ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 545/2010
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 545/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)
Asupra recursului
civil de față;
Din examinarea
lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin cererea
înregistrată pe rolul
Judecătoriei Buftea, la data de 10
octombrie 2006, reclamanta SC M.I. SRL a chemat în judecată pe pârâții M.V. și
M.A., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate
validitatea convenției încheiate de părți la data de 1 martie 2006 numită
antecontract de vânzare-cumpărare, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de
act de vânzare-cumpărare având ca obiect transferul de proprietate asupra
terenului extravilan arabil în suprafață de 5000 m.p situat în sat Căciulați, comuna Moara Vlăsiei, județul Ilfov, tarla 81, parcela 288, și să
oblige pârâții la plata daunelor pe care le-a suferit prin neîndeplinirea
obligațiilor contractuale, precum și plata cheltuielilor necesitate de acest proces.
Prin sentința civilă nr. 5987
din 29 noiembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Buftea a fost admisă excepția
de necompetență materială a judecătoriei și s-a declinat competența de
soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Cauza a fost înregistrată pe
rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 19 decembrie 2006,
sub nr. 43499/3/2006.
Prin sentința civilă nr. 190
din 1 februarie 2007 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III a Civilă,
a fost admisă excepția necompetenței materiale a Tribunalului București și a
fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei
Buftea, situație față de care s-a constatat ivit conflictul negativ de
competență și s-a înaintat dosarul Curții de Apel București pentru soluționarea
acestui incident.
Prin sentința civilă nr. 16
din 9 mai 2007 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a IV a Civilă,
rămasă irevocabilă, s-a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea
Tribunalului București - Secția Civilă.
La data de 29 iunie 2007,
cauza a fost reînregistrată pe rolul acestui tribunal, sub nr. 24327/3/2007.
Prin sentința civilă nr. 1675
din 14 decembrie 2007 Tribunalul București - Secția a III a Civilă a admis în
parte acțiunea formulată de reclamanta SC M.I. SRL
în
contradictoriu cu pârâții M.V., M.A. și chemații în garanție Primăria comunei
Moara Vlăsiei și Primăria Balotești; a constatat valabilitatea antecontractului
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 235 din 1 martie 2006 la BNP P.A.A. în
privința clauzelor vizând condițiile transmiterii dreptului de proprietate
între părți, a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare și obligarea
pârâților la
plata daunelor; a admis în parte cererea reclamantei
pentru acordarea cheltuielilor de judecată și a obligat pârâții la plata în
solidar, către reclamant,ă a sumei de 519,30 cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, s-a
reținut că la data de 1 martie 2006 între reclamantă și pârâți s-a încheiat un
antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 235 din 1 martie 2006 la
BNP P.A.A., prin care pârâții, în calitatea de promitenți-vânzători, au promis
să vândă reclamantei, promitentă-cumpărătoare, terenul extravilan arabil, în
suprafață de 5000 m.p situat în sat Căciulați, comuna Moara Vlăsiei, județul
Ilfov, tarla 81, parcela 288, având ca vecinătăți la N - De 84, la E – A.C., la S - V C. și la V – O.D., teren dobândit anterior de pârâți prin
vânzare - cumpărare.
Prețul vânzării a fost
stabilit de 540.035,50 lei (RON), echivalentul a 155.000 euro, din care suma de
34.814 lei s-a achitat, ca avans, la momentul autentificării acestui act, iar
restul de preț urmând să se achite la data perfectării contractului de vânzare
- cumpărare „după ce toate formalitățile de publicitate imobiliară vor fi
îndeplinite, dar nu mai târziu de 80 de zile de la data autentificării"
antecontractului.
Prin actul adițional autentificat sub nr. 921 din 13 iunie 2006,
părțile contractante au convenit asupra prelungirii termenului de perfectare a
contractului, până la data de 30 august 2006, precizându-se că „celelalte
dispoziții ale antecontractului rămân nemodificate".
La data de 5 septembrie 2006, ca urmare a notificării formulate de
reprezentantul reclamantei, s-a constatat prin încheiere de certificare faptul
neprezentării pârâților la biroul notarial pentru încheierea contractului,
ulterior pârâții prezentându-se însă, conform susținerilor ambelor părți, fără
documentația prevăzută în antecontract pentru perfectarea contractului.
Tribunalul a mai reținut că
pârâții au făcut demersuri pentru obținerea întregii documentații cadastrale,
demersuri care au rămas fără rezultat până la momentul sesizării instanței prin
prezenta acțiune deoarece documentația cadastrală pentru tarlaua 81 a fost respinsă de primărie, din cauza neînțelegerilor privitoare la linia de hotar dintre comuna
Moara Vlăsiei și comuna
Balotești.
Tribunalul a apreciat prin
urmare că părțile sunt libere să încheie convenție având natura unei promisiuni
bilaterale de vânzare - cumpărare a unui imobil – teren.
Tribunalul
a constatat
că
în
cadrul acestui
antecontract se stipulează
între altele că „ în condițiile în care promitenții-vânzători se prezintă la
întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fără
formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol,
îndeplinite", „antecontractul se anulează, iar aceștia vor restitui
societății promitent - cumpărătoare dublul sumei achitată cu titlu de avans”.
O
aplicare a art. 969 alin. (2) C.
civ., conform căruia convențiile legal făcute se pot „revoca prin
consimțământul mutual" al părților, acestea putând determina prin actul
perfectat, care sunt situațiile în care respectivul contract se desființează, o
clauză de acest tip fiind valabilă și constituind doar aplicarea principiului
libertății contractuale.
Or, o atare împrejurare,
considerată de părți esențială pentru derularea contractului, a fost apreciată
neîndeplinirea, în termenul stabilit, a formalităților de publicitate
imobiliară și de scoatere din circuitul agricol, iar, acceptând clauza
respectivă, reclamanta nu poate invoca prin prezenta acțiune neexecutarea
acestor obligații contractuale de către pârâți, ca temei al aplicării art. 1073
și 1077 C. civ., respectiv principiul executării în natură a obligațiilor sau
repararea în natură a prejudiciului creat.
Din
probele administrate, a
rezultat că nu se putea imputa pârâților împrejurarea imposibilității obținerii
documentației necesare perfectării contractului, neputându-se considera că
aceștia nu au vurt să încheie respectivul act, în condițiile stipulate în
convenție.
În
privința cererii, de obligare
a pârâților la plata daunelor, tribunalul a constatat că nu se poate reține
existența în sarcina pârâților a unei răspunderi întemeiate pe săvârșirea unui
delict civil conex raporturilor dintre părți, izvorâte din încheierea
antecontractului de vânzare-cumpărare .
Cu privire la daunele derivate
din plata avansului ori celelalte-daune interese, care ar fi putut fi pretinse
în temeiul clauzelor contractuale instanța a reținut că nu a fost investit cu
un capăt de cerere având un astfel de obiect.
S-a reținut de asemenea, că
cererea de chemare în garanție a Primăriei Moara Vlăsiei și a Primăriei Balotești
a rămas fără obiect.
Împotriva menționatei
sentințe, a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC M.I. SRL, criticând-o
ca nelegală și netemeinică
.
Prin decizia civilă nr.
944 din 17 decembrie 2008 a Curtea de Apel București – Secția
a
IV-a civilă a fost
admis apelul, a fost
schimbată în parte sentința, în sensul că a fost admis și capătul doi al
cererii și a fost pronunțată o hotărâre care ține loc de act autentic de
vânzare-cumpărare
pentru terenul în suprafață de
4890 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, județul Ilfov cu nr. cadastral 2176 și
înscris în CF nr. 2282 a comunei Moara Vlăsiei, pentru prețul total de 155.000
Euro, fiind păstrate celelalte dispoziții ale sentinței.
În motivarea acestei soluții,
instanța de apel a reținut că instanța de fond a respins capătul de cerere
privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, reținând că promitenții-vânzători și-au rezervat dreptul de
a anula antecontractul și de a restituit promitentei cumpărătoare dublul sumei
achitate cu titlu de avans, în situația în care, la data fixată pentru
încheierea actului în formă autentică, promitenții vânzători se vor prezenta
„fără formalitățile de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul
agricol a terenului îndeplinite".
Instanța de fond a reținut că
această clauză reprezintă o aplicare a art. 969 alin. (2) C. civ., respectiv „o
revocare prin consimțământ mutual" a convenției, expresia libertății
contractuale.
În realitate, această clauză
trebuie interpretată, coroborat cu celelalte clauze ale convenției încheiate de
părți, clauze din care rezultă expres că părțile intenționează să-și transmită
dreptul de proprietate asupra terenului înscris în antecontractul de
vânzare-cumpărare, promitenții cumpărători putându-se adresa instanței pentru
obligarea promitenților vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare
în formă autentică „în situația în care, promitenții vânzători nu vor mai dori
să vândă societății promitent cumpărătoare".
Pornind de la principiul
executării cu bună credință a convențiilor, înscris în art. 970 C. civ., clauza
de desființare a antecontractului prevăzută în alineatul 2 al paginii a doua a
antecontractului, nu poate fi interpretată ca fiind o clauză de dezicere ce ar
permite promitentului vânzător să anuleze convenția prin simplul fapt al
neprezentării la notar cu dovezile privind publicitatea imobiliară și cele
privind scoaterea din circuitul agricol al terenului, deoarece s-ar ajunge la
acceptarea ideii că partea obligată într-un raport juridic își poate invoca
propria culpă, pentru a obține desființarea unei convenții bilaterale, în
condițiile în care cealaltă parte și-a îndeplinit sau se declară gata să-și
îndeplinească obligațiile.
Se ajunge astfel la încălcarea
dispozițiilor art. 1073 C. civ., text care permite creditorului dreptul de a
dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar,
dezdăunări.
Or, în speță, prin
antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenții-vânzători s-au obligat s-a
vândă promitentei-cumpărătoare terenul înscris în antecontractul de
vânzare-cumpărare într-un termen de maxim 90 de zile, termen convenit pentru
îndeplinirea de către promitenții vânzători a formalităților de publicitate
imobiliară și de scoatere a terenului din circuitul agricol, iar promitenții
cumpărători s-au obligat să cumpere acest teren la prețul de 155.000 Euro, din
care s-a achitat la data încheierii antecontractului, echivalentul a 10.000
Euro, la momentul fixat, după
îndeplinirea de
către promitenții-vânzători a obligațiilor privind formalitățile de publicitate
imobiliară și de scoatere a terenului din circuitul agricol.
Îndeplinindu-și obligațiile
contractuale și lovindu-se de refuzul intimaților-pârâți de a perfecta actul în
formă autentică, apelanta-reclamantă are posibilitatea de a solicita instanței
în temeiul art. 1068 C. civ. și art. 5 Titlul X din Legea nr. 247/2005,
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește soluția
asupra capătului de cerere având ca obiect plata daunelor suferite prin
neîndeplinirea obligațiilor contractuale, Curtea apreciază că acesta nu a fost
dovedit, astfel încât, nu poate fi admis.
Împotriva menționatei
decizii au formulat și motivat recurs, în termen legal, intimații-pârâți M.V.
și M.A. pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7
și 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea
acestora s-a arătat că hotărârea cuprinde motive contradictorii. Astfel, în s
oluția
instanței de apel
cu privire la
capătul doi de cerere se retine că recurenții nu și-au îndeplinit obligațiile
contractuale in mod culpabil, motiv pentru care instanța va pronunța o hotărâre
care sa tină loc de act de vânzare-cumpărare,
iar
cu privire la cel de-al treilea capăt
de cerere Curtea apreciază ca intimata-reclamanta nu a dovedit ca subsemnații
am avut vreo culpa in neîndeplinirea acelorași obligații, motiv pentru care va
respinge cererea de acordare de daune interese.
Instanța
de apel nu putea să admită apelul si să pronunțe o hotărâre care să țină loc de
act de vânzare-cumpărare în condițiile în care in final menține dispozițiile
instanței de fond cu privire la respingerea celui de-al treilea capăt de cerere
deoarece
"nu s-a dovedit"
de către apelanta SC M.I. SRL
că recurenții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale
în mod culpabil.
Deși
pe calea apelului nu se modifică soluția pronunțată de
instanța de fond cu privire la capătul trei al acțiunii, Curtea admite cererea
de îndreptare eroare materială în sensul că admite in integralitate
cheltuielile de judecată (taxa de timbru) achitate în fond de către
intimata-reclamantă în condițiile în care din suma respectiva
trebuia scăzuta taxa de timbru calculata pentru acest capăt
trei, așa cum a fost el precizat Ia termenul din 29 noiembrie 2006, reclamanta
evaluându-si daunele la suma de 13.870 lei și achitând în consecință suma de
915,46 lei.
Hotărârea
pronunțata este lipsita de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau
aplicarea greșita a legii - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
La
termenul din 10 decembrie 2008 am învederat instanței de apel faptul că
trebuie să se facă aplicarea dispozițiilor art. 292 alin. (1)
C. proc. civ.,
întrucât apelanta-reclamanta își
modificase motivele invocate inițial în cererea introductivă de instanță.
Prin
motivele
de apel, intimata si-a schimbat strategia, modificând în tot apărările cu
privire la culpa noastră în neîndeplinirea obligațiilor contractuale.
În
motivele de apel se arată că, în data de 05 septembrie 2006, recurenții nu au
mai dorit să înstrăineze imobilul în cauză, aceasta în condițiile în care
reclamanta recunoscuse faptul că pârâții se prezentaseră la notariat iar în
dosar existau dovezi suficiente cu privire la demersurile depuse de noi în
vederea obținerii tuturor înscrisurilor necesare perfectării vânzării (filele
25-27, 32, 39-48 si 54 din dosarul de fond).
Fiind
conștienți că in raport de acestea instanța de apel le va cenzura aceste
critici, au invocat un al doilea aspect prin care tindeau sa dovedească culpa
noastră, anume faptul că recurenții au avut o atitudine oscilantă pe parcursul
derulării acestui litigiu. Practic, prin această nouă argumentație,
intimata-reclamantă recunoștea implicit faptul că pârâții nu au avut nici un
fel de culpă cu privire la neîndeplinirea obligațiilor contractuale,
infirmându-și susținerile făcute în acțiune.
În
fond s-a învederat că recurenții nu au fost diligenți, că nu au încercat să
obțină documentația cadastrală si să își intabuleze dreptul de proprietate. In
apel se critică poziția procesuală a intimaților întrucât în timpul litigiului,
la finele anului
2007,
mai
exact, recurenții nu au mai dorit să încheie contractul.
Curtea
nu a analizat buna-credință a recurenților la încheierea convenției în raport
de înscrisurile aflate în dosarul de fond, nefăcând în nici un fel trimitere la
acestea în analizarea capătului doi al acțiunii pe care l-a si admis. În
schimb, le-a avut in vedere când a analizat capătul de cerere privitor la daune
interese.
Prezumția
bunei-credințe nu a fost răsturnata prin nici un mijloc de probă, nici măcar
prin interogatoriul administrat în fata instanței de apel. Convocarea din data
de 05 septembrie 2006 s-a făcut doar de formă, întrucât nu se dorea decât să se
stabilească in sarcina noastră o culpă care, oricum, este răsturnată prin
probele aflate la dosarul cauzei.
Neobținerea
in termenul scadent a documentației cadastrale avizate nu ne poate fi imputată
în raport de înscrisurile enumerate mai sus.
Intimata
și-a modificat în totul argumentația invocată inițial în fața instanței de fond
și sub aspectul relei noastre credințe.
Astfel,
dacă prin cererea introductivă de instanță intimata cere amendarea recurenților
în raport de faptul că "nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale sub
diferite pretexte", în sensul că nu au făcut nici un fel de demers în
sensul întocmirii și avizării documentației cadastrale și al intabulării
dreptului de proprietate pe numele lor, în apel a rezultat că aceștia i-au
atras cu rea-
-
credință în
această convenție, întrucât la data de 01 martie 2006 când s-a încheiat
antecontractul de vânzare-cumpărare "recurenții știau că sunt probleme cu
linia de hotar între cele două comune”.
Or,
în raport de aceste recunoașteri, recurenții afirmă că nu aveau de unde să
anticipeze că între comuna
Balotesti
si comuna Moara Vlăsiei urma sa se nască acel conflict legat de linia de hotar.
Curtea
de apel, deși a admis capătul doi de cerere,
nu a reținut în sarcina intimatei-reclamante și obligația
corelativă de a achita restul de preț,
conform clauzelor
contractuale si anume achitarea sumei de 145.000 EURO. Recurenții consideră că
instanța de apel a acordat mai mult decât i s-a cerut,
validând oferta de plată
motivat de faptul că
li s-a achitat restul de preț.
Cum
antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai era in vigoare din data 30 august 2006
sau mai exact din data de 05 septembrie 2006, când părțile prezente nu au mai
înțeles să încheie un nou act adițional la convenție, nu mai exista nici un fel
de obligație în afara de cea prevăzută la pag. 2 alin. (2) cu privire la
obligarea promitenților-vânzători de a achita dublul sumei dată cu titlu de
avans. Ca atare, nu poate fi vorba nici de oferta reală de plată si nici de o
validare a ofertei reale de plată.
Curtea
nu putea să valideze oferta de plată întrucât restul de preț s-a achitat în
moneda națională, deși în convenție era stipulat că restul de preț trebuia să
se achite in moneda Euro - 145.000 EURO.
Analizând recursul
formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta
este nefondat, pentru următoarele considerente:
Obiectul prezentei
cauze îl constituie verificarea de către instanță a clauzelor antecontractului
de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de teren situată în extravilan, prin care
părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere, iar perfectarea
contractului în formă autentică urma a fi realizată după ce toate formalitățile
de publicitate imobiliară și de scoatere din circuitul agricol se vor fi
realizat, dar nu mai târziu de 90 de zile de la data autentificării, termen
care a fost prelungit până la data de 30 august 2006.
Imposibilitatea de
perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a datorat,
conform adresei Primăriei Comunei Moara Vlăsiei din data de 31 august 2006,
blocării procedurii emiterii documentației cadastrale din tarla 81, datorită
unor neînțelegeri referitoare la limita de hotar dintre comuna Moara Vlăsiei și
comuna Balotești, divergență care nu a fost elucidată până la data sesizării
instanței, 10 octombrie 2006.
Neîndeplinirea
obligației de a obține toate formalitățile de publicitate imobiliară și de
scoatere din circuitul agricol s-a datorat unor împrejurări care nu presupun
atitudinea culpabilă a promitenților vânzători. Nici instanța de apel nu s-a
întemeiat pe culpa promitenților vânzători, ca motiv de rezoluțiune a
antecontractului de vânzare-cumpărare, ci pe
dispozițiile
art. 1073 C. civ., text care permite creditorului dreptul de a dobândi, în
principal, îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, dezdăunări.
Un astfel de drept prevalează
oricărei clauze contractuale, căci partea care și-a îndeplinit sau este pe cale
de a-și îndeplini obligația într-un raport sinalagmatic, are posibilitatea de a
alege între a solicita executarea silită a antecontractului prin solicitarea
adresată instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act de
vânzare-cumpărare, astfel cum este cazul în speță, fie să solicite rezoluțiunea
antecontractului, adică desființarea acestuia pentru neexecutarea culpabilă a
obligației corelative de către partea adversă.
Rezoluțiunea se poate solicita numai de partea care și-a executat
obligația sau se declară gata să o execute, atunci când partea adversă nu își
execută în mod culpabil propria obligație.
Prin urmare, ideea de culpă
este legată numai de rezoluțiune, culpa urmând a fi verificată de către
instanță sau, în cazul inserării unui pact comisoriu de gradul II sau III,
instanța va verifica numai aspecte legate de declarația unilaterală de
rezoluțiune a părții îndreptățite sau aspecte referitoare la punerea în
întârziere a debitorului.
Inserarea unui pact comisoriu
expres nu înlătură însă facultatea creditorului, care și-a îndeplinit obligația
sau este pe cale să o îndeplinească, de a cere executarea silită a
contractului. Debitorul care nu a executat obligația, indiferent din care
motiv, nu poate cere rezoluțiunea, chiar dacă există pact comisoriu de orice
grad.
Posibilitatea creditorului de
a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligației poate fi înlăturată
numai de existența unei clauze de dezicere,
constând în
menționarea în antecontract a posibilității de denunțare unilaterală a
contractului de către promitentul-vânzător,
pe care chiar promitentul-cumpărător a acceptat-o
prin inserarea în contract a clauzei de dezicere, care îl leagă, în temeiul art.
969 C. civ., potrivit cu care
contractul este legea părților.
Această clauză este diferită de pactul comisoriu de
gradul II, căci chiar partea care nu își va executa obligația este îndreptățită
să considere contractul ca fiind desființat, spre deosebire de pactul comisoriu
de gradul II, unde numai cealaltă parte este în drept să considere contactul ca
desființat.
De esența clauzei de dezicere este posibilitatea
debitorului, care nu și-a executat propria obligație, să ceară instanței să
constate că nu mai dorește să vândă, urmând a se aplica sancțiunea pe care tot
părțile, de comun acord, au stabilit-o, în temeiul art. 969 C. civ.
Această cerere nu este condiționată de vreo motivare
și se poate realiza în absența oricărei culpe, singura condiție fiind aceea ca
părțile să fi convenit în mod expres această posibilitate, adică să înlăture,
prin acordul lor de voință, nulitatea expresă menționată, în art. 1010 C. civ.,
pentru condiția pur potestativă, căci această nulitate nu este decât expresă,
nu și absolută, părțile putând să deroge de la prevederile sale deoarece norma
legală ocrotește, în acest caz, un interes particular.
Clauza de dezicere este singura clauză care ar permite
recurenților să revoce antecontractul în mod unilateral, fără justificarea nici
unui motiv sau a vreunei culpe.
Din analiza alineatului 2 din pagina a doua a
antecontractului de vânzare-cumpărare nu se poate reține existența unei clauze
de dezicere, pentru că, astfel cum a apreciat instanța de apel,
această clauză trebuie
interpretată, coroborat cu celelalte clauze ale convenției încheiate de părți,
clauze din care rezultă expres că părțile intenționează să-și transmită dreptul
de proprietate asupra terenului înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare,
promitenții-cumpărători putându-se adresa instanței pentru obligarea
promitenților vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
Pentru toate aceste argumente, Înalta Curte apreciază
că prima instanță de fond a considerat în mod greșit că această clauză, pe care
a calificat-o ca fiind o „clauză de revocare prin consimțământul mutual al
părților”, reprezintă o clauză de dezicere, cât timp intenția părților a fost
aceea de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, chiar
prin executare silită, astfel cum tot părțile au stipulat expres în alineatul 4
al paginii 2 a antecontractului.
De altfel, împiedicarea invocată de către pârâți prin
imposibilitatea obținerii documentației cadastrale a fost înlăturată chiar anterior
pronunțării sentinței. Astfel,
la fila 52 a dosarului de fond al Tribunalului București, se află extrasul de carte funciară datat 28 noiembrie
2007, din care rezultă că imobilul în litigiu este intabulat pe raza comunei
Moara Vlăsiei, județul Ilfov, intabulare în raport de care se puteau emite
formele de publicitate imobiliară necesare înstrăinării.
Recurenții apreciază
că antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai era în ființă după împlinirea
termenului până la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în
formă autentică, apreciere eronată, căci voința părților a fost aceea a
încheierii contractului de vânzare-cumpărare după îndeplinirea formalităților
de publicitate imobiliară, dar nu mai târziu de o anumită dată, iar lipsirea de
efecte a unui act juridic nu se produce de plin drept, ci pe cale
judecătorească.
Prin urmare, în
situația în care formalitățile de publicitate imobiliară nu erau îndeplinite,
contractul trebuia perfectat la expirarea termenului stabilit, chiar pe cale
silită, printr-o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, căci
formele de publicitate imobiliară nu sunt constitutive de drepturi pentru a
împiedica instanța să pronunțe o astfel de soluție, ci constituie formalități
relative la publicitatea față de terți. De altfel, Legea nr. 7/1996 privind
publicitatea imobiliară reglementează posibilitatea înscrierilor provizorii, a
rectificărilor de carte funciară, astfel încât opozabilitatea față de terți a
dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu se putea realiza și în
situația existenței unei nelămuriri cu privire la linia de hotar dintre cele
două comune, eventual printr-o înscriere provizorie în ambele cărți funciare.
Înalta Curte
apreciază că, în situația existenței dreptului de proprietate asupra imobilului
în litigiu, cât și a unui extras de carte funciară pentru informare emis pe
numele pârâților cu două zile anterior pronunțării hotărârii primei instanțe de
fond, cel de-al doilea capăt de cerere al prezentei acțiuni trebuia admis căci,
deși fusese depășit termenul până la care trebuia perfectat contractul de
vânzare-cumpărare, formalitățile de publicitate imobiliară fuseseră
îndeplinite.
În aceste condiții,
constatându-se inaplicabilitatea în cauză a consecințelor culpei în
neexecutarea obligațiilor, ca și condiție a rezoluțiunii și a clauzei de
dezicere, instanța de apel în mod corect a suplinit acordul de voință al promitenților-vânzători
în sensul transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul pârâților,
promitenți-cumpărători, prin pronunțarea unei hotărâri care ține loc de
contract de vânzare-cumpărare.
În raport de aceste
considerente, apar ca nefondate criticile recurenților relative la motivarea
contradictorie sub aspectul existenței culpei recurenților, a modificărilor pe
care reclamanții le-au adus în apel apărărilor lor privind culpa procesuală a
părții adverse în neîndeplinirea obligațiilor contractuale, a nedovedirii relei
credințe și a neanalizării bunei credințe a acestora la momentul încheierii
antecontactului, prin raportare la înscrisurile existente în dosar.
Nici criticile
referitoare la nepronunțarea asupra obligației corelative transmiterii
dreptului de proprietate, respectiv a obligării reclamanților la plata
diferenței de preț, nu sunt fondate deoarece, pe de o parte, pronunțarea unei
hotărâri în temeiul art. 1073 C. civ. nu este condiționată de obligarea la
plata sumei reprezentând prețul integral al vânzării, iar, pe de altă parte,
nimic nu împiedică pe promitenții-vânzători să ceară pe cale separată plata
acestei sume.
De altfel, astfel cum
rezultă din înscrisurile depuse în recurs, această sumă (echivalentul în lei a
sumei de 145 000 euro, la data depunerii, depusă corect în lei, în raport de
faptul că plățile în România se fac în moneda națională) a fost consemnată la
dispoziția promitenților-vânzători, însă a fost retrasă, operațiune care este
permisă de dispozițiile art. 1118 C. civ. Acest fapt dovedește împrejurarea că
reclamanta a avut atât intenția reală de a perfecta contractul de
vânzare-cumpărare, cât și posibilitatea de a-și îndeplini efectiv și integral
obligația pe care și-a asumat-o prin antecontract.
Analizând critica
privind greșita obligare a intimaților-pârâți la plata cheltuieli de judecată
pe capătul trei al acțiunii, care a fost respins în mod irevocabil, Înalta
Curte constată că și aceasta este nefondată, deoarece prin încheierea de
îndreptare a erorii materiale pronunțată în apel au fost acordate reclamanților
cheltuieli de judecată în cuantum de 8306 lei, sumă calculată numai prin
raportare la capetele 1 și 2 ale acțiunii, care a fost achitată la judecătorie,
anterior hotărârii de declinare, astfel cum rezultă din fila 12 dosar fond,
anterior declinării.
Ulterior acestei
plăți, a fost precizată, la fila 124 a dosarului de fond anterior declinării,
valoarea capătului 3 al acțiunii la suma de 13870 ron și s-a stabilit separat
pentru această valoare o taxă de timbru în cuantum de 916 ron, achitată după
declinare, conform filei 6 a dosarului de fond al Tribunalului București.
Prin urmare, obligând
pârâții la suma de 8306 lei reprezentând cheltuieli de judecată către
reclamantă, instanța de apel a pronunțat o soluție corectă, deoarece această
sumă se referă strict la cele două capete ale acțiunii care au fost admise, iar
nu la capătul trei al acțiunii care a fost respins și pentru care s-a stabilit
o altă taxă, în cuantum de 916 lei.
Astfel fiind,, Înalta
Curte apreciază că nu sunt incidente motivele de recurs invocate și va respinge
recursul ca nefondat, în temeiul art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul
declarat de intimații-pârâți M.V. și M.A. împotriva deciziei civile nr. 944 din
17 decembrie 2008 a Curții de Apel București - Secția a IV a civilă, ca
nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată, în
ședință publică, astăzi, 29 ianuarie 2010.