ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1219/2014

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1219/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursurilor

de față:

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 460/C/2012 Tribunalului Brașov a

respins excepția tardivității, a admis în parte acțiunea formulată și precizată

de reclamantul I.R.G. în contradictoriu cu pârâta SC M.I. SRL și s-a constatat

rezilierea contractului de închiriere din 25 februarie 2010 încheiat de părți,

potrivit pactului comisoriu expres de gradul IV prevăzut la cap. VI lit. f) din

contract; a respins restul pretențiilor, a respins cererea reconvențională și a

obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 17.217 lei cheltuieli de

judecată parțiale.

Pentru a pronunța

această soluție, tribunalul a reținut în esență

următoarele:

Între reclamantul I.R.G.

și soția acestuia I.R.A., în calitate de proprietari și pârâta SC M.I. SRL în

calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere din 25 februarie 2010

având ca obiect închirierea spațiului comercial situat în Brașov, parter,

denumit G.C.C.C. Brașov în schimbul unei chirii determinate, termenul

locațiunii fiind stabilit de părți la 15 ani.

Potrivit art. 3.1 din

contract, chiria lunară a fost stabilită la o valoare reprezentând 3 % din

valoarea netă a vânzărilor de produse la casele de marcat totale lunare

realizate de către locatar, dar nu mai puțin de 7.000 euro/lună.

La 12 iulie 2010

părțile au înregistrat la A.F.P. Brașov un act adițional la contractul de

închiriere care modifică art. 3.1. în sensul că chiria de 3 % din valoarea netă

a vânzărilor lunare, denumită chirie procentuală, se va plăti pentru primii doi

ani de la terminarea perioadei de grație stabilite pentru intervalul 1

februarie 2010 - 31 iulie 2010, respectiv pentru perioada 1 august 2010 - 31

iulie 2012, introducându-se și o chirie de bază de 300 lei lunar, în locul

chiriei de bază de 7.000 euro/lună.

Pentru perioada de

după 31 iulie 2012 și până la împlinirea termenului locațiunii, părțile au

stabilit o chirie procentuală de 3 % din vânzările nete lunar, dar nu mai puțin

de 7.000 euro/lună.

Chiria de bază,

respectiv suma de 300 lei trebuia plătită de locatar lunar, cel mai târziu până

la data de 10 a lunii în curs, iar în afară de această chirie de bază, părțile

au stabilit și modul de calcul și plată a chiriei procentuale.

Reclamantul a

transmis pârâtei notificarea de plată a chiriei procentuale pentru luna iulie

2010 la 21 octombrie 2010 pentru suma de 821,06 lei, urmând ca pârâta să-și

execute obligația în cel mult 10 zile, respectiv până la 30 octombrie 2010, dar

această chirie a fost plătită la 23 decembrie 2010, cu o întârziere de 54 de

zile și după comunicarea notificării de reziliere din 22 decembrie 2010.

Chiria procentuală

aferentă lunii august 2010 a fost plătită la 23 decembrie 2010, cu o întârziere

de 90 de zile și după comunicarea notificării de reziliere din 22 decembrie

2010.

În aceste condiții,

reclamantul proprietar a comunicat pârâtei o notificare de reziliere la 17

decembrie 2010 în care a indicat dispozițiile art. 3.7 din contract potrivit

căruia „în cazul în care locatarul nu plătește chiria în cuantumul stabilit o

perioadă de peste 45 de zile, de la data scadentă prevăzută la art. 3.2 și 3.3

locatorul va rezilia contractul de plin drept, fără punere în întârziere, fără

altă formalitate și fără intervenția instanței de judecată”.

Chiar dacă pârâta a

achitat chiria restantă după primirea notificării, la data de 23 decembrie

2010, această împrejurare nu poate avea nicio relevanță în ceea ce privește

voința reclamantului de a rezilia contractul din culpa expresă și exclusivă a

pârâtei, aceasta fiind notificată să elibereze spațiul închiriat și să

plătească chiria aferentă perioadei de până la eliberarea spațiului.

Nu pot fi primite

susținerile reclamantului potrivit cărora contractul de închiriere între părți

a fost reziliat de drept la data de 22 decembrie 2010 ca urmare a operării

pactului comisoriu de grad IV prevăzut la Cap. VI lit. f).

Sunt neîntemeiate

susținerile pârâtei care arată că reclamantul nu și-a manifestat opțiunea de a

rezilia contractul la momentul îndeplinirii condițiilor aplicării pactului

comisoriu de grad IV, continuând să transmită notificări de plată a chiriei,

împrejurare echivalentă cu opțiunea reclamantului de a continua relațiile

comerciale și astfel nu a intervenit rezilierea contractului.

În contractul

părților nu există dispoziții cu privire la obligația părților de a notifica

rezilierea într-un anumit termen.

Clauzele contractuale

exprese privind rezilierea unui contract pentru neexecutare, denumite „pacte

comisorii”, sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., făcând să fie

redus sau înlăturat rolul instanței judecătorești în pronunțarea unei astfel de

rezilieri, în cauză clauza contractuală prevăzută la art. 6 lit. f),

constituind un pact comisoriu de gradul IV care nu necesită intervenția

instanței.

Cum reclamantul s-a

adresat totuși instanței cu o astfel de cerere, instanța va putea face doar

verificări a îndeplinirii în cauză a condițiilor prevăzute de părții pentru

rezilierea convențională, condiții care sunt îndeplinite în cauză.

Reclamantul a dovedit

că locatarul nu a plătit chiria în cuantumul stabilit o perioadă de peste 45 de

zile, de la data scadentă prevăzută la art. 3.2 și 3.3 notificând locatarul cu

privire la rezilierea contractului.

Potrivit cap. VIII

din contractul încheiat între părți, partea în culpă va fi obligată să

plătească toate daunele suferite de cealaltă parte ca rezultat al neîndeplinirii

sau îndeplinirii defectuoase a obligațiilor sale de către partea în culpă.

Potrivit art. 4.4 din

contract la expirarea duratei închirierii sau la încetarea contractului înainte

de termen, locatarul va evacua spațiul închiriat în maximum 20 zile și îl va

pune la dispoziția exclusivă a locatorului, cu plata corespunzătoare a chiriei

până în momentul eliberării spațiului. După expirarea acestei perioade,

locatorul are dreptul de a lua în posesie spațiul și poate pătrunde în interior

indiferent de opoziția locatarului, având și dreptul de a dispune după bunul

plac de bunurile aflate în spațiu.

Pentru a opera clauza

penală prevăzută de părți la art. 4.4 trebuie să se dovedească în cauză

existența unui prejudiciu în patrimoniul proprietarului - locator și nu

întinderea acestuia, iar un astfel de prejudiciu nu s-a dovedit a exista în

cauză.

Raportul de expertiză

contabilă efectuat în cauză a stabilit valoarea mărfurilor alimentare și

nealimentare, a bunurilor de natura obiectelor de inventor și a mijloacelor

fixe.

Este abuzivă a o

astfel de clauză penală în măsura în care se vrea însușirea de către proprietar

a mărfurilor și obiectelor de inventor aparținând unui comerciant, în lipsa

unui prejudiciu încercat de proprietar, întrucât s-ar produce o îmbogățire fără

justă cauză a proprietarului, o astfel de clauză fiind valabilă doar în ceea ce

privește îmbunătățirile aduse spațiului de locatar, și care rămân proprietatea

locatorului așa cum se menționează și la art. 4.1 lit. e), în contractul

părților.

Instanța a avut în

vedere că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat obligarea pârâtei

la plata către reclamant de despăgubiri constând în contravaloarea ”bunurilor

ridicate de pârâtă din spațiul comercial în litigiu”, cererea nevizând deci și

contravaloarea bunurilor rămase în acest spațiu.

Referitor la cererea

reconvențională s-a reținut că pârâta reclamantă reconvențională SC M.I. SRL a

solicitat să se dispună obligarea pârâților I.R.G. și I.R.A. la plata sumei de

1.202.718 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin rezilierea contractului de

închiriere din 25 februarie 2011 din culpa exclusivă a proprietarilor locatori,

ca efect al pactului comisoriu de grad IV, despăgubiri datorate potrivit art. 8.2

lit. b) din contractul părților.

În motivarea cererii reconvenționale

se arată că, urmare a încălcărilor repetate ale obligațiilor esențiale asumate

prin contract de către proprietarii - locatori, respectiv datorită acțiunilor

întreprinse de aceștia și care au constat în împiedicarea accesului angajaților

pârâtei în magazin începând cu luna februarie 2011, pârâta a fost nevoită să

procedeze în data de 4 martie 2011 la rezilierea contractului de închiriere din

culpa exclusivă a proprietarilor - locatori.

Potrivit

considerentelor reținute de instanță pentru acțiunea principală, pactul

comisoriu de gradul IV, prevăzut de părți la art. 4.4 din contract, a operat

din culpa exclusivă a pârâtei SC M.I. SRL, iar dispozițiile contractuale

prevăzute de art. 8.2 lit. b) au aplicabilitate în cazul în care „locatarul

reziliază contractul din culpa locatorului”, astfel că cererea reconvențională

a fost respinsă ca nefondată.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel reclamantul și pârâtul, considerând-o netemeinică și

nelegală.

Prin

Decizia civilă nr. 32/

Ap din 26 aprilie 2013,

Curtea de Apel

Brașov,

secția civilă

și pentru cauze cu minori și de familie,

de conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins ca nefondate apelurile

declarate de reclamantul

I.R.G.

și pârâta SC M.I. SRL.

Pentru a pronunța

această soluție, Curtea de Apel

Brașov a reținut în esență

următoarele:

Cu privire la apelul

reclamantului:

Clauza penală

intervine numai pentru compensarea daunelor - interese încercate de creditorul

pentru neexecutarea ori executarea cu întârziere a obligației principale, cum

statuează expres art. 1069 C. civ., încât lipsa acestor daune nu îndrituiește

creditorul a cere clauza penală, cum corect a reținut prima instanță, fiind

întotdeauna necesar de dovedit condițiile acordării de despăgubiri, cu singura

diferență că, dacă toate cerințele sunt îndeplinite, prejudiciul se prezumă ca

fiind cel inserat în clauza penală.

În art. 4.4 din

contractul de închiriere, s-a convenit ca după expirarea unui termen de 20 de

zile de evacuare a spațiului, locatorul (reclamantul) poate pătrunde în spațiu

și are „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu”, dar

la o analiză a voinței părților, chiar stipulată de către pârâtă, clauza nu

este o veritabilă clauză penală, cum corect se apără apelanta pârâtă în

întâmpinare, ci doar o modalitate de terminare a relațiilor contractuale

sfârșite prin eliberarea spațiului și imposedarea locatorului. Din modul de

redactare nu reiese că bunurile ar constitui echivalentul prejudiciului

încercat de reclamant, ci mai degrabă o delăsare a bunurilor, care nu poate

avea semnificația unei clauze penale.

Clauza redactată are

un caracter îndoios asupra naturii ei, respectiv dacă este clauză penală sau

nu, încât potrivit art. 983 C. civ. se interpretează în favoarea pârâtei ca

debitoare și deci apare ca reglementând o modalitate de eliberare a spațiului,

cum se susține prin întâmpinarea depusă în apel.

În termenii art. 982 C.

civ., clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, încât corect

prima instanță a coroborat clauza din art. 4.4 cu cea din art. 4.1 lit. e), din

contract, referitoare la modalitatea de eliberare a spațiului și din care

reiese că în niciun caz nu a fost voința părților ca la încetare, bunurile

pârâtei ca și obiectele de inventar, mai ales că nu toate erau ale sale și dată

fiind activitatea comercială desfășurată, să rămână reclamantului, fiind aici

de observat valoarea mare stabilită prin expertiză.

În condițiile în care

nu a dovedit vreun prejudiciu, cum corect a reținut prima instanță, prejudiciu

care să poată fi acoperit cu despăgubirile stabilite, chiar clauză penală

fiind, nu ar fi fost aplicabilă, nefiind posibilă îmbogățirea fără niciun temei

a patrimoniului reclamantului, indiferent dacă este cazul bunurilor ridicate

sau a celor rămase în spațiu.

Deși curtea menționează

că afirmațiile pur teoretice, doctrinare, referitoare la clauza penală, sunt

veridice în parte, reține că nu-și găsesc aplicare în speță față de voința

părților inserată în contract și a condițiilor în care în concret acționează.

Cu privire la apelul

pârâtei:

Pentru a opera

rezilierea judiciară se impune conturarea elementelor răspunderii contractuale,

în speță cu precădere a neexecutării obligației de plată a chiriei și culpei în

destrămarea raporturilor contractuale și care în cauză sunt îndeplinite.

Astfel, plata chiriei

pe luna iulie 2010 s-a făcut cu o întârziere de 54 de zile iar chiria pe luna

august 2010 a fost de asemenea plătită cu o întârziere de 90 de zile.

Nici chiriile pe

lunile septembrie, octombrie și noiembrie 2010, respectiv cele fixe de 300 lei,

deși în sumă modică, nu au fost plătite în termen, pârâta înregistrând

întârzieri semnificative, încât buna sa credință în desfășurarea raporturilor

contractuale este exclusă.

Față de întârzierile

la plată, a fost la latitudinea reclamantului, în calitate de creditor al

obligației de plată să activeze pactul comisoriu, ceea ce a și făcut prin

notificarea de reziliere, primită de pârâtă la 22 decembrie 2010, încât la

aceea dată contractul a încetat.

Se susține de către

pârâtă că pactul comisoriu a fost activat abuziv, întrucât a depus o garanție

de plată, însă se omite că potrivit art. 3.5 din contract garanția a fost

depusă pentru neexecutarea obligației de plată a sumelor datorate contractului.

Drept urmare, garanția nu are nimic în comun cu executarea cu bună - credință a

contractului, cu plata în termen și în cuantumul determinat al chiriei, ci

dimpotrivă cu neexecutarea corespunzătoare a acestei obligații.

Mai mult, dacă

locatorul, creditor al obligației de plată apelează la îndestularea din

garanție, înseamnă că debitorul nu-și respectă obligația, fapt ce vădește culpa

sa în deteriorarea și în final încetarea raporturilor juridice, încât

alegațiile pârâtei din apel cu privire la garanție nu pot fi primite.

Nu sunt de primit

nici apărările pârâtei privind rezilierea din culpa reclamantului care a

încercat să obțină o chirie mai mare, întrucât la dosar nu există nici o probă

în acest sens, aceste chestiuni rămânând la stadiul de simple afirmații, pe de

o parte, iar dacă reclamantul ar fi fost de rea – credință nu se vede cum

dintr-un început i-a acordat pârâtei un termen de grație.

Văzând culpa pârâtei

în rezilierea contractului, corect prima instanță a respins cererea

reconvențională prin care s-au solicitat pretenții materiale bazate pe vina

reclamantului.

Prevederile art. 8.2

din contract susținute de pârâtă nu au incidență, culpa fiind a sa exclusivă și

nu a reclamantului - locator, după cum nu au aplicabilitate nici dispozițiile art.

5.1 lit. b) privind asigurarea folosinței, din moment ce potrivit clauzei

înscrise în art. 4.4 din contract, pârâta s-a obligat la eliberarea spațiului,

termenul expirând la 12 ianuarie 2011, dată de la care reclamantul - locator

avea dreptul de a prelua spațiul indiferent de opoziția pârâtei și mai mult să

rămână în posesia bunurilor și să dispună de ele după bunul plac. Ca atare nu

sunt întrunite cerințele răspunderii contractuale a reclamantului, acesta

uzitând de prevederile contractuale și care în fond reprezintă legea părților.

Prima instanță a

respectat dispozițiile art. 274 C. proc. civ., pârâta fiind obligată

proporțional cu pretențiile admise, cum rezultă atât din considerente cât și

din dispozitivul sentinței, neimpunându-se reducerea onorariului avocațial față

de complexitatea pretențiilor deduse judecății și munca complexă a avocatului,

iar onorariul expertului și taxele de timbru nu pot fi reduse, expertiza a fost

luată în considerare de instanță, iar taxa de timbru acordată funcție de

admiterea primului capăt de cerere.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs atât reclamantul, cât și societatea pârâtă.

Reclamantul

I.R.G. critică

decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Instanța a

interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori

înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic la acestuia.

Contractul de

închiriere a încetat înainte de termen prin acționarea pactului comisoriu

expres și comunicarea desființării contractului la data de 22 decembrie 2010.

Locatarul era dator potrivit art. 4.4 din contract să „evacueze spațiul

închiriat în maxim 20 de zile” și să îl pună la dispoziția exclusivă a

locatorului”.

Pârâta nu și-a

executat nicio obligație ce-i revenea din contract și nici obligația care face

obiectul prezentului recurs, anume cererea de a executa către reclamant

pretenția de a-i lăsa toate bunurile aflate în spațiu la expirarea celor 20 de

zile prevăzute de art. 4.4. din contract.

Pârâta s-a obligat nu

doar să-i permită reclamantului să intre în spațiu împotriva opoziției sale dar

și să-i recunoască „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în

spațiu”.

Pârâta a creat un

prejudiciu reclamantului prin aceea că deși trebuie să intre în posesia

spațiului la 12 ianuarie 2011, a intrat în posesia lui abia la 22 martie 2011.

În această perioadă

nu a putut purta negocieri cu alți potențiali chiriași. Un alt prejudiciu

dovedit este restituirea unui imobil degradat.

În privința pagubei

care, deși a fost anticipată de părți la data semnării contractului și evaluată

după criterii determinabile (bunurile ce se vor afla în spațiu la data

expirării celor 20 de zile), aceasta este egală cu profitul neîncasat de

proprietar din cauza imaginii defavorabile făcută de

SC M.I. SRL și care a

dus la neîncheierea unui alt contract de închiriere pentru spațiu.

La 18 aprilie 2011,

SC M.I. SRL a emis un comunicat de presă în „Z.F.” în care arată că se află în

imposibilitatea continuării activității în spațiul recurentului din cauza

încălcării clauzelor contractuale de către proprietarul spațiului.

Însăși pârâta

recunoaște existența prejudiciului și „dă dreptul reclamantului de a dispune

după bunul plac de bunurile aflate în spațiu”.

Voința exprimată a

părților este aceea care dă reclamantului dreptul de dispoziție asupra

bunurilor aflate în spațiu după trecerea celor 20 de zile, cu titlu de

recuperare a prejudiciului recunoscut de părți.

Clauza are un

conținut concret, lipsit de echivoc și care anticipează o posibilă situație în

derularea

contractului.

Cuantumul

prejudiciului

anticipat de părți la inițiativa chiriașului este egal cu bunurile aflate în

spațiu sau cu valoarea lor.

Expertiza efectuată

în cauză s-a folosit în exclusivitate de evidențele contabile ale pârâtei și

aceste evidențe au dus la concluzia că valoarea bunurilor aflate în spațiu este

de 2.913.389,14 lei.

Acțiunea clauzei

penale nu poate fi socotită ca izvor al unei îmbogățiri fără just temei.

Clauza cuprinsă la art.

4.4 nu cuprinde un drept de retenție al reclamantului.

Clauza penală nu are

nimic de a face cu plata cu întârziere a chiriei ci cu fapta pârâtei de a nu

părăsi spațiul în termen de 20 de zile de la data rezilierii contractului.

Hotărârea nu respectă

dispozițiile art. 969 C. civ. Clauza de la art. 4.4 este un contract care are

între părți puterea unei legi imperative. Ea trebuie să producă efectele pe

care le prevede în mod expres iar instanța nu trebuie să o considere clauză

abuzivă și să o lipsească de efecte în condițiile în care nu s-a solicitat

anularea ei.

SC M.I. SRL critică

decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

În baza actului

adițional la contractul de închiriere, chiriașului

SC M.I. SRL i-a fost

acordată o perioadă de grație, în această perioadă chiriașul fiind scutit de la

plata chiriei.

Instanța de apel a

respins apelul cu o motivare greșită potrivit căreia chiriașul ar fi renunțat

la beneficiul termenului de grație.

Transmiterea

notificării despre vânzările aferente lunii iulie 2010 și plata nedatorată a

chiriei aferente lunii iulie 2010 s-au făcut din eroare ca urmare a presiunii

create de către proprietarul spațiului I.R., care a intenționat să inducă o

stare de încetare a contractului cu scopul majorării ulterioare a cuantumului

chiriei.

Pârâta nu s-a aflat

niciodată într-o stare de încetare a plăților chiriei către proprietari, astfel

că plata chiriei fixe cât și procentuală s-a făcut lunar.

Instanța a stabilit

în mod greșit cuantumul taxei de timbru, care trebuia să aibă în vedere

valoarea globală a contractului.

Motivarea instanței

potrivit căreia pârâta a fost de rea - credință în executarea contractului este

considerată de către aceasta ca fiind tendențioasă în condițiile în care a

făcut investiții constând în amenajarea spațiului închiriat, ce urmau a fi

amortizate pe parcursul celor 15 ani de perioadă contractuală.

Pârâta a pus la

dispoziția proprietarilor o scrisoare de garanție bancară în valoare de

85.906,80 lei în condițiile în care valoarea medie aproximativă a unei chirii

lunare era de 7.500 lei.

Întrucât nu s-au

înregistrat întârzieri la plată din culpa pârâtei, notificarea de reziliere

transmisă de către R.I. este nefondată și lipsită de efect, pe cale de

consecință pactul comisoriu de gradul IV nu a operat, iar contractul de

închiriere nu a încetat din culpa pârâtei la 22 decembrie 2010.

În aceste condiții,

împiedicarea folosinței spațiului, accesului angajaților și clienților

magazinului, interferarea în activitatea comercială și preluarea în forță pe

timpul nopții reprezintă fapte ale reclamanților - pârâți care au atras

încetarea contractului în mod prematur din culpa acestora, astfel că cererea

reconvențională formulată de pârâtă este întemeiată, iar reclamanții - pârâți

aflați în culpă trebuie obligați la plata de despăgubiri, astfel cum acestea au

fost solicitate și dovedite în cauză.

În ce privește

cheltuielile de judecată, pârâta consideră că nu le datorează nefiind în culpă

procesuală și de asemenea se impune diminuarea onorariului avocațial.

În completarea

motivelor de recurs se arată că a fost interpretat nelegal și trunchiat art. 3.5

din contract, întrucât locatorul putea în cazul în care locatarul nu achita

chiria, să execute garanția, conform prevederilor art. 3.5 și următoarele din

contract.

Locatorii erai ținuți

întâi de executarea garanției și numai în situația în care aceasta nu acoperea

chiria restantă aveau posibilitatea să activeze pactul comisoriu.

Hotărârea instanței

de apel nu este motivată. Prin această hotărâre, instanța a încălcat

prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. ignorând apărările pârâtei

privind activarea abuzivă a pactului comisoriu, anterior executării scrisorii

de garanție bancară.

Instanța nu a

analizat efectiv toate criticile formulate în concret de pârâtă pronunțând

astfel o hotărâre nelegală ce încalcă dispozițiile art. 261 C. proc. civ., art.

6 C.E.D.O. și art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Fiecare dintre părți

a formulat întâmpinare la recursul părții adverse solicitând respingerea

acestuia ca nefondat.

Analizând recursurile

prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că

acestea sunt nefondate și urmează a fi respinse pentru următoarele

considerente:

În ceea ce privește

recursul declarat de reclamantul I.R.G. este de reținut că, în esență, acesta

invocă drept motiv de nelegalitate a deciziei greșita interpretare a clauzei

inserate la art. 4.4 din contractul de închiriere, care în opinia sa este o

clauză penală care prevede expres suma datorată dacă nu se predă spațiul,

existând astfel elementul de determinare a prejudiciului.

Potrivit art. 4.4 din

contract la expirarea duratei încheierii sau la încetarea contractului înainte

de termen, locatarul va evacua spațiul închiriat în maximun 20 zile și îl va

pune la dispoziția exclusivă a locatorului, cu plata corespunzătoare a chiriei

până în momentul eliberării spațiului. După expirarea acestei perioade,

locatorul are dreptul de a lua în posesie spațiul și poate pătrunde în interior

indiferent de opoziția locatarului, având și dreptul de a dispune după bunul

plac de bunurile aflate în spațiu.

Această clauză nu

poate fi interpretată în sensul că în situația în care locatarul nu evacuează

spațiul închiriat în maximun 20 zile și nu îl va pune la dispoziția exclusivă a

locatorului, acesta din urmă devine în mod automat proprietarul de drept al

bunurilor aflate în spațiu și în acest mod este îndreptățit să primească suma

de 2.919.389,14 lei sumă ce reprezintă contravaloarea bunurilor ridicate de

pârâtă din spațiul în litigiu.

Este adevărat că

părțile pot determina anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor

ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a

obligațiilor de către debitorul său.

Cu toate acestea însă

trebuie dovedită existența prejudiciului, clauza penală fiind aceea care

stabilește întinderea prejudiciului și nu existența acestuia.

Sintagma „având și

dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spațiu” nu poate fi

interpretată în sensul că valoarea bunurilor aflate în spațiu după expirarea

termenului de 20 zile în care pârâta trebuia să elibereze spațiul închiriat

reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de către recurentul - reclamant

pentru faptul că nu s-a predat spațiul în termen. Nu poate fi primită critica

recurentului - reclamant în sensul că prin această clauză a fost prevăzută

expres suma datorată dacă nu se predă spațiul.

Înalta Curte

apreciază că sintagma „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate

în spațiu” se referă la posibilitatea pe care o are locatorul de a elibera el

însuși spațiul închiriat în măsura în care locatarul nu o face și în niciun caz

nu dă dreptul locatorului de a primi suma de 2.919.389,14 lei, sumă ce

reprezintă valoarea mărfurilor alimentare și nealimentare, bunuri de natura

obiectelor de inventar și mijloace fixe înregistrate la valoarea rămasă

neamortizată.

Este de reținut că

recurentul - reclamant prin cererea de chemare în judecată a solicitat

obligarea pârâtei la plata contravalorii bunurilor proprietatea

SC M.I. SRL ridicate

din spațiul comercial după data de 3 ianuarie 2011 invocând ca temei al

pretențiilor sale un drept de proprietate constituit convențional.

Ulterior a solicitat

să fie despăgubit potrivit art. 4.4. din contract cu contravaloarea tuturor

bunurilor aflate în spațiul închiriat la data de 12 ianuarie 2011.

Din interpretarea

clauzei înscrisă la art. 4.4 nu reiese că părțile au stabilit prin aceasta cu

caracter de clauză penală valoarea prejudiciului suferit de recurentul -

reclamant pentru că societatea pârâtă nu a eliberat spațiul în termenul stabilit.

Așa fiind, criticile

aduse deciziei de către recurentul - reclamant sunt nefondate și pe cale de

consecință recursul acestuia urmează a fi respins.

În ceea ce privește

recursul declarat de SC M.I. SRL, Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit

contractului de

închiriere încheiat de părți, în cazul în care locatarul finalizează lucrările

și în consecință deschide supermarket-ul pentru public mai devreme de expirarea

perioadei de grație, locatarul va datora chiria de la data deschiderii

supermarket-ului.

Așadar, criticile

referitoare la perioada de grație nu pot fi primite.

Instanța a reținut în

mod corect situația de fapt potrivit căreia pârâta a achitat cu întârziere

chiria datorată.

Conform înțelegerii

părților, nu este necesar ca pârâta să fi înregistrat mai multe întârzieri la

plată, o singură întârziere la plata unei singure chirii pe o perioadă mai mare

de 45 de zile fiind o condiție suficientă pentru invocarea pactului comisoriu

expres de gradul IV.

Contractul de

închiriere a încetat din culpa pârâtei constând în neîndeplinirea obligației de

plată a chiriei la termene convenite.

În ceea ce privește

stabilirea cuantumului taxei judiciare de timbru, această critică nu poate

constitui un motiv de nelegalitate a deciziei recurate, potrivit dispozițiilor

Legii nr. 146/1997 împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru

se poate face cerere de reexaminare la aceeași instanță.

Cu privire la

scrisoarea de garanție bancară, Înalta Curte reține

următoarele:

Garanția a fost

depusă pentru neexecutarea obligației locatarului de plată a tuturor sumelor

datorate în temeiul contractului.

Potrivit clauzelor

contractuale, locatorul are dreptul să execute garanția oricând pe dura

contractului, pentru nerespectarea obligațiilor locatarului de plată a sumelor

datorate conform contractului.

Potrivit art. 3.5.4.

din contract „în termen de 30 de zile de la încetarea contractului, indiferent

din ce motiv, locatorul va returna locatarului scrisoarea de garanție în

original prin orice modalitate legală, dacă locatarul și-a achitat datoriile

către locator”.

Decizia recurată cuprinde

motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și

cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, astfel că în cauză nu sunt

întrunite cerințele art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și nici ale art. 6 ale

Convenției Europene a Drepturilor Omului.

Față de aceste

considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de

nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate și, pe

cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

recursurile urmează a fi respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamantul I.R.G. și de

pârâta SC M.I. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 32/ Ap din 26

aprilie 2013, pronunțata de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze

cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilǎ.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 27 martie 2014.