ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 539/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 539/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011

a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a

despăgubirilor a com. Ipotești, pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 s-a dispus

acordarea în favoarea numiților M.I. și M.R.G. a sumei de 1.351 lei cu titlu de

despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în com. Ipotești, respectiv

parcela nr. 3923 din CF, compus din teren liber de construcții, în suprafață de

1.095 mp.

S-a reținut că

imobilul este expropriat conform H.G. nr. 614 din 16 iunie 2011 pentru

modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010, iar titularii dreptului sunt

îndreptățiți la despăgubirea stabilită în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin.

(8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele Metodologice și potrivit raportului

de evaluare întocmit în cauză. În cuprinsul hotărârii menționate, s-a precizat

că beneficiarul nu a acceptat suma stabilită cu titlu de despăgubiri,

considerând că aceasta este prea mică în raport cu prețul de piață al

imobilului.

Împotriva hotărârii au

formulat contestație persoanele îndreptățite, solicitând să se verifice

cuantumul despăgubirilor, întrucât acestea sunt calculate la un preț mult

inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului

solicitat.

În motivarea cererii,

reclamanții au arătat că au deținut dreptul de proprietate asupra terenului

situat în comuna Ipotești, jud. Suceava, în suprafață totală de 2.500 mp,

identificat cu nr. cadastral 1437/202, în baza contractului de vânzare -

cumpărare de BNP - O.B. (anexa 1).

În baza H.G. nr. 614

din 16 iunie 2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010 s-a

declanșat procedura de expropriere a imobilelor situate pe amplasamentul

lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava", iar o parte

din terenul proprietatea lor, se află pe acest amplasament, motiv pentru care a

intrat sub incidența măsurii exproprierii.

Reclamanții au mai

menționat că au fost notificați de către reprezentanții C.N.A.D.N.R. - Direcția

Regională de Drumuri și Poduri Iași în sensul că, în baza art. 5 din Legea nr. 198/2004,

într-un termen de 30 de zile de la publicarea în M. Of. a H.G. nr. 614/2011 au

dreptul să depună cerere pentru plata despăgubirilor aferente suprafețelor de

teren dezmembrate din imobilul proprietatea lor, situat în comuna Ipotești,

jud. Suceava.

Reprezentanții

Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004 au hotărât exproprierea suprafeței de

1.095 mp și acordarea unor despăgubiri în valoare de 1.351 lei.

Reclamanții consideră

că suma de 1.351 lei nu corespunde valorii reale a terenului, cu atât mai puțin

aceasta nu acoperă prejudiciul cauzat prin expropriere.

Una dintre condițiile

esențiale ale exproprierii este reprezentată de existența unei drepte și

prealabile despăgubiri. Acest principiu este consacrat de Constituția României,

de Codul civil, de Legea nr. 33/1994, precum și de reglementările

internaționale referitoare la expropriere.

În caz de expropriere

parțială, Legea nr. 33/1994 stabilește că valoarea părții expropriate dintr-un

imobil nu va putea fi redusă nici dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va

dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor care se vor realiza.

Reclamanții mai arată

că prețurile plătite de către pârâtă pentru parcarea aferentă șoselei de

centură, situată pe raza comunei Ipotești, sunt extrem de mici, aproximativ 0,3

euro/ mp; în această zonă se află 36 de parcele de expropriat, cu o suprafață

totală de 25.389 mp, iar valoarea totală a despăgubirilor se ridică la 31.335

de lei, echivalentul a 7.450 de euro; s-a menționat că cea mai mică suprafață

de teren care va fi preluată pentru construirea șoselei de centură este de 17

mp, iar proprietarul acesteia ar urma să încaseze 21 lei (aproximativ 5 euro),

pe când proprietarul unei suprafețe de 2.647 mp va încasa 3.267 lei

(aproximativ 778 euro).

Or, comparativ cu

sumele stabilite inițial (9.491.199 lei pentru suprafață totală expropriată de

118.584 mp) prin H.G. nr. 735/2009 privind declanșarea procedurilor de

expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării

de utilitate publică "Varianta de ocolire Suceava" în vederea acordării

despăgubirilor, actualele tarife sunt chiar și de 75 de ori mai mici, ceea ce

nu este legal și echitabil, pentru că în zonă, terenurile s-au vândut și cu

prețul de 30 euro/ mp.

Mai mult decât atât,

dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat

ci și în scăderea de valoare a terenului rămas neexpropriat, întrucât prin

efectuarea lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava" pe

sectorul parcare lungă durată, reclamanților le rămâne o parcelă în suprafață de

teren de 1.405 mp care, din cauza dimensiunii sale mici și vecinătății devine

inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută. Din acest motiv, au susținut

că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului

expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile

de 1.405 mp.

Totodată, s-a mai

precizat că expropriatorul nu a efectuat și nu le-a prezentat un raport de

evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să rezulte situația terenului

rămas neexpropriat.

În drept, au fost

invocate dispozițiile Legii nr. 255/2010 și ale Legii nr. 33/1994.

Pârâta C.N.A.D.N.R. SA

- Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a depus la dosar întâmpinare

arătând că este neîntemeiată pretenția reclamanților

privind exproprierea

întregii suprafețe de teren dobândit în baza

contractului de vânzare-cumpărare, în

timp ce cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat a fost stabilit în

conformitate cu dispozițiile legale.

Prin sentința civilă nr.

496 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis contestația reclamanților, a

desființat hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Ipotești; a

obligat pârâta C.N.A.D.R. SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Iași să

plătească reclamanților M.I. și M.R.G. suma de 11.060 euro (echivalentul în lei

la data plății), precum și suma de 3.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a

hotărî astfel, tribunalul a constatat că, prin Hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie

2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor

a com. Ipotești, s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.095 mp, teren identic

cu parcela nr. 3923 din CF, proprietatea contestatorilor.

Imobilul a fost

expropriat conform H.G. nr. 614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr.

743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor

proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a

municipiului Suceava”, fiind menționat la poziția nr. 467 în Anexa la această

hotărâre de expropriere și în tabelul imobilelor supuse exproprierii, care a

fost afișat la sediul Consiliului local al comunei Ipotești.

Potrivit art. 44 alin.

(3) din Constituția României, cap. 1 din Protocolul I adițional al CEDO,

exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă și

prealabilă despăgubire.

Pentru ca

despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii

despăgubirii prin hotărâre judecătorească, instanța a avut în vedere normele

juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța au ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”, precum și în art. 27 alin. (2) din același act normativ, conform

căruia „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât

cea oferită de expropriator”.

Prin urmare,

despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat s-a raportat la valoarea

stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul

evaluator propus de intimată, aceștia utilizând metoda comparației directe.

Prima instanță a

reținut că prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la

stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel (având aceeași categorie de folosință și

aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Ipotești, la data

întocmirii raportului de expertiză, rezultând o valoare de 11.060 euro pentru

terenul expropriat.

Obiecțiunile relative

la coeficienții de corecție nu au putut fi reținuți, atât timp cât expertul

desemnat de intimată a avut în vedere aceleași criterii de stabilire a

amplasamentului terenului expropriat cu cele indicate de întreaga echipă de

experți.

De asemenea, s-a

apreciat că în cauză nu se impunea evaluarea terenului la data emiterii

hotărârii de expropriere, ci, cum corect s-a procedat de comisia de experți, la

data întocmirii raportului de expertiză.

Tribunalul a

constatat că reclamanții au invocat pretenții constând și în prejudiciul cauzat

prin diminuarea valorii terenului rămas neexpropriat.

Astfel, s-a reținut

că potrivit art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, obiectul

contestației împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la

cuantumul despăgubirii acordate, iar competența instanței se rezumă la a

verifica cuantumul acesteia.

De altfel, din

raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză, a rezultat că

terenul neexpropriat, proprietatea reclamanților poate fi utilizat în

continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data

exproprierii, nefiind afectat de investițiile expropriatorului.

Față de aceste

considerente, în baza art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, tribunalul a

admis contestația, a anulat în parte hotărârea nr. 145 din 10 noiembrie 2011 a

Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor

a com. Ipotești și a obligat pârâta să plătească contestatorilor suma de 11.060

euro, în echivalent lei la data plății; s-a făcut și aplicarea dispozițiilor art.

274 C. proc. civ. în privința cheltuielilor de judecată efectuate în cauză de

către reclamanți.

Împotriva acestei

sentințe a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R. prin Direcția Regională de Drumuri

și Poduri Iași, calea de atac fiind recalificată drept apel la termenul de

judecată din 22 mai 2013, față de valoarea pretențiilor reclamanților; s-au

invocat motive de nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia civilă nr.

23 din 5 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, apelul formulat

de pârâtă a fost respins ca nefondat.

Pentru a decide în

acest sens, instanța de apel a constatat că apelanta a criticat valoarea

despăgubirii stabilite de tribunal pentru terenul expropriat, invocând aplicabilitatea

prevederilor Legii nr. 255/2010 și a Normelor metodologice de aplicare a

acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011.

Curtea de apel a

reținut că, într-adevăr, în speță, sunt aplicabile prevederile acestei legi

însă, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță,

sunt incidente dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face

trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) și (3)

prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art.

19, se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de

prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de

stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea

contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra

imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă

efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului

dreptului de proprietate. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile

prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii.”

Ca atare, s-a apreciat

că, potrivit acestui text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea

cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 din Legea nr. 33/1994, în timp ce textele

referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare a

acesteia, invocate de apelant, se referă la evaluarea făcută anterior

exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță, în caz de

contestare a hotărârii expropriatorului.

A doua critică susținută

prin motivele de apel a vizat nerespectarea art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994

cu ocazia efectuării raportului de expertiză, în conformitate cu care la

calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Ca atare, instanța de

apel a apreciat că nu constituie o încălcare a acestor dispoziții faptul că experții

s-au raportat la oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de

vânzare-cumpărare. Norma citată se referă la „prețul cu care se vând imobilele

de același fel”, ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și

ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu

terenuri comparabile.

Totodată, instanța de

apel a reținut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului

contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză

(septembrie 2012) având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia și

pe care experții nu le-ar fi avut în vedere; dimpotrivă, odată cu cererea de

apel, pârâta a anexat patru contracte de vânzare cumpărare din perioada

2008-2009, probe ce nu pot fi luat în considerare, față de momentul efectuării

raportului de expertiză.

Referitor la data în

raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor, în criticile formulate de

pârâta apelantă, aceasta s-a referit la data exproprierii, apreciind că

experții trebuiau să aibă în vedere prețurile practicate pe piața imobiliară la

acea dată.

Curtea de apel a

apreciat însă că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de

prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de

expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea despăgubirilor pentru

expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunțării

hotărârii judecătorești pentru ca persoana care primește despăgubirile să își

poată eventual achiziționa o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără

a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.

De asemenea, s-a

constatat că în ce privește criteriile de comparație a proprietăților

(localizare, utilizarea permisă, condițiile pieței, mărimea suprafeței,

deschidere, utilități, acces, teren în exces), acestea fiind diferite față de

cele ale proprietății evaluate, au fost luate în considerare de către cei trei

experți, care au corectat prețul proprietății comparabile prin aplicarea

diferitelor procente; atare soluție s-a apreciat a fi corectă în condițiile în

care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru

modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale

de Evaluare, prin aplicarea de metode cantitative și/sau calitative pentru

analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.

În concluzie, în

lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu este

corespunzătoare criteriilor legale, s-a apreciat că în mod justificat prima

instanță a stabilit valoarea despăgubirilor conform raportului de expertiză

întocmit în cauză, toți cei trei experți, inclusiv cei desemnați de părți,

ajungând la o concluzie comună în ceea ce privește evaluarea.

Instanța de apel a

înlăturat ca nefondată și critica privind neaplicarea de către tribunal a

dispozițiilor art. 276 C. proc. civ., apreciindu-se că în speță nu era aplicabil

acest text, astfel cum a susținut apelantul pârât, întrucât conform art. 276 C.

proc. civ. „când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în

parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la

plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor.” Prin urmare,

rezultă că se pune problema compensației numai atunci când părțile sunt

obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconvențională ori

au fost făcute cereri de intervenție, iar cererea incidentală a fost admisă o

dată cu cererea principală, în tot sau în parte. Or, în cauza de față nu s-a

formulat o cerere reconvențională de către pârât, fiind admisă doar cererea

reclamantului, astfel că, art. 276 C. proc. civ. nu era incident.

În termen legal,

împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R., prin Direcția

Regională de Drumuri și Poduri Iași, recurenta prevalându-se de ipoteza de

nelegalitate prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta învederează

în dezvoltarea motivelor de recurs că instanța de apel a înlăturat în mod

greșit critica din memoriul de apel referitoare la incidența în cauză a unei

proceduri derogatorii speciale pentru stabilirea despăgubirilor, consacrată de

dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a

acestei legi.

Astfel, deși a

reținut în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă

dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege

specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea

obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ și că prevederile legii

speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului

„specialia generalibus derogant”, cu toate acestea, instanța de apel a considerat

fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub

aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în

această privință, sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

În opinia recurentei,

concluzia sus menționată este consecința greșitei interpretări a legii,

deoarece potrivit art. 11 alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010,

înainte de data începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de

expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților

imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - A.N.E.V.A.R.,

va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare

se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de

camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea nr.

571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

De asemenea, potrivit

art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010,

prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de expropriere, în cazul

lucrărilor de investiții se aprobă și sumele individuale aferente

despăgubirilor, estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare

întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele

notarilor publici, iar în conformitate cu dispozițiile art. 8 alin. (1) din

aceleași norme, expertul evaluator va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art.

11 alin. (7) din lege, fiind obligat să se raporteze la expertizele întocmite

și actualizate de camerele notarilor publici, astfel cum dispune art. 77 alin. (5)

din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările

ulterioare.

Din coroborarea

dispozițiilor legale sus menționate, rezultă că în cadrul procedurii

administrative de expropriere, despăgubirile se stabilesc pe baza expertizelor

întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici, aceste reglementări

având un caracter imperativ.

În ceea ce privește

sintagma de la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010. care se referă la ”sumele

individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator”, aceasta nu

justifică aprecierea instanței de apel potrivit căreia procedura specială de

stabilire a despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 ar avea un

caracter orientativ, care ar putea conduce la stabilirea unor despăgubiri care

să corespundă sau nu prețului de piață, deoarece reglementarea menționată se

referă la aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai investiției pentru

realizarea căreia se declanșează procedurile de expropriere, în timp ce

dispozițiile aii. 11 alin. (7) și (8) din lege, art. 8 alin. (1) din Normele

Metodologice reglementează în mod imperativ modalitatea de evaluare a

imobilelor expropriate, obligând expertul evaluator să se raporteze la

expertizele actualizate ale Camerelor Notarilor Publici.

Pe de altă parte,

este real faptul ca dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere

la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, însă aceasta trimitere se

referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie

dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare și de stabilire a

despăgubirilor.

Recurenta mai arată că

o astfel de concluzie este justificată de faptul că potrivit art. 22 din Legea nr.

255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul

despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind

astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect

procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experți și de

întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare, care are o

reglementare specială în cuprinsul dispozițiilor sus menționate din Legea nr. 255/2010.

Având în vedere

faptul că prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator C.C. valoarea

terenurilor expropriate a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la

suma de 0,3 euro/ mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza

întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane

situate pe raza com. Șcheia, cu respectarea dispozițiilor art. 11 alin. (7) și (8)

din Legea nr. 255/2010 și ale art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, recurenta

consideră că în mod nelegal a fost admisă cererea reclamanților de anulare a

hotărârilor de expropriere.

Într-o a doua

critică, recurenta susține că în măsura în care statuarea instanței de apel

privind incidența în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este

corectă, această dispoziție legală a fost greșit interpretată și aplicată în

speță.

Potrivit textului

menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța

de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele

de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că

pentru stabilirea prețului real de circulație, experții sunt obligați să se raporteze

la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile

finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare

pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

Or, față de

reglementarea în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat

concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condițiile în care

acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat niciun fel de

tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului

expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau

la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, astfel că valoare despăgubirilor

a fost calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de

corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenurile

expropriate și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în

vedere.

În contextul în care

nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile

menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde prețurilor

de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre

proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția

pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data

încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994, impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate

și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se putea stabili în ce măsură

respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.

Din aceasta

perspectivă, mai arată recurenta, contrar celor reținute de experți și de

instanțele de fond, existau tranzacții efective pe piața imobiliară pe care

experții le puteau lua în considerare și în raport de care se putea stabili

prețul de circulație, în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994; aceste tranzacții sunt reprezentate de contractele de vânzare

cumpărare autentice depuse în copie la dosar în fața instanței de apel,

înscrisuri care reflectă pentru terenurile situate pe raza com. Șcheia o

valoare de circulație medie de cea 10 ori mai mică decât cea stabilită prin

raportul de expertiză; pe de altă parte, prețurile din menționatele tranzacții

sunt plasate într-o perioadă când piața imobiliară era mult mai activă decât în

cea a exproprierii (respectiv, în perioada anilor 2008-2009). Aceasta înseamnă

în mod evident că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația

directă doar cu oferte de vânzare, iar nu și cu oferte de cumpărare sau cu

tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața

imobiliară și nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de

expertiză, ele impunându-se a fi înlăturate prin prisma înscrisurilor noi

depuse în apel, care se bucură de forța probantă prevăzută de art. 1173 alin. (1)

C. civ.

Recurenta mai susține

că și sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite

persoanei expropriate, hotărârea instanței de apel este nelegală.

Astfel, instanța de

apel a avut în vedere faptul că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

la calculul despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiză,

dar a ignorat faptul că sub aspectul stabilirii despăgubirilor Legea nr. 33/1994

reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.

În contextul Legii nr.

33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind

învestită să se pronunțe atât în ceea ce privește pretenția de expropriere, întinderea

imobilului expropriat și valoarea despăgubirilor, fără derularea vreunei

proceduri prealabile. În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile

cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri

administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator, iar potrivii art.

9 alin. (4) și alin. (2) din acest act normativ, transferul dreptului de

proprietate operează de drept, la data emiterii actului administrativ de

expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, iar contestația

împotriva deciziei de expropriere nu suspendă transferul dreptului de

proprietate asupra imobilului în cauză.

Prin urmare, în temeiul

Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul

emiterii hotărârii de expropriere, așa încât nu există nicio rațiune pentru

calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în

eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de

expertiză.

Așa fiind, data la

care trebuia să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor

era data emiterii hotărârilor de expropriere.

Intimații reclamanți

nu au formulat întâmpinare la motivele de recurs; în această etapă procesuală

nu au fost administrate alte probe.

Recursul formulat

este nefondat, potrivit celor ce succed.

În ce privește

raportul dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul

comun în materia exproprierii și legea specială - Legea nr. 255/2010 în temeiul

căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea

intimaților reclamanți, Înalta Curte constată că instanța de apel a dat o

corectă dezlegare acestuia, observând în mod pertinent dispozițiile art. 22 alin.

(1) și (3) din Legea nr. 255/2010, dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994

fiind norme de trimitere care se aplică în mod corespunzător și în cazul

acțiunii în justiție formulate de expropriat prin care se contestă cuantumul

despăgubirilor stabilite în procedura administrativă derulată în temeiul legii

speciale.

Astfel,

art. 22 alin. (1) și (3) din Legea 255/2010, prevede că:

„(1)

Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate

adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție,

care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a

cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta

transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus

exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de

stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.

(3) Acțiunea

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

"

În

plus, art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune astfel: „

Dispozițiile

prevăzute mai sus se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994,

precum și cu cele ale Codului civil și ale Codului de procedură civilă, în

măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.”

Ca

atare, nu poate fi reținută susținerea recurentului-pârât în sensul că

dispozițiile art. 22

din Legea nr. 255/2010, deși fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr.

33/1994, atare trimitere ar viza doar dispozițiile de drept procedural din

actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu și în ce privește

modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirilor

.

Se opune acestei susțineri interpretarea sistematică a

prevederilor

art.

26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 reglementează

procedura judiciară a

exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat,

prin art. 25, modul de

constituire al comisiei de experți care va efectua

expertiza ce urmează a

avea

ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului despăgubirilor în

condițiile art. 26. Prin urmare, este evident că

raportul de expertiză

la care fac trimitere prevederile art. 26 din

Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa judiciară, iar nu cel din etapa

prealabilă, administrativă prevăzută de Legea nr. 255/2010.

De asemenea, nu se poate susține că această interpretare

nu ar putea fi aplicată în

cazul exproprierilor efectuate în

temeiul legii speciale, câtă vreme art.

22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, anterior

citat, face trimitere expresă la procedura reglementată

de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție; drept

urmare, concluzia care se

impune este

aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a

despăgubirilor

în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data

efectuării raportului de expertiză care, pentru

considerentele expuse, nu poate fi, în interpretarea art. 26 din

Legea nr. 33/1994, decât expertiza efectuată în

procedura judiciară.

De asemenea, nu ar

putea fi reținut nici argumentul naturii juridice diferite a celor două

proceduri, pentru că, dacă în contextul unor exproprieri în temeiul legii

speciale, legiuitorul ar fi intenționat a reglementa un alt moment de referință

pentru calculul despăgubirilor, o atare excepție ar fi trebuit să fie prevăzută

în mod explicit în cuprinsul Legii nr. 255/2010, excepțiile fiind întotdeauna

exprese și de strictă interpretare. Cum o astfel de derogare nu este prevăzută

în privința momentului la care se determină despăgubirile cuvenite

proprietarului, norma de trimitere de la art. 26 din Legea nr. 33/1994 este pe

deplin aplicabilă atât în ce privește momentul verificării cuantumului

despăgubirilor, cât și referitor la criteriile aplicabile pentru determinarea

lor - prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în

unitatea administrativ teritorială, iar nu în raport cu

expertizele întocmite

și actualizate de camerele notarilor publici, în sensul celor prevăzute de art.

11 alin. 7 și alin. (8) din Legea nr. 255/2010.

Rațiunea

aplicabilității acelorași criterii în raport cu care se calculează

despăgubirile,

indiferent de actul

normativ

în temeiul căruia a operat exproprierea (legea specială ori Legea nr. 33/1994),

este aceea de a se reglementa unitar data de referință în privința

despăgubirilor ce se cuvin persoanelor expropriate

pentru evitarea unor situații discriminatorii.

În

același timp, criteriul de referință al expertizelor

întocmite și

actualizate de camerele notarilor publici, astfel cum acesta este prevăzut de art.

11 alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010, este criteriul aplicabil

procedurii administrative și, chiar și în această etapă, are doar o valoare

orientativă pentru experții A.N.E.V.A.R., abilitați prin dispozițiile legii

speciale cu evaluarea despăgubirilor în aceeași etapă, în sens de criteriu

minimal al calculării despăgubirilor datorate de expropriator celor expropriați.

În consecință, Înalta

Curte apreciază că în temeiul art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010,

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1992 sunt pe deplin aplicabile în speța

de față și, ca atare, și criteriul legal prevăzut de aceste norme

- prețurile cu care

se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ

teritorială -

,

precum și data de referință pentru determinarea despăgubirilor datorate pentru

expropriere (data efectuării expertizei judiciare), astfel încât, prima și

ultima critică din motivele de recurs, susținute de recurentă pe temeiul art. 304

pct. 9 C. proc. civ., vor fi înlăturate ca nefondate.

În cea de-a doua

critică, recurenta a învederat că în situația în care instanța de recurs va

reține aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

prevederile acestei norme au fost greșit interpretate și aplicate de instanța

de apel.

Astfel, s-a invocat

faptul că expertiza efectuată în cauză a avut în vedere

oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare

pentru terenuri asemănătoare, iar nu la tranzacții efective concretizate în

cuprinsul unor contracte de vânzare-cumpărare, acesta fiind sensul criteriului

legal prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Înalta

Curte constată din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză, la data

întocmirii acestuia (cerință impusă de norma legală), au fost valorificate cu titlu

de comparabile patru oferte de vânzare de pe internet, publicate fie de

persoane fizice, fie de agenții imobiliare, experții justificând în cuprinsul

lucrării această metodă de lucru prin referirea la Ghidul Metodologic de Evaluare GME 1 - Evaluarea terenului, intrat în vigoare la 1 ianuarie 2012;

astfel, potrivit acestui Ghid „Abordarea prin piață sau comparația directă se

utilizează pentru evaluare terenurilor libere sau care sunt considerate a fi

libere pentru scopul evaluării. Valoarea de piață a terenului se obține din

dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare,

respectiv valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de

piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au

fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării. Când nu există

tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele

obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/ sau nu pot fi

verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de

vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri

comparabile”.., cu aplicarea anumitor corecții.

Or,

astfel cum corect a reținut instanța de apel, experții nu au avut la dispoziție

contracte de vânzare cumpărare din care să reiasă prețul de tranzacționare a

unor terenuri similare situate în aceeași unitatea administrativ teritorială,

încheiate la un moment apropiat celui al efectuării expertizei din cauză,

potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 (decembrie 2012), astfel încât în mod

legal experții s-au raportat la ofertele de vânzare cumpărare la care au avut

acces, cu aplicarea unor corecții adecvate, în sensul celor menționate în

Ghidul Metodologic de Evaluare, anterior citat.

Susținând

contrariul, îi revenea recurentei-pârâte sarcina probării afirmației că

valoarea terenului determinată de către experți nu corespunde prețurilor de

vânzare ale terenurilor de același fel din unitatea administrativ - teritorială

de referință.

Mai

mult decât atât, expertul parte al pârâtei, a achiesat la valoarea propusă prin

raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe, stabilită în modalitatea

arătată.

De

asemenea, în mod corect instanța de apel a constatat că pârâta C.N.A.D.N.R. nu

a înțeles să probeze aceste susțineri și nu a înfățișat vreun act de vânzare -

cumpărare încheiat într-un moment apropiat celui al efectuării raportului de expertiză

din cauză, ci a depus în apel copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare din

perioada 2008-2009 (deci, corespunzătoare unei perioade mult anterioare

efectuării expertizei judiciare), ceea ce demonstrează că, la data efectuării

expertizei, anul 2012, nu au fost identificate comparabile adecvate, anume

tranzacții perfectate pentru terenuri de același fel din aceeași unitate

administrativ - teritorială; cu toate că recurenta a reiterat aceste susțineri

și prin motivele de recurs, nici în această etapă procesuală nu a produs

înscrisuri utile din acest punct de vedere, posibilitate pe care ar fi avut-o

inclusiv în această etapă procesuală, în temeiul art. 305 C. proc. civ.

În

consecință, în măsura în care recurenta pârâtă ar fi înfățișat contracte de vânzare

- cumpărare încheiate în perioada relevantă pentru alte imobile de același fel

cu terenul în litigiu, instanța ar fi putut cenzura valoarea inserată în

raportul de expertiză, apreciind, eventual, asupra oportunității întocmirii

unei noi lucrări de specialitate cu același obiectiv, în valorificarea acelor

comparabile.

Întrucât

pârâtul nu a depus la dosar asemenea înscrisuri relevante și nici nu a

solicitat sprijinul instanței pentru procurarea acestora prin invocarea

dispozițiilor art. 175 C. proc. civ., nu se poate reține nerespectarea

prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994; în plus, identificarea unor

comparabile în sensul propriu normei legale nu cădea în sarcina experților

desemnați în cauză, ci era în sarcina părții care afirma contrariul (existența

unor tranzacții efective apropiate de momentul efectuării expertizei judiciare),

date fiind dispozițiile art. 129 alin. (1) C. proc. civ.

Așa

fiind, în mod legal, instanța de apel și-a însușit raportul de expertiză

efectuat în fața primei instanțe cu privire la valoarea despăgubirilor

stabilite pentru terenul expropriat, în modalitatea anterior descrisă.

Potrivit

celor anterior redate, Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin.

(1) C. proc. civ., urmează a respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul

declarat de pârâta C.N.A.D.N.R., prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri

Iași împotriva deciziei nr. 23 din 5 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică astăzi, 14 februarie 2014.