ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8383/2009

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor cauzei constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București, reclamanta SC P.H. SRL a chemat în judecată pe pârâții R.D.C., N.P. și R.A.D. solicitând instanței să constate intervenită vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 4340 m.p. situat în București, înscris la C.F., nr. cadastral 9208 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare, cu obligarea pârâților la plata daunelor moratorii conform art. 4 din antecontractul de vânzare-cumpărare. Prin sentința civilă nr. 2418 din 19 martie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București s-a admis excepția de necompetență teritorială și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția comercială.

Prin încheierea din ședința publică din 25 septembrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a comercială, în dosarul nr. 22635/3/2007, s-a admis excepția de necompetență funcțională și s-a înaintat cauza în vederea repartizării aleatorii la o secție civilă, cu motivarea că litigiul nu privește un fapt de comerț. Cauza a fost înregistrată la Tribunalul București, secția a IV-a civilă, sub nr. 38595/3/2007 la data de 06 ianuarie 2007. În probațiune s-a depus la dosar antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între SC P.H. SRL și R.D.C., N.P. și R.A.D., printr-un înscris sub semnătură privată. Pârâții prin întâmpinare au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată, în principal, iar în subsidiar obligarea reclamantei să plătească prețul terenului, astfel cum a fost stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare prin art. 2, respectiv la prețul de 200.000 Euro mp.

Prin sentința civilă nr. 273 din 8 februarie 2008, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea reclamantei SC P.H. SRL, reținând următoarele: Potrivit art. 2 din Legea nr. 247/2005, lege în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Reclamanții nu au făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului în patrimoniul pârâților și nu au propus nici o probă în condițiile prevăzute de art. 167 și 172 C. proc.

civ. Nu se pot eluda dispozițiilor exprese ale legii prevăzute sub sancțiunea nulității absolute prin suplinirea consimțământului părții care se obligă să transmită un drept de proprietate asupra terenului, de către instanța judecătorească în condițiile în care ne aflăm în prezența unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată, nu s-a depus titlul de proprietate asupra terenului, contractul nu are prevăzut un termen până la care urmează să aibă loc tranzacția iar pe de altă parte la capitolul IV intitulat răspunderea antrecontractuală este prevăzută sancțiunea daunelor moratorii de 3 % din valoarea antrecontractului, pe zi de întârziere dar fără să se stabilească data de la care acestea încep să curgă, respectiv o dată certă.

Tribunalul nu a putut reține ca întemeiată solicitarea privind, acordarea daunelor moratorii în lipsa dovezilor sus menționate și din care să rezulte culpa pârâților față de împrejurarea că nu a fost semnat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Apelul declarat de reclamanta SC P.H. SRL a fost admis prin decizia civilă nr. 186/ A din 23 martie 2009, de către Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

A fost schimbată în parte sentința apelată în sensul că s-a admis în parte cererea precizată; s-a constatat valabilitatea convenției intervenite între părți, la data de 17 ianuarie 2006, hotărârea dată ținând loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 4370 m.p., situat în București, str. Drumul între Tarlale, prețul stabilit fiind de 200.000 Euro; s-a respins capătul al doilea de cerere, ca nefondat; au fost obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 15.401 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Cu opinie separată în sensul respingerii recursului formulat de SC P.H. SRL, ca nefondat. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele: Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat, la data de 17 ianuarie 2006, pârâții N.P., R.A.D.

și R.D.C., în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să îi vândă reclamantei SC P.H. SRL, în calitate de promitentă cumpărătoare, terenul în suprafață de 4.370 m.p., situat în București, str. Drumul între Tarlale, înscris în C.F. cu nr. cadastral 9208. Prețul vânzării cumpărării stabilit de părți a fost de 200.000 Euro, plătibili la data încheierii contractului în forma notarială. Este adevărat că în cuprinsul înscrisului s-a făcut mențiunea „200.000 Euro/m.p.” (art. 2), însă această împrejurare poate fi apreciată în mod rezonabil ca fiind o eroare materială, astfel cum a susținut apelanta reclamantă, ținând seama de notorietatea nivelului prețurilor stabilite pe piața imobiliară.

În cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat s-a mai stabilit că vânzătorii se obligă să obțină în prima săptămână din luna februarie toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare în forma notarială, respectiv plan cadastral, încheiere de întabulare, extras de carte funciară, când se va face și transferul de proprietate (art. 3). De asemenea, părțile au prevăzut că, în cazul în care vânzătorul schimbă intențiile de vânzare, sau chiar vinde terenul altei părți, acesta se obligă să achite cumpărătorului daune moratorii în valoare de 3 % din valoarea totală a antecontractului, pe zi de întârziere (art. 4). În interpretarea acestei din urmă clauze contractuale trebuie a se avea în vedere că un prim principiu al efectelor actului juridic civil este cel al forței obligatorii, reglementat de art. 969 alin. (1) C. civ.

Potrivit acestui principiu efectele actului juridic legal încheiat se impun autorilor săi întocmai ca și legea. Fundamentul principiului forței obligatorii a actului juridic civil îl reprezintă, pe de o parte, necesitatea asigurării stabilității și siguranței raporturilor juridice generate de actele juridice civile, iar pe de altă parte, imperativul moral al respectării cuvântului dat. Irevocabilitatea convențiilor, constituie cel de-al doilea principiu al efectelor actului juridic civil și este, de asemenea, prevăzută expres de art. 969 alin. (2) C. civ. Corolar al acestor reguli, potrivit art. 1073 C. civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, text de lege care instituie în materie de obligații principiul executării reale sau în natură specifică a obligației.

Prin derogare de la art. 969 alin. (2) C. civ., părțile pot introduce în contract o clauză de dezicere, prin care își rezervă dreptul de a se răzgândi și de a desființa unilateral convenția ce trebuie să fie clară și echivocă, ea neputând fi dedusă pe cale de interpretare, ci numai în caz de stipulare expresă în convenție, astfel că, în caz de dubiu, o prevedere contractuală prin care debitorul se obligă să achite creditorului o sumă de bani în caz de neexecutare, fără a face referire la renunțarea din partea creditorului la dreptul de a cere executarea în natura specifică a obligației asumate de către cocontractant, trebuie interpretată nu ca o clauză de răzgândire, ci ca fiind o clauză penală, reglementată de dispozițiile art. 1066 – art. 1072 C. civ.

Dată fiind intenția urmărită de părți prin inserarea unei clauze penale, pare firească prevederea cuprinsă în art. 1068 C. civ., conform căreia: Creditorul are facultatea de a cere de la debitorul său, care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligației principale”. Potrivit art. 1073 C. civ., creditorul are dreptul de a dobândi „îndeplinirea exactă a obligației”. Acest text, care instituie în materie de obligații principiul executării reale sau în natură specifică a obligațiilor, dă posibilitatea instanței ca, în situația în care lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare și care va avea efect constitutiv, operând transferul proprietăți de la data rămânerii definitive.

De aceea, astfel cum în mod corect a reținut și prima instanță, reclamanta avea obligația de a proba existența dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patrimoniul pârâților. Cu înscrisurile depuse direct în apel, respectiv titlul de proprietate nr. 100134 din 31 octombrie 2002 și certificatul de moștenitor suplimentar nr. 56 la certificatul de moștenitor nr. 40 din 31 octombrie 2001 eliberat de notar public M.l., s-a făcut însă dovada calității pârâților de proprietari ai terenului situat în București, str. Drumul între Tarlale. Prin art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a prevăzut că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Unica obligație stabilită în sarcina promitentei cumpărătoare rezultă din dispozițiile art. 2 din contract: „Prețul terenului asupra căruia părțile au convenit este de (..), plătibili la data încheierii contractului informă notarială”. Aceasta înseamnă că părțile au legat nașterea dreptului de a pretinde plata prețului și a obligației corelative de plată a acestuia de o condiție suspensivă. Potrivit art. 1017 C. civ., condiția suspensivă este aceea de a cărei îndeplinire depinde nașterea drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative. Pe cale de consecință, până la încheierea contractului de vânzare cumpărare sau a pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare cumpărare, în sarcina promitentei cumpărătoare nu s-a născut încă obligația de plată a prețului.

S-ar fi pus problema neîndeplinirii condiției instituite de art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 în situația în care părțile ar fi stipulat prin antecontract plata prețului sau cel puțin a unei părți din acesta la un moment anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, în principiu prin stabilirea unui termen cert, adică a unei date calendaristice, iar promitentul cumpărător nu și-ar fi îndeplinit acea obligație la momentul sesizării instanței. Din același considerent, nu era necesar ca apelanta reclamantă să facă dovadă că are și că a consemnat prețul stipulat în antecontract în favoarea promitenților vânzători.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, ce este distinctă de o vânzare și nu produce efectele acesteia, constituie la rândul său un contract, care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere la un drept de creanță, fiecare dintre părți fiind obligată, obligație de a face, față de cealaltă, să încheie contractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, antecontractului de vânzare cumpărare, care nu constituie o înstrăinare, nu îi sunt aplicabile prevederile art. 2 alin. (1) din titlul X al Legii nr. 247/2005 și deci nu era necesară încheierea sa în formă autentică. Apelanta reclamantă nu a plătit niciun avans, după cum nu i-a invitat pe intimații pârâți la notariat, pentru a dovedi refuzul acestora de a încheia contractul de vânzare cumpărare și nici nu a dovedit că are posesia terenului pentru că asemenea obligații nu au fost stabilite în sarcina sa nici pe cale convențională, prin încheierea antecontractului, și nici printr-o dispoziție legală.

Nici împrejurarea că aceasta nu ar fi avut niciun dezavantaj material nu exonerează intimații pârâți de la executarea obligațiilor pe care și le-au asumat. Din reglementările generale referitoare la termen ca modalitate a actului juridic civil, prevăzute de art. 1022 – art. 1025 C. civ., rezultă că acesta este un eveniment viitor și sigur ca realizare, până la care este amânată începerea ori stingerea exercițiului drepturilor subiective și a obligațiilor corelative. Per a contrario, în situația în care actul juridic nu este afectat, de o asemenea, modalitate care să amâne momentul la care creditorul își poate exercita dreptul născut în temeiul acestuia, creanța este exigibilă din chiar momentul încheierii sale.

De altfel, raționamentul intimaților pârâți ar conduce fie la înlăturarea principiului forței obligatorii al efectelor actelor juridice, în situațiile în care părțile nu au stipulat un termen, ce sunt și cele mai numeroase, fie la instituirea pe cale jurisprudențială a obligativității stipulării unui termen în contract, deși legiuitorul a înțeles să reglementează această modalitate a actului juridic ca pe o facultate a părților. Ca atare, faptul că în antecontract nu s-a stipulat data prezentării părților la notariat nu afectează existența obligației promitenților vânzători de încheiere a contractului de vânzare cumpărare. Nu poate fi reținut nici argumentul pârâților în sensul că nicio instanță de judecată nu poate obliga în mod valabil o persoană să încheie un contract de vânzare cumpărare împotriva voinței acesteia.

Pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de contract de vânzare cumpărare nu constituie decât o formă de executare silită a obligației pe care respectiva persoană și-a asumat-o în mod valabil. Referitor la capătul al doilea de cerere, instanța de apel a reținut că, deși' intitulate „daune moratorii”, sumele de bani la care au făcut referire părțile nu sunt datorate pentru executarea cu întârziere a obligației asumate, ci pentru neexecutarea ei, întrucât se face referire la cazul în care „vânzătorul își schimbă intențiile de vânzare sau chiar vinde terenul”. În ceea ce privește solicitarea pârâți, formulată subsidiar, de obligare a apelantei reclamante la achitarea prețului stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare, instanța de apel a reținut că ea nu poate fi analizată în cadrul prezentei cauze, întrucât, pe de o parte, potrivit art. 294 alin. (1) C. proc.

civ., în apel nu se pot face cereri noi iar pe de altă parte instanța de control judiciar nu poate verifica hotărârea primei instanțe sub aspectul nepronunțării asupra aceleiași cereri formulate în cuprinsul întâmpinării, întrucât pârâții nu au declarat apel împotriva acesteia. Nemulțumiți fiind, în termen legal, au declarat recurs, pârâții critica întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 2, 7, 8 și 9 C. proc.

civ., vizând următoarele aspecte: - hotărârea recurată s-a dat de alți judecători decât cei care au luat parte la dezbaterea în fond a pricinii; - instanța de apel a admis cererea de apel formulată eronat de reclamantă împotriva sentinței civile nr. 243 din 8 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, sentință care este străină de natura pricinii; apelul trebuia judecat împotriva sentinței civile nr. 273, astfel încât cererea este lovită de nulitate; - interpretând greșit actul juridic dedus judecații, a schimbat natura ori înțelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia și fără nicio motivare, cercetare a dispus îndeplinirea exactă a obligației, schimbând prețul care este stabilit în antecontract respectiv 2000.000 euro/mp.

În fine, se critică decizia recurată invocându-se aspecte de netemeinicie, prin interpretarea greșită a probelor dosarului de către instanța de apel. Analizând decizia recurată, în limita criticilor formulate, prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: Cu privire la motivul de recurs invocat de către recurenții - pârâți, art. 304 pct. 2 C. proc. civ., „când hotărârea s-a dat de alți judecători decât cei care au luat parte la dezbaterea în fond a pricinii”, Înalta Curte observă că: dosarul a fost înregistrat la data de 17 iunie 2008 pe rolul Curții de Apel București; la data de 26 ianuarie 2009, instanța a dispus suspendarea cauzei în temeiul art. 242 alin. (2); la data de 23 februarie 2009, cauza a fost repusa pe rol, toate probele au fost administrate, instanța acordând părților cuvântul pe fond, rămânând în pronunțare.

Instanța, a amânat pronunțarea pentru data de 02 martie 2009, data la care s-a repus cauza pe rol pentru termenul din 23 martie 2009, Completul 2, ora 12,00, cu citarea părților, pentru reluarea dezbaterilor, în complet de divergență conform art. 257 C. proc. civ., dată la care părțile prezente au pus concluzii, instanța, rămânând în pronunțare asupra cauzei. Față de expunerea de mai sus, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 2, invocat, nu poate fi primit. În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs, invocat de către pârâți și anume art. 304 pct. 7 C. proc. civ., susținerile recurenților în sensul că, instanța de apel a admis apelul împotriva Sentinței civile nr. 243 din 08 februarie 2008 în loc de 273 pronunțata de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, nu poate fi apreciata ca fiind străina de natura pricinii.

Este vorba despre o eroare materiala, însă în considerentele instanței rezulta că sentința apelată este nr. 273 din 08 februarie 2008, astfel că nici această critică nu se găsește fondată. Cu privire la cel de-al treilea motiv de recurs invocat de către recurenți și anume art. 304 pct. 8 C. proc. civ.”, când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecații, a schimbat natura ori înțelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia”: Analizând decizia recurată se observă că nu există îndeplinită vreo condiție dintre cele arătate pentru a modifica sau casa respectiva hotărâre. Hotărârea cuprinde motivele pe care se sprijină, acestea nu sunt contradictorii și se referă concret la speță.

Actul juridic dedus judecății nu a fost greșit interpretat, ci strict raportat la acțiunea dedusă judecății, și nu i-a fost schimbată natura ori înțelesul. Instanța a aplicat temeiurile legale incidente față de obiectul acțiunii fără a le încălca ori aplica greșit. Față de motivul întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9, Înalta Curte analizează recursul prin prisma motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., adică este învestită cu cercetarea nelegalității hotărârii atacate, în sensul de a verifica aplicarea corectă a legii, neputând reevalua probele administrate în cauză sau situația de fapt. Astfel, criticile legate de aspecte de temeinicie a soluției, în sensul reinterpretării probelor, a prevederilor antecontractului de vânzare cumpărare, nu pot fi analizate în recurs.

Mai mult, la data de 09 octombrie 2009, reclamanta a procedat la notificarea recurenților în vederea achitării prețului in cuantum de 200.000 euro, prin B.E.J. Asociați D.G. si L.G., pentru data de 14 octombrie 2009 ora 10, însă aceștia nu s-au prezentat. Având în vedere faptul ca nu s-au prezentat în vederea ridicării prețului, reclamanta a procedat la consemnarea sumei de 200.000.00 euro la C.E.C. Agenția Victoria, pe seama și la dispoziția recurenților pârâți, împrejurare față de care se constată că reclamanta și-a îndeplinit obligația de plată a prețului. Prin urmare, față de considerentele expuse, apreciind că în cauză s-a făcut o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale incidente, în baza art. 312 alin. (l) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâții R.D.C., R.A.D. și N.P. împotriva deciziei nr. 186/ A din 23 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 octombrie 2009.