ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1219/2014

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 460/C/2012 Tribunalului Brașov a respins excepția tardivității, a admis în parte acțiunea formulată și precizată de reclamantul I.R.G. în contradictoriu cu pârâta SC M.I. SRL și s-a constatat rezilierea contractului de închiriere din 25 februarie 2010 încheiat de părți, potrivit pactului comisoriu expres de gradul IV prevăzut la cap. VI lit. f) din contract; a respins restul pretențiilor, a respins cererea reconvențională și a obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 17.217 lei cheltuieli de judecată parțiale. Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut în esență următoarele: Între reclamantul I.R.G.

și soția acestuia I.R.A., în calitate de proprietari și pârâta SC M.I. SRL în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere din 25 februarie 2010 având ca obiect închirierea spațiului comercial situat în Brașov, parter, denumit G.C.C.C. Brașov în schimbul unei chirii determinate, termenul locațiunii fiind stabilit de părți la 15 ani. Potrivit art. 3.1 din contract, chiria lunară a fost stabilită la o valoare reprezentând 3 % din valoarea netă a vânzărilor de produse la casele de marcat totale lunare realizate de către locatar, dar nu mai puțin de 7.000 euro/lună. La 12 iulie 2010 părțile au înregistrat la A.F.P. Brașov un act adițional la contractul de închiriere care modifică art. 3.1.

în sensul că chiria de 3 % din valoarea netă a vânzărilor lunare, denumită chirie procentuală, se va plăti pentru primii doi ani de la terminarea perioadei de grație stabilite pentru intervalul 1 februarie 2010 - 31 iulie 2010, respectiv pentru perioada 1 august 2010 - 31 iulie 2012, introducându-se și o chirie de bază de 300 lei lunar, în locul chiriei de bază de 7.000 euro/lună. Pentru perioada de după 31 iulie 2012 și până la împlinirea termenului locațiunii, părțile au stabilit o chirie procentuală de 3 % din vânzările nete lunar, dar nu mai puțin de 7.000 euro/lună. Chiria de bază, respectiv suma de 300 lei trebuia plătită de locatar lunar, cel mai târziu până la data de 10 a lunii în curs, iar în afară de această chirie de bază, părțile au stabilit și modul de calcul și plată a chiriei procentuale.

Reclamantul a transmis pârâtei notificarea de plată a chiriei procentuale pentru luna iulie 2010 la 21 octombrie 2010 pentru suma de 821,06 lei, urmând ca pârâta să-și execute obligația în cel mult 10 zile, respectiv până la 30 octombrie 2010, dar această chirie a fost plătită la 23 decembrie 2010, cu o întârziere de 54 de zile și după comunicarea notificării de reziliere din 22 decembrie 2010. Chiria procentuală aferentă lunii august 2010 a fost plătită la 23 decembrie 2010, cu o întârziere de 90 de zile și după comunicarea notificării de reziliere din 22 decembrie 2010. În aceste condiții, reclamantul proprietar a comunicat pârâtei o notificare de reziliere la 17 decembrie 2010 în care a indicat dispozițiile art. 3.7 din contract potrivit căruia „în cazul în care locatarul nu plătește chiria în cuantumul stabilit o perioadă de peste 45 de zile, de la data scadentă prevăzută la art. 3.2 și 3.3 locatorul va rezilia contractul de plin drept, fără punere în întârziere, fără altă formalitate și fără intervenția instanței de judecată”.

Chiar dacă pârâta a achitat chiria restantă după primirea notificării, la data de 23 decembrie 2010, această împrejurare nu poate avea nicio relevanță în ceea ce privește voința reclamantului de a rezilia contractul din culpa expresă și exclusivă a pârâtei, aceasta fiind notificată să elibereze spațiul închiriat și să plătească chiria aferentă perioadei de până la eliberarea spațiului.

Nu pot fi primite susținerile reclamantului potrivit cărora contractul de închiriere între părți a fost reziliat de drept la data de 22 decembrie 2010 ca urmare a operării pactului comisoriu de grad IV prevăzut la Cap. VI lit. f). Sunt neîntemeiate susținerile pârâtei care arată că reclamantul nu și-a manifestat opțiunea de a rezilia contractul la momentul îndeplinirii condițiilor aplicării pactului comisoriu de grad IV, continuând să transmită notificări de plată a chiriei, împrejurare echivalentă cu opțiunea reclamantului de a continua relațiile comerciale și astfel nu a intervenit rezilierea contractului. În contractul părților nu există dispoziții cu privire la obligația părților de a notifica rezilierea într-un anumit termen.

Clauzele contractuale exprese privind rezilierea unui contract pentru neexecutare, denumite „pacte comisorii”, sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., făcând să fie redus sau înlăturat rolul instanței judecătorești în pronunțarea unei astfel de rezilieri, în cauză clauza contractuală prevăzută la art. 6 lit. f), constituind un pact comisoriu de gradul IV care nu necesită intervenția instanței. Cum reclamantul s-a adresat totuși instanței cu o astfel de cerere, instanța va putea face doar verificări a îndeplinirii în cauză a condițiilor prevăzute de părții pentru rezilierea convențională, condiții care sunt îndeplinite în cauză. Reclamantul a dovedit că locatarul nu a plătit chiria în cuantumul stabilit o perioadă de peste 45 de zile, de la data scadentă prevăzută la art. 3.2 și 3.3 notificând locatarul cu privire la rezilierea contractului.

Potrivit cap. VIII din contractul încheiat între părți, partea în culpă va fi obligată să plătească toate daunele suferite de cealaltă parte ca rezultat al neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a obligațiilor sale de către partea în culpă. Potrivit art. 4.4 din contract la expirarea duratei închirierii sau la încetarea contractului înainte de termen, locatarul va evacua spațiul închiriat în maximum 20 zile și îl va pune la dispoziția exclusivă a locatorului, cu plata corespunzătoare a chiriei până în momentul eliberării spațiului. După expirarea acestei perioade, locatorul are dreptul de a lua în posesie spațiul și poate pătrunde în interior indiferent de opoziția locatarului, având și dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu.

Pentru a opera clauza penală prevăzută de părți la art. 4.4 trebuie să se dovedească în cauză existența unui prejudiciu în patrimoniul proprietarului - locator și nu întinderea acestuia, iar un astfel de prejudiciu nu s-a dovedit a exista în cauză. Raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză a stabilit valoarea mărfurilor alimentare și nealimentare, a bunurilor de natura obiectelor de inventor și a mijloacelor fixe. Este abuzivă a o astfel de clauză penală în măsura în care se vrea însușirea de către proprietar a mărfurilor și obiectelor de inventor aparținând unui comerciant, în lipsa unui prejudiciu încercat de proprietar, întrucât s-ar produce o îmbogățire fără justă cauză a proprietarului, o astfel de clauză fiind valabilă doar în ceea ce privește îmbunătățirile aduse spațiului de locatar, și care rămân proprietatea locatorului așa cum se menționează și la art. 4.1 lit. e), în contractul părților.

Instanța a avut în vedere că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat obligarea pârâtei la plata către reclamant de despăgubiri constând în contravaloarea ”bunurilor ridicate de pârâtă din spațiul comercial în litigiu”, cererea nevizând deci și contravaloarea bunurilor rămase în acest spațiu. Referitor la cererea reconvențională s-a reținut că pârâta reclamantă reconvențională SC M.I. SRL a solicitat să se dispună obligarea pârâților I.R.G. și I.R.A. la plata sumei de 1.202.718 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin rezilierea contractului de închiriere din 25 februarie 2011 din culpa exclusivă a proprietarilor locatori, ca efect al pactului comisoriu de grad IV, despăgubiri datorate potrivit art. 8.2 lit. b) din contractul părților.

În motivarea cererii reconvenționale se arată că, urmare a încălcărilor repetate ale obligațiilor esențiale asumate prin contract de către proprietarii - locatori, respectiv datorită acțiunilor întreprinse de aceștia și care au constat în împiedicarea accesului angajaților pârâtei în magazin începând cu luna februarie 2011, pârâta a fost nevoită să procedeze în data de 4 martie 2011 la rezilierea contractului de închiriere din culpa exclusivă a proprietarilor - locatori. Potrivit considerentelor reținute de instanță pentru acțiunea principală, pactul comisoriu de gradul IV, prevăzut de părți la art. 4.4 din contract, a operat din culpa exclusivă a pârâtei SC M.I. SRL, iar dispozițiile contractuale prevăzute de art. 8.2 lit. b) au aplicabilitate în cazul în care „locatarul reziliază contractul din culpa locatorului”, astfel că cererea reconvențională a fost respinsă ca nefondată.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul și pârâtul, considerând-o netemeinică și nelegală. Prin Decizia civilă nr. 32/ Ap din 26 aprilie 2013, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantul I.R.G. și pârâta SC M.I. SRL.

Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel Brașov a reținut în esență următoarele: Cu privire la apelul reclamantului: Clauza penală intervine numai pentru compensarea daunelor - interese încercate de creditorul pentru neexecutarea ori executarea cu întârziere a obligației principale, cum statuează expres art. 1069 C. civ., încât lipsa acestor daune nu îndrituiește creditorul a cere clauza penală, cum corect a reținut prima instanță, fiind întotdeauna necesar de dovedit condițiile acordării de despăgubiri, cu singura diferență că, dacă toate cerințele sunt îndeplinite, prejudiciul se prezumă ca fiind cel inserat în clauza penală.

În art. 4.4 din contractul de închiriere, s-a convenit ca după expirarea unui termen de 20 de zile de evacuare a spațiului, locatorul (reclamantul) poate pătrunde în spațiu și are „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu”, dar la o analiză a voinței părților, chiar stipulată de către pârâtă, clauza nu este o veritabilă clauză penală, cum corect se apără apelanta pârâtă în întâmpinare, ci doar o modalitate de terminare a relațiilor contractuale sfârșite prin eliberarea spațiului și imposedarea locatorului. Din modul de redactare nu reiese că bunurile ar constitui echivalentul prejudiciului încercat de reclamant, ci mai degrabă o delăsare a bunurilor, care nu poate avea semnificația unei clauze penale.

Clauza redactată are un caracter îndoios asupra naturii ei, respectiv dacă este clauză penală sau nu, încât potrivit art. 983 C. civ. se interpretează în favoarea pârâtei ca debitoare și deci apare ca reglementând o modalitate de eliberare a spațiului, cum se susține prin întâmpinarea depusă în apel. În termenii art. 982 C. civ., clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, încât corect prima instanță a coroborat clauza din art. 4.4 cu cea din art. 4.1 lit. e), din contract, referitoare la modalitatea de eliberare a spațiului și din care reiese că în niciun caz nu a fost voința părților ca la încetare, bunurile pârâtei ca și obiectele de inventar, mai ales că nu toate erau ale sale și dată fiind activitatea comercială desfășurată, să rămână reclamantului, fiind aici de observat valoarea mare stabilită prin expertiză.

În condițiile în care nu a dovedit vreun prejudiciu, cum corect a reținut prima instanță, prejudiciu care să poată fi acoperit cu despăgubirile stabilite, chiar clauză penală fiind, nu ar fi fost aplicabilă, nefiind posibilă îmbogățirea fără niciun temei a patrimoniului reclamantului, indiferent dacă este cazul bunurilor ridicate sau a celor rămase în spațiu. Deși curtea menționează că afirmațiile pur teoretice, doctrinare, referitoare la clauza penală, sunt veridice în parte, reține că nu-și găsesc aplicare în speță față de voința părților inserată în contract și a condițiilor în care în concret acționează. Cu privire la apelul pârâtei: Pentru a opera rezilierea judiciară se impune conturarea elementelor răspunderii contractuale, în speță cu precădere a neexecutării obligației de plată a chiriei și culpei în destrămarea raporturilor contractuale și care în cauză sunt îndeplinite.

Astfel, plata chiriei pe luna iulie 2010 s-a făcut cu o întârziere de 54 de zile iar chiria pe luna august 2010 a fost de asemenea plătită cu o întârziere de 90 de zile. Nici chiriile pe lunile septembrie, octombrie și noiembrie 2010, respectiv cele fixe de 300 lei, deși în sumă modică, nu au fost plătite în termen, pârâta înregistrând întârzieri semnificative, încât buna sa credință în desfășurarea raporturilor contractuale este exclusă. Față de întârzierile la plată, a fost la latitudinea reclamantului, în calitate de creditor al obligației de plată să activeze pactul comisoriu, ceea ce a și făcut prin notificarea de reziliere, primită de pârâtă la 22 decembrie 2010, încât la aceea dată contractul a încetat.

Se susține de către pârâtă că pactul comisoriu a fost activat abuziv, întrucât a depus o garanție de plată, însă se omite că potrivit art. 3.5 din contract garanția a fost depusă pentru neexecutarea obligației de plată a sumelor datorate contractului. Drept urmare, garanția nu are nimic în comun cu executarea cu bună - credință a contractului, cu plata în termen și în cuantumul determinat al chiriei, ci dimpotrivă cu neexecutarea corespunzătoare a acestei obligații. Mai mult, dacă locatorul, creditor al obligației de plată apelează la îndestularea din garanție, înseamnă că debitorul nu-și respectă obligația, fapt ce vădește culpa sa în deteriorarea și în final încetarea raporturilor juridice, încât alegațiile pârâtei din apel cu privire la garanție nu pot fi primite.

Nu sunt de primit nici apărările pârâtei privind rezilierea din culpa reclamantului care a încercat să obțină o chirie mai mare, întrucât la dosar nu există nici o probă în acest sens, aceste chestiuni rămânând la stadiul de simple afirmații, pe de o parte, iar dacă reclamantul ar fi fost de rea – credință nu se vede cum dintr-un început i-a acordat pârâtei un termen de grație. Văzând culpa pârâtei în rezilierea contractului, corect prima instanță a respins cererea reconvențională prin care s-au solicitat pretenții materiale bazate pe vina reclamantului.

Prevederile art. 8.2 din contract susținute de pârâtă nu au incidență, culpa fiind a sa exclusivă și nu a reclamantului - locator, după cum nu au aplicabilitate nici dispozițiile art. 5.1 lit. b) privind asigurarea folosinței, din moment ce potrivit clauzei înscrise în art. 4.4 din contract, pârâta s-a obligat la eliberarea spațiului, termenul expirând la 12 ianuarie 2011, dată de la care reclamantul - locator avea dreptul de a prelua spațiul indiferent de opoziția pârâtei și mai mult să rămână în posesia bunurilor și să dispună de ele după bunul plac. Ca atare nu sunt întrunite cerințele răspunderii contractuale a reclamantului, acesta uzitând de prevederile contractuale și care în fond reprezintă legea părților.

Prima instanță a respectat dispozițiile art. 274 C. proc. civ., pârâta fiind obligată proporțional cu pretențiile admise, cum rezultă atât din considerente cât și din dispozitivul sentinței, neimpunându-se reducerea onorariului avocațial față de complexitatea pretențiilor deduse judecății și munca complexă a avocatului, iar onorariul expertului și taxele de timbru nu pot fi reduse, expertiza a fost luată în considerare de instanță, iar taxa de timbru acordată funcție de admiterea primului capăt de cerere. Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamantul, cât și societatea pârâtă. Reclamantul I.R.G. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate: Instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic la acestuia.

Contractul de închiriere a încetat înainte de termen prin acționarea pactului comisoriu expres și comunicarea desființării contractului la data de 22 decembrie 2010. Locatarul era dator potrivit art. 4.4 din contract să „evacueze spațiul închiriat în maxim 20 de zile” și să îl pună la dispoziția exclusivă a locatorului”. Pârâta nu și-a executat nicio obligație ce-i revenea din contract și nici obligația care face obiectul prezentului recurs, anume cererea de a executa către reclamant pretenția de a-i lăsa toate bunurile aflate în spațiu la expirarea celor 20 de zile prevăzute de art. 4.4. din contract. Pârâta s-a obligat nu doar să-i permită reclamantului să intre în spațiu împotriva opoziției sale dar și să-i recunoască „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu”.

Pârâta a creat un prejudiciu reclamantului prin aceea că deși trebuie să intre în posesia spațiului la 12 ianuarie 2011, a intrat în posesia lui abia la 22 martie 2011. În această perioadă nu a putut purta negocieri cu alți potențiali chiriași. Un alt prejudiciu dovedit este restituirea unui imobil degradat. În privința pagubei care, deși a fost anticipată de părți la data semnării contractului și evaluată după criterii determinabile (bunurile ce se vor afla în spațiu la data expirării celor 20 de zile), aceasta este egală cu profitul neîncasat de proprietar din cauza imaginii defavorabile făcută de SC M.I. SRL și care a dus la neîncheierea unui alt contract de închiriere pentru spațiu. La 18 aprilie 2011, SC M.I.

SRL a emis un comunicat de presă în „Z.F.” în care arată că se află în imposibilitatea continuării activității în spațiul recurentului din cauza încălcării clauzelor contractuale de către proprietarul spațiului. Însăși pârâta recunoaște existența prejudiciului și „dă dreptul reclamantului de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu”. Voința exprimată a părților este aceea care dă reclamantului dreptul de dispoziție asupra bunurilor aflate în spațiu după trecerea celor 20 de zile, cu titlu de recuperare a prejudiciului recunoscut de părți. Clauza are un conținut concret, lipsit de echivoc și care anticipează o posibilă situație în derularea contractului. Cuantumul prejudiciului anticipat de părți la inițiativa chiriașului este egal cu bunurile aflate în spațiu sau cu valoarea lor.

Expertiza efectuată în cauză s-a folosit în exclusivitate de evidențele contabile ale pârâtei și aceste evidențe au dus la concluzia că valoarea bunurilor aflate în spațiu este de 2.913.389,14 lei. Acțiunea clauzei penale nu poate fi socotită ca izvor al unei îmbogățiri fără just temei. Clauza cuprinsă la art. 4.4 nu cuprinde un drept de retenție al reclamantului. Clauza penală nu are nimic de a face cu plata cu întârziere a chiriei ci cu fapta pârâtei de a nu părăsi spațiul în termen de 20 de zile de la data rezilierii contractului. Hotărârea nu respectă dispozițiile art. 969 C. civ. Clauza de la art. 4.4 este un contract care are între părți puterea unei legi imperative. Ea trebuie să producă efectele pe care le prevede în mod expres iar instanța nu trebuie să o considere clauză abuzivă și să o lipsească de efecte în condițiile în care nu s-a solicitat anularea ei.

SC M.I. SRL critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate: În baza actului adițional la contractul de închiriere, chiriașului SC M.I. SRL i-a fost acordată o perioadă de grație, în această perioadă chiriașul fiind scutit de la plata chiriei. Instanța de apel a respins apelul cu o motivare greșită potrivit căreia chiriașul ar fi renunțat la beneficiul termenului de grație. Transmiterea notificării despre vânzările aferente lunii iulie 2010 și plata nedatorată a chiriei aferente lunii iulie 2010 s-au făcut din eroare ca urmare a presiunii create de către proprietarul spațiului I.R., care a intenționat să inducă o stare de încetare a contractului cu scopul majorării ulterioare a cuantumului chiriei.

Pârâta nu s-a aflat niciodată într-o stare de încetare a plăților chiriei către proprietari, astfel că plata chiriei fixe cât și procentuală s-a făcut lunar. Instanța a stabilit în mod greșit cuantumul taxei de timbru, care trebuia să aibă în vedere valoarea globală a contractului. Motivarea instanței potrivit căreia pârâta a fost de rea - credință în executarea contractului este considerată de către aceasta ca fiind tendențioasă în condițiile în care a făcut investiții constând în amenajarea spațiului închiriat, ce urmau a fi amortizate pe parcursul celor 15 ani de perioadă contractuală. Pârâta a pus la dispoziția proprietarilor o scrisoare de garanție bancară în valoare de 85.906,80 lei în condițiile în care valoarea medie aproximativă a unei chirii lunare era de 7.500 lei.

Întrucât nu s-au înregistrat întârzieri la plată din culpa pârâtei, notificarea de reziliere transmisă de către R.I. este nefondată și lipsită de efect, pe cale de consecință pactul comisoriu de gradul IV nu a operat, iar contractul de închiriere nu a încetat din culpa pârâtei la 22 decembrie 2010. În aceste condiții, împiedicarea folosinței spațiului, accesului angajaților și clienților magazinului, interferarea în activitatea comercială și preluarea în forță pe timpul nopții reprezintă fapte ale reclamanților - pârâți care au atras încetarea contractului în mod prematur din culpa acestora, astfel că cererea reconvențională formulată de pârâtă este întemeiată, iar reclamanții - pârâți aflați în culpă trebuie obligați la plata de despăgubiri, astfel cum acestea au fost solicitate și dovedite în cauză.

În ce privește cheltuielile de judecată, pârâta consideră că nu le datorează nefiind în culpă procesuală și de asemenea se impune diminuarea onorariului avocațial. În completarea motivelor de recurs se arată că a fost interpretat nelegal și trunchiat art. 3.5 din contract, întrucât locatorul putea în cazul în care locatarul nu achita chiria, să execute garanția, conform prevederilor art. 3.5 și următoarele din contract. Locatorii erai ținuți întâi de executarea garanției și numai în situația în care aceasta nu acoperea chiria restantă aveau posibilitatea să activeze pactul comisoriu. Hotărârea instanței de apel nu este motivată. Prin această hotărâre, instanța a încălcat prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ. ignorând apărările pârâtei privind activarea abuzivă a pactului comisoriu, anterior executării scrisorii de garanție bancară. Instanța nu a analizat efectiv toate criticile formulate în concret de pârâtă pronunțând astfel o hotărâre nelegală ce încalcă dispozițiile art. 261 C. proc. civ., art. 6 C.E.D.O. și art. 304 pct. 7 C. proc. civ. Fiecare dintre părți a formulat întâmpinare la recursul părții adverse solicitând respingerea acestuia ca nefondat. Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate și urmează a fi respinse pentru următoarele considerente: În ceea ce privește recursul declarat de reclamantul I.R.G.

este de reținut că, în esență, acesta invocă drept motiv de nelegalitate a deciziei greșita interpretare a clauzei inserate la art. 4.4 din contractul de închiriere, care în opinia sa este o clauză penală care prevede expres suma datorată dacă nu se predă spațiul, existând astfel elementul de determinare a prejudiciului. Potrivit art. 4.4 din contract la expirarea duratei încheierii sau la încetarea contractului înainte de termen, locatarul va evacua spațiul închiriat în maximun 20 zile și îl va pune la dispoziția exclusivă a locatorului, cu plata corespunzătoare a chiriei până în momentul eliberării spațiului. După expirarea acestei perioade, locatorul are dreptul de a lua în posesie spațiul și poate pătrunde în interior indiferent de opoziția locatarului, având și dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu.

Această clauză nu poate fi interpretată în sensul că în situația în care locatarul nu evacuează spațiul închiriat în maximun 20 zile și nu îl va pune la dispoziția exclusivă a locatorului, acesta din urmă devine în mod automat proprietarul de drept al bunurilor aflate în spațiu și în acest mod este îndreptățit să primească suma de 2.919.389,14 lei sumă ce reprezintă contravaloarea bunurilor ridicate de pârâtă din spațiul în litigiu. Este adevărat că părțile pot determina anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligațiilor de către debitorul său. Cu toate acestea însă trebuie dovedită existența prejudiciului, clauza penală fiind aceea care stabilește întinderea prejudiciului și nu existența acestuia.

Sintagma „având și dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu” nu poate fi interpretată în sensul că valoarea bunurilor aflate în spațiu după expirarea termenului de 20 zile în care pârâta trebuia să elibereze spațiul închiriat reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de către recurentul - reclamant pentru faptul că nu s-a predat spațiul în termen. Nu poate fi primită critica recurentului - reclamant în sensul că prin această clauză a fost prevăzută expres suma datorată dacă nu se predă spațiul.

Înalta Curte apreciază că sintagma „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu” se referă la posibilitatea pe care o are locatorul de a elibera el însuși spațiul închiriat în măsura în care locatarul nu o face și în niciun caz nu dă dreptul locatorului de a primi suma de 2.919.389,14 lei, sumă ce reprezintă valoarea mărfurilor alimentare și nealimentare, bunuri de natura obiectelor de inventar și mijloace fixe înregistrate la valoarea rămasă neamortizată. Este de reținut că recurentul - reclamant prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii bunurilor proprietatea SC M.I. SRL ridicate din spațiul comercial după data de 3 ianuarie 2011 invocând ca temei al pretențiilor sale un drept de proprietate constituit convențional.

Ulterior a solicitat să fie despăgubit potrivit art. 4.4. din contract cu contravaloarea tuturor bunurilor aflate în spațiul închiriat la data de 12 ianuarie 2011. Din interpretarea clauzei înscrisă la art. 4.4 nu reiese că părțile au stabilit prin aceasta cu caracter de clauză penală valoarea prejudiciului suferit de recurentul - reclamant pentru că societatea pârâtă nu a eliberat spațiul în termenul stabilit. Așa fiind, criticile aduse deciziei de către recurentul - reclamant sunt nefondate și pe cale de consecință recursul acestuia urmează a fi respins. În ceea ce privește recursul declarat de SC M.I. SRL, Înalta Curte reține următoarele: Potrivit contractului de închiriere încheiat de părți, în cazul în care locatarul finalizează lucrările și în consecință deschide supermarket-ul pentru public mai devreme de expirarea perioadei de grație, locatarul va datora chiria de la data deschiderii supermarket-ului.

Așadar, criticile referitoare la perioada de grație nu pot fi primite. Instanța a reținut în mod corect situația de fapt potrivit căreia pârâta a achitat cu întârziere chiria datorată. Conform înțelegerii părților, nu este necesar ca pârâta să fi înregistrat mai multe întârzieri la plată, o singură întârziere la plata unei singure chirii pe o perioadă mai mare de 45 de zile fiind o condiție suficientă pentru invocarea pactului comisoriu expres de gradul IV. Contractul de închiriere a încetat din culpa pârâtei constând în neîndeplinirea obligației de plată a chiriei la termene convenite. În ceea ce privește stabilirea cuantumului taxei judiciare de timbru, această critică nu poate constitui un motiv de nelegalitate a deciziei recurate, potrivit dispozițiilor Legii nr. 146/1997 împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru se poate face cerere de reexaminare la aceeași instanță.

Cu privire la scrisoarea de garanție bancară, Înalta Curte reține următoarele: Garanția a fost depusă pentru neexecutarea obligației locatarului de plată a tuturor sumelor datorate în temeiul contractului. Potrivit clauzelor contractuale, locatorul are dreptul să execute garanția oricând pe dura contractului, pentru nerespectarea obligațiilor locatarului de plată a sumelor datorate conform contractului. Potrivit art. 3.5.4. din contract „în termen de 30 de zile de la încetarea contractului, indiferent din ce motiv, locatorul va returna locatarului scrisoarea de garanție în original prin orice modalitate legală, dacă locatarul și-a achitat datoriile către locator”. Decizia recurată cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, astfel că în cauză nu sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. și nici ale art. 6 ale Convenției Europene a Drepturilor Omului. Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate și, pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursurile urmează a fi respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamantul I.R.G. și de pârâta SC M.I. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 32/ Ap din 26 aprilie 2013, pronunțata de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale. Irevocabilǎ. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 martie 2014.