenta unui drept al său de creanță asupra reclamantului, în sumă de 458.726,26 euro, reprezentând cheltuieli necesare și utiie cu titlu de investiții efectuate la imobilul din Municipiul Sfântu Gheorghe, str. K.C.S., județ Covasna, ca urmare a contractului de închiriere nr. I1./24 ianuarie 2006 modificat prin actele adiționale aferente, după care să fie obligat reclamantul să îi achite contravaloarea acestor investiții necesare și utile, cu dobânda legală de la data formulării acțiunii și până la data plații efective, să se recunoască existența unui drept de retenție al pârâtei asupra spațiului cinematografului „A." până la plata sumei anterior menționate.

Prin încheierea de ședință de la termenul de judecată din 22 decembrie 2011 tribunalul a dispus conexarea la Dosarul nr. 72/305/2011 a Dosarului nr. 3654/119/2011, constatând că între cererea reconvențională din cel dintâi dosar și acțiunea introductivă din cei de­al doilea dosar există o legătură nu doar de conexitate ci și de litispendență. Litispendența s-a creat ca urmare a faptului că și în cadrul Dosarului nr. 3654/119/2011, dosar format prin înregistrarea unei acțiuni la 04 octombrie 2011, SC I.D.C. SRL a solicitat în contradictoriu cu municipiul Sfântu Gheorghe prin primar constatarea existenței unui drept al său de creanță în sumă de 458.726,26 euro provenit din aceleași investiții realizate asupra cinematografului „A.", cu recunoașterea unui drept de retenție asupra acestuia, starea de conexitate apărând ca urmare a faptului că pe lângă aceste două petste, SC I.D.C.

SRL a solicitat și constatarea unei compensații legale între această creanță și cea pe care ia rândul său o are municipiul împotriva societății, respectiv cea de 109.019,49 RON la provenind din chiriile restante la care se adaugă penalități de întârziere până la achitarea debitului principal sau până la admiterea acțiunii introductive din Dosarul nr. 3654/119/2011, în subsidiar solicitându-se stingerea creanțelor reciproce prin mecanismul compensației judiciare. Prin încheierea de ședință de la termenul de judecată din 30 iunie 2011 s-a dispus conexarea la Dosarul nr. 72/305/2011 și a Dosarului nr. 1713/119/2011 al Tribunalului Covasna, dosar în care s-a înregistrat la data de 29 aprilie 2011 acțiunea reclamantei SC I.D.C.

SRL în contradictoriu cu pârâtul municipiul Sfântu Gheorghe prin primar (pentru Consiliul Local al municipiului Sfântu Ghorghe), prin care s-a cerut să se constate existența dreptului reclamantei de a încheia cu municipiul Sfântu Gheorghe în calitate de succesor în drepturi și obligații a R.A.D.E.F. R.F., a unui contract de vânzare - cumpărare a activelor cinematografului „A.” inclusiv a terenului aferent de 1.816 mp pentru prețul total de 69.778 euro, cu obligarea pârâtului sa încheie act autentic de vânzare-cumpărare pentru acest imobil, în caz contrar hotărârea judecătorească să țină loc de act apt de intabulare, după care să se înscrie într-o CF nouă dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestuia, cu radierea dreptului de proprietate al municipiului Sfântu Gheorghe și a dreptului de administrare operativă ai R.A.D.E.F.

asupra acestui bun, odată cu rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești. Municipiul Sfântu Gheorghe a depus o cerere de chemare în garanție a R.A.D.E.F. R.F. solicitând ca în situația în care s-ar dovedi că societatea SC I.D.C. SRL a efectuat totuși unele investiții minore atunci acestea să fie suportare de R.A.D.E.F. în solidar cu municipiul Sfântu Gheorghe. Chemata în garanție R.A.D.E.F. a depus întâmpinare invocând excepția lipsei calității sale procesuale pasive, întrucât odată cu predarea imobilului către Consiliul Local al municipiului Sfântu Gheorghe, activul cinematografic nu se mai află în administrarea regiei. Prin sentința civilă nr. 2187 din 22 iunie 2012 Tribunalul Covasna a respins excepția inadmisibilității cererii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cât și excepția inadmisibilității cererilor pentru constatarea compensației legale și recunoașterea unui drept de retenție.

A respins excepția tardivității cererii de chemare în garanție formulată de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe împotriva R.A.D.E.F. „R.F.". A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a chematei în garanție R.A.D.E.F. „R.F.". A respins, ca rămas fără obiect, capătul de cerere pentru predarea imobilului „Cinematograful A." situat în municipiul Sfântu Gheorghe, str. K.C.S., județ Covasna, formulat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe prin primar cu sediul în municipiul Sfântu Gheorghe, str. P.S., județ Covasna, în cadrul acțiunii principale introduse împotriva pârâtei SC I.D.C. SRL prin administrator judiciar C.I.C. cu sediul procesual ales în municipiul Brașov, str. P. județ Brașov.

A suspendat judecata capătului de cerere din aceeași acțiune principală având ca obiect obligarea pârâtei SC I.D.C. SRL la plata unor despăgubiri în cuantum de 784 euro/lunar începând cu data de 31 decembrie 2010 și până la data predării imobilului mai sus arătat, 22 martie 2012. A respins, ca neîntemeiată, acțiunea conexă formulată de reclamanta SC I.D.C. SRL împotriva pârâtului municipiul Sfântu Gheorghe prin primar (pentru Consiliul local al municipiului Sfântu Gheorghe), având ca obiect constatarea existenței dreptului reclamantei de a încheia cu pârâtul contract de vânzare -cumpărare pentru imobilul „Cinematograful A.", obligarea pârâtei la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare în caz contrar pronunțarea unei hotărâri judecătorești care suplinește actul autentic, radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al municipiului Sfântu Gheorghe și a dreptului de administrare operativă a R.A.D.E.F.

„R.F.", corelativ înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei. A admis în parte cererea reconvenționaîă formulata de pârâta reclamantă SC I.D.C. SRL împotriva reclamantului pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar. A constatat existența unui drept de creanță al pârâtei-reclamante asupra reclamantului-pârât, în sumă de 838.000 RON, născut din efectuarea de cheltuieli necesare și utile ca urmare a lucrărilor de construcții și instalații din imobilul reprezentând „Cinematograful A.". A obligat reclamantul pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar să plătească pârâtei reclamante SC I.D.C. SRL suma de 838.000 RON, cu dobânda legală, începând cu data introducerii cererii 28 februarie 2011 și până la stingerea debitului.

A respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere din acțiunea reconvențională, având ca obiect recunoașterea în favoarea pârâtei reclamante a unui drept de retenție asupra imobilului „Cinematograful A." până la plata creanței în sumă de 838.000 RON. A respins, ca neîntemeiate, capetele de cerere conexe acțiunii reconvenționale, având ca obiect în principal constatarea compensației legale dintre suma de 109.019,49 RON cu penalități de întârziere și cea de 458.726,26 euro, în subsidiar dispunerea compensației judiciare. A respins ca introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă cererea de chemare în garanție formulată de reclamantul pârât municipiul Sfântu Gheorghe prin primar împotriva R.A.D.E.F.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele considerente: Inițial SC I.D.C. SRL a exploatat clădirea cinematografului „A." din municipiul Sfântu Gheorghe în temeiul unui contract de asociere în participațiune încheiat la 04 iulie 1997 cu R.A.D.E.F. R.F. - Filiala de exploatare a filmelor Covasna, prin art. 3 al acestui contract permițându-se în mod expres ca societatea comercială intrată în asociere să desfășoare în clădirea cinematografului activități de discotecă, alimentație publică, tombolă, agrement, programe muzicale, jocuri distractive și alte activități cultural-administrative. Prin art. 5 al acestui contract (Dosar nr. 72/305/2011), s-a prevăzut dreptul societății SC I.D.C.

SRL de a executa pe cheltuiala sa proprie lucrări de amenajare construcții și lucrări de reparație a construcției, inclusiv de a dota întreg spațiul cu mobilier modern. S-a mai prevăzut ca odată cu rezilierea contractului de asociere toate lucrările încorporate imobilului vor trece cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. R.F. Ulterior, prin contractul de închiriere nr. 3 din 24 ianuarie 2006 încheiat cu R.A.D.E.F. R.F., clădirea cinematografului a fost preluată de SC I.D.C. SRL spre folosință în schimbul unei chirii, în art. 2 al contractului menționându-se că locatarul va folosi spațiul închiriat tot pentru același tip de activitate ca și cea amintită în contractul de asociere în participațiune, respectiv în principal pentru activitatea de discotecă.

Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 303/2008, imobilul reprezentând clădirea cinematografului „A." din municipiul Sfântu Gheorghe, construcție și teren aferent, a trecut din domeniul privat al statului român și din administrarea R.A.D.E.F. R.F. în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe și în administrarea consiliului local al municipiului, fiind predat acestuia din urmă in baza protocolului din 31 martie 2009, act în cuprinsul căruia s-a menționat că în clădire se află un chiriaș, SC I.D.C. SRL, al cărei contract de închiriere se întinde până la data de 31 decembrie 2010, dosarul cu investițiile efectuate de acest chiriaș și recunoscute de R.A.D.E.F. R.F. fiind predat în copie primăriei, menționându-se și împrejurarea că societatea chiriașă a câștigat în justiție dreptul de a cumpăra de la R.A.D.E.F.

R.F. acel cinematograf, în acest sens fiind pronunțată sentința comercială nr. 6521 din 14 mai 2007 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, irevocabilă după epuizarea căilor de atac. Tribunalul a respins excepția inadmisibilității cererii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare a cinematografului, cât și excepția inadmisibilității cererilor pentru constatarea compensației legale și recunoașterea unui drept de retenție formulate de SC I.D.C. SRL și excepția tardivității cererii de chemare în garanție formulată de municipiul Sfântu Gheorghe împotriva R.A.D.E.F. R.F., deoarece potrivit art. 61 alin. (2) C. proc. civ.

o atare cerere atunci când provine de la partea reclamantă se poate depune până la închiderea dezbaterilor înaintea primei instanțe, or, din acest punct de vedere este de observat că municipiul Sfântu Gheorghe deși este pârât în ceea ce privește petitul având ca obiect recunoașterea și plata investițiilor aduse de chiriaș cinematografului „A.", are și calitatea de reclamant în acțiunea în revendicare imobiliară și plata de despăgubiri cuantificate la nivelul unei chirii lunare de 784 euro începând cu momentul ulterior datei de 31 decembrie 2010 și până la predarea efectivă a imobilului. Apreciind că orice creanță născută în legătură cu lucrările de reparații și investiții la imobilul în litigiu, poate fi valorificată numai în raport cu municipiul Sfântu Gheorghe și nu în contradictoriu cu fostul administrator al cinematografului, R.A.D.E.F.

R.F., tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a chematei în garanție. Potrivit pct. 8 din Legea nr. 303/2008 sălile de spectacol cinematografic, împreună cu terenul aferent, au trecut în domeniul public al unității administrativ-teritoriale, consiliul local al acesteia preluând activul și pasivul aferent fiecărei săli sau grădini de spectacol cinematografic pe care o primesc în administrare, prin urmare creanțele chiriașului provenind din lucrările de amenajare și construcții efectuate în legătură cu sala de spectacol cinematografic, s-au transferat în puterea legii, odată cu dreptul de proprietate asupra bunului imobil, către noul proprietar al acestuia, creanța respectivă intrând în ceea ce s-a denumit de legiuitor ca fiind pasivul sălii de spectacol cinematografic.

Prin această reglementare, legiuitorul nu a făcut decât să ilustreze o situație tipică obligației „seriptae in rem" , adică acea obligație care este opozabilă și terțului, prin terț înțelegându-se acea persoană care nu a fost parte contractantă atunci când s-a constituit raportul juridic care a generat dreptul de creanță, or, tocmai de acest lucru se poate vorbi în cauza de față unde locatarul poate fi dezdăunat cu contravaloarea lucrărilor aduse imobilului închiriat de către noul proprietar al imobilului, în speță municipiul Sfântu Gheorghe. Pe fondul cauzei, instanța a reținut că la 22 martie 2012, a fost pusă în executare decizia comercială nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curții de Apel București, astfel că executorul judecătoresc M.P.I.

a predat Consiliului Local al municipiului Sfântu Gheorghe clădirea cinematografului, pătrunzând în imobil prin exercitarea forței publice, bunurile mobile acolo găsite fiind inventariate și lăsate în custodia consiliului local. Capătul de cerere având ca obiect revendicarea cinematografului s-a respins ca rămas fără obiect față de punerea în executare la 22 martie 2012 a deciziei nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curții de Apel București. Capătul de cerere din acțiunea principală, având ca obiect obligarea pârâtei SC I.D.C. SRL la plata unor despăgubiri în cuantum de 784 euro lunar începând cu data de 31 decembrie 2010 și până la data predării imobilului, 22 martie 2012, a fost suspendat pe temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006, întrucât societatea pârâtă se găsește în procedura insolvenței.

Acțiunea conexă promovată de SC I.D.C. SRL pentru constatarea existenței dreptului său de a cumpăra imobilul cinematograful „A.", cu obligarea municipiului la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, urmând ca hotărârea judecătorească să suplinească acest act a fost respinsă, întrucât imobilul în cauză face parte din domeniul public al municipiului Sfântu Gheorghe, fiind ca atare inventariat prin H.G. nr. 1269/2011, la poziția 606, așa încât este evident că regimul juridic al bunului este unul care se caracterizează prin inalienabilitate, potrivit Legii nr. 303/2008 neputând fi nici măcar transferat în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale. Este adevărat că SC I.D.C.

SRL a obținut pe cale judecătorească obligarea R.A.D.E.F. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentm acest imobil, prin negocierea directă a prețului, numai că o atare hotărâre judecătoreasă putea fi executată strict în raport de R.A.D.E.F., nu și față de municipiul Sfântu Gheorghe. Referitor la investițiile realizate de SC I.D.C. SRL este probat cu certitudine că aceste lucrări au fost realizate cu acceptul administratorului bunului de la acea dată, R.A.D.E.F. R.F., fiind vorba de cheltuieli necesare și utile care au permis folosința clădirii conform destinației agreate cu R.A.D.E.F., aceea de discotecă, prin urmare în discuție nu sunt cheltuieli voluptorii, ci cheltuieli aprobate de administratorul cinematografului de la acea vreme, pentru care există o multitudine de acte justificative, chiar și o autorizație de construcție.

Expertul constructor a identificat investițiile ca efectuate de SC I.D.C. SRL în anul 1997 și în perioada anilor 2005-2010, a căror valoare de piață a fost stabilită la suma de 838.000 RON. O atare preluare a clădirii cu bunurile chiriașului și cu lucrările de amenajare și construcții realizate de acesta, naște un drept de despăgubire al celui care a achiziționat bunurile și a executat lucrările, drept care potrivit Legii nr. 303/2008 poate fi valorificat în contradictoriu cu cel care a preluat activul și pasivul clădirii pe care R.A.D.E.F. a avut-o în administrare ca sală de spectacol cinematografic. În consecință, SC I.D.C.

SRL trebuie indemnizată cu valoarea de piața a investițiilor sale în bunuri și lucrări, neputându-i-se acorda suma în concret cheltuită cu acestea deoarece uzura bunurilor și a lucrărilor o suportă întotdeauna chiriașul, cu alte cuvinte diferența dintre suma cheltuită pentru bunuri și investiții și cea care reprezintă valoarea de piață a acestora, se suportă de către chiriaș, în cadrul obligației sale de a folosi imobilul potrivit cu natura și destinația sa. Chiar dacă prin contractul de asociere în participațiune s-a prevăzut că R.A.D.E.F. va păstra cu titlu gratuit construcțiile definitiv încorporate în structura imobilului în urma lucrărilor executate de SC I.D.C. SRL, o atare clauză contractuală a produs efecte strict între părțile contractului de asociere, fiind vorba de o desocotire a raporturilor obligaționale numai între acestea, prin urmare, față de municipiul Sfântu Gheorghe, dreptul de creanță al SC I.D.C.

SRL trebuie privit ca unul integral și neatins de efectele convenției de asociere în participațiune. Corespunzător celor de mai sus, a fost obligat municipiul Sfântu Gheorghe să plătească societății SC I.D.C. SRL suma de 838.000 RON, cu dobânda legală de la data introducerii acțiunii și până la stingerea debitului. Capătul de cerere referitor la recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu până la plata creanței de 838.000 RON a fost respins ca neîntemeiat întrucât o atare formă de garanție se poate recunoaște creditorului numai atunci când acesta deține bunul asupra căruia urmărește instituirea dreptului de retenție, or, în cauza de față SC I.D.C. SRL a pierdut stăpânirea imobilului odată cu îndepărtarea sa pe cale silită din clădirea cinematografului.

S-au respins și capetele de cerere conexe acțiunii reconvenționale având ca obiect în principal constatarea compensației legale între suma de 109.019,49 RON cu penalități de întârziere și cea de 458.726,26 euro reclamată cu titlu de investiții, în subsidiar dispunerea compensației judiciare, întrucât pentru a inciude o creanță în mecanismul compensației aceasta trebuie să fie certă, adică existența ei să nu fie discutabilă din punct de vedere juridic, or, în cauza de față SC I.D.C. SRL și municipiul Sfântu Gheorghe nu au căzut de acord asupra sumei pe care municipiul o are de încasat cu titlu de chirie până la data încetării din 31 decembrie 2010 a contractului de închiriere, prin urmare creanța este discutabilă sub aspectul întinderii ei, în ultimul rând fiind de menționat că dacă s-ar constata ori dispune o asemenea compensare, acest lucru s-ar realiza în detrimentul celorlalți creditori ai SC I.D.C.

SRL, creditori înscriși la masa ei credală, cu alte cuvinte municipiu! și-ar stinge fie și parțial creanța pe care o are împotriva fostului chiriaș ai cinematografului „A.", în timp ce restul creditorilor acestei societăți comerciale nu se pot îndestula decât în cadrul procedurii concursuale a insolvenței, ceea ce este inadmisibil. Împotriva acestei decizii a declarat apel municipiul Sfântu Gheorghe prin care a solicitat schimbarea în sensul respingerii cererii privind acordarea investițiilor efectuate cu dobânda legală de la data introducerii acțiunii și până la plata propriu-zisă.

Prin decizia civilă nr. 109 din 19 septembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și familie, s-a admis în parte, apelul declarat de reclamantul Municipiul Sfântu Gheorghe împotriva sentinței civile nr. 2187 din 22 iunie 2012 pronunțate de Tribunalul Covasna, pe care a schimbat-o în parte în sensul că: A constatat existența unui drept de creanță al pârâtei reclamante asupra reclamantului pârât, în sumă de 797.363 în Ioc de 838.000 RON, născut din efectuarea de cheltuieli necesare și utile ca urmare a lucrărilor de construcții și instalații din imobilul reprezentând „Cinematograful A.". A obligat reclamantul pârât reconvențional municipiul Sfântu Gheorghe prin primar să plătească pârâtei reclamante SC I.D.C.

SRL suma de 797.363 RON în loc de 835.000 RON cu dobânda legala, începând cu data pronunțării prezentei decizii și până la stingerea debitului. A obligat recurentul municipiul Sfântu Gheorghe să plătească intimatei SC I.D.C. SRL suma de 4.000 de RON cheltuieli de judecată parțiale în recurs. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea de Apel a reținut următoarele: În fapt pârâta SC I.D.C. SRL a folosit cu destinația de discotecă imobilul reprezentând „Cinematograful A." din Sf. Gheorghe în baza contractului de asociere în participațiune 298 din 4 iulie 1997, a contractului de închiriere din 23 august 2004, a contractului de închiriere din 24 ianuarie 2006 încheiate cu administratorul spațiului, R.A.D.E.F.

„R.F.". Prin decizia civilă nr. 596 din 3 decembrie 2007 a Curții de Apel București rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 2806 din 9 octombrie 2008 R.A.D.E.F. a fost obligată să vândă spațiul pârâtei, vânzare care nu s-a mai realizat datorită apariției Legii nr. 303/2008 prin care imobilul a trecut din proprietatea privată a municipiului în proprietatea publică a recurentei, intre recurent și R.A.D.E.F. s-a încheiat un protocol de predare primire nr. 2683 din 31 martie 2009, iar pârâta a fost evacuată la 22 martie 2012 în baza deciziei nr. 183 din 7 aprilie 2011 a Curții de Apel București. Clauzele contractului de asociere în participațiune nr. 298 din 4 iulie 1997 și ale contractului de închiriere din 24 ianuarie 2006 nu pot fi invocate de recurentul Municipiul Sfântu Gheorghe întrucât nu a fost parte contractuală, aceste clauze nefiindu-i opozabile.

De altfel prin contractul de închiriere din 24 ianuarie 2006, care este ulterior contractului de asociere în participațiune dispozițiile referitoare ia investiții s-au modificat, stipulându-se la art. 15 că lucrările definitive executate de locatar rămân în proprietatea locatorului, dar în măsura în care contractual se reziliază unilateral, partea fără culpă are dreptul să fie despăgubită pentru toate pagubele suferite, exceptând art. 4 care se referă la plata chiriei și art. 10 lit. j) referitor la contractele cu furnizorii de utilități, în speță constatându-se încetarea contractului prin expirarea termenului prin decizia nr. 183 din 07 aprilie 2011 a Curții de Apei București. În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1444 C. civ.

potrivit căruia locatarii nu pot fi dați afară mai înainte de a fi dezdăunați de locator, iar când acesta nu o face de către cumpărător, în speță de dobânditor. În speță corect s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de recurent împotriva R.A.D.E.F. care nu mai are nicio calitate procesuală pasivă în raport de acest imobil care a intrat în proprietatea publică a Municipiului și în administrarea consiliului local. Pârâta a efectuat investiții la imobil în trei etape. În prima etapă 1 iulie - 31 decembrie 1997 potrivit expertizei s-au realizat în baza autorizației nr. 35/2006 fiind recepționate prin procesul verbal de recepție din 28 noiembrie 1997 constând în lucrări de instalații construcții descrise în anexa 6 la raportul de expertiză constând în instalații electrice, de gaz centrala termică, hidroizolație acoperiș, confecții metalice, sanitare, ventilație, tâmplărie, pardoseli, toate în valoare de 598.206 RON valoare reactualizată.

În etapa a doua respectiv 1 octombrie 2005 - 31 ianuarie 2007 pârâta a realizat lucrări de construcții și instalații descrise în anexa 7 la raportul de expertiză constând în tâmplarii, lemn, instalații încălzire, sanitare, electrice, identificate prin nota de constatare nr. 7004 din 9 octombrie 2009 în care se prevede expres că mijloacele fixe și obiectele de inventar sunt achiziționate pentru desfășurarea obiectului de activitate al chiriașului și nu pentru îmbunătățiri aduse clădirii, lucrări în valoare 342.813 RON, fiind eliminată din valoarea reținută de expert de 396.992 RON, suma de 54.179 RON reprezentând mijloace fixe constând în mobilier „aparate muzicale, sonorizare, efecte luminoase, obiecte de inventar, bunuri mobile proprietatea pârâtei care pot fi ridicate de pârâtă.

În etapa a treia 2007-2010 pârâta a realizat lucrări de construcții și instalații în valoare de 55.679 RON descrise în anexa 8 la raportul de expertiză reprezentând finisaje interioare. Adunând toate lucrările de investiții pe cele trei etape rezultă suma de 996.698 RON din care se scade conform calculului expertului tehnic 20% indici de individualizare, rezultă suma de 797.363 RON valoarea de piață a investițiilor. Lucrările executate de pârâtă reținute de expert sunt cheltuieli necesare și utile care măresc valoarea imobilului și nu voluptuorii. Faptul că în anexa la protocolul de predare primire se menționează activul de 35.679 RON valoare sală spectacole care este valoarea contabilă a acestei săli și pasivul de 4.242 RON reprezentând impozitul aferent clădirii nu absolvă recurenta de plata contravalorii investițiilor, atâta timp cât în proprietatea recurentului a trecut imobilul așa cum există, cu toate investițiile efectuate de pârâta care i-au mărit valoarea.

Nu există în Legea nr. 213/1998 dispoziții prin care să fie interzisă crearea de obligații pe seama unităților administrativ-teritoriale. Excepția prescripției pentru investițiile efectuate de pârâtă în anul 1997 invocată de reclamantă este neîntemeiată având în vedere că termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul lege nr. 167/1958 curge doar de la data evacuării pârâtei din imobil care a avut loc la 22 martie 2012 dată până la care pârâtul nu avea interesul solicitării acestora. Împotriva acestei decizii a declarat recurs municipiul Sfântu Gheorghe prin primar, criticând soluția pentru nelegalitate, invocând greșita aplicare a dispozițiilor legale privind acordarea investițiilor efectuate cu dobânda legală de la data introducerii acțiunii, ori de la data pronunțării deciziei și până la plata efectivă, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. S-a arătat că instanțele de fond și apel au încălcat prevederile dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., deoarece, deși există suficiente probe la dosar, pentru a-și forma convingerea, au fost nesocotite aceste probe, respectiv contractele încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea comerciala și au schimbat ori denaturat sensul lor, ajungând la concluzii eronate, pronunțând astfel hotărâri netemeinice și nelegale. Recurentul invocă in acest sens contractul de asociere în participațiune nr. 298/1997 încheiat între R.A.D.E.F. R.F. și SC I.D.C. SRL, prin care s-a stipulat că la încetarea contractului, lucrările realizate în baza acestuia trec de drept în proprietatea R.A.D.E.F. cu titlu gratuit (art. 6 din contract).

Această clauză și-a produs efectele, astfel că la încetarea contractului, investițiile realizate au trecut în patrimoniul R.A.D.E.F. R.F. La data transmiterii imobilului Cinematograful A. în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe, investițiile realizate în baza contractului de asociere în participațiune nr. 298/1997 au trecut, ca urmare a voinței pârtilor, cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. Ulterior, acestea s-au transmis prin efectul Legii nr. 303/2008 din patrimoniul R.A.D.E.F.-ului în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe. Prin urmare este eronată aserțiunea instanțelor că această asociere în participațiune și-ar fi produs efectele numai față de R.A.D.E.F., iar nu fața de municipiul Sfântu Gheorghe.

Așadar, odată efectele produse, sunt produse definitiv, și pentru toate transmiterile succesive, iar nu cum greșit a argumentat instanța de fond că s-a născut un drept de creanță al SC I.D.C. SRL. Așadar, nu se poate susține de o instanță că anumite clauze care îi sunt favorabile creditorului se mențin, iar altele care îi sunt defavorabile nu își produc efectele. De altfel, există o contradicție între susținerile instanțelor de fond și de apel care afirma ca municipiul Sfântu Gheorghe nu se poate prevala de prevederile contractului de asociere în participațiune nr. 298/1997, dar cu toate acestea instanța a obligat paratul la plata investițiilor necesare și utile realizate la imobil. S-a invocat de recurent că municipiul Sfântu Gheorghe nu a inițiat vreun raport contractual sau de altă natură cu SC I.D.C.

SRL, care să creeze anumite obligații, ci a preluat raportul preexistent de la R.A.D.E.F. R.F., în starea în care se afla ia data apariției Legii nr. 303/2008, respectiv cu investițiile efectuate de SC I.D.C. SRL, trecute în patrimoniul R.A.D.E.F. R.F. S-a mai invocat faptul că, atât prin contractul de închiriere nr. I1./2006, cât și prin nota de constatare predate odată cu dosarul investițiilor, se constată trecerea în proprietatea locatorului cu titlu gratuit a lucrărilor executate la clădire. Astfel, prin art. 15 al contractului de închiriere se întărește încă odată ceea ce s-a stipulat în contractul de asociere în participațiune cu privire la lucrările definitive executate, astfel incat lucrările definitive executate de către locatar pe durata închirierii rămân în proprietatea locatorului.

Aceste prevederi se refera la investițiile realizate după anul 2006. Or, în această situație, aserțiunea instanțelor de fond și de apel că acest raport este valabil numai față de R.A.D.E.F., este nefondată și a condus la pronunțarea unei hotărâri netemeinice și nelegale. S-a invocat de către recurent faptul ca instanța de fond nu a luat în considerare și nu a făcut nicio referire la obiecțiunile la expertiza realizată de expert în construcții A.G. Nu au fost luate in considerare obiectivele formulate, iar concluziile nu sunt pertinente pentru soluționarea cauzei. În fine, recurentul a arătat că efectuează cheltuieli cu privire la bunurile mobile aparținând intimatei-reci amante transmise odată cu imobilul cinematograf, preluat de la R.A.D.E.F.

Recursul este întemeiat. Examinând susținerile recurentului, Înalta Curte constată că acestea se încadrează in dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., urmând să le analizeze din această perspectivă. Sintetizând motivele de recurs se constată că, in esență, recurentul-pârât municipiul Sfântu Gheorghe a arătat că instanța de apel a expus considerente contradictorii, deoarece a apreciat, pe de o parte că pârâtul nu a fost parte in contractul de asociere in participațiune și în contractele de închiriere, iar pe de altă parte a considerat că aceste contracte au produs efecte față de unitatea administrativ-teritorială cu privire la dreptul de creanță născut in favoarea societății comerciale reclamante.

Cât privește încadrarea în dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., susținerile recurentului nu se circumscriu acestui motiv de modificare, întrucât, invocând interpretarea greșită a clauzelor din contractele încheiate între R.A.D.E.F. și intimata SC I.D.C. SRL, aceste critici se încadrează în realitate, în dispozițiile motivului de casare art. 304 pct. 11 C. proc. civ., critici care nu pot fi analizate în prezentul recurs, față de abrogarea textului de lege menționat, prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000. Criticile sunt întemeiate. într-adevăr, susținând că actele juridice nu pot fi invocate de pârât în favoarea sa, dar obligându-l totodată pe acesta la contravaloarea investițiilor, în baza acelorași acte juridice, Curtea a procedat la o motivare contradictorie.

Ca atare, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și va proceda îa rejudecarea cauzei raportat la actele dosarului. Astfel, analizând actele și lucrările dosarului, Înalta Curte reține că R.A.D.E.F. R.F., filiala Sfântu Gheorghe a încheiat cu SC I.D.C. SRL, un contract de asociere in participațiune, înregistrat sub nr. 298 din 04 iulie 1997. Acest contract prevedea in cuprinsul art. 3 că R.A.D.E.F. trebuia să pună la dispoziția societății comerciale private clădirea cinematografului în vederea exploatării sale pentru discotecă, alimentație publică, tombolă și alte activități culiural-educative. Potrivit dispozițiilor art. 5 din contract, s-a prevăzut dreptul societății SC I.D.C.

SRL de a executa pe cheltuiala sa lucrări de amenajare construcții și lucrări de reparație a construcției, inclusiv de a dota întreg spațiul cu mobilier modern. S-a mai prevăzut, potrivit art. 6 din contract că, odată cu rezilierea contractului de asociere toate lucrările încorporate imobilului vor trece cu titlu gratuit în proprietatea R.A.D.E.F. R.F. Referitor Ia investițiile efectuate, instanța de apel a reținut că acestea au fost efectuate în cursul anului 1997, în perioada 1 octombrie 2005 - 31 ianuarie 2007 și în tine în perioada 2007-2010. Regimul juridic al acestora, urmează să fie analizat în raport, atât de contractul de asociere în participațiune a cărui durată se situează între 1997 și 2004, cât și a contractelor de închiriere cu durata între 2004-2006 și 2006-2010.

Nu interesează, din această perspectivă, cu ce titlu au trecut investițiile și imobilele respective de la R.A.D.E.F. la pârât, cu sau fără titlu gratuit, deoarece acest aspect este relevant doar în ceea ce privește raportul juridic dintre părțile contractante respective. Art. 7 din convenția părților prevedea că durata asocierii in participațiune este de 5 ani de la data încheierii contractului, cu posibilitatea reînnoirii acestuia, in situația efectuării unei investiții suplimentare. Din cuprinsul art. 20 din contract reiese că acesta se reziliază de drept, conform lit. a), la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul, dacă părțile nu convin să-l prelungească cu aceleași clauze sau clauze modificate.

De asemenea, potrivit prevederilor de la lit. h), ale aceluiași articol, contractul se reziliază și cu acordul părților. Așadar, în înțelegerea părților, sintagma „rezilierea contractului" privește, în realitate, cauzele de încetare ale contractului care operează, atât la expirarea termenului pentru care acesta a fost încheiat, cât și prin acordul părților. Or, părțile din contractul de asociere în participațiune au convenit încheierea contractului de închiriere nr. 42 din 23 august 2004, având ca obiect același imobil, ceea ce demonstrează că prima convenție a încetat prin acordul părților. Această situație a dus la încetarea raporturilor juridice din contractul de asociere în participațiune, cu consecința stingerii tuturor drepturilor și obligațiilor ce decurgeau din convenția respectivă.

Așa fiind, întrucât la expirarea termenului contractual, investițiile efectuate de societatea comercială au trecut in proprietatea R.A.D.E.F., societatea comercială nu poate pretinde că in patrimoniul său a luat naștere un drept de creanță având ca obiect despăgubiri pentru investițiile efectuate pe parcursul derulării contractului de asociere in participațiune, pentru perioada 1997-2004. În ceea ce privește contractele de închiriere încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea SC I.D.C. SRL, respectiv nr. I2. din 23 august 2004 și nr. I1. din 24 ianuarie 2006, se constată că R.A.D.E.F. a închiriat clădirea cinematografului, transmițând folosința acestuia societății comerciale. Clădirea ce constituia obiectul contractului putea fi in continuare folosită cu scopul de discotecă, urmând a se plăti o suma lunară drept chirie pentru aceasta folosință.

Și în cadrul acestor contracte s-a prevăzut ca locatarul să efectueze lucrări de investiții, urmând ca la expirarea contractului investițiile să treacă in proprietatea locatorului R.A.D.E.F. Astfel, din contractul de închiriere nr. I1./24 ianuarie 2006 reiese conform dispozițiilor art. 15 alin. (1), că lucrările definitive executate de locatar rămân în proprietatea locatorului, iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol, în măsura în care contractul se reziliază unilateral, partea fără culpă are dreptul să fie despăgubită pentru toate pagubele suferite. Așadar, în înțelesul părților sintagma „reziliere unilaterală" înseamnă încetarea contractului. Cum corect a reținut instanța de apel, contractul de închiriere a încetat ca urmare a expirării termenului, aspect constatat cu putere de lucru judecat prin decizia comercială nr. 183 din 07 aprilie 2013, pronunțată de Curtea de Apel București.

Or, în această situație, este evidentă concluzia că nu există culpa vreuneia dintre părți la încetarea raporturilor contractuale. Având in vedere această dinamică a raporturilor obligaționale, rezultă că la expirarea duratei contractuale privind închirierea, raportul juridic dintre R.A.D.E.F. și societatea comercială s-a stins și, in consecință, au încetat toate drepturile și obligațiile contractuale. Așa fiind, nici ca urmare a acestor contracte de închiriere, intimata-reclamantă nu poate pretinde ca s-a născut in patrimoniul său un drept de creanță având ca obiect despăgubiri pentru investițiile efectuate pentru perioadele 2004-2006 și 2006-2010.

Efectul produs de convențiile părților constă în nașterea drepturilor și obligațiilor contractuale, așa cum au fost stabilite, atât prin contractul de asociere in participațiune, cât și prin cel referitor la transmiterea folosinței, ceea ce denotă că, in ceea ce privește investițiile efectuate de societatea comercială, a avut loc transmiterea dreptului de proprietate asupra acestora în patrimoniul R.A.D.E.F. Încetarea contractelor încheiate de R.A.D.E.F. cu societatea comercială s-a realizat conform clauzelor convenite de părți, fără a se constata culpa vreuneia dintre ele. În aceste condiții, raporturile juridice dintre părți s-au stins, având drept consecință faptul ca niciuna dintre ele nu mai poate pretinde nașterea unui drept in favoarea lor, ulterior expirării contractelor.

Așadar, instanța de apel a statuat eronat asupra existentei unui drept de creanță in favoarea intimatei-reclamante, deși acesta nu a luat naștere ca urmare a derulării contractelor încheiate intre R.A.D.E.F. și SC I.D.C. SRL. Prin efectul Legii nr. 303/2008, clădirile aparținând R.A.D.E.F. au trecut in patrimoniul unităților administrativ-teritoriale, in speță, clădirea cinematografului a fost transferată recurentului-pârât, municipiul Sfântu Gheorghe care s-a subrogat în drepturile antecesorului său. Imobilul reprezentând clădirea cinematografului „A." din orașul Sfântu Gheorghe, construcție și teren aferent, a trecut din domeniul privat al statului român și din administrarea R.A.D.E.F. R.F., în proprietatea publică a municipiului Sfântu Gheorghe și în administrarea consiliului local al municipiului, fiind predat acestuia din urmă în baza protocolului din 31 martie 2009. În cuprinsul acestui act s-a menționat că în clădire se află un chiriaș, SC I.D.C.

SRL, al cărei contract de închiriere se întinde până la data de 31 decembrie 2010, precum și dosarul cu investițiile efectuate de acest chiriaș și recunoscute de R.A.D.E.F. R.F. Contractul de închiriere a încetat la expirarea termenului prevăzut în convenție, astfel încât raporturile juridice dintre părți s-au încheiat și nu se poate invoca nașterea unui drept de creanță în patrimoniul societății comerciale. Preluarea imobilului de către municipiul Sfântu Gheorghe l-a transformai în succesorul R.A.D.E.F., municipiul subrogându-se în drepturile acestuia, astfel încât, efectele contractelor incheiate anterior de către antecesorul său, s-au reflectat asupra recurentului, care a preluat drepturile și obligațiile contractuale, așa cum au fost transmise, potrivit art. II din Legea nr. 303/2008.

În situația în care se constată, fără echivoc, că nici contractul de asociere in pârticipațiune și nici contractele de închiriere nu au dat naștere unui drept la despăgubiri pentru investițiile efectuate de către societatea comercială, ci, dimpotrivă acestea au trecut in proprietatea cocontractantului R.A.D.E.F., municipiul Sfântu Gheorghe subrogându-se în drepturile acestuia, acesta din urmă poate invoca existența în patrimoniul său a bunurilor dobândite de antecesorul său. Este nerelevant in speță argumentul privind realizarea investițiilor cu acordul locatorului, deoarece acesta este un element separat al relațiilor contractuale și nu determină nașterea dreptului de creanță. Temeiul dobândirii dreptului de proprietate asupra investițiilor realizate la imobilul in litigiu ii constituie clauzele care instituie transferul către R.A.D.E.F.

și stingerea raporturilor contractuale dintre cocontractanții inițiali, ceea ce consolidează drepturile dobândite ca efect al puterii obligatorii al convențiilor, fiind expresia principiului pacta sunt servanda. Având în vedere soluția adoptată în recurs, celelalte critici formulate de recurent, nu vor mai fi analizate. Față de aceste considerente, Înalta Curte, în baza dispozițiilor art 312 alin. (1), raportate la art. 304 pct. 7 C. proc. civ. urmează să admită recursul declarat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe, sa modifice in parte decizia atacată în sensul că va respinge capătul din cererea reconvențională și acțiunea conexă având ca obiect constatarea dreptului de creanță pentru investițiile realizate ia Cinematograful „A.", precum și capătul de cerere din cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamantului-pârât la plata contravalorii acestor investiții, cu dobânda legală.

Va înlătura obligarea apelantului-reclamant-pârât municipiul Sfântu Gheorghe, prin Primar de a plăti suma de 4000 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, prin administrator judiciar I.C.I. Urmează să mențină celelalte dispoziții ale deciziei și sentinței. În baza dispoz. art. 274 C. proc. civ. urmează sa oblige pe intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 6.047 RON către recurentul Municipiul Sfântu Gheorghe, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, respectiv taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul municipiul Sfântu Gheorghe, prin primar împotriva deciziei civile nr. 109 din 19 septembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și familie. Modifică în parte decizia atacată în sensul că respinge capătul din cererea reconvențională și acțiunea conexă având ca obiect constatarea dreptului de creanță pentru investițiile realizate la Cinematograful „A.", precum și capătul de cerere din cererea reconvenționaiă având ca obiect obligarea reciamantului-pârât la plata contravalorii acestor investiții, cu dobânda legală. Înlătură obligarea apelantului-reclamant-pârât municipiul Sfântu Gheorghe, prin primar de a plăti suma de 4.000 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC I.D.C.

SRL, prin administrator judiciar I.C.I. Menține celelalte dispoziții ale deciziei și sentinței. Obligă pe intimata-pârâtă SC I.D.C. SRL, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 6.047 RON către recurentul municipiul Sfântu Gheorghe, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, respectiv taxa judiciară de timbru și timbru judiciar. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi 23 septembrie 2013.