ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7218/2012

Asupra cauzei civile de față constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, sub nr. 25313/3/2007, la data de 11 iulie 2007, reclamanta SC A.C. SRL, prin lichidator judiciar R. SPRL, în contradictoriu cu pârâții orașul Otopeni, R.V.G., SC R. 2000 SRL, a formulat acțiune în revendicare, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună obligarea pârâților să lase societății în faliment, în deplină proprietate și liniștită posesie imobilele (terenuri) din Aleea P., sector 1, București, și str. M.G., sector 1, București, care compun actualmente proprietatea sa în suprafață de 6.800 m.p., situată în intravilanul zonei Băneasa, zona cadastrală Odăi, sector 1. În subsidiar, în situația în care acțiunea în revendicare nu va fi admisă, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului orașul Otopeni la plata contravalorii terenului în suprafața de 6.800 m.p.

de care a fost deposedată SC A.C. SRL prin acte administrative ilegale. Reclamanta și-a precizat cererea solicitând introducerea în cauză a ultimilor dobânditori ai imobilului: SC G.I. SRL și D.V.C. În cauză a formulat cerere de intervenție în interes propriu intervenientul T.I. solicitând respingerea acțiunii pentru lipsa calității procesuale active și a capătului principal al cererii ca nefondat. De asemenea, pârâta-reclamantă R.V.G. a depus cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea acțiunii ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesual activă, constatarea nulității absolute a contractului din 06 ianuarie 1995 încheiat între P.L. și SC A.C. SRL. Prin sentința civilă nr. 1812 din 02 decembrie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, s-au respins excepțiile lipsei de calitate procesuală activă și pasivă, s-a respins cererea principală formulată și precizată de reclamanta SC A.C.

SRL, s-au respins cererile de intervenție formulate de intervenientul T.I., ca neîntemeiate, s-a respins ca neîntemeiată și cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă R.V.G. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A.C. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Prin decizia civilă nr. 791/A din 07 noiembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, a respins ca nefondat apelul și a anulat cererea de chemare în garanție a SC R. 2000 SRL, formulată de către intimata SC G.I. SRL, ca netimbrată.

În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că în sentința apelată s-a reținut în mod corect situația de fapt cu privire la titlurile de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 cu privire la terenul în litigiu, respectiv cu privire la contractele de vânzare-cumpărare a suprafețelor din acest teren și a sentinței civile nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București de reconstituire a suprafeței de 6.800 m.p., autoarei reclamante, R.M. (și nu de 8.600 m.p., astfel cum se susține).

A fost apreciată ca fondată însă critica din apel vizând faptul că, în motivarea sentinței apelate, s-a reținut că față de toate titlurile de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991, cumpărarea s-ar fi efectuat cu încălcarea interdicției de înstrăinare, timp de 10 ani prevăzut de art. 31 (art. 32 după republicare) din Legea nr. 18/1991, fără a se stabili dacă titlurile au vizat reconstituirea ori constituirea dreptului de proprietate și fără a se preciza cărei categorii de terenuri prevăzute sub interdicție aparținea terenul supus vânzărilor – art. 18 alin. (1), art. 20 ori art. 39 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar [devenite art. 19 alin. (1), art. 21 și art. 43 din legea republicată].

Verificând titlurile de proprietate de care au beneficiat autorii intimatei-pârâte SC G.I. SRL, Curtea a constatat că acestea au fost emise cu respectarea prevederilor art. 11 din Legea nr. 18/1991, având ca obiect reconstituirea dreptului de proprietate, iar nu constituirea. Suprafețele de teren însumate (5.485 m.p.) au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 06 aprilie 1998, cu cadastru, schițe aferente și actul de alipire din 14 decembrie 2006, în beneficiul SC R. 2000 SRL și ulterior înstrăinate către SC G.I. SRL, pârât în prezenta cauză. Așadar, cu privire la suprafața de 5.485 m.p. având la bază cele 4 titluri de proprietate nu se poate aplica sancțiunea nulității absolute prevăzută de art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată, întrucât pentru această suprafață de teren nu operează vreo interdicție de înstrăinare, pe o anumită perioadă de timp.

Privitor însă, la titlul de proprietate emis pârâtei R.V.G. – din 29 martie 1994 se constată că dreptul de proprietate pentru terenul în suprafață de 1.000 m.p., în prezent aflat în proprietatea cumpărătorului T.I. în baza contractului de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 2006 – a făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 – fără a se preciza textul aplicabil, între cele trei menționate de către apelantă. În cazul vânzării către T.I., însă, sancțiunea nulității absolute decurgând din art. 32 din Legea nr. 18/1991 nu se impune, întrucât vânzarea s-a situat după expirarea termenului prevăzut pentru interdicția de vânzare, cumpărătorul T.I. fiind și cumpărător de bună-credință, titlul de proprietate al vânzătoarei fiind unul valid, în ființă, necontestat ori anulat.

Toate titlurile de proprietate ale pârâților și intervenientului, emise în baza Legii nr. 18/1991 în cursul anului 1994 au avut la bază adeverințe de reconstituire/constituire și proces-verbal de punere în posesie, fiind validate de către comisia de fond funciar, așadar urmând întocmai, întreaga procedură prevăzută de legea specială sus-menționată.

Aceste titluri de proprietate s-au emis în mod legal și anterior pronunțării în favoarea autoarei apelantei-reclamante, R.M., a sentinței civile nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București – efectele acestei hotărâri fiind relative, opunându-se cu putere de lucru judecat, părților din procesul care s-a finalizat cu acea sentință, nu și pârâților-cumpărători și intervenientului-cumpărător de la autorii lor, având la bază titluri valabile de proprietate emise cu deplina respectare a Legii nr. 18/1991 și care nu au fost contestate în instanță – înstrăinările având deschise cărțile funciare, așadar, fiind opozabile erga omnes.

Or, sentința civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București nu s-a pus în executare față de autoarea apelantei-reclamante, R.M., respectiv către cumpărătorii săi ulteriori (inclusiv reclamanta) care au cumpărat, în condițiile în care au cunoscut situația de fapt și de drept a terenului, astfel cum se menționează în contractele de vânzare încheiate, sub rezerva dobândirii ulterioare a titlului de proprietate de către vânzătoare, care nu va fi absolvită de eventuala răspundere pentru evicțiune. Practic, niciodată nu s-a intrat și în posesia terenurilor în litigiu, aflate, dimpotrivă, în posesia pârâților și intervenientului, care, la rândul lor, le-au preluat din posesia autorilor lor care aveau eliberate titluri legale de proprietate.

Altfel spus – într-o comparare a titlurilor – solicitată în acțiunea în revendicare formulată, pârâții și intervenientul dețin un bun efectiv și actual, având și posesia terenurilor, pe care au preluat-o de la autori, având edificate construcții pe acestea, alte amenajări privind exploatarea lor, etc., în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului – față de apelanta-reclamantă care este deținătoarea practic, a unui titlu constând într-o sentință irevocabilă din anul 1995, privind un teren de 6.800 m.p., neexecutată, neintrându-se în posesia efectivă a bunului, de către autoarea R.M., respectiv de către cumpărătorii ulteriori, în final, și cumpărătoarea-reclamantă, aceasta din urmă nereglementându-și situația juridică a bunului cumpărat.

Având în vedere prezentele considerente ce țin să înlocuiască parțial, respectiv să completeze motivarea hotărârii atacate, cu respectarea deplină a principiului securității raporturilor civile, consacrat în practica judiciară în materie. Or, soluția de respingere a acțiunii în revendicare, pentru apelanta-reclamantă deschide calea răspunderii pentru evicțiune în contra vânzătorului, conform clauzei din contractul de vânzare-cumpărare și nu obligarea Primăriei pârâte chemată în cauză, la plata contravalorii terenului în litigiu – astfel că nici această critică din apel nu poate fi primită. Împotriva menționatei decizii a declarat și motivat recurs, în termen legal, apelanta-reclamantă SC A.C.

SRL, prin lichidator judiciar R. SPRL, pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. În dezvoltarea acestora s-a arătat că prin sentința civilă nr. 3970 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București, instanța de judecată a constatat că autoarea sa este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 6.800 m.p. pentru care s-a emis adeverință de proprietate în anul 1992, admițându-se plângerea autoarei recurentei împotriva hotărârii nr. 119 din 03 februarie 1994 a Comisiei Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov.

Sentința Judecătoriei sectorului 5 București, devenită irevocabilă prin neapelare, are caracter declarativ și nu constitutiv de drepturi, astfel încât a recunoscut dreptul de proprietate al autoarei recurentei confirmat de adeverința de proprietate din 04 februarie 1992. Prin urmare, nu se poate reține că titlurile de proprietate ale intimaților-pârâți, eliberate în anul 1994 și care sunt constitutive de drepturi în ceea ce privește terenul ce face obiectul prezentului litigiu, conferă titularilor acestora drepturi de proprietate preferabile dreptului de proprietate al recurentei, întrucât aceasta a dobândit terenul de la adevăratul proprietar, autoarei recurentei fiindu-i confirmat dreptul de proprietate în anul 1992, deci anterior eliberării adeverințelor de proprietate în favoarea intimaților-pârâți.

În ceea ce privește argumentele instanței de apel, potrivit cărora sentința civilă nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 București nu este opozabilă intimaților-pârâți, nefiind înscrisă în cartea funciară aspect care, în opinia curții, face mai puternic titlul intimaților-pârâți, recurenta arată că acestea sunt tot rezultatul interpretării greșite a efectelor hotărârii menționate, întrucât nu este necesară înscrierea acestuia în cartea funciară pentru dovedirea dreptului de proprietate al recurentei ori al autoarei sale, cu atât mai mult cu cât nici Legea nr. 18/1991 nu prevede o astfel de obligație ulterior reconstituirii dreptului.

Opozabilitatea sentinței civile nr. 3790/1995 a Judecătoriei sectorului 1 București nu reprezintă o condiție de valabilitate a acesteia, recurenta folosind hotărârea menționată ca mijloc de probă în cadrul acțiunii în revendicare pentru a dovedi că dreptul de proprietate al autoarei sale a fost validat prin aceasta, având, astfel, câștig în fața titlului autorilor intimaților-pârâți care a fost eliberat cu încălcarea dreptului de proprietate al autoarei sale. De asemenea, recurenta apreciază ca irelevant pentru stabilirea cărui drept va da câștig instanța în cadrul unei acțiuni în revendicare, dacă reclamantul are sau nu posesia bunului. Titlurile autorilor intimaților-pârâți, respectiv numiții D.E., P.P., S.F.M.

și G.E., au fost eliberate cu încălcarea dreptului de proprietate al autoarei recurentei, R.M., drept ce a fost confirmat irevocabil prin sentința civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, astfel că, în mod greșit a concluzionat instanța de apel că drepturile invocate de intimații-pârâți sunt mai puternice decât dreptul recurentei. În ceea ce privește motivul de apel referitor la cererea subsidiară pentru acordarea de despăgubiri, urmează a se constata că soluția instanței de apel este nelegală, aceasta rezumându-se la a preciza în motivarea deciziei că recurenta are deschisă calea acțiunii în răspundere pentru evicțiune, fără a motiva însă aspectele pentru care apreciază cererea ca fiind nefondată.

La cuvântul pe fond asupra prezentului recurs, recurenta a susținut și alte argumente, astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, ceea ce a determinat pe intimați să invoce excepția nulității acestor motive de recurs suplimentare, ca fiind formulate în afara termenului legal. Întrucât această excepție a fost ridicată ca urmare a invocării la cuvântul în susținerea recursului a unor aspecte de nelegalitate care exced motivelor de recurs, Înalta Curte consideră că pârâtul nu este decăzut din dreptul de a invoca excepția nulității acestor completări la motivele de recurs și, în aplicarea art. 303 alin. (1) C. proc. civ., va admite excepția, urmând a analiza recursul numai prin prisma motivelor de modificare prevăzute în art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ., astfel cum au fost dezvoltate prin cererea de recurs. Analizând recursul formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente: În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta invocă greșita interpretare a sentinței civile nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 București în raport de caracterul său declarativ prin care este confirmat, cu caracter retroactiv, dreptul de proprietate pe care, în opinia recurentei, autoarea sa l-a dobândit încă din anul 1992, atunci când i s-a eliberat, în temeiul Legea nr. 18/1991, adeverința de proprietate nr. 298/1992 pentru imobilul în litigiu.

Înalta Curte observă că acest argument se circumscrie de fapt motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât recurenta dorește ca, în temeiul caracterului declarativ al titlului de proprietate al autoarei sale, să dovedească preferabilitatea acestui titlu comparativ cu titlul pârâților, prin anterioritate, deci să opună un criteriu de preferabilitate în favoarea sa. De altfel, sentința civilă nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 București nu constituie actul juridic dedus judecății, ci numai o probă prin care reclamanta își dovedește dreptul său de proprietate. H otărârea judecătorească naște față de reclamantă prezumția de proprietate rezultând din posesia titlului.

Cealaltă parte poate răsturna această prezumție, invocând o prezumție mai puternică și contrară, întemeiată, de exemplu, pe un titlu anterior celui al adversarului. Ca atare, Înalta Curte apreciază că aspectul declarativ al sentinței civile nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 București nu determină preferabilitatea titlului reclamantei în acțiunea în revendicare deoarece confirmarea adeverinței de proprietate din 04 februarie 1992 nu echivalează cu confirmarea unui drept de proprietate al autoarei reclamantei la acel moment, anul 1992, câtă vreme adeverința de proprietate și procesul-verbal de punere în posesie emise în temeiul Legii nr. 18/1991 nu constituie un titlu de proprietate, astfel cum s-a decis în decizia pronunțată în recurs în interesul legii nr. 1/1997 de către secțiile unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Cât timp titlurile de proprietate ale autorilor pârâților, emise în anul 1994 în temeiul Legea nr. 18/1991, nu au fost anulate prin hotărâri judecătorești irevocabile, nu se poate susține că încalcă sentința civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București, devenită irevocabilă prin neapelare, pe care se întemeiază titlul reclamantei. Prin urmare, în mod corect instanța de apel a considerat că titlul autorilor pârâților este mai vechi decât titlul autoarei reclamantei. Nici criticile recurentei privind greșita aplicare a celorlalte criterii de preferabilitate în acțiunea în revendicare nu sunt fondate. Astfel, recurenta apreciază că deținerea posesiei ca și înscrierea în cartea funciară a imobilului nu prezintă relevanță sub aspectul criteriilor de preferabilitate în acțiunea în revendicare.

Se observă că instanța de apel a acordat preferabilitate titlului de proprietate al pârâților motivat de faptul că acesta este mai vechi, provine de la persoanele cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, a fost transcris pentru asigurarea opozabilității față de terți și a fost urmat de intrarea în posesie. Titlul reclamantei, respectiv sentința civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București, nu a fost considerat ca preferabil întrucât a fost obținut ulterior emiterii titlurilor de proprietate pentru autorii pârâților, a consfințit un drept de proprietate dobândit prin constituire, deci care nu confirma un drept anterior, iar autoarea reclamantei și reclamanta nu au intrat niciodată în posesia imobilului și nu l-au supus întabulării.

Înalta Curte constată că titlurile de proprietate ale părților din proces provin de la același autor, respectiv Statul Român, care a dispus asupra reconstituirii, respectiv constituirii dreptului de proprietate în favoarea acestora în temeiul Legea nr. 18/1991. Or, în cadrul acțiunii în revendicare, printre criteriile de preferabilitate dezvoltate de doctrină în compararea titlurilor de proprietate care provin de la același autor, se regăsesc cel al primei transcrieri: qui prior tempore potior jure, cât și cel al titlului mai vechi, în ipoteza în care nici una dintre părți nu a realizat formele de publicitate față de terți. De asemenea, posesia imobilului are relevanță în compararea titlurilor în temeiul principiului de drept potrivit căruia in pari causa melior est causa posidentis.

Prin urmare, vor fi înlăturate criticile recurentei, de altfel nedezvoltate, privind nerelevanța criteriilor avute în vedere de către instanța de apel. Pentru argumentele expuse, Înalta Curte apreciază că toate aceste criterii doctrinare sunt relevante și au fost analizate de către instanța de apel, care a motivat în mod corect, pe baza lor, preferabilitatea titlului de proprietate al pârâților. În ceea ce privește cererea subsidiară pentru acordarea de despăgubiri, instanța de apel a respins-o în considerarea faptului că despăgubirile urmează a fi plătite în urma admiterii acțiunii în răspundere pentru evicțiune, argument suficient pentru a înlătura critica nemotivării soluției date asupra acestui capăt de cerere, întrucât aplicarea regulilor răspunderii pentru evicțiune face de prisos orice alte aspecte legate de modul de acordare a despăgubirilor cauzate de respingerea acțiunii în revendicare.

Astfel fiind, Înalta Curte consideră că recursul este nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., îl va respinge ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.C. SRL, prin lichidator judiciar R. SPRL, împotriva deciziei nr. 791/A din 07 noiembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 23 noiembrie 2012.