ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3316/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, la data de 3 martie 2011, ulterior precizată, reclamanta SC T. SA a chemat-o în judecată pe pârâta O.B. România SA, solicitând instanței să constate rezilierea contractului de închiriere din 20 mai 2002, începând cu data de 1 februarie 2011, evacuarea pârâtei din spațiul situat în Brașov, obligarea acesteia la plata de daune-interese în cuantum de 10.000 euro/lună începând cu data de 1 februarie 2011 și până la data de 20 mai 2012 și radierea din CF Brașov a notării contractului de închiriere și a actului adițional, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că între părți s-a încheiat un contract de închiriere, prin care a pus la dispoziția pârâtei un spațiu comercial și că, ulterior, pârâta i-a comunicat faptul că nu mai dorește să continue contractul, solicitându-i acordul pentru încetarea contractului pa cale amiabilă. Având în vedere că reclamanta nu a fost de acord cu încetarea contractului, pârâta nu și-a mai îndeplinit obligațiile contractuale privind plata contravalorii chiriei. Reclamanta a solicitat, în aceste condiții, constatarea rezilierii contractului de închiriere, începând cu data de 1 februarie 2011, din culpa pârâtei, evacuarea acesteia și obligarea la plata de daune-interese.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 942 și următoarele, art. 969 și următoarele, art. 1084 și următoarele C. civ. Prin Sentința civilă nr. 1721/C din 21 noiembrie 2011, Tribunalul Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins excepția lipsei de obiect invocată de pârâta O.B. România SA. A respins acțiunea formulată și precizată de reclamanta SC T. SA Brașov, în contradictoriu cu pârâta O.B. România SA București. A obligat-o pe reclamantă să-i plătească pârâtei suma de 398,10 RON cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în considerente, că: Excepția lipsei de obiect a petitelor 1 și 2 ale cererii de chemare în judecată invocată de pârâtă este nefondată și a respins-o, apreciind că motivele invocate în susținerea acestei excepții reprezintă apărări ce necesită analiza pe fond a susținerilor părților.

Pe fondul cauzei, a apreciat, de asemenea, că: Cererea reclamantei privind constatarea rezilierii este nefondată, deoarece, desființarea contractului are loc de îndată ce a expirat termenul de executare a plății contravalorii chiriei. Pârâta avea obligația de a achita chiria, în conformitate cu art. 12 din contract, lunar, până la data de 25 ale lunii pentru luna respectivă, la cursul BNR din ziua întocmirii facturii, în termen de 3 zile de la primirea facturii.

Ori, așa cum a arătat și reclamanta în motivarea cererii de chemare în judecată, pârâta nu a mai achitat contravaloarea chiriei începând cu luna octombrie 2010, SC T. SA promovând o cerere de emitere a ordonanței de plată pentru suma de 128.586 RON reprezentând contravaloarea facturilor privind chiria emise la 5 octombrie 2010, 3 noiembrie 2010 și 3 decembrie 2010, suma de 1.154,83 RON reprezentând contravaloarea consumului de apă și suma de 19.407,05 RON reprezentând penalități de întârziere calculate până la data de 28 decembrie 2010 și în continuare până la plata integrală a debitului, cererea fiind soluționată prin Sentința comercială nr. 4942 din 15 aprilie 2011 pronunțată de Tribunalul București.

În plus, instanța a reținut că pârâta a convocat societatea reclamantă în vederea predării spațiului, fiind întocmit la data de 13 decembrie 2010 procesul-verbal aflat la dosar. Așadar, data intervenirii rezilierii contractului nu poate fi 1 februarie 2011, aceasta fiind data de 25 noiembrie 2010, dată la care a expirat termenul de plată a contravalorii chiriei pentru a doua lună consecutiv. Susținerile reclamantei, în sensul că a optat pentru executarea silită a contractului, această opțiune fiind dovedită cu cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București sub Dosar nr. 63555/3/2010, în care s-a pronunțat Sentința comercială nr. 4942 din 15 aprilie 2011, nu pot fi primite întrucât, în această situație, ar însemna că rezilierea a intervenit ulterior datei de 1 februarie 2011, ori data rezilierii trebuie calculată potrivit art. 26 din contract astfel cum au prevăzut părțile.

Cererea reclamantei privind evacuarea pârâtei a fost respinsă, ca fiind neîntemeiată, având în vedere că pârâta a eliberat spațiul încă de la data de 13 decembrie 2010, așa cum rezultă din procesul-verbal încheiat cu acea ocazie, societatea reclamantă fiind invitată în acest sens prin adresa din 6 decembrie 2010. Din răspunsul dat la interogator de către reclamantă, a rezultat că aceasta nu a înțeles să se prezinte la solicitarea pârâtei, motivând că era în vigoare contractul de închiriere. S-a reținut din răspunsul dat la interogator de către pârâtă și că reclamanta a dat curs cererii privind predarea spațiului închiriat la data de 23 martie 2011, când i-au fost înmânate cheile imobilului.

Cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata de daune-interese în cuantum de 156.541 euro a fost respinsă ca nefondată, reținându-se că, în speță, condițiile acordării daunelor-interese, constând în existența unui prejudiciu în patrimoniul reclamantei, existența faptei ilicite a pârâtei, a raportului de cauzalitate între fapta pârâtei și prejudiciu, existența vinovăției nu au fost dovedite. Referitor la condiția existenței prejudiciului constând în contravaloarea chiriei pe care reclamanta ar fi obținut-o din derularea contractului de închiriere încheiat cu pârâta, instanța a apreciat calculul efectuat de reclamantă ca fiind neadaptat realității pieței, întrucât daunele-interese nu trebuie să cuprindă decât ceea ce este o consecință directă și necesară a neexecutării obligației.

Instanța a reținut, totodată, că reclamanta nu a dovedit că a depus toate diligentele pentru închirierea spațiului predat de societatea pârâtă, unei alte persoane fizice sau juridice, iar cererea privind obligarea pârâtei la plata de daune - interese calculate până la data de 20 mai 2012, dată ce reprezintă data până la care a fost încheiat contractul de închiriere, nu este susținută de nicio clauză contractuală. Susținerile reclamantei în sensul că pârâta nu a efectuat demersurile necesare pentru radierea notării din CF a contractului de închiriere nu au putut fi reținute deoarece această operațiune putea fi efectuată chiar de reclamantă. SC T. SA nu a depus la dosar nicio dovadă din care să rezulte demersurile sale efectuate în sensul radierii notării contractului din cartea funciară ori a refuzului pârâtei de a efectua această radiere.

Nu au fost reținute nici susținerile reclamantei referitoare la debranșarea de la rețeaua de utilități în condițiile în care SC T. SA a refuzat la data de 3 decembrie 2010 să preia spațiul închiriat, la acea dată imobilul nefiind debranșat de la rețeaua de furnizare a energiei electrice. Cererea reclamantei privind radierea din CF Brașov a notării contractului de închiriere și a actului adițional a fost respinsă având în vedere, pe de o parte, că această operațiune putea fi solicitată OCPI Brașov, chiar de către SC T. SA, iar, pe de altă parte, radierea notării din cartea funciară a intervenit, fiindu-i eliberată pârâtei la data de 28 octombrie 2011 adresa de radiere. Pentru considerentele de fapt și de drept reținute, instanța de fond a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta SC T. SA, în contradictoriu cu pârâta O.B.

România SA. În temeiul art. 274 C. proc. civ., a obligat-o pe reclamantă la plata cheltuielilor de judecată. Prin Decizia civilă nr. 67/AP din 31 mai 2012, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale a respins apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței mai sus menționate, respingând cererea intimatei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că: Prin contractul de închiriere, încheiat de părți la 20 mai 2002, prelungit prin actul adițional din 9 mai 2007, părțile au stabilit durata închirierii, respectiv până la 20 mai 2012, dar și posibilitatea rezilierii acestuia de drept, în favoarea proprietarului, fără somație, punere în întârziere sau judecată.

Astfel, potrivit art. 26 din contract, în caz de neplată a 2 chirii lunare consecutive contractul se va rezilia de drept fără somație, punere în întârziere sau judecată, urmând a se elibera spațiul în maxim 15 zile, perioadă pentru care se datorează chirie. Contractul de închiriere încheiat de părți are putere de lege între acestea potrivit art. 969 C. civ.

În speță, a intervenit situația prevăzută de art. 26 din contract, respectiv pârâta nu a achitat chiria două luni consecutiv, ca urmare a dificultăților financiare datorate crizei economice, situație care, de altfel, a fost comunicată reclamantei încă din 29 septembrie 2010, prin adresa nr. x. Pactul comisoriu de gradul IV, convenit de părți a avut drept efect desființarea necondiționată a contractului, de drept, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire, respectiv la data de 25 noiembrie 2010. Acest pact comisoriu și-a produs efectele fără a mai fi necesară sesizarea instanței și fără nicio altă formalitate prealabilă, astfel cum se menționează expres în contractul de închiriere.

Este adevărat că singurul în drept să aprecieze dacă este cazul să aplice rezilierea este creditorul care și-a executat sau se declară gata să-și execute obligațiile, însă pactul comisoriu expres își produce efectele de drept, de îndată ce a expirat termenul de neexecutare a obligației contractuale. Având în vedere că pârâta a eliberat spațiul în litigiu la data de 13 decembrie 2010, conform procesului-verbal depus la dosarul Tribunalului Brașov, cererea de evacuare a fost în mod corect respinsă. Pârâta a solicitat reclamantei încă din data de 6 decembrie 2010 preluarea spațiului, potrivit adresei din 6 decembrie 2010, însă aceasta a acceptat primirea cheilor abia la data de 23 martie 2011 (potrivit recunoașterii reclamantei), deci după introducerea cererii de chemare în judecată, ceea ce conduce la concluzia lipsei culpei procesuale a pârâtei, care nu datorează astfel plata cheltuielilor de judecată.

Este evident însă că neexecutarea contractului de închiriere s-a datorat atitudinii pârâtei, atitudine care însă a fost prevăzută de părți în pactul comisoriu de gradul IV. În ce privește daunele-interese, art. 1021 C. civ. prevede că partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat, are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când e posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune - interese. Cererea de obligare a pârâtei la plata în continuare a chiriei stipulate în actul adițional la contractul de închiriere, de 10.000 euro/lună până la data de 20 mai 2012 (pe întreaga durată a contractului de închiriere) cu titlu de daune - interese nu are niciun temei legal. Aceasta deoarece rezilierea contractului a fost prevăzută în contractul părților ca modalitate de desființare a acestuia, înainte de termen, nefiind vorba despre o denunțare unilaterală a contractului.

Pe de altă parte, reclamanta avea obligația dovedirii unui prejudiciu, a culpei pârâtei și a raportului de cauzalitate între faptă și prejudiciu, ceea ce nu s-a făcut în cauză. Reclamanta a susținut că imobilul a fost debranșat de la rețeaua de utilități din culpa pârâtei, însă nu a făcut dovada cheltuielilor de rebranșare efectuate și a vreunui prejudiciu direct suferit ca urmare a acestei împrejurări. Cererea reclamantei privind radierea din CF Brașov a notării contractului de închiriere și a actului adițional a fost corect respinsă având în vedere că această operațiune a fost efectuată deja la O. Brașov, conform adresei de radiere din data de 28 octombrie 2011. Ca urmare a respingerii cererii de chemare în judecată și lipsei culpei procesuale a pârâtei, reclamanta datorează cheltuieli de judecată în primă instanță, în baza art. 274 C. proc.

civ. Prima instanță a reținut corect starea de fapt și de drept a cauzei dedusă judecății, în baza materialului probator administrat, pronunțând o hotărâre legală și temeinică. Pentru aceste considerente, în baza prevederilor art. 296 C. proc. civ., curtea de apel a respins apelul declarat de reclamanta SC T. SA Brașov, împotriva Sentinței civile nr. 1721/C din 21 noiembrie 2011 a Tribunalului Brașov, pe care a păstrat-o. În temeiul art. 1169 C. civ., curtea de apel a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în apel, reprezentând cheltuielile de transport ale consilierului juridic al societății. Pârâta a depus la dosarul cauzei înscrisurile doveditoare ale acestor cheltuieli abia la 23 mai 2012, ulterior datei rămânerii în pronunțare a instanței, cu încălcarea dispozițiilor art. 167 C. proc.

civ. și a principiului contradictorialității. Reclamanta SC T. SA Brașov a declarat recurs împotriva deciziei curții de apel, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ.

și solicitând admiterea recursului, așa cum a fost formulat, casarea deciziei curții de apel și, urmare rejudecării cauzei, admiterea acțiunii, astfel cum a fost precizată pe parcursul judecării fondului cauzei și, în consecință: 1. să se constate rezilierea contractului de închiriere din 20 mai 2002, începând cu data de 1 februarie 2011, din culpa exclusivă a pârâtei, în temeiul art. 26 din contractul mai sus indicat; 2. să fie obligată pârâta la plata daunelor - interese, reprezentând venituri nerealizate, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale asumate de către pârâtă; 3. să fie obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată aferente și celorlalte capete de cerere soluționate pe parcursul judecării fondului, precum și a celor ocazionate de judecarea recursului.

În motivarea recursului său, reclamanta - recurentă susține, în esență, următoarele: A. În ce privește primul capăt al cererii de chemare în judecată, prin care a solicitat constatarea rezilierii contractului din culpa exclusivă a pârâtei, instanța de apel în mod eronat i-a respins acțiunea, aplicând greșit normele legale ce reglementează pactul comisoriu, contrar celor reținute prin propria motivație, cu încălcarea principiilor de drept reținând că rezilierea contractului de închiriere operează de drept și exclusiv prin raportare la art. 26 din contractul de închiriere, fără a fi necesară manifestarea de voință a creditorului obligației.

B. Referitor la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, instanța de apel în mod greșit i-a respins cererea, întrucât pârâta a decis să părăsească imobilul din proprie inițiativă, notificând-o prin adresa din 6 decembrie 2010 asupra acestui fapt, ceea ce nu echivalează cu eliberarea spațiului, întrucât la acea dată contractul era în vigoare, societatea sa neinvocând rezilierea contractului. Solicită, prin urmare, admiterea cererii, în sensul de a obliga pârâta la plata cheltuielilor de judecată aferente, având în vedere că executarea obligației a intervenit în timpul procesului.

C. Cu privire la capătul de cerere prin care a solicitat obligarea pârâtei la plata de daune - interese, instanța de apel a respins, fără temei legal și interpretând în mod greșit normele legale, acest capăt de cerere, de vreme ce contractul de închiriere a fost reziliat din culpa exclusivă a pârâtei, prejudiciul suferit există, este cert și constă în venitul pe care societatea sa l-ar fi obținut din derularea acestui contract și există raport de cauzalitate între faptă (neachitarea chiriei și rezilierea contractului) și prejudiciu (neîncasarea chiriei).

D. În ceea ce privește radierea din cartea funciară nr. x a notării contractului de închiriere și a actului adițional, instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestui capăt de cerere, motiv pentru care se impune casarea sentinței, instanța de apel rezumându-se la a arăta că radierea notificării din CF a contractului de închiriere a avut loc înainte de pronunțarea hotărârii pe fond, împrejurare în care s-ar fi impus și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată aferente. Recursul nu este fondat. Din examinarea criticilor exprimate de reclamantă în recurs, în raport de actele dosarului, precum și de dispozițiile legale incidente în speță, se constată următoarele: A. În ce privește prima critică, potrivit căreia, în mod eronat și cu aplicarea greșită a normelor legale, a fost respins primul capăt de cerere prin care a solicitat să se constate rezilierea contractului din culpa exclusivă a pârâtei, se reține că nu este întemeiată.

Contrar susținerilor recurentei, formulate sub acest aspect, se constată că ambele instanțe au făcut o aplicare corectă a dispozițiilor legale aplicabile cauzei deduse judecății, - dând relevanță prevederilor art. 969 C. civ., potrivit cărora contractul de închiriere încheiat între părțile aflate în litigiu are putere de lege între acestea și luând în considerare clauza prevăzută la art. 26 din contractul părților.

La art. 26 din contract s-a prevăzut astfel că "în caz de neplată a 2 (două) chirii lunare consecutive sau de nerespectare a vreuneia din obligațiile cuprinse în prezentul contract, acesta se va rezilia de drept în favoarea proprietarului, fără somație, punere în întârziere sau judecată, urmând a se elibera spațiul în termen de maximum 15 (cincisprezece) zile, perioadă pe care datorează chirie". Această prevedere contractuală reprezintă un veritabil pact comisoriu de gradul IV, potrivit căruia, în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, acordarea unui termen de grație sau orice altă formalitate prealabilă.

Producerea situației prevăzute de art. 26 din contract, constând în neachitarea de către pârâtă a chiriei două luni consecutiv, situație ce a fost comunicată reclamantei, a avut drept efect rezilierea de jure, necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, drept consecință a neîndeplinirii obligației de plată mai sus menționate și anume la data de 25 octombrie 2010, din acest moment efectele viitoare ale contractului de închiriere încetând. Astfel fiind, instanța nu poate constata intervenită rezilierea contractului la data de 1 februarie 2011, așa cum a solicitat reclamanta, ci data rezilierii trebuie calculată conform art. 26, așa cum au prevăzut părțile în contract.

Recurenta mai susține și că, deși instanța a menționat în considerentele deciziei pronunțate că neexecutarea contractului, s-a datorat atitudinii pârâtei, ceea ce ar însemna o reținere a culpei acesteia, totuși, în mod eronat, a respins cererea sa de constatare a rezilierii contractului din culpa pârâtei. Nici această susținere nu poate fi primită pentru că chiar dacă instanța a avut în vedere atitudinea pârâtei în neexecutarea contractului, ea nu a putut constata decât că această atitudinea a fost sancționată de părți prin instituirea celui mai energic pact comisoriu, de grad IV, trebuind să se rezume la a verifica dacă condițiile prevăzute în pactul comisoriu sunt sau nu îndeplinite pentru a se constata rezilierea.

Susținerea, conform căreia instanța nu a observat că singurul în drept să aprecieze dacă este cazul să aplice rezilierea este creditorul care și-a executat sau se declară gata să-și execute obligațiile, nu poate fi nici ea primită, având în vedere că instanța nu a ignorat acest drept al creditorului obligației, dar, a trebuit să ia în considerare că, în speță, ne aflăm în prezența unui pact comisoriu expres, de ultim grad, ce-și produce de drept efectele, de îndată ce a expirat termenul de neexecutare a obligației.

B. În ce privește cea de-a doua critică, referitoare la capătul de cerere privind evacuarea, conform căreia se susține că în mod greșit instanța de apel a respins acest capăt de cerere, se constată că este, de asemenea, neîntemeiată, deoarece, așa cum corect s-a reținut de către instanțele care s-au pronunțat în cauză, pârâta a eliberat spațiul în litigiu la data de 13 decembrie 2010, așa cum s-a consemnat în procesul-verbal încheiat cu acea ocazie, la care a fost invitată și reclamanta, dar aceasta nu a dat curs invitației de a-i fi predat spațiul închiriat decât la data de 23 martie 2011, când i-au fost înmânate și cheile imobilului.

Astfel fiind, cererea reclamantei de evacuare a pârâtei din spațiul închiriat în mod judicios a fost respinsă, aceasta rămânând fără obiect și corect a fost respinsă și cererea privind plata cheltuielilor de judecată, sub acest aspect, neputându-se reține culpa procesuală a pârâtei, de vreme ce reclamanta a acceptat primirea cheilor la data de 23 martie 2011, după introducerea cererii de chemare în judecată. C. Cea de-a treia critică privind greșita neobligare a pârâtei la plata daunelor - interese se dovedește a fi și ea neîntemeiată, întrucât se constată că s-a reținut corect că cererea reclamantei de obligare a pârâtei, în continuare la plata chiriei, stipulate în actul adițional, pe toată durata contractului de închiriere, respectiv până la data de 20 mai 2012, cu titlu de daune - interese este lipsită de temei legal.

Aceasta, deoarece, conform probatoriului administrat a rezultat, pe de-o parte, că rezilierea a fost prevăzută în contractul părților ca modalitate de desființare a acestuia înainte de termen, neputându-se vorbi despre o denunțare unilaterală a contractului de către pârâtă și de angajarea răspunderii acesteia în condițiile art. 23 din contract, iar pe de altă parte, nu s-a dovedit existența unui prejudiciu în patrimoniul reclamantei imputabil pârâtei, existența unei fapte ilicite a pârâtei și a raportului de cauzalitate între fapta pârâtei și prejudiciu.

Corect s-a mai reținut și că, în condițiile în care daunele - interese nu trebuie să cuprindă decât ceea ce este o consecință directă și necesară a neexecutării obligației, reclamanta, pentru a demonstra existența prejudiciului constând în contravaloarea chiriei pe care ar fi obținut-o din derularea contractului încheiat cu pârâta, a efectuat un calcul neadaptat realităților pieței și, de asemenea, că nu a dovedit că a depus toate diligentele pentru închirierea spațiului eliberat de pârâtă unei alte persoane fizice sau juridice.

D. Cât privește susținerile, legate de nepronunțarea instanței de apel asupra capătului de cerere privind radierea din cartea funciară a notării contractului de închiriere și a actului adițional, se constată că nici acestea nu sunt întemeiate, deoarece instanța de apel s-a pronunțat asupra acestui capăt de cerere, reținând că această operațiune a avut loc deja, respectiv la data de 28 octombrie 2011, deci înainte de pronunțarea hotărârii instanței de fond, iar instanța de fond a menționat în considerentele hotărârii pronunțate că demersurile necesare radierii notării în CF puteau fi efectuate chiar de reclamantă, în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului închiriat, aceasta nedepunând la dosarul cauzei o dovadă în acest sens, cum nu a putut dovedi nici refuzul pârâtei de a efectua radierea.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate de recurenta - reclamantă se constată că în mod corect nu au fost acordate, atât timp cât intimata - pârâtă nu a căzut în pretenții, nefiind îndeplinite cerințele art. 274 C. proc. civ. În consecință, reținându-se că reclamanta nu a formulat în recurs nicio critică întemeiată, în condițiile expres și limitativ prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ., de natură să conducă la casarea ori modificarea deciziei curții de apel, aceasta va fi menținută ca fiind legală și se va respinge recursul declarat de reclamanta SC T. SA Brașov, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC T. SA Brașov împotriva Deciziei civile nr. 67/AP din 31 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 octombrie 2013. Procesat de GGC - CL