ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 545/2010

Asupra recursului civil de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 10 octombrie 2006, reclamanta SC M.I. SRL a chemat în judecată pe pârâții M.V. și M.A., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate validitatea convenției încheiate de părți la data de 1 martie 2006 numită antecontract de vânzare-cumpărare, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare având ca obiect transferul de proprietate asupra terenului extravilan arabil în suprafață de 5000 m.p situat în sat Căciulați, comuna Moara Vlăsiei, județul Ilfov, tarla 81, parcela 288, și să oblige pârâții la plata daunelor pe care le-a suferit prin neîndeplinirea obligațiilor contractuale, precum și plata cheltuielilor necesitate de acest proces.

Prin sentința civilă nr. 5987 din 29 noiembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Buftea a fost admisă excepția de necompetență materială a judecătoriei și s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București. Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 19 decembrie 2006, sub nr. 43499/3/2006. Prin sentința civilă nr. 190 din 1 februarie 2007 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III a Civilă, a fost admisă excepția necompetenței materiale a Tribunalului București și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buftea, situație față de care s-a constatat ivit conflictul negativ de competență și s-a înaintat dosarul Curții de Apel București pentru soluționarea acestui incident.

Prin sentința civilă nr. 16 din 9 mai 2007 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a IV a Civilă, rămasă irevocabilă, s-a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București - Secția Civilă. La data de 29 iunie 2007, cauza a fost reînregistrată pe rolul acestui tribunal, sub nr. 24327/3/2007. Prin sentința civilă nr. 1675 din 14 decembrie 2007 Tribunalul București - Secția a III a Civilă a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC M.I. SRL în contradictoriu cu pârâții M.V., M.A. și chemații în garanție Primăria comunei Moara Vlăsiei și Primăria Balotești; a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 235 din 1 martie 2006 la BNP P.A.A.

în privința clauzelor vizând condițiile transmiterii dreptului de proprietate între părți, a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare și obligarea pârâților la plata daunelor; a admis în parte cererea reclamantei pentru acordarea cheltuielilor de judecată și a obligat pârâții la plata în solidar, către reclamant,ă a sumei de 519,30 cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, s-a reținut că la data de 1 martie 2006 între reclamantă și pârâți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 235 din 1 martie 2006 la BNP P.A.A., prin care pârâții, în calitatea de promitenți-vânzători, au promis să vândă reclamantei, promitentă-cumpărătoare, terenul extravilan arabil, în suprafață de 5000 m.p situat în sat Căciulați, comuna Moara Vlăsiei, județul Ilfov, tarla 81, parcela 288, având ca vecinătăți la N - De 84, la E – A.C., la S - V C. și la V – O.D., teren dobândit anterior de pârâți prin vânzare - cumpărare.

Prețul vânzării a fost stabilit de 540.035,50 lei (RON), echivalentul a 155.000 euro, din care suma de 34.814 lei s-a achitat, ca avans, la momentul autentificării acestui act, iar restul de preț urmând să se achite la data perfectării contractului de vânzare - cumpărare „după ce toate formalitățile de publicitate imobiliară vor fi îndeplinite, dar nu mai târziu de 80 de zile de la data autentificării" antecontractului.

Prin actul adițional autentificat sub nr. 921 din 13 iunie 2006, părțile contractante au convenit asupra prelungirii termenului de perfectare a contractului, până la data de 30 august 2006, precizându-se că „celelalte dispoziții ale antecontractului rămân nemodificate". La data de 5 septembrie 2006, ca urmare a notificării formulate de reprezentantul reclamantei, s-a constatat prin încheiere de certificare faptul neprezentării pârâților la biroul notarial pentru încheierea contractului, ulterior pârâții prezentându-se însă, conform susținerilor ambelor părți, fără documentația prevăzută în antecontract pentru perfectarea contractului.

Tribunalul a mai reținut că pârâții au făcut demersuri pentru obținerea întregii documentații cadastrale, demersuri care au rămas fără rezultat până la momentul sesizării instanței prin prezenta acțiune deoarece documentația cadastrală pentru tarlaua 81 a fost respinsă de primărie, din cauza neînțelegerilor privitoare la linia de hotar dintre comuna Moara Vlăsiei și comuna Balotești. Tribunalul a apreciat prin urmare că părțile sunt libere să încheie convenție având natura unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare a unui imobil – teren.

Tribunalul a constatat că în cadrul acestui antecontract se stipulează între altele că „ în condițiile în care promitenții-vânzători se prezintă la întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fără formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol, îndeplinite", „antecontractul se anulează, iar aceștia vor restitui societății promitent - cumpărătoare dublul sumei achitată cu titlu de avans”. O aplicare a art. 969 alin. (2) C. civ., conform căruia convențiile legal făcute se pot „revoca prin consimțământul mutual" al părților, acestea putând determina prin actul perfectat, care sunt situațiile în care respectivul contract se desființează, o clauză de acest tip fiind valabilă și constituind doar aplicarea principiului libertății contractuale.

Or, o atare împrejurare, considerată de părți esențială pentru derularea contractului, a fost apreciată neîndeplinirea, în termenul stabilit, a formalităților de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol, iar, acceptând clauza respectivă, reclamanta nu poate invoca prin prezenta acțiune neexecutarea acestor obligații contractuale de către pârâți, ca temei al aplicării art. 1073 și 1077 C. civ., respectiv principiul executării în natură a obligațiilor sau repararea în natură a prejudiciului creat. Din probele administrate, a rezultat că nu se putea imputa pârâților împrejurarea imposibilității obținerii documentației necesare perfectării contractului, neputându-se considera că aceștia nu au vurt să încheie respectivul act, în condițiile stipulate în convenție.

În privința cererii, de obligare a pârâților la plata daunelor, tribunalul a constatat că nu se poate reține existența în sarcina pârâților a unei răspunderi întemeiate pe săvârșirea unui delict civil conex raporturilor dintre părți, izvorâte din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare . Cu privire la daunele derivate din plata avansului ori celelalte-daune interese, care ar fi putut fi pretinse în temeiul clauzelor contractuale instanța a reținut că nu a fost investit cu un capăt de cerere având un astfel de obiect. S-a reținut de asemenea, că cererea de chemare în garanție a Primăriei Moara Vlăsiei și a Primăriei Balotești a rămas fără obiect. Împotriva menționatei sentințe, a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC M.I.

SRL, criticând-o ca nelegală și netemeinică . Prin decizia civilă nr. 944 din 17 decembrie 2008 a Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă a fost admis apelul, a fost schimbată în parte sentința, în sensul că a fost admis și capătul doi al cererii și a fost pronunțată o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 4890 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, județul Ilfov cu nr. cadastral 2176 și înscris în CF nr. 2282 a comunei Moara Vlăsiei, pentru prețul total de 155.000 Euro, fiind păstrate celelalte dispoziții ale sentinței.

În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că instanța de fond a respins capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, reținând că promitenții-vânzători și-au rezervat dreptul de a anula antecontractul și de a restituit promitentei cumpărătoare dublul sumei achitate cu titlu de avans, în situația în care, la data fixată pentru încheierea actului în formă autentică, promitenții vânzători se vor prezenta „fără formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol a terenului îndeplinite". Instanța de fond a reținut că această clauză reprezintă o aplicare a art. 969 alin. (2) C. civ., respectiv „o revocare prin consimțământ mutual" a convenției, expresia libertății contractuale.

În realitate, această clauză trebuie interpretată, coroborat cu celelalte clauze ale convenției încheiate de părți, clauze din care rezultă expres că părțile intenționează să-și transmită dreptul de proprietate asupra terenului înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenții cumpărători putându-se adresa instanței pentru obligarea promitenților vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică „în situația în care, promitenții vânzători nu vor mai dori să vândă societății promitent cumpărătoare". Pornind de la principiul executării cu bună credință a convențiilor, înscris în art. 970 C. civ., clauza de desființare a antecontractului prevăzută în alineatul 2 al paginii a doua a antecontractului, nu poate fi interpretată ca fiind o clauză de dezicere ce ar permite promitentului vânzător să anuleze convenția prin simplul fapt al neprezentării la notar cu dovezile privind publicitatea imobiliară și cele privind scoaterea din circuitul agricol al terenului, deoarece s-ar ajunge la acceptarea ideii că partea obligată într-un raport juridic își poate invoca propria culpă, pentru a obține desființarea unei convenții bilaterale, în condițiile în care cealaltă parte și-a îndeplinit sau se declară gata să-și îndeplinească obligațiile.

Se ajunge astfel la încălcarea dispozițiilor art. 1073 C. civ., text care permite creditorului dreptul de a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, dezdăunări. Or, în speță, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenții-vânzători s-au obligat s-a vândă promitentei-cumpărătoare terenul înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare într-un termen de maxim 90 de zile, termen convenit pentru îndeplinirea de către promitenții vânzători a formalităților de publicitate imobiliară și de scoatere a terenului din circuitul agricol, iar promitenții cumpărători s-au obligat să cumpere acest teren la prețul de 155.000 Euro, din care s-a achitat la data încheierii antecontractului, echivalentul a 10.000 Euro, la momentul fixat, după îndeplinirea de către promitenții-vânzători a obligațiilor privind formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere a terenului din circuitul agricol.

Îndeplinindu-și obligațiile contractuale și lovindu-se de refuzul intimaților-pârâți de a perfecta actul în formă autentică, apelanta-reclamantă are posibilitatea de a solicita instanței în temeiul art. 1068 C. civ. și art. 5 Titlul X din Legea nr. 247/2005, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. În ceea ce privește soluția asupra capătului de cerere având ca obiect plata daunelor suferite prin neîndeplinirea obligațiilor contractuale, Curtea apreciază că acesta nu a fost dovedit, astfel încât, nu poate fi admis. Împotriva menționatei decizii au formulat și motivat recurs, în termen legal, intimații-pârâți M.V. și M.A. pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. În dezvoltarea acestora s-a arătat că hotărârea cuprinde motive contradictorii. Astfel, în s oluția instanței de apel cu privire la capătul doi de cerere se retine că recurenții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale in mod culpabil, motiv pentru care instanța va pronunța o hotărâre care sa tină loc de act de vânzare-cumpărare, iar cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere Curtea apreciază ca intimata-reclamanta nu a dovedit ca subsemnații am avut vreo culpa in neîndeplinirea acelorași obligații, motiv pentru care va respinge cererea de acordare de daune interese. Instanța de apel nu putea să admită apelul si să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în condițiile în care in final menține dispozițiile instanței de fond cu privire la respingerea celui de-al treilea capăt de cerere deoarece "nu s-a dovedit" de către apelanta SC M.I.

SRL că recurenții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale în mod culpabil. Deși pe calea apelului nu se modifică soluția pronunțată de instanța de fond cu privire la capătul trei al acțiunii, Curtea admite cererea de îndreptare eroare materială în sensul că admite in integralitate cheltuielile de judecată (taxa de timbru) achitate în fond de către intimata-reclamantă în condițiile în care din suma respectiva trebuia scăzuta taxa de timbru calculata pentru acest capăt trei, așa cum a fost el precizat Ia termenul din 29 noiembrie 2006, reclamanta evaluându-si daunele la suma de 13.870 lei și achitând în consecință suma de 915,46 lei. Hotărârea pronunțata este lipsita de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșita a legii - art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. La termenul din 10 decembrie 2008 am învederat instanței de apel faptul că trebuie să se facă aplicarea dispozițiilor art. 292 alin. (1) C. proc. civ., întrucât apelanta-reclamanta își modificase motivele invocate inițial în cererea introductivă de instanță. Prin motivele de apel, intimata si-a schimbat strategia, modificând în tot apărările cu privire la culpa noastră în neîndeplinirea obligațiilor contractuale. În motivele de apel se arată că, în data de 05 septembrie 2006, recurenții nu au mai dorit să înstrăineze imobilul în cauză, aceasta în condițiile în care reclamanta recunoscuse faptul că pârâții se prezentaseră la notariat iar în dosar existau dovezi suficiente cu privire la demersurile depuse de noi în vederea obținerii tuturor înscrisurilor necesare perfectării vânzării (filele 25-27, 32, 39-48 si 54 din dosarul de fond).

Fiind conștienți că in raport de acestea instanța de apel le va cenzura aceste critici, au invocat un al doilea aspect prin care tindeau sa dovedească culpa noastră, anume faptul că recurenții au avut o atitudine oscilantă pe parcursul derulării acestui litigiu. Practic, prin această nouă argumentație, intimata-reclamantă recunoștea implicit faptul că pârâții nu au avut nici un fel de culpă cu privire la neîndeplinirea obligațiilor contractuale, infirmându-și susținerile făcute în acțiune. În fond s-a învederat că recurenții nu au fost diligenți, că nu au încercat să obțină documentația cadastrală si să își intabuleze dreptul de proprietate. In apel se critică poziția procesuală a intimaților întrucât în timpul litigiului, la finele anului 2007, mai exact, recurenții nu au mai dorit să încheie contractul.

Curtea nu a analizat buna-credință a recurenților la încheierea convenției în raport de înscrisurile aflate în dosarul de fond, nefăcând în nici un fel trimitere la acestea în analizarea capătului doi al acțiunii pe care l-a si admis. În schimb, le-a avut in vedere când a analizat capătul de cerere privitor la daune interese. Prezumția bunei-credințe nu a fost răsturnata prin nici un mijloc de probă, nici măcar prin interogatoriul administrat în fata instanței de apel. Convocarea din data de 05 septembrie 2006 s-a făcut doar de formă, întrucât nu se dorea decât să se stabilească in sarcina noastră o culpă care, oricum, este răsturnată prin probele aflate la dosarul cauzei. Neobținerea in termenul scadent a documentației cadastrale avizate nu ne poate fi imputată în raport de înscrisurile enumerate mai sus.

Intimata și-a modificat în totul argumentația invocată inițial în fața instanței de fond și sub aspectul relei noastre credințe. Astfel, dacă prin cererea introductivă de instanță intimata cere amendarea recurenților în raport de faptul că "nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale sub diferite pretexte", în sensul că nu au făcut nici un fel de demers în sensul întocmirii și avizării documentației cadastrale și al intabulării dreptului de proprietate pe numele lor, în apel a rezultat că aceștia i-au atras cu rea- - credință în această convenție, întrucât la data de 01 martie 2006 când s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare "recurenții știau că sunt probleme cu linia de hotar între cele două comune”.

Or, în raport de aceste recunoașteri, recurenții afirmă că nu aveau de unde să anticipeze că între comuna Balotesti si comuna Moara Vlăsiei urma sa se nască acel conflict legat de linia de hotar. Curtea de apel, deși a admis capătul doi de cerere, nu a reținut în sarcina intimatei-reclamante și obligația corelativă de a achita restul de preț, conform clauzelor contractuale si anume achitarea sumei de 145.000 EURO. Recurenții consideră că instanța de apel a acordat mai mult decât i s-a cerut, validând oferta de plată motivat de faptul că li s-a achitat restul de preț. Cum antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai era in vigoare din data 30 august 2006 sau mai exact din data de 05 septembrie 2006, când părțile prezente nu au mai înțeles să încheie un nou act adițional la convenție, nu mai exista nici un fel de obligație în afara de cea prevăzută la pag.

2 alin. (2) cu privire la obligarea promitenților-vânzători de a achita dublul sumei dată cu titlu de avans. Ca atare, nu poate fi vorba nici de oferta reală de plată si nici de o validare a ofertei reale de plată. Curtea nu putea să valideze oferta de plată întrucât restul de preț s-a achitat în moneda națională, deși în convenție era stipulat că restul de preț trebuia să se achite in moneda Euro - 145.000 EURO.

Analizând recursul formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente: Obiectul prezentei cauze îl constituie verificarea de către instanță a clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de teren situată în extravilan, prin care părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere, iar perfectarea contractului în formă autentică urma a fi realizată după ce toate formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol se vor fi realizat, dar nu mai târziu de 90 de zile de la data autentificării, termen care a fost prelungit până la data de 30 august 2006. Imposibilitatea de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a datorat, conform adresei Primăriei Comunei Moara Vlăsiei din data de 31 august 2006, blocării procedurii emiterii documentației cadastrale din tarla 81, datorită unor neînțelegeri referitoare la limita de hotar dintre comuna Moara Vlăsiei și comuna Balotești, divergență care nu a fost elucidată până la data sesizării instanței, 10 octombrie 2006. Neîndeplinirea obligației de a obține toate formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol s-a datorat unor împrejurări care nu presupun atitudinea culpabilă a promitenților vânzători.

Nici instanța de apel nu s-a întemeiat pe culpa promitenților vânzători, ca motiv de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare, ci pe dispozițiile art. 1073 C. civ., text care permite creditorului dreptul de a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, dezdăunări. Un astfel de drept prevalează oricărei clauze contractuale, căci partea care și-a îndeplinit sau este pe cale de a-și îndeplini obligația într-un raport sinalagmatic, are posibilitatea de a alege între a solicita executarea silită a antecontractului prin solicitarea adresată instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, astfel cum este cazul în speță, fie să solicite rezoluțiunea antecontractului, adică desființarea acestuia pentru neexecutarea culpabilă a obligației corelative de către partea adversă.

Rezoluțiunea se poate solicita numai de partea care și-a executat obligația sau se declară gata să o execute, atunci când partea adversă nu își execută în mod culpabil propria obligație. Prin urmare, ideea de culpă este legată numai de rezoluțiune, culpa urmând a fi verificată de către instanță sau, în cazul inserării unui pact comisoriu de gradul II sau III, instanța va verifica numai aspecte legate de declarația unilaterală de rezoluțiune a părții îndreptățite sau aspecte referitoare la punerea în întârziere a debitorului. Inserarea unui pact comisoriu expres nu înlătură însă facultatea creditorului, care și-a îndeplinit obligația sau este pe cale să o îndeplinească, de a cere executarea silită a contractului.

Debitorul care nu a executat obligația, indiferent din care motiv, nu poate cere rezoluțiunea, chiar dacă există pact comisoriu de orice grad. Posibilitatea creditorului de a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligației poate fi înlăturată numai de existența unei clauze de dezicere, constând în menționarea în antecontract a posibilității de denunțare unilaterală a contractului de către promitentul-vânzător, pe care chiar promitentul-cumpărător a acceptat-o prin inserarea în contract a clauzei de dezicere, care îl leagă, în temeiul art. 969 C. civ., potrivit cu care contractul este legea părților. Această clauză este diferită de pactul comisoriu de gradul II, căci chiar partea care nu își va executa obligația este îndreptățită să considere contractul ca fiind desființat, spre deosebire de pactul comisoriu de gradul II, unde numai cealaltă parte este în drept să considere contactul ca desființat.

De esența clauzei de dezicere este posibilitatea debitorului, care nu și-a executat propria obligație, să ceară instanței să constate că nu mai dorește să vândă, urmând a se aplica sancțiunea pe care tot părțile, de comun acord, au stabilit-o, în temeiul art. 969 C. civ. Această cerere nu este condiționată de vreo motivare și se poate realiza în absența oricărei culpe, singura condiție fiind aceea ca părțile să fi convenit în mod expres această posibilitate, adică să înlăture, prin acordul lor de voință, nulitatea expresă menționată, în art. 1010 C. civ., pentru condiția pur potestativă, căci această nulitate nu este decât expresă, nu și absolută, părțile putând să deroge de la prevederile sale deoarece norma legală ocrotește, în acest caz, un interes particular.

Clauza de dezicere este singura clauză care ar permite recurenților să revoce antecontractul în mod unilateral, fără justificarea nici unui motiv sau a vreunei culpe. Din analiza alineatului 2 din pagina a doua a antecontractului de vânzare-cumpărare nu se poate reține existența unei clauze de dezicere, pentru că, astfel cum a apreciat instanța de apel, această clauză trebuie interpretată, coroborat cu celelalte clauze ale convenției încheiate de părți, clauze din care rezultă expres că părțile intenționează să-și transmită dreptul de proprietate asupra terenului înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenții-cumpărători putându-se adresa instanței pentru obligarea promitenților vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Pentru toate aceste argumente, Înalta Curte apreciază că prima instanță de fond a considerat în mod greșit că această clauză, pe care a calificat-o ca fiind o „clauză de revocare prin consimțământul mutual al părților”, reprezintă o clauză de dezicere, cât timp intenția părților a fost aceea de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, chiar prin executare silită, astfel cum tot părțile au stipulat expres în alineatul 4 al paginii 2 a antecontractului. De altfel, împiedicarea invocată de către pârâți prin imposibilitatea obținerii documentației cadastrale a fost înlăturată chiar anterior pronunțării sentinței. Astfel, la fila 52 a dosarului de fond al Tribunalului București, se află extrasul de carte funciară datat 28 noiembrie 2007, din care rezultă că imobilul în litigiu este intabulat pe raza comunei Moara Vlăsiei, județul Ilfov, intabulare în raport de care se puteau emite formele de publicitate imobiliară necesare înstrăinării.

Recurenții apreciază că antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai era în ființă după împlinirea termenului până la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în formă autentică, apreciere eronată, căci voința părților a fost aceea a încheierii contractului de vânzare-cumpărare după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, dar nu mai târziu de o anumită dată, iar lipsirea de efecte a unui act juridic nu se produce de plin drept, ci pe cale judecătorească. Prin urmare, în situația în care formalitățile de publicitate imobiliară nu erau îndeplinite, contractul trebuia perfectat la expirarea termenului stabilit, chiar pe cale silită, printr-o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, căci formele de publicitate imobiliară nu sunt constitutive de drepturi pentru a împiedica instanța să pronunțe o astfel de soluție, ci constituie formalități relative la publicitatea față de terți.

De altfel, Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară reglementează posibilitatea înscrierilor provizorii, a rectificărilor de carte funciară, astfel încât opozabilitatea față de terți a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu se putea realiza și în situația existenței unei nelămuriri cu privire la linia de hotar dintre cele două comune, eventual printr-o înscriere provizorie în ambele cărți funciare. Înalta Curte apreciază că, în situația existenței dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, cât și a unui extras de carte funciară pentru informare emis pe numele pârâților cu două zile anterior pronunțării hotărârii primei instanțe de fond, cel de-al doilea capăt de cerere al prezentei acțiuni trebuia admis căci, deși fusese depășit termenul până la care trebuia perfectat contractul de vânzare-cumpărare, formalitățile de publicitate imobiliară fuseseră îndeplinite.

În aceste condiții, constatându-se inaplicabilitatea în cauză a consecințelor culpei în neexecutarea obligațiilor, ca și condiție a rezoluțiunii și a clauzei de dezicere, instanța de apel în mod corect a suplinit acordul de voință al promitenților-vânzători în sensul transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul pârâților, promitenți-cumpărători, prin pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare. În raport de aceste considerente, apar ca nefondate criticile recurenților relative la motivarea contradictorie sub aspectul existenței culpei recurenților, a modificărilor pe care reclamanții le-au adus în apel apărărilor lor privind culpa procesuală a părții adverse în neîndeplinirea obligațiilor contractuale, a nedovedirii relei credințe și a neanalizării bunei credințe a acestora la momentul încheierii antecontactului, prin raportare la înscrisurile existente în dosar.

Nici criticile referitoare la nepronunțarea asupra obligației corelative transmiterii dreptului de proprietate, respectiv a obligării reclamanților la plata diferenței de preț, nu sunt fondate deoarece, pe de o parte, pronunțarea unei hotărâri în temeiul art. 1073 C. civ. nu este condiționată de obligarea la plata sumei reprezentând prețul integral al vânzării, iar, pe de altă parte, nimic nu împiedică pe promitenții-vânzători să ceară pe cale separată plata acestei sume. De altfel, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse în recurs, această sumă (echivalentul în lei a sumei de 145 000 euro, la data depunerii, depusă corect în lei, în raport de faptul că plățile în România se fac în moneda națională) a fost consemnată la dispoziția promitenților-vânzători, însă a fost retrasă, operațiune care este permisă de dispozițiile art. 1118 C. civ.

Acest fapt dovedește împrejurarea că reclamanta a avut atât intenția reală de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, cât și posibilitatea de a-și îndeplini efectiv și integral obligația pe care și-a asumat-o prin antecontract. Analizând critica privind greșita obligare a intimaților-pârâți la plata cheltuieli de judecată pe capătul trei al acțiunii, care a fost respins în mod irevocabil, Înalta Curte constată că și aceasta este nefondată, deoarece prin încheierea de îndreptare a erorii materiale pronunțată în apel au fost acordate reclamanților cheltuieli de judecată în cuantum de 8306 lei, sumă calculată numai prin raportare la capetele 1 și 2 ale acțiunii, care a fost achitată la judecătorie, anterior hotărârii de declinare, astfel cum rezultă din fila 12 dosar fond, anterior declinării.

Ulterior acestei plăți, a fost precizată, la fila 124 a dosarului de fond anterior declinării, valoarea capătului 3 al acțiunii la suma de 13870 ron și s-a stabilit separat pentru această valoare o taxă de timbru în cuantum de 916 ron, achitată după declinare, conform filei 6 a dosarului de fond al Tribunalului București. Prin urmare, obligând pârâții la suma de 8306 lei reprezentând cheltuieli de judecată către reclamantă, instanța de apel a pronunțat o soluție corectă, deoarece această sumă se referă strict la cele două capete ale acțiunii care au fost admise, iar nu la capătul trei al acțiunii care a fost respins și pentru care s-a stabilit o altă taxă, în cuantum de 916 lei. Astfel fiind,, Înalta Curte apreciază că nu sunt incidente motivele de recurs invocate și va respinge recursul ca nefondat, în temeiul art. 312 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de intimații-pârâți M.V. și M.A. împotriva deciziei civile nr. 944 din 17 decembrie 2008 a Curții de Apel București - Secția a IV a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 29 ianuarie 2010.