ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1329/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1329/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a Vl-a comercială, la data de 15 martie 2005,

reclamanta SC R. SA a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Partidul Social

Democrat, evacuarea pârâtului din spațiul pus la dispoziție de reclamantă

conform contractului de cesiune, prelungit prin actul adițional din 6 octombrie

2003 și aflat în locația din sectorul 1, București.

În motivarea cererii, s-a arătat că Partidul

Social Democrat a luat în folosință spațiul menționat de la SC R. SA, conform contractului

de cesiune nr. X1. Contractul de cesiune a fost prelungit prin actul adițional

din 6 octombrie 2003 pentru un an de zile. Valabilitatea acestuia a expirat la data

de 6 octombrie 2004, neprimindu-se anterior nicio solicitare de prelungire a termenului

de valabilitate. De asemenea, deși în timpul valabilității contractului s-au inițiat

negocierile de cumpărare a activului, acestea nu s-au concretizat în semnarea contractului

de vânzare-cumpărare înainte de expirarea valabilității contractului.

A mai precizat reclamanta că pârâta nu

mai deține niciun titlu asupra imobilului în cauză, deoarece contractul de asociere

a expirat.

În drept, au fost invocate dispozițiile

art. 1436 C. civ., contractul de cesiune nr. X1 prelungit prin actul adițional

din 6 octombrie 2003 până la data de 6 octombrie 2004.

Pârâtul Partidul Social Democrat a depus

la data de 5 mai 2005 întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând respingerea

acțiunii ca efect al relocațiunii tacite, iar cu titlu reconvențional a solicitat

ca prin hotărârea ce va pronunța: să fie obligată reclamanta să prelungească durata

contractului de asociere din 11 octombrie 1993 până la recuperarea cheltuielilor

suportate pentru punerea în stare de funcționalitate a imobilului situat în București,

sector 1; să se constate dreptul de retenție al Partidului Social Democrat asupra

imobilului litigios până la recuperarea sumelor de 25.541.211.640 ROL și, respectiv,

48.108.440,393 ROL reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru punerea

în stare de funcționalitate și modernizare a imobilului, cu obligarea reclamantei

la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile

art. 115, art. 119 C. proc. civ., contractul de asociere din 11 octombrie 1993 și

contractul din 12 august 2002, art. 969, art. 970, art. 1437, art. 1452, art. 1730

C. civ.

Reclamanta SC R. SA a depus cerere modificatoare

la data de 8 iunie 2005, prin care a solicitat instanței să constate încetarea contractului

de asociere din 11 octombrie 1993 și pe cale de consecință și a contractului de

cesiune nr. X1, ca efect al contractul de asociere care prevede că prelungirea contractului

se face numai prin acordul scris al părților, anual și să fie obligată pârâta la

plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului pe perioada cuprinsă

între data expirării contractului 6 octombrie 2004 și 6 iunie 2005 și în continuare

până la data eliberării efective a spațiului, despăgubire evaluată la suma de 280.000

euro.

La data de 8 iunie 2005 reclamanta a depus

răspuns la întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat respingerea

cererii privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului ca fiind neîntemeiată.

La data de 1 septembrie 2005 pârâta a depus

întâmpinare la cererea preeizatoare și acțiunea formulata de reclamantă invocând

excepția tardivității cererii de precizare a acțiunii productive față de prevederile

art. 132 și art. 134 C. proc. civ., excepția netimbrării cererii intitulate „precizare

la acțiune”, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

La termenul din 21 iunie 2006 pârâtul a

depus cerere precizatoare a cererii reconvenționale, prin care a solicitat ca prin

hotărârea ce se va pronunța, să se constate prelungit de drept contractul de asociere

din 11 octombrie 1993 până la recuperarea cheltuielilor suportate pentru punerea

în stare de funcționalitate a imobilului situat în București, sector 1, conform

art. 5 din contract, să fie obligată reclamanta să încheie contract de închiriere

pentru imobilul sus arătat în condițiile art. 11 din contractul de asociere din

11 octombrie 1993, să se constate dreptul de retenție al Partidului Social Democrat

asupra imobilului situat în București, sector 1 până la recuperarea sumelor de 25.541.211.640

ROL și respectiv 48.108.440.393 ROL reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate

pentru punerea în stare de funcționalitate a imobilului și să fie obligată reclamanta

la plata cheltuielilor de judecată.

La termenul din 20 septembrie 2006 reclamanta

a formulat întâmpinare la cererea precizatoare a cererii reeonvenționale, prin care

a invocat tardivitatea acestei cereri, având în vedere că aceasta a fost depusă

cu încălcarea dispozițiilor art. 132 C. proc. civ. Pe fond, reclamanta a solicitat

respingerea cererilor formulate de pârâtul reclamant ca neîntemeiate.

Prin încheierea din 18 octombrie 2006 instanța

a admis excepția tardivității precizării acțiunii principale și excepția tardivității

precizării cererii reconvenționale. În aceste condiții, instanța a rămas învestită

doar cu cererile formulate inițial de părți.

Prin sentința civilă nr. 14054 din 29 decembrie

2010 Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a respins ca nefondate, cererea

principală formulată de reclamanta SC R. SA și cererea reconvenționala formulată

de pârâtul Partidul Social Democrat

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul

a reținut că, prin contractul de asociere din 11 octombrie 1993, reclamanta SC

R. SA și R.A. R.O. s-au asociat în vederea punerii în stare de funcționalitate și

exploatării clădirii din str. I.I., proprietatea SC R. SA.

Conform art. 2 din contract, clădirea,

la acea dată în stare de nefuncționalitate, se prelua de R.A. R.O. în stadiul fizic

existent, urmând ca în temeiul art. 3 din contract la 3 luni de la încheierea procesului

verbal de predare primire R.A. R.O. să înceapă plățile către SC R. SA conform

art. 10 din contract. Potrivit art. 4, contractul s-a încheiat pe o durată de 10

ani de la data semnării lui, părțile convenind ca acesta poate fi prelungit numai

prin acordul scris al părților anual. Conform art. 5 în cazul în care în perioada

celor 10 ani de asociere, asociații nu-și recuperează cheltuielile suportate pentru

punerea în stare de funcționalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi

până la recuperarea tuturor cheltuielilor, conform art. 4. În temeiul art. 6 din

contract, R.A. R.O. a dobândit dreptul de exclusivitate la cumpărare pe toată perioada

contractului de asociere, conform legislației în vigoare, aceasta având dreptul

de folosire în exclusivitate a spațiului. Aportul părților potrivit contractului

de asociere s-a constituit din: a) valoarea clădirii, reevaluată, la nivelul sumei

de 140.000.000 ROL, această valoare urmând a fi expertizată definitiv prin I.P.C.M.G.

București și b) valoarea lucrărilor de punere în stare de funcționalitate a clădirii,

suportată de R.A. R.O. estimată la suma de 740.000.000 ROL potrivit studiului de

fezabilitate.

La data de 18 octombrie 1993, reclamanta

a predat R.A. R.O. imobilul ce formează obiectul contractului de asociere. În cuprinsul

procesului-verbal de predare-primire întocmit cu această ocazie s-a reținut că imobilul

este într-o stare avansată de degradare. R.A. R.O. a executat o parte din lucrările

necesare pentru aducerea imobilului în stare de funcționare .

Prin contractul încheiat la data de 9

august 2002 R.A. R.O. a cesionat beneficiul contractului de asociere din 11

octombrie 1993 și actul adițional la acesta către Partidul Social Democrat care

urmează a plăti către R.A. R.O., în temeiul acestui contract și în baza inventarului

bunurilor evaluate la data de 31 iulie 2002, contravaloarea bunurilor proprietatea

regiei aflate în str. I.I., sector 1. Prin contract, pârâtul s-a obligat să preia

toate drepturile R.A. R.O. izvorâte din contract, să se subroge în toate obligațiile

R.A. R.O., ce au același izvor obligațional, angajându-se față de SC R. SA să îndeplinească

toate obligațiile prevăzute în sarcina R.A. R.O., conform contractului de asociere

din 11 octombrie 1993 și a actului adițional nr. 1 la acesta.

Pârâtul s-a obligat să despăgubească R.A.

R.O. prin plata către aceasta a sumelor de bani ce reprezintă contravaloarea investițiilor

în activul care face obiectul contractului de asociere și bunurilor proprietatea

acesteia existente în imobilul din str. I.I., precum și a taxei pe valoarea adăugată

aferentă. La rândul său, reclamanta a fost de acord cu subrogarea pârâtului în locui

R.A. R.O., înțelegând să se asocieze cu pârâtul în vederea continuării raporturilor

juridice și cu respectarea tuturor clauzelor prevăzute în contractul de asociere

din 11 octombrie 1993 și în actul adițional la acest contract de asociere, reclamanta

recunoscându-i pârâtului toate drepturile stipulate în contractul de asociere ca

beneficiar al contractului.

Părțile au convenit prin art. 4 din contractul

de cesiune că în cazul în care nu vor putea aduce la îndeplinire prevederile

art. 5 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993 și actul adițional de la

acesta, se vor aplica prevederile art. 109 pct. 3 din H.G. nr. 577/2002. Părțile

au convenit că această prevedere nu împiedică reclamanta la aplicarea prevederilor

art. 109 pct. 3 din H.G. nr. 577/2002 în favoarea pârâtului, în interiorul termenului

de asociere prevăzut la art. 4 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993.

Conform art. 6 din contract, pârâtul s-a subrogat în drepturile și obligațiile R.A.

R.O., devenind parte în contractul de asociere din 11 octombrie 1993, în conformitate

cu scopul și activitățile sale specifice prevăzute de art. 37 din Legea nr. 27/1996.

Prin contract (art. 7) pârâtul s-a obligat

să achite către R.A. R.O. contravaloarea investițiilor și dotărilor efectuate de

aceasta la imobilul din str. I.I., în sumă de 19.195.5S7.912 ROL, prevăzute în anexa

nr. 1 precum și a bunurilor existente în sediul clădirii nominalizate în Anexa

nr. 2 la contract, ce sunt în sumă de 2.267.553.941 ROL la care se adaugă TVA în

sumă de 4.077.996.952 ROL, conform inventarului bunurilor evaluate la 31 iulie 2002

prevăzut în Anexele nr. 1 și nr. 2 la contract, părțile convenind că pârâtul va

deveni proprietarul bunurilor prevăzute în Anexele nr. 1 și nr. 2 după achitarea

integrală a contravalorii acestora și a TVA-ului aferent. Prin art. 8 din contract,

pârâtul s-a obligat să achite suma de 25.541.138.805,07 ROL prevăzute la art. 7

în termen de 30 de zile de la data semnării contractului pe bază de factură emisă

de R.A. R.O., la care se anexează procesul-verbal de predare-primire.

Prin actul adițional la contractul din

12-13 august 2002 părțile au convenit înlocuirea Anexei nr. 2 la contract cu anexa

la actul adițional și modificarea dispozițiilor art. 7 și art. 8 din contract. Astfel

art. 7 a fost modificat în sensul că pârâtul s-a obligat să achite către R.A.

R.O. contravaloarea investițiilor și dotărilor efectuate de aceasta la imobilul

din str. I.I., în sumă de 19.195.587.912 ROL prevăzute în Anexa nr. 1, precum și

a bunurilor existente în sediul clădirii nominalizate în Anexa nr. 2, rectificată

la contract, ce sunt în sumă de 2.267.615.147 ROL, la care se adaugă TVA în sumă

de 4.078.008.581,21 ROL, conform inventarului bunurilor evaluate la 31 iulie 2002

prevăzut în Anexele nr. 1 și nr. 2 rectificate la contract, pârâtul devenind proprietarului

bunurilor prevăzute în Anexele nr. 1 și nr. 2 rectificate după achitarea integrală

a contravalorii acestora și a TVA-ului aferent.

Conform art. 8 din contract astfel cum

a fost modificat, pârâtul s-a obligat să achite suma de 25.541.211.640,21 ROL prevăzute

la art. 7 în termen de 30 de zile de la data semnării prezentului contract pe bază

de factură emisă de R.A. R.O. la care se anexează procesul-verbal de predare primire,

predarea primirea bunurilor prevăzute în Anexele nr. 1 și nr. 2 rectificate urmând

a se face în termen de 5 zile de la semnarea contractului pe bază de

proces-verbal de predare primire.

Conform actului adițional la contractul

de asociere din 11 octombrie 1993, redefinit prin contractul din 12-13 august 2002

încheiat între părțile din prezenta cauză, acestea au convenit prelungirea termenului

de valabilitate al contractului de asociere cu un an, începând cu data de 6

octombrie 2003.

Astfel, prin contractul de cesiune, semnat

și de reclamantă, aceasta recunoaște împrejurarea că R.A. R.O. a executat lucrări

pentru aducerea în stare de folosință a imobilului în valoare de 19.195.587.912

ROL fără TVA și mai recunoaște, de asemenea, că recuperarea sumei învestite de R.A.

R.O. nu s-a realizat în întregime. Anexa nr. 1 la contract cuprinde toate lucrările

efectuate de R.A. R.O., aflate în evidența acesteia la data încheierii contractului

de cesiune și a căror contravaloare nu fusese recuperată, suma totală nerecuperată

fiind de 22.842.749 ROL (cu TVA). Prin contractul de cesiune reclamanta a fost de

acord, de asemenea, cu subrogarea pârâtului în locul R.A. R.O., înțelegând să se

asocieze cu pârâtul în vederea continuării raporturilor juridice și cu respectarea

tuturor clauzelor prevăzute în contractul de asociere din 11 octombrie 1993 și în

actul adițional nr. 1 la acest contract de asociere, reclamanta recunoscându-i pârâtului

toate drepturile stipulate în contractul de asociere ca beneficiar al contractului.

Pârâtul, având acordul scris al reclamantei, exprimat prin adresa din 24

octombrie 2002, a efectuat noi lucrări de investiții, pe lângă cele preluate de

la R.A. R.O.

Conform raportului de expertiză tehnică

specialitatea construcții coroborat cu înscrisurile depuse la dosar, lucrările de

investiții realizate de pârât, față de obiectul acestora, au vizat tot punerea în

stare de funcționalitate a imobilului. Lucrările, ce au vizat consolidarea imobilului,

compartimentarea, înlocuirea tâmplăriei interioare, centrala termică, instalațiile

sanitare, instalațiile electrice interioare, sisteme de detecție incendiu și efracție,

instalații electrice, au fost efectuate în perioada 2002-2004, în baza unui proiect

întocmit de SC I.C. SRL, având acordul reclamantei. Expertul în construcții a apreciat

că noile lucrări efectuate de pârât au fost necesare, întrucât R.A. R.O. efectuate

lucrări minime de punere în stare de funcționalitate a imobilului, iar în perioada

de exploatare a acestuia de către R.A. R.O. imobilul suferise deteriorări. Potrivit

raportului de expertiză contabilă, valoarea investițiilor realizate de pârât este

de 5.366.624,91 RON, valoarea chiriilor plătite de pârât reclamantei este de 230.571,29

RON din care reclamanta a returnat pârâtei suma de 51.711,54 RON, acceptând doar

suma de 178.859 RON, ce reprezintă chiria pentru perioada 1 septembrie 2002-1

martie 2005, expertul stabilind că pârâtul a recuperat o cotă de 3,33 % din investiția

efectuată.

Tribunalul reține că și în situația în

care dacă nu s-ar avea în vedere nicio investiție realizată de pârât și s-ar aprecia

că imobilul a fost pus în stare de funcționalitate exclusiv prin investițiile realizate

de R.A. R.O., în valoare de 22.842.749 ROL (cu TVA), valoare recunoscută și acceptată

de reclamantă prin semnarea contractului de cesiune alături de R.A. R.O. și Partidul

Social Democrat, având în vedere cotele de participare ale părților, nivelul chiriei

stabilite prin contractul de asociere și chiria încasată de reclamantă, rezultă

cu evidență faptul că pârâtul nu a recuperat decât o mică parte din suma plătită

R.A. R.O., în drepturile căreia s-a subrogat prin contractul de cesiune încheiat.

În aceste condiții au fost reținute ca

aplicabile dispozițiile art. 5 din contract, prin care părțile au convenit că, în

cazul în care în perioada celor 10 ani de asociere asociații nu-și recuperează cheltuielile

pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi

până la recuperarea tuturor cheltuielilor, conform art. 4. Din interpretarea coroborată

a dispozițiilor art. 4 și art. 5 din contractul de asociere, rezultă că părțile

s-au obligat să prelungească anual durata contractului, până la recuperarea cheltuielilor

pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii. Pe parcursul derulării contractului

de asociere, astfel cum a fost modificat prin contractul de cesiune, față de prevederile

art. 6 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993, ce prevedeau dreptul pârâtului

de exclusivitate la cumpărare pe toată perioada contractului de asociere, între

părți s-au purtat negocieri în vederea cumpărării de către pârât a spațiului în

litigiu. Negocierile au continuat în cursul soluționării prezentei cauze, aceasta

suferind mai multe suspendări la cererea comună a părților, care au continuat negocierile

pentru cumpărarea imobilului. Negocierile nu au fost finalizate prin încheierea

unui act translativ de proprietate. După împlinirea termenului prevăzut în contractul

de asociere, pârâtul a continuat să ocupe și să folosească imobilul, plătind în

continuare reclamantei cota convenită contractual, reclamanta acceptând plata acestei.

De altfel, în perioada anterioară împlinirii termenului și după împlinirea acestuia,

părțile purtau negocieri cu privire la transferul dreptului de proprietate în favoarea

pârâtului. Deși cheltuielile pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii

nu au fost recuperate de către pârât, reclamanta a refuzat încheierea unui nou act

adițional prin care să prelungească durata contractului, invocând libertatea contractuală.

Argumentele reclamantei în acest sens nu

au fost însă reținute, întrucât, aceasta s-a obligat prin contract să prelungească

anual durata contractului, până la recuperarea cheltuielilor pentru punerea în stare

de funcționalitate a clădirii. O interpretare a clauzelor în sensul solicitat de

reclamantă ar lipsi de efecte dispozițiile art. 5 din contract, întrucât, dacă s-ar

interpreta că este la latitudinea reclamantei exprimarea consimțământului pentru

prelungirea duratei contractului, chiar dacă cheltuielile pârâtului nu au fost recuperate,

includerea art. 5 ar fi fost inutilă, părțile având posibilitatea prelungirii contractului,

indiferent de circumstanțe, în condițiile prevăzute de art. 4. Ori, conform

art. 978 C. civ., clauzele contractuale trebuie interpretate în sensul de a produce

efecte juridice.

Nici susținerile părților legate de încetarea

contractului în temeiul art. 1436 C. civ. (reclamanta), respectiv tacita relocațiune,

prevăzută de art. 1437 și art. 1452 C. civ. nu au fost reținute, întrucât părțile

nu au încheiat un contract de locațiune în condițiile art. 1410 și urm. C. civ.,

ci un contract de asociere, Contractul dintre părți s-a prelungit în condițiile

prevăzute de art. 5, iar reclamanta nu își poate invoca propria culpă, respectiv

refuzul încheierii unui act adițional, în condițiile stabilite prin art. 4, art.

5 din contract, deși condițiile convenite de părți sunt îndeplinite, pentru a solicita

evacuarea din spațiul situat în București, sector 1.

Nu au fost reținute nici susținerile reclamantei

în sensul aplicabilității art. 12 din Memorandumul de înțelegere din 1

septembrie 1993, întrucât acest act nu este opozabil pârâtului. Acesta s-a subrogat

în drepturile R.A. R.O. doar în ceea ce privește contractul de asociere.

În ceea ce privește cererea reconvențională

formulată de pârât, instanța a reținut că prelungirea duratei contractului de asociere

s-a produs în condițiile stabilite de părți prin contract, astfel încât reclamanta

nu mai poate fi obligată, încă o dată, la prelungirea contractului și nici nu se

impune în aceste condiții instituirea unui drept de retenție, în sensul solicitat

de pârât.

În baza considerentelor de fapt și de drept

reținute, instanța a respins, ca nefondate, atât cererea principală, cât și cererea

reconvențională.

Împotriva acestei sentințe au declarat

apel ambele părți, invocând motive de nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia civilă nr. 135 din 8 aprilie

2013 a Curții de Apei București, secția a V-a civilă s-a respins, ca nefondat, apelul

declarat de SC R. SA. și s-a admis apelul declarat de Partidul Social Democrat,

împotriva sentinței civile nr. 14054 din 29 decembrie 2010 pronunțată de Tribunalul

București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. 9540/3/2005.

S- a dispus schimbarea în parte a sentinței

atacată în sensul că, a obligată reclamanta SC R. SA să respecte dispozițiile contractului

de asociere, în sensul prelungirii duratei acestuia până la recuperarea sumei de

4.558.550 RON (2.274.275 RON + 2.284.275 RON) reprezentând cheltuielile efectuate

de Partidul Social Democrat cu punerea în stare de funcționalitate a imobilului

situat în București, sector 1. A fost constatat un drept de retenție în ceea ce

privește suma de 4.558.550 RON, fiind păstrate celelalte dispoziții ale sentinței

atacate.

În pronunțarea soluției, curtea de apel

verificând actele și lucrările dosarului prin prisma motivelor invocate a reținut

că, în mod corect, Tribunalul București a respins cererea de evacuare a Partidului

Social Democrat din imobilul situat în București, sectorul 1, deoarece „o interpretare

a clauzelor în sensul solicitat de reclamantă ar lipsi de efecte dispozițiile

art. 5 din contract, întrucât, dacă s-ar interpreta că este la latitudinea reclamantei

exprimarea consimțământului pentru prelungirea duratei contractului, chiar dacă

cheltuielile pârâtului nu au fost recuperate, includerea art. 5 ar fi fost inutilă,

părțile având posibilitatea prelungirii contractului, indiferent de circumstanțe,

în condițiile prevăzute de art. 4. Or, conform art. 978 C. civ., clauzele contractuale

trebuie interpretate în sensul de a produce efecte juridice”. Apelanta-reclamantă

nu a facut nicio mențiune cu privire la faptul că Partidul Social Democrat a efectuat

cheltuieli pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii ce face obiectul

litigiului susținând doar că aceste cheltuieli sunt voluptuarii,

În vederea reabilitării imobilului situat

în București, sectorul 1, reclamanta a încheiat cu R.A. R.O. contractul de asociere

din 11 octombrie 1993, iar ulterior a semnat și cu Partidul Social Democrat contractul

din 12 august 2002 prin care acesta s-a subrogat în drepturile și obligațiile regiei,

fiind efectuate investiții într-o clădire pe care proprietara SC R. SA o lăsase

în stare de degradare, astfel încât imobilul a fost reamenajat din cămin de nefamiliști,

într-o clădire de birouri. Prin contractul de asociere din 11 octombrie 1993 se

precizează de către apelanta-reclamantă în art. 11 că „la suprafața construita de

3280 mp se stabilește un nivel de chirie de 2,3 dolari SUA/mp/lună, respectiv 7.544

dolari SUA, astfel că părților Ie revin următoarele cote proporționale: 17% SC

R. SA, 1.282 dolari SUA/lună și 83% R.A. R.O., 6.262 dolari SUA/lună”. De asemenea,

la art. 15 din același contract de asociere, apelanta-reclamantă a menționat că

„în cazul în care R.A. R.O. va subînchiria o parte din clădire către persoane fizice

române sau străine, SC R. SA are dreptul de a numi un expert contabil care să constate

semestrial veniturile nete realizate din exploatarea clădirii și plățile către asociat,

proporțional cu cota de participare.” De altfel, apelanta-reciamantă, în cererea

introductivă la instanță a indicat ca temei de drept prevederile art. 1436 C. civ.,

potrivit cărora „locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine

cu trecerea termenului, flră să fie trebuința de o prealabilă înștiințare.”

Au fost avute în vedere dispozițiile de

art. 977 C. civ., potrivit cărora „interpretarea contractelor se face după intenția

comună a părților, iar nu după sensul literal al termenilor”, dar și cele ale

art. 979 C. civ., „termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în

înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului”, astfel că în mod corect

s-a reținut de instanța de fond că există un contract de asociere care nu a fost

denunțat.

S-a reținut că apelanta-reclamantă nu a

combătut în niciun fel sentința prin care se menționează: „contractul dintre părți

s-a prelungit în condițiile prevăzute de art. 5, iar reclamanta nu își poate invoca

propria culpă, respectiv refuzul încheierii unui act adiționai, în condițiile stabilite

prin art. 4 și art. 5 din contract (...)”. Pe cale de consecință, Curtea a reținut

cazul prevăzut de art. 5 din contractul de asociere încheiat între părți, potrivit

cu care „în cazul ea în perioada celor 10 ani de asociere, asociații nu-și recuperează

cheltuielile suportate pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii, durata

asocierii se va prelungi până ia recuperarea tuturor cheltuielilor, conform

art. 4”. Cum pârâta nu și-a recuperat cheltuielile pentru punerea în stare de funcționalitate

a clădirii, în mod corect instanța de fond a respins cererea de evacuare a pârâtei

din imobilul în litigiu, drept pentru care apelul declarat de SC R. SA a fost respins,

ca nefondat.

Curtea a apreciat întemeiat apelul declarat

de pârâtul Partidul Social Democrat și a schimbat în parte sentința atacată în sensul

că a admis cererea reconvențională și a obligat SC R. SA să respecte dispozițiile

contractului de asociere din 11 octombrie 1993 în sensul prelungirii duratei contractului

până la recuperarea sumei de 4.558.550 ROL reprezentând cheltuielile efectuate de

Partidul Social Democrat. S-a reținut că expertizele efectuate în cauză demonstrează

ca lucrările de intervenție finalizate în 1994 de către R.A. R.O. au avut ca scop

utilizarea clădirii cu funcțiunea de clădire de birouri, aceasta fiind cerința utilizatorului

de la acea perioada (R.A. R.O.). Clădirea a funcționat astfel, până în 2002. La

acea dată uzura clădirii era normală referitor la vechimea lucrărilor realizate.

După execuția lucrărilor de intervenție de către R.A. R.O., în anul 2002, la data

cesiunii contractului de asociere clădirea respecta criteriile de performanța corelate

cu destinația clădirii de la acea perioadă și anume clădire de birouri. Ulterior,

lucrările de intervenție realizate de către Partidul Social Democrat în perioada

2002-2004 au avut ca referință proiectul amenajare sediu birouri Partidul Social

Democrat. Proiectul a fost elaborat pe baza unor noi cerințe ale utilizatorului

corelate cu noua utilitate și funcțiune a clădirii, clădire sediu de partid. Aceste

noi cerințe au avut în vedere: necesitatea unor spatii utile mai mari în anumite

zone ale clădirii, creșterea nivelului de siguranța al clădirii ca urmare a modificării

categoriei și clasei de importanță a clădirii, creșterea performanței seismice a

clădirii, modificarea instalațiilor sanitare, termice și electrice. Lucrările au

fost finalizate în decembrie 2004. Ca atare, s-a reținut că Partidul Social Democrat

a respectat criteriiie de performanță corelate cu destinația clădirii de la acea

perioadă și anume clădire sediu de partid.

Contractul de asociere în participațiune

s-a încheiat pe o durată de 10 ani de la data semnării lui cu posibilitatea prelungirii

prin acordul scris al părților (art. 4). Potrivit art. 5, în cazul în care în perioada

celor 10 ani de asociere, asociații nu-și recuperează cheltuielile suportate pentru

punerea în stare de funcționalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi

până la recuperarea tuturor cheltuielilor. Făcând abstracție de prevederile art.

5 și art. 6 din contractul de asociere din 1993 și de acordul pe care SC R. SA l-a

dat pârâtei pentru efectuarea lucrărilor de investiții și modernizare, Partidul

Social Democrat s-a văzut în situația de a nu-și putea recupera cheltuielile suportate

pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii.

Prin contractul de cesiune semnat de reclamantă,

aceasta recunoaște împrejurarea că R.A. R.O. a executat lucrările pentru aducerea

în stare de folosință a imobilului și că recuperarea sumei investite de R.A.

R.O. nu s-a realizat în întregime. Prin același contract de cesiune reclamanta a

fost de acord cu subrogarea Partidului Social Democrat în locul R.A. R.O., înțelegând

să se asocieze cu pârâtul în vederea continuării raporturilor juridice și cu respectarea

tuturor clauzelor prevăzute în contractul de asociere din 11 octombrie 1993. Cu

adresa din 24 octombrie 2002 SC R. SA , în calitate de proprietar, și în temeiul

art. 9 Iit. f) din contractul de asociere din 1993 și al prevederilor contractului

din 2002 reclamantul și-a dat acordul Partidului Social Democrat pentru efectuarea

lucrărilor de investiții și modernizare. În aceste condiții Partidul Social Democrat

a efectuat lucrări de modernizare la imobil în perioada 2002-2004 în sumă de 2.284.275

RON conform expertizei, iar valoarea chiriilor plătite de pârâtă reclamantei a fost

de 230.571,29 RON, din care reclamanta a retumat pârâtei suma de 51.711,54 RON,

acceptând doar suma de 178.859 RON, ce reprezintă chiria pentru perioada 1

septembrie 2002-31 martie 2005. Expertiza de la fond a stabilit că pârâtul a recuperat

o cotă de 3,33% din investiția efectuată, valoarea chiriilor nefiind contestate

de nici o parte prin apelurile declarate.

S-a concluzionat că pârâta Partidul Social

Democrat nu și-a recuperat cheltuielile efectuate cu punerea în stare de funcționalitate

a imobilului situat în București, sector 1, deși pentru efectuarea acestor lucrări

acesta a avut acordul scris al reclamantei, motiv pentru care Curtea va schimba

în parte sentința atacată în sensul că va admite cererea reconvențională și va obliga

SC R. SA să prelungească durata contractului de asociere până la recuperarea cheltuielilor

utile și necesare efectuate de Partidul Social Democrat în cuantum de 4.558.550

RON. La aceste cheltuieli Curtea a înlăturat din caicul cheltuielile voluptorii

în cuantum de 269.846 RON reprezentând dotări pentru birouri.

În ceea ce privește dreptul de reîenție,

Curtea a reținut că Partidul Social Democrat a efectuat cheltuielile de investiție

la imobil în sumă de 4.558.550 RON din care 2.274,275 RON reprezintă investiții

preluate de la R.A. R.O. și 2.284.275 RON investiții executate efectiv de pârâtă

în perioada septembrie 2002-noiembrie 2004, astfel încât pentru considerentele reținute,

în conformitate cu art. 297 C. proc. civ., curtea de apel a respins, ca nefondat,

apelul reclamantei și a admis apelul formulat de pârâta reconvenîentă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs

reclamanta SC R. SA.

criticând hotărârea atacată din perspectiva dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului, reclamanta a criticat

soluția instanței de apel în ceea ce privește obligarea societății la respectarea

dispozițiilor contractului de asociere, în sensul prelungirii acestuia până la recuperarea

de către Partidul Social Democrat a sumei de 4.558.550 RON reprezentând cheltuieli

efectuate de acesta cu punerea în stare de funcționalitate a imobilului aparținând

SC R. SA. Apreciază ca fiind eronată și lipsită de temei legal interpretarea dată

art. 4 și art. 5 din contractul de asociere din 1993. În dezvoltarea acestui motiv

arată că, în mod greșit instanța de apel a reținut că părțile s-au obligat să încheie

acte adiționale de prelungire până la recuperarea investițiilor făcute, lipsind

astfel de eficacitate art. 4 și art. 5 din contract care stipulează în mod expres

ca prelungirea se face prin numai prin semnarea unui act adițional la contract,

ceea ce implica acordul ambelor părți, condiție care nu a fost îndeplinită. Apreciază

eronata și afirmația instanței de apel, care, făcând aplicarea art. 977 și art.

979 C. civ., reține că nu a fost denunțat contractul de asociere întrucât art. 4

din contract este clar și nu iasă loc de interpretare în sensul că stipulează faptul

că acesta „poate fi prelungit numai prin acordul scris al părților, anual”.

Susține netemeinicia afirmațiilor instanței

cu privire la admiterea apelului formulat de către Partidul Social Democrat. Arată

în privința investițiilor efectuate de R.A. R.O. că instanța de apel reține, din

expertizele efectuate în cauză, că lucrările de intervenție finalizate în 1994 de

către R.A. R.O. au avut ca scop utilizarea clădirii cu funcțiunea de clădire de

birouri, aceasta fiind cerința utilizatorului, iar clădirea a funcționat astfel

până în 2002. Cu privire la acest aspect, recurenta face trimitere la conținutul

art. 7 a actului adițional la contractul de cesiune din 12-13 august 2002 și

art. 7 lit. b) din contractul de asociere din 11 octombrie 1993 din care rezultă

că valoarea lucrărilor estimată la suma de 740.000.000 ROL a fost considerată de

părți ca fiind utilă și necesară pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii,

din clădire, cămin de nefamiliști în clădire cu destinație de birouri. Rezultă faptul

că investițiile efectuate de R.A. R.O. finalizate în anul 1994 au fost suficiente

pentru punerea în stare de funcționalitate a clădirii, aceasta funcționând astfel

până în anul 2002.

Soluția instanței de apel este criticată

și cu privire la constatarea dreptului de retenție în ceea ce privește suma de 4.558.550

RON. Arată că instanța de apel s-a pronunțat pe acest capăt de cerere deși prin

încheierea de ședința din data de 18 octombrie 2006 instanța de fond a admis excepția

tardivității precizării acțiunii principale și excepția tardivității precizării

cererii reconvenționale.

În ceea ce privește dreptul de retenție,

invocă că acesta este un mijloc specific de garantare a obligațiilor care nu poate

fi instituit favoarea pârâtului într-o acțiune în evacuare promovată de reclamant

împotriva sa. Întrucât dreptul de retenție este dreptul pe care chiriașul îl are

de a păstra posesia bunului până la restituirea cheltuielilor, ca o garanție acordată

acestuia în vederea recuperării sumelor, și în situația în care instanța a respins

cererea principală, de evacuare a intimatului, și a obligat societatea la prelungirea

contractului de asociere, rezultă că intimatul Partidul Social Democrat exercita

efectiv posesia bunului în virtutea celor dispuse de instanță, astfel nu se justifică

dreptul de retenție asupra imobilului, drept care îi asigură același lucru, respectiv

exercitarea posesiei. Ca atare, Partidul Social Democrat ar fi avut la dispoziție

alte căi legale pentru recuperarea contravalorii investițiilor efectuate.

Solicită admiterea recursului, modificarea

deciziei atacată în sensul evacuării Partidului Social Democrat din imobilul proprietatea

sa situat în București, sector 1, ocupat în prezent fără titlu de către pârâtă,

cu plata cheituielielilor de judecată.

Intimatul Partidul Social Democrat a formulat

întâmpinare, solicitând respingerea recursului întrucât din probele administrate

rezultă că și-au îndeplinit toate obligațiile legale și contractuale, astfel încât

instanța de fond, precum și instanța de apel, în mod corect au respins cererea recurentei-reclamante

având ca obiect evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, sector 1.

Analizând actele și lucrările dosarului,

raportat la motivele de recurs formulate și dispozițiile legale incidente în cauza,

Înalta Curte va constata recursul ca fiind nefondat având în vedere următoarele

considerente:

Într-un prim motiv de recurs, reclamanta

critică hotărârea atacată susținând faptul că, în mod greșit instanța de apel a

obligat societatea la respectarea dispozițiilor contractului de asociere, în sensul

prelungirii acestuia până la recuperarea de către pârâtă a sumei de 4.558.550 RON

reprezentând cheltuieli efectuate de acesta cu punerea în stare de funcționalitate

a imobilului aparținând SC R. SA, apreciind în esență că admiterea acestui capăt

de cerere s-a realizat ca urmare a interpretării eronate a clauzelor contractuale,

respectiv a art. 4 și art. 5 din contractul de asociere din 1993.

În circumstanțele relevate, se constată

că, dezvoltarea acestui motiv nu satisface exigențele art. 304 pct. 1-pct. 9 C.

proc. civ. care reglementează cazurile de casare ori modificare pentru exercitarea

controlului de legalitate în recurs, întrucât vizează aspecte de netemeinicie a

hotărârii recurate, atât timp cât se axează exclusiv pe aspecte de interpretare

și evaluare a probelor și, ca atare, nu pot fi analizate. Modul de soluționare a

litigiului referitor fa executarea contractului și modul în care instanța de apel

a dispus executarea obligațiilor în limitele contractului de asociere din 1993 dând

astfel eficiență principiului voinței interne a părților ca efect al interpretării

clauzelor contractuale în executarea prestațiilor nu constituie veritabile critici

de

nelegalitate care să poată

face obiect de analiză în recurs, întrucât se circumscriu sferei fostelor cazuri

de recurs prevăzute de pct. 10 și pct. 11 ale art. 304 C. proc. civ. Or, ca urmare

a abrogării pct. 10 și pct. 11 ale art. 304 C. proc. civ., în recurs nu mai pot

fi invocate niciun fel de aspecte de netemeinîcie a hotărârii recurate, care să

implice o schimbare ori o reanalizare a stării de fapt, o reapreciere a probatoriului

administrat, o reiterare a istoricului cauzei etc, ci doar aspecte de strictă legalitate,

instanța de recurs fiind abilitată să cenzureze hotărârea recurată doar sub aspectul

legalității sale. Or, argumentele recurentei subsumate acestui motiv nu generează

un asemenea control, chiar dacă, în mod formal, s-a indicat ca temei de drept motivul

de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Exercitarea controlului de legalitate nu

poate fi realizat nici ca urmare a motivului de recurs prin care reclamanta formulează

critici în privința modului în care a fost soluționat apelul formulat de pârâta

Partidul Social Democrat. Reclamanta include în sfera motivului de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 9 din cod criticile care vizează, în esență, greșita admitere a

apelului pârâtei din perspectiva modului în care instanța de apel a efectuat interpretarea

actului adițional la contractul de cesiune, recurenta realizând în dezvoltarea acestui

motiv de recurs propria interpretare a actului juridic, cu referire expresă la

art. 7 lit. b) din contractul de cesiune. Totodată, referitor la considerentele

instanței de apel recurenta formulează aprecieri asupra atribuirii greșite a caracterului

de utilitate al lucrărilor pentru funcționalitatea clădirii, dar și în privința

stabilirii aportului părților, conform art. 7 din contractul de asociere. Or, în

acest context, criticile formulate asupra modului în care instanța de apel a concluzionat

asupra naturii și destinației lucrărilor efectuate la imobil cu punerea în stare

de funcționalitate a imobilului situat în București, sector 1 nu se încadrează în

criticile de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ.,

întrucât analiza implică un control asupra netemeiniciei hotărârii atacate din perspectiva

modului în care a fost stabilită situația de fapt pe baza evaluării și interpretării

probelor administrate, analiză incompatibilă cu structura actuală a căii extraordinare

de atac a recursului, astfel cum s-a expus deja.

În

ceea ce privește criticile referitoare la încălcarea regulilor

procedurale în soluționarea capătului de cerere privind dreptul de retenție, precum

și cele care se referă la aplicarea greșită a dispozițiilor legale care stabilesc

regimul juridic al dreptului de retenție, Înalta Curte reține că deși argumentele

invocate fac posibil încadrarea în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304

pct. 5 și pct. 9 C. proc. civ. (nu numai pct. 9, cum susține recurenta), aceste

nu sunt fondate.

Astfel, critica care face posibil încadrarea

în art. 304 pct. 5 din cod care vizează încălcarea regulilor procedurale referitoare

la soluționarea greșită a cererii privind constatarea dreptului de retenție, deși

respectivul capăt de cerere fusese respins ca tardiv introdus la instanța de fond,

este neîntemeiat. Verificarea

procedurii

desfășurată în fața instanței de fond denotă împrejurarea că, prin cererea depusă

la data de 5 mai 2005, pârâtul Partidul Social Democrat a formulat întâmpinare solicitând

respingerea acțiunii principale și a soiiciiat cu titlu reconvențional obligarea

reclamantei SC R. SA să prelungească durata contractului de asociere din 11

octombrie 1993 până la recuperarea cheltuielilor suportate pentru punerea în stare

de funcționalitate a imobilului situat în București, sector 1, conform art. 5 din

contract și să se constate dreptul de retenție al Partidului Social Democrat asupra

imobilului litigios până la recuperarea sumelor de 25.541.211.640 ROL și, respectiv,

48.108.440.393 ROL reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru punerea

în stare de funcționalitate și modernizare a respectivului imobil. Reținând acest

cadru procesual, instanța de fond, prin încheierea de ședință din 18 octombrie 2006,

a admis excepția tardivității precizării acțiunii principale și excepția tardivității

precizării cererii reconvenționale, circumstanță în care instanța de apel în exercitarea

controlului judiciar a analizat corect legalitatea și temeinicia soluțiilor pronunțate

de instanța de fond în limitele obiectului investirii sale ca efect al cererilor

formulate inițial de către reclamanta SC R. SA și pârâtul reconvenient Partidul

Social Democrat.

Subsumând criticile formulate în susținerea

motivului de recurs referitor la regimul juridic al dreptului de retenție,

Înalta Curte reține în privința pretențiilor pârâtei reconveniente Partidul Social

Democrat că dreptul de retenție și dreptul de folosință au o natură juridică diferită,

ce le conferă particularități specifice. Astfel, dacă dreptul de retenție constituie

un mijloc de garantare a obligațiilor, pretențiile constând în recunoașterea unui

drept de folosință se întemeiază pe răspunderea civilă contractuală, având la bază

contractul de cesiune și cel adițional, ce are ca subiecte părțile din prezenta

cauză.

Deși dreptul de retenție este, într-adevăr,

cum susține și recurenta, un mijloc specific de garantare a obligațiilor constând

în dreptul creditorului de a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în

detenția sa, până ce debitorul nu-i plătește tot ce are legătură cu acel bun, acesta

este diferit de dreptul de folosință care, astfel cum rezultă din situația de fapt

reținută, își are izvorul în contractul părților. Soluționarea în sensul admiterii

pretențiilor reconvenientei este corectă și nu exclude existența celor două raporturi

juridice diferite, întrucât acestea, deși ipotetic converg spre aceeași finalitate,

ele pot coexista întrucât efectele juridice pe care le provoacă sunt diferite. Dacă

capătul de cerere privind dreptul de folosință asupra imobilului a fost recunoscut

dând eficiență clauzelor contractuale inserate în contractul de cesiune și cel adițional,

existența dreptului de retenție este justificată de prezența conexității obiective

speciale născută între bun și creanța pârâtei reconveniente care a luat naștere

în legătură directă cu imobilul litigios grevat, context în care cele două drepturi

nu se exclud, având o existență de sine stătătoare.

Drept urmare, constatându-se că instanța

de apel a efectuat o corectă aplicare și interpretare a dispozițiilor legale,

Înalta Curte va constata netemeinicia motivelor de recurs circumscrise art. 304

pct. 9 C. proc. civ., drept pentru care în temeiul dispozițiilor art. 312 alin.

(1) C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC

R. SA împotriva deciziei civile nr. 135 din 8 aprilie 2013 a Curții de Apel București,

secția a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat

de reclamanta SC R. SA împotriva deciziei civile nr. 135 din 8 aprilie 2013 a Curții

de Apei București, secția a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7

mai 2014.